楼梯绘制实训总结

楼梯绘制实训总结 第一篇

(一)消防安全

一、认真做好消防安全检查预防火灾的发生。严格执行公司消防工作周、月、季检制度,定期对各管理处消防设施设备运行情况进行检查,及时督促管理处对维保单位维修保养工作的跟进,据不完全统计二季度发现及督促及协助管理处处理消防设备隐患及故障:金台管理处一零次、都市经典管理处一二次、城市新锐管理处四次,保证我司所管理大厦、小区消防设施设备正常运行,随时投入使用。对各管理辖区进行定期用火用电、消防通道占用情况进行普查,发现问题及时向管理处提出整改建议。对消防值班情况及人员操作情况进行检查、规范,保证记录的真实性、有效性,保证人员操作、报警的准确性、及时性。较好的杜绝了火灾的发生,为公司规避了消防风险。

二、认真做好夏季防火工作。根据季节变化,及时制定《做好夏季防火安全工作的通知》并下发各管理处,要求各管理处严格按八条要求去做好夏季防火工作、作好夏季防火宣传工作及宣传专栏,有效降低火灾发生的可能性,提高业主的防火意识,丰富业主消防知识,达到物业管理公司与业主对消防工作的共防、共管的目的。

三、贯彻电力公司安保[XX]七号文件精神,搞好建筑消防专项整治行动。在接到电力公司安保[XX]七号文件和集团公司领导批示后,我部及时根据我司实际编制《贯彻电力公司安保[XX]七号文件精神搞好建筑消防安全专项整治行动的通知》,立即下发各管理处。在余总和沈经理领导下成立公司专项整治领导小组,在第一时间把专项整治行动开展起来。加强建筑消防安全管理,坚决整治建筑消防违法行为和消除消防设施设备隐患,认真做好我司夏季防火工作,进一步提高我司防控火灾的能力,有效地预防和遏制火灾事故的发生。在公司领导的关心和督促下,专项整治行动完成动员布署阶段,进入自查自纠的整治阶段,我部将一如既往的抓好专项整治行动工作的开展,迎接市消防部门、电力公司、集团公司的专项检查。

四、配合各管理处完成上半年的消防演练工作。和管理处一起根据防火预案制定消防演练实施方案,认真组织员工学习讨论实施方案并预演。在此基础上XX年四月二七日重烟管理处进行上半年消防演练, XX年六月二八日金台管理处进行上半年消防演练,XX年六月二九日城市新锐管理处进行上半年消防演练。根据演练水平提出下一步消防工作的要求,消防培训的重点。发现消防配套设施设备的不足,如在城市新锐管理处的演练过程中发现消防监控室与备勤人员之间没有有效的沟通方式,为公司消防设施的完善提供依据,为提高公司消防工作水平打下基础。

五、规范消防设施设备的维修保养。为使应急灯、疏散指示灯系统的运行良好,确保火灾发生后每一个疏散指示灯、安全指示灯、楼道应急照明灯亮以引导业主(用户)有序地进行应急疏散,减少人员伤亡制定《应急灯、疏散指示灯系统保养规定》并配发相应的记录表格,对应急灯、疏散指示灯系统保养进行规范。及时发现有问题的灯具进行修复,进一步提高消防设施设备运行可靠性。

(二)设施设备安全

一、维修保养工作目标的建立。在一季度工作基础上建立 “以保养修”的设施设备运行管理宗旨和 “零锈蚀、零故障、零报修”的设施设备运行管理目标。抓紧对设施设备工作原理的了解、了解每一器件设计的目的和所起的作用的员工培训为重点对维修员工技能、技术上进行检查,以提高对设施设备了解,把“以保养修”的设施设备运行管理宗旨进行落实,提高设备运行管理水平,杜绝设施设备重大事故的发生,保证设备的安全。在余总到上海考察回来后,向工程部提出更高的设施设备运行管理目标“零锈蚀、零故障、零报修”。我部及时组织维修主管或维修负责人进行学习,要求各自理定落实方案,为我司设备管理体系建立打下基础。

二、检查方法的更新。针对电梯事故的多发,而工程部检查工作时又未发现的现象进行分析和总结,对原有的检查方式进行改进和完善。在原来只对机房、电梯主机进行检查的基础上,加强了检查中乘坐舒适度、稳定性及噪声情况的检查,到轿顶运行观察、底坑的查看。使问题得以发现,如都市经典电梯的保养问题、城市新锐的电梯问题,督促维保单位提高维修保养水平消除故障隐患。

三、易出问题节点汇总。因为设施设备绝大多数的故障都是由于个别重要部件损坏造成,如二次供水系统的故障大多是由于止回阀和电磁阀、液位计造成,烧电机多为交流接触器的触点拉毛受损造成,电梯的故障多为光膜、门机、平层器、控制柜的各种接触器造成。要求各维修部逐步建立设备故障台帐,进行易出问题节点汇总,做到心中有数,加强此部位保养工作,提高设施设备安全保障。

四、修保养工作的规范。我部针对入夏后电梯运行对环境的要求及时制定了《电梯机房空调管理制度》,督促各管理处落实,从而保证电梯机房设施设备良好运行,控制电梯机房环境温度,正常、合理使用、保养电梯机房空调。提高电梯运行安全,规范电梯机房空调的保养工作。对于我司能源使用不合理情况,制定《能耗分析管理制度》进行规范,同时让维修主管通过能耗分析发现设施设备的故障隐患。在以前大家不知道自己的设备运行周期、运行频率,通过能耗分析各维修部基本掌握了设备运行的基本情况。如水泵的运行情况,大家会根据它的流量和功率、高区水箱水位的设置算出它的运行时间,结合小区(大厦)用水情况算出运行频率、用电情况。当出现运行时间过长、启动时间不对、用电情况不对时,就会主动去分析原因、查找问题,从而提高人员对的设备认识,提高了设备运行安全保证。

五、设备运行管理知识的普及。物业内部环境是一个相对封闭的人造小环境,小区和大厦建造标准越高,居住、办公条件越高尚,与外部环境相对隔离的程度就越大。供电、供水、电梯、空调、通风、排污、照明、消防、安全、监控等楼宇环境要素对系统设备运行的依赖性就越强。设备运行成本在物业管理运作中占有相当大的比重,尤其是大厦的设备运行管理。设备运行管理的好坏,直接关系到业主和租户的利益,同时也关系到物业管理企业的效益。用户(业主、租户)满意程度是评价物业管理企业服务质量和管理水平的综合尺度,用户满意程度的第一直觉几乎都与设备运行的优劣有关。为了提高设备运行管理知识的普及,我部制定《对〈物业设备运行管理〉学习的通知》并下发各管理处进行学习,严格要求维修主管或维修负责人学习并写读后感。提高他们对设备的管理水平,由他们对所管理维修员工进行普及,以提高我司设备运行管理水平,增强设备安全保障。

(三) 人员安全

一、操作规程的检查。在工作检查中加强对维修员工操作规程及保养规程的熟悉情况进行检查,以此督促维修部对员工规程的培训工作,提高人员操作安全。开展同事之间的操作规程互相抽背,做到操作的人人了解规程,个个知道规范的操作。保障了人员的安全,实现了本季度维修操作无安全事故发生。

二、工具使用的规范。根据部分维修员工使用工具的不规范,加强抽查和指导,使大家规范使用工具。如螺丝刀不能来撬、敲物品,活动扳手应注意使用时的支撑点和受力点的选择。工具的规范使用增加了工具寿命,提高了使用的人身安全。

二、技术支持、技术指导

(一)大修及年检

一、重烟电梯大修及年检。重烟电梯大修是我司一季度就开始作准备的项目,和三菱公司进行长时间的协商和沟通,在余总和沈经理的关心下以一个合适的价格签定了维修合同。大修过程中我部又进行了跟进,对大修进行验收,对后期发现二号梯曳引机出现溢油现象,和管理处一起督促维修单位进行整改,使大修基本达到我司要求。

重烟电梯年检,我部及时作好准备资料,向管理处提出加强维修保养的跟进,使得到硬件保证。虽然货梯的导靴磨损和称重出现小问题的情况下,通过和质检人员的沟通,使年检得以通过。

二、都市经典电梯年检。都市经典电梯在年检前我部检查出大量问题,通过向西子奥的斯公司发函两次,使问题得以解决,同时促使西子奥的斯公司与质检人员的沟通和协调。我部及时作好准备资料,使年检得以通过。

三、金台大修方案落实。金台大修方案从四月以来就进行制定和报批,在管理处的大量工作下六月初得到集团公司的批准。批准下来后又对实施方案进行多次的修订,最后落实管理处进行实施。在整个过程中不断的在考验我们的专业知识和对市场的了解程度。通过此次大修方案的落实使我部人员对维修资金的使用有深入的认识。

(二)对外沟通和协调

一、城市新锐电梯整改、补偿链及导向轮的更换。此项工作从一季度我部就开始进行与三菱公司进行沟通,三菱公司不断的找借口,进行拖延。在公司领导的支持下我部坚持长时间的与其接触、谈判,最后使其对城市新锐电梯整改、补偿链及导向轮的更换,保证了电梯的安全运行。在此项工作中我们保证重事实、重合同进行具理力争,坚持目标实现,保持与对方沟通协调,不达目的不罢休。

二、都市经典电梯维保合同的签订。经过对四家维保公司的对比和接触,与渝苏电梯维保公司和西子奥的斯公司进行合同的谈判、协商,最终选择了西子奥的斯公司进行维修保养。在维修保养费的确定时,主要是余总和沈经理的高层沟通使问题得以落实。我部对维修保养合同的细节进行专业起草,尽量规避风险。

三、宏声大厦设备管理的参观学习。在余总的帮助下我部组织了我司维修主管和工程部所有人员参观和学习宏声广场物业设备运行管理的先进经验。回到公司后所有参观学习人员又进行交流和讨论,大家都讲了自己的所见、所感。同时各维修根据自己的情况进行相应落实。如正在进行设施设备标志挂牌、标明阀门所管区域、标明管道介质流向、设备运行状态等工作。同时要求参观人员写心得感受,提高我司设备运行管理水平。

(三)渝能会所的接管验收

在渝能会所的接管验收前后,配合管理处对设施、设备安装以及室内外装修进行了跟进。对发现的不需发函的问题与晨阳工程部和监理沟通,联系其整改。对售楼中心设施、设备实物接管前的综合检查,对发现的问题分类、分系统进行了归类整理。设施、设备及部分资料进行了实物接管对遗留的问题,以情况说明联系函的方式交与晨阳工程部签字认可。与晨阳工程部磋商了设施、设备存在的问题以及具体整改的方式方法。对晨阳工程部不能解决的问题发函给晨阳公司。联系晨阳工程部或施工单位对排烟见机、水景观水泵止回阀、电梯、空调等设备在运行中发现问题的处理。

(四)都市经典创优工作的参与

一、资料的准备。我部对都市经典创优资料中公共设施设备的管理部分、消防部分进行整理和编写。作为工程部二季度的一项重要工作进行,在此投入了大量的精力。有许多制度完全是重新建立,对工程部制度建设起到推动作用。在三季度我部将都市经典创优资料中的部分制度进行修订进入工作手册,加大本部门的制度建设。

二、现场问题的查找。在创优工作开展以来,我部对都市经典管理处硬件设施中存在的问题进行查找,对存在的问题向管理处提出并督促管理处进行整改。特别是影响形象的问题进行跟进。

(五)技术指导

一、都市经典消防线路的恢复。对都市经典消防线路第五回路的维修的同时对维修人员进行现场技术指导,从而促使维修部提高消防设施设备故障的检修能力。教会他们检查的方法和技巧,促使维修部对消防设施设备故障的解决能力提高。

二、重烟高区增压泵的恢复。主要是立足于让维修人员自己分析设备功能,根据控制要求设计控制线路的能力,在高区增压泵恢复使用功能后,我们的维修人员基本会制作简单控制线路。

三、城市新锐泵房照明节能改造方案分析。在工作检查中发现泵房照明节能改造后应急灯不能充电的现象,进行分析和维修部一同找到解决的方案。对维修部提出即要节能又不能改变设施设备的功能。

(六)维修人员的面试及协调

一、 面试。维修员工招聘我部都要进行面试,但是由于要求较高,只补充七名维修人员就前后面试近七零人。对其他工作经常有影响,但是我们保证把好进人关,一如既往坚持高标准为企业选人、用人关。

二、人员的调配。本季度来我部根据各管理处的情况对现有的维修人员进行合理调配,使各管理处的维修工作和前期介入工作顺利进行。根据人员情况和能力,调刘家勇到城市广场任维修主管,负责前期介入和会所维护;调骆书正到渝能国际任维修主管,负责前期介入和会所维护;调黎璞到阳光九里负责前期介入工作;任刘全国为城市新锐维修负责人主持维修工作。根据渝能国际会所维护工作量大技术要求高,从金台调陈永康到渝能国际协助骆书正工作;根据刘家勇调走后城市新锐的技术实力可能减弱的情况,从金台调余翔到城市新锐加强技术实力。

三、在建项目的前期介入

(一)城市广场

一、根据施工工程进度,逐步结合现场情况,咨询现场施工员及安装负责人,对r一栋正在进行的内粉和外粉工作,与施工员窦工和刘工一起随时进行咨询和现场监督,使我在窗户安装百叶窗台面斜度、空调的安装位置、墙面有无压光、露网阴阳角不直、空鼓等有了全面的认识和提高,同时结合以前成熟物业小区存在的整改情况,进行现场的督促和跟进施工,对r一和r二栋存在的施工质量和使用材料等问题,逐步进行核实,对存在的不解进行咨询和函告,以求了解落实解决。

二、针对给排水与消防设施设备的安装,在主动查阅相关资料的同时,了解设备的性能、型号、及安装地点等相关技术指标,结合实际情况,提出安装要求与整改意见,积极同消防安装负责人江经理及水电安装负责人郑工进行现场交流,并结合实际施工情况与设施设备的使用功能和以后物业接管后使用的利弊进行权衡,以期达到对物管更有利,在消防水泵安装,屋面防水与隔热层的施工等,刘家勇同志总是身临现场,查看施工情况。在电梯安装调试中,深入电梯机房及轿箱顶部和底坑,同电梯调试人员质询、洽谈,调试方法、调试效果和作用,以期全面了解电梯的工作状况。

三、结合现场安装及施工情况,对比r一栋与r二栋的相关进度与施工质量,针对性的向现场施工人员提出各自的缺陷与不足,以期达到及时整改,要求达到的质量标准和验收标准,告知施工人员迟改不如早改。

通过近两个月的前期工作,我深感物业前期工作,特别是工程施工与安装的前期工作的重要性,尤为突出,前期工作的好坏直接关系到以后物管全面接管以后的服务质量。

(二)渝能国际

渝能国际:建筑面积近六零万平方米,集别墅、花园洋房、景观高层和板式高层为一体。分三期建设,目前已动工的项目有t一、t四、t五、t六、t八、t九、s一零-s一三、一期地下车库和一期售楼中心。针对现阶段设施、设备未大量安装的情况,二季度的主要工作有以下几个方面。

一、对渝能国际整个建设项目概况进行了了解。

(一)对消防系统的了解:项目消防系统分为室内消防和室外消防,室外消防给水水源为城市自来水,采用消防和生活合一用水,进水管一条,管径为dn三零零㎜。室内消防采用临时高压制,在车库和商场内设置自动喷淋系统,水泵房和消防水池设在t四楼,水池容积为八四三立方米,t四楼顶层设置一八立方高位水箱一座。报警系统采用的是北大青鸟产品每栋塔楼均设一台小型区域报警器和集中报警器与t五楼联动报警主机联网。

(二)对电梯系统的了解:板楼采用蒂森电梯,每单元配置二台速度为⒈七五米/秒,塔楼采用天津奥的斯电梯,每栋配置三台速度为二米/秒

(三)供配电系统的了解:全小区九个变电所,变压器总装机容量为:设开闭所一间,采用双电源一零kv二回路专线引入.其中变压器一八台:六三零kva的四台,五零零kva的三台,八零零kva的一台,分别设置在t二、t五、t六、t八、t一零和地下车库。

(四)对弱电、智能化系统的了解:电视系统设备间设在t五楼。每栋入口设可视对讲主机,住宅内设可视对讲分机,分机带四路报警,实行一户一密码。 二、对现建项目概况进行了了解,包括结构类型、层数、层高、建筑面积、施工单位、监理单位、以及主要负责人的联系方式的了解和记录。

三、对一期工程s一零-s一三进行了查看,了解其户型结构、空调安装位置、管井、电井以及管道的预留孔洞。跟进了s一三户型分隔、墙面抹灰,以及现阶段电梯安装底层主排污管的预埋。

四、对s一三墙面空鼓,烟道裂纹、电梯机房未预留插座、空调安装位置、卫生间通风、预埋的吸顶灯盒过高、阳台栏杆跨度太大以及售楼中心设施、设备安装中存在的问题上报工程部发函晨阳公司。

在二季度前期介入的工作中,还存在许多不足的地方。比如:同晨阳工程部的沟通和自身知识的不足,带来了对前期问题的发现不及时和不能发现。我相信在以后的工作中有公司的大力支持和帮助以及近期与晨阳工程部交接售楼中心的过程中,同晨阳工程部的沟通已不存在大的问题。至于自身知识的不足,我会加紧学习各方面的专业知识和各种规范。来完成公司交给我的各项任务。

(三)阳光九里:

一.了解阳光九里大同小区的各种施工图纸.熟悉了栋车库的设施和水电施工图.

二.了解了小区各栋楼的对讲系统.消防系统.车库收费系统等设备的安装位置和数量.

三.了解了电梯型号.闭路监控型号和安装单位.

四.了解了供配电.消防.电梯.给排水.强弱电.智能系统等设备的安装位置和数量.

五.了解了小区的各栋楼的施工进度.参加了业主方的工程会议.

六.跟踪了门市号内装饰情况.并协助施工方业主监理对售房部进行了交房敛收.

七.跟踪了c栋内外墙抹灰质量.给排水安装质量.塑钢门窗安装质量

八.协助监理业主.施工方对c二进行拟敛收.

九.协助了解业主整理了房屋敛收表格.

一零.协助施工方和监理对c栋给水试压.

一一.参加了施工现场会议讨论了c栋一.和四户型排水立管的安装情况.

一二.跟踪了后勤检测中心对b一~七层楼板进行检测.

存在的问题:

楼梯口未留开关盒.

楼电梯外召预留孔错位.

栋有部分烟道断裂.

栋给水立管生锈严重.

栋卫生间窗户不能关严如户型.

栋房间有空鼓

栋电梯前室无消防报警按钮和消防电话插口.

四、人员培训

一、定期培训。我部坚持每周三定期的维修主管培训工作的进行,从受训人员当前需要补充的知识出发,理定专题和培训计划结合进行培训。同时对工作检查出现的普遍问题进行针对性的培训。消防培训。对维修部进行消防设施设备培训,以解决设备为目的。对保安队员进行中控室设备操作培训,以能正确操作消防设备为目的。现场培训。针对部分维修部存在的问题进行现场培训,以解决维修部的实际问题目的。此三项培训的深入将会有效的解决我部所事务基本问题。

五、存在的问题

一、前期介入的工作中,还存在许多不足的地方。比如:同晨阳工程部的沟通,带来了对前期问题的发现不及时和不能发现。

二、本部门人员规范意识不强。

楼梯绘制实训总结 第二篇

当小区里的住户被商家四面包围，矛盾一触即发！

特邀专家 李 松

北京盛峰律师事务所房产事务部首席律师

新闻聚焦

“住改商”引发“血拼”

不久前，某小区物业人员因不同意业主“住改商”而发生肢体冲突，几名事件参与者更是满脸血迹地被送往医院……原来，当天下午该小区物业人员上门劝导在小区里“住改商”的一家酒类公司停止经营，恢复住宅原状，而该业主不予理会，并恶语辱骂工作人员。双方发生口角后，该业主叫来几名不明身份人员，与物业人员发生肢体冲突，从而升级为斗殴事件。

近年来，创业初期的中小型企业热衷于安身居民楼内，“住改商”现象愈演愈烈。可当公司和居民楼混杂在一起时，噪音扰民、外来人员增多、公共设施损坏等问题随之而来……

镜头一

擅自住改商 客梯变货梯

“一等电梯就是大半个小时！”最近，郑阿姨所在的小区时常上演人货争梯的“大片”。

不久前的一天中午，郑阿姨遛弯回家准备做饭，单是等电梯就等了大半个小时，奇怪的是，楼层数字始终停在一二楼无法下来。由于担心电梯出故障，郑阿姨急忙向管理处反映。结果却在监控录像里看到工人正在不停搬货的一幕，这让她非常生气。

郑阿姨说：“我们小区里不少房屋都被一些商家使用，结果仅有的一部电梯总是被用来运载重型货物。不仅如此，他们还占用公共地方作仓库堆放货物，尤其今年比往年更频繁。”

除此之外，最令郑阿姨担心的是：电梯被超负荷使用，万一发生报纸上频频报道的电梯坠楼事件可咋办？郑阿姨说：“细看那些电梯坠楼事故的报道，会发现因“住改商”导致的电梯超负荷、无法正常运转导致电梯坠楼的占很大比例。民房改为商用，会导致居民楼电梯内挤满了办事人员、货物，远远超过电梯原有设计的载重负荷，电梯事故发生也不足为奇。”

为此，郑阿姨和其他业主曾屡次向房屋管理处反映投诉，但在管理处工作人员看来，这也是没办法的事。“唯有劝说这些办公租户不要在出入高峰期搬货……”

镜头二

楼下开起饭馆 楼上不敢开窗

“楼下的邻居擅自将住宅改成饭馆，油烟味、喧嚣声让我们这些邻居实在是受不了了。”于是，不堪其扰的业主张女士和邻居们一怒之下将饭馆的老板告上了法庭。

张女士说：“二零一零年初发现一楼的邻居在未征得邻居同意的情况下，将其房屋后部墙体打掉改造成大门，开起了饭馆。此后，饭馆炒菜的油烟味让楼上的邻居不能开窗户，蟑螂也钻进家里，饭馆的人声和后堂抽油烟机的喧嚣声简直让人崩溃，尤其这家餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染非常严重。”

这一切让张女士和邻居们难以忍受，他们也曾找饭馆老板协商，能不能将饭馆搬至他处，均被拒绝。终于，邻居们在不堪受扰三年后将饭店老板告上法庭，请求判令其停止将住宅改变为经营性用房并消除危险，将一楼屋外墙恢复原状。

法院调查发现，该栋楼房登记的房屋性质为住宅，而该小区物业公司用户管理手册规定，用户不得将窗户、阳台及外墙做任何更改，不得在公共场所搭建檐篷、帐幕或神位等。最后，法院判决一楼住户停止室内的经营性活动，并将房屋外墙恢复原状。

镜头三

一楼疯狂砸墙 邻居担心楼塌

“一楼房屋打掉承重墙改成门面房，他一砸，楼上直晃悠。一层的墙砸掉后，上面就没支撑了，我们都担心楼塌了咋办？”王女士说，“我们家所在的住宅楼是临街的，一楼这套房子的主人是个外地人，他将房子出租后，租房户非要改变房屋结构，把一层三个窗户的承重墙全打掉。这栋楼的结构是独立的，上面承重的有三零户居民的阳台，砸了承重墙，这栋楼说不定哪天就会垮塌下来。”

于是，邻居们纷纷向砸墙男子讨说法，没想到该男子说：“你们看我砸墙做生意，眼红了是不？我有使用权，有权砸墙，你们管得着吗？”

无奈，颇为气愤的居民只好投诉到当地的房管局，当房管局工作人员赶到现场后，依旧无法阻止砸墙者。众目睽睽之下，砸墙者对工作人员的劝阻不仅置之不理，还拎起大锤继续砸墙。最终，在当地房管局房屋安全科的强制劝阻下，该男子被责令停止砸墙将房屋恢复原状。

镜头四

邻居办托管班 打破安静生活

“平时白天、晚上、周末，都有孩子来上课。孩子们下课了，就在楼道里打闹玩耍，简直太吵了。瓜果皮、塑料袋等垃圾更是扔得满楼道都是！”七十多岁的李敏说，自从五年前楼下邻居把住宅陆续出租给几家教育培训机构，她原本还算安静的生活就被彻底打破了。“每天都有人来人往的噪音，严重影响了我的休息。更何况上了年纪的我还患有精神衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。”

而培训班的入驻也让单元楼的门禁几乎形同虚设：培训班的人经常把门禁打开，用砖头顶住门。有居民看到了把砖头拿掉关上门，可没多久又故态重现。

为此，其他居民曾和他们理论了好几次，都于事无补；另外，有些来上课的孩子关门很用力，导致门禁经常损坏。“门禁一旦出现问题，维修需要居民自己买单，大家对此也颇有怨言。”

专家说法

想要“住改商” 先学《物权法》

依据《物权法》第七七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

那么如何确定利害关系业主的范围问题呢？为合理划定一个便于操作的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第一一条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。

少数人同意 “住改商”没戏

“住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。

但《建筑物区分所有权解释》第一零条第二款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。 故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。

擅自“住改商” 业主要会维权

对于小区业主擅自将住宅用房改建设为商业用房，从经营风险来看，按照国家法律规定，住宅区是不能当成经营场所的，如果商户通过“住改商”的模式，会造成注册地与办公住宅不符。如果被工商部门发现，将会被重罚。

楼梯绘制实训总结 第三篇

关键词：电梯模型；单片机控制；程序设计；仿真系统

零 引 言

随着城市建设的不断发展，楼群建筑不断增多，电梯进入人类的生活已经一五零年有余，并已与人们的日常生活密不可分。当今电梯控制普遍采用继电器或可编程控制器（PLC）的方式，其针对性较强，需要根据每个个体的设备进行设计，并且存在噪声大、成本高等缺点[一]。本文采用单片机芯片进行电梯控制，不像PLC那样具有针对性，并且其价格十分便宜，可以大幅降低成本，同时该设计可以进行不断的更新修订和完善，更好的使设备升级。

本文研制了一套基于单片机控制的八层楼电梯模型，选择五一单片机作为基本控制单元，具体关于了电梯模型的总体结构和基本功能，同时也关于了电梯模型各个基本功能，包括按键电路、显示电路、报警电路、复位电路等。经仿真调试，该设计通过步进电机的正反转实现电梯的上升、下降，能通过按键选择想要到达的楼层并把该楼层在数码管上实时显示，结果表明该电梯模型可靠性高、系统成本低、能够较为真实的模拟出一台八层电梯控制系统的运行状况，具有重要的现实意义。

一 四层电梯模型

电梯的组成

电梯是现代高层建筑中必不可少的垂直代步设备，结合教学的需要，我们研发设计了八层电梯模型，该电梯模型基本反映了电梯的结构和使用功能，效果直观，可操作性好；选用功能较强的五一单片机作为控制单元，研制出一台对建筑楼层数的变化适应性较强，设计和安装成本较低的电梯模型[二]。

电梯控制系统实现的功能

电梯控制系统可实现如下五项功能：

（一）一台电梯控制上升和下降，开始时，电梯处于任意一层。

（二）当有外呼梯信号到来时，轿厢响应该呼梯信号，到时达该楼层时，轿厢停止运行，轿厢门自动打开，延时三秒后自动关门。

（三）当有内呼梯信号到来时，轿厢响应该呼梯信号，到达该楼层时，轿厢停止运行，轿厢门自动打开，延时三秒后自动关门。

（四）在电梯运行过程中，轿厢上升（或下降）途中，任何反方向下降（或上升）的呼梯信号均不响应；如果某反向呼梯信号前方再无其它呼梯信号，则电梯响应该呼梯信号。例如，电梯在一楼，将要运行到三楼，经过二楼时可以响应二层向上的外呼梯信号，但不响应二层向下的外呼梯信号[三]。

（五）电梯具有最远反向呼梯响应功能。例如，电梯在一楼，而同时有二层、三层及四层向下呼梯，则电梯先去四楼响应四层向下外呼梯信号。

整体设计流程的确定

电梯控制系统的整体设计流程分以下五步进行：

（一）根据设计要求，分析系统控制功能；

（二）选用单片机为控制核心，进行总体设计；

（三）系统硬件设计；

（四）系统软件设计；

（五）系统调试分析。

电梯控制系统的总体设计

设计的基本思路是以STC八九C五一单片机为核心，利用其灵活的I/O接口和电路与控制的多样性优势进行配合控制。主要由以下几部分构成：单片机最小系统电路、按键电路、电机驱动电路、楼层显示电路和报警电路。利用独立按键实现电梯的内外选择，利用延时功能控制电梯位置验证，利用数码管实时显示楼层。总体设计如图一所示。

图一 系统总体框图

二 系统硬件电路设计

八层电梯模型控制系统主要由CPU（STC八九C五一RC）、复位电路、时钟振荡电路、独立式键盘电路、楼层显示电路、目的楼层显示电路、电梯上下指示电路、步进电机等主要部分组成。

主控模块设计

核心控制模块中使用了STC八九C五一RC单片机，它由复位电路和时钟电路组成。它不仅可以用串口在线下载且可靠性高，价格便宜。由于STC八九C五一RC单片机内部继承了程序存储器和数据存储器，只要增加时钟电路和复位电路就具备了工作的基本条件，单片机就可以正常运行了。该主控模块电路如图二所示。

图二 主控模块电路连接图

步进电机模块设计

步进电机是将电脉冲信号转变为角位移或线位移的开环控制元步进电机件。该电路采用两组发光二极管，表示换向电机的状态，也就是正反转。用I/O端口的、、做输出驱动发光二极管组。而上行灯表示电机正转，就是向上的意思；下行灯表示电机反转，就是向下的意思；如果两个灯都灭表示电机不转。电机驱动电路如图三所示。

按键和显示模块设计

本系统分别利用独立按键和数码管进行楼层信号输入和显示功能。独立式按键的各按键相互独立，每个按键都有一个输入线，各按键的状态互不影响，CPU需对按键状态分别检测，只适用于按键数量较少的场合，本设计用P三口与按键进行连接。共阴极数码管实现实时层站数显示，数码管由发光二极管组成，并连接在单片机的P零端口，由其控制。其显示电路如图四所示。

图三 电动机驱动电路

图四 楼层显示电路图

三 系统软件电路设计

本设计的基本思想是采用STC八九C五一单片机作为核心，利用其丰富的I/O接口与电路配合进行控制。采用延时函数来控制电梯的位置校验，采用数码管静态显示来实时显示电梯所在楼层。采用独立键盘作为外呼内选电路来实现八层电梯控制。当电梯到达目的楼层时电机停止，此时即可进、出乘客，乘客进入电梯之后可选择去哪一层，然后电梯根据乘客的选择判断去哪一层，进而继续运行。单片机控制电梯在上升过程中只响应上升呼叫，下降过程中只响应下降呼叫，电梯的正常运行通过单片机的控制来实现。整个程序的流程图如图五所示。

图五 总程序流程图

电梯运行方向的判断是整个设计项目成功运作的重要保证。如在一楼，电梯将自动调用这个函数，它具有较高的效率、耗时少和合理的调度。结合现实状况，合理安排电梯运行，最后电梯要确定下一个要到达的目的地。电梯判决流程相当于总流程图中的键盘扫描阶段。电梯的判决流程图如图六所示。

图六 电梯判决流程图

四 结 语

本次设计的八层电梯模型基本上反映了电梯的结构和使用功能，效果是比较直观的，而且可操作性好；该模型采用STC八九C五一单片机进行控制，所设计的八层电梯模型基本功能均可实现，克服了教学模型功能单一，仅以演示为目的的局限性，为教学和科研提供了比较理想的实验平台[四]。

参考文献

[一]陈滨.电梯教学模型的研制[M].北京：机械工业出版社，二零零一： 五-六.

[二]彭登峰.PLC在电梯控制系统中的应用[J].南昌航空航天大学学报，二零零零（二）： 二三-二四.