房屋承租人优先购买权的适用范围

《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利。”依据上述法律规定, 出租人“出卖”房屋是房屋承租人行使优先购买权的前提, 但在审判实践中, 如何理解《合同法》第230条所称的“出卖”, 其是否仅限于严格意义上的“有偿转让所有权”, 还是包括一系列类似的“转移房屋所有权”情形, 存在争议。下面, 本文将对此展开论述。

一、互易

从法律效果上看, 互易同出卖一样都导致第三人取得租赁房屋的所有权, 不同点在于互易中第三人是以金钱之外的财产权作为对价。因此, 鉴于互易与买卖所产生的所有权移转之法律效果相同, 如果承租人能提供同样的互易对价, 满足了“同等条件”的要求, 就应使他对租赁房屋享有优先购买权, 在住房租赁关系中尤其应该如此。当然, 如果出租人通过互易旨在获得第三人提供的特定物, 此时即使认为承租人有优先购买权, 但由于无法满足“同等条件”的要求, 其权利实际上无法行使。有鉴于此, 在解释论上, 不能直接将《合同法》第230条或法释[2009]11号的相关规定直接适用于互易。但可依据《合同法》第175条关于互易参照买卖合同的规定, 认定在互易的情形下房屋承租人亦享有优先购买权, 但前提是承租人行使其权利时应满足“同等条件”的要求。

二、代物清偿、以物抵债

代物清偿是指, 债务人以其他给付代替原合同约定的给付形式, 债权人实际接受, 从而消灭债权债务关系的行为。我国的现行立法并未明文规定该制度, 但在审判实践中这种现象经常发生, 通常被称为“以物抵债”。关于因代物清偿或以物抵债导致租赁房屋的所有权发生移转时, 承租人可否行使优先购买权, 我国裁判例采取了否定的立场。例如, 有法院认为, 以租赁房屋作价抵偿债务时, 该项房屋所有权的移转并非建立在买卖关系之上, 房屋所有权人 (债务人) 和债权人之间并不存在“出卖”关系, 并不符合房屋承租人优先购买权的成立条件, 因此, 承租人并不能要求优先购买房屋, 相应地, 房屋所有权的移转 (以物抵债) 不构成对原告享有的优先购买权的侵害。1又如, 法院在一则判决书中写道, “被上诉人与第三人之间约定以房屋抵偿部分工程欠款, 双方当事人之间并没有房屋买卖的意思表示, 该协议实质是以物抵债的协议, 由此而产生的房屋所有权转移是以房屋抵偿工程款的必然结果。”据此, 房屋承租人主张优先购买权的理由亦是不成立。2笔者认为, 上述裁判例的立场并不妥当, 代物清偿或以物抵债与在效果上与买卖无异, 同样发生租赁物所有权的移转, 在解释论上应类推适用《合同法》第230条或法释[2009]11号第21条的规定, 允许承租人在代物清偿或以物抵债的场合行使优先购买权。

三、法院执行拍卖、变卖

法释[2009]11号第22条和第23条分别规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋, 以及出租人委托拍卖租赁房屋的情形, 没有规定未经出租人委托的法院强制执行拍卖或变卖租赁房屋的情形。但根据2004年最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条的规定, 在民事执行的拍卖或变卖中“优先购买权人”有权行使优先购买权, 此处的“优先购买权人”应包括房屋承租人。由此可见, 不论此等拍卖或变卖是否经出租人委托, 承租人均享有优先购买权, 但其请求权规范基础不同, 在适用法律时应注意区分。对此, 也有裁判例认为, 房屋被强制转让或用于清偿抵押债务时, 只要是采用买卖方式, 承租人可通过参与购买方式取得所有权的, 在承租人、出租人及买受人三者关系中, 保护承租人的优先购买权, 并不损害其他各方的利益, 故承租人的优先权仍应当受到法律保护。3但是, 如果因法人的合并或分立而改变房屋所有人, 其目的并不在于取得价金, 通常只发生所有权人名义的变更, 也并非彻底改变或终止原有资产的整体性关联, 此时, 房屋承租人优先购买权产生所需要的“承租人出卖房屋”条件并不具备。当然, 如果在此过程中, 转让租赁房屋的目的就在于取得价金, 此时承租人便可以通过提供同样的价金来行使其优先购买权。

但值得指出的是, 实际上, 各国通行做法中, 对于法院强制执行、拍卖中优先购买权的行使, 是持否定态度的。因为法院的强制执行、拍卖往往是在债务人的财产不足以完全清偿债权人债权的情况下进行的, 如果还优先保护优先购买权人利益, 则势必会损害债权人债权的完全实现。所以, 在法院强制执行、拍卖过程中, 一般是禁止优先购买权人行使优先购买权。如《德国民法典》第471条即禁止在强制执行程序中行使各类优先购买权。台湾地区亦有类似主张。

四、政策性的房屋分配

在政策性的房屋分配中, 有资格参与房屋分配的人往往必须具备一系列特殊的条件, 如达到一定工龄、获得某些奖励、具备某些职称等, 如果允许房屋承租人主张优先购买权取得房屋, 则可能造成房屋分配的实际结果与房屋分配的政策背离, 此时不宜承认承租人的优先购买权。如何识别那些情形属于政策性的房屋分配, 是司法实践中的难点。例如, 法院认为出租人依据《关于省政府办公厅经营性资产处置的决定》将租赁房屋出售给其属下干部徐光某某, “属于单位内部分配并出售房屋的行为, 原房屋承租人不享有优先购买权。”4再如, 另一起案件中, 法院认为在房改过程中出租人将租赁房屋出售给第三人, 属于单位内部分房, 其所签订的出售公有住房协议书, 并不是一般意义上的房屋买卖, 不涉及适用优先购买权问题。5再如, 法院认为出租人与第三人之间存在的是拆迁安置补偿关系, 而非房屋买卖合同关系。拆迁后建造的房屋, 并非承租人所承租的房屋。针对该安置房屋, 出租人与第三人之间并不存在买卖合同, 并不属于出租人“出卖”房屋, 因此, 房屋承租人并不能依据《合同法》第230条主张房屋承租人优先购买权。6

五、合作开发、自拆联建

合作开发、自拆联建是指, 房屋所有人将自己的房屋拆除重建, 其他投资人进行投资, 双方共同对于新建的房屋享有相应比例的房屋所有权。在一些地方性法规和规章中, 这种情况下的出租人以其房屋及土地使用权出资和他人合作建房行为, 也被认为是“出售”房屋。7但在审判实践中, 针对合作开发和自拆联建租赁房屋等情形, 法院通常不认可承租人有优先购买权。在一份判决书中法院写道, “被告与第三人将房屋买卖合同变更为合作开发协议后, 原告对本案讼争的房屋就不再享有优先购买权, 故原告要求确认被告侵犯了原告的优先购买权的主张, 本院不予支持。”8另有法院认为“糖酒公司与竹都建司之间应属于自拆联建。糖酒经营站所称双方系房屋买卖无相应证据证明, 其优先购买的请求不予支持。”9此外, 在吉林一起判决中, 法院认为, 出租人与第三人签订的换建房屋协议, 并非是有意规避法律剥夺承租人享有的优先购买房屋的权利。同时认为, 即使将换建房屋协议认定为买卖, 承租人亦不具备行使优先购买权的同等条件。因为房屋开发建设牵涉到开发资质、条件许可等诸多要求, 这些条件第三人具备, 但承租人不具有此项资格, 不具备买此房后开发建设的条件, 也不享有优先购买权。10事实上, 在合作开发和自拆联建租赁房屋的情形下, 出租人并非旨在于取得价金, 第三人也多有资格方面的要求。但为了防止出租人与第三人串通, 以合作开发或自拆联建的名义进行买卖租赁房屋, 在实践中应根据各方证据判定合同的性质。

六、混合赠与

如果纯粹的赠与租赁房屋, 已完全溢出了出卖房屋的文义, 当不成立承租人的优先购买权。但如果租赁房屋的让与中混合了出卖和赠与的双重因素, 这种让与应认定为出卖还是赠与?不同的定性将直接影响到房屋承租人是否享有先买权。在学说上, 如果一个契约中所含的构成部分属于不同的契约类型, 其中具有半赠与意思的, 属于混合赠与。于此情形, 原则上应分别适用此不同类型的规定。法释[2009]11号24条第2项吸收了既往的审判经验, 规定出租人将房屋出卖给其“近亲属”时承租人不享有优先购买权。作这种规定的理由是, 近亲属之间的房屋买卖中包含有赠与、感恩等感情因素, 其性质多为混合赠与, 不能完全适用买卖合同的规定。如果允许承租人以同等条件优先购买, 上述基于感情因素的赠与利益反为承租人偏沾, 违反了让与租赁房屋的根本目的, 因此在此情形下承租人不应享有优先购买权。为避免这种例外的无限扩大适用, 法释[2009]11号24条第2项将出租人的“近亲属”的范围限定为其配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。但问题是, 这种例外可否做扩大解释, 认为出租人向与其具有其他特殊亲密关系的人出卖租赁房屋时承租人亦不享有优先购买权?在法学方法论上, 虽然有人认为当颁布一条针对一个确定的例外情况或一组这样的情况的规定时, 这个规定不可以当然地类比适用到其中没有产生例外情势的案件上。这种认识, 乃所谓的“例外规定应作限制解释”, 但此可作为参考而不能作为准则, 仍须依法律意旨加以认定。就法释[2009]11号24条第2项而言, 出租人向其“近亲属”出卖租赁房屋时承租人例外地不享有优先购买权, 该规范意旨在于避免赠与的利益为承租人偏沾而有违让与租赁房屋的根本目的。仅此而言, 如果存有符合该例外规定的规范意旨的其他情形, 仍可将此例外规定适用之。关于这个问题, 我国法院审理的一则案件深具启发性和可参考性。在该案中, 某村委会讨论形成的“党员村民代表会议记录”上载明, “大家讨论认为, 谁给钱多卖给谁, 但本村村民优先”。据此, 法院认为, 村委会及村民代表会议实质上赋予了本村村民以优先购买权。因第三人系该村的村民, 而承租人是城市户口, 因此双方同作为购买人, 在身份上则不具有同等性。依据上述村民代表会议决定, 应当是本村村民优先购买权优先于房屋承租人优先购买权, 故该房屋承租人不得主张优先购买权。○11法释[2009]11号24条第2项实施后, 针对类似的案件, 在解释论上应对该项规定作类推适用。

摘要：房屋承租人优先购买权的适用范围不仅仅局限于出租人“出卖”房屋, 在出租人“互易”、“代物清偿”、“以物抵债”、“法院执行拍卖或变卖”等情况下, 房屋承租人依然应当享有优先购买权。但是, 在出租人“法人破产、合并或分立”、“政策性分配房屋”、“合作开发建房”、“自拆联建房屋”、“混合赠与”等情况下, 房屋承租人不应当享有优先购买权。承租部分房屋, 但房屋整体出卖时, 承租部分房屋的承租人的优先购买权则需要视情况具体分析。

关键词：互易,代物清偿,混合赠与,合作开发建房

参考文献

[1] 魏振瀛主编.民法[M].北京:北京大学出版社.北京:高等教育出版社, 2010.

[2] 谢在全.民法物权论 (上册) [M].北京:中国政法大学出版社, 2011.

[3] 史浩明, 张鹏.优先购买权制度的法律技术分析[J].法学, 2008 (9) .

[4] 梁慧星主编.中国民法典草案建议稿附理由侵权行为编·继承编[M].北京:法律出版社, 2004.