房地产开发企业开发项目成本管控研究

一、房地产开发企业开发项目成本管控的重要性

(一) 目前房地产行业的竞争环境

房地产市场从2016年的9月30日楼市调控新政开始, “房住不炒”已经成为政府进行房价调控的首要目标。近期政治局会议将调控口径由“努力遏制房价过快上涨”调整为“努力遏制房价上涨”。如无意外, 尽管当前由于经济下行与金融市场震荡, 货币财政政策均有所放松, 但预计针对房地产市场的各类调控仍会显著加码, 房产税的出台可能早于市场预期。在这一背景下, 一、二线城市的房地产市场供需严重失衡, 未来房价走势具有高度不确定性, 暴涨、暴跌与维持现状都可能发生, 但三四线房地产市场高峰期已过, 未来将会逐渐下滑, 甚至加速下滑, 目前, 全国楼市已开启“5限时代”, 即“限购、限贷、限价、限售、限商”, 进入8月以来, 各地楼市调控依然在频繁加码。

(二) 房地产企业开发项目成本管控的战略意义

目前, 随着信贷政策紧缩, 融资成本上涨, 销售、人力成本的增加, “限购、限贷、限价、限售、限商”的开启, 房价已无上涨空间, 三四线城市房地产的危险程度要超过一、二线城市, 中小开发商在未来的日子将会更加艰难, 房地产开发项目成本控制变得更加重要, 很多企业还停留在财务核算阶段, 转换成本管理模式是他们的当务之急, 做好房地产开发项目全过程目标成本控制, 争取利润最大化将成为房地产企业的核心竞争力之一。

二、房地产开发企业项目成本管控的问题和局限性

目前, 我国的房地产开发企业成本管理水平参差不齐, 公司内部缺乏成本管理的动力, 只注重建筑成本, 未结合市场考虑开发产品的投入产出比, 缺乏事前控制和全过程控制, 在开发项目实施过程中存在以下突出问题。

(一) 开发项目立项前期可行性研究不充分

房地产开发企业开发项目决策阶段应当组织设计、工程、成本、销售、财务、法律等部门的专业人才或者委托具有资质的专业机构对项目可行性进行充分论证。然而, 很多房地产企业由于不够重视或时间紧张, 缺乏可行性研究或可行性研究流于形式, 在进行成本测算时直接延用类似开发项目的成本进行成本预算, 没有考虑到项目背后的成本费用, 导致后期成本超支严重。

(二) 开发项目设计变更管控不力

开发项目的设计环节是成本管理的“事前控制”, 很多房地产企业在设计阶段成本部门介入较少, 而设计人员在设计过程中会存在轻经济数据, 重技术数据, 随意调高设计标准、安全系数的行为, 所以当方案设计出来后, 发现预算成本已经超标。据统计, 因设计变更导致开发成本增加的比例在5%-25%之间, 设计阶段的成本管控直接关系到工程造价及企业的盈利水平。

(三) 工程招标、工程签证、工程变更管控不力

工程招标、工程签证是项目成本管理的重要内容, 有不少房地产企业在进行工程施工、工程材料采购公开招标或邀请招标过程中不符合招投标规定, 存在暗箱操作、商业贿赂等问题。造成工程材料质量差、价格高, 施工过程中工程签证、工程变更把关不严, 监理不到位, 最终建成“豆腐渣”工程。

(四) 对开发项目缺乏全过程管理意识

每个开发项目的生命周期可分为项目立项 (获取土地) 、设计、施工、销售、验收交付阶段, 不少企业只重视工程施工建设阶段, 而忽视前期与后期, 其实成本控制应贯穿项目建设的全过程, 越是前期, 成本控制越重要。

三、加强房地产开发企业项目成本管控对策:目标成本管理的应用

随着一系列楼市调控新政的出台, 房地产行业的高利润时代已经结束, 企业成本控制变得越来越重要, 对目标成本管理法的研究应运而生。

(一) 房地产开发项目目标成本法内涵

目标成本法, 是指企业以市场为导向, 以目标售价和目标利润为基础确定产品的目标成本。这一过程需要由设计-成本-采购-工程-财务-营销各部门通力合作、共同完成, 目标成本管理的实施能促使企业上下各级、各部门、领导与职工之间的协调一致, 相互配合, 围绕一个共同的目标而努力。是一种全过程、全方位、全人员的成本管理方法。

房地产开发项目目标成本管理是指基于开发产品的竞争价格, 在满足必要利润情况下所确定的最高期望目标成本。在项目立项决策时测算出目标成本, 从项目的方案设计到建设施工的过程管理、融资方式的选择、财务管理、营销策划等全过程进行成本管控, 把实际成本控制在目标成本范围之内, 保证目标利润的顺利实现。

(二) 房地产开发项目目标成本管理对策研究

针对上述房地产企业成本管理存在的问题分析, 有以下改进措施:

一是优化组织架构, 建立健全目标成本管理体系, 提高成本管理效率

企业实行目标成本管理需从优化企业组织架构出发, 优化调整部门和岗位, 分工清晰, 责权分明。覃晓艳等 (2005) 在《目标成本管理在房地产企业中的应用》一文中, 通过分析房地产项目的开发流程论述了地产项目目标成本的预测、分解、控制和分析, 认为企业实施目标成本管理必须建立健全目标成本管理体系, 并不断提高员工的素质。

二是开发项目目标成本的分级管控、强化限额设计

目标成本管理应贯穿于整个开发项目的全过程, 将总目标成本分解落实到企业内部各职能部门, 明确该项目前期负责人、工程负责人、成本负责人、财务负责人、销售负责人的职责, 明确责任成本的主体, 确定各部门的奋斗目标。其流程大体分为三个阶段:

(1) 目标成本制定阶段:属于成本管理的事前控制, 以开发项目可行性研究报告为基础, 测算出目标成本。越是前期, 成本控制越重要, 项目决策阶段和设计阶段是目标控制最重要的阶段。

在项目决策阶段需要对该项目的可行性进行评估, 对投资额、资金来源、项目投资收益率、税后利润率等指标进行分析, 分析测算数据的准确性直接决定着制定该项目目标成本的准确性。公司董事会、分管财务、设计、工程、成本、营销等各部门负责人都应当参与项目决策。该阶段的目标成本审批通过后作为该项目的总目标控制成本。

设计阶段是开发项目目标成本管理的核心, 包括方案设计、扩初阶段 (初步设计) 和施工图设计。目标成本的管理必须在本阶段加以强化, 成本管理部必须提供项目的成本指标和建议。据统计, 设计阶段对项目成本造价的影响达到80%, 因此开发项目的定位、规划方案设计、施工图设计需要设计部门、销售部门、成本管理部门积极配合, 最大限度减少事后变更带来的成本增加。对于设计阶段目标成本管理可采用限额设计的方法。

方案设计阶段的成本控制重点包括但不限于:装修标准、门窗标准、电梯标准、景观标准、面积、户型设计、配比;单体布置;立面设计;地下车库布置;道路布置等。本阶段确认开发产品的各项指标将作为限额指标, 为后续的成本控制提供依据。本阶段目标成本经公司董事会审批后作为扩初设计阶段的成本控制标准。

扩初阶段的成本编制要进一步细化技术指标和开发产品的建造标准, 由设计成本部在方案设计的基础上进行扩初目标编制。本阶段的成本控制重点包括但不限于:结构选型、结构布置、材料选样、基坑支护方式、防水、保温材料及做法。本阶段目标成本经公司董事会审批后作为施工图阶段的成本控制标准。

施工图设计阶段的成本控制重点包括但不限于:含钢量、砼含量控制、材料封样、替换、管线走向等。本阶段目标成本经公司董事会审批后作为竣工结算阶段的成本控制标准。

(2) 目标成本执行阶段:属于成本管理的事中控制, 对开发项目签订合同、设计变更、签证变更、成本调整等以总目标成本为限进行控制。招标阶段是材料采购、工程施工合同价款确认的首要环节, 其目标成本的控制直接影响到企业的利润, 一般来说, 企业采用综合评标法或最低价中标来进行评标管理。明确设计概算, 严格招标制度、严格控制工程变更, 施工图预算编制方法, 加强对工程建设过程的监控, 加强工程造价管理, 按照规定的权限和程序进行审核批准是目标成本执行阶段目标成本管控的重要途径。

(3) 目标成本核算阶段:属于成本管理的事后控制。成本核算阶段是核算汇总开发项目实际发生的各成本数据, 核算目标成本的执行情况, 对差异原因进行分析, 为以后开发新项目进行成本预算提供参考依据。

四、结语

本文分析了房地产开发项目从立项决策、方案设计、工程施工等阶段存在的成本管理问题, 运用目标成本理论提出了相应的对策建议。放眼未来, 房地产企业已结束高利润时代, 房地产企业应及时转变成本管理理念, 积极运用目标成本管理法, 以取得较大竞争优势。

摘要：随着信贷政策紧缩, 一系列限购政策的出台, 土地成本、人力及销售成本持续上涨, 房地产行业正经受着严峻的考验。在这样的背景下, 房地产开发项目成本控制问题变得尤为重要, 房地产企业应及时转变“事后核算型”的成本管理理念, 积极引入目标成本管理。基于此, 本文提出了房地产开发项目目标成本管理方法和对策, 以期为房地产企业目标成本管理提供借鉴。

关键词：房地产,成本管控,目标成本

参考文献

[1] 平安证券首席经济学家、中国社科院世经政所研究员张明.《中国房地产市场前瞻—各线城市, 结局迥异》[EB/OL].华尔街见闻, 2018-08-07.

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[4] 杨建华.房地产开发项目目标成本管理研究[D].重庆大学, 2014.

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