合肥市房地产需求因素分析

房地产行业目前已成为国民经济主导产业, 对一个地区的地区生产总值起到极大的促进作用。因此任何一个城市可持续的发展都离不开房地产行业的健康发展。今年各大不部分省市和地区都不约而同颁发各种制约购房需求政策, 也出现离婚案增多的情况来达到多购买一套住宅的目的。可见目前我国的房地产市场处于水深火热之中, 急切需要进行楼市降温, 以保证不会让高房价打击年轻人的奋斗热情, 促进地区经济健康发展。

本文以二线城市合肥市为例, 深入研究影响合肥市房地产需求因素。本文基于微观经济学中有关影响需求的几个因素出发, 人口的不断增加和消费者对购房的偏好、消费者预期房价价格上升、居民可支配收入的提高都刺激了购房需求增加。本文希望通过从微观需求需求角度, 来解释为什么合肥房地产市场如此火爆?进而针对问题提出一系列政策建议来推动合肥房地产市场的平稳发展。

1 合肥房地产现状

1.1 房价上涨快

2016年的房地产市场上, 合肥与南京、厦门、苏州并称为房价四小龙, 暗喻合肥房价上涨之快。国家统计局的最新数据显示, 合肥房地产从1月份~9月份环比增长一直保持在5%左右, 更是在今年4月份环比增长达到5.8%。在全国70个大中城市中新房与二手房价格涨幅双第一。10年前的合肥, 新建商品住宅均价不过3 000元/m2;10年后, 合肥九区的住宅均价已达10 812元/m2, 这已是合肥房价连续4周稳定在1m2万元以上。

1.2 供不应求

由于房地产业的刚性需求旺盛, 住房需求对价格缺乏弹性。加之, 合肥作为安徽省省会, 集政治、经济、文化职能于一身, 而且合肥地铁一号线也开通, 购房潜在需求大。我们还应该看到, 住房不仅仅是消费品, 更是具有一定功能的投资品。许多人买房并不是仅仅为了居住, 而是将房产作为一种投资品进行出租或者高卖赚取差价。对于住房的本身供给来说, 房地产的开发是以土地这种稀缺资源为基础, 从微观经济学习中, 我们都知道土地这种资源供给弹性为0, 因此在有限土地资源上开发住房, 会造成土地价格上升, 进一步提高商品住宅房价格。尽管房地产的开发投资规模不断扩大, 但仍然形成供不应求的局面。

2 合肥房价需求因素影响

2.1 价格

从微观经济学角度, 我们都知道消费者的需求曲线都是向右下方倾斜, 即随着价格的增加, 需求在不断下降。然而在现实生活中, 面对房价的上涨居民的购房需求反而也在上升。主要由于住房需求对价格缺乏弹性, 即价格的上涨并不会导致住房需求的大幅下跌。

2.2 人口的增长

众所周知, 房地产的开发最终都是为人服务, 每一个人不管是以租房还是购买形式, 最终都会形成对住房的需求。因此, 本节分别从合肥市年末常驻人口总数和年末城镇化率两大方面来考虑近年来合肥市人口的增加。

从安徽省统计局相关数据我们可以得知, 合肥市从2010年~2015年的年末城镇化率由63%上升到70.4%, 年末常住人口总量也由746.40万人上升到779万人。人口的涌入以及城市化率的不断提高, 伴随而来的是对城市生存空间的需求, 这些人的增加无疑增加对房源的需求, 从而进一步提高房价。

2.3 消费者预期

消费者预期是消费主体在对市场和经济状况做出判断情况下的消费倾向, 当消费主体在预期市场活跃、收入增长、价格上扬等的情况下, 其消费具有冲动倾向。此时, 在分析合肥市房地产市场下, 主要从通货膨胀预期、人民币贬值预期和房价上涨预期来逐一分析消费者预期对住房需求的影响。

自2015年8月实施人民币汇率形成机制改革以来, 人民币汇率结束了对美元的单向升值态势, 表现为双向波动, 弹性明显加大。从今年初到10月21日, 人民币对美元、欧元、日元分别贬值3%、4.2%、17%。同时, 我们也知道住房不仅仅是一种消费品, 在如今社会更是一种投资品。面对人民币贬值压力, 人民币贬值预期也在不断增加, 因此人们为了更好地使自己的资产进行保值升值, 所以住房投资成为居民规避人民币贬值风险的好去处。

同时, 居民消费价格指数CPI也在不断上升, 由国家统计局数据得到合肥2016年2、3月份居民消费价格指数同比上涨3%, 其余月份也是达到2%以上。面对不断上涨的物价水平, 居民对于通货膨胀的预期也在不断增加, 钱越来越不值钱以及未来的钱拿来现在用的观念也是越来越强。加之不良房产商的捂盘销售, 媒体的夸张报道更加使居民相信房子的价格只会涨不会跌。因此, 在一系列错综的因素交杂在一起, 使消费者宁愿买涨不买跌。

2.4 消费者偏好

在中国的传统文化中, 素来有“修身、齐家、治国、平天下”, 其中这“齐家”, 莫过于首先得拥有自己的一套房子。在现代社会中, 许多地方都涌现出丈母娘向女婿下不买房子就不嫁闺女的现象, 可见丈母娘在中国楼市的销售中也起着推波助澜的效果。以前是“养儿防老”, 现在出现的是“以房养老”, 在目前中国养老机构不完备, 养老体系仍旧有缺陷的情况下, 在自己中年时购买一套属于自己的房子, 以备老年时作为养老的地方。

由于中国传统文化观念影响消费者偏好, 因此相比于股票、债券、基金的投资, 消费者对于住房的投资更加偏好。中国的债券市场的极端不稳定性, 更是在去年出现“千古跌停”的奇相, 使得好多小额投资者再也不敢进入股市。因此, 买房、炒房似乎成为另一种好的投资渠道。

2.5 购买力水平的提高

收入与消费需求一直呈现正相关的关系, 伴随着可支配收入的增加, 人们对住房的需求量也是在不断增加。过去的一年, 合肥居民收入较快增长。全年, 居民人均可支配收入26 605元, 增长9.6%。其中, 城镇居民人均可支配收入31 989元, 分别高于全国、全省794、5 053元;比上年增长9%, 比全国、全省高0.8、0.6个百分点。这里我们以在职职工的工资水平来衡量居民可支配收入, 而房屋销售面积代表对住房的需求量。从2006年~2014年到在职职工工资水平和房屋销售面积数据可知, 合肥市的居民可支配收入和房屋需求量成正相关 (x为在职职工收入, y为房屋销售面积) 。除了人均可支配收入的增加, 居民储蓄水平也在不断增强, 因此房屋购买力水平也由此提高。

3 模型分析

为了更好地分析需求因素对合肥市高房价的影响程度, 这里从国家统计查询到2006~2014年的相关数据, 这里将商品房平均售价 (元/平方米) 作为被解释变量y, 人口和在职职工平均工资作为解释变量x1、x2。利用Eviews软件进行最小二乘估计, 得到如下的线性回归方程

模型估计结果说明, 在假定其他变量不变的情况下, 人口每增长1万人平均来说房价上涨6.16元/m2;在职职工工资每增长1元, 平均来说房价上涨0.05元/m2。这与理论分析和经验判断相一致。该模型R2=0.9786, 说明R2=0.9715, 可决系数很高, 这说明模型对样本的拟合优度很好。F检验值为137.4911, 当ɑ=0.05时F的伴随概率为0.0001<0.05, 则拒绝原假设认为回归方程显著, 即人口、在职职工平均工资变量联合起来确实对合肥市房价有显著影响。同时每一个解释变量的系数对应的t值的伴随概率都较小, 说明在其他解释变量不变的情况下, 解释变量人口、在职职工平均工资对房价的影响显著。

4 政策建议

4.1 推动金融市场平稳发展

金融市场能够调剂资金余缺, 提高资金的使用效率。它促进了资金在盈余单位和赤字单位之间的调动, 从而在宏观上实现由储蓄向投资的转化, 使社会总供求趋于平衡。同时, 金融市场能够运用市场力量, 有效地配置资金, 从而使真实资源的配置达到最佳状态。它对于调节积累与消费的比例, 调节生产性投资与非生产性投资的比例有着重要的意义。

因此, 政府应该深化改革、加强证券市场监管, 促进资本市场健康发展, 保持房地产市场稳定。一方面深化改革, 加快发展多层次股权市场, 完善“新三板”制度规范体系, 建立符合股权众筹“大众、小额、公开”特点的发行方式。使得居民的多余储蓄可以有多样化的投资方式, 不至于将所有储蓄放入房地产这个大篮子。另一方面加强证券市场监管, 规范股票、债券、期货市场, 避免人为破坏证券市场秩序。

4.2 加强房地产市场管理

面对合肥房价的飞速上涨, 如果单单从普通居民购房情况的交易数额看, 并不足以使得合肥房价涨幅如此之大。主要还是由于炒房、投机行为的存在, 一些炒房机构往往以团购的形式来较低购进那些升值空间大的房源, 然后再散布虚假信息, 制造房源短缺进而哄抬房价。当然其中也包括不良房产中介的捂房不卖, 待房价上涨到合意价格再出售。

政府应该专门成立相关监管机构, 对这类行为多方面监管, 严厉打击违法炒房行为, 规范房地产市场秩序。

4.3 继续施行限购、限贷政策

10月2日合肥市政府发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》。意见中明确表示本市居民严格限购两套房产, 市区居民家庭首次购买住房申请商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%等。自此新政施行以来, 合肥房价上涨趋势得到一定的遏制。因此, 政府接下来仍旧需要根据合肥楼市情况, 继续调整施行限购、限贷政策。

摘要：2016上半年, 合肥、南京、苏州和厦门并称为房价四小龙, 房价涨幅赶超北上广。本文从合肥房地产的现状着手, 利用微观经济学中影响需求的不同因素进行分析房价上涨的原因。其中主要包括价格、人口、消费者预期、消费者偏好、购买力几大因素, 来一一分析它们分别对合肥房地产的购买需求的影响。最后, 希望利用本文的相关分析来给合肥市政府部门相关政策建议, 助推合肥房地产的平稳发展。

关键词：房地产需求,消费者预期,消费者偏好,购买力

参考文献

[1] 许倩.合肥市房价暴涨背后理性与非理性交织[N].中国房地产报, 2016 (9) .

[2] 王洋.西安市房地产需求因素分析[J].黑龙江对外经贸, 2007.