田园综合体理念与规划
第一篇：田园综合体理念与规划
田园综合体的规划、运营条件
田园综合体的规划布局需要综合全面的考虑。从地域性、生态性出发，满足农业、文旅、地产三个产业的功能需求，从细化的功能片区着手，全面综合地对田园综合体进行规划布局。本文将深度解析田园综合体的规划布局要点。
『 田园综合体的多元产业融合 』
田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。
它强调要以农民合作社为主要载体，农民能够充分参与并从中受益;在产业内容上是集循环农业、创意农业、农事体验三个于一体的田园综合体。
在这三个大的产业基础上进行功能和业态上的细分，可以分为四个产业：核心产业、支撑产业、配套产业、衍生产业。
核心产业：以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动;
支撑产业：直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业; 配套产业：为创意农业提供良好的环境和氛围的产业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训、田园地产等; 衍生产业：以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他产业群。
『 田园综合体的选址要点 』
田园综合体是多元产业的融合，也就决定了其多元的特点，对于其选址，也需要综合考虑，具体从以下四个方面考虑。
1、良好的自然条件：
开发地的自然生态条件要优良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，简言之，自然环境要极致。有山、有水是要求好的环境氛围，便于旅游活动的展开;有田是提供农业生产及农业休闲活动的场所。
2、优越的基础设施：
开发地要有便捷的交通，较好的通达性，完备的环卫、电力等基础设施，满足消费者的度假需求以及休闲农产的生产、研发、销售。
3、较好的经济条件：
开发地要有一定的经济基础，利于休闲农业企业的引进，同时使得当地居民更好更多的参与旅游开发过程，最大化的实现农旅带动效应。
4、其他应考虑因素：
如好的交通区位、巨大的田园乡村旅游消费市场;开发地居民优良的素养、精神风貌及服务意识等等，都有利于农业生产、农业休闲、农业创意、田园休闲度假等项目业态的加载。
『 田园综合体的规划布局 』
规划布局要点 1
创新性
首先，田园综合体包含多元产业，规划要创新性的满足各个产业的功能要求，让各个产业在规划布局中合理展开;
其次，要从田园旅游者的消费需求出发，创新合理的布局各个功能片区，以满足日益更新的市场需求。
2、 主题性 文化是旅游的灵魂，对于田园综合体亦然，其规划要考虑布局的文化性、主题性;可以从生态、地域文化、风俗民情、地方特色节庆中找寻文化的主题。在文化引领下的规划布局，更能迎合市场及时代的需求。
3、 生态性
任何的旅游开发都离不开生态的基底，生态为先的规划理念也是田园综合体规划要着重考虑的要点之一。
4、 特色性
田园综合体落地在某一个地方，必须要与当地的特色相结合，地方特色性是区别于其他同类型项目业态的最大竞争力。
规划布局手法
1、
产业构成上的规划布局
由于产业的多元性，对于其规划布局的也要针对不同的产业性质及功能需求进行各产业片区的规划布局： 农业产业片区：
农业产业片区是大的田园景观背景区，也是展开农业耕作、农业休闲的承载区。规划布局要做到三件事：
一是要满足现代农业生产型产业园的功能要求; 二是要预留休闲农业、创意农业的活动空间;
三是要配备CSA(社区支持农业)的菜园(菜田)空间。
文旅产业片区：
文旅产业片区要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，以多样的业态规划形成旅游度假目的地;加载丰富的文化生活内容，打造符合自然生态型的旅游产品以及度假产品的组合。
地产及村舍片区：
尊重原有的村落风貌，打造村落肌理，近似于还原一个“本来”的村子，同时需要布局管理和服务区块，构建完整的村舍服务功能。
2、
功能片区上的规划布局
基于田园综合体多产业融合，可将其在布局上分为不同功能片区，每个片区的规划布局手法会根据不同功能进行区分。
核心景观片区——吸引人气、提升财气的核心田园空间
核心景观片区的规划布局要突出的景观主题，规划主体性景观及特殊的游览方式(线路、节点)，给游客带来深刻的印象。
依托观赏型农田、名优瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，山水风光区等自然景观区，使游人身临其境的感受田园风光和体会田园乡村休闲农业的魅力。
度假/居住片区——城镇化得以实现的核心承载片区
度假/居住片区，是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成人口相对集中片区，以此建设居住组团，构建了城镇化的核心基础。
服务配套片区——城镇化的主要功能支撑
服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等，统称为产业配套。与此结合，服务于居住需求的居民，同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务，由此，形成了产城一体化的公共配套网络。
第二篇：田园综合体如何申报及规划要点
今年一号文件里面提出了田园综合体的概念，加上年中18个省份的田园综合体试点项目申报的刺激，成为地产界、旅游界、农业界争相宣传追捧的一个概念。
诚然，三农发展，亟需用创新的方式来解决农业增效、农民增收、农村增绿的问题，田园综合体就是比较好的创新模式之一;但是田园综合体的概念、内涵及其意义还需我们冷静下来思考才是其试点创新的初心。
一、政策文件：
财政部：《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》(财办〔2017〕29号) 财政部：《关于做好2017年田园综合体试点工作的意见》(财办农〔2017〕71号)
二、背景
为贯彻落实中央农村工作会议和《中共中央 国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革 加快培育农业农村发展新动能的若干意见》的部署与要求，推动农业现代化与城乡一体化互促共进，加快培育农业农村发展新动能，提高农业综合效益和竞争力，探索农业农村发展新模式，实现“村庄美、产业兴、农民富、环境优”的目标，财政部决定开展田园综合体建设试点工作。
什么是田园综合体?
为适应农村发展阶段性需要，遵循农村发展规律和市场经济规律，围绕农业增效、农民增收、农村增绿，支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”，1
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积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径，逐步建成以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。
田园综合体发展模式的提出有其必然的原因和背景，其中比较重要的包括以下几方面：
1、经济新常态下，农业发展承担更多的功能
当前我国经济发展进入新常态，地方经济增长面临新的问题和困难，尤其是生态环境保护的逐步开展，对第
一、二产业发展方式提出更高的“质”的方面要求，农业在此大环境下既承担生态保护的功能，又承担农民增收农业发展的功能。
2、传统农业园区发展模式固化，转型升级面临较大压力
农业发展进入新阶段，农村产业发展的内外部环境发生了深刻变化，传统农业园区的示范引领作用、科技带动能力及发展模式与区域发展过程中条件需求矛盾日益突出，使得农业园区新业态、新模式的转变面临较多的困难，瓶颈明显出现。
3、农业供给侧改革，社会资本高度关注农业，综合发展的期望较强
经过十余年的中央一号文件及各级政策的引导发展，我国现代农业的发展迅速，基础设施得到改善、产业布局逐步优化、市场个性化需求分化、市场空间得到拓展，生产供给端各环节的改革需求也日趋紧迫，社会工商资本也开始关注并进入到农业农村领域，对农业农村的发展起到积极的促进作用。同时，工商资本进入该领域，也期望能够发挥自身的优势， 2
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从事农业生产之外的二产加工业、三产服务业等与农业相关的产业，形成一二三产融合发展的模式。
4、“史上最严土地政策”影响下，土地管理的强度越来越大，寻求综合方式解决发展问题
随着经济新常态，国家实施了新型城镇化、生态文明建设、供给侧结构性改革等一系列战略举措，实行建设用地总量和强度的“双控”，严格节约集约用地管理。先后出台了《基本农田保护条例》、《农村土地承包法》等，对土地开发的用途管制有非常明确的规定。特别是《国土资源部 农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔2014〕127号)的发布，更是将该要求进一步明确，使得发展休闲农业在新增用地指标上面临着较多的条规限制。
四、建设内容
在建设内容上，围绕田园综合体的建设目标和功能定位，将重点抓好生产体系、产业体系、经营体系、生态体系、服务体系、运行体系等六大支撑体系建设。
一是夯实基础，完善生产体系发展条件。集中连片开展高标准农田建设，加强田园综合体区域内“田园+农村”基础设施建设，整合资金完善供电、通信、污水垃圾处理、游客集散、公共服务等配套设施条件。
二是突出特色，打造涉农产业体系发展平台。围绕田园资源和农业特色，做大做强传统特色优势主导产业，稳步发展创意农业，强化品牌和原产地地理标志管理，构建支撑田园综合体发展的产业体系。
三是创业创新，培育农业经营体系发展新动能。通过土地流转、股份合作、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营，优化农业生产经营体系，增加农业效益。
四是绿色发展，构建乡村生态体系屏障。积极发展循环农业，充分利用农业生态环保生产新技术，促进农业资源的节约化、农业生产残余废弃物的减量化和资源化再利用，实施农业节水工程，加强农业环境综合整治。
五是完善功能，补齐公共服务体系建设短板。通过发展适应市场需求的产业和公共服务平台，聚集市场、资本、信息、人才等现代生产要素，推动城乡产业链双向延伸对接，推动农村新产业、新业态蓬勃发展。
六是形成合力，健全优化运行体系建设。妥善处理好政府、企业和农民三者关系,确定合理的建设运营管理模式，形成健康发展的合力。
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五、立项条件
试点立项应功能定位准确，基础条件较优，生态环境友好，政策措施有力，投融资机制明确，带动作用显著，运行管理顺畅。其中，在功能定位上，围绕有基础、有优势、有特色、有规模、有潜力的乡村和产业，按照农田田园化、产业融合化、城乡一体化的发展路径，以自然村落、特色片区为开发单元，全域统筹开发，全面完善基础设施。在政策措施方面，地方政府积极性高，在用地保障、财政扶持、金融服务、科技创新应用、人才支撑等方面有明确举措，水、电、路、网络等基础设施完备。
六、投融资机制
值得关注的是，在投融资机制方面通知明确指出投融资机制要明确。积极创新财政投入使用方式，探索推广政府和社会资本合作，综合考虑运用先建后补、贴息、以奖代补、担保补贴、风险补偿金等，撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。鼓励各类金融机构加大金融支持田园综合体建设力度,积极统筹各渠道支农资金支持田园综合体建设。严控政府债务风险和村级组织债务风险，不新增债务负担。
七、不予受理的情况
政策也明确提出了不予受理的情况：①未突出以农为本，项目布局和业态发展上与农业未能有机融合，以非农业产业为主导产业;②不符合产业发展政策;③资源环境承载能力较差;④违反国家土地管理使用相关法律法规，违规进行房地产开发和私人庄园会所建设;⑤乡、村举债搞建设;⑥存在大拆大建、盲目铺摊子等情况。
八、、扶持政策 4
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18个试点省份
按照三年规划、分年实施的方式，2017年，财政部确定河北、山西、内蒙古、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、陕西、甘肃18个省份开展田园综合体建设试点，每个试点省份安排试点项目1—2个。如建设成效较好，符合政策要求，今后可逐步纳入国家级试点范围。
九、资金支持
中央财政从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排。在不违反农村综合改革和国家农业综合开发现行政策规定的前提下，试点项目资金和项目管理具体政策由地方自行研究确定。同时，各试点省份、县级财政部门要统筹使用好现有各项涉农财政支持政策，创新财政资金使用方式，采取资金整合、先建后补、以奖代补、政府与社会资本合作、政府引导基金等方式支持开展试点项目建设。经财政部年度考核评价合格后，试点项目可继续安排中央财政资金。对试点效果不理想的项目将不再安排资金支持。
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第三篇：特色小镇与田园综合体
田园综合体整理报告
2017年12月29日
背景介绍
在田园综合体中，一二三产业互融互动，通过各个产业的相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥产业价值的乘数效应。
2017年2月5日，中共中央、国务院公开发布《关于深入推进农业供给侧结构性改革，加快培育农业农村发展新动能的若干意见》。其中提到：‚支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的 ‘田园综合体’，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。‛这是中央文件首次提出‚田园综合体‛这个概念。
2017年6月5日，财政部又印发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》，2017年确定河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点，并且，中央财政会从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产发展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排，支持试点工作。政策的大力支持，可以看出，在不久的将来，‚农业园区‛的田园综合体模式将大放异彩。
近年来，党中央、国务院高度重视农业供给侧结构性改革，支持农村产业融合发展。连续3年的中央一号文件都对此作出明确要求。为农村产业融合发展提供量身定做的用地保障政策，早已提上议事日程。2017年12月21日，国土资源部召开媒体座谈会，对《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》的有关情况进行了介绍。 ‚田园综合体‛被写入了中央1号文件，其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的‚开发‛方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇!
一、田园综合体的定义
田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。
2017年中央一号文件首次提出，支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。相信在不久的将来，‚农业园区‛的田园综合体模式将大放异彩。
其次，田园综合体的提出是基于一种商业模式方法论。其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的‚开发‛方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇。
二、田园综合体的组成
(一)景观吸引：吸引人流、提升土地价值的关键所在 依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等，使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。
(二)休闲聚集：为满足客源的各种需求而创造的综合产品体系 可以包括农家田园风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。
(三)农业生产：生产性主要功能部分
让游人认识农业生产全过程，在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣，同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。
(四)居住发展：城镇化主要功能部分
居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。通过产业融合与产业聚集，形成人口相对集中居住，以此建设居住社区，构建了城镇化的核心基础。
(五)社区配套：城镇化支撑功能
服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套，由此形成产城一体的公共配套网络。
三、田园综合体的几种模式
(一)模式一：江苏——无锡阳山田园东方项目
1、农业商业化
2、文旅产业多样化
3、居住方式创新化
(二)模式二：上海——金山区‚田园综合体‛
1、靠海吃海
2、围绕‚渔‛字发展文旅
3、发展渔村特色民宿
(三)模式三：安徽——肥西县‚官亭林海‛
1、保留原生态
2、农民享受权益
3、城市和乡村实现文明融合
(四)模式四：黑龙江——富锦市‚稻‛梦空间
1、种出彩色稻田画
2、发展全域旅游
3、以农业生产为基础
(五)模式五：四川——成都市郫都区红光镇多利农庄
1、高端农业综合体
2、农业双创载体平台
3、国际化乡村度假新体验
(六)模式六：内蒙古——鄂尔多斯市乌审旗无定河镇
1、发展良好生态的绿色产业
2、乡村旅游实现景区联动
3、打造现代休闲养生农庄
总结：田园综合体的关键是整合能力。经营者不仅仅要把握引爆点和经营模式，而是把田园综合体当成一个平台，把农业、工业、服务业衔接起来，推动多元化发展。
四、打造田园综合体的焦点
(一)让建筑重拾魅力
1、老建筑的修缮与新建筑的创新
2、传承保护型
3、创新新建型
4、挖掘改造型
(二)让农田成为景观
(三)让当地乡村文化聚集IP效应
(三)挖掘当地最有特色的文化，将其打造成IP，成为引爆点。
(四)让农事成为娱乐体验
(五)让创意农业吸金
(六)让田园生活成为时尚
(七)让田园体验凸显意境
(八)让景观细节加分 6大支撑体系
围绕田园综合体的建设目标和功能定位，重点抓好生产体系、产业体系、经营体系、生态体系、服务体系、运行体系等。
6大重点建设内容
①夯实基础，完善生产体系发展条件
要按照适度超前、综合配套、集约利用的原则，集中连片开展高标准农田建设，加强田园综合体区域内‚田园+农村‛基础设施建设，整合资金完善供电、通信、污水垃圾处理、游客集散、公共服务等配套设施条件。
②突出突出特色，打造涉农产业体系发展平台
立足资源禀赋、区位环境、历史文化、产业集聚等比较优势，围绕田园资源和农业特色，做大做强传统特色优势主导产业，推动土地规模化发展，大力打造农业产业集群;稳步发展创意农业，利用‚旅游+‛、‚生态+‛等模式，开发农业多功能性，推进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合;强化品牌和原地产地理标志管理，推进农村电商、物流服务业发展，培育形成1-2个区域农业知名品牌，构建支撑田园综合体发展的产业体系。
③创业创新，培育农业经营体系发展新动能
积极壮大新型农业经营主体实力，完善农业社会化服务体系，通过土地流转、股份合作、代耕代种、土地托管等促进方式促进农业适度规模经营，优化农业生产经营体系，增加农业效益。同时，强化服务和利益联结，逐步将小农户生产、生活引入现代农业农村发展轨道，带动区域内农民可支配收入持续稳定增长。
④绿色发展，构建乡村生态体系屏障
牢固树立绿水青山就是金山银山的理念，优化田园观景资源配置，深度挖掘农业生态价值，统筹农业景观功能和体验功能，凸显宜居宜业新特色。积极发展循环农业，充分利用农业生态环保生产新技术，促进农业资源的节约化、农业生产残余废弃物的减量化和资源化再利用，实施农业节水工程，加强农业环境综合整治，促进农业可持续发展。
⑤完善功能，补齐公共服务体系建设短板
要完善区域内的生产性服务体系，通过发展适应市场需求的产业和公共服务平台，聚集市场、资本、信息、人才等现代生产要素，推动城乡产业链双向延伸对接，推动农村新产业、新业态蓬勃发展。完善综合体社区公共服务设施功能，为社区居民提供便捷高效服务。
⑥形成合力，健全优化运行体系建设
妥善处理好政府、企业和农民三者关系,确定合理的建设运营管理模式，形成健康发展的合力。政府重点负责政策引导和规划引领，营造有利于田园综合体发展的外部环境;企业、村集体组织、农民合作组织及其他市场主体要充分发挥在产业发展和实体运营中的作用;农民通过合作化、组织化等方式，实现在田园综合体发展中的收益分配、就近就业。
五、田园综合体的融资方式
(一)田园综合体PPP融资模式
在田园综合体特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV(特殊目的公司)，并制定《公司章程》，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。
PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在田园综合体建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。
(二)田园综合体产业基金及母基金模式
田园综合体在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型。
一是政府主导，一般由政府(通常是财政部门)发起，政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金，政府作为劣后级出资人，承担主要风险，金融机构与其他出资人作为优先级出资人，杠杆比例一般是1:4，田园综合体具体项目需金融机构审核，还要经过政府的审批，基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企业(有限合伙制)自任，也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。
二是金融机构主导，由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资田园综合体特色小镇。一般由金融机构做LP，做优先级，地方国企做LP的次级，金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司。
三是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人，多数是大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有政府，资信度和风险企业承担都在企业身上，但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目，政府授予企业特许经营权，企业的运营灵活性大。
(三)田园综合体国家专项基金贷款模式 利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式，但田园综合体项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目，则可能获得政府采购融资模式获得项目贷款，而延长贷款期限及可分期、分段还款，则是对现金流稳定的项目有明显利好，如果进入贷款审批‚绿色通道‛，也能够提升获得贷款的速度。国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，田园综合体特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的田园综合体特色小镇的融资渠道。
(四)田园综合体收益信托模式
田园综合体项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。
(五)田园综合体发行债券模式
田园综合体项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永(可)续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。
(六)田园综合体融资租赁模式
融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁，有三种主要方式： 1.直接融资租赁，可以大幅度缓解田园综合体特色小镇建设期的资金压力; 2.设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题; 3.售后回租，即购买‚有可预见的稳定收益的设施资产‛并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。
可以尝试在田园综合体特色小镇这个领域提供优质的金融服务。 (七)田园综合体资本证券化(ABS) 资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券(ABS)的业务活动。田园综合体特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在‚基础资产‛权属清晰的部分，可以尝试使用这种金融创新工具，对田园综合体特色小镇融资模式也是一个有益的补充。
(八)田园综合体供应链融资模式
供应链融资是把供应链上核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。
供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体特色小镇融资中，可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。实际操作中，上述八种融资模式往往是前两种为主，根据小镇建设不同阶段和产业发展不同阶段，结合其他融资模式组合使用。
五、田园综合体的盈利点
餐饮盈利 住宿盈利 加工盈利 康养休闲盈利 游乐盈利 体验盈利 产业盈利 服务盈利 手工制作盈利 集体活动盈利 艺术类盈利 地产盈利 技术盈利 表演盈利 教育盈利 管理盈利 广告盈利 其他盈利
六、田园综合体的试点工作
开展田园综合体试点是一项全新的工作，一定要按照稳中求进的工作总基调，试点先行，慎重稳妥地推进，各地不要盲目扩大范围。要细化工作任务，落实工作责任，确保试点工作开好头起好步。
当前，各地开展试点工作的意愿和积极性高，但在推进过程中，需要特别注意适应农村发展阶段性需要，遵循农村发展规律和市场经济规律。不能超越地方现有发展条件和违背农民意愿。
开展田园综合体试点，要坚持以农为本，以保护耕地为前提，提升农业综合生产能力。要保持农村田园风光，保护好青山绿水，实现生态可持续;要确保农民参与和受益，带动农民持续稳定增收，让农民充分分享发展成果，更有获得感。让人们从中感到农业是充满希望的现代产业，农民是令人羡慕的体面职业，农村是宜居宜业的美好家园。
开展田园综合体试点，要慎重选择试点地区。按照‚政府引导、市场主体‛的原则，选择农民合作组织健全、发展潜力较大的地区开展试点。对于‚以农为本‛不突出，项目布局和业态发展上未能与农业有机融合，或者以非农业产业为主导产业的地方，一律不得列入试点范围。
需要指出的是，开展田园综合体试点，要以市场投入为主体，积极创新财政支持方式，鼓励社会资本规范、有序、适度参与建设田园综合体。要严控地方政府债务和村级组织债务风险，不能新增债务负担。财政部将会同中央有关单位和部门，对各地开展田园综合体试点情况进行跟踪调研和督查，发现问题及时纠正和完善相关政策措施，确保试点不走样不跑偏。
七、田园综合体的发展前景
2017年的中央一号文件明确指出：‚支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。‛这也是中央一号文件第一次提出‚田园综合体‛这个概念。
中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面，其中提出，要完善新增建设用地的保障机制，将新增建设用地计划指标确定一定比例，用于支持农村新产业新业态的发展;允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地，通过入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。文件也明确规定，这些村庄整治、宅基地整理节约出来的建设用地，严禁违规违法开发房地产或建私人会所。
从中央一号文件可以看出，中央前所未有将产业园区作为农业发展升级的重要载体和强力抓手。这给了目前中国产业地产行业一个非常利好的创新信号，未来一段时间，‚农业+园区‛无疑将大有可为。
业内人士认为，与现在市面上主流的产业园区不同，‚农业+园区‛会更强调将农业链条做深、做透，无论是内涵还是外延都要求颇高，未来会囊括进科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、检测、加工、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度，非常具有想象空间。
第四篇：成功打造田园综合体的经验与心得！
随着中国特色社会主义进入新时代，改革开放剩下最难啃的骨头，城乡发展问题也进入攻坚阶段，乡村振兴战略成为新时代做好“三农”工作总抓手。而2017年中央一号文件首次提出的“田园综合体”已上升为国家战略，中国农业供给侧改革进入全新的探索阶段，田园综合体作为“乡村振兴战略”的核心抓手，不只是一个风口，而是影响到整个中国政治、经济未来十年甚至二十年重大发展契机的一个战略机遇期。“新田园”时代随着2018年中央一号文件的出台，“三农”问题进入实质性解决阶段，田园综合体上升为国家战略。2014年之后国家启动新一轮农村土地改革，主要包括征地、经营性建设用地、宅基地三大改革，“三农”问题进入实质性解决阶段，田园综合体作为乡村振兴战略的主平台与城乡融合发展的主要抓手，将助力“三农”发展迈上新台阶。什么是田园综合体?田园综合体是城乡融合的一个地域经济综合体。第一，田园综合体不同于农业综合体、、农业特色小镇、农旅综合体，我们认为田园综合体是乡村振兴的抓手、三农系统解决方案。第二，田园综合体既不是现代农业产业园区，也不是新型田园地产，更不是旅游度假区，而是实现乡村环境、配套设施、特色功能、人与产业关系“四个再造”的新田园都市，打破城乡的分隔壁垒，消除城乡二元结构，最终形成城乡一体化的新格局。田园综合体的要义是破解城乡二元结构，激活农村土地价值。其本质是从产业、业态、主体、消费方面的“四个融合”，有三大转变：从承接消费转移到承接城市功能转移;从三农问题“点式突破”到“系统解决方案”;从“沉睡的农村土地资源”到“激活的农村土地资产”。导入“新人群、新功能、新产业”，最终实现城乡一体、城乡融合、城乡统筹发展。如何获取田园综合体土地?农村改革进入新时代，土地获取解除高压线。田园综合体的用地主要分为国有土地、农村集体土地两大类：国有土地大部门分布于城郊和城中村，主要通过出让、划拨、转让等方式获取;农村集体土地主要通过租赁、城乡建设用地增减挂钩、作价入股、出让(入市)等方式获取，成都多利桃花源、无锡阳山镇桃园村、山东枣庄等地已有落地案例，嘉兴、重庆分别探索出“两分两换”模式、“地票”制度。如何申报田园综合体?财政部牵头完成农村综合性改革和田园综合体试点，农业农村部负责规划制定、监督实施。全国首批17个国家级田园综合体开始试点，第二批亟待申报，须符合“七大立项条件”：功能定位准确、基础条件较优、生态环境友好、政策措施有力、投融资机制明确、带动作用显著、运行管理顺畅。对于国家级、省级试点，国家提供全方位政策支持，并且从中央财政到市级财政都有明确规定的相应奖补政策。田园综合体有哪些新商机?特色小镇触红线，田园综合体将拥抱国家级蓝海市场。对比特色小镇与田园综合体：政府发文特色小镇须“降温”，且目前全国布局超5000个，开发竞争大;而国家正全方位支持田园综合体，仅蓝城、碧桂园、万科、华润等少数龙头企业布局，投资空间大。就目前而言，田园综合体处于无标准、无品牌、无模式的探索阶段，正是企业战略转型的机会点，企业应抢占先机，向田园综合体运营商、内容提供商、全产业链农业发展商、“田园+”新业态品牌商等转型。田园综合体的“新玩法”国之所向，民之所趋，“五类玩家，五大玩法”让你成为“田园新时代”的“弄潮儿”。五类玩家包括：政府、开发类企业、金融类企业、农业类企业、内容服务商，这五类玩家如何撬动田园综合体?
一、合作联盟。企业通过行业联盟或互补联盟的方式，做大开发主体影响力，整合田园综合体复合业态资源，顺利申请国家政策。主要盈利设计是集体用地入市，最典型的是【多利绿城桃花源】案例。多利集团介入之初，遭遇“零散集体农用地无法开发”的问题，绿城集团介入后首创流转集体农用地模式，通过平安银行战略投资，实现三方联盟开发，并与村集体资产管理有限公司共同运营。
二、双创孵化。农业类企业联合政府、专业合作社，通过集聚各类新型农业科技、乡村文创机构和团体，推动乡村业态创新，实现群众创新创业。主要盈利设计是投资退出，最典型的是【迁西“花乡果巷田园综合体”】案例。项目由唐山市供销社主导开发，成立东莲花院乡供销社农民专业合作社联合社，下辖农业专业合作社17家，致力打造农业领域的专项孵化器，成为全国供销系统综合改革的样板地和实验田。项目获得连续三年(共计2.1亿元)的资金支持。
三、IP植入。区域性龙头企业想要进入田园综合体，可通过全球抓药，与内容类企业合作，引进国内外具有品牌知名度的成熟项目，如台湾文创乡村、荷兰特色农业小镇等，易获得政策支持和流量导入，最典型的是【苏州树山乡伴】案例。项目位于苏州西北郊，由乡伴文旅开发，导入“乡伴”品牌，用现代手法复原乡村生活，引领全新的基于田园生活方式的转变，促进城乡一体化建设。
四、社群拉动。项目一般位于大城市周边，以轻带重，通过国学践行、民艺手工、田园农耕、养生养老等主题社群活动导入高端流量，从拉动乡村地区振兴。主要盈利设计是物业出售、物业租赁，最典型的是【成都幸福公社】案例。十年打造一个模具，通过社群营销将老人、儿童等引进来、住下来，并营造创业环境，导入创新创业业态，让社群落地生根，住有所居、居有所业、老有所养。
五、营销引爆。无品牌、无区位、无人气的地区可选择将一个点做到极致，通过主题节庆活动强势拉动乡村地区的知名度，建立节庆品牌和区域品牌，形成IP，增加对投资方、开发主体的吸引力，带动区域农民共同富裕。主要盈利设计是项目门票、文创产品、餐饮住宿的收入，最典型的是【日本越后妻有】案例。一个占地760km
2、人口稀少并呈高龄化的三无地区，通过大地艺术节的策展、举办，集聚志愿者、农户、艺术家以及一些非营利组织共同打造艺术作品，艺术节平均每届为当地创造50亿日元的经济效益。田园综合体综合打造策略
1、做好前期规划，构建支撑产业体系必须坚持规划先行，多规融合，站位高，有前瞻性和可行性，找准定位，将村民生产生活真正融入到田园建设中去，增强可持续发展能力。
2、盘活土地资源，提高土地利用质量通过土地流转、股份合作制、代耕代种、土地托管等方式促进农业适度规模经营，优化农业生产经营体系、增加农民效益。
3、创新主体间的合作模式妥善处理政府、农民和企业三者间的关系，发挥三者主体作用，健全市场化运行机制，充分主动投入，各尽其能、各取所需，形成建设合力。
4、引进先进的管理方法，完善配套设施体系引进先进管理方法，提高农业休闲质量，高标准农田建设，加强田园+农村的基础设施建设及配套设施建设。
5、引进社会资本，创新项目融资模式除了财政资金支持，同时要推广政府和社会资本合作多，利用财政杠杆作用，撬动金融和社会资本投入，拓宽田园建设的融资渠道。田园综合体的发展思路
1、田园综合体开发思路打造田园综合体，就是要深度挖掘乡村特色资源，倡导低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为核心，以高品质服务为保障，对项目地进行综合开发，把乡村打造成一个“岛式圈层”结构的田园综合体，满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求。
2、田园综合体发展结构最外围圈层——乡村资源和乡村土地，主要是农业产业聚集区，如渔业、采摘林业等;中间圈层——休闲商业项目，主要指为乡村居民和乡村旅游者提供服务，具有多重功能的商业配套设施，如提供餐饮、娱乐、休闲服务的商业街、酒店集群等;核心圈层——乡村休闲地产，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产，如乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产等;乡村旅游休闲则是串起各个圈层的连接线。值得注意的是，“岛式圈层”结构的田园综合体各个圈层之间并不是机械的，针对不同的乡村本底，各个圈层有不同的开发方向和主题，从而形成各具特色的田园综合体。
3、田园综合体运作思路首先以乡村和乡村土地为资源点，乡村不仅有丰富的土地资源，还有以乡村景观为代表的自然资源、以建筑、文化、民族等为代表的人文资源、以人与人交往、乡村生活方式为代表的社会资源，这些资源构成了田园综合体的本底资源;其次以乡村旅游休闲(主要是指乡村旅游休闲产品的合理组合)为吸引点，引爆田园综合体目标市场，对乡村资源进行合理开发，打造不同类型、不同规模、不同层次的乡村旅游产品，使其成为吸引点;再次以乡村休闲商业项目为支撑点，为乡村旅游者和居民提供配套商业服务，完善服务体系;最后以乡村休闲地产为核心赢利点，取得相应回报。返乡的青年、中年、企业家，乡村欢迎你们回村，父母亲等待你们回家，“返乡互助”助你一臂之力。你们回家了，乡村才有希望!
第五篇：田园综合体
横空出世的“田园综合体”，是什么?做什么?怎么做?
导读：
“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的‘田园综合体’。”今年的中央一号文件首次提出“田园综合体”的概念，那么问题来了，田园综合体到底是什么?怎么搞呢?
近年来，休闲农业的理念开始盛行，并逐渐向产业化迈进，毋庸置疑已成为社会主义新农村的重要助剂，成为新农业人的“新宠”。 1.田园综合体是什么?
按照中央一号文件的表述，田园综合体要集循环农业、创意农业、农事体验于一体。可以说，田园综合体是在原有的生态农业和休闲旅游的基础上的延伸和发展，能更好地体现乡村独有的美丽和活力，为新时代的都市人打造别具一格的世外桃花源，实现城市居民的田园梦。同时，提升田园综合体模式的商业价值，能更好地带动新农村的发展，促进社会就业问题的解决 田园综合体的组成：
景观吸引核：吸引人流、提升土地价值的关键所在。依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等，使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。
☑ 休闲聚集区：为满足客源的各种需求而创造的综合产品体系。可以包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。
☑ 农业生产区：生产性主要功能部分。让游人认识农业生产全过程，在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣，同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。
☑ 居住发展带：城镇化主要功能部分，是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。通过产业融合与产业聚集，形成人口相对集中居住，以此建设居住社区，构建了城镇化的核心基础。 ☑ 社区配套网：城镇化支撑功能。服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，称为产业配套，由此形成产城一体的公共配套网络。 2.田园综合体要做什么?
首先关于主体的定义，田园综合体强调要以农民合作社为主要载体，农民能够充分参与和受益;其次在产业内容上是集循环农业、创意农业、农事体验于一体。 ☑ 循环农业——利用物质循环再生原理和物质多层次利用技术，兼顾生态效益、经济效益、社会效益，实现资源利用效率最大化、废弃污染最小化的一种环境友好型农作方式。
☑ 创意农业——以审美体验、农事体验为主题，具有养生、养美、体验品味的功能和快乐，提供给在快节奏工作中的人放松的地方，增添被高楼大厦包裹外的乐趣，目的是让农民增收、农村增美、企业增效、城市增辉。其借助创意产业的思维逻辑和发展理念，人们有效地将科技和人文要素融入农业生产，进一步拓展农业功能、整合资源，把传统农业发展为融生产、生活、生态为一体的现代农业。 ☑ 农事劳动——休闲农业中将农业生产、自然生态、农村文化和农家生活变成商品出售，城市居民则通过身临其境地体验农业、农村资源，满足其愉悦身心的需求。
3.田园综合体：模式升级，带动乡村发展
在田园综合体中，一二三产业互融互动，通过各个产业的相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链，使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥产业价值的乘数效应。 ☑ 产业经济结构多元化：由单一的第一产业到一二三产业联动发展的产业经济结构，开展农业种植与休闲娱乐体验相结合的开发模式，如营造农作物大地景观，依托成片花海营造景观与婚纱摄影等娱乐项目相结合;种植果蔬，将农俗体验与其相结合，上山采果摘茶、下地挖野菜，池塘边垂钓等等;此外，利用生态农业科技发展开发生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目，让游客参与其中，体验乐趣。
☑ 产品模式升级：从单一农产品到综合休闲度假产品，如生态水产养殖度假区，利用自然水体发展养殖业，让游客者体验垂钓、观鱼的乐趣;葡萄酒庄园度假区，录用种植扑倒发展扑倒采摘区，将成熟的葡萄进行酿造，让游客体验从采摘到酿造葡萄酒的全过程;民俗体验度假区，以家庭为单位，休闲时居住在此，从事种花、种菜、修剪果树、采摘蔬果等乡间劳作，体验亲近自然的乐趣;生态养生度假区，依靠山体种植茶树，通过体验采茶、品茶，感悟其中禅意。
☑ 土地开发模式升级：从传统住宅到休闲综合地产。随着经济快速发展，农村劳动力大量涌入城市，造成农村空心村现状，由此，对于地产的开发形式有以下两种：一是早期田园体验度假村运营地产，利用空余出来的部分房产再进行装修后以度假村的形式出租给游客，既为农民增加首付，又让游客更为深入地体验民俗文化;二是远期集养老、养生、度假为一体的综合配套休闲地产。 4.世界各地田园综合体发展经验 (1)台湾
总体特征：分享型经济模式，经营形态多元，大致可分为休闲农场、休闲渔业、展示中心、观光农园、农村民宿及森林旅游等。在经营上结合了农业产销、技工和休闲服务等三级产业，生产、生活与生态三位一体，具有经济、社会、教育、环保、游憩、文化传承等多方面的功能。
典型案例：大地震曾让台湾南投县埔里乡桃米村的房屋倒塌，而当地拥有29种台湾原生青蛙，台湾岛共143蜻蜓，在桃米发现56种，于是村民不断宣传当地种类丰富的青蛙和蜻蜓，用纸、布、石头等制作手工艺品，还建成了全球唯一一座纸教堂，把地震造成的洼地改成人工湖，湖边设有弹簧，托起一只小船，人在船上可以体验模拟地震的情景，村民将小船命名为“摇晃的记忆”。周末和节假日，桃米村日接待游客近1500人，每年门票收入有200多万人民币。 可借鉴之处：台湾休闲农业成功的原因，很重要的一条就是“情景消费”，创造出大量的奇观、风景和主题。注重定位、强调特色，在“体验经济”理念之外，还出现了“分享经济”理念，即休闲农业经营者与游客分享乡村生活，变“消费者为上帝”为“与客人成为志同道合的朋友”。 (2)韩国
总体特征：韩国发展休闲农业的经典形式为“周末农场”和“观光农园”; 注重资源整合，海滩、山泉、小溪、瓜果、民俗都成为乡村游的主题;注重创意项目开发，深度挖掘农村的传统文化和民俗历史等并使其商品化;注重政策支持与资金扶持，注重乡村旅游严格管理。
典型案例：江原道旌善郡大酱村抓住游客好奇心，出奇制胜地由和尚与大提琴家共同经营，利用当地原生材料，采用韩国传统手艺制作养生食品的方式制造大酱，既符合现代人的养生观念，还可以让游客亲临原初生活状态下的大酱村，传承民俗文化特色，此外，休闲农业的经营者还特别准备了三千个大酱缸为背景的大提琴演奏会、绿茶冥想体验、赤脚漫步树林及美味健康的大酱拌饭，增加了游客的体验性。
可借鉴之处：以“奇”为突破口，突出乡土气息。 (3)日本
总体特征：日本政府积极倡导和扶持绿色观光产业;法律法规和财政预算齐头并进，并科学制定绿色观光农业经济发展规划，同时重视民间组织的作用，并且适时对其进行财政支持。在绿色观光旅游产品开发中，日本注重环境保护和当地居民的主体性，尊重农村居民和地方特点，不过度关注经济利益;另外，日本不断拓展绿色观光农业的内涵，在观光农园、民俗农园和教育农园等方面进行创新。 典型案例：典型代表是日本的大王山葵农场，该农场以黑泽明的电影《梦》的拍摄地点而闻名，这种以农场为依托，以媒体传播为宣传手段也是乡村旅游发展的方向之一。
可借鉴之处：有完善的制度保障机制和政府激励措施，并能充分发挥民间组织(NPO等)的参与促进作用，生产手段也逐渐向自动化、设施化、智能化，生产经营管理向网络化发展。 (4)美国
总体特征：美国市民农园采用农场与社区互助的组织形式，参与市民农园的居民与农园的农民共同分担成本、风险和赢利。农园尽最大努力为市民提供安全、新鲜、高品质且低于市场零售价格的农产品，市民为农园提供固定的销售渠道，双方互利共赢，在农产品生产与消费之间架起一座连通的桥梁。
典型案例：美国Fresno农业旅游区由Fresno city东南部的农业生产区及休闲观光农业区构成。区内有美国重要的葡萄种植园及产业基地，以及广受都市家庭欢迎的赏花径、水果集市、薰衣草种植园等。采用“综合服务镇+农业特色镇+主题游线”的立体架构，综合服务镇交通区位优势突出，商业配套完善;农业特色镇打造优势农业的规模化种植平台，产旅销相互促进;重要景点类型全面，功能各有侧重。
可借鉴之处：采用资源导向型的片区发展模式——产业强者重在生产销售，交通优者重在综合服务，生态佳者重在度假;要做足体验性，同时把握重点人群需求——针对青少年家庭市场做足农业体验，针对会议人群做强硬件设施与配套娱乐等;另外，通过丰富的节庆活动提升品牌影响力。 (5)德国
总体特征：德国的休闲农业大致可分为度假农场、乡村博物馆及市民农园等三种类型，其中比较有代表性的是市民农园。其主旨是向市民提供体验农家生活的机会，使久居都市的市民享受田园之乐，经营方向也由生产导向转向农业耕作体验与休闲度假为主，生产、生活及生态三生一体的经营方式。
典型案例：德国人首创的生活生态型市民田园——施雷伯田园，独门独院，各具风格，充满了大自然情趣和文化气息，如同微缩的露天民居博物馆。每一户小田园里，主题建筑是童话世界般的“小木屋”，院子里有过去的辘轳井或泵水井，地上摆放着精美可爱的小风车和各种家禽模型。小木屋门前有长满奇花异草的蔬菜园。田园里的菜只许种不许收。秋后枯萎的蔬菜和花草覆盖住潮湿的土地，保护地里的水分，既避免秋冬刮风带起沙尘，第二年春天又可以翻到土里作肥料。 可借鉴之处：市民农园土地来源于两大部分：一部分是镇、县政府提供的公有土地，一部分是居民提供的私有土地。每个市民农园的规模约2公顷。大约50户市民组成一个集团，共同承租市民农园。租赁者与政府签订为期25～30年的使用合同，自行决定如何经营，但其产品不能出售。
财政部日前下发通知表示，2017年将在河北，山西等全国18个省份开展田园综合体建设试点，简单来说就是补钱、补地、补机制、补固定资产，这些都是当前农业发展，乡村建设的瓶颈所在，政策红利当局，抓住风口!田园综合体————2017年火爆全球中央一号文件力推!永远不要与趋势为敌!