长租公寓税务筹划探究——基于营改增的视角

一、长租公寓概述

长租公寓是房地产三级市场的一个新兴行业, 它主要是将业主的房屋租赁过来, 通过装修改造和家电家具配备, 以单间的形式出租给房屋周边的上班人士。

长租公寓在我国目前尚处于初级的发展阶段, 其在发展中仍然存在较多问题, 突出表现在:一是融资和税收成本较高, 特别是“营改增”之后, 长租公寓的增值税税率由原来的5%上升至11%;二是因重资产经营导致长租公寓的盈利周期较长;三是非规模化和专业化不能生存;四是长租公寓的经营资质不明确造成了其政策约束的瓶颈。

二、“营改增”对房屋租赁的主要影响分析

目前长租公寓的市场参与者主要是房地产商、酒店、房屋中介结构和创业公司等, 但是从长租公寓的房源模式来看, 其主要适用的是房屋租赁业务的相关税收法规。“营改增”对房屋租赁业务的主要影响体现在两个方面:一是税率变动较大, 即“营改增”之前的房屋租赁业务按照5%的营业税税计算缴纳营业税, “营改增”之后, 按照税收法规规定, 其税率提高至11%, 税率的提高极大可能会增加房屋租赁业务的税负;二是对收入核算、确认的影响, 营业税为价内税, 而增值税外价外税, 二者计算的税基有所不同, 因此营改增对租金收入和核算和确认会产生一定的影响。

三、长租公寓主要税务筹划点分析

目前长租公寓的市场参与者主要有房地产商、房屋中介机构、酒店行业和创业公司四大类, 而不同的市场参与者受其资源和运营能力的影响形成了长租公寓的不同运营模式, 具体参考表1。

从表1可以看到, 长租公寓的市场参与者不同, 其房源模式和运营模式存在着较大的差异, 由此给长租公寓“营改增”之后的税务筹划提供了一定的空间, 具体来说可以从以下三个筹划点来进行税务筹划:

(一) 纳税人身份的筹划

进行纳税人身份筹划的主要目的在于通过降低增值税税率来减轻长租公寓的增值税税负。根据财税[2018]33号文的规定, 部分符合条件的增值税一般纳税人可以转登记为小规模纳税人, 这对于一些原本已经登记为增值税一般纳税人但是却难以获取足够的进项税抵扣发票的长租公寓公司来说提供了筹划的机会和空间。

(二) 租金收入的确认核算方面的筹划

不同的租金收取方案对于长租公寓租金收入的确认、核算会产生不同的影响, 进而会对当期预缴的所得税和应缴增值税产生一定的影响, 若不能对租金收取方案进行合理预测和规划, 则在实务中一方面可能会增加公寓当期预缴的所得税, 增加其资金流转压力, 另一方面则可能会增加当期的销项税额, 而进项税的抵扣额一般在当期不会有太大波动, 从而造成长租公寓当期应缴增值税增加。由此可见, 租金收取方案及租金收入的确认核算是长租公寓税务筹划的另一个关键点。

(三) 测算增值税和营业税的税负平衡点来进行进项税的筹划

“营改增”之后, 如果单独从税率方面看, 长租公寓的税负会有一定的增长, 但是从整体来看, 如果公寓能够取得足够的可抵扣进项税发票, 则税负是否增加还是一个未知数, 长租公寓也可以把它作为一个降低税负的筹划点, 通过比对“营改增”前后的营业税和增值税税负来确立一个税负相等的平衡点, 并据此来规划进项税的抵扣率来实现税负的降低。

四、“营改增”后长租公寓税务筹划对策

如上文所述, 通过分析可以发现, 长租公寓在运营管理过程中虽然受“营改增”的影响较大, 但同时也给其带来了税务筹划的部分空间。在实务中长租公寓可以结合这些筹划点采取一定的对策来进行税务筹划:

(一) 结合长租公寓收入水平, 进行纳税人身份明确

不同规模的长租公寓其收入水平存在较大差异, 按照税收法规的相关规定会有增值税一般纳税人和小规模纳税人的身份区分, 增值税一般纳税人适用的税率较高, 但是却可以进行进项税的抵扣, 而小规模纳税人适用的税率较低, 却不可以进行进项税抵扣。因此在实务中, 长租公寓应当结合自身的发展规模、收入水平和进项税可抵扣水平来对自身的纳税人身份进行明确, 特别是一些已经确认为一般纳税人的, 但是有改变纳税人身份以降低增值税税负的公司来说应当充分利用财税[2018]33号文的相关规定及时进行纳税人身份的调整。

(二) 租金收入的方式及确认时点的筹划

租金收取方案如何规划对于长租公寓的增值税缴纳和企业所得税缴纳会产生较大的影响, 因此长租公寓可以考虑通过在租赁合同条款中的特殊约定来改变租金的收入方式和确认时点, 而这些特殊条款约定的主要目的在于规避税收法规中对于确认增值税纳税义务的时点和收入确认的条件, 实现既能获取租金的预收款项, 却并不一次性确认收入, 以此来实现延迟纳税, 获取税金的时间价值, 以增值税为例, 按照税法规定, 企业的增值税纳税义务发生时间为开具增值税专用发票的当期, 因此在实务中长租公寓可以充分利用自身在租赁中优势地位与对方进行协商, 并在合同条款中约定专用发票开具的具体方式来延迟增值税纳税义务的发生时间。

(三) 进项税抵扣筹划

如上文所述, 测算出营改增前后营业税和增值税税负的平衡点是进行进项税抵扣筹划的主要手段。在实务中, 长租公寓可以根据这个平衡点建立如下等式 (以11%税率为例, 不考虑税金附加项) :

一般纳税人应纳税额=销售额*增值税税率*增值率

增值率= (销售额-可抵扣购进项目金额) /销售额=1-抵扣率

营业税征收额=销售额*5%的征收率

可抵扣无差别平衡点即为二者相等时:

销售额*11%*增值率=销售额*5%的征收率

(1-抵扣率) *11%=5%, 计算可得抵扣率为54.55%

即在实务中长租公寓要取得至少54.55%的抵扣率才能使得其营改增前后的税负相等。因此可以考虑获取超过此比率的进项税抵扣额来实现税负的降低。

(四) 关注税务筹划的风险管控

税务筹划虽然以降低税负, 增加经济效应为目标, 但是收益往往是与风险并存的, 在税收筹划实务中应当对税务筹划的风险进行有效的管控。要实现对税务筹划的风险管控, 须从两方面做起:一方面是在进行长租公寓的税收筹划时必须要熟悉房屋租赁业相关的税收法规以及营改增前后的主要变化, 只有这样才能规划出风险较小的筹划方案, 从而成功实现税收筹划的目标;另一方面则是要依法进行筹划, 即税收筹划要符合国家的税收法规和政策, 不能简单为了节税而节税, 应从企业利益最大化的全局角度来统筹考虑。

五、结语

长租公寓作为房地产三级市场的一个新兴行业, 其在我国尚处于发展的初级阶段, 与其业务相关的很多管理方式和策略处于探索阶段。本文结合营改增政策和长租公寓的运营模式和特点, 探讨了其税务筹划的一些筹划点, 并据此提出了一些较为具体的筹划对策, 旨在帮助长租公寓合理降低税负和涉税风险, 进而实现快速稳定发展。

摘要：长租公寓因其精细化管理、品牌化运营和标准化售后服务能够更好的满足租赁者的高品质和高质量需求而拥有较好的发展前景。自2016年5月份全面推开“营改增”之后, 房屋租赁业在税负和收入确认方面发生了较大的变化。基于此, 本文从“营改增”的视角, 探讨了“营改增”对房屋租赁的主要影响以及长租公寓在“营改增”后的主要税务筹划点, 并据此提出了“营改增”后长租公寓的税务筹划对策, 旨在为长租公寓合理降低税负和涉税风险, 提高收益率提供参考。

关键词：税务筹划,长租公寓,“营改增”,风险

参考文献

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