城市更新第一八佰伴室外整体改造施工管理
1. 工程概况
八佰伴坐落于浦东陆家嘴商圈, 是上海著名的地标商厦和“老牌”百货公司, 95年开业当天创下了107万客流的吉尼斯纪录。而经过二十多年的历史, 现如今大型购物中心百花争艳, 八佰伴需要通过商场改造, 来进行转型调整, 升级体验。
八佰伴的室外改造工程主要包括了拆除工程、幕墙改造及室外总体三大部分。其中幕墙改造面积约30000㎡, 包括石材幕墙12000㎡, 外墙真石漆11000㎡、铝板幕墙3500㎡、玻璃橱窗采光顶等3000㎡、外墙修复清洗10000㎡。外总体施工面积约8000㎡, 包含花岗岩地坪铺装、花坛、水景、景观绿化以及室外地下管道的开挖更换。
2. 难点分析
八佰伴室外改造工程施工难点主要有以下几点:不停业施工、新型脚手架的应用以及外墙瓷砖空鼓修复。
2.1 不停业施工
从施工安全角度:由于商场地处陆家嘴商圈, 人流密集, 既要使工程紧锣密鼓的进行又要确保施工与社会交接面的有条不紊。施工时, 施工人员可能进入商场内部影响正常运营, 商场顾客也可能进入施工区域造成安全隐患。
针对这种情况:首先, 施工部位采取全部密闭与公共区域隔离, 沿街位置搭设防护棚;其次是合理设置商厦入口通道, 有效引导客流。并将施工人员通道与顾客通道进行隔离分流, 保证施工人员进出场不影响商场的运营管理。必须进入商场时, 先开施工申请单物业批准后由管理人员带入有组织的进行施工。材料无特殊情况全部工厂化加工, 比如石材现场禁止开槽切割, 工地四周设置喷雾装置, 避免扬尘影响正常营业。
在室外地面铺装阶段, 人行通道需要进行多次移位以满足不停业施工的需要, 实际是采用了市政围挡将路面隔开, 一边行人正常通行, 另一边开始破除作业, 等到施工路面铺装完成养护后对行人开放, 再对另一边进行施工的多次翻浇作业。
不停业施工还对材料的运输造成了很大的影响。本工程地处闹市, 周边环境复杂, 本身就场地狭小, 再因各类分流防护通道将整个场地隔断, 对现场材料的水平运输相当不利。针对这种情况:通过向当地交通部分申请夜间临时占道作业, 采用大型汽车吊夜间临时占道将材料直接卸至施工指定区域, 减少二次搬运。
由于八佰伴外墙均为剪力墙几乎没有窗洞, 所以材料的垂直运输只能从外部进行, 人货电梯不能覆盖每个立面。
针对这种情况, 我们采用了创新的外墙石材垂直运输设备, 通过快装承架、卷扬机、限位装置、承重操作平台、吊篮、垂直导索等构件的配合工作, 使得脚手架内垂直方向上的石材运输变的简单、可靠, 不但解决了本工程垂直运输的难题, 还大大降低了多次搬运造成的劳动力和材料的损耗。
2.2 盘扣式脚手架应用
本工程另外一个难点是外墙采用了承插型盘扣式脚手架, 该类脚手架为新型产品, 八佰伴也是建工集团推行试点的第一个工程, 要求打造成盘扣脚手架样板工程。
在本项目之前落地式盘扣脚手还没有一次性搭设超过30m的案例, 本工程搭设最大的高度为49m而且现场情况不适用悬挑搭设, 所以经多方专家多次开专题会议研究讨论决定采用加粗直径为60mm的钢管进行搭设, 并且每五步加斜撑加固, 连墙件经计算全部非标定制, 根部采用四片劲板加固, 方案最终通过论证。
另外由于是在闹市人流密集, 一是为了防止脚手架上杂物掉落砸人, 二为了提升施工的整体形象, 脚手架沿街外侧全部采用了冲孔铝合金网板封闭, 也是首次尝试, 效果显著。
2.3 外墙面砖修复
本工程第三个难点是外墙面瓷砖的空鼓修复, 难主要难在对于空鼓部位的排摸, 通过与检测单位的多次沟通最终采用红外热成像的技术对外墙进行普查。原理是在阳光照射下空鼓部位由于砖与基层之间存在空隙所以温度与正常密实的墙面不同从而红外线成像出的颜色也不同, 再对存在异常的部位进行敲击检测和砖拉拔试验, 最终确定需要修复的区域。实际修复采用喜利得环氧锚固钉植入空鼓砖面的灰缝处, 500mm一档, 待锚固胶完全固化后, 再用专用的勾缝剂进行勾缝封口。需要注意的是打孔时严禁使用大功率钻头, 以防震动二次扩大空鼓范围。
3. 过程控制要点
3.1 后置锚栓施工
在本工程的实际施工中, 质量上除了一些常规的控制点, 后置锚栓的安装也是一大要点, 由于是改造项目, 八佰伴建筑结构已有二十多年历史, 考虑安全系数本工程外墙的后置锚栓型号均比常规大一号, 而且从左图可以看到锚栓孔相当密集, 很容易破坏原始结构, 所以打孔时不能盲目, 施工之前, 我们请了专业检测单位对外立面主体结构内部钢筋进行了红外线探测排摸, 并在外墙上标记了主筋的位置, 这样在钻孔的过程中就大大降低了打断主筋的风险。
3.2 盘扣式脚手架施工
盘扣式脚手架为新型产品, 与常规脚手架不同施工中需要特别注意, 其优点是全金属不容易发生火灾, 而正因为这点, 全金属却易导电发生触电事故, 所以必须严格控制用电设备, 凡是上脚手架的都必须做好绝缘措施, 如图电焊机采用木板与脚手架隔离避免漏电通向脚手架, 后期现场所有电焊机均配有一个木盒上脚手。
4. 经济效益分析
4.1 不停业施工模式分析
八佰伴不停业施工分为两个阶段, 第一阶段为7月到9月, 1-5F停业封闭施工, 6-10F及B1、B2层正常营业, 期间每天的营业额仍保持在一百万元以上, 平均客流过万;第二阶段为10月到12月, 1-5F装修完毕恢复营业, 6-10F及地下室停业施工, 这三个月的总营业收入达到了62, 201.64万元。经统计2016年八佰伴全年的营业收入为196, 834.25万元, 可以发现在不停业施工的这半年里营业收入仍占到了37%, 如果全面停业施工营业收入为零, 说明了改造达到了增益的效果, 也充分体现了不停业施工模式的成功与重要性。
4.2 新产品应用分析
引入的新型盘扣脚手架成本约为普通钢管脚手的1.5倍, 冲孔网板的价格更是阻燃灰网的数倍, 然而对于城市更新这一新的领域我们不能只注重眼前, 盘扣脚手除了搭设便利安全可靠以外, 文明美观带来的社会效益也是长远的, 冲孔网板较网布更能在多个工地重复利用降低了消耗成本。在项目改造期间媒体争相报道, 八佰伴改建的标语频频出现在了各大网站和报纸上, 随着媒体的传播, 项目的关注度也越来越大, 良好的文明措施便顺势展现了企业的形象。盘扣脚手在本工程中得到了推广将应用于今后更多的工程之中。
5. 总结
历经六个月项目顺利完工, 八佰伴时隔22年焕然一新, 达到了预期的目标, 同时也得到了业主的认可与好评。跨年活动当晚的营业额相较于去年活动有了大幅提升, 也象征着八佰伴改造升级的成功。
运用不停业改造施工技术的上海第一八佰伴项目吸引了众多同行前来观摩和调研, 特别是有商场改造意向的业主, 包括附近的华润时代广场、正大广场等业主纷纷前来八佰伴学习经验考察情况。八佰伴改造项目中成功的经验将在接下来的项目中继续沿用, 不足之处则会引以为鉴, 为上海乃至全国的大型改造项目提供参考。
摘要：对于上海这座具有百年历史而又充满现代化气息的国际大都市, 城市更新已成为发展的主要方式, 既有建筑的改造将会越来越多, 前景广阔。浦东第一八佰伴作为上海著名的地标商厦和“老牌”百货公司需要通过商场改造, 来进行转型调整, 升级体验。
关键词：城市更新,八佰伴,改造,不停业,管理
参考文献
[1] 郁凤兵、龙莉波、马跃强——城市更新之商业综合体不停业升级改造.2017
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