物业前期介入管理方案

一项工作不能盲目的开展，在开展前必须要进行详细的准备，这就是方案存在的意义，那么要如何书写方案，才能达到预期的效果呢？以下是小编整理的关于《物业前期介入管理方案》的相关内容，希望能给你带来帮助!

第一篇：物业前期介入管理方案

前期物业介入管理方案

由于房屋因部分原因未达到交房条件，部分业主自愿提前进场装修，为便于管理，物业公司提前进入，其管理方案如下：

一、 人员配备：管理处设经理1名、电工(电梯操作工)1名、维修(收费)人员1名、保安2名。

二、 管理制度：严格按物业管理条例及住宅室内装饰装修管理办法(建设部令(2002)第110号)进行管理。

三、 前期费用标准：管理处经理每月1000元，电工每月800元，维修工每月800元，保安每月1600元，共计每月4200元。

备注：

1、前期管理费用由开发补助给物业公司，补助时间从2010年6月15日至工程备案登记证上时间为止。

2、业主的物管费用计算时间从工程备案证上时间开始计算。

物业管理有限公司

年月日

第二篇：物业管理前期介入方案

物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企 业或全体业主 / 使用人提供服务。

从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用者的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何一个项目都离不开“策划定位、规划设计、施工管理、营销策划 / 销售、竣工验收、接管验收(物业)”等环节，物业管理企业要想全面深入了解项目的特点及做好后期物业管理服务工作，必需充分了解项目开发过程的每一个环节，并就每个开发环节的特点，从物业后期管理及使用过程中遇到的问题，降低风险。

概括地说，物业管理对项目开发的介入是全程参与，同时根据项目开发 的不同阶段制定阶段性工作目标，具体如下：

※项目策划定位阶段

物业管理的工作目标是：充分了解项目的市场定位、项目定位，并据此 进行市场调研，确定物业管理服务在后期物业管理中的服务档次及标准，初步设计物业管理方案，为后期物业管理做好前期铺垫。

※规划阶段

物业管理的工作目标是：从设施设备的完善、建筑设计中美观耐用和后期维保服务相结合、建筑物功能设计的完善、细节设计的完善等方面，物业管理企业可以根据物业管理服务的经验，结合业主的意见反馈，提出设计方面的经验性建议，一定程度上可以使设计更为合理和人性化，这些合理化建议一旦被采纳，将有利于日后业主的使用和物业管理企业的管理服务，可以有效避免由于设计上的缺陷给后期业主使用和物业管理服务带来不必要的麻

烦。

※施工管理阶段

物业管理的工作目标：从物业管理和使用的角度对施工、设备安装的质量进行监管，及早发现问题，提高业主在后期使用过程中的满意度，减少维修成本，一定程度上可以提高项目建设单位的知名度及信誉度，同时可以避 免给物业管理企业的后期管理及服务带来不必要的麻烦。

※营销策划/销售阶段

物业管理的工作目标是：与项目开发企业商讨制定合理的物业管理相关 项目的收费标准(主要是管理费)、协助制定业主公约及管理制度、协助做好房屋销售和宣传推广、做好物业管理形象及物业管理品牌的展示、售楼处及样板房的接待、管理及服务、就客户提出的物业管理方面的问题现场答辩等等。

※竣工验收阶段

物业管理的工作目标：协助开发企业做好物业及其设施设备、管线等使 用功能的验收，对各种设施设备逐一检查，并建立验收档案。这样可以从后期使用和管理角度帮助开发企业发现可能存在的施工隐患及遗漏工程，并提出整改意见和建议，规避由于施工监管不力导致的工程缺陷。

※物业接管验收阶段

物业管理的工作目标：从后期使用和管理的角度对新建物业竣工验收是 再验收，不仅包括主体建筑、设施设备，还包括道路、休闲游乐场地、环境绿化等，验收过程中如发现问题，要求逐一记录，并约定整改期限，要求开发企业协调施工单位限期整改。同时协调开发企业落实工程方面的维保事宜。

以上简单概述了有关物业管理前期介入的思路及阶段性工作目标，鉴于每个项目的情况各异，物业公司会根据项目的具体情况，遵循上述思路及阶段性工作目标编制具体的实施方案，以上谈到的几个阶段，除了在物业接

管验收阶段，物业公司占主导外(主角)，其他几个阶段物业公司要充分发

挥好辅助作用(配角)，配合开发企业做好相关的工作。

第三篇：商业物业前期介入和接管验收管理方案

商业街区(商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。

一、早期介入工作方案

在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：

1、工作内容：

(1)从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据;

(2)从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：

园区规划设计;

建筑设计和选材;

环境整体设计;

标识系统的设计、配置;

绿化设计;

其它公建配套设施配置;

电梯、空调系统的配置; 消防设施配置;

安全监控系统配置;

弱电系统其它配置;

各类设备配置、选型;

隐蔽工程施工。

2、管理措施

(1)熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

(2)制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;

(3)参与有关工程联席会议，协调各方面关系;

二、接管验收管理方案

为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。

1、管理内容：

(1)了解接管物业的基本情况;

(2)编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

(3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

(4)与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;

(5)与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：

核对、接收各类房屋和钥匙;

核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;

核对、接收各类设施设备;

核对、接收各类标识。

2、管理措施：

(1)组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作;

(2)制定接管验收规程;

(3)掌握物业验收的标准和程序;

(4)提高对接管验收重要性的认识;

(5)实事求是地开展接管验收工作;

(6)按规定办理接管验收手续。 租户入住管理方案和保安管理方案

三、租户入住管理方案

在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

1、管理内容：

(1)在租户领房前将所有资料准备齐全。

(2)精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。 (3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。

(4)收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。

(5)陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。

(6)对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。

2、管理措施：

(1)制定《租户领房程序》;

(2)策划租户入住现场布置方案;

(3)按照租户领房程序，安排工作流程;

(4)热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见;

(5)按规定办理租户入住手续。

四、保安管理方案

在商业街区管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护商业街区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

门岗的任务： a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼); b.维护出入口的交通秩序;

c.对外来车辆和人员进行验证和换证;

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商业街区; e.严禁携带危险物品进入商业街区;

f.遇有外来人员将大件物品带出商业街区，即与物主核实，并作登记。

g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角;

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作; c.对商业街区内的可疑人员进行检查防范; d.商业街区安全检查; e.装修户的安全检查; f.防范和处理各类治安案件;

g.防范和制止各类违反商业街区管理制度行为。

(2)技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商业街区内的治安情况实施24小时监控，确保商业街区安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。 值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

(1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

(2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每周组织一次体能、队列训练，每年组织不少于4次技能比武汇报。

(3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

(4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

(5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。 消防管理方案和清洁绿化方案

五、消防管理方案

高层楼宇，消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合某广场的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

(1)做好消防监控中心的管理;

(2)做好消防设施、器材的管理; (3)保持消防通道的畅通;

(4)加强商业街区装修期间的消防安全管理;

(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

(2)制订消防事故处理预案，防患于未然;

(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

(4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

(5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

(6)制止任何违反消防安全的行为;

(7)积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识;

(8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警 。

六、清洁绿化方案

清洁绿化作为物业管理的重头戏，是商业街区内不可缺少的部分，关系到整个商业街区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

(1)绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 根据气候，给花木适量浇水。

根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;

及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;

制定预防措施，防治病虫害;

做好恶劣天气花草树木的保护工作; 定期(每年8月、11月)修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。

(2)商业街区室内公共区域的绿化布置;

(3)清洁卫生：通过日常保洁工作，使商业街区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

绿化区域：每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物，清洁商业街区所有设施(含各种标志牌)，随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭，定期清洗外墙面。

地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪，去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。

垃圾房：每天收集一次各楼层的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾房内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次。

大堂：每天保持入口梯级、地面清洁，定期用补蜡机械打磨地面，每天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物，拂去天花灰尘。 楼层：商业街区各楼层过道每天保洁一次，电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次，楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩每周保洁二次。

电梯厅：每天清洁地面、墙面及各种标志牌，清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。

电梯：每天擦拭不锈钢表面，玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等，每天清洁轿厢地面;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。

消防楼梯：每天擦拭梯级及休息平台、消防设施;每周清洁墙身;每月大清洗。

各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能房工作人员负责)。

洗手间：每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，点燃卫生香，小便斗放置卫生球;每月擦拭、清洁照明灯、通风口，彻底清洁和消毒洗手间内的设施，拂去天花板上的灰尘。

外墙：定期清洗。

2、管理措施：

(1)建立绿化保洁制度，狠抓落实;

(2)按操作规程进行规范操作;

(3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能;

(4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指：保洁、清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查);

(5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统

一、标识齐全、言行文明。

房屋、设施设备管理方案和财务管理方案

七、房屋、设施设备管理方案

房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：

1、管理内容：

(1)房屋公共部位维护管理：根据交房进度，大厦内房屋可分为租户已领房和空置房。

租户已领房：

a.办公楼：房屋交付时，管理处应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促租户按规定办理装修申请手续，并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，统一时间、统一地点、统一收集清运，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。

b.商场：装修期间按商场装修管理规定操作，重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后，重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理，发现破损，及时维修。

c.空置房：空置房(含租户托管房)移交后，管理部应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表)，对发现的问题，或尽快处理，或及时报告管理处， 并督促其予以解决。

(2)设备设施维护：

电梯在装修期间实行保护性管理;

大厦内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;

公共卫生设施每天检查一次;

水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;

电梯机房设备，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;

供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次;

消监控系统设备按相关维护方案检查养护;

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;

租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

(1)制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程;

(2)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时;

(3)抓好维修人员技术培训，提高业务素质;

(4)建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率;

(5)加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

(6)加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

八、财务管理方案

财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

1、管理内容：

(1)加强现金收支管理;

(2)搞好财务核算;

(3)财务收支状况每年公布一次;

(4)做好预算和决算工作;

(5)认真审核报销票据，严格控制费用报销;

(6)及时掌握财务收

支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

2、管理措施：

(1)根据财务法规政策，制定财务管理制度;

(2)财务人员持证上岗，规范操作; (3)抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;

(4)加强成本控制;

(5)加强财务监督和财务检查。 质量管理方案和人力资源管理方案

九、质量管理方案

导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，有助于实现既定的质量目标。

1、管理内容：

(1)按照ISO9000质量体系标准，制定大厦质量工作计划;

(2)实施所制订的工作计划和措施;

(3)对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题;

(4)根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

2、管理措施：

(1)抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作;

(2)制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处;

十、人力资源管理方案

一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

1、管理内容： (1)按照合理的人才结构配置各类人才;

(2)任人唯贤，量材录用;

(3)开展业务培训，全面提高业务素质;

(4)进行业绩考核，优胜劣汰。

2、管理措施：

(1)制定岗位职责，做到责、权、利分明;

(2)建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性; (3)加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识;

(4)岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：

(5)全面考核，做到公开、公平、公正。

十一、档案管理方案：

1、管理内容：

(1)工程档案;

(2)租户档案;

(3)工作档案;

(4)财务档案;

(5)文件档案。

2、管理措施：

(1)制定档案管理制度，并严格执行; (2)按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理;

(3)专人管理，责任到人，存放有序，管理规范;

(4)配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求;

(5)根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全;

(6)实现电脑化管理，提高管理水平。

建立客户服务中心 1.目的

1.1 规范商业街客服中心职责和工作流程

1.2 确保商业街广场客服中心服务质量，树立商业街服务品牌形象

2. 范围

本制度适用于商业购物街客服中心管理和客服中心业务开展工作。

3. 定义

无

4. 职责

4.1 场馆营运部负责广场客服中心全面管理工作。

4.2 人力资源部、行政部负责广场客服中心环境、人员仪表的监督协管工作。

4.3 财务部负责客服中心发票开具和现金收支项目的监督协管工作。

5. 程序

5.1 客服中心的工作职责

5.1.1 日常工作

分管区域及周边卫生整理

背景音乐和广播的播音工作

商业街客户咨询热线的接听工作

租住商户管理工作

收集顾客意见和建议并定期进行汇总

代发店内各种刊物及商品宣传单

按客服中心工作流程标准应完成的其他工作

按部门协调函或部门领导交待配合商业街完成各类大型活动并提供相应服务

5.1.2 服务工作

5.1.2.1 基础服务工作(无偿服务)

顾客咨询及店内导引工作

租住商户、意向客户接待服务 免费童车服务

免费提供爱心雨伞服务

免费提供应急药品服务

寻人、寻物广播服务

失物登记认领服务

5.1.2.2 商务服务(有偿服务)

有偿礼品包装服务

有偿收发传真服务

有偿复印打字服务 有偿物品配送服务

有偿接送服务

有偿门票、机票订购服务

其他有偿商务服务

5.1.3 非常规工作项目

报刊信件传递工作

根据商铺需要发放广播宣传稿

内部联络单传递及回执情况汇总

定制新开商铺鲜花礼仪工作

各部门及供应商物品代保管

5.2 客服中心工作流程及执行标准

5.2.1 分管区域及周边卫生执行标准

服务台(含周边5米范围内)及广播室环境卫生整洁规范，地面无尘土、杂物、水渍。办公物品摆放整齐、清洁，库房及储物柜物品堆放、摆放整齐、规范，桌面、台面、墙壁等卫生、清洁无浮灰及污渍。值班人员服装整洁、规范，个人物品按照公司要求统一放置，不得随意摆放。

5.2.2 早迎、晚送工作规范

每日客服中心广播室播音员按照公司规定按时播放迎、送宾音乐及迎、送宾辞。总服务台值班人员在迎、送宾音乐响起后，须着装规范、面带微笑、站姿标准。

5.2.3 背景音乐及广播的播音工作

客服中心广播员严格按照《商业街背景音乐和广播管理制度》要求进行背景音乐及广播的播音工作。

5.2.4 客户咨询热线的接听工作规范

客户咨询热线铃响三声内必须接起。超过三声接听要向顾客致歉。

接起电话时首先要说：“您好，这里是某客服中心，请问有什么可以帮到您的?”

接听电话时要微笑，声音柔和，语音及语速适中，使用文明用语。事先准备好纸笔，以备记录重要的事项。

挂断前，先礼貌地和顾客说“再见，欢迎您到***来做客!”，待对方挂断后再放下电话。

5.2.5顾客意见收集工作规范

顾客意见收集分口头意见和书面意见两个部分。

顾客口头意见客服中心工作人员须耐心倾听，询问详情后进行记录。并将顾客意见第一时间反馈上级主管领导。

顾客书面意见客服中心工作人员须为顾客提供公司专用的写字笔、意见簿或意见筏，并妥善保管顾客填好的意见。

顾客提供意见时，须礼貌微笑地表示感谢：“您好，感谢您对我们工作的重视，欢迎您为我们提供您的宝贵意见和建议。”

收到顾客提供的意见后，要礼貌微笑地表示感谢：“谢谢您对我们工作的支持，我会尽快把您的意见转达给公司的主管领导，谢谢您的宝贵意见/建议。”

5.2.6 顾客咨询和店内导引工作规范

客服中心工作人员应积极接待及解答顾客咨询。

接待顾客应保持微笑，仪态得体，使用礼貌用语。接待过程中注意倾听，尽量了解顾客的需求。能够解答的尽量回答清楚，禁忌不懂装懂、随意捏造或乱承诺及给予错误的解答，必要的情况可以联系其他职能部门的人员给予解答。

客服中心工作人员应积极熟悉广场布局及设施，了解品牌商铺文化及产品特征、风格，了解广场附近的各服务场所及设施等。

5.2.7免费童车服务规范

带小孩的顾客来广场时，可以免费使用广场准备的爱心童车。客服中心工作人员须提示顾客：“您好，此爱心童车仅限在广场内使用，您要离开广场时，请先到总服务台办理归还童车手续。”

流程：登记台账，将童车交给顾客，顾客归还童车，在台账中标注“已还”。

5.2.8 免费提供爱心雨伞服务规范

雨天及特殊需要情况下，顾客到总服务台借用雨伞。客服中心工作人员须提示顾客：“您好，我们的爱心雨伞服务需要先交纳50元押金，在您归还雨伞时，押金会全额返还给您。”流程：登记台帐、收押金，发放押金卡和爱心雨伞。

“您好，这是您借用的爱心雨伞和押金卡，愿您一路顺利!”还伞流程：收回雨伞和押金卡，检查雨伞有无损坏，在台帐上标注以还并退还顾客雨伞押金。雨伞损坏的按照行政部要求由顾客照价赔偿。 |||

5.2.9 免费提供应急药品服务工作规范

客服中心药品分为内服药和外用药两个部分。

药品使用须登记专用台账。

客服中心工作人员应注意随时整理药箱，保管好应急药品，注意器械类与药品分开，内服药与外用药分开。药品不足时应向主管领导报告及时补充。

5.2.10 寻人、寻物广播服务工作规范

客服中心广播员严格按照《某购物广场背景音乐和广播管理制度》要求进行寻人、寻物广播的播音工作。

5.2.11 失物登记认领工作规范

广场员工拾到的遗失物品应交由客服中心统一登记保管。

顾客寻找失物时，仔细询问失物数量、颜色及主要特征。确认无误后请顾客在失物认领台帐上签字确认。

5.2.12 商务服务

客服中心商务服务含：有偿礼品包装服务、有偿收发传真服务、有偿复印打字服务和其他有偿商务服务项目。客服中心全体成员须熟练掌握商务服务技能。

商务服务接待前先向顾客说明：“您好，我们广场的××服务项目是收费的，根据您的需要，本次服务您应支付××元的服务费用。”

服务过程中，接待人员应礼貌、热情，保证商务服务的质量及效率，认真为顾客开具收据。

商务服务的收据存根及收入款项由客服中心领班按财务部要求汇总上交。

5.2.13 非常规工作项目

非常规工作项目按照公司需求部门与客服中心主管部门协调结果执行，但客服中心有权视常规工作安排暂缓执行或拒绝执行非常规性工作项目。

5.3 客服中心员工日常行为规范

5.3.1 外表与修饰

5.3.1.1 客服中心员工的外表形象标准：

发型整齐，长发应盘起，化淡雅的职业妆;

保持头部的干净，无头屑，不染发(黑色除外);

面部清洁，保持个人卫生，身体不带有异味;

上班期间，不吃产生口腔异味的食品;

牙齿洁净，口气清新(无异味);

指甲干净，不留长指甲，不涂有色指甲油。

5.3.1.2 客服中心员工禁止的外表形象：

浓妆艳抹、染色彩艳丽的头发，涂颜色夸张的口红和指甲油;

佩戴过耳的耳坠，佩戴奇异、夸张的首饰;

衣冠不整，头发蓬乱，留长指甲;

手指不停地敲东西，玩弄手指或咬指甲;

当众梳头、化装、照镜子;

不停的摆弄笔、钥匙链等小物件;

嚼口香糖。

5.3.2 着装

5.3.2.1 客服中心员工的着装标准：

上班期间，必须穿着公司规定的统一工装;

保持工装整洁，熨烫平整，无异味、无污点、无线头，领口、袖口无磨损、钮扣齐全;

在左胸上方佩戴本人胸牌，胸牌要保持清洁、端正，不被遮挡;

按公司要求系好领结、方巾、头花等;

穿低跟黑颜色的皮鞋，保持干净、光亮，鞋跟和鞋底完好;每日上班前检查皮鞋是否擦亮。

5.3.2.2 客服中心员工禁止的着装行为

工作时间禁止穿着牛仔裤、运动装、过分暴露的服装、超短裙、低胸衫、其他有碍观瞻的奇装异服或不穿袜子;

首饰仅限于优质手表、项链、每只手只戴一枚戒指，

禁止佩戴叮当作响、耀眼或分散他人注意力的首饰;

禁止在工作区域以外(班中正常外出就餐除外)着工装。

5.3.3 行走站立

5.3.3.1 客服中心员工的行走站立标准

行走步伐稳健、轻快、有目的;

两臂自然下垂，双手自然交叉于体前;

不倚不靠，不东张西望;

身体站直，抬头挺胸，脚保持安静。

5.3.3.2 客服中心员工禁止的行走站立行为

站立时来回移动脚，低头、晃动身体，两臂抱胸;

行走时脚步拖拉，声音太大，步履沉重，迟缓。

5.3.4 行为表情

5.3.4.1 客服中心员工的行为表情标准

待客时面带微笑，直视对方，眼神关注;

恰当运用手势，不使用禁忌手势;

恰当运用形体语言(点头、招手、鞠躬等)表达服务精神。

5.3.4.2 客服中心员工禁止的行为表情

行走站立时双手背在后面或插入口袋里;

交谈时表情呆板，张大嘴打哈欠，或手势过多，目光游离不定;

手指着别人说话。

5.3.5 客服中心的营业工作标准

客服中心设备工具使用后，要清理整齐，物归原位;

下班后员工须整理物品并关闭电灯、电器设备，锁好文件柜和抽屉;

在规定时间就餐，就餐后及时返回岗位

接待顾客时，应礼貌、热情接待并快速反应、妥善处理。

5.3.6 客服中心禁忌行为

无视公司规定将衣物等个人物品随意摆放

工作时间、工作区域内吃零食、喧哗、嬉闹;

随意损坏公物和花木;

随地吐痰，乱扔纸屑杂物;

未经公司允许接受媒体的采访。

5.3.7 客服中心员工工作行为规范

工作时间应穿着统一的工装，并在胸前佩戴胸牌;

按时上下班，遵守公司的各项规章制度;

严禁工作时间倚靠墙壁、桌椅等或将手放在衣服的口袋内;

严禁工作时间闲聊、吃零食及做其他与工作无关的事;

严禁在工作时间擅离岗位;

严禁有意破坏团结、煽动怠工或罢工行为;

设备及物品使用完毕后要及时放还到指定位置;

设备及物品不得擅自挪离指定位置;

不得私自配制门橱钥匙，如钥匙丢失应及时通报主管领导;

移动设备及物品过程中造成物品损坏或员工损伤的，必须立即报告主管领导，当事人及目击者若知情不报，一经查实，除赔偿损失外，按公司规定予以相应处分;

当通道内没有顾客也暂时没有其他工作时，反复清理所负责区域的物品、桌椅以及地面上的杂物;

休息、饮水或用餐时，应到公司指定位置;

遵守时间，按时用餐、休息后，准时返回工作岗位。

5.3.8 客服中心员工服务标准用语：

客服中心主管、专员、领班、文员等须统一使用规范的服务用语。

顾客距客服中心员工三米时，要对顾客说：“欢迎光临”或“您好”。

服务中，对顾客要使用文明礼貌用语如：“请;您好;对不起，请您稍等;这是您的××;对不起，让您久等了”。

在顾客离开时，对顾客说：“再见，欢迎您再来”或“您慢走，欢迎您再来”。

有顾客到来时，应马上停止其它工作进行接待，并说：“您好，欢迎光临”。

当顾客较多，接待不过来时：“对不起，请稍等，我马上就来”。

当顾客在附近犹疑时：“先生(小姐)，我能帮您做些什么吗?”

无法解释顾客询问时：“对不起，您稍等，我请其他人来给您回答，请原谅”.

当顾客所要服务不能兑现时：“对不起，您要的××暂时没有，请您…”。

顾客来提意见或建议时：“谢谢您提出的宝贵建议(意见)”“我会把您的建议(意见)登记下来转给公司的领导，谢谢您对***的支持”。

当顾客办理业务时：“先生(小姐)请稍等，我马上为您办理…”。

办好业务后：“让您久等了，这是您的××，请拿好，谢谢!”

当听到顾客的批语或意见时：“谢谢您对我们的关心，您说的很对，我们今后一定注意改正。”

受到顾客称赞或表扬时：“不用谢(或不客气)，这是我们应该做的!”

5.3.9 客服中心员工服务禁用语，例如：

“你自己看吧”。

“这肯定不是我们的原因”。

“这么简单的问题你也不明白”。

“我不知道/我不会”。

“这种事不关我的事，你去找店铺好了，我只负责…，不负责…”。

“东西都差不多，没什么可挑的，需要就赶紧”或“想好没有，好了就赶紧吧”。

“没看我正忙着吗?等会儿”。

“这是规定……”。

5.3.10 客服中心员工接听咨询电话标准

客服中心主管、专员、领班、文员等须统一遵守接听咨询电话标准。

必须热情礼貌，声音甜美、柔和，使用标准招呼语。切忌语调冷淡，严禁使用不礼貌语言。

电话铃响三声之内必须接听。

接听咨询电话第一句话应为：“您好!某购物广场”。

对于咨询电话，应明确答复顾客。例如：顾客询问促销活动，须在电话里向顾客说明促销活动内容，不得遗漏条款。最后向顾客说“欢迎您光临选购”。

结束通话时要和顾客礼貌道别，等对方挂上电话后在放下听筒，表示尊重。

6. 记录

台账纪录按公司规定由客服中心保存一年。 记录顾客到访时间、事由以及处理的结果并予以跟踪。对顾客的满意度予以回访，如发现不满意的情况及时上报主管部门，并积极分析原因。

第四篇：物业管理前期介入与承接查验方案

××物业管理有限公司

二〇一三年一月

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目

录

第一节 管理人员的招聘 ........................................................... 3 第二节 前期介入的主要内容 ................................................... 6 第三节 项目的筹备 ................................................................ 14 第四节 承接查验 .................................................................... 15

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第一节 管理人员的招聘

物业服务前期介入需要的主要人员是工程技术人员和项目经理。以上人员的入职日期应在物业服务合同签订后尽快入职，其中项目经理应在项目交付前半年入职，工程主管最好在项目设计阶段入职，最迟不应超过交房前半年。 项目经理的岗位职责：

1、 制订经营管理服务计划、编制费用预算，并带领下属开展各项经营管理服务工作，完成经营指标;

2、 负责前期介入阶段的人员招聘、项目筹备、配合销售等工作;

3、 负责项目承接查验的组织工作;

4、 负责交房的组织工作;

5、 制订符合项目情况的物业服务方案，并控制其有效实施，保证满足顾客需求;

6、 严格执行公司质量体系文件，做好项目质量管理、监督、提高工作;

7、 制订楼宇、绿化、工程验收接管方案、开荒清洁方案，报上级领导审批后，带领相关部门做好验收接管工作，并建立档案;

8、 组织并监督管理处顾客服务、工程服务、秩序服务、保洁服务、园艺服务等日常服务工作，确保服务品质;

9、 组织开展项目行政、人事、公共关系等综合事务的管理工作，满足服务提供的需要;

10、 组织开展项目日常培训工作，提升员工服务水平;

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11、 物业项目公共能耗统计和分析，组织开展节能降耗工作;

12、 做好辖区内政府部门以及物业管理各主管部门等相关单位的联系沟通工作;

13、 制定社区文化建设工作标准和规章制度，协调社区服务和社区活动的场地及设施，制定活动方案并组织实施;

14、 组织开展项目区域内危险源识别、评估、预防及改进工作;

15、 编制物业管理报告，并向公司领导、业主委员会或建设单位汇报;

16、 接受政府相关部门、公司职能部门的监督、检查与指导;

17、 组织开展创新服务活动，不断提升服务品质项目经理入职要求。 项目经理任职要求：

1、 30-45岁，性别不限，大学专科以上文化程度;

2、 物业管理及相关专业;五年以上相关工作经验，其中担任项目经理3年以上;

3、 协作性、积极性、行动力、责任感、自我管理、成本意识。

4、 熟悉物业公司的运作方式及管理服务的各项工作及操作规范，掌握客户服务技巧;

5、 熟悉物业相关政策法规并具有作业任务和经营管理知识;

6、 了解掌握ISO9001：2000和ISO14001：2004体系;

7、 具有较强的沟通协调能力;

8、 良好的人力资源管理能力。 工程主管的岗位职责：

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1、 在项目部副经理的直接领导及品质部的监督指导下，负责工程管理部的日常管理事务工作。

2、 在前期介入阶段，负责图纸审核、施工质量控制、与开发商、施工单位的沟通协调等工作;

3、 担任承接查验小组负责人，负责分户验收、图纸资料交接、承接查验工作;

4、 负责小区工程部的日常管理，拟定工程设施、设备的管理规章，检查每日设备、设施运行记录，了解设施、设备工作状况，合理安排各项工作;

5、 全面负责房屋及设施、设备的正常运行与维保服务，包括房屋设施、设备运行的应急处理;

6、 制订系统设备、设施的保养、维修计划，审核统计月度能耗及材料消耗，报请上级领导审批，按计划组织员工具体落实，并指导监督计划的完成情况;

7、 熟练掌握各项设备的操作技能和维修技术，制定员工技术培训计划，定期组织员工进行技术练兵，并经常检查员工的技能状况;

8、 组织员工进行突发事件预演，制定断电、断水、突发性设备故障应急措施，并落实到岗;

9、 编制设备技术档案卡，督促员工学习图纸与掌握设备功能、特性;

10、 负责编制设备检查巡视表，并监督设备巡视工作;

11、 经常检查交接班日记、巡视记录，并定期实地抽样检查;

12、 定期抽样检查报修单完成情况，经常与客户沟通听取反馈意见;

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13、 完成项目经理布置的其他任务。 工程主管的任职要求：

1、 28-45岁，性别男，中专以上学历;

2、 工程建筑、电气、强弱电、暖通空调等工程类专业 ，五年以上相关工作经验，其中担任主管3年以上;

3、 品行端正，工作认真负责，具备良好的服务意识与强烈的责任心;

4、 精通电工技术和电气操作规程以及电气工艺技术规程。

第二节 前期介入的主要内容

一、 工程技术方面

1、 设计优化

根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的项目，开发商/设计单位需要由更加专业的顾问参与到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问题，使资源的利用达到最大化。 目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提出的要求进行设计。

但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面，更加重要的是站在开发商的立场，从市场、营销以及项目最终使用者(国际用户及本地用户)等角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合 使设计达到最优化，使开发商的回报实现最大化。

根据开发商对建筑物设计使用的理念，协助开发商对整体建筑进行设

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计优化，确保建筑的落成后的实际情况符合开发商理念, 优化建议包括设备设施安装选型、空间使用规划计划等，还包括强弱电连接、道管设计、垃圾处理空间和建议方式等。空间上包括公共区域，如走廊，卫生间，残疾人设施，坡道等的设计优化，另外，物业公司还将在配套商业上做出预留设计。

在使用者的角度上，将根据以上理念以及对建筑项目的充分了解，提交专业分项建议，使建筑物在使用和管理方面得到充分优化，同时也将尽可能的发挥出开发商理念。

在管理者的角度上，物业公司将提交必要的设计优化或补充建议，以确保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的选择、物业规划、各系统设备安装选型、隐蔽工程施工封闭等工作建议。

2、 隐蔽工程的记录和施工工艺的建议

在项目的施工阶段，物业公司主要对施工工艺和隐蔽工程进行重点关注。隐蔽工程对日后的物业管理维修和维护有重大的影响，物业工程主管应对隐蔽工程进行验收、记录，了解隐蔽的管线位置、敷设方向，为日后的维修养护提供准确像是的信息支持。

施工工艺是房屋建设过程中的细节之一，但是小小的问题多次重复出现，必定会带来不可估计的损失。例如，卫生间、阳台地面坡度的控制，水泥混凝土标号的控制，抹灰的平整度等待。这些细小的问题可能会给日后业主的使用带来极大的不便，甚至造成无法修复。物业公司在前期介入阶段应密切关注施工工艺，做好细节关注。

3、 设备选型建议

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设备选型主要包括电梯、扶梯，空调的选择，选择的依据主要是节约投资，方便日后的使用、管理，节能降耗，提高建筑无的品质、档次。

4、 参与设备安装调试

设备安装方面主要是电梯、锅炉、变配电设备、换热设备、道闸系统、监控系统、消防系统等等。设备安装调试阶段对日后的使用和管理有着重要的影响，在此期间物业工程主管应积极参与设备的安装调试，记录设备安装调试过程，收集相关的设备出厂文件、安装说明书、使用说明书、随机附件等。

二、 前期介入的工作重点

物业管理的角度对项目各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议;

依据对楼宇机电设备等的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议;

从业主实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议; 建筑外墙的选材和设计提供专业建议;

具体研究项目总体规划设计方案，提供秩序维护岗与安保系统监控布点的设计方案，兼顾充分监控与节约成本;

提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等。

对管理用房的大小、分配、位置等提出建议，如：物管人员宿舍出入口应尽量避免与物业出入口交叉等。

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就发展商制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等方面提供建议。

配合发展商楼宇销售。根据物业所在地物价部门的有关规定，并结合市场的实际情况。

三、 前期介入的工作内容

1) 对物业各业态的建筑提出意见和建议 建筑结构及功能设计(包括但不限于：)

物业内功能整体布局; 交通道路分布; 绿化景观等。

停车系统及交通路线规划(包括但不限于)： 人流和车流导向;

停车场出入与计费管理系统; 行车路线; 停车标识;

停车场的分配与规划等。 消防系统

监控和消防中心 消防中心位置; 消防水池、水箱位置; 消防通道设计; 消防栓接合器位置;

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消防中心设备布置; 消防监控点位调整与补充。 公共区域装饰装修 土建装饰装修审图;

土建装饰装修符合项目建设特点与档次; 土建装饰装修便于运营后的检修保养; 土建装饰装修便于运行后的清洁工作; 土建装饰装修与其它专业的施工配合。 管理用房

管理用房的数量、位置、面积; 管理用房的功能、平面布置; 管理用房的装饰标准和装饰风格建议; 管理用房的附属设备配备标准。 会所

会所面积、位置建议; 会所装修档次、风格建议; 会所水、电、气供应建议; 会所功能分区建议; 会所停车区域; 垃圾处理

垃圾房位置、面积、垃圾场高度标准。 垃圾桶位置预留建议;

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垃圾房设备配备标准; 垃圾分类。 电梯系统

电梯配备数量;

电梯档次、品牌的选择建议; 电梯装饰建议; 电梯梯速的选择。

2) 对物业各业态的机电设施提出意见和建议

各系统设计参数及配制建议

在符合设计规范的情况下，提出市场经验调整参数。

空调系统

空调系统设计审图建议; 空调设备的区域控制; 空调设备选型的经济评价; 空调系统设计便于物业运行管理; 空调阀门的安装位置; 空调能源费用的分摊方法。 配电系统

配电系统设计审图建议; 住宅电力负荷参数;

住宅区域末端点位配备建议标准; 配电系统的分界;

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配电设备选型和经济评价。 给排水系统

给排水系统设计审图建议; 给排水阀门位置补充建议;

雨水篦子、雨水、污水检查井的分布建议; 雨水管的流向组织建议; 给排水系统计量; 中水系统的建议;

给排水系统设备的选型和经济评价。 消防系统

消防系统设计审图建议; 消防电、水系统物业补充建议; 消防末端阀门位置;

消防中控室的位置、面积、装修建议; 消防系统设备的选型和经济评价。 安防系统

安防系统设计审图建议; 安防系统末端点位的物业建议; 安防系统分区和门禁控制; 安防系统设备的选型和经济评价。 公共照明系统

公共照明系统审图建议;

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照明运行分区节能控制; 公共照明能耗计量; 公共照明运行模式;

公共照明系统设备的选型和经济评价。 3) 对物业各业态的智能系统提出意见和建议  智能化建筑的概念和标准;  智能化的硬件配备和扩展要求;  智能化设备的软件功能;  智能化操作的分级职能;  智能化运行的经济性分析;  智能化运行的可靠性能分析;  智能化控制末端点位的补充;  智能化控制系统的完善;

 智能化系统在各专业系统工程中的体现; 4) 跟进物业建筑施工和设备安装过程  了解施工进度  了解隐蔽工程

 公共区域合理尺寸及使用材料建议  车场合理建议

5) 能源收缴与计量控制建议

 物业主体部分及相关配套设施各功能部分之供电、水、燃气系统合理分割与独立计量要求。

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 物业主体部分及相关配套设施各功能组合部分内公共区域各地段、照明用电、动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与业户单元内之供电、水系统合理分割与独立计量要求。  计量表的位置与抄表方式符合物业运行管理要求;  通过计量，达到能源系统平衡控制。 6) 装修管理建议

物业公司将向书面提供安排装修工程、物料运送控制及相关之装修管理程序建议。

 向开发商提供成品保护方案;  装修现场消防安全管理方案;  装修现场施工安全管理方案;  装修现场临时用电管理方案

第三节 项目的筹备

筹备的内容

1、 人员招聘，包含但不限于组织架构的确定、工资福利标准的确定、

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招聘途径的选择、认识制度的编写;

2、 办公室的选址、装修，主要内容有装修公司的选择、图纸的审查、装修风格的确定、装修预算的申请、装修过程的控制;

3、 行政性事务，包含但不限于工服厂家的选择、办公家具的采购、工程设备、工具的采购，保洁机器、用品的采购;

4、 物业管理方案的编制;

5、 项目服务预算及开办费的编制;

6、 协助开发商编制《临时管理公约》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》;

7、 交房资料的准备及印刷工作;包含单不限于《业主手册》、《装修手册》、《交房通知书》等;

8、 评估影响物业管理运作收费的因素，并就物业管理服务之各项无偿及有偿收费标准与操作程序提出建议。

第四节 承接查验

一、 分户验收

住宅工程质量分户验收(以下简称分户验收)，是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

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分户验收内容主要包括：

1)地面、墙面和顶棚质量;

2)门窗质量;

3)栏杆、护栏质量;

4)防水工程质量;

5)室内主要空间尺寸;

6)给水排水系统安装质量;

7)室内电气工程安装质量;

8)采暖工程安装质量;

9)建筑节能工程质量;

10)有关合同中约定的其他内容。

住宅工程分户验收的程序

(一) 分户验收内容完成后，施工单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验收书面申请。

(二) 建设单位组织监理、施工、物业管理等单位的有关人员按照国家工程质量验收标准的要求，逐户按照本办法要求的分户验收内容确定检查部位、数量并适时进行检查验收;分包单位项目经理、项目技术负责人也应参加分包项目的分户验收;已选定物业公司的，物业公司应当参加分户验收工作。

(三) 参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经当地监督机构认可与备案。

(四) 分户质量验收前，施工单位应在建筑物相应部位标识好暗

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埋水、电管线的走向，分户验收应配备必要的检测仪器;建设单位应提前5个工作日向当地工程质量监督机构进行告知。

(五) 分户验收应逐户、逐间检查，并做好记录。分户质量验收不合格的，须经整改符合要求后重新组织验收。

(六) 每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》(见附表一)，由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师等分别签字确认，并加盖公章后，张贴于户内醒目位置。

建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序。对于经检查不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。返修完成后由建设单位重新组织分户验收。

二、 资料档案交接

在物业交付前，物业公司应与开发商进行资料档案的交接，资料档案的交接应该在综合验收合格后，房屋交付前进行。最迟不得超过房屋交付前5日，以便给承接验收留出充足的时间。 资料档案的内容： 第一类、基础资料 1. 竣工图——原件一套

包括：总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、

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消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图

2. 工程及隐蔽管线的全套图纸——原件一套

3. 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)——复印件一套 4. 生活供水设施清洗消毒合格报告——复印件一套

5. 设备出厂合格证、技术资料、使用说明书——复印件一套， 6. 各类能源供应合同(电、水、热力、天然气)——复印件一套 7. 排污协议(污水排放、垃圾排放)——复印件一套

第二类、工程技术资料

1) 竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图); 2) 工程及隐蔽管线的全套图纸; 3) 地质勘察报告;

4) 工程合同及开、竣工报告; 5) 图纸会审记录;

6) 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录); 7) 隐蔽工程验收签证; 8) 沉降观察记录; 9) 竣工验收证明书;

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10) 水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;

11) 砂浆、混凝土块试压报告及其它材料测试、检测记录; 12) 管道系统试压、冲洗试验报告; 13) 生活供水设施清洗消毒合格报告。

第三类、设备设施资料

1) 设备开箱记录，包括装箱单、出厂合格证、技术资料、使用说明书、随机备件、附件等; 2) 发电机安装、调试记录; 3) 消防系统安装、调试记录;

4) 监控、门禁、对讲系统安装、调试记录; 5) 中央空调系统安装、调试记录; 6) 广播、智能系统安装、调试记录; 7) 电梯安装、调试记录; 8) 变压器的安装调试纪录

第四类、施工、供货合同、协议 1) 施工总承包合同; 2) 分包合同;

3) 建筑材料供货合同、协议; 4) 产品检验报告、合格证;

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5) 混凝土试压报告、钢筋检测报告等; 6) 施工总承包单位、分包单位、供货商资料;

物业公司接收以上档案资料时，应仔细清点、查验，发现有缺失、损坏，应请开发商补充，图纸、资料应妥善保存，建立档案室，钥匙由专人保管。以上资料保存年限为永久保存。

三、 物业交接

物业资料档案交接完毕后，房屋交付前，开发商应与物业公司进行物业交接，并签订交接协议。交接的主要内容包括：共用部位和共用设备设施的交接;园区绿化交接;业主资料交接。

交接时应对以上内容进行及认真查验，发现问题应请开发商进行整改。整改完毕再签订交接协议。

具体交接程序见：园区绿化交接方案、保洁交接方案。

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第五篇：前期物业介入方案

开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站的角度不同。由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。

工作内容：

一、土建工程问题：

1、 建议设计单独的排烟道和厕所排气道。对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。容易引起业主的意见。

2、 建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。

3、 建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。

4、 楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。

5、 阳台设计要考虑到花盆座架。(底部向里倾斜)以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、电气设备

1、 水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统

一、集中(便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。

2、 空调安装，统一位置，统一排水。市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大;留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”;连接外机的空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安装空调影响美观等问题。

3、 建议设置楼宇门警报系统和监控系统。很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。(中控室能及时关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可关闭。)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻。

三、 泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便。

四、环境绿化配置

1、 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分部均衡，集中绿地位置适中，绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护。绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能(如尾气)。

2、 高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

3、 建议园区公告栏位置。物业公司可以在公告栏发布各种信息

五、物业管理用房

要考虑住宅物业管理用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业主娱乐活动室、公共秩序员岗亭、中控室、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

六、装饰工程

外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水做整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面做防水，故外墙低层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满。楼道侧墙，应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦、防污渍)

七、门窗工程

木门和墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

有经验的物业公司在多年的服务工作中总结了即实用又有价值的见解，避免遗留问题的发生，减少工作中的差错与脱节。因此物业公司先期进驻，熟悉物业，了解情况。准备、推敲和制定相应的入住手续，做好组织协调工作，顺利交接。特别是在销售过程中，起到不可估量的作用。真正成为开发商的好帮手。

物 业 前 期 介 入

方

案

(2)

陕西金源物业有限责任公司

2010年月日