物业前期介入管理制度

制度是长期的、规范的、有效的，是企业根据自身情况探索而来的。而落实责任的关键，就是以制度建设为重点，优化举措解决问题，确保各项工作有章可循、有序开展。那么如何制定相关制度呢？以下是小编为您收集的《物业前期介入管理制度》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

第一篇：物业前期介入管理制度

前期物业介入管理方案

由于房屋因部分原因未达到交房条件，部分业主自愿提前进场装修，为便于管理，物业公司提前进入，其管理方案如下：

一、 人员配备：管理处设经理1名、电工(电梯操作工)1名、维修(收费)人员1名、保安2名。

二、 管理制度：严格按物业管理条例及住宅室内装饰装修管理办法(建设部令(2002)第110号)进行管理。

三、 前期费用标准：管理处经理每月1000元，电工每月800元，维修工每月800元，保安每月1600元，共计每月4200元。

备注：

1、前期管理费用由开发补助给物业公司，补助时间从2010年6月15日至工程备案登记证上时间为止。

2、业主的物管费用计算时间从工程备案证上时间开始计算。

物业管理有限公司

年月日

第二篇：物业管理前期介入

总体来说，物业管理的前期介入工作分为以下几个时段和内容：

● 施工期物业管理

● 设施设备调试期物业管理

● 竣工验收及物业接管验收期间物业管理

● 前期物业管理人员安排与工作进度

一、 施工期物业管理工作

1. 熟悉施工现场和各类施工图纸。

2. 跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。

3. 了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接

口等。

4. 对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。

5. 对影响小区(大厦)功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发

商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。

二、 设施设备调试期物业管理

1. 工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。

2. 工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案

3. 从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。

4. 参与设备调试，对小区(大厦)的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录;编制设施设备操作维修规程

和各项操作指导书。

三、 小区(大厦)竣工验收及接管验收期物业管理

1. 小区(大厦)竣工验收

2. 物业企业接管验收

物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管

验收注意事项等四个方面

3. 现场验收

(1) 土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸缩缝、地面有无滲水

■ 地下室墙面有无滲水

■ 地面有无空鼓及滲水 ■ 进出口坡道防滑 ■ 消防门、通道、楼梯等

(2) 装饰工程

■ 各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰

■ 门和门框及附件 ■ 护栏及扶手 ■ 灯具及其他小电器设施

■ 外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙

■ 公共区域设施设备的外装饰 ■ 各种标识及区域图示

■ 公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等

(3) 供配电系统 ■ 正常供电设备 ■ 应急供配电设备 ■ 油箱及油库 ■ 各配电房的防鼠 ■ 各强电检查井内管线及电箱

■ 避雷装置 ■ 公共照明 ■ 用电器具等 (4)给排水系统 ■各供水、消防水泵及电机等 ■各水箱、给排水管网、接头及阀门等

■检查井内管线、水表及阀门等 ■化粪池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管网、接头、阀门等

■人防工程及相应供水系统等

(5)电梯系统

■各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等

(6)空调系统

■空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口

■空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统)

■各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。

(7)弱电系统

■消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等)

■弱电检查井内管线、接线箱等

4、资料交接

(1)产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

(2)技术资料：竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的

试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

(3)验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用

电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

5、其他交接

(1)设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。

(2)具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。

(3)公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。

6、接管验收注意事项

(1)在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等)，同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。 (2)接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。 (3)针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可;属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。

7、设施设备试运行

为保证小区(大厦)启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开

始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

一、 其他前期准备工作

1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据小区(大厦)室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物

业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

2、清洁卫生与环境卫生前期介入

在小区(大厦)启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、

清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

3、消防及安全管理前期介入

小区(大厦)的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第

一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，

及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。

4、外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在小区(大厦)全面启用前，与相应的政府及公用

事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

5、业主全面进驻准备

小区(大厦)业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，

保持良好秩序，减少对其他业主的影响。

二、 前期物业管理人员安排计划与工作进度

1、人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。

(1)施工期人员安排及职责

① 成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任;组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的小区(大厦)《物业管理前期介入方案》。 ② 派长驻小区(大厦)施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密

切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。

(2)设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作

维修规程和各项作业指导书等。

① 接管验收前3个月，物业管理公司派往小区(大厦)的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业

管理的筹备工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。

② 此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定小区(大厦)

《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。

③接管验收前1个月，管理处全部人员到位。

2、工作进度

根据小区(大厦)实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15

天后开展前期管理。

★小区(大厦)前期介入工作进度表

月份

5月底

项目

签定《物业管理委托合同》施工管理方的初次会晤 熟悉施工情况、隐蔽工程记

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

录，制订《物业管理前期介入方案》

参与设施设备的调试 盆艺摆放

岗亭、道闸与标识系统方案竣工验收

物业接管现场验收(包括备品 备件)

物业各种资料交接 返修、复验及试运行 清洁开荒

公众文件送审并发布 准备迎接全面进驻 物资装备的准备 外部公共关系的建立 全面进驻并开始正式运行

注：筹备期具体工作时间视施工进度调整

第三篇：商业物业管理前期介入

项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的...

物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况的了解，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。

一、项目设计阶段

商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。

1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：

1)高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等;

2)主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路;

3)公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施;

4)计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况;

5)水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等;

6)空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择;

2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：

1)各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要;

2)地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议;

3)外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理;

4)建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理;

5)铺(户)内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求;

6)隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要;

7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等;

8)管理用房面积是否满足需求;垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。

二、项目施工阶段

1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题

质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。

2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理

在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：

1)在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。

2)在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量;主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等;防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。

3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：

1)外墙防漏措施;

2)多种经营供电、通信点位的合理设置;

3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格;

4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求,投资办厂。

三、商业物业管理准备阶段

1、收集和掌握第一手资料

通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。

2、提前策划管理方案

根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

3、建立完善实用的服务系统和服务网络

商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作,网络数字也疯狂 医疗广告跑马圈地进行时。

1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同;

2)同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。

◆早期介入应五个重点问题解答

1、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些?

要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。

2、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容?

要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：

(1)应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。

(2)要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。

(3)对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。

(4)工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。

3、竣工验收与接管验收有何区别?

要点：竣工验收与接管验收的区别为：

(1)性质不同。

竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。

接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。

(2)在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。 竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用; 接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。

(3)在两者中物业管理企业的参与职责不同。

竣工验收时，物业管理企业只是参加者;

接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。

4、新建房屋接管验收应提交哪些资料?

要点：工程的前期开发达到“四通一平”后(四通：水通、路通、电通、电讯通、智能化;一平：场地平整)，(也就是“生地“变为“熟地”的过程)，完成竣工移交之后，方可进入物业的接管验收。

新建房屋接管验收应提交的资料有：

(1)产权资料：包括项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁资料等。

(2)技术资料隐蔽工程隐蔽工程验收签证包括竣工图;地质勘察报告;工程合同及开、竣工报告;工程预决算;图纸会审记录;工程设计变更通知及技术核定单位;隐蔽工程验收签证;沉降观测记录;竣工验收证明书;钢材、水泥等主要材料的质量保证书;新材料、构配件的鉴定合格证书;水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书;砂浆、混凝土试块试压报告;供水;供暖、管道煤气的试压报告;智能化、消防验收合格证等。

5、在物业接管验收中交接双方有哪些责任?

要点：交接双方主要有以下5点责任：

建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收;

接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。

接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。

房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。

新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修(根据工程保修有关规定)，并向接管单位预付保修保证金。

在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地区(县)级房地产管理机关进行协调或裁决。

第四篇：物业管理前期介入方案

物业管理指物业服务企业接受项目开发企业或业主委托对所开发项目或所属房屋及房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、秩序维护等实施统一的维修、养护及管理，为项目开发企 业或全体业主 / 使用人提供服务。

从物业管理涉及的服务对象及服务内容分析，要做好物业管理服务工作，需要从项目开发的源头抓起，并要根据项目开发的阶段性特点，从物业管理及使用者的角度提出意见和建议，并制定相应的管理方案。任何一个项目都离不开“策划定位、规划设计、施工管理、营销策划 / 销售、竣工验收、接管验收(物业)”等环节，物业管理企业要想全面深入了解项目的特点及做好后期物业管理服务工作，必需充分了解项目开发过程的每一个环节，并就每个开发环节的特点，从物业后期管理及使用过程中遇到的问题，降低风险。

概括地说，物业管理对项目开发的介入是全程参与，同时根据项目开发 的不同阶段制定阶段性工作目标，具体如下：

※项目策划定位阶段

物业管理的工作目标是：充分了解项目的市场定位、项目定位，并据此 进行市场调研，确定物业管理服务在后期物业管理中的服务档次及标准，初步设计物业管理方案，为后期物业管理做好前期铺垫。

※规划阶段

物业管理的工作目标是：从设施设备的完善、建筑设计中美观耐用和后期维保服务相结合、建筑物功能设计的完善、细节设计的完善等方面，物业管理企业可以根据物业管理服务的经验，结合业主的意见反馈，提出设计方面的经验性建议，一定程度上可以使设计更为合理和人性化，这些合理化建议一旦被采纳，将有利于日后业主的使用和物业管理企业的管理服务，可以有效避免由于设计上的缺陷给后期业主使用和物业管理服务带来不必要的麻

烦。

※施工管理阶段

物业管理的工作目标：从物业管理和使用的角度对施工、设备安装的质量进行监管，及早发现问题，提高业主在后期使用过程中的满意度，减少维修成本，一定程度上可以提高项目建设单位的知名度及信誉度，同时可以避 免给物业管理企业的后期管理及服务带来不必要的麻烦。

※营销策划/销售阶段

物业管理的工作目标是：与项目开发企业商讨制定合理的物业管理相关 项目的收费标准(主要是管理费)、协助制定业主公约及管理制度、协助做好房屋销售和宣传推广、做好物业管理形象及物业管理品牌的展示、售楼处及样板房的接待、管理及服务、就客户提出的物业管理方面的问题现场答辩等等。

※竣工验收阶段

物业管理的工作目标：协助开发企业做好物业及其设施设备、管线等使 用功能的验收，对各种设施设备逐一检查，并建立验收档案。这样可以从后期使用和管理角度帮助开发企业发现可能存在的施工隐患及遗漏工程，并提出整改意见和建议，规避由于施工监管不力导致的工程缺陷。

※物业接管验收阶段

物业管理的工作目标：从后期使用和管理的角度对新建物业竣工验收是 再验收，不仅包括主体建筑、设施设备，还包括道路、休闲游乐场地、环境绿化等，验收过程中如发现问题，要求逐一记录，并约定整改期限，要求开发企业协调施工单位限期整改。同时协调开发企业落实工程方面的维保事宜。

以上简单概述了有关物业管理前期介入的思路及阶段性工作目标，鉴于每个项目的情况各异，物业公司会根据项目的具体情况，遵循上述思路及阶段性工作目标编制具体的实施方案，以上谈到的几个阶段，除了在物业接

管验收阶段，物业公司占主导外(主角)，其他几个阶段物业公司要充分发

挥好辅助作用(配角)，配合开发企业做好相关的工作。

第五篇：物业管理前期介入探析

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用，物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入(以下简称前期介入)在这一系统工程中具有多方面的重要意义，但从目前房地产开发的过程和物管行业的总体运作情况看，许多物业都是建成即将交付使用时才确定管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸，先天不足，后天难补，并且物业公司常常来不及作充分准备，便匆匆"走马上任"。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。此外，在房产开发过程中，由于设计不尽合理(未能从使用和管理的需要考虑)、施工粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。因此，从理论和实践两方面对物业管理前期介入问题进行探讨，对促进房地产开发和物业管理的有机结合，有着深远和现实的意义。

一、 物业管理前期介入的重要意义

1、 适应了现代房地产开发的发展要求。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求，成为市场上受消费者欢迎的物业。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%-30%。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物管前期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大作用。

2、 扩充了物业管理的外延和内涵。目前的物业管理大都停留在仅仅作为房地产开发的延伸。传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用，物业管理可以从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。通过前期介入，扩充了物业管理的内涵和外延，真正体现了物业管理应成为房地产开发完善和延伸的本质要求，也使物业管理以人为本、业主第一的理念得到了进一步的贯彻，最终使业主受益。

3、 提升了物业管理的专业形象，有利于物管工作的开展。物业管理通过前期介入，在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中，可以充分展示自身的专业素质。物管企业可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出一条条合理化建议，从而完善了物业，减少了今后物业管理中的问题和矛盾。同时，通过在前期介入中同施工单位形成的良好合作关系，可以在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。另一方面，由于通过前期介入，物业管理公司已经在业主入住前，处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。业主入住时，就可以全心全意地投入接待工作，树立企业的良好形象。如果接管与入住同步进行，物管公司即使很努力，往往也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，容易忙中出错，

其后还会出现一段时间的磨合期，影响了物业管理公司的服务质量和专业形象。因此，物业管理前期介入是非常必要的。

4、 为物业管理后期管理打下良好基础。物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可以提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。而没有前期介入，接管验收中一旦出现图纸资料不全的问题和硬件方面严重缺陷往往难以及时解决，对业主的入住、后期管理和创优达标工作带来严重影响。另一方面，在前期介入中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。同时，物管企业通过前期介入可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决方法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量，有利于业主，也有利于施工企业。

二、 搞好物管前期介入的实践体会

1、 前期介入好处多。1)保证了物业的使用功能，提高实用性便利性。在前期介入的实践中，我们发现了许多影响物业使用维护的问题，如施工吊顶时未留必要的检修孔，或检修孔过小不便拆卸的问题;阀门安装位置过高朝向不对的问题等等，这些问题及时通报给建设单位、监理方和施工方进行整改，使问题得到了提前解决;2)便于发现问题，改进不合理之处。如我们在前期介入实践中发现，有些会所或公共设施、设备的安排很不合理;有的物业设备安装中，出现动力电表和照明电表混装的情况，结果造成照明用电按动力用电收费的不合理情形，增加了业主的支出等等，这些问题经我们提出后，很快就在施工中得到了调整和解决。3)参与竣工验收保证了接管验收的质量。由于前期介入中，可以会同开发商或建设单位、施工方、监理方、设计方、政府有关部门一起进行竣工验收，便于全面掌握物业情况，对于存在问题可以协同整改，弥补了接管验收时只和委托方接触的不足，保证了接管验收的质量。4)有利于物管企业工程技术人才的培养。前期介入过程中需要较多的工程技术人才，我们注意新老搭配，发挥老同志设备管理和施工现场经验丰富的优势，发挥年轻人电脑、网络、智能化等新技术掌握较快的特点，同时实行各工种交叉，提倡一专多能和发扬团队精神，使物管企业的工程技术人员在前期介入过程中得到充分锻炼，有利于技术全面发展。5)消灭了"接管介入"中常见的磨合期现象。通过前期介入，可以使物管企业全面掌握物业的情况并熟悉使用有关的设施设备，使后期管理可以顺利进行。

2、 分阶段组织前期介入。1)规划设计阶段，物管企业应挑选知识面广、经验丰富的物管专家和技术全面的工程技术人员组成精干的顾问班子，从物业管理的角度和业主的角度，从设施设备的合理选择配置、从水电供应容量的科学核定、从垃圾收集处理方式、从会所的大小和内容、从绿化的设计配置等等方面当好顾问，共同把好规划设计关。2)施工建设阶段，应将有关技术人员组织到位，成立技术服务组，关键是要物色主持过大工程的技术全面过硬的专家担任负责人，协调使用好各类技术人员，督促施工单位把好质量关;掌握新物业的房屋结构、设施设备、管线布置、房间大小等方面的全部情况;参与施工监理，使某些影响物业使用功能的问题能及早发现解决，对工程质量增加一份保证。3)竣工验收和接管验收阶段，物管公司在这时开始进入"管家"角色，针对目标物业的管理需要搭好人员"班子"，重点把好验收关，开展好保洁、安保、工程维修等各工种新员工的培训，并定岗到位，保证物业管理处正式成立后顺利进入后期管理阶段。

3、 分步骤实施前期介入。前期介入的主要步骤有：1)了解图纸，向有关方面提供《读图报告》，提出改进意见;2)熟悉跟踪现场;3)了解开发商或建设单位、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系;4)从设备安装入手，建立完善设备档案;5)参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程;6)完善验交资

料，编制物业各方面的统计图表和资料清单;7)参与竣工验收;8)主持接管验收。

4、 内部管理到位，确保前期介入达到预期效果。物管公司的前期介入机构有自身的工作特点，应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理，在此基础上建立一套行之有效的工作制度。我们的做法是每周用工作联系函和建议书的方式与开发商或建设单位保持沟通和联系，做到每周有本周工作实施情况，有下一周的工作计划，有改进建议书，并定期对工作计划和改进建议的落实情况进行回顾和小结，同开发建设方、监理方及施工方都保持紧密合作。通过规范的工作制度和扎扎实实的辛勤付出，就能够一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。

三、 问题与建议

1、 开发商或建设单位、监理单位、施工单位等对前期介入的认识有待提高。在前期介入与以上单位的工作接触中发现，他们对物业管理及其前期介入作用的认识有一个发展过程，开始时开发商或建设单位有人认为物管介入过早使他们多花钱，没必要;监理方认为与他们的职能是否重叠;施工方认为物管前期介入是来对他们进行监督，找麻烦!对前期介入的认识程度不够，使他们有所顾虑，也无形中增加了前期介入工作的难度。建议在这方面新闻界要加强舆论的导向工作，多做宣传和引导，物业公司也要认真做好准备，提供一流的管理服务，与有关方面加强沟通与联系，使各方都能体会到物管前期介入带来的好处。

2、 政府对前期介入要给予政府支持。前期介入是一件功在物管利在开发商和业主的好事情。通过前期介入，开发商完善了物业，保证了营销的顺利进行，业主最终保障了自己的利益，物管公司方便了后期管理，因此从理论上来讲三者的利益是统一的，但实际运作中三方对前期介入要求的迫切程度并不相同，业主对物管前期介入的要求最高，但往往因为房产销售还未开始，他们的身份还未确定，因而无法对开发商施加压力，只能通过买与不买来行使自己的发言权;开发商往往急功近利，片面追求利润，虽知道物管前期介入的好处，但不肯投入必要的费用，这成为前期介入中的主要制约因素;物管公司虽然主动要求高，但投入大收益少，往往勉为其难。这就需要政府出面协调各方关系，制定有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度，对前期介入提供充分完善的政策支持。目前虽然深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，但还不具备普遍性，对于合理收费问题的政策还不完善，并且还未制定出全国性的关于物管前期介入的法律法规。因此建议政府职能部门加大管理力度，对房地产开发全过程进行监督。如没有实行物业管理前期介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作，使物业管理前期介入的合理收费问题得到相应解决。

物业管理在我国作为一个迅速发展的朝阳行业，还有许多重要的理论和实践问题需要全体行业同仁共同探讨。我们认为，物管前期介入是今后行业发展的重要趋势之一，应给予高度重视，并在理论研讨和实践探索的基础上，达成共识，将前期介入作为物管服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道。