发展楼宇经济的重要性
第一篇：发展楼宇经济的重要性
关于楼宇经济发展情况的报告
2013年5月30日在区十七届人大常委会第9次会议上
区商务局局长 董德玉
主任、各位副主任、各位委员：
受区政府委托，现将全区楼宇经济发展情况报告如下，请予审议。 近两年来，我区按照“三大板块”战略要求，在东部板块以中心商务区和临港商务区建设为中心，以商务楼宇经济发展为载体，积极推进转调创步伐，合力打造城市经济增长极，全区现代服务业实现了平稳、较快发展的势头，为建设“实力东港、幸福东港、美丽东港”做出了积极贡献。去年，全区全年完成服务业投资34亿元，占全区投资总量的68%，服务业提供税收20亿元，占地方财政收入的81%。
一、总体情况
(一)楼宇项目发展势头强劲，重点项目建设加速推进。经初步梳理，目前，全区重点在建楼宇经济项目共有22个，总建筑面积729.4万平米，总投资220.8亿元。新开工和即将开工项目遍地开花，华润凯旋门二期、温州城二期、金阳农贸城、京泰万荣城等7个楼宇新项目开工建设，总建设面积56万平米，总投资40.5亿元。17个续建项目加速推进，180米的“日照第一高”天德海景城项目已完成30层建设，投资3亿元的海洋财富中心已封顶，日照国贸中心项目“七一”之前能完成28层建设，华夏银行项目即将营业，预计续建项目上半年能完成建设350万平米，投资110.5亿元。洽谈项目进展顺利，钢铁 1 大厦、资润大厦等7个在谈项目已签订协议，预计总投资23亿元，招商银行、浦发银行等12个项目正在洽谈推进，计划建筑面积168万平米，总投资56亿元。
(二)楼宇项目集聚效应突出，经济社会效益逐步显现。据不完成统计，目前，我区已建成楼宇项目43个，总建筑面积达210万平米，入驻客户近1000户，实现税收2.9亿元，占服务业税收的14.5%，到2016年，楼宇经济提供税收将服务业收入的50%以上，楼宇经济将成为我区转方式调结构、推进科学发展的重要渠道，成为我区绿色GDP和财源建设的支柱产业。秦楼街道、石臼街道楼宇经济收入占财政收入的60%以上，秦楼街道已建成的14个楼宇项目400余家企业，实现税收1.3亿元，石臼街道的中盛商务港一座商务楼宇实现的产值达3.2亿元，税收3000万元，日照街道已投入使用的9座商务楼宇，入住业户700余家，年实现地方税收1500余万元，占日照街道财政总收入的10%以上。
(三)以中心商务区和临港商务区为中心的商务新格局逐渐形成。中心商务区和临港商务区是东部板块建设的中心和龙头，按照“城市综合体+特色街区+集聚区”点、线、面联动发展的思路，坚持以点带面，点线联动，在中心商务区和临港商务区及周边逐渐形成了产业突出、特色鲜明、功能完善、人流物流信息流畅通的商务新格局。在中心商务区，以华润城市综合体为中心，沿济南路、烟台路、淄博路、泰安路，以城市综合体、金融证券、商务办公、信息服务、休闲娱乐等服务产业为主体，建设了华夏银行、日照银行、交通银行、 2 兴业银行，新玛特购物中心、银座商城，形成了休闲购物中心、金融服务中心、商务办公中心;在临港商务区，以中盛国际商务港为中心，沿北京路、上海路、绿舟路，以总部经济、临港物流、商务办公、高档餐饮服务等服务产业为主体，建设了蓝天国贸中心、海纳大厦、日照国际商贸中心、兴业〃蔚蓝海岸等楼宇项目，形成了滨海旅游中心，临港商务中心、临港物流中心。
二、主要措施
一是统一思想，提高认识，营造氛围。发展楼宇经济，提升现代服务业档次，是我区推动经济转型的重要举措，对建设“实力东港、幸福东港、美丽东港”具有重要意义，区委、区政府历来高度重视楼宇经济的战略地位，主要领导亲自进行安排部署，并在多次会议上着重强调发展楼宇经济的重要意义，全区上下对发展楼宇经济、推进科学发展的思想高度统一，认识空前一致。区政府成立了东部板块建设服务领导小组，编制了城市中心商业网点规划，各部门、单位、镇街道找准定位，明确目标，主动作为，调动社会各界力量参与楼宇经济建设，推动城市经济科学、快速、有序发展。
二是健全完善机制，加大政策扶持力度。一是完善考核机制。制定了楼宇经济发展考核办法，纳入相关部门单位千分绩效考核，激发了发展楼宇经济的责任感、压力感、紧迫感。二是加强政策扶持。出台了《关于扶持楼宇经济发展的若干意见》，对东部板块内开发建设的商务楼宇投资开发主体、招商主体、入驻楼宇企业、物业管理等“建、招、用、管”四个层面全过程进行资金扶持，扶持资金从1万元到上 3 百万元，区财政设立区级服务业发展引导资金，集中用于扶持楼宇经济发展重点项目;并在招商引资中对三产服务业、外商投资鼓励类产给予一事一议优惠政策，吸引了更多楼宇经济企业来我区投资。
三是强化措施，加大服务力度。一方面，实行大项目包保责任制。将重点楼宇项目纳入全区大项目库，年初，区政府下发了《关于做好2013区级大项目推进工作的通知》和《大项目建设推进工作计划》，一个楼宇项目明确一名区级责任领导、主要责任部门、具体责任部门和配合部门、整体目标及完成时限，将项目推进计划进行了层层分解落实;开展了大项目建设“集中攻坚月”活动，凝聚力量，全力推进项目进程，加快项目建设步伐。另一方面，区政府成立了中心商务区和临港商务区建设服务领导小组，具体负责推进东部板块楼宇经济项目。区政府分管领导亲历亲为，到项目一线现场指挥;领导小组成员立足本职工作，找准服务东部板块发展的着力点，制定服务措施，开通项目办理绿色通道，解决项目推进中遇到的困难和实际问题;各相关街道全力投入，争相发挥主力军作用，鼓励引导有条件的企业、社区抢抓旧城改造契机，参与楼宇经济建设，形成了加快东部板块开发建设的强大合力。
四是加大对外推介，积极开展招商活动。坚持把招商引资作为楼宇经济发展的主抓手，创新楼宇经济招商机制，拓宽招商渠道，将政府主导力、业主主体力、市场配臵力“三力合一”，突出总部经济、电子商务、金融证券、现代物流、文化创意、旅游会展等现代服务业，积极开展专业招商和定向招商。加强项目对外推介，根据楼宇特色， 4 通过整体包装策划，编印楼宇经济招商手册，借助各类招商平台，提高商务楼宇对外知名度。
三、存在困难和问题
在肯定成绩的同时，我们也清醒地看到，楼宇经济发展还存在一些困难和问题：一是受国内外大的经济形势影响，部分客商投资收紧放缓，资金到位缓慢，甚至个别意向项目如名嘉广场、尚城花园项目等项目方撤出投资;二是我区楼宇经济起步较晚，档次较低，缺乏拉动力强的楼宇大项目，楼宇品牌有待于进一步培育，价值产业链有待于进一步延伸。三是由于我区的特殊区位，很多项目都是由市里直接推动，对个别项目办理手续在区一级一路绿灯，在市一级设卡中梗太多，造成项目推进进展缓慢。
四、下步工作打算
一是加大楼宇项目招引力度。充分发挥东部板块的临海、临港优势和人流密集、商业氛围浓厚等条件，制定完善招商引资、资金支持、配套服务等优惠政策，增强对入驻企业的吸引力，变“引凤入巢”为“引凤筑巢”，大胆吸引高端地产和优势资本参与商务区开发建设，形成借力发展、 融合发展的态势。借助省市区搭建的招商平台，突出总部经济、金融经济、商务楼宇、现代物流等产业，聚力招引一批“高、大、新、特”的服务业项目。坚持招大引强选优，积极引进省内外知名企业区域总部或分支机构，吸引大企业集团设立销售、结算、研发及营运中心，培育一批税收过千万元的现代楼宇，真正让东部板块这块黄金之地“遍地生金”。
5 二是合力推进中心商务区和临港商务区建设。按照突出特色、错位发展、借势借力、招大引强的思路，认真研究市里制定的城建规划，加强与市城投公司等建设单位的对接沟通，进一步细化完善商务区的发展布局、功能定位、设施分布和业态培植。制定完善招商引资、资金支持、配套服务等优惠政策，吸引高端地产和优势资本参与商务区开发建设，形成借力发展、融合发展的态势。在中心商务区，主要打造高端商务服务，重点发展综合体、金融证券、商务办公、信息服务、休闲娱乐等产业，高质量、快节奏推进华润综合体等14个过亿元的楼宇建设，提升改造现有楼宇，完善配套设施，提高档次，优化载体，提升城市品味。在临港商务区，以中盛国际商务港为中心，侧重发展临港物流、企业总部、信息服务等为重点的新型港口服务业。重点推动临港商务区完成土地腾空、土地手续办理等前期工作，争取建筑面积15万平方米60层高的C座双子楼、建筑面积5万平方米的天力大厦开工建设，完成总建筑面积超40万平方米的10座商务楼宇规划;同时，抓好海滨四路以西区域“七通一平”等基础设施建设，拓宽商务区发展空间。
三是进一步强化服务措施。学习借鉴各地楼宇经济发展的好经验好做法，建立并完善促进楼宇经济发展的政策体系，帮助企业用足用好国家和省、市出台的楼宇经济发展的扶持政策，认真落实好我区出台的《关于扶持楼宇经济发展的扶持政策》，形成鼓励商贸楼宇发展的综合性、立体化政策体系。强化中心商务区和临港商务区建设服务领导小组的职能，转变思路，强化措施，凝心聚力，主动出击，对拆迁 6 腾地、项目办理、招商推进等方面提供全方位、保姆式服务，提升服务于服务业发展的能力和水平。进一步优化行政服务环境，牢固树立“服务引商、服务安商、服务留商”的理念，协助入驻企业办理注册登记手续，主动上门帮助企业解决项目申报、资质提升、市场拓展、品牌培育、人才引进、企业上市等方面的困难问题，做到急事急办、特事特办，切实为企业排忧解难，营造亲商、爱商、安商的良好氛围。
四是加快重点项目建设步伐。根据区里实施的大项目建设“集中攻坚月”活动要求，按照“一个项目、一套班子、一个领导、一抓到底”一线工作机制，加大项目调度推进力度，做好调查、分析、汇报，调动方方面面的积极性，解决项目推进中遇到问题和困难，合力推动项目建设。力争中心商务区内有两个以上主题楼宇项目破土动工;天德海景城项目完成主体建设;康年华酒店项目上半年完成装修全面营业;日照国贸中心项目“七一”前完成工程主体施工;临港商务区完成土地腾空等工作，争取60层高的商务大厦开工建设。
总之，我们将以这次会议为契机，紧紧围绕“三个东港”建设目标，保持“与时间赛跑、与机遇赛跑、与挑战赛跑”的工作状态，以更加饱满奋发的激情、争创一流的锐气、扎实有效的措施，自我加压、竭尽所能，全面做好楼宇经济发展各项工作，为全区实现两个翻番做出积极贡献。
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关于扶持楼宇经济发展的若干意见
为切实优化楼宇经济发展环境，促进现代服务业快速发展，增强“东部板块”的引领带动作用，推动全区经济转型升级，特制定如下政策。
一、适用范围
(一)辖区范围内新建、改建单幢经营面积5000㎡以上、符合我区楼宇经济发展规划要求且在属地纳税的商务楼宇(宾馆、酒店、商场、公寓等除外)，重点扶持建设总部式、主题式楼宇和创业大厦(以下简称商务楼宇)。
总部式楼宇是指企业总部、地域总部及营销结算中心等机构相对聚集的商务楼宇;主题式楼宇是指同类或关联产业项目占入驻企业总数70%以上的商务楼宇;创业大厦是指为鼓励全民创业由区政府命名，用于培育和发展高新技术产业、现代服务业的商务楼宇。
(二)新入驻商务楼宇的企业总部、现代服务业(银行、证券、信托、保险、基金、投资、担保、理财等金融服务企业;会展、广告、会计、审计、评估、咨询、法律服务等中介服务业以及其它新兴服务业企业)、高新技术(IT通讯、电子商务、科技研发、技术服务等高新科技企业;信息网络、产品设计、软件研发、影视动漫、文化传媒、教育培训等知识型、创意型企业)等产业项目。
二、扶持政策
(一)对商务楼宇投资开发主体的扶持
1.对新建、改建商务楼宇的投资开发主体，楼宇竣工验收并投入使用后按该项目上缴建筑营业税区级留成部分的30%给予一次性奖励;自楼宇运营之日起，连续3年按整幢楼宇入驻企业上缴税金区级留成部分的10%给予奖励。
2.对聘请、委托国家二级资质以上物业管理公司，实行规范化、专业化管理的商务楼宇，给予投资开发主体或经营主体5万元的一次性奖励。
(二)对商务楼宇招商主体的扶持
3.对整幢商务楼宇入驻企业经营面积达到总面积70%以上，两年内年上缴税金区级留成部分(仅包括增值税、营业税和企业所得税，不含其它税种，下同)分别达到100万元以上、200万元以上的商务楼宇，分别按其第一上缴税金区级留成部分的10%、15%给予招商主体一次性奖励。
4.对新引进入驻商务楼宇经营的世界500强或全国500强企业的地域总部及其分支机构，按其第一上缴税金区级留成部分的20%给予招商主体一次性奖励。
(三)对入驻楼宇项目的扶持政策
5.对新引进入驻商务楼宇经营的世界500强或全国500强企业的地域总部及其分支机构，实际缴纳税金区级留成部分100万元(不含房地产税收)以上(五年内从实际达到年份起享受奖励)，从申报纳税之日起五年内，前两年按其当年形成区级留成部分的 9 50%给予扶持，后三年按其当年形成区级留成部分的25%给予扶持。
6.对新引进入驻商务楼宇经营，且年上缴税金区级留成部分超过100万元的产业项目，如购买所入驻楼宇经营场所，按其第一(实际经营)上缴税金区级留成部分的30%给予购房补贴。
7.对新引进入驻商务楼宇经营且年上缴税金区级留成部分超过50万元的产业项目，连续三年按其上缴税金区级留成部分的10%给予奖励，已享受购房补贴的第一年不再奖励。
上述产业项目是指除房地产、建筑企业以外，在东港区注册纳税的企业。凡享受上述政策的，不重复享受区级其它相关优惠政策。
(四)对工作机构的扶持政策
8.各镇、街道要按要求成立楼宇工作机构，健全服务机制，及时准确提供楼宇信息，工作成效显著的，每个楼宇工作机构给予1-3万元工作经费;对荣获国家、省、市物业管理示范大厦荣誉称号的，分别给予楼宇物业管理企业5万元、3万元、1万元奖励;各镇、街道对支持开展工作的物业管理公司可给予一定奖励。
(五)对投资规模大、带动能力强、财政贡献率高的重点商务楼宇项目和新入驻企业，可采取“一事一议”的办法予以扶持。
三、资金来源
按照“谁受益、谁承担”的原则，以上奖励资金由受益主体予以承担。区级财政按上GDP万分之一的比例设立区级服务业发展引导资金，集中用于扶持楼宇经济发展重点项目。
四、审核、兑现程序
(一)实行商务楼宇财政扶持政策申报制度。按照“确认、集中兑现”的原则，每年初由符合上述扶持政策条件的商务楼宇(包括总部式、主题式楼宇和创业大厦的投资开发主体、招商主体、楼宇经营主体和经营期一年以上的入驻楼宇企业)，准备上一会计的相关资料，填报“楼宇经济政策扶持项目申报表”，由所在街道或部门汇总后，报区商务局初审。
(二)初审后，由区政府分管区长召集区财政、商务部门对镇街道或部门提报的扶持项目进行审核确认，形成政策兑现方案，报区政府审批兑现。凡欠缴土地出让金和税金的企业，待缴齐欠缴资金后再予以奖励。
(三)凡区政府确认的商务楼宇均为全区性招商载体，各镇街道、各部门单位引进的楼宇产业项目，须重点向商务楼宇推介，促其聚集发展。
本意见自颁布之日起实施，有效期至2016年12月31日，由区财政局、商务局负责解释。
2012年10月23日
第二篇：杭州市楼宇经济发展的若干思考
一、引 言
近年来，总部经济、体育经济、社区经济、培训经济等各种新的经济术语所蕴含的商机、能量一次又一次地给政府和精明的商家带来了“惊喜”。而就在这个时候，一种新的经济形态在大都市悄然而生，吸引着越来越多的“眼球”，这就是楼宇经济。楼宇经济是经济、社会发展到一定阶段的产物，是知识与经济相结合、企业经营方式转变的结果。发展楼宇经济，对于开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等都有重要作用，它不仅可以用较小的代价换来更大的经济效益，而且还能有效化解经济资源相对不足、土地资源日渐稀缺的矛盾，是实现区域经济结构转型升级，提高城市中心区域效力，实现可持续发展的必由之路。
楼宇经济当前成为经济发展的亮点，吸引着许多城市不断推出发展楼宇经济的规划。楼宇经济的出现大大拓展了城市经济发展空间，并成为国内一些城市经济最活跃的部分和财税收入的重要来源之一。因为占地少、污染少、产出高，有人形象地把“楼宇经济”称为新型财富效应，比作都市里的“垂直印钞机”，概括为“一幢写字楼税收赛过一个县”。近年来，一些城市的中心城区把发展楼宇经济作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。北京、上海、深圳、广州、南京、青岛、宁波等城市把培育和发展楼宇经济作为优化产业结构、加快完善城市功能、有效提升城市形象的重要举措，纷纷出台相关政策措施，宣传、推介、扶持和服务楼宇经济。面对土地、空间、资源、环保等要素的制约，大力发展楼宇经济，已成为杭州集约利用资源、发展现代服务业、打造“生活品质之城”的迫切要求。
二、文献综述
(一)楼宇经济的基本内涵
1、楼宇经济发展研究
1 在国外有关楼宇经济的研究，始于20世纪20年代相关CBD的研究。 1954年，墨菲(Raymond.Murphy)和范斯(James.E.Vance)在美国《经济地理》对CBD定义为“CBD是城市的心脏，是反映城市中最高地价和最高建筑物的办公楼和零售商店高度集中的地区”。开始关注商务楼宇的发展。
20世纪80年代后，CBD特指“经济中心城市的市中心与全球经济一体化相关联的主要以商务办公为主的中央商务区”。把商务办公作为中央商务区的主要特征，楼宇经济的雏形初步显现。
20世纪90年代中期后，以信息科技和数字网络为基础的新经济，将人类带入一个全新的经济全球化及知识经济时代，各种金融机构、跨国公司汇聚CBD，进驻各大商务楼宇，楼宇经济开始快速发展。
楼宇经济在我国的提法始于上世纪9O年代，是经济学界提出的一种复合概念。楼宇经济的概念和实践首先出现在深圳和上海，随后出现在沿海的一些经济发达城市(杭州、宁波、福州、大连、天津等)，并且也日益被其它一些城市政府所接受。
2、楼宇经济的概念
楼宇，英译Building,最早是指土木建筑类的建筑物,随着房地产业和建筑业的不断发展,这个词逐渐地演变为特指高层或超高建筑物了。这类建筑物的共同特点是：在一定的时限内，可容纳不同数量的人从事社会交际活动、文化娱乐活动、经济交往活动和旅游活动等社会活动。楼宇广义上包含了商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、工业标准厂房、保护建筑、农居SOHO;狭义上仅指写字楼、商务楼。
楼宇在旧上海被称为“写字楼”，这个称呼一直流行到现在，也流行在全世界华人中间。但是当年“写字楼”不仅仅是指商务，而是包含了所有的非体力劳动的场所;真正把现代“楼宇”概念带入中国的是改革开放以后。改革开放以来，我国经济和社会的快速发展引来了无数外资企业的竞相入驻，加上世界500强战略重心的转移、国内中小企业的蓬勃发展、民营经济的日
2 益强大等等，推动了对“楼宇”需求的崛起。尤其是中国加入世界贸易组织以来，服务贸易分类表中商业分销、中介服务、旅游、娱乐等行业的逐步开放，对“楼宇”的需求不断增加，为“楼宇”发展提供了无限商机。
楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源、带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。这种产业形态是一种服务形态、头脑经济、创意产业，是与知识经济紧密相结合的产业，提供的主要是金融、服务、咨询、高科技研发等高端的产品。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。楼宇经济以极小的土地资源集聚起最大化的经济和财富效应。
在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。简言之，楼宇经济就是以商务楼为载体，通过从事商务活动产生经济效益的一种经济活动方式。
3、楼宇经济的构成要素
楼宇经济的构成要素很多，随着经济水平和城市建设的发展，不同时期、不同地区楼宇经济的构成要素会发生一些变化。结合当前大部分城市的情况，比照上海、南京、成都等地的楼宇经济发展，可以从三个方面来看要素：从需求方，租户角度分析的楼宇经济构成要素：地段、政府的配套政策、楼宇品味、物业服务、与本行业相关的会展频率;从供给方，业主角度分析的楼宇经济构成要素，主要由投资回报率决定，具体包括三个要素：收益率、每年实收租金与预算年租金回收率之比、客户租用的平均年限;从政府的角度分析的楼宇经济构成要素：CBD区域的产出规模和CBD区域的资产规模。
(二)楼宇经济的功能
楼宇经济具有集聚性、辐射性、体制外性、流动性等特点。形成楼宇集聚的区域一般都具有以下4个共性：楼宇的形成区域一般都有悠久的中心商业街(区)历史、文化的沉淀背景;与当地的经济、金融、交通、信息等发展水平紧密相连;楼宇所在区域是人才比较集中、文化素质相对较高、年龄较轻的区域，能为商务活动提供所需要的人才支援;楼宇所在的区域一方面改变了“同行是冤家”传统观念，追求“双赢”而是非“零和博弈”，往往是几十幢、上百幢楼宇集中在一起，一些相同的行业也会集中在同一幢或者相近的楼宇中。另一方面在一幢楼宇中集中的又不完全是单一的某一种产业，而是多种不同产业的组合，便于楼宇中各种组织之间进行商品、信息交换和各种社会活动，产生产业集群效益。
可以说发展楼宇经济就是发展现代服务业，就是发展总部经济、文创经济、税源经济。楼宇经济作为一个城市现代服务业的集聚区域，对推动整个现代服务业的发展起着决定性的作用。这是从产业层面上来分析楼宇经济的经济业态。如果从“产业链”层面上分析，则研发、销售、管理等环节往往在楼宇中进行。“研发经济”、“总部经济”属于楼宇经济，且处于“产业链”的高端，特别是总部经济，是楼宇经济发展的高级形态。楼宇经济是时代的要求、现实的挑战和发展的期盼，是“隐藏”在楼宇中的城市新兴经济和新的增长点，也是城市经济追求“空间”和“高度”效益、实现“提质增效”的重要途径，是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地”。它具有城市形象塑造、引资示范、产业结构调整、经济发展的带动、信息交汇等功能。
(三)楼宇经济发展的原因
楼宇经济在我国的兴起不是一种偶然现象，而是我国城市和社会经济发展一定阶段所自然出现的经济现象。其主要原因如下：
1、楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求
城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源越
4 来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济形态。
2、楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果
现代服务业、知识经济的发展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。
3、楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果
在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离，企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于市中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。
4、楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求
在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，保持楼宇租金的增值。
5、楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果
城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划的引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体。
(四)发展楼宇经济的益处
作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。
第一、发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。上海陆家嘴金融贸易区，是我国商务楼最密集的城区。目前，在其28平方公里的区域内，已竣工的商务楼面积接近1000万平方米，平均租售率超过87%。这里汇聚了130多家中外金融机构、7家国家级和市级要素市场、30多家跨国公司地区总部、60多家国内大企业集团总部，聚集了数百家律师事务所、会计师事务所等中介服务机构，以及上千家投资机构和贸易公司。一幢高楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚、流动，形成显著的“财富效应”。据统计，落户陆家嘴的外资银行的资产和贷款额，占到全国外资银行的一半以上;在陆家嘴高档写字楼里上班的金融人才超过2万人。写字楼里不断攀升的人气和财气，刺激着大楼自身和周边地区的会展、旅游、餐饮、健身、休闲、购物等产业一路走红。
第二、发展楼宇经济，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都是能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业园区健康发展。楼宇经济是现代服务业不可分割的“伴侣”。从某种意义上说，没有高度发达的楼宇经济，也就没有现代服务业的迅猛发展。受“楼宇经济”的辐射和拉动，浦东东方
6 路、潍坊路、崂山东路一带已形成酒吧、美食、美容等“特色街”。总投资4.5亿美元、总面积24万平方米的正大广场，集购物、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，堪称亚洲规模最大的“销品茂”。
第三、发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。同时致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境。88层的金茂大厦，是目前国内最高的现代化楼宇，堪称“楼宇经济”的成功典范。其12万平方米的智能化写字楼，最高日租金达每平方米1.5美元，出租率超过90%。这里聚集了荷兰银行、德累斯登银行上海分行、富国基金总部、康柏中国投资、道琼斯办事处、中化国际、华为等90家中外金融、中介服务机构及跨国集团地区总部，其容量和能级超过外滩，被誉为“站着的金融街”，而其53层到87层的超五星级金茂君悦大酒店，在过去的三年累计营业收入近20亿，金茂88层观光厅，开业头三年共接待游客330万人次，年收入累计达1.37亿元，取得了显著的旅游效益。金茂总投资逾54亿元，按目前的运营状态，预计15年可收回全部投资。
三、杭州市楼宇经济发展的现状
楼宇经济的出现，突破了我国城市中心城区土地资源匮乏的空间限制，在更深层次拓展了城区经济的空间，为城市经济发展从外延式扩张向内涵式深化的转变提供了重要途径，成为城市经济可持续发展的新增长点。楼宇经济的发展推动了城市新的商务功能区、金融功能区、都市型工业区的形成，优化了城市的产业布局，增强了中心城区的核心竞争力。
(一) 杭州市楼宇经济发展概况
楼宇经济在全国许多城市雏形已现。杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初下城区庆春路金融街的形成，当时出现了以中山花园、西子花园、
7 东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。2007年底，全市八城区和经济开发区竣工可供对外招商的楼宇总建筑面积为461.43万平方米，可供对外招商面积有165.13万平方米;已批准建造并于2008年及以后竣工用做对外招商的楼宇200多幢,总建筑面积为1578.78万平方米，预计可供对外招商的面积有1219.96万平方米。到2007年底，全市税收在3000万元以上的有36座楼宇，共创造税收31.3亿元。楼宇用户业态主要为IT业、贸易业、金融业、制造业和中介服务业等。
杭州市目前税收超亿元的楼宇共有8幢，在杭州大厦、嘉利中心、广利大厦、嘉德广场等楼宇经济的带动下，武林路女装街、庆春路金融区块一带逐步形成了酒吧、美容、购物、娱乐和休闲餐饮等特色商业街道。依托武林商圈、庆春路金融街等核心区块，下城区2007年引进的2000多家楼宇经济企业，涵盖了金融、咨询、广告、策划、影视制作、网络公司、律师事务所、娱乐服务、房地产开发、旅游服务业等国内外各类金融商业企业。可以说一幢高级商务楼就是一条垂直的经济街、金融街。早在2004年，延安路上的标力大厦就创造了一个“楼宇经济”的神话(见图1)，该大厦占地11000多平方米(包含了银泰、建行等)，共28层，近40家企业入驻，当年全年交纳的税收总额就达到了1.15亿元。浙江外经贸广场新楼建于2007年6月，是一幢设施完备、功能齐全、系统先进的现代化楼宇，目前除省外经贸厅外还招引了默沙东、渤海银行、外文书店、朗格语言培训、贝斯特、凯喜雅等一批国内外知名企业。省外经贸厅还联手企业，对建于1984年、设施陈旧落后的浙江外经贸广场南楼投入了上千万元进行了更新、改造、提升，以满足现代化办公需要，吸引了太平洋人寿保险、上海百丽、齐鲁证券、平安保险、汉帛集团、浙华设计事务所等一批优质客户。通过建设新大楼、更新老大楼，浙江外经贸广场成了主城区炙手可热的楼宇，为地方经济发展作出了更大贡献。
在2008年2月19日的“杭州推进楼宇文化创意产业招商工作专题会议”
图1 杭州标力大厦
上，浙江省委常委、市委书记、市人大常委会主任王国平说：“杭州将大力发展包括总部经济和文化创意经济在内的楼宇经济。打造好楼宇经济，关系到杭州的产业升级、和谐创业的建设、招商引资的突破、房地产市场的健康发展、老百姓生活品质的提高。”
王国平在调研发展楼宇工作时指出，要把握“五大原则”，加快发展楼宇
9 经济。要坚持市区联动、以区为主，市里主要负责楼宇经济发展规划、政策、协调、考核等工作，区里负责楼宇经济发展的各项具体工作;要坚持政府主导力、市场配置力、企业主体力“三力合一”，特别要充分调动房地产开发商和业主发展楼宇经济的积极性;要坚持经大带小、以大为主，着力培育亿元楼等大楼宇，带动“农居SOHO”等小楼宇;要坚持高低配套、以高为主，既要培育满足高端业态发展的楼宇，也要关注满足低端业态发展的楼宇;要坚持以存量促增量，推动楼宇经济又好又快发展。王国平还强调要按照“五个一批”的要求，突出招商先行，以“招商一批”带动“管理一批、更新一批、建设一批、规划一批”。要以实施“831”工程(培育80幢重点招商楼宇、30幢特色楼宇、10大文化创意产业园区)为抓手，开展境内外招商活动，完善楼宇招商机制，建立楼宇经济信息系统，出台楼宇招商扶持政策，加强楼宇招商宣传，培育楼宇招商队伍，实现“招商一批”目标;要坚持“三分建设、七分管理”，坚持硬件不足软件补，出台楼宇管理导则，特别是建立楼宇星级管理制度，明确星级楼宇评级标准，开展楼宇管理评级活动，对楼宇进行专业化、精品化管理，推进楼宇信息化、品牌化、标准化管理，实现“管理一批”目标;要制定“杭州市城市楼宇更新改造技术标准”，实施楼宇更新计划，强化楼宇更新的政策引导，明确改造标准与内容，充分调动开发商和业主的积极性、主动性，改善楼宇设施，提高楼宇档次，更好地满足市场需要，实现“更新一批”目标;坚持高起点、高强度投入、高标准建设、高效能管理，抓好楼宇统计、审批、开工、竣工和使用，实现“建设一批”目标;抓紧编制楼宇经济空间布局规划和业态规划，充分发挥规划的引领作用，实现“规划一批”目标，努力实现杭州楼宇经济跨越式大发展。
杭州市整个外资楼宇招商，其目标聚焦在“两大核心区块”：重点打造一个世界500强企业及知名跨国公司集聚的新楼宇群——黄龙商务区，使其成为具有世界水准的国际化商务区;重在培育一个世界500强企业及知名跨国公司集聚的新楼宇——钱江新城，使其成为具有充足发展空间和巨大发展潜
10 力的杭州中央商务区。
在近两年，力争引进国内企业进驻楼宇资金400亿元人民币，吸引30家世界500强企业及知名跨国公司入驻楼宇，培育50家世界500强企业或知名跨国公司为潜在客户。
(二)杭州楼宇经济的范本——下城区
1、下城区楼宇经济发展优势
美国纽约有曼哈顿、法国巴黎有拉德方斯、日本东京有新宿„„这些世界知名的中央商务区(CBD)，给城市带来了巨大的发展空间;香港有中环、北京有朝阳区、上海有陆家嘴和外滩„„这些国内著名的中央商务区，正搭建起一个个国际商务大平台。现在，我们完全可以有自信地说：在浙江、在杭州，有武林中央商务区。在2008高新技术产业金融创新国际论坛上，在众多国内城市中央商务区参加的“2008中国最具投资价值CBD”评选中，下城区的杭州(武林)中央商务区成为唯一当选者，是楼宇经济的一个生动范本。
下城区，楼宇经济起步较早、集聚度高，从20世纪80年代开始，就出现了一批以二轻大厦、东清大厦等为代表的商务楼盘，形成了下城区楼宇经济的雏形。目前，在下城区,发展楼宇经济的氛围越来越浓厚，武林商圈、庆春路金融街等地段的商务楼宇已成气候。
下城区域面积31.46平方公里，其中：南部8.95平方公里，面积约占全区的三分之一，税收约占全区的三分之二;北部22.51平方公里，面积约占全区的三分之二，税收约占全区的三分之一。全区税收的70%来自楼宇经济，其中南部地区楼宇税收更是占了南部地区总税收的95%以上。截至2008年11月30日，下城区纳入楼宇信息系统统计的楼宇共有152幢，其中已使用94幢、在建25幢、待建33幢。各类商务楼宇建筑面积达300余万平方米，入驻的楼宇企业已达4500余家，聚集了世界500强设立的企业13家，全国500强和民营500强14家，注册资金在5000万元以上的内外资总部企业130余家。其中有河滨商务楼、凤起大厦、标力大厦等六幢亿元楼宇，以武林广场
11 为中心的2.5平方公里核心区域内，每平方公里财政总收入达到14.66亿元，6幢税收亿元楼每平方米产生年税收3139元，最高的达每平方米4041元。
杭州(武林)CBD核心区以武林广场和西湖文化广场为中心，向四周辐射：南起庆春路，北到文晖路，东邻中河北路、上塘路，西到武林路、环城北路转密渡桥路接京杭运河，面积约2.5平方公里。
在这片2.5平方公里的土地上，经济繁荣，交通便捷，人流、物流、资金流、信息流高度聚集。在这里，以武林广场为核心的武林商圈年商贸零售额超过100亿元，杭州大厦连续三年位居全国商场单店销售额之首;在这里，入驻的世界500强企业已达到11家，注册资金5000万元以上的总部企业达到9家;在这里，商务楼宇总面积超过130万平方米，其中6座楼宇税收过亿元;在这里，金融经济风生水起，武林CBD内庆春路、延安路、凤起路一带聚集了浙江近80%的省级银行总部，云集了百家银行分支机构和其他金融机构，营业额占杭州城区的70%以上，形成了杭州乃至浙江金融服务业的核心区。
目前，武林CBD核心区块的建设正紧锣密鼓，武林CBD品牌化提升工程已经启动。在这三年时间里，“杭州大厦扩张”和“银泰百货东扩”项目，将进一步提升两大商贸巨头在武林商圈的竞争力;投资约50亿元、在延安路中段开工建设的杭州嘉里中心项目，将基本形成规模;武林路、丝绸城借助“扩容”契机进一步提升，实现向都市高端休闲消费场所转型;庆春路、延安路和凤起路架构起的“工”字状金融街区，积极整合建筑空间，计划再引进20家以上的金融保险类大机构„„喜得宝地块开发、新时代动力广场项目，以及西湖文化广场商业配套服务项目等一系列建设的陆续展开，也将大大提升武林CBD的品牌化效应，使其成为辐射长三角南翼城市的区域性中央商务区。此外，正在建设中的杭州地铁一号线，也将给武林CBD带来全新机遇。加快“四站一中心”拆迁进度，促进沿线商业潜能的开发，使地铁物业成为拓展商业空间、发展服务业的重要渠道。
通过大力发展楼宇经济，下城区经济发展实现了三个转变：一是实现了
12 从土地招商到无地招商的转变。从“拼地”到“拼楼”，变“平面经济”为“立体经济”。二是实现了从传统产业到高端产业的转变。通过楼宇招商，总部经济、金融经济、中介服务、文创产业、风险投资等现代服务业快速发展，全区第三产业比重已超过87%。三是实现了从楼宇企业粗放式管理到精细化服务的转变。拉近了政府和企业间的距离，为企业做大做强提供了良好环境。
杭州市委十届四次全会明确提出，积极吸引国内外大企业来杭设立各类总部，形成一批研发、创意、软件、外包、商务、总部楼宇，加快发展“楼宇经济”和“总部经济”，打造中国民营企业总部中心和全国文化创意产业中心。对杭州而言，发展楼宇经济是事关科学发展全局、事关共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”全局的重大抉择。面向未来新一轮发展，下城区委、区政府立足区情实际，深深地领悟到，中心城区经济转型升级的中心任务，就是发展现代服务业，重要载体就是楼宇，楼宇经济是中心城区发展的重要支点和增长点。
2、下城区楼宇经济发展模式
作为杭州核心城区，下城区面积小、人口多、土地资源极度稀缺，经济发展的区域空间非常有限。下城区把发展楼宇经济作为新经济增长点的“主渠道”和转型升级的“主抓手”，向蓝天要土地，向空间要效益。
目前下城区提出了“南有CBD，北有新天地”的目标，规划在“十一五”期间，新打造商务楼10余家，实现每栋楼宇创造税收1亿元。通过加快构筑“两核三带七区块”的功能布局(见图2)，“做精南部”、“加快北部”、打造“四个中心”，形成杭州国际化大都市中心城区发展的新格局。
发展楼宇经济，一要有规模，二要有特色;既要看总产，更要看单产。下城区坚持一手抓“筑巢引凤”提增量，一手抓“腾笼换鸟”促产出，着力提升楼宇经济发展水平，在实践中逐步探索形成了以“3671”(六推力、六标准、六要素、七任务、一指数)为主要内容的“多楼+高产”模式。这被称为楼宇经济发展的下城模式。
图2 杭州市下城区楼宇经济发展规划
第一、强化“六推力”，形成联动机制。下城区坚持政府主导力、企业主体力、市场配置力“三力合一”，并从楼宇经济发展的特性出发，细分参与主体，整合服务资源，形成了六个方面的推进合力。
把握好政府主导力。一是发挥部门的政策指导作用。建立区发改局、经贸旅游局、科技局、财政局等12个部门参与的联席会议制度，开展楼宇经济的政策制定、业务指导等专项服务和管理。二是发挥街道的属地协调作用。建立街道发展楼宇经济工作小组，负责本辖区内楼宇经济发展的分规划制定、数字信息收集上报、楼宇业主和物业管理部门的沟通联络等具体工作。
发挥好企业主体力。一是鼓励楼宇业主“招大引强”。在楼宇功能定位、开发建设、选商引资各个环节提供帮助，引导楼宇业主主动进行楼宇功能调
14 整完善，实行“有限准入”，提升楼宇品质。二是扶持入驻企业“做大做强”。加强对入驻企业的服务和培育，引导科学经营、规范经营，促进企业提升规模档次和产业层次。
运用好市场配置力。一是打造中介服务品牌。抓住下城区被列为杭州市“中介服务业发展试点区”的机遇，积极打造广利大厦、宏都商务楼两大中介服务业发展中心，加强与香港贸发局、戴德梁行等世界知名中介公司的信息对接，引进了有“世界500强办公室”之称的雷格斯，加强与优质品牌企业的联系沟通。二是做大行业协会平台。推动引进企业与属地行业协会的对接，发挥行业协会组织的专业性联络作用，并通过各地的浙江商会，加强与外地浙江企业的联系，实施“浙商回归工程”。
第二、制定“六标准”，创新管理方式。按照“资源利用集约、优势企业集群、重点行业集聚”的要求，下城区在发展楼宇经济中积极提高土地集约利用强度和单位面积产出效益。
建设现代化。一是建设理念现代化。坚持产业战略前导和规划先行，加快开发增量、有效调整存量、优化楼宇质量，提高楼宇整体承载能力。如以城市综合体为建设目标，积极推进创新创业新天地、嘉里中心等重点项目;加快推出喜得宝、重机厂等地块，形成高品质商务楼宇集群。二是楼宇设施现代化。在引导楼宇企业建设高智能化综合性楼宇的同时，鼓励实施楼宇升级工程，浙江外经贸广场南楼通过改造提升，吸引了太平洋人寿保险、上海百丽、齐鲁证券、浙华设计事务所等一批优质客户。三是楼宇形象现代化。树立大气、开放、和谐的“楼宇观”，提升楼宇的外部环境，着力优化产业和环境两个“生态圈”。
推介市场化。加大重点楼宇包装推介力度，吸引优质资本和品牌企业。如政府出资租下了位于杭州市创新创业新天地南侧的10幢、总建筑面积达5万平方米的楼宇，建立电子商务产业园，成功引进了共和网、畅翔网等一批创新创意高科技企业。
15 功能专业化。围绕商贸、金融、文化、会展“四大中心建设重点，积极引导同一行业、功能相近的企业聚集，促进楼宇内形成相对集中的产业群、行业群和产品群，楼宇间形成交错的产业集合和产业链。逐步形成了嘉德广场“金融特色楼”，国都发展大厦、海华广场、星汇大厦等“外贸特色楼”。浙江日报报业集团的传媒文化创意产业园也已正式启动。
服务精细化。实行“一楼六员八人”，为每幢楼宇确定了一个管理服务团队，通过楼宇指导员(街道干部)、招商员(街道招商人员)、管理员(物管)、安全员(片警)、办事员(国税、地税、工商)、联络员(社区干部)，定期联系走访楼宇企业，为楼宇业主和入驻企业提供及时、有效的全方位配套服务。
企业总部化。把楼宇作为总部经济发展的主平台，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，促进高能级企业聚集。
发展全面化。积极探索旧城改造、城中村改造、工业企业“退二进三”同发展楼宇经济相结合的新路子，全面发展以商务楼、商业楼、城市综合体、科技孵化器、工业标准厂房等为依托的楼宇经济形态。
第三、落实“六要素”，完善发展体系。下城区着力改变粗放式的管理服务模式，从完善体系出发，提升楼宇经济发展规范化、标准化、现代化水平。
完善组织体制。成立了由区四套班子领导共同组成的发展楼宇经济工作领导小组，专门设立“楼宇办”，建立了领导联系楼宇大项目制度，加强工作指导协调。
坚持规划先导。研究制定了下城区《楼宇经济发展规划》和《楼宇招商三年行动计划》，以武林CBD和创新创业新天地为核心区，明确“两核、三带、七区块”重点区域楼宇功能和产业定位。细化目标分解，力争到2010年实现规模楼宇翻一番、楼宇投用面积翻一番，企业入驻率达到90%以上、注册率达到80%以上、税收总量提高50%以上。
强化信息服务。在“街道入户调查、部门数据导入”的基础上，动员街
16 道、社区、物业、楼宇业主等各方力量，采集每幢楼宇的基本信息、入驻企业、商务房间、招商要求等数据，建立了楼宇动态信息库。同时，按照便捷实用、功能完备、利于操作的要求，自主研发楼宇综合信息管理系统，动态掌握每幢楼的基础信息和入驻企业情况，实现了对楼宇经济的网络化、信息化、实时化管理。
加大政策扶持。出台了下城区《促进楼宇经济发展的财政扶持意见》、《楼宇经济培育管理试行办法》、《中介服务业发展中心管理办法》等多个扶持政策，适时推出一批示范项目，推进楼宇经济多元化发展。
创新考核机制。按照三年行动计划的目标，制定了《下城区楼宇经济考核办法》，采取自评与互评相结合的方式在街道和部门间实行“双向考核”，评选街道层面的“楼宇经济贡献奖”和部门层面的“满意服务单位”。同时，加强与楼宇业主、物业公司等相关单位的互动，提高考核的参与面和公信度。
搭建招商平台。在区政府网建立了“楼宇招商”专题网站，编制《读楼手册》、《楼宇地图》和楼宇沙盘，提高楼宇推介的准确度。夯实招商工作基层基础，区街两级面向社会公开招聘36名工作人员，充实到楼宇招商安商一线。
第四、理清“七任务”，明确发展方向。下城区发展楼宇经济的总体目标是：以国际化、高端化、特色化、集约化为导向，“筑巢引凤”与“腾笼换鸟”并重，努力打造楼宇经济示范区，为杭州楼宇经济跨越式大发展提供先导。重点是通过规划一批、建设一批、更新一批、管理一批、招商一批“五个一批”的途径，全面落实“以百人队伍，盯百幢楼宇，招百强企业，引百亿资金，带百亿投入，建百万平方米楼宇，创百亿税收”七项任务，努力实现楼宇经济两个“三年倍增”目标，三年内培育12幢税收“亿元楼”和46幢税收千万元以上“主题楼”、“特色楼”。 其中，世界500强楼(层)2幢，集团总部楼2幢，金融特色楼2幢，上市目标楼2幢，文化创意楼4幢，商住
17 SOHO楼群幢中介服务楼5幢等。
第五、创新“一指数”，推进科学决策。下城区把建立“楼宇经济指数”作为科学决策的基础、动态监测的核心、考核评定的依据，重点对楼宇经济入驻单位、发展规模、发展效益、创新情况和环境状况等5个领域20个指标进行评价，并按照20%、25%、25%、20%、10%的权重形成相应的五大指标。在对全区楼宇经济实际状况进行准确评估的同时，为发展提供正确的导向。
“2008中国最具投资价值CBD”评选组委会，对杭州(武林)中央商务区如此点评：杭州(武林)中央商务区依托作为国际金融中心的上海，区域优势得天独厚。其自身独特的定位、活跃的市场需求以及政府的大力培育，都让我们看到了它深厚的投资价值。我们相信，随着时间的推移，杭州(武林)中央商务区的潜力会越来越明显。更优的发展环境、更大的发展空间、更高的发展品质，武林CBD将沿着“精致化、国际化、品牌化”发展道路走下去。
四、杭州市楼宇经济发展存在的问题
目前，杭州已进入新一轮快速发展期，为楼宇经济发展带来了难得的机遇。主要表现在：第一：具有良好的基础条件;第二，具有优越的综合环境;第三：具有潜在的市场需求;第四：具有活跃的民营经济基础。楼宇经济无疑是一种全新的具有极大发展潜力的经济形态，但发展并非“通天坦途”，与北京、上海、深圳、广州等大都市相比，杭州楼宇经济发展过程中还存在许多制约因素和亟待解决的问题：
(一)规划滞后、功能定位不清
从规划布局上看，商务楼宇发展自发成分较大，缺少统筹，缺乏超前谋划、整体运作，不能形成比较完整的商圈，致使楼宇经济的聚集度低。从功能定位上看，楼宇经济的关联主要表现在与其会展、商业、星级酒店、文化娱乐等产业相互促进、相互带动的关系。商务楼、住宅楼混建混杂现象突出，不能突出楼宇商务功能，使楼宇经济难以发挥其综合经济效益。从产业分布上看，现代服务业与传统服务业混杂，重新整合难度较大。
(二)产业集聚度不高，缺乏特色楼宇
首先，受商务楼宇的租赁买卖方式的影响，多数的商务楼宇经营形式不是单一的租或卖，而是混合式的，其中还有一定比例的炒楼者，这就造成了无论是资源掌控上，还是在统一管理和招商导向的选择上，都比单一的整体打包租赁的形式难度大，操作起来比较复杂，难以调控。其次，楼宇投资人重招租，对入驻企业缺乏筛选，入驻企业关联度低，楼宇专业化不强，难以形成品牌效应和产业集聚效应。
(三)配套不完善、设施陈旧
从外部环境来看，交通、停车、市容卫生等问题影响着楼宇的发展。从内部环境看，由于商务楼宇的智能化、自动化、信息化水平及物业管理水平不高，影响了整个商务楼宇的档次。在政策扶持上，由于缺乏促进楼宇经济发展的实施细则、考核办法及物业管理企业的奖励政策，很难形成利益一致，导致楼宇闲置和税源流失。
(四)提高认识，推进发展
楼宇经济的发展，是一个涉及经济、社会、文化、环境等多个方面的复合系统，是一项系统工程，鉴于楼宇经济在城市发展中日益凸显的重要作用，亟待提高对楼宇经济重要性、必要性和紧迫性的认识，加强对楼宇经济在城市经济发展特点和规律的研究，本着向空间求发展、向空间要效益的思路，将楼宇作为招商引资和发展现代服务业的载体和空间加以重点培育和扶持，从而聚集人气、商气，激活楼宇市场。
五、杭州市发展楼宇经济的途径
目前杭州经济发展已受到土地资源短缺的约束，通过新增平面的发展空间来促进经济社会发展的方式，未来的难度将越来越大，化解招商引资与土地资源稀缺的矛盾的一个途径是发展楼宇，进行楼宇招商，向城市空间和高度要效益。楼宇经济集约利用土地和资源，已成为城市经济可持续发展的新增长点和重要突破口。发展楼宇经济有利于树立杭州城市形象，提升城市品
19 位，提高城市竞争力。
为加大杭州市楼宇招商力度、提升发展楼宇经济理论水平，杭州市政府于2008年11月在黄龙饭店召开第十届西湖国际博览会投资峰会——楼宇经济发展论坛，论坛邀请了权威专家研究杭州市楼宇经济发展模式的楼宇指数。遵循科学性、导向性、综合性、可比性、可操作性等原则，结合杭州市的楼宇经济的发展实践，最终确定了杭州楼宇经济发展指数指标体系。楼宇经济的发展是一个动态过程，随着社会的发展，各种专业特色商务楼宇会不断涌现，因而该体系并不是一成不变的，它将随着楼宇经济发展水平的变化适时进行调整，并在实践中不断探索、深化、完善。该体系能够科学地测度和计量楼宇经济的发展程度，动态地跟踪楼宇经济的进展情况，准确了解和把握实际发展过程中的各方面不足，并提出对策和措施，为编制楼宇经济规划制定有关政策提供科学依据。
国务院最近公布了《进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意义》，为杭州发展以现代服务业为主要支撑产业的楼宇经济带来了难得的发展机遇，同时也面临着激烈的竞争和严峻的挑战。从国际、国内看，经济形势都非常严峻，对浙江、对杭州来说发展的根本出路在于转型升级。浙江省社会科学院院长葛立成认为，通过大力发展杭州楼宇经济，推动现代服务业发展，这是实现杭州产业转型升级的一个主要途径。怎样推动杭州楼宇经济发展呢?葛立成说，杭州发展楼宇经济重在改善供给。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为，杭州发展楼宇经济，适应了城市和地区的功能，也就是所谓“时势造楼宇”。笔者认为，可以从以下途径来发展杭州楼宇经济。
(一)整合盘活楼宇资源
在杭州，尽管黄龙重点商圈、武林商圈、庆春路金融街地段的商务楼宇已成气候，但综观现有的163座商务楼宇，处于中高端的不多。以上城区为例，47座商务楼宇中，80%建于上世纪90年代中期之前，楼层不高，外观陈
20 旧。另外，楼宇的周边环境、物业管理、交通及停车等不配套，难以吸引知名公司落脚。
针对楼宇存在的问题，杭州市成立了楼宇(总部)经济领导小组，计划在三年内对现有163座楼宇进行整合，引导有序发展，完善提升商务楼宇品质。与此同时，有关部门计划着手整治杭州部分老商务楼。整治建筑立面，改造楼外管线，让数字电视、数字光纤进入楼宇。为推进楼宇经济的发展，还将推出位于中北桥的环球中心、新塘路采荷嘉业等30幢特色楼宇，加大商务楼宇招商力度，吸引中介服务、文化创意、服务外包、金融科研企业入驻。
笔者认为，推进楼宇经济集聚壮大，应是杭州发展楼宇经济的下一个举措。积极引导楼宇业主招大引强，积极培育形成创意楼宇、研发楼宇、软件楼宇、外包楼宇、商务楼宇、总部楼宇等特色楼宇，实现高端化业态集聚，以此作为杭州招商引资的一大利器。
(二)提升商业地产价值
政府的大力提倡，以及可以预料的后续优惠政策，都将给商业地产带来了极大的升值空间。同时，随着地铁的陆续开通，规划中的地铁站周边的楼宇也进入了升温阶段，对入住地铁站附近的楼宇和配套商铺的企业来说，投资价值不言而喻。今年，在巩固现有10座亿元税收楼宇的同时，杭州市将再培育11座有望达到亿元税收规模的楼宇。这其中的增量楼宇，无疑是投资最容易进入的阵地。
在今后3到5年内，杭州将推出1000万平方米左右的楼宇，预计到2010年，市区新投入使用商务写字楼220座，总建筑面积达到1600万平方米以上，其中高档甲级写字楼70座，主要楼宇入驻率达到70%以上，实现年税收1亿元以上的商务楼宇达到30座。杭州市对发展楼宇经济还将推出一系列的优惠政策。
(三)打响楼宇经济品牌
总部经济作为高端经济，需要完善的城市功能予以支撑。要有一个完善、
21 及时和法制的商务环境，要有高度集聚的产业集聚、大量高素质的人才、丰沛的资本供给以及便捷通畅的信息交流和物品流通网络。
那么靠什么吸引跨国公司来杭设立总部?杭州能为跨国公司总部提供怎样的服务?我认为，我们要向上海学习，但要走差异化道路。因为我们最大的优势还是环境。许多企业做大之后通常会移师上海，但是阿里巴巴就没有走。马云说，杭州是一座充满青春创业激情的城市，环境让人觉得舒适、自在。至今，杭州已多次被评为“中国大陆最佳商业城市排行榜”之首。
上海的金茂大厦、中银大厦、汇丰大厦„„浦东鳞次栉比的现代化高楼，不仅以颇具创意的设计、超凡脱俗的造型成为繁华都市的新景好观;而且以独特功能和巨大容量，成为浦东“经济舰队”的一艘艘巨轮。改革开放的历史经验证明，楼宇经济是上海产业结构大调整的产物，一幢幢商务楼的崛起，带给这座城市的不仅仅是漂亮的建筑，更重要的是推动了适合在市中心生存的新兴产业——现代服务业的发展。金融保险、法律会计、广告中介、信息服务等现代服务业的聚集发展，为政府带来了巨大的财政收入，成为中心城区经济增长的新亮点。楼宇经济还对周边的商业零售业、会展旅游业、生活服务业、教育医疗服务业等起到了直接的推进作用。
楼宇经济具有高知识、高聚集、高增值等特征，集财源经济、人才经济、信息经济和物流经济与一体，体现了现代都市经济发展的未来趋势，是适合中心城区发展的“朝阳产业”。
今人欣喜的是，杭州市还将继续推进八大六类服务业发展，尤其要大力发展现代物流、金融、商务、会展、咨询等生产性服务业。以“楼宇经济”、“总部经济”为载体，积极发展现代商务区，加大投资力度，增强城市现代商业板块。发展总部经济，着力引进市外新增的有规模的企业集团，坚持发展总部经济与发展城市产业相结合、与招商引资相结合、与浙商回归相结合、与引进上市公司相结合、与发展楼宇经济相结合、与政府引导和市场运作相结合的原则，注重引进总部带项目，建立研发中心，围绕适合杭州城市发展
22 的新型经济业态，加强空间规划调整，促进同类业态相对集聚，形成一批以创意、软件、金融、外包、电子商务为主的特色楼宇。在布局上，总部经济更多地向商务区、开发区集聚。这些举措，对杭州营造环境的优化的提升将发挥显著的推动作用。
六、加快杭州市楼宇经济发展的对策建议
楼宇经济作为一种新的经济形态所产生的人气、财气和释放出来的巨大能量让业界叹为观止，促使不少城市在最近陆续推出发展楼宇经济规划。我们应该清醒的看到楼宇经济绝对不是依靠大兴土木的建设就能构筑的经济形态，楼宇经济的形成和发展需要有一定的经济、文化、背景的沉淀和金融、交通、信息、人才、社会等综合因素的支撑。楼宇经济有其深刻的城市经济活力与潜力作为产业基础，一个城市的商业商务空间的需求总量一定是有限度的，楼宇经济的前期投入和后期投入都非常高，一旦投入在短时间内收不回来，就会影响地区经济健康发展。因此发展楼宇经济要立足本地，以国际化、高端化、特色化、集约化为导向，以中心城区作为城市楼宇经济发展的中心区域，吸引各地发展比较好的企业集群化、重点行业集聚化、资源利用集约化的产业集聚。
目前世界各国都高度重视楼宇经济。我国，尤其是上海近年来楼宇经济得到了长足的发展，2010年世博会将在上海举行，这将给上海的楼宇经济带来更为蓬勃的发展。整个长江三角洲区域经济在世博会的拉动下也将得到长足发展。
杭州发展楼宇经济有三个重要的优势可利用发挥：一是杭州地处长三角地理前沿，同上海具有同城效应，但是商务成本比上海低;二是浙江具有全国最强大的民营经济;三是杭州具有人间天堂(山水、文化)的历史美誉。杭州应借鉴上海等地的发展经验与模式，分阶段地推进楼宇经济发展。要坚持政府主导力、业主主体力、市场运作力“三力合一”，将楼宇经济发展与产业结构调整、与招商引资、与总部经济发展、与“生活品质之城”创建等四个
23 结合起来，既注重盘活存量，又注重扩大增量，超前规划，稳步推进。
(一)以“四高”实现好中求快
当前，无论从国家宏观调控形势，还是从区域经济社会发展实际看，加快楼宇经济发展都必须确立新思路、优化新规划、完善新政策、强化新机制，正确处理好区域与区属、政府与楼宇业主、楼宇物业和入驻企业等“三个关系”，努力实现双赢或多赢目标，好中求快。
1、高标准建设商务楼。以现有中、低档次商务楼为基础，把握发展梯次，重点引进国内外大型公司、知名企业的区域总部或其分部、研发外包机构、销售中心，重点建设一批高档商务楼，打造区域商务楼宇精品。
2、高效能盘活商务楼。从强调商务楼宇的集聚和辐射功能出发，盘活现有楼宇，优化入驻企业结构，使优质楼宇引进优势企业，增强优质楼宇的利用率，使小企业能找到适合的楼宇，便于低成本创业，实现楼宇资源的经济效益最大化。
3、高水平管理商务楼。针对大部分楼宇物业管理不到位，附加功能、个性化服务不够等问题，引导商务楼宇的管理主体提升物业品质。
4、高质量培育商务楼。根据现代服务业对环境的较高要求，形成区域性特色商务楼产业链，做优楼宇外部环境。
(二)进一步优化发展环境
发展楼宇经济要优化软、硬环境，加强招商引资，注重实效。
1、制定对楼宇业主的奖励政策。确定一批重点培育的商务楼宇，实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制，引导楼宇业主注重引进市外优势企业。
2、制定对入驻企业的扶持政策。对符合城区产业发展方向的进驻企业，根据转入和新进驻楼宇企业的注册资金，及当年对财政新增贡献额等情况实行财政资助，吸引企业注册或入驻商务楼宇。对带动经济发展和产业升级有重大贡献的企业，在政策上采取“一企一策、一事一议”的办法予以扶持。
3、完善对招商主体的奖励政策。建立健全楼宇招商属地责任制与考核激
24 励机制，理顺市、区与街道的税收分配关系，实行市、区政府和街道三级财力分享机制，以属地招商为原则，对新建商务楼宇的入驻企业，税收收入由区与街道分享。设立楼宇招商奖励资金，积极鼓励社会中介招商，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主、个人给予奖励。
4、大力加强招商引资。加强对楼宇的包装策划，做好招商项目储备，大力引进一些国际、国内有影响力的大型企业，包括一些跨国公司和知名企业集团入驻，并以这些“龙头”企业为核心，着力吸引一批现代服务业企业，鼓励同行业企业入驻同一座楼宇，逐步形成一批区域性金融楼、科研楼、中介楼、现代物流等特色商务楼宇。
5、加快政府职能转变，支持楼宇经济发展。成立促进楼宇经济发展中心，建立政府与楼宇沟通联系制度，经常性召集楼宇业主了解情况，积极安排解决楼宇建设和招商过程中的困难和问题。特别是主动协调楼宇经营方向和供电、供气、供水、交通运输、银行、税务、海关等方面的关系，支持楼宇经济的发展。
(三)提升楼宇经济品质
要紧紧围绕杭州市建设生活品质之城的目标，做大规模、做亮特色、做优布局、做细服务，全面提高商务楼宇企业入驻率和入驻企业质量，使楼宇经济成为杭州市经济发展的有效载体和重要形态，为杭州市打造长三角现代服务业中心，实现从“杭州制造”到“杭州服务”的历史跨越提供有力支撑。
1、坚持政府引导、市场运作。坚持市场为主导，明确楼宇开发商、楼宇业主的主体地位，同时政府要作为主要力量协调各方利益，通过制定规划、完善政策等手段，积极引导楼宇经济发展，形成政府引导与市场运作协调发展的局面。
2、坚持以点带面，合理集聚，通过强化集聚策略、专业化和特色化策略等，进一步摸清现有楼宇的整体情况，选择有较大潜力的楼宇给予重点扶持。在打造楼宇品牌的同时，辐射周边，形成规模型的楼宇经济群。
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3、坚持条块互动、属地为主。通过招商体制、运作机制、分配方案的完善和创新，调动各方面发展楼宇经济的积极性。
4、坚持加强建设、完善服务，把握产业导向，适应市场需求，遵循城市规划，集中建设一批高档楼宇，完善楼宇配套的建设，对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程。同时要强化服务意识。定期联系走访楼宇企业承包，协调解决楼宇规划、建设、招商引资等方面遇到的各类困难。
5、坚持规划引导，合理布局。加紧制定《杭州市楼宇经济发展规划》，进一步加强规划引导，调整功能布局，促进空间资源的优化整合，充分发挥规模集聚效应，按照“以块集聚、以带中联、块带结合”的思路，培育专业特色商务楼宇，强化中央商务区建设，拓展新商务楼宇区块。
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参 考 文 献
1、王国平，坚持五个一批战略方针努力实现楼宇经济跨越式大发展，2008年8月7日在杭州楼宇经济空间布局规划专题会议上的讲话
2、赵敏，大力发展楼宇经济，提升区域经济核心竞争力，2008.10
3、陈信康，世博会与上海现代服务业的发展，《国际商业技术》，2005年第1期
4、陈铭，楼宇经济：现代都市新核心增长极，《浙江经济》，2008年第16期
5、马晓勤，楼宇经济在城市发展中的地位与作用，《经济改革》，2005年第12期
6、杨丽、胡德斌、孔艳华，中国楼宇经济发展中的几个重要问题，《经济问题探索》，2004年第8期
7、李耀东、李耀平、李毅，方兴未艾的楼宇经济，《经济问题探索》，2004年第8期
8、乐基伟，楼宇经济生存环境及发展的实证研究，《特区经济》，2006年第2期
9、王志海、徐建华、董山，楼宇经济空间集聚效应——上海陆家嘴功能区域的实证，《经济师》，2008年第4期
10、陈秋玲，世博会与浦东新一轮商业发展战略，《上海大学学报》(社会科学版)，2004年第2期
11、王军红，中小城市发展楼宇经济思考，《经济金融观察》，2006第5期
12、吴艳、陈跃刚、高汝熹，上海市楼宇经济的发展前景、形式及其对策研究，《产业经济》，2008年第5期
13、姚伟、周军，培育城市楼宇经济、寻找新的经济增长点，《新余高等
27 学报》，2006年第11卷第4期
14、原欢祥、王兴中，当代西方国家中心商务区的演变规律，《世界地理研究》，2002年第11期
15、住在杭州网
16、中国楼宇网
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第三篇：浅析宁波市城区发展楼宇经济的现状及对策
浅析宁波市城区发展楼宇经济的现状及对策 “楼宇经济”是一种新的经济形态，它是以城市商务写字楼为载体，通过开发、出租楼宇引进各种企业，从而培植税源，带动区域经济的发展。近年来，各地中心城区把发展“楼宇经济”作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。但我们必须准确揭示楼宇经济发展特征，自觉正视存在的问题，促进楼宇经济健康有序发展。
一、楼宇经济发展特征
1.经济发展的必然趋势。我国加入世贸组织后，传统第三产业面临挑战，以现代服务业为代表的新兴第三产业迅速发展。作为我市城区面临大量土地被征用后所带来的资源问题，必须以发展楼宇经济为重点，变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益，增强产业的凝聚能力和辅助能力，提高第三产业的档次和水平。
2.经济地位更加突出。据上海有关部门对陆家嘴、外高桥等地105幢楼宇调查统计，去年每幢楼平均营业额收入超过16亿元，人均上缴税收5万元，每幢大楼确实与一条繁华的商业街没什么两样。我市海曙区提出“新建一批，盘活一批，转入一批”发展楼宇经济的总体思路以来，1至7月份，在海曙区35栋楼宇注册企业221户，总注册资金2.3亿元，已成为海曙区域经济中一个重要增长点。
3.自身需求较高。从入驻大楼企业经营性服务需求来看，有信息服务、代理服务、咨询服务和后勤服务需求。从入驻企业员工的学习生活需求来看，有“充电”求学、文化消费、社 1
交娱乐、交通方便等需求。
二、宁波市城区发展楼宇经济的现状
1.区域分布相对集中。海曙、江东是我市楼宇经济最集中的区域，两区主要商务写字楼共有63幢，商用面积达105.8万平方米。据统计80%左右分布在中山路、药行街及百丈路两侧。
2.楼宇企业数量多，行业散，档次不高。从海曙、江东两区商务楼看，出租使用率达70%以上。在63幢楼里共有2544家企业，其中有限责任公司占36%，分支机构占55%，个体工商户占10%，独资企业占5%，外资企业办事处占4%，其他类型企业占9%。显示出都市型经济的发展趋势，但是大企业少，新兴服务、高新技术开发、知名企业的地区总部和核心机构凤毛麟角。
3.楼宇软硬件设施相对比较薄弱。
在硬件上，目前宁波写字楼主要存在以下不足：一是项目规模及立面。现有商务楼鲜有超过3万平方米办公空间的，且外立面装修上显得过于“小气”，难以显示整个商务楼的恢弘气势，也就难以提高物业本身的档次。二是电梯严重不足。绝大部分商务楼仅有两部电梯供企业使用，所以造成员工上下班苦等电梯现象时有发生。三是在车位配置上。宁波绝大部分商务楼的汽车位置都达不到80%，有的甚至仅为30%左右，车位严重短缺。四是物业的层高及实际使用率不高。宁波目前的商务楼层高较低，空间层次感十分压抑，另外目前市场上商务楼的得房率也不高，一般在65%左右。
在软件服务上，更存在着严重不足，主要有：一是物业管
理不到位。目前宁波商务楼的物业管理大都停留在保安、公共卫生打扫、收发报纸信件、日常维修等，没有更多的附加功能，未能为客户提供高效及时的物业服务。二是对入住企业的专业化商务服务不够。如卫星会议、活动策划、会展中心等服务在宁波的商务楼服务中极为少见。三是中央空调的开放时间及办公时间未能更好的为客户服务。四是智能化弱电系统配置缺乏，一般商务楼仅配置电话、宽带、烟感、安保监控等，而鲜有达到办公通信自动化、楼宇自控系统、消防报警智能化、安保监控自动化、办公自动化等星级标准配置的商务楼。
4.还存在不少困扰楼宇经济发展的行政障碍。
政府部门主动促进楼宇经济发展的招数不多，在思想上认为政策文件发了，审批项目少了，楼宇经济就发展了，但事实上问题还很多，一些政策至今有相当多企业不知道，还有一部分政策难实施或没执行。还在楼宇内办企业的资本、技术、人才、管理门槛有所提高。又如宁波的个体私营经济在全市国民经济中占主力地位，我们抓新型楼宇经济的手段方法还需要新思路;再如为了转变政府职能，成立了许许多多行业协会，如何在楼宇经济中促其真正发挥作用也是一个问题。
三、加快楼宇经济发展对策思路
1.加快政府职能转变，支持“楼宇经济”发展。政府要主动协调楼宇经济方和供电、气、水、交通运输、银行、税务、海关等方面关系，运用价格、投资、财税、金融等政策杠杆进行调节，形成支持楼宇经济的政策导向，清理削减一切阻碍楼宇经济发展的政策和制度。政府的行政执法部门要改变工作作风，将过去“重管理、轻服务”转变为“依法管理、注重服务”。
政府职能部门要依据各自特点，主动考虑怎样更好地为“楼宇经济”服务，在企业注册登记过程中实行“一站式”服务、零收费服务，在企业经营过程中，减少不合理的行政事业性收费，在楼宇建设过程中要主动参与，全程服务，逐步建立政府对企业、项目全过程服务的长效机制。
2.发挥市场导向作用，组合行业特色。在建设好现有商务楼为载体的楼宇经济的基础上，通过统筹整合资源，创造良好的投资环境等手段，有组织、有计划的搭建招商引资平台，创造性的开展招商引资工作，推出楼宇项目，积极引导、鼓励民间资本投资垄断型、管制型和限制型行业，逐步实行市场化、产业化。大力引进一些国际、国内有影响力的大型企业，包括一些跨国公司和知名企业集团入住，并以这些“龙头”企业为核心，着力吸引一批金融保险、法律会计、广告中介、信息服务等现代化服务业企业，通过有针对性地引进企业群，逐步形成一批区域性金融楼、外运楼、科研楼、中介服务楼等特色楼。
3.立足长远，搭建可持续发展的平台。要重视发展楼宇经济的理论研究，运用专家咨询、高层论坛和外聘专家、知名人士实地指导等途径。构筑楼宇经济理论研究高地;重视高层次专业人才尤其是业内专业人才的引进，制订创业的服务方案、政策措施，建立针对企业事业单位所需的专业人才资源库，随时为企业提供人才、技术服务;要引进培育政府高层次管理人才，充分发挥政府在推动楼宇经济中的主导作用，形成政府、企业和社会互动机制。
4.提高物业品质，优化商务环境。
一是要从物业的品质入手，狠抓硬件设施。物业品质包涵
了很多方面的内容，如交通便利率、停车场的设计、物业建筑立面、建筑品质、大堂的华丽程度、电梯质量与配置状况、空调、卫生间、间隔布局、实用率、层高、灯光、景观、消防以及室内四个立面用料品质等等。这些都关系到一座写字楼的定位与档次，写字楼定位越高，对这些指标的要求就越高。在宁波写字楼市场的高端走向方面，目前已有部分写字楼在朝这个方向迈进。如总投资逾10亿元的宁波波特曼中心(该项目集超五星级酒店、国际甲级写字楼、大型酒店公寓及顶级商铺于一体)。
二是跟上软件配套。一流的硬件设施，只有匹配一流的软件，才能更加焕发光彩。随着宁波国际化进程的大大加快以及大量省内外大型企业的迅速入驻，宁波应极力打造现代商务港形象。在软件配套设施方面着重抓好信息化配置和智能化配置，力求达到星级标准。三是物业服务力创一流。要真正实现高效的物业管理，体现“以人为本”的管理理念。要实现这个目标，必须要引入在社会上具有良好品牌和口碑的物业管理公司对写字楼进行管理。在具体的服务上尽可能的为客户着想，如为客户代订机车船票、对客户的办公空间进行每天的清洁、全天候的空调开放及24小时不清场的办公制度安排等，并能对入住企业提供专业化商务服务，如卫生会议、活动策划、会展中心等服务。宁波波特曼中心与华宏国际中心率先在宁波将四星级酒店物业管理理念引入写字楼，可以说较好的诠释了软性服务的内涵。
第四篇：建造楼宇经济开拓发展空间推进经济发展
近年来，我镇经济建设成绩斐然，基本形成了以第二产业为主，带动第一，三产业良性发展的合理结构模式。其中，房地产开发已经成为带动我镇经济发展的主要支柱之一。2003年全镇开发房产土地总面积1650亩，实现基建总投资9.8亿元，销售产值22亿元，销售税收1.5亿元。在良好的发展形势中，我镇党委、政府敏锐地洞察到其中存在的隐忧。我镇镇土地总面积是25平方公里，随着城市化进程的快速推进、房产开发的不断升温，单纯的通过土地批租的发展模式势必会面临发展空间日益变小、发展难度日益变大的问题。如何提高土地利用率，如何使土地的使用能获得长期的、可持续的高回报就成为党委政府中心工作思考的重点所在。
一、居安思危看长远，扩宽思路求发展。
区委杨书记在指导我镇发展时提到“抓住轻轨9号线契机，发展楼宇经济”，这更加强了我镇引入新的土地发展观的决心和信心。
所谓“楼宇经济”是一种以商务楼及功能性板块、区域为主要载体，通过开发、出租楼宇引进各种企业，招商引资，可以建商场、办公司、搞研发或创办现代服务机构，从而引进税源，体现集约型、高密度特点的带动区域经济整体、协调发展的一种现代经济形态。据统计，一幢高级商务商贸楼里所创造的效益与城郊7.8平方公里范围内的商户所产生的经济效益相等。
“楼宇经济”这种崭新的发展模式无疑正是我镇发展所需要的。它不仅可以有效提高土地利用率和回报率，可以获得一个长期的、可持续的土地回报，而且有利于城市化转型、合理的城镇规划和我镇的可持续发展。如何将这种好的、新的发展思路与我镇社会经济发展的实际相结合哪?
我镇经过深入调研，考察分析，并与有关专家商讨后认为：遵循发展要有新思路的要求，向空间求发展、向楼宇要效益是今后我镇壮大经济实力的有效途径。我镇镇要以发展楼宇经济为抓手，积聚发展要素，整合区域资源，盘活闲置资产，加快构筑我镇经济发展新平台。通过发挥政策和区域优势，把商务楼宇和我镇工业园区建设成为民营和外资企业的发展载体、农村劳动力转移就业的基地，努力创造企业得发展、职工得就业、政府得税收、环境得改善的多赢局面。
二、合理规划谋全局，大胆实践拓空间。
我镇将“楼宇经济”开发分成三大块：工业标准厂房建设，房地产楼宇开发和商业楼宇经济。
第一，我镇工业发展呈现良好势头，其中工业园区建设发挥了积极效应，工业发展实现了建设、结构、效益的统一。在过去我镇镇实施标准厂房三年贴息、补贴资金10%的基础上，2003年我镇镇党委、政府又迈出大步，以政府参与投资50%的方式投资2亿元建造30万平方米的标准厂房，通过招商逐步回笼资金，以此来全力促进标准厂房的建造，全镇累计标准厂房面积已突破100万平方米，预计今年的厂房租赁收入可突破1亿元。同时，镇党委、政府果断地作出了对历年一层陈旧厂房翻建为三层标准厂房工程补贴资金10%的决定，在兴联和朱龙两个村拆除了总面积数超过1万平方米的旧厂房，将其全都改建为三层以上的标准新厂房。此举大大地增加了土地的产出率，提高了土地的利用率，有力地增强了村级经济效益，到去年底，全镇村级实现收入突破亿元大关，使我镇在走可持续发展的道路上又昂首阔步地迈出了坚实的一大步。久富经济开发区是以重点引进和扶持实体型、科技型、规模型私营企业，注重引导商贸型企业向实体型发展的特色私营经济园区。2004年我镇计划投资3亿元在久富经济开发区内，计划建造高标准、高档次的标准厂房30万平方米，全力发展工业楼宇经济。与标准厂房相配套今年我镇还要在园区内投资5000万元进行环境建设和基础设施建设，为企业生产创造良好环境。工业是龙头，工业楼宇经济的大规模发展为我镇加快工业化步伐，促进城市化进程打下了坚实的基础。工业楼宇经济同样也为土地发展提供了可持续的、长期性的经济回报，为我镇农村劳动力转移就业提供了广阔的空间。
第二，房地产楼宇开发已经成为带动我镇经济发展的主要支柱之一，要继续合理开发利用。今年以轻轨9号线我镇站为核心的北部房产区建设将全面展开，前期规划工作已基本完成，建设工程进行了实质性的启动。以旧城改造为抓手，不断提升第三产业，镇区内三盛房产、豫园二期、银佳房产、明珠苑三期将开发建设。此外，抓住上海市民青睐我镇房产的机遇，多层次高标准建造不同档次的房产以满足需要，2004年争取开发面积在去年80万平方米的基础上再增加40万平方米，达到120万平方米。
第三，商业楼宇经济的开发是与前两者密切相关的。遵循整体开发、全面推进的原则，商业楼宇经济的开发是工业标准厂房建设、房地产楼宇开发的必然结果，也是对于两者的必要的配套建设。我镇镇现在面临这老城区改造的挑战和机遇，我们要抓住这个契机，建设14-18层住宅、宾馆、我镇娱乐城，并要加快对我镇医院大楼的建设，使大配套逐步齐全。轻轨9号线我镇站附近的规划建设工作也在进行中，我镇轻轨车站、新加坡维新广场、台湾城的设计方案已经完成，蓝图上两幢30层的高楼直耸入云、气势磅礴，这将成为我镇发展楼宇经济的标志性建筑。对北部房产区水道的疏通、桥梁的扩建、道路的修筑等配套工程建设也将有序展开。
目前，土地开发已成为全国各地经济建设领域的重点项目，成功与失败的例子俯拾皆是。我镇镇引入“楼宇经济”这种崭新的发展模式，是一种开创性的尝试。我们坚信在区委、区政府的正确领导下，按照党中央“发展要有新思路、改革要有新突破、开放要有新局面、各项工作要有新举措”的要求，遵循整体开发，全面推进、协调发展的原则，通过发展“楼宇经济”，进一步开拓无形有形发展空间，提升经济发展档次，扩大经济总量，一定能够实现我镇经济的跨越式发展!
第五篇：楼宇经济发展调查报告
青岛、大连、长沙三市楼宇经济考察报告
楼宇经济，是随着经济社会发展而出现的一种新兴都市特色经济，是以商务楼宇为主要载体，通过开发、出售或出租商务楼宇进行招商、引资、留资，从而产生持续性税源，带动区域经济发展的一种经济形态。当前越来越多的城市把培育和发展楼宇经济当作促进本地经济的新举措。为了学习借鉴外地先进城市发展楼宇经济的先进做法和经验，今年8月上旬，市委政研室组成课题组赴山东青岛市、辽宁大连市、湖南长沙市对当地楼宇经济的发展情况进行考察。现将考察成果综合汇报如下。
一、三市楼宇经济发展的基本情况
1、楼宇经济集约利用土地，财富效应突出
三市的楼宇经济主要集中在当地城市的中央商务区(CBD)。在土地资源有限、地价高昂的情况下，三市注重开发和整合楼宇资源，向空中求发展，向空间要效益，将每栋楼宇打造成税收大户和垂直的商务街、金融街、高新技术街或旅游产业街。青岛市目前共有各类商务商业楼宇150余幢，建筑面积约500万平方米，创造地方税收超过20亿元。其中市南区2004年有30座写字楼税收超过千万元，投入使用的97座写字楼共创造税收16.6亿元，超过其区域内总税收的40%。大连市中山路、人民路两侧方圆2.4平方公里区域内共有118栋大型楼宇，建筑面积236万平方米， 2002年缴纳税金10.3亿元。长沙市芙蓉区172栋楼宇建筑面积257万平方米，创造税收1.7亿元。据测算，一座占地十亩左右的普通写字楼年税收可超过千万元，其税收产出相当于一个占地近千亩的普通工业园，楼宇经济已成为这些城市新的经济增长点。
2、楼宇经济产业关联度高，集聚效应明显
三市的楼宇内汇聚了众多金融、保险、商贸、物流、软件等现代服务企业，并衍生出信息服务、代理服务、咨询服务和后勤服务等多方面的需求，带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等行业的发展，进而推动房地产业的发展。青岛市、大连市中山区和长沙市芙蓉区，楼宇内企业总数分别为6000家、3236家和2813家，吸引了大量的商品流、贸易流、信息流、资金流和人才流，推动了城市产业升级和档次提升。青岛市南区商务写字楼入住率达到90%， 1
楼宇内汇集了826家外资企业，初步形成了以香港中路为中轴线的现代服务业聚集区。大连市中山区20层以上的高层建筑就有49幢(不含在建的)，入住企业实力强、服务覆盖面广，提升了城市形象。长沙市芙蓉区楼宇有效使用率达80%以上，其中顺天国际财富中心就有77家企业入驻，成为长沙市标志性建筑。
3、总部经济成为楼宇“新贵”，示范效应巨大
三市楼宇经济吸引了众多国内外著名企业总部和高端机构入驻，并形成了强大的示范带动效应。青岛市南区顺应周边制造业快速崛起的趋势，大力发展有区域特色的楼宇经济，吸引了9家外资银行、26家世界500强企业在该区设立了分支机构，目前共有各类各级企业总部315家，包括马士基北方总部、大韩航空呼叫中心、玛雅公司山东总部。大连市依托楼宇大力发展总部经济，先后有40多家企业总部落户大连，如爱立信的中国结算中心、GE的北亚研发中心、埃森哲的全球研发中心，中国修船行业规模最大的中远船务集团总部也于今年3月由江苏南通搬到了大连，进一步提升了作为东北开放龙头城市的集聚能力和辐射力。长沙市芙蓉区浏正街300多家企业中，有80%的企业总部落户该区。他们还明确提出在未来5年内引进40—60家跨国公司总部，市区内50%以上的省级代理机构、分公司在芙蓉区写字楼聚集。
二、三市推动楼宇经济发展的主要做法和经验
1、注重规范引导，搭建产业平台
发展楼宇经济是市场行为，但并不意味着政府无所作为。三市对发展楼宇经济不是放任自流、坐视不管，而是采取产业战略先导和城市规划先行的方式，进行必要的规范引导。如大连在香炉礁区域规划建设现代商贸物流经济板块，在引进麦德龙、百安居等国外知名企业的基础上，着力建好以两幢11万平方米的商务大厦为代表的楼宇设施，重点引进对现代物流业依存度较高的商贸物流企业总部、区域分部、配送中心和结算中心等。青岛规划的科技街面积0.175平方公里，划为四个功能区，去年5栋写字楼入驻企业达到1248家，入孵企业360家，年销售额达15亿元。
2、注重整合资源，打造特色楼宇
三市通过产业置换、建筑置换、拆旧建新、拆低建高等方式，加大整合楼宇资源力度，加快推进楼宇的升级扩容。特别是针对一些楼宇没“卖点”的问题，
三市鼓励发展专业楼宇，积极协助楼宇业主对楼宇进行功能定位，促进相同或相关行业在同一栋或相邻楼宇内聚集，实现企业间的信息、资源共享，打造楼宇品牌。如青岛市南区金融业相对集中的有国际金融中心、中银大厦;货运物流企业相对集中的有百盛国际商务中心等7座专业楼宇;科技企业相对集中的有科技大厦、软件大厦等16座专业楼宇。
3、注重政策扶持，加强招商引资
三市致力于实现楼宇企业数量和质量的双突破，专门制定扶持楼宇经济发展的奖励政策和措施。创新招商思路，工作重心由“平面推进”向“立体拓展”转变。在坚持专业招商的方向，发挥多方面招商主体的作用，开展多渠道、全方位开展招商引资。如长沙市芙蓉区每年安排500万—1000万元专门用于扶持发展楼宇经济，每引进一个跨国公司或世界500强企业的区域性总部，奖励该楼宇招商主体30万元，增强了发展楼宇经济的吸引力。
4、注重协调服务，营造良好环境
三市政府强化对楼宇经济的引导、服务和管理功能，建立政府与楼宇沟通联系渠道，及时解决楼宇建设和招商过程中的各类困难和问题。例如，青岛市南区为使华仁大厦引进全国知名的玛雅房屋中介机构，在人才招聘、前期宣传、资金支持方面作了大量工作，最终促成了玛雅公司山东总部顺利落户。
三、加快我市楼宇经济发展的几点建议
1、充分认识楼宇经济对北海发展的重要作用
楼宇经济具有较高的综合效益和发展前景，在经济发达地区已焕发出勃勃生机，成为现代都市经济中一道炫目的景观。当前，北海已进入新一轮快速发展期，特别是随着闲置房地产的盘活和海景大道等一批重点项目的推进，为楼宇经济的发展带来了千载难逢的机遇。全市上下一定要充分认识到楼宇经济“是财源经济、人才经济、信息经济和物流经济，是一个城市三次产业总开关”的重要作用，与时俱进，更新观念，把发展楼宇经济作为建设“新北海”的战略举措来抓。
2、切实加强对楼宇经济的组织领导
楼宇经济产业链既长又深，涉及土地、规划、建设、经贸、财政、税务、工商、统计等政府部门和众多楼宇业主、物业公司、入驻企业等。为促进我市楼宇经济加快发展，营造市区联动、协调推进、形成合力的良好氛围，建议建立以市
委、市政府主要领导为组长的联席会议制度，统一领导全市楼宇经济发展工作，制定战略、规划和政策，协调楼宇经济发展中的重大问题。联席会议下设办公室负责日常工作，协调解决具体问题。
3、做大做强做精一批特色楼宇
政府要主动、及早介入楼宇经济的发展。在充分调研的基础上，要尽快制定全市的楼宇经济发展规划，构建符合北海实际的楼宇经济基本版图。要加大对烂尾楼、闲置楼、半空置楼的盘活力度，积极引导楼宇业主打造“卖点”。通过建立商务楼宇和入驻企业的星级评定制度，有针对性地引进企业，努力推进相似或相关企业相对集中地入住楼宇，打造一批特色商务楼。大力发展商务楼宇开发和管理的市场主体，引进和培育一批经济实力强、管理水平高、规模较大的房地产开发、经营集团包括物业管理公司。
4、制定扶持楼宇经济发展的政策措施
设立鼓励楼宇经济发展的专项资金，对出租率显著提高的楼宇、具有经营特色的专业楼宇、总部经济落户的楼宇给予奖励，对入驻企业和中介人也要分情况给予相应的奖励。同时，我们也可借鉴外地的做法，在综合考虑财政可承受能力的前提下，取消行政事业性收费，降低企业经营成本，以“零收费”环境吸引外来企业到我市发展。
5、着力改善楼宇经济的发展环境
发展楼宇经济，离不开良好的基础设施、优美的城市环境、浓厚的商业文化、开放的市场体系、发达的现代化服务业等等。要加强楼宇周边环境的建设和整治，将楼宇周边环境建设纳入我市的城市建设和改造规划。完善商务配套设施，培育或引进高水平物业管理公司，改善楼宇软件配套。由有关职能部门负责建立楼宇经济信息资料库，对楼宇经济发展状况实施动态管理。根据楼宇业主和入驻企业的具体需求，不定期组织相关的政策发布会、人才交流会、楼宇招商会。商务、工商等部门在重点楼宇派驻联络员，为入住企业提供全方位、零距离服务，提高服务水平和服务效率。要通过电视、广播、网络、报纸等新闻媒体，对我市楼宇经济发展进行专题宣传，提高楼宇的知名度，营造良好的发展环境。