住宅小区物业管理要求

第一篇：住宅小区物业管理要求

住宅小区物业特点与管理要求

文章来源：发表日期：2008-12-19

1.住宅小区的特点

(1)以居住功能为主，其他功能设施齐全。居住是住宅小区的主要功能，小区内商业、体育健身、文化教育、娱乐等设施较为齐全，能够满足居民基本需求，方便居民的生活，便于集中服务与管理。

(2)人口密度高，人口结构复杂。住宅小区建设是一种社会化的住宅开发，一般都具有一定规模，而且建筑密度大，这就形成了住宅小区内人口密度高的特点。小区内的业主和使用人来自城市各行各业、各个阶层，在职业特征、文化素养、传统习惯、生活方式等方面形成了复杂的结构，长期相互影响中，形成了相对独立的“社区文化”。

2.住宅小区的物业管理目标及管理要求

(1)住宅小区物业管理的目标

1)创造舒适、安全、安静、安详、和谐的居住环境。

2)提供便利、快捷的多种服务，方便居民生活。

3)发挥物业的最大使用价值，保证物业的正常使用。

(2)住宅小区物业管理要求

1)物质环境要求包括：

① 搞好小区设施配套建设。主要是指治安、消防、卫生、交通、文体、娱乐等公共设施的配套，一般按照“统筹兼顾、添建补缺”的原则，就近方便地配置。

② 美化环境。保护环境，卫生保洁，保证园区的干净、整洁，主要在绿化美化上下功夫，要绿化空地、规划园区，提供宜人的环境。

③ 做好小区的基础管理工作，尤其是房屋修缮、公共设施保养维护、道路交通管理等工作要做到规范正规、便捷优质。

2)社会环境管理要求

① 健全机构，形成机制，实行专业管理与业主自治管理相结合的模式。充分发挥业主委员会的作用，调动多方面的积极性，使专业管理与民主管理相结合。

② 完善制度，协调理顺内、外部各方关系，进行综合治理。

③ 开展社区文化活动，加强精神文明建设，丰富业主和使用人业余文化生

第二篇：小区管理处主任职责与要求

物管经理职责与要求

管理处经理岗位要求与职责

要求：

1.大专以上学历。

2.熟悉ISO9000标准与要求,有三年以上相关行业经验,熟悉物业管理运作程序。

3.一定的协调和组织能力。

4.了解行业法规和要求。

职责：

●参与重大项目的合同或标书的评审;

●编制新增项目的物业管理方案;

●参与新接管项目的验收工作;

●组织本部门员工的专业技能培训;

●自我监督与质量体系有关的程序操作,发现不合格时,及时采取纠正措施及适当的预防措施;

●制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审;

●负责所属项目的物业管理的日常工作,并对部门员工进行业务指导;●检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况并向上级报告;●与政府有关部门联络,了解行业最新规定;

●推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。

2004年10月28日

基本工作职责

认真贯彻执行省公司和本公司经营方针、政策;制订分公司相关专业发展规划及实施细则;确定本部门年度工作总体计划和实施细则;负责本部门日常管理工作，督促、指导、考评部内工作人员履行岗位职责，保证部内各项工作的有序开展;指导县(市)局相关专业的工作。

基本任职资格

1、政治思想素质好，具有一定的综合分析、组织领导和协调能力;

2、从事管理、技术工作3年以上，在副职岗位工作2年以上;

3、具有大学本科及以上学历和中级及以上专业技术职务任职资格;

4、年龄一般男不超过50周岁、女不超过45周岁;

5、身

体健康，能承担繁重的工作任务。

管理中心工作职责

1、实施对委托管理物业的验收和接管;

2、根据《物业管理委托合同》组织提供各项综合服务以及各项专项服务;

3、组织实施管理中心的各项工作规范,保证各项工作的有序开展。

4、组织员工完成岗位职责，合理调配人力资源，完成对员工的各项考核。

5、组织实施员工劳动保护和安全生产的各项工作规范和措施;

6、对物业管理服务分供方的工作进行监控、检查和评价;

7、组织物业管理相关费用的收缴工作;

8、处理和记录客户的投诉;

9、组织开展顾客意见征询和调查活动;

10、对托管物业实施物业管理服务时的对外联络工作;

11、实施相关文件和资料及质量记录的管理;

12、组织相关标识的实施及管理;

13、完成公司交办的其他工作。

岗位名称 管理中心经理 所属部门 管理中心

直接上级 公司副总经理 下属员工 副主任、管理员、事务员、各班组长

工作目的 组织管理中心全体员工完成公司下达的责任目标

工 作 描 述

职责任务

1、按照物业服务合同约定，完成物业管理区域的房屋及配套设施设备和相关场地

的维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，协助做好物业管理区域内的安全防范工作;

2、认真贯彻落实公司的经营方针，完成公司下达的经营管理目标;

3、组织实施公司质量管理体系，服务达到质量要求，满足客户需求;

4、组织实施服务对象满意度调查活动;

5、协助做好专业服务分供方的选择;

6、积极开展市场调查，了解客户需求，及时增设特约服务项目或内容;

7、协调好与业主(业主委员会)、街道办事处(居委会)、派出所等相关单位的

关系;

8、提出管理中心人力资源配置的建议;督促、指导、考评管理中心人员履行岗位

职责，定期对管理中心员工进行绩效考核，公正评价员工的工作业绩;保证管理中心各项工作的有序开展;

9、落实安全生产责任制。

关键业绩标准

1、业务收入、生产成本;

2、设备完好率;

3、设备设施保养质量和

零修及时率;

4、设备设施安全;

5、重大事故、重大投诉;

6、核心员工管理(满意度、流失率);

7、客户满意率;

8、公司重大、改革工作的完成情况。

工作难点

1、全面熟悉管理中心业务，服务达到质量要求，满足顾客需求;

2、处理好客户关系及社区关系;

3、调动员工的积极性和合作精神，发挥最佳的团队效应。工作禁忌

1、管理意识、经营意识薄弱，原则性不强，给企业造成有形或无形损失;

2、缺乏统筹计划，协调能力差。

工作时间 正常工作时间，应自觉延时。遇特殊情况能及时到位。

其他要求

岗位名称 管理中心副经理 所属部门 管理中心

直接上级 公司副总经理 下属员工 副主任、管理员、事务员、各班组长

工作目的 组织管理中心全体员工完成公司下达的责任目标

工 作 描 述

职责任务

1、按照物业服务合同约定，协助完成物业管理区域的房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，协助做好物业管理区域内的安全防范工作;

2、认真贯彻落实公司的经营方针，协助完成公司下达的经营管理目标;

3、协助组织实施公司质量管理体系，服务达到质量要求，满足客户需求;

4、协助组织实施服务对象满意度调查活动;

5、协助做好专业服务分供方的选择;

6、积极开展市场调查，了解客户需求，及时增设特约服务项目或内容;

7、协调好与业主(业主委员会)、街道办事处(居委会)、派出所等相关单位的关系;

8、协助提出管理中心人力资源配置的建议;督促、指导、考评管理中心人员履行岗位职责，定期对管理中心员工进行绩效考核，公正评价员工的工作业绩;保证管理中心各项工作的有序开展;

9、 落实安全生产责任制;

10、协助经理做好部门管理工作，做好本部门员工管理和本专业队伍建设。

关键业绩标准

1、业务收入、生产成本;

2、设备完好率;

3、设备设施保养质量和零修及时率;

4、设备设施安全;

5、重大事故、重大投诉;

6、核心员工管理(满意度、流失率);

7、客户满意率;

8、公司重大、改革工作的完成情况。

工作难点

1、全面熟悉管理中心业务，服务达到质量要求，满足顾客需求;

2、处理好客户关系及社区关系;

3、调动员工的积极性和合作精神，发挥最佳的团队效应。

工作禁忌

1、管理意识、经营意识薄弱，原则性不强，给企业造成有形或无形损失;

2、缺乏统筹计划，协调能力差。

工作时间 正常工作时间，应自觉延时。遇特殊情况能及时到位。

其他要求

岗位名称 管理处主任 所属部门 管理中心

直接上级 管理中心主任 下属员工 管理中心人员

工作目的 组织管理中心全体员工完成公司下达的责任目标

工 作 描 述

职责任务

1、按照物业服务合同约定，完成物业管理区域的房屋及配套设施设备和

相关场地的维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，协助做好物业

管理区域内的安全防范工作;

2、认真贯彻落实公司的经营方针，完成公司下达的

经营管理目标;

3、组织实施服务质量管理体系，处理不合格服务事项，提出预防

和纠正措施并组织实施和跟踪;

4、处理用户投诉，对重大投诉及时报告;

5、落实

安全生产责任制;

6、协助做好专业服务分供方的选择;

7、协助组织实施服务对象

满意度调查活动;

8、协调好与业主(业主委员会)、街道办事处(居委会)、公

安派出所等相关单位的关系;

9、提出管理中心人力资源配置的建议;督促、指导、

考评管理中心人员履行岗位职责，定期对管理中心员工进行绩效考核。

关键业绩标准

1、业务收入，生产成本;

2、设备完好率、设备设施保养质量和零

修及时率、设备设施安全;

3、重大事故、重大投诉;

4、核心员工管理(满意度、流失率);

5、客户满意率;

6、公司重大、改革工作的完成情况。

工作难点

1、全面熟悉管理中心业务，服务达到质量要求，满足顾客需求;

2、处理好客户关系及社区关系;

3、调动管理中心员工的积极性和合作精神，发挥最佳的团队效应。

工作禁忌

1、服务意识淡薄、原则性不强，给企业造成有形或无形损失;

2、管理工作中缺乏积极性、主动性。

工作时间 正常工作时间，应自觉延时。遇特殊情况能及时到位。

第三篇：水岸星城业主关于小区物业安保整改的要求

水岸星城物业管理公司暨水岸社区居委会：

水岸星城于7月17日晚发生入户抢盗窃事件,从被盗抢的H19业主家的案发现场看，盗贼将入户大门强行踹开入室，将大门彻底破坏。盗贼如入无人之境的从容和水岸感觉较好的安保硬件环境对比，暴露的是水岸物业管理水平的低劣。别的不谈，一个外人要进入洋房区业主家门外，有小区大门、组团入口、单元门入口三道关卡，但此次都未起作用。被盗业主所在单元门长期关不严，被盗业主半年前以来就多次反复向物业要求修复、还原功能，但物业管理方每次敷衍塞责、不予落实，这道最后关卡的缺失是此次盗抢事件发生的直接原因。那么，要解决这个单元门到底有多困难呢?7月19日下午被盗业主到物业找物业经理交涉，下楼时看到门依旧是坏的，在和经理交涉时又提出维修恢复要求，经理电话，业主回家，上楼看门就已修好，前后20分钟。事发之后，监控录像在晚上是一片漆黑，监控录像的这种状况，小区业主毫不知情，物业长期以来竟然也是无动于衷，听之任之!

此次事件的发生，并非业主自身防范意识的薄弱，相反正是由于业主的一贯谨慎小心才使得最大限度的避免了人员财产损失。一再的事件，使得水岸星城业主们普遍感觉物业管理每况日下的感受得到印证。水岸星城部分业主于7月23日下午自发在水岸售楼部碰头集中交流，大家都痛陈当前物业华而不实、花花架子的看法。并形成共识，我们不是要和物业管理公司对抗，是希望经过共同努力使我们安居的家园更美好。有业主业主提出：整个小区进出太自由，无论从哪个大门进入都没有安保人员询问，西门尤甚;洋房区的进出大门开关缓慢，车库进出自由，门禁形同虚设;很少能见到安保人员，近期未见夜间巡逻人员巡查。感到小区的安保人员在减少，配备的安保人员也经验不足，服务意识不强。鉴于安全问题是个最基本的问题，现集中各位业主的意见，对小区安保相关事项的整改向物业提出如下要求，以下要求物业应限期落实，我们水岸业主保留进一步维权的所有权利和手段。

一、人防工作整改要求：

完善门卫值班、执勤制度

1、建立外来人员进出询问及登记制度，要完整登记外来人员基本信息、

确认访问对象、进入时间等。

2、建立外来车辆出入小区登记制度，要完整登记车辆牌照号码、确认访

问对象、进出时间等。

3、建立发现报告制度，发生强行闯入小区车辆、人员或异常情况要立即

报告管理处保安队长、领班和小区经理，必要时应立即报告公安机关

并视情采取适当措施。

完善巡视、巡逻值班制度

1、建立小区重点目标、重点部位每日巡查、巡逻制度，要明确巡查、巡逻的路线、次数和相关内容，主要包括水泵房、消防泵房、蓄水

池、地下车库、架空层、设备机房、监控室、水箱等部位。

2、建立每日巡查记录，记录要及时、真实、完整。

3、建立发现报告制度，发现异常情况要立即报告管理处保安队长、领

班和小区经理，必要时应立即报告公安机关并视情采取适当措施。

着装、礼仪和门卫室秩序

1、门卫值班、值勤人员应着装整洁，注重礼节礼貌，按规定佩戴相关

标识。

2、 门卫室应保持整洁卫生，各类值班执勤用品应存放有序

二、技防工作整改要求

完善技防工作制度

1、 建立技防监控24小时值班制度，值班工作制度公布上墙。

2、维护技防设备和设施运行良好，能够按技防管理规范和要求保存监控

视频资料。特别确保监控录像夜间运行有效性。

3、建立技防监控室值班记录，记录要真实完整。

4、建立发现报告制度，发现异常情况要立即报告管理处保安队长、领班

和小区经理，必要时应立即报告公安机关并视情采取适当措施。

三、检查制度整改要求

落实小区安防检查制度

1、落实小区经理日查，物业公司、业主代表双周查制度。

2、检查记录要及时、完整、真实。

四、重点目标、重要部位安全防范整改要求

制定重点目标、重点部位安全防范措施和制度，明确责任人

1、制定重点目标、重点部位安全防范措施，措施应编制成册并公布上墙，

相关管理人员应熟悉安相关全防范措施。

2、落实重点目标、重点部位安全防范责任人，明确责任人和责任追究制

度。

3、建立定人、定岗、定责、定时、定期对重点目标、重点部位进行巡查

制度。

4、建立巡查记录，巡查记录要完整、真实。

5、建立发现报告制度，发现异常情况要立即报告管理处保安队长、领班

和小区经理，必要时应立即报告公安机关并视情采取适当措施

五、突发事件处置整改要求

建立物业管理区域内突发事件处置预案

1、建立物业管理区域内突发事件处置应急预案，预案要有文本，相关工

作人员应熟悉预案内容并熟练处置。

2、定期进行突发事件应急预案演练，做好演练记录。

3、完善和执行物业管理区域重大事件报告制度，有关人员应熟悉重大事

件报告的有关要求及报告电话。

4、储备突发事件处置物资。

六、消防安全管理整改要求

建立和完善物业管理区域内消防安全工作制度，落实各项安全措施

1、应严格按照物业服务合同约定和消防安全管理规定，定期检查住宅小

区各类消防设施设备，维护设施设备的正常运行并保持完好，做好检测检查记录。

2、发现消防设施设备损坏应及时报告和公安消防管理部门，督促产权人

及时安排资金予以修复。对接到消防设施设备损坏应报告要及时落实。

3、安保、物管员工必须掌握住宅小区火灾救援处置的一般常识。物业管

理方有义务向业主普及住宅小区火灾救援处置的一般常识。

第四篇：开发物业分业经营是建设和谐小区的必然要求

莱西市房产管理局孙承浩

对居民而言，真正的安居是从优质的物业管理开始的。我市物业管理起步较晚，但发展比较迅速，从2003年开始至今，物业管理企业已发展至25家，从业人员500多人，管理类型已涉足到住宅、写字楼、商场、工业厂房、事业单位和社会后勤等各个类别，管理面积已达400多万平方米。物业管理作为一个涉及千家万户的新兴行业，其关注度越来越高，行业地位也越来越重要。然而，目前我市物业管理企业大多依附于房地产开发商，成为房地产开发商下属的子公司。这种自建自管的垄断式物业管理模式已严重制约了物业管理行业的健康、快速发展。在此种背景下，房地产业和物业管理业分业经营的优势就逐步显现出来。

一、物业管理实施分业经营的必然性

(一)物业管理实施分业经营是社会化分工的必然结果。生产力是推动社会发展的根本动力。生产力水平越高，要求社会分工越细，专业化程度越强。我市房地产业自1992年以来得到了稳步、健康、快速的发展，特别是近几年来，随着北部新区大规模、高标准的开发建设，标志着我市房地产业生产力发展水平达到了前所未有的高度。因此，物业管理业从房地产业中分离出来，不为人为因素所制约，独立发展，是生产力发展到一定程度，社会化分工的必然趋势，也是历史发展的必然结果。

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(二)政府的高度重视和引导。实施物业管理从某种角度上讲政府是最大的受益者。一方面，政府可从日常繁琐的管理事务中解脱出来，节约了大量的管理成本，增加了社会的和谐稳定;另一方面，推动和深化了住房制度的改革，促进了房地产业的进一步发展，同时解决了部分待业人员的就业问题。为此，推动物业管理业与房地产业的分业经营是政府的一项重要工作，政府应在法规、政策引导等方面，推动房地产业与物业管理业分业经营的形成。

(三)经济市场促使物业管理的分业经营。我市蓬勃发展的房地产开发业为物业管理奠定了庞大的市场基础。虽然物业管理是一种微利性行业，但较低的行业风险仍会吸引大量的资金和人才的进入。资本对利润的追逐，必然会推动物业管理市场化的进程，而物业管理市场化的进程必然会导致物业管理规模化和品牌化的形成，其结果必将推动物业管理分业经营的形成。因此，物业管理的分业经营也是物业管理市场化、品牌化发展的必然结果。

二、物业管理分业经营存在的问题

(一)房地产业的生产力水平所限，制约了物业管理的分业经营。过去一段时期，我市一直实施的是福利建房和福利管房，这使得房地产业对最新知识和科技的需求动力不足，房地产业中的新科学和新技术难以转化为现实的生产力，制约了我市房地产业的发展。虽然自1999年底，我市房地产业的生产力水平随着住房实物分配的截止及住房分配货币化的启动，得到了迅速提高，但由于历史原因，与周边地区相比，仍存在着一定的差距。如住宅产业化尚未形成，房地产业的社会化分工程度不高等等，给分业经营工作带来了难度。

(二)我市物业管理现状制约了物业管理的分业经营。我市的

物业管理从产生之日起就没有走市场化发展之路，这是历史和经济发展的原因所致。最初的物业管理公司是房地产开发企业为管理自己所开发的物业而成立的。这种自建自管的物业管理模式使房地产开发企业将物业管理中应有的利润转移到房地产开发中，实际上损害了众多小业主的利益。同时，房地产开发中的遗留问题也要下属物业管理企业来承担，造成物业管理处于微利或亏本状态，物业管理工作难度大，投诉多，效益低，致使物业管理的市场化难以启动和推进，阻碍了分业经营工作的开展。

(三)业主对物业管理认识不足，业主委员会作用发挥不明显。由于传统福利管房对人们造成根深蒂固的影响，人们对物业管理及对业主委员会的作用认识不足，支持不够。目前业主委员会委员处于一种义务服务状态，优秀人士不愿意参加业主委员会，个别业主委员会委员动机不纯等众多因素的影响，致使业主委员会成立、运作困难或运作不规范，业主委员会的作用微乎其微，不能有效行使招投标的权利，难以打破物业管理的自建自管模式，分业经营实施困难。

四、实施开发物业分业经营的具体措施

(一)以立法确定必须通过物业管理招投标的方式选聘物业管理公司后才能获得土地的使用权。目前，在物业管理立法中，影响物业管理分业经营最大的一个“黑洞”就是在前期物业管理中，房地产开发企业可以指定物业管理公司。这种立法导致房地产开发企业纷纷成立自己的物业管理公司，并指定下属的物业管理公司管理自己所开发的物业，延续了自建自管式的经营模式。为此，在土地批租时(房地产一级市场)，就应把通过招投标选聘物业管理企业作为获取土地使用权的一个附加条件，这样可从源头上解决物业管

理的分业经营难题。

(二)立法要求物业管理企业必须实施前期介入。由于规划、设计、建设等因素的影响，房地产开发过程中出现的问题会逐步在后期管理中表现出来。如物业保修期已过或其他原因，业主对房地产开发商的投诉就会转嫁到物业管理者的身上，使物业管理企业成为房地产开发商的“替罪羊”。为此，物业管理企业必须实施前期介入，从物业管理的角度和准业主的身份，为房地产开发企业提供更多的建议，同时记录相关数据。这样一方面可提高楼盘的质量，便于日后的管理;另一方面有效减少房地产开发过程中的遗留问题，从而保证物业管理分业经营的顺利实施。

(三)确定物业的共用设施、设备及公共场地的产权性质及监管责任。物业管理的共用设施、设备及公共场地是物业管理多种经营的一种良好资源，其收益可用于弥补物业管理费用的不足。但在目前物业管理中，虽然对物业的共用设施、设备及公共场地的产权属性有所界定，但监管责任不是很明确，比较模糊。房地产开发商如觉得有利可图，可随意将这些部分卖掉。如将停车位卖给业主或其他人，将楼顶产权(或使用权)卖给业主等等，这种情况极易造成无法处理的管理纠纷。所以必须以立法形式在确定物业共用设施、设备及公共场地的权属同时，确定监管责任，明确权、责、利，以利于开发物业管理的分业经营。

第五篇：无锡市新建住宅小区公建配套立项核准申报要求

一、申报材料要求：

(1)建设单位的立项核准申请报告; (2)《无锡市住宅小区公建配套立项审批表》;

(3) 无锡市国有土地使用权出让合同及相关补充合同、无锡市国有土地使用权出让有关费用代收协议书(若有变化，须提供有关的补充合同); (4)市发改委立项批文;

(5)市规划局规划定点图、规划设计要点、规划设计方案审查意见; (6)建设用地规划许可证;

(7)市建设局立项批文(农民拆迁安置房、经济适用房地块需提供);

(8)教育设施、市政设施配套立项核准联系单(经济适用房地块、农民拆迁安置房地块和教育设施代建资金未明确的地块);

二、注意事项：

(1) 建设单位立项核准申请报告需明确住宅小区可建设用地面积、容积率、总建筑面积、拟建住宅建筑面积、拟建住宅户数、申请公建配套设施建筑面积和投资额、分期建设情况。申请报告需盖有建设单位公章;

(2) 建设单位、住宅小区名称、容积率、土地出让合同公建配套内容(仅指商品房)、规划设计条件公建配套内容(仅指经济适用房和农民拆迁安置房)变更的，需提供相关政府部门批准文件。其中商品房需提供国土部门的土地出让变更补充合同; (3) 住宅小区分期建设的，应按照住宅小区总体进行公建配套申请; (4) 确应特殊原因需分期申请公建配套时，需提供充足的分期申请理由。分期申请时需提供地块总体规划、已立项前期地块定点图、规划设计条件、公建配套立项批复及实际建设情况说明;

(5) 针对经济适用房地块、农民拆迁安置房地块和教育设施代建资金未明确的地块，由建设单位向我局申领教育设施配套立项核准联系单，向市教育局或市教育局委托的区教育局办理联系意见。

三、办理：

(1) 办理部门：市建设局总师办 (2) 受理人：陈江渝

(3) 联系电话：

0510-82720784 (4) 工作期限：20工作日