住宅小区物业卫生管理

第一篇：住宅小区物业卫生管理

佛山市城市物业住宅小区卫生管理工作汇报

佛山市建设局

近三年来，我局根据市政府办公室《关于印发佛山市全面创建国家卫生城市方案的通知》(佛府办[2004]111号)精神，结合建设、房地产行业管理的特点，努力做好对物业住宅公司的管理工作。现对近三年我市城市物业住宅公司卫生管理工作汇报如下: 近几年来，我局着重做好物业管理企业资质年审检查工作，深入各管理小区(大厦)进行环境卫生检查;要求企业做好季度自查工作，促使小区(大厦)保持高质服务状态;做好企业申报全国、省物业管理示范项目的组织工作，提升我市房地产市场的整体水平。。

4、无违反规定饲养宠物家禽、家畜;排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。 对物业绿化管理方面

要求花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃;绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

若在年审检查中发现还存有卫生死角和工作没有到位，或业主和承租人对管理小区(大厦)有关于环境卫生方面投诉的，我局将按照《物业管理企业资质管理办法》有关规定对企业进行相应处罚。

二、积极配合市场发展需要，做好小区物业定级工作

在每年申报全国、省物业管理示范项目工作中，我局为了配合市场的发展需要，积极联合佛山市房地产协会，组织市内较好的物业小区(大厦)申报工作。让取得“全国、省物业管理示范项目”称号的物业小区(大厦)能够起到模范作用，促使我市其他小区(大厦)相互竞争和相互比较，提升房地产市场整体水平，每年我局在全市范围内开展“全国、省物业管理示范项目”考评工作，组织专家小组分别到各申报项目中进行检查考评，规范各小区(大厦)的管理工作，并根据“全国物业管理示范项目标准及评分细则”对物业加强环境卫生考评工作，2003年--2005年物业小区管理取得很大成效，具体情况如下:2003年我市有九家企业所管理的项目获得“市物业管理示范小区”称号，六家企业获得“广东省物业管理示范小区”称号，2004年我市共有11家企业所管理项目取得“佛山市物业管理示范项目”称号，有1家物业管理小区取得”广东省物业管理示范项目”称号(附件9),有3家企业所管理项目取得“全国物业管理示范项目”称号， 2005年我市共有13家企业所管理的项目取得“广东省物业管理示范项目”称号，有2家物业管理小区取得“广东省物业管理示范项目”称号，2006年我局在稳固禅城区和南海区物业管理小区(大厦)的环境卫生管理情况外，重点是规范顺德区、三水区和高明区的物业管理小区(大厦)的环境卫生管理，提高顺德区、三水区和高明区的物业管理水平。今年，全市共有24个小区(大厦)申报，现正进行现场评审工作。以上数据显示，我市卫生比较成熟的小区(大厦)在不断增多，这表明我局在指导和规范各区的物业管理方式是正确的，有成效的，我局还准备继续努力把高明区的物业管理水平提上台阶，以缩小各区物业管理水平差距。

我局将在每年的资质年审和抽查中，以取得“全国、省物业管理示范项目”称号的小区(大厦)作为卫生典范，让其他小区(大厦)向其学习。 近年来，我局除了在年审、抽查和申报示范项目工作中抓环境卫生，还要求市内各小区(大厦)积极联合各街道办事处、居委会，并协助市卫生局，抓好各自清运工作，严格按照《佛山市除四害管理工作实施意见》来处理环境卫生工作，在流感期间更是从严要求各物业管理企业的管理行为，防止疾病的爆发。

第二篇：县级城镇老旧小区落实物业管理创建文明卫生城镇的总体方案

县级城镇老旧小区落实物业管理

创建文明卫生城镇的总体方案

为了尽早实现创建文明卫生城市，提升城市形象，建设文明社区和谐家园，征对县级城镇老旧住宅小区房屋旧、设施差、无配套、无资金、无管理、有违建的特点，在老旧实施物业管理“低收费、广覆盖、有补贴”的长效机制，根据《四川省物业管理条例》和《四川省业主大会和业主委员会指导规则》等法规，拟对城镇老旧小区落实如下物业管理方案：

一、以立法的形式保障老旧小区物业管理规范实施 我县可以参照省内外的相关作法，以人大立法的形式制定我县《城区老旧住宅小区管理办法》和《老旧小区维修资金归集管理办法》等地方法规，明确老旧小区的概念等(可以2004年为界划分)，确保政府换届或领导人事变动依然能有效推行，同时保证财政补贴专项资金从预算到拨付依法保障到位;确保落实物业管理后大型维修改造有资金来源;确保老旧小区业主、居民依法参与。

二、实施改造硬件与物业管理改善相结合

结合危旧房屋改造，根据城市功能变化和物业管理改善进行物业区域划分，建议由财政资金投入对车位、绿地的安

1 排、消防设施和物业管理用房等硬件设施进行统筹规划改造修缮，在不影响消防通道的情况下划定停车位实行有偿使用，由水、电、气等专业经营单位负责管网改造。做到危旧房改造和老旧住宅改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。

三、落实责任主体

坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，由所属乡、镇政府和社区居委会的牵头组织，硬件设施改造由住建局协助落实，物业管理改善由房管局指导落实。财政、城管、公安、环保、物价等部门按职能协助配合。

按法规设立业主大会，选举业主委员会，组织业主、居民广泛参与，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”对物业管理活动进行长效组织实施。

四、落实物业管理“软”“硬”结合

完善业主公约和各项管理制度，在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

五、实施步骤

1、由乡镇政府牵头，住建、房管部门协助指导，各社区居委会具体落实，在广泛征求业主、居民意见的基础上进

2 行物业管理区域的科学划分，达到全覆盖、无间隙。

2、根据物业管理基本要求对划分的区域进行配套设施的改造、修缮，完善道路、消防、管网系统，化粪池、电梯增设等，结合天网建设增设小区监控，划分车位，撤除违法搭建，物管用房可根据具体条件，利用小区空闲地建设临时设施、使用公共房屋或租用居民房屋。

3、按划分的物业区域组织召开业主大会，选举业主委员会，制定管理规约，确定物业管理的模式。

4、落实物业管理

物业管理模式可根据小区实际，实行业主自我管理和专业化物业管理。

业主自我管理可利用本小区富余人员和社区公益岗位，通过组织培训从事保洁、保安、维修等工作，可由社区网格管理员负责监督，业委会组织实施。

专业化物业管理，由业主大会选聘物业服务企业，业主委员会代表业主签订《物业服务合同》，按政府指导价和服务等级标准实施。乡镇政府和社区居委会协调督促，房产管理部门进行业务指导和行业管理。

六、费用和资金

乡、镇人民政府动员组织居民按当地现行维修资金归集标准筹集首次维修资金，普通住宅

元/平方米，电梯公寓

元/平方米，财政补贴50%，组成一个物业区域的

3 维修资金帐户，按照《四川省维修资金管理实施细则》使用，对改造后的物业小区公共设施和共用设备进行再次维修、养护准备资金，首次的维修资金使用到30%时由业委会组织业主两次归集，房产管理局和社区居委会督促。

老旧小区物业管理费建议在0.5-0.8元/每平米.月之间，财政可制定补贴标准，减少居民负担，对低保，五保等贫困家庭可公示减免物业费用，小区内划定的露天停车位可适当收取停车费，用于补贴物业费用。

综上，老旧小区通过这样人大立法，政府主导，乡、镇组织，行业监管，群众出钱，财政补贴，环境美化，社会共享，基本可实现规范管理，创建文明卫生城镇。

二0一八年七月十八日

第三篇：住宅小区物业管理

浙江广厦建设职业技术学院

管理工程学院

2009/2010学年第1学期

课程名称物业管理实务授课教师刘团辉教研室主任

第四篇：住宅小区的物业管理

住宅小区的物业管理准确的讲应当是指对居住为主要功用的物业进行管理。除住宅外还应包括公寓、别墅等，有别于以居用为主的物业。也许是住宅离我们的日常生活更近一些，所以每当提起物业管理总是与住宅小区的物业管理联系起来。

如果以普通人的眼光给物业管理下一个非专业性定义，那么我想应该是：由专业人员组成的法人机构对居住小区中的社区文明、舒适度、安全保障所构成的现代生活空间，按企业行为进行构想、计划、组织实施，以满足社会群体和个体生活的均衡需求。

在住宅小区的物业管理中，管理公司的工作是以以下五个方面为工作重点开展的。

首先，大量的日常工作是围绕居住保障进行的，也就是满足居民最基本的居住需求，它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通，供电的稳定，冬季的用暖供给，土建结构的安全保障，外墙装饰的破损补救，以及对突发事故的急修、抢修等。这一切是通过对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等一系列复杂繁重的技术劳动完成的。

这一切既满足了居民最基本的需求，也保障了物业经济价值的实现，并减缓了由于时间造成的物值的降低。

环境的保障和建设是物业管理工作的又一重点，这既是物业的居住环境、公共空间的清洁、卫生、绿化园艺的设计、维护，也包括了杜绝任何可能影响居住生活环境的现象，行为的产生，如视觉环境污染、乱设摊点、嗓音、临时施工等。对于小区VI系统的导入和管理应是现代小区物业管理的一个新的重要组成部分。

另一个影响我们居住生活的环境是人际互动的空间环境，随着都市化进程的加快，人际空间的重新构建已经成为我们面临的一个新课题，消弥心理障碍，形成自由系交住，这既是社会学家，也是物业管理公司通过理论研究和实践探索共同解决的问题。

为个体生活提供全方位的服务是居住小区舒适度的一个重要标志。现代生活节奏的加快，带给人们对现代居住生活更多更高的要求，人们希求便捷周到的服务，以最大限度的满足个体生活所需。

由于国家政策规定和发展商出于商业目的需要，大多在小区内建立一定的生活配套设施，这些配套设施在初期设定时常常是概念型的，无法确定缜密的运行安排，随着居用者的入住，居住群体进行一般需求分析和商圈调查，对小区的配套设施进行延伸设计和定位的强化，以寻求有效需求和有效供给的锲合点，初步确定小区基本的生活设施和配套服务，如：学校、幼儿园、商店、邮局等，并针对所议定项目制定实际运营方案，最大限度的提高配套设施场地的使用价值。继而，管理公司在可能提供的服务空间和相应资金保障的前提下，针对小区内的居住群体进行目标群体的细分，通过调查分析以进行特别服务设计或特色服务的设计。这一过程既要考虑对不同的家居人口状况，年龄构成，居住者的实际生活水平等基本要素，同时又要考虑由于不同文化背景，经济收入差异所形成的品味趋向、国别、民族，不同文化生活背景，宗教信仰的差异，以及现化生活所形成的价值取向，最终寻求调和不同群体内的共性和差异以确定公共生活空间的利用和特殊、特色服务项目的设定，如康乐、消闲设施，品类众多的社会服务

活动的实施，并根据运行过程中居用者的反馈予以补充、完善，以形成小区居用生活服务舒适度相对较高的水准。

在对小区居住者的问题上，大多乐于谈及的是服务，而讳于谈的是管理。首先应指出的是物业管理中对人的管理是指对公共生活秩序的管理，是相对于个人私生活而言的。作为物业管理的重要组成部分，是衡量物业管理水平的关键。人可以以个体形式存在，却无法以个体形式生活，共同生活的方式必然会涉及公共生活秩序的管理，我们的日常生活中常常会遇到这样一些现象，不名物体从空而落伤及无辜，庭园花木攀折跆尽、私搭乱建比比皆是，楼道堆积举步难行，夜间装修扰人好梦等等，不胜枚举。 这一切不能简而化归到“素质”一栏，在个体生活自律的同时，也需要物业管理，公司的他律性规范，更需要公众的参与完成。

对于公共生活秩序的管理是以社区精神文明建设保障大多数居用者的舒适，文明的居用生活为前提，是以提高社区文明程度为目标的。在管理过程是，按照“以法为据，有约可依”的原则，通过公约书来约束个体生活中影响群体利益的行为，杜绝不符合社会公德和伤害公共生活秩序的现象发生，作为居用生活的准则。

有别于传统居住区，新建小区的安全防范、公共秩序的管理常常是薄弱环节，而这些又常常是引发强烈不满的重要原因。物业管理公司对小区提供物业管理服务的同时也还扮演着一个法律、法规维护者的角色，大量烦琐棘手安全防范和公共秩序管理工作自然成了物业公司一项重要的工作内容。围绕着防火安全治安防范交通管治、技术安全防范、公共生活秩序管理以及邻里纠纷调解等一系列过去本应由多个部门共同完成的工作。

除了配合公安法机关加强小区安全管理防范措施的制定和落实外，还地做好对违章、违纪、违规现象的纠正工作，杜绝一切可能影响居用者生活的行为产生，由于这一类工作极易引发居用者之间的矛盾的产生，故还应积极做好宣传教育工作，使小区安全保障系数提升到最高点。

物业管理公司能够提供优秀的管理和服务，居住者能够享有高品质的居住生活，首先应明确二者之间的关系。这既有一般意义上的“管理与被管理，服务与被服务”的常规概念，而更重要的是以平等为前提保障的法律关系。

物业管理公司与居住者及所成立的业主委员会通过法律协定委托管理协议和管理公约，而形成的契约关系，依据国家及政府相关部门所界定的权限及合约中的各项条款明晰双方的各项行为，保障双方的权益。不管是法人机构(管理公司)与自然人(居用者)，还是法人机构(管理公司)与非独立法人社团(业主委员会)之间所形成的各项契约的前提均是平等的，是具的法律效益的。居住者与物业管理公司的另一层关系是政策法规及合约所约定的经济关系。物业管理公司收取相应标准的管理费，获得一定的权益，向居住者提供管理与服务，居用者支付一定的费用并出让一定的权益，获得相应的服务，物业管理公司所提供的管理服务做为企业行为有别于过去政府部门提供的公益行为，是有偿的，做为开放改革新形势下的市场经济的产物正逐渐被社会所接纳，企业化做为其重要表征也为国家所大力提倡。

物业管理作为一个新兴的行业，则以社会化为其重要标志的有别于传统的具有政府强制行为色彩的社会行为，其平等的法律地位和鲜明的企业色彩决定了物业管理公司与居住者最重要的一层关系棗相对自由的社会关系，是以共识为基础，通过共管共建来调和不同社会角色的差异，最终达到居住小区社区文明，舒

适程度，安全保障系数的提高，共同营造现代人的生活空间，共享现代生活这一终极目标

第五篇： 住宅小区物业管理办法

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

(3)对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日