物业设备设施维修方案
方案在我们工作与学习过程中起着重要的作用，对于我们进一步开展工作与学习，有着非常积极的意义。那么一份科学的方案是什么样的呢？以下是小编整理的《物业设备设施维修方案》仅供参考，大家一起来看看吧。
第一篇：物业设备设施维修方案
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案
设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。
一、设备设施维保计划的建立
1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划
1)制定维修保养计划的准备工作内容：
确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划
2)确定保养的内容：
保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。
2、《设备设施维护保养计划》制定原则:
1)设施设备使用频率
2)设施设备运行状况(故障隐患)
3)维养工作的合理时间(避开客户使用大的时间段、节假日)，具体实施维修保养的时间
4)维修保养项目及内容
5)备品、备件计划， 预计费用
设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转;同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。
二、设备维护保养的类别：
设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修
(一)设备的维护保养
1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。
2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作
(二)设备的计划检修
设备计划检修是建立在设备点检基础上的
1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。
2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检
修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修
三、设备保养管理规程
(一)、实施目的：
规范各系统设备设备保养工作，保证设备设施正常使用。
(二)、职责：
1、项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划执行情况进行检查。
2、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，并认真执行各项保养工作。
(三)、保养管理规程
1、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，保养设备影响客户正常工作生活时，需要在保养前提前通知客户。
2、按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做好准备工作，准备工具、备件及技术资料。
3、大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行技术指导，保证维修人员安全及维修质量。
4、保养工作前认真阅读设备技术资料，严格按照设备操作规范实施。
5、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。
6、工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的排放必须加以限制。
7、注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。
8、配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作业规程。
9、对供配电设备设施进行检修保养时，应严格遵守《北京地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安全操作规范》的各项要求操作。
10、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。
11、高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜维修保养及清洁由变配电室值电工负责，一般为每年一次。
12、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。
13、保养计划要根据项目运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变化，安排设备停机进行保养。
14、按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责人要签字确认。
四、设备设施的保养计划实施：
设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行，在具体开始之前要对工作进行分解，准备好相关材料，包括保养项目、保养标准、保养周期等，实施维保后要进行验收和记录。
一、水泵房设备维修保养：
比如每年的4月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。
1、电动机维修保养：
a)断开电源，悬挂禁止合闸标识牌，检验无电后开始工作。
b)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复：
c)电动机绕组和电源引入线的可见部份及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现象，检查三相导线及连接片应牢固紧密;
d)检查电动机轴承有无异常声响，如有则应更换同型号规格轴承
e)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处理;
f)电动机机壳保护接地线是否良好 ，紧固
g)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。
2、水泵维修保养：
a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常摩擦响，则应更换同型号规格轴承：
b)检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘根或更换机械密封;
c).如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。
d)检查水泵机组螺栓是否禁固，如松弛则应拧紧。
3、控制柜维修保养：
强电专业技工每月应对大厦内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。
1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物;
2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换;
3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改;
4)交流接触器维修保养：
A.清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
B.清除触头表面及四周的污物(但不要修挫触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
C.清洁铁芯上的油污及脏物;
D.检查复位调簧情况;
E.拧紧所有紧固件。
5)自耦减压启动器维修保养：
A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;
B.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。
6)热继电器维修保养：
A.检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换：
B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹火烧上，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
7)自动空气开关维修保养：
A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;
B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;
C.自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;
D.检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。
8)中间继电器、信号继电器维修保养：
对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。
9)信号灯、指示仪表维修保养：
A.检查各信号灯是否正常，如有不亮则更换相同规格的小灯泡;
B.检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。
10)远传压力表维修保养：
A.检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;
B.检查信号线接头处是否腐烂，如腐烂较严重则应重新焊接;
C.偏差很大或信号线腐烂的远传压力表拆换。
二、高压配电维修保养：
1、干式变压器维修保养。
1) 清扫变压器高低压绕组及铁心外表面。
2)拧紧变压器高低压出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;
3)检查变压器的接地线是否良好，如腐蚀严重时应更换地线。
4)检查清洁降温风扇、测温探头是否完好。
2、高压开关柜维修保养。
高压开关柜维修保养工作主要为母线外观清洁、联结点检查。
3、低压配电柜维修保养。
1)断路器(自动空气开关)维修保养：
A. 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理，处理后达不到要求的应更换。
B. 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;
C. 断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;
2)电容器维修保养：
A. 清理外壳灰尘，使电容器散热良好;
B. 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;
C. 检查接线头，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;
D. 检查电容三项不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。
3)交流接触器维修保养：
A. 清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢;
B. 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
C. 清除触头表面及四周的污物，但不要修挫触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
D. 清洁铁芯表面的油垢及脏物;
E. 紧固进出线联结点。
4)热继电器维修保养：
A. 检查热继电器上的绝缘盖板始否完整，如损坏则更换;
B. 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理。处理后达不到要求的应更换;
E. 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;
F. 检查主触头表面有效的金属颗粒时，应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭;
G. 检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;
H. 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复。
5)二次回路维修保养：
A. 号码管是否清洗或掉落，如是则补上新号码管;
B. 接头处是否松弛，如松弛则拧紧。
6)主回路维修保养：
A. 标识牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;
B. 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;
C. 母线排油漆是否脱落，如脱落应重新油漆。
三、对分包项目的设备设施维修保养管理：
1、专业主管和员工要熟悉有关服务分包合同的内容;
2、各专业主管要根据分包合同的相关规定指定专人严格监督检查服务供方对设备设施的维修保养工作;
3、各专业主管要对服务供方每次对设备设施的维修情况作详细记录，并对其工作进行验收;
4、对不能按照合同规定执行的服务供方要及时通知其改进，发放整改通知书，并报负责人。
制定了科学化的设备管理维修方案，再采用信息化的平台与科学化的方案相结合，将会使物业公司对小区设备的管理维修工作效率大大提升，同时还可以提高物业服务水平和市场价值。极致物业管理软件中的设备管理模块可为物业管理公司提供一套完整的设备管理台账，不仅可以记录每个设备的基本属性、技术参数、检测参数和配件附件等详细信息，还记录设备全生命周期的相关保养、维修、检测、巡检记录。将已编制的设备保养计划自动推送到对应的负责人员的极致办公APP，在极致办公APP上完成设备保养、维修、检测工作，提升工作效率，减少工作量。通过系统的预警以及监控，避免设备漏检、缺检，保证设备处于良好的使用状态，降低设备的维护成本并延长设备的使用周期，消除安全隐患。
第二篇：物业设施设备维修153问
1、问：发生跑、冒、渗、漏水时该怎么办?
答：关闭阀门，截断漏水源，情况严重时，及时汇报。
2、问：突然停水怎么办?
答：及时通知客服，立即查找原因，确认是内线还是外线停水。
3、问：排污管堵塞怎么办?
答：确定堵塞位置，从检修处用疏通机或分段清理。
4、问：面对刁钻、难缠的业主怎么办? 答：用诚意去打动业主。
5、问：入户维修时，未按业主要求时间到达怎么办? 答：进门时先向业主表达歉意：“真对不起，让您久等了!”
6、问：上班途中，遇到堵车或自行车坏了怎么办? 答：提前给班长、主管打电话请假。
7、问：工作中发生触电事故怎么办?
答：切断电源，在急救人员未到达时，进行人工呼吸。
8、问：突发火灾时该怎么办? 答：汇报，按预案执行。
9、问：天然气泄漏时该怎么办?
答：关闭阀门，打开窗户，有中毒人员应立即移动到通空气的地方，迅速向燃气公司、医院打求救电话。
10、问：业主忘带钥匙，要求爬窗户怎么办?
答：耐心向业主解释，说明一切危险及物业规定，协助解决。
11、问：业主要求帮忙购件怎么办?
答：耐心向业主解释并告知物业有规定，工作时间不能随便出去。
12、问：户门打不开怎么办?
答：确认业主身份，办理相关手续后，用手枪钻打锁芯(注：根据现场实际情况用不同的处理方法)。
13、问：燃气充不进去怎么办?
答：看卡里是否有钱，电池是否有电，正确插卡。
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14、问：上层业主漏水到下层业主家该怎么办? 答：先检查有无暗管漏水，再检查防水层是否完好。
15、问：上门维修敲错门时该怎么办? 答：应主动向业主道歉：“实在对不起，打扰您休息了!”
16、问：碰见业主与业主或社会人吵架怎么办? 答：了解情况，进行劝解和开导。
17、问：碰见业主乱扔垃圾怎么办? 答：应当面捡起收放垃圾桶。
18、问：碰见业主有损公共设施该怎么办? 答：应及时制止和保护。
19、问：上业主家维修时，家里是老人，又需要购件怎么办? 答：特殊情况及时向客服维修主管报告。
20、问：马桶不上水怎么办?
答：检查上水阀、过滤阀、减压阀是否正常。
21、问：上班时家有急事怎么办?
答：向领导请示，待领导同意后回家处理。
22、问：业主报修没有及时到达业主家怎么办? 答：向业主道歉。
23、问：上门维修时，被业主家的小狗咬到怎么办? 答：通知领导，打疫苗。
24、问：业主要求我们维修一些家用电器怎么办? 答：建议业主找专业技术人员维修。
25、问：晚上一个人值班，出现紧急情况一个人处理不了怎么办? 答：通知值班经理。
26、问：维修时不小心弄坏了业主家的东西怎么办? 答：向业主道歉，并照原样赔付业主。
27、问：外出回家时，遇到紧急情况回不到单位上班怎么办? 答：及时向上级报告。
28、问：业主和我们借工具使用怎么办? 答：登记。
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29、问：工作时业主不理解和我们发脾气怎么办? 答：尽量不吱声。
30、问：上班时自行车坏在半路上怎么办? 答：及时报告，尽快赶到单位。
31、问：维修时家中无人怎么办? 答：告之客服再联系。
32、问：在回家的路上，出现了交通事故怎么办? 答：通知公司领导。
33、问：在回家的路上，出现了坏人怎么办? 答：报警。
34、问：吃饭时，忘带饭卡怎么办? 答：登记。
35、问：同事之间打架，你看见了怎么办? 答：劝解拉开。
36、问：在上班时，拾到一个手机或是钱包怎么办? 答：交客服。
37、问：在上班时，有人向我们问路怎么办? 答：知则答，不知则致歉。
38、问：在工作中，把工具忘在业主家中怎么办? 答：上门道歉取回。
39、问：业主要求我们和他一起去买配件怎么办? 答：请示领导。
40、问：有事需请假怎么办?
答：按公司规定填写请假条，待批准。
41、问：让加班但家中确实有事怎么办?
答：如果工作及其重要应克服个人原因，以工作为重。
42、问：到了转正期没有人通知怎么办?
答：可主动向领导征求一下意见顺便提醒一下。
43.问：档案在其它单位，三险怎么办?
3 答：写请示报告向公司说明，根据批复内容执行。
44、问：水泵漏水怎么办? 答：查找原因，及时维修。
45、问：业主对设施维修中有特殊要求怎么办?
答：据实量力而行，向业主说明此事须请示领导，经领导同意业主有承诺免责的可以提供服务。
46、问：上层漏水造成下层投诉怎么办?
答：先找上层业主，对下层看损失结果，协助上层业主尽快处理，可以征得上下两个当事业主的同意并签字确认，物业在无资金投入的情况下给予帮助解决，但物业不承担任何责任。
47、问：员工不听从管理怎么办?
答：对事不对人，就事论事的谈心，指出问题的所在和危害。
48、问：员工屡教不改告状怎么办?
答：向上级领导摆出事实及教育过程，提出具体处理意见。
49、问：遇到工作不认真的员工怎么办?
答：有意识的找一些工作，锻炼他并同他一起干几次工作，给予示范进行身教和言教。
50、问：马桶堵了用疏通机疏通不了怎么办? 答：告诉业主联系厂家拆马桶，进行疏通。
51、问：室外供水阀门爆裂怎么办?
答：先关总阀，检查漏水原因，进行维修。
52、问：消防栓跑水怎么办?
答：先关掉总阀，检查漏水原因，进行维修或更换阀门。
53、问：业主家暖气漏水怎么办?
答：先关供水、回水，查找原因，进行维修，拍照，记录现场损失。
54、问：联系不上业主怎么办? 答：业主户门上贴通知，(待业主看到通知后，来物业客服部登记新的联系方式)。
55、问：楼上往楼下漏水，联系不上楼上业主怎么办? 答：通知领导和派出所把门锁撬掉。
56、问：业主家跑水怎么办?
答：尽快把阀门关掉，然后找保洁员帮业主把水清理干净，拍照记录。
57、问：如果业主家中着火怎么办?
4 答：通知保安和打119电话，同时把电闸拉掉，把燃气阀门关掉。
58、问：电梯突然停了怎么办?
答：通知电梯维修，把乘梯的业主稳住，跟他们说不要着急。
59、问：如果业主有事需要你帮忙，可是不属于你范围之内的怎么办? 答：要婉言拒绝或说我回去跟领导请示一下。
60、问：你有急事可是还需要加班怎么办? 答：应该以公司的事情为重。
61、问：配电室突然停电怎么办?
答：尽快查找原因，确认是内线还是外线，同时联系供电局。
62、问：业主家中阀门漏水，但装修包封不便维修怎么办? 答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找装修公司来维修。
63、问：业主装修改装的阀门漏水怎么办?
答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找人把包封部分拆掉。
64、问：减压阀有响声怎么办?
答：调节减压阀的压力或更换减压阀。
65、问：水表自转怎么办? 答：安装单流阀。
66、问：化粪池返水怎么办? 答：通知清淘化粪池厂家来清理。
67、问：业主不交物业管理费怎么办?
答：由客服来协调，看有什么问题尽快解决。
68、问：业主家中地埋管漏水怎么办? 答：把地面敲掉更换新管或加接头。
69、问：看见保安和业主打架怎么办? 答：应该阻止他们。
70、问：突然地震怎么办?
答：尽快通知业主撤离，到比较宽广的地方。
71、问：业主让你代买配件怎么办?
答：婉言拒绝，说公司有规定不让代买东西。
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2、问：到下班了工作未完成怎么办? 答：请示领导是加班还是明天继续再干。
73、问：电表内无电怎么办? 答：通知业主去买电。
74、问：总开关跳闸怎么办?
答：先查各分开关所带负荷，如无问题即要更换总开关。
75、问：配电箱内接线端子过热怎么办? 答：先减少用电负荷，抓紧时间更换端子排。
76、问：户内漏电开关跳闸怎么办?
答：先确定所带负荷无问题再查线路是否有问题。
77、问：配电柜内浪涌断路器动作怎么办?
答：停掉开关，检修设备更换浪涌断路器，查看接地线。
78、问：马桶不上水怎么办?
答：检查上水阀是否开，过滤网是否干净。
79、问：马桶充水慢怎么办? 答：检查冲水阀是否开关灵活。
80、问：马桶上水软管漏水怎么办? 答：更换软管。
81、问：供水管件裂缝怎么办?
答：确认是否公共区域供水管线裂缝，如果不是，通知业主购买质量合格管后更换。
82、问：燃气表充不进气怎么办?
答：看燃气卡有无字，供电电池是否有电。
83、问：燃气灶点不着火怎么办?
答：看是否有燃气，阀门是否打开，电池是否有电。
84、问：户门保险舌头歪怎么办? 答：用大力钳矫正，转动灵活。
85、问：户门有钥匙开不了门怎么办?
答：根据不同区域的防盗门采取不同的方法。
86、问：户门被带上怎么办?
答：撬门把手(客服核实业主身份后)。
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87、问：锁盒舌头不回去怎么办? 答：用螺栓松动液清洗。
88、问：网线不通怎么办?
答：看是否全部接线，接头是否接好。
89、问：上网后丢数据怎么办? 答：重做网线卡子，线路无问题。
90、问：纱窗小塑料件损坏怎么办? 答：更换新塑料软件。
91、问：纱窗弹不回去怎么办? 答：更换纱窗回车。
92、问：如何提高员工的整体素质? 答：业务知识培训，服务标准化培训。
93、问：如何提高员工的工作积极性?
答：培养员工的爱岗敬业精神，引入奖励机制，建立激励制度。
94、问：如何提高员工的文化生活? 答：开办业余培训班和专业培训相结合。
95、问：如何提高员工的业余生活?
答：增加活动项目，增加设备，提高员工参与的积极性。
96、问：怎样才能使员工成为真正意义上的综合维修工、万能工? 答：轮岗、培训。
97、问：如何提高物业整体的管理水平? 答：抓主管人员的培训及责任心。
98、问：怎样才能使我们的服务上一个台阶? 答：业务知识培训，技能培训，礼仪、礼貌培训。
99、问：员工签的劳动合同是否符合劳动法? 答：人力资源部负责。
100、问：员工的保险有哪些? 答：办公室负责。
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1、问：什么是工伤?
7 答：工作时间内受到的伤害。
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2、问：出现工伤如何处理? 答：按国家法律。
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3、问：怎样才能使物业公司走上正规化、标准化、专业化管理的轨道?
答：上层决策管理，中层管理执行，基层执行到位。
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4、问：怎样才能够提高员工的业务水平? 答：轮岗培训，互相培训。
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5、问：业主家的电源线接地怎么处理?过了保修期以后怎么处理? 答：进行遥测，找到接地点。请示上级领导。
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6、问：业主提出服务范围以外的服务怎么办? 答：请示上级领导。
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7、问：业主要在走廊内加装防盗门怎么办?
答：按入伙合同规定执行，来物业装修监理部签加装防盗门的承诺书，根据承诺书要求进行安装。
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8、问：如何使员工从被动工作变为主动工作? 答：树立主人翁意识。
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9、问：怎样才能让员工有团队精神、凝聚力、归属感? 答：公司的企业文化导向。
110、问：自来水管漏水怎么处理? 答：先关总阀，换管，开阀，供水。
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11、问：业主家的大型装饰灯坏怎么检查? 答：告诉业主自行处理。
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12、问：为什么进业主家时，先敲门，穿鞋套再进门? 答：使业主知道是物业维修人员，文明服务是第一。
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13、问：为什么维修前要看好配件是否可以维修? 答：以免造成不必要的麻烦和误会。
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14、问：为什么家里跑水，客服应该告诉业主先关总阀? 答：如果先关闭总阀可以减少损失。
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15、问：为什么跑水，进业主家要照相，保留证据?
答：有些水管是业主装修时改装过的，保留证据能分清责任。
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116.问：为什么卫生间地漏会返味?
答：地漏口密封不好、扣碗、缺水都会返味。
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17、问：为什么水龙头滴水有响声?
答：磁片松动和磨损、漏水都会有响声，还传音。
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18、问：为什么马桶水箱，上水阀使用时间长，有些会有响声? 答：上水阀里皮垫老化和堵塞，水阀、压力关系，都会有响声。
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19、问：为什么热水器出水小，不着火? 答：水温调节高;水箱结垢多。
120、问：为什么轻体墙一般很容易有裂缝? 答：因为有连接缝，如果处理不好，会有裂缝。
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21、问：为什么墙面腻子会爆皮?
答：时间较长，湿度大，都会使腻子掉皮。
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22、问：为什么抹腻子前墙面要刷胶? 答：增加连接度，使腻子不容易脱皮。
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23、问：为什么维修完后，要把卫生清理干净? 答：要求服务质量一流。
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24、问：为什么防盗门锁舌头有时候退回去时不好使? 答：门框和门磨损大，需打油。
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25、问：为什么家里地砖和水泥地脱开空鼓?
答：地面没有刷胶，砖没泡透，水泥沙子对比不成正比。
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26、问：为什么家里水表有些会自转? 答：管道内有空气;管道有压力波动。
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27、问：为什么时间长没用燃气，打开后不着火? 答：燃气管里有空气，需排空气。
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28、问：为什么给业主修完活后，最好能告诉业主怎么使用? 答：有些配件业主不知怎么使用，会造成损坏，会增加报修量。
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29、问：为什么儿童游乐场和健身器材要经常检查?
答：经常使用，如果器材出现问题，可能会造成人身伤害。
130、问：为什么在公共区域维修时，必须放指示牌?
9 答：提示人们注意安全。
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31、问：为什么开井盖没人必须盖上井盖不能离人? 答：当心老人、小孩等掉进井里。
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32、问：为什么同事之间要说话和气，保持团结? 答：和气才能沟通，团结就是力量。
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33、问：为什么工作上的事情没修完要向领导反映?
答：及时汇报，及时反馈信息，使领导心里有数，便于工作安排。
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34、问：刚入职的新员工应该怎么办?
答：首先应严格遵守公司的有关规章制度，服从领导，向老员工多学多问，尽快掌握园区各种有关设备，努力学习，认真工作。
1
35、问：镀锌管生锈怎么办? 答：刷防锈漆、银粉保护。
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36、问：供水泵有异声怎么办? 答：检查判断故障，更换、排除。
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37、问：积水坑污水泵不运行怎么办?
答：检查水位传感器，测电源，检查水位飘子是否灵活正常，污水泵有无堵塞。
1
38、问：业主室内暖气不热怎么办? 答：排气，热水循环是否通畅。
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39、问：管道阀门、接头、管件漏水怎么办?
答：认真检查原因，停水、泄水后重新安装紧固或者换件。
140、问：水龙头漏水怎么办?
答：检查接头水龙头磁芯是否有损，进行更换。
141.问：防火门开启有声音怎么办? 答：检查合页是否正常，并注润滑油。
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42、问：水龙头不出水怎么办?
答：检查相关阀门是否打开、过滤网是否堵塞。
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43、问：地漏堵怎么办?
答：用手摇簧或者疏通机进行疏通。
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44、问：马桶堵怎么办?
答：首先向业主询问情况，根据情况采取用铁钩勾掉还是用皮揣子揣通，必要时拆除马桶从
10 底部勾捞。
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45、问：脸盆堵怎么办?
答：应检查是否堵在下水管S弯上，还是下水支管上，进行拆除S弯疏通，或者用手摇簧疏通机疏通下水支管。
1
46、问：维修工入户维修时怎么办?
答：应穿戴鞋套入户，带好工具;按门铃或轻敲门;开门后向业主问好并报我是达丰物业设备部维修工，您是否保修;了解情况确认后进行维修;完成后清理好现场;请业主签字确认。
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47、问：发现门把手松动怎么办? 答：找出松动原因，加固。
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48、问：发现有人破坏公共设施怎么办? 答：应上前制止并修好。
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49、问：常用库房工具用完后怎么办? 答：应擦干净放回原处。
150、问：热水器不出热水怎么办?
答：应检查水压力是否达到设计压力，阀门是否打开。
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51、问：遇到一个人难以完成的工作怎么办? 答：应呼叫主管派人支援。
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52、问：巡视生活水、消防水、中水泵房时应怎么办? 答：按巡查制度内容执行。
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53、问：发现室外污水管线、管井堵塞怎么办?
答：确认堵塞位置，打开井盖，立警示牌，用竹皮子杆或疏通机进行疏通，并捞出杂物。
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第三篇：物业公司对物业设备设施管理方案
物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。所以，对物业设施设备的管理就显得尤为重要。做好设备设施的管理，不仅能够为业主提供舒适安全的生活环境，还可以提升业主满意度，为物业带来更多价值。
做好管理，就必须制定一套行之有效的管理方案。这样才可以做到对设备进行有效监管，提升物业管理企业的工作效率。下面是极致小编整理的物业设施设备管理方案，供大家参考。
一、验收管理
1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工作。
2、验收的主要内容
(1)建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料;设备的随机技术资料和安装施工中形
成的资料;
(2)设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实验。
3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。
二、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，
分A、B、C三类：
A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。
B类：排风设备，水箱(池)，灭火器材，排污泵。
C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。
三、设备的运行管理
1、对A类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。
2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。
3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行记录和值班记录，认真做好交接班。
4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。
四、设备设施的维修保养
1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。
2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次
(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。
(2)日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行。
(3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经部门主管领导批准后实施。
(4)设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。
五、设备设施维修
1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类
(1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理;
(2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。
2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式
(1)委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室，实行24小时值班，配置专线电话，随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告，接报后，迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。
(2)派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，
以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。
六、设备故障及事故
1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。
2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。
3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时间，必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。
4、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。
七、设备的大修、更新
1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。
2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，从维修资金中支出。每年度的费用预算，经业主委员会审核，业主大会批准，其后决算还须维修资金管理中心审计。
3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请，经管理处讨论形成《年度维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责的原则，在工程主管指导下进行。
八、设备的报废
1、设备有下列情况下考虑报废：
(1)已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。
(2)设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。
(3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。
(4)严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。
(5)设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。
2、设备报废由设备使用管理部门提出申请，并填写《设备报废申请单》，综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准，其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。
3、设备报废后，由设备四用部门进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资产，同时注销台账和卡片。
九、房屋外观和围墙护栏
1、空调统一安装在预留位置上，空调架每年油漆一次，费用由受益业主承当或从维修资金中支出。
2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。
3、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日查个管理，治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查项目。
4、对住户擅自作主进行的任何为归安装，管理处派人及时进行劝阻;对已经造成的事实，管理处派人上门与住户协商，劝其整改，住户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。
十、记录
记录工作包括：工程验收记录;设备台账;设备标识卡;运行记录;设备日常巡视保养项目及记录;设备定期维护保养项目及记录;事故故障报告单;设备报废申请表;设备大修改造申报表;设备大修汇总表。
十一、公共设备设施维修、保养程序：
(1)管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录;
(2)如果在检查中发现有故障或损坏的，应向工程组提出修理申请，填写维修申请表;
(3)经管理处领导认定后，将工作交给工程维修组，让其完成人员的安排和修复工作;
(4)工程组人员按照工种，指定专人到现场进行维修;
(5)如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报管理处领导审核安排;
(6)等全部维修工作结束后，进行试运行合格后，作好维修记录并存档。
第四篇：供电设备设施的维修
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一、供电设备设施的养护管理
供电设备的养护目的是，消除事故隐患，防止供电设备设施出现较大故障，以减少不必要的经济损失。供电设备设施的养护由值班电工负责实施。按照《机电设备管理工作条例》中的规定，定时对设备设施进行养护。
1.低压配电柜的养护
低压配电柜的养护，每半年一次。养护的顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。
(1)养护前的准备
低压配电柜养护前一天，应通知用户拟停电的起止时间。将养护所需使用工具和安全工具准备好，办理好工作票手续。由电工组的组长负责指挥，要求全体人员思想一致，分工合作，高效率完成养护工作。
(2)配电柜的分段养护
当配电柜较多时，一般采用双列方式排列。两列之间由柜顶的母线隔离开关相连。为缩减停电范围，对配电柜进行分段养护。先停掉一段母线上的全部负荷，打开母线隔离开关。检查确认无电后，挂上接地线和标示牌即可开始养护。
①检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹，紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。
②检查配电柜中各种开关，取下灭弧罩，看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土，试验操动机构的分合闸情况。
③检查电流互感器和各种仪表的接线，并逐个接好。
④检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。 在检查中发现的问题，视其情况进行处理。该段母线上的配电柜检查完毕后，用同样的办法检查另一段。全部养护工作完成后恢复供电，并填写《配电柜保养记录
2.变压器的养护
变压器的养护每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班电工进行外部清洁保养。在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。测定变压器的绝缘电阻，当发现绝缘电阻低于上次的30%～50%时，应安排修理。
二、供电设备设施的维修的管理 供电设备和设施的修理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等，一般采用外委维修的方式。供电设备管理员，根据维修保养计划(如表4-4-5所示)，委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。此项工作的程序是：供电设备管理员填写《外委维修申请表》(表4-4-6所示)，经物业管理公司同意后与供电公司签署维修协议。维修时由配电室值班电工负责监督，并将结果记录在《变压器维修记录》和《配电设施维修记录》内。大修后的试验结果由供电公司填写试验报告，交供电设备管理员并进行财务结算。若在供电设备运行中，由于雷击或其他原因出现严重的故障时，首先由值班电工填写《事故报告》经过主管部门审批后再按上述程序处理。
较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时，用户直接找配电室的值班电工修理解决即可。若照明灯、电度表是户内个人的物品，用户找配电室的值班电工修理并办理交费手续。值班电工修理后填写维修登记表，并由用户签字。值
班电工应及时向财务部门结账、报账。
供电设备设施的维修有两方面的含义，一方面是搞好供电设备的维护，使设备设施在最佳运行状态下工作;另一方面是当供电设备设施出现故障时，及时修复尽快恢复供电，减少停电给生活和工作带来的不便。供电设备设施维修管理，由工程部供电设备管理员结合辖区内的供电设备设施情况，制定出物业公司的《机电设备管理工作条例》、设备设施维修计划，组织人员施工和施工后的验收等，通过一系列管理活动，争取以最少的消耗获得最大的维修效果，最大限度的满足用户要求。
第五篇：《员工培训手册》设施设备篇／供配电设施设备维修保养
××××物业管理有限公司员工培训手册
设备设施篇/供配电设施设备维修保养标准作业规程1.0目的
规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。
2.0适用范围
适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。
3.0职责
3.1主管经理负责审核《供配电设备设施维修保养
计划》并检查该计划的执行情况。3.2设备部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养计划》并组织、监督、实施该计划。
3.3变配电室组长/值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。
3.4公共事务部负责向有关用户通知停电的情况。
4.0程序要点
4.1《供配电设备设施维修保养计划》的制定。
4.1.1每年的12月15日前，由设备部主管组织变配电室组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养计划》并上报公司审批。
4.1.2《供配电设备设施维修保养计划》制定的原则：
a)供配电设备设施使用的频度;
b)供配电设备设施运行状况(故障隐患);
c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。
4.1.3《供配电设备设施维修保养计划》应包括如下内容：
a)维修保养项目及内容;
b)备品、备件计划;
c)具体实施维修保养的时间;
d)预计费用。
4.2对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养计划》进行。
4.3高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。
4.4变压器维修保养。
4.4.1外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
4.4.2外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养。
a)测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30～50时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成);
b)清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;
c)拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;
d)变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;
e)检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。
4.5高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。
4.6低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。
4.6.1刀开关维修保养：
a)检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧;
b)检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;
c)检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理;
d)用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于lOMΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。
4.6.2熔断器维修保养：
a)新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;
b)检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。
4.6.3交流接触器维修保养：
a)清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢;
b)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;
c)清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;
d)清洁铁芯表面的油污及脏物;
e)拧紧所有紧固件。
4.6.4自耦减压启动器维修保养：
a)用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,，否则应进行干燥处理;
b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。
4.6.5电容器维修保养：
a)清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好;
b)检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;
c)检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;
d)检查电
容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则更换电容。4.6.6热继电器维修保养：
a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换;
b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。
4.6.7断路器(自动空气开关)维修保养：
a)用500V摇
表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理;b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;
c)断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;
d)在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面;
e)各传动机构应注入润滑油;
f)检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭;
g)检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;
h)检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复;
i)检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;
j)检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。
4.6.8二次回路维修保养：
a)号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管;
b)接头处是否松弛，如松弛则拧紧。
4.6.9主回路维修保养：
a)标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;
b)接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;
c)母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。
4.7供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则设备部电工填写《申请延时维修保养表》，经设备部主管审核、主管经理批准后方可延时。
4.8对计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《____事故报告》并上报公司。
4.9变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《__维修保养记录表》内，变配电室组长应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交设备部存档，保存期为长期。
4.10停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由设备部主管填写《停__申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。
5.0记录
5.1《——维修保养计划表》。
5.2《维修保养记录表》。
5.3《申请延时维修保养表》。
5.4《——外委维修保养申请表》。
5.5《停——申请表》。
5.6《事故报告》。
5.7《——备品、备件计划表》。
6.0相关支持文件
《供配电设备设施安全操作标准作业规程》。