某项目可行性研究报告
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第一篇：某项目可行性研究报告
某医疗行业项目可行性研究报告
某医疗行业项目可行性研究报告模板/案例/格式
总论
1、 项目背景
1) 项目建设单位
2) Xx、xx县医疗机构情况 3) xx县地理经济状况
2、 项目研究依旧
3、 结论和建议
二、 医院需求预测和分析
1、 世界人口老龄化趋势
2、 我国老龄人口现状
3、 老龄人口给医疗保健带来的商机
4、 xx生态旅游产业带来的商机
三、 医院方向性选择与定位
1、 医院的市场定位
2、 xx医院市场分析
四、 医院的服务形式
1、 诊疗科目服务方式及服务时间
2、 床位编制
3、 医院功能科室设置
4、 医院组织结构、人员安排
五、 医院占地、绿化、设备和仪器
1、 医院占地建筑面积
2、 医院设备仪器
六、 医院的投资预算
1、 征地费用
2、 工程建设费用
3、 室外费用
4、 设备费用
5、 引进人才费用
6、 不可预计费用
7、 流动资金
七、 医院五年内成本效益预测分析
八、 医院建筑设计要点
1、 院整体设计
2、 医院设计提示
1、 可行性研究的依据
1) 《xx医院基本标准》、《医疗机构审批办法》;2)《xx市2002年国民经济和社会发展统计公报》、社会发展统计公报》
xx县2002年国民经济和
《3)《2003年中国卫生事业调查报告》、长沙东西现代医院管理服务公司资料库和网站。公司顾问组。
2、 结论和建议
根据初步的论证，我们认为xx医院具有独特的地理优势和定位优势，特别是如果在建筑、策划、医疗、管理、人才等方面采用现代医院的人性化管理理念，突出特点，发挥优势，以xx为大本营，高起点、高标准要求，吸引xx、xx、广东、xx的病人，甚至全国的病人，医院的前景是非常乐观的。 但是，新建设的医院自然有其缺陷和不足之处，有许多的困难和不可以预见的因素。所以，我们要有清醒的认识，不可盲目的一味追求表面的成功;医院建设的投资是较长线的投资，一定要有长远的打算和考虑，牢固基础，创立品牌，优质服务，才有可能取得最后的成功。
二、医院需求预测分析
1、世界人口老龄化趋势
据联合国人口基金会估计，全世界60岁以上的老年人2000年达到6亿，2020年将达到10亿。到2000年，发展中国家的老年人口超过全部老年人口的60%。 1996年在世界各大洲中，欧洲国家65岁以上人口比重平均达到14%，是世界“最老”的地区，其次是北美(13%)和大洋洲(10%)，非洲(3%)是“最年轻”的地区。瑞典的老年人口比重达到17%，获得世界“最老”国家之称。其次是挪威、英国和比利时(16%)，亚洲的日本也已经达到15%的高水平。
据联合国有关规定，一个国家65岁以上的老年人在总人口中所占比例超过7%，或60岁以上的人口超过10%，便被称为“老年型”国家。除少数非洲国家外，现在几乎所有国家的人口结构都在趋于老化，这是因为人口出生率逐年下降而平均寿命不断增加造成的。
当前，在全世界190多个国家和地区中，约有60多个已进入“老年型”。目前中国60岁以上的老年人已达1.32亿，也即将进入“老年型”国家的行列。据估算，今后50年间，老年人数大概会翻两番，从6亿人增加到将近20亿人。今天，每十个人中就有一个花甲老人。到2025年，全世界的老年人口将达到11. 21亿。到2050年，60岁以上的老龄人口总数将近20亿，占总人口21%，并将超过14岁以下儿童人口的总数。百岁老人将从2002年的约21万增长到320万。到2050年，非洲老龄人口将从4200万上升到2.05亿;亚洲从3.38亿增加到12.27亿;欧洲1.48亿增加到2.21亿;美洲从9600万增加到3亿。目前全球人口老龄化最严重的国家是意大利，占总人口25%。到2150年，世界人口的三分之一预计会步入花甲之年。 联合国于1982年在维也纳举行了第一届老龄问题世界大会，在以后16年的历届大会上都涉及了老龄化问题，并先后作出了一系列重大决议：《维也纳老龄问题国际行动计划》、《十一国际老人节》、《联合国老年人原则》。 1990年第45届联合国大会通过决议，从1991年开始，每年10月1日为“国际老年人日” (International Day of Older Persons) 。1992年第47届联大通过《世界老龄问题宣言》，并决定将1999年定为“国际老人年”。1997年9月8日第52届联大又确定，1999年国际老人年从1998年10月1日开始，主题是建立不同年龄人人共享的社会。 尽管美国人比过去活得更久，新的科学发展又向美国人提供了更长寿的可能，但应付这种快速变化时，需要更多的老年医学专家、训练更好的大夫和扩充之后的医疗保险体系。现在，美国有6784名老年医学专家，但实际上需要20000名。到2030年的时候，美国则需要36000名老年医学专家。到2040年，美国医院床位将一直减少到50万个，但护理院的床位将增至500万个。40%的人口将在护理院度过一段时光。美国145所医学院中，只有3 所院校设立有老年病学系。
2、我国老龄人口现状
CSIS 最新调研报告《银发中国》指出：“中国即将经历一次惊人的人口转变，一个原本年轻的国家即将老龄化。”CSIS总裁兼首席执行官哈姆雷称，他们做出上述判断决非危言耸听。他说：“35年前，中国儿童人口与老年人的比例是6：1，而往后的35年，这个比例将颠倒过来，老年人口将是儿童人口的2倍。”中国的人口结构正在以惊人的速度转型。
世界各国将老年定义为60岁以上。按照这个标准，2004年，中国的老年人口仅占总人口的11%。但到2040年，中国老年人总数将达到3.97亿，占到总人口的28%，它将超过法国、德国、意大利、日本和英国目前的人口总和。 中国老龄人协会有关资料也显示，2000年至2025年，中国65岁及以上老年人口占总人口的比例将从7%左右上升至超过12%，年龄结构已成为典型的老年型人口类型，彻底完成了从成年型向老年型的转变。
3、老龄人口现状给医疗保健行业无限商机
香港学者认为，老龄人口的迅猛发展，为香港的医疗保健行业带来无限商机。香港现有人口672万，30年以后将会增加30%，达到872万，65岁老人的比例将由现在地11%上升到24%，即4人中就有1人是老人。
xx总人口为6595.85(2001年)，现在的老人比例是7%，即65岁以上的人口有461.7万，到2025年老人比例将会达到12%，即65岁以上的老人将会达到791.5万人。xx县现有65万人，，65岁以上的人口有4.55万人，到2025年65岁以上的老人将会达到7.8万人。
4、xx市生态旅游产业给医院贮备了潜在客源
今年春节黄金周期间,全市共接待游客10.8万人次,同比增长21.35%。其中,过夜游客5.13万人次,增长42.5%，人均花费人民币450.2元;一日游游客5.67万人次，增长7.0%，人均花费人民币150.3元。旅游综合收入6790.33万元，同比增长89.2%;星级宾馆平均客房出租率达83.1%。初五这天，天湖大酒店平均客房出租率达100.4%，xx宾馆、国际大酒店、金星宾馆、金阳大酒店、金叶大酒店等都达到了100%。全市各旅行社在广东去年底出现“非典”疫情退掉接团34个,共1150人次的情况下，仍接团103个，3210人次。
温泉健身来势强劲。汝城热水温泉、天堂温泉、永兴悦来温泉等以其规模大、功能全、项目多、水质好、价位适宜等特点吸引了来自四面八方的游客。据统计，今年春节黄金周慕名前来温泉健身的游客达2.1万人次，其中，永兴悦来温泉接待游客8120人次。正月初五这天，全市各温泉接待前来健身的游客达4100人次。“温泉健身”已成为众多旅游者的首选项目。 生态健康旅游显现魅力。黄金周期间，生态旅游成为热门话题，东江湖、苏仙岭、万华岩、飞天山、莽山、便江等生态健康旅游胜地连续多天游人如织，场面十分壮观;永兴悦来温泉、天堂温泉、汝城温泉、龙女温泉等以其健康休闲为特色的健身疗养胜地而异常火爆;北湖公园、五岭广场等城市公园也吸引了大量前来休闲的家长和孩子，在瑞雪和阳光下共享人与自然的和谐统一。 三 可行性选择与定位
1、医院的市场定位
1)我国医疗市场的现状 ☆现状一：我国医疗机构已形成多种形式并存局面，国有全资医疗卫生机构占主导地位。非国有医疗机构发展较快，机构数量多，但90%以上是规模较小的私营诊所，基础设施、医疗设备和技术水平较差，资金实力不足，难以与政府办医疗机构形成竞争。医疗机构数：全国共有各级各类医疗机构29.7万个(不含村卫生室，下同)。其中非营利性医疗
机构14.2万个，营利性15.2万个，尚未划分的医疗机构占1%。29.7万个医疗机构中，国有全资占32%，集体全资占18%，私营占46%(绝大部分为私营诊所);联营、股份合作、xx台投资、中外合资等类型占4%。 床位和大型设备数：
全国医疗机构实有床位311.3万张，其中，非营利性医疗机构占94.9%，营利性机构仅占2.7%。县及县以上医院万元以上医用设备平均每院46台。非营利性医院万元以上设备拥有量是营利性医院的4倍。xx台投资医院万元以上设备平均拥有量为89台，国有全资医院54台，中外合资医院27台，私营9台。县及县以上医院平均业务用房面积为8004平方米，其中非营利性医院为8644平方米，是营利性医院的3.5倍。乡镇卫生院平均业务用房面积1111平方米。 ☆现状二：国有全资医疗卫生机构承担了95%以上诊疗和住院服务。 诊疗人次和住院人数：
2002年，我国医疗机构总诊疗人次为21.5亿人次。国有医院占94.4%，集体医院占3.6%，私营医院占1.2%。全国乡镇卫生院诊疗人次为7.1亿人次。全国医疗机构入院人数为5991万人，其中非营利性机构占94.9%。 病床使用率和平均住院日：
2002年，我国医院病床使用率为64.6%。不同类型医院中，国有医院病床使用率为65.5%，高于集体、股份合作、联营、中外合资合作医院。2002年我国医院平均住院日10.9天。其中，非营利性医院平均住院日为11.0天，营利性医院7.8天。乡镇卫生院4.0天。
☆现状三：营利性医疗机构工作效率较高。联营、股份合作、xx台投资、中外合资医院人均工作负荷和人均创收都高于非营利性医院，在资源利用方面表现出一定的优越性。 业务收入与支出：
2002年，平均每所县及县以上医院业务收入1355万元，业务支为1359万元。xx台投资、国有全资和中外合资医院的院均业务收支较高，私营医院最低;院均人员经费支出以xx台投资医院最高，国有医院次之。 医生人均工作负荷：
县及县以上医院医生人均每日担负诊疗人次为5.4人次，营利性医院比非营利性医院医生多0.4人次。医院医生人均每日担负的住院床日为1.4床日，营利性医院医生人均担负住院床日比非营利医院少0.4个床日。xx台投资医院、国有和联营医院医生担负的住院床日分别为3.0日、1.4日和1.4日，高于其他类型医院。
☆现状四：非营利性医院医师文化程度普遍高于营利性医院。股份合作、私营、xx台资和中外合资医院的医务人员年龄结构较国有和集体医院年轻。
2002年，全国医疗机构拥有卫技人员404.5万人，其中非营利性医疗机构人员占90.0%。全国县及县以上医院拥有卫技人员239.9万人，乡镇卫生院拥有卫 技人员91.4万人，诊所、医务室拥有卫技人员40.4万人。全国医疗机构有执业医师和执业助理医师171.8万人，其中88.9%工作在非营利性医疗机构。 非营利性医院中，主任及副主任医师占7.9%，主治医师占28.4%，住院医师占38.8%，医士占17.7%。营利性医院副主任以上医师和医士所占比例分别为9.7%和28.9%，高于非营利性医院。从人员年龄构成看，非营利性医院25～44岁占68%，营利性医院35岁以下占56%。股份合作、私营、xx台资和中外合资医院中，60%以上医师年龄在35岁以下，较国有和集体医院年轻。
2、我国医疗市场的发展趋势 我国现在人平医药费为40美元，而美国现在已经达到4000美元。发展空间非常大。根据权威调查预测，我国现在的医药行业每年以1500亿的速度在递增。
☆医院步入市场经济时代 国外医疗服务机构的进入，必将有大量境外资金和人才、设备进入我国医疗市场，独资、股份制、私人医院等医疗保险机构将会增加。北京和睦家医院是美国美中互利工业公司创办的，该公司还将斥资1亿元在上海、广州等几个沿海城市建立5-6家医院。
☆医院管理模式的转变： 医院进入市场经济时代，在管理模式上也要跟市场接轨，管理队伍的落后是最大的落后。传统的医院管理模式是计划经济的产物，显然已不适应。例如，新世纪医院院长由谁来当的问题，就成了经济转型时期的一个新问题，究竟是由医学专家任院长，还是聘请MBA来担任?值得关注。 ☆争夺出色人才的竞争趋向白热化：
亚洲心脏病医院年薪60万聘任朱晓东院士任院长，年薪40万聘任余国英教授主持心脏介入治疗。北京某洋医院年薪20万叫板，向协和医科大学争夺人才。猎头公司应运而生，且生意兴旺。
☆医疗市场由卖方市场转变为买方市场： 医院不得不放下“架子”改变目前医患关系沟通不良局面。病人才是真正的上帝，是医院赖以生存的衣食父母。
☆医院服务将向五星级饭店和航空公司服务靠拢： WHO《2000年世界卫生报告》，对191个成员国的医疗制度绩效进行评估和排名，中国排第144名，为倒数第48位，可见我国医疗服务不太乐观。北京和睦家医院“以人为本”，武汉亚洲心脏病医院的“宾馆式服务”等服务理念对我国国有医院服务形成明显的反差。 ☆就医方式将有所改变： 预约服务将成时尚，医院门前昼夜排队挂号现象不复存在，曾让医院头疼的号贩子将无以为生。全科医学日受重视，全科医师(GP)渐受欢迎。
网络医生、远程医疗、家庭监护等全新医疗模式将彻底改变传统的就医形式，大大缩短了医生与病人之间的距离。 ☆人们关注亚健康，保健将成时尚;
WHO指出：“保健将从延长寿命转向提高生活质量”。医疗市场竞争激烈，优胜劣汰在所难免：国外充裕的资金、先进的医疗服务技术、优惠的服务价格、完善的管理方式对我国原有的国有医院和大型企业医院形成巨大的冲击，也将出现激烈的竞争。由于医改，病人有权选择医院，那些药价虚高、服务态度不好、医患矛盾突出、难看病、病难看的医疗机构不再有市场立足之地。医疗服务将从医院转向社区，从治疗转向预防，从个人转向群体，从躯体转向心理社会。
20世纪85%医生等病人，21世纪85%医师找病人。医疗保险和健康保险的介入将缩短病人平均住院日。保险公司作为医院与病人之外的第三方介入医疗卫生市场，促进了医疗市场的多元化，使长期困挠医疗市场的医患不平等、医疗费用居高不下且收费不透明等问题有望得到根本解决。
第二篇：某风景区项目可行性研究报告
第一章总论
第一节 概述
一、项目基本情况
二、项目的建设背景
三、项目提出的理由和过程
第二节编制依据与范围
一、可行性研究报告编制依据
二、可行性研究的范围
三、研究过程
第三节项目建设意义及SWOT分析
一、项目建设意义
二、SWOT分析
第四节主要经济技术指标
一、项目总投资
二、效益指标
第五节可行性研究结论与建议
第二章景区概况及规划
第一节景区概况
第二节景区规划简介
第三章游客开发预测
第一节风景名胜区性质
第二节游览内容
第三节游客路线分析
第四节游客结构分析
第五节消费档次分析
第六节景区游览路线分析
第四章 游客源市场分析及预测
第一节项目所在地衡南县概况
第二节客源市场现状及供需预测
第三节国内旅游客源市场预测
第四节国外客源市场预测
第五节地区可实现客源具体分析
第六节景点资源品味及游客目的分析
第七节客源市场拓展战略
第五章旅游资源条件评价
第一节资源现状分析
第二节资源品质状况
第三节资源条件
第四节资源开发价值
第六章建设规模和内容
第一节规划建设规模
第二节分期实施方案
第三节建设内容
第七章项目场地建设条件
第一节景区建设条件
第二节道路交通条件
第三节建材供应条件
第四节给水排水条件
第五节电力电讯条件
第六节工程技术条件
第七节社会环境条件
第八章工程技术方案
第一节项目建设要求
第二节工程技术方案
第三节 土建工程方案
第九章总图布置与主要公用辅助工程
第一节总图布置
第二节公用辅助工程
第十章节能措施
第十一章节水措施
第一节节水措施
第二节水耗指标
第十二章自然生态环境保护
第一节环境保护目的及适用标准
第二节环境影响分析及措施
第三节生态环境建设与资源保护 第十三章游客安全保护与消防
第一节该旅游建设项目，主要的安全隐患
第二节主要安全保护措施
第十四章组织机构及人力资源配置
第一节组织机构
第二节人力资源配置 第十五章项目实施进度
第一节阶段划分及建设工期
第二节项目实施进度安排
第三节工程建设实施进度表
第十六章 工程招标
第十七章投资估算与资金筹措
第一节投资估算
第二节资金筹措
第十八章项目财务分析与评价
第一节财务评价依据与测算说明
第二节财务评价的基础数据选取
第三节 经营收入预测
第四节经营成本预测
第五节财务评价报表
第六节财务盈利能力分析 第十九章社会效益评价
第一节项目对社会影响分析
第二节互适性分析
第二十章风险分析
第一节各种风险分析
第二节敏感性分析
第三节风险分析结论 第二十一章综合分析与评价
第一节经济效益分析
第二节社会评价
第三节评价结论
第二十二章结论与建议
第一节结论
第二节建议
第三篇：某风景旅游项目可行性报告
第一章 项目背景及基本情况
一、项目概况
项目名称:四川省某县**文物风景管理处
项目主要内容:
(一)道路工程
(二)卫生环保工程
(三)供水供电工程
(四)消防安全工程
(五)文物保护和景点恢复工程
(六)其它
项目总投资:*****万元人民币
某景名胜区是四川省重点文物保护单位,省级风景名胜区,位于成都平原经济圈内,在川南旅游市场上占据独特的资源优势和区位优势,景区风景秀丽,宗教,文化特色浓厚,自然旅游资源,人文旅游资源以及当地土特产品资源十分丰富.
景名胜区基础设施项目计划投资近5000万元,在注重保护生态环境的前提下,依托景区突出的宗教,文化特色,完善基础设施的建设,挖掘景区潜力,发挥景区优势,提高景区资源开发和保护的总体水平,为景区升级奠定基础,更加突出中某景名胜区山水秀丽,文化品味高,宗教色彩浓的旅游特色,将中某景区建成休闲,度假为主的现代文化旅游区.
二,某县基本情况
某县2002年总人口200998人,工农业总产值达83001万元,其中工业总产值为59791万元,农业总产值为23220万元,国内生产总值为63413万元,实现财政收入1838万元,人平年均工资4516元,农民人均年纯收入1651元,城乡居民储存总额为38537万元.从经济收入来看,某县的城镇居民和农民大都达到了区内旅游的条件,再加上乐山地区城镇人口80万人和**地区230万人口,区域内的旅游市场潜力不可小视.
三,投资方基本情况
本项目投资方为某县**文物风景管理.是县人民政府设立的自收自支事业单位,负责景区的保护,管理,开发和建设.
**文物风景管理处主要经营中某景旅游项目开发和相关旅游项目的开发等.景区依山傍水,环境幽雅,历代名人雅士留下的石刻诗篇,摩岩造像遍布岩壁.景区人文景观,自然景观俱佳,具有极大的发展潜力.
第二章 项目所在环境和问题
一、环境：
随着人类进入新的一个世纪,和平的发展仍然是世界主流,这为我国大力发展经济,提高人民生活水平提供了一个相对稳定的国际环境.我国将在今年加入WTO,全球经济一体化必将形成,既给我国经济建设和发展带来挑战,同时也提供了一次历史性的机遇.随着综合国力进一步增强,人民群众生活水平逐步提高,为开发旅游产业提供了一个良好的政治环境和经济保障.
同时,信息时代的悄然来临,国家的产业政策也作了重大调整,信息技术,生化工程,环境保护,旅游资源开发等领域成为国家优先重点发展的方向.近年来,我国各级政府在旅游开发上出台了诸多优惠政策,极大的鼓励和促进了旅游产业的发展.特别是最近为了加快旅游业的发展,把我国建设成为世界旅游强国,进一步发挥旅游业作为国民经济新的增长点作用,国务院专门下发了《关于进一步加快旅游业发展的通知》(国发[2001]9号),制定了加快旅游业发展的政策措施,并决定"十五"期间,国家每年安排一定数量的财政资金,重点支持中西部地区旅游基础设施建设,积极采取有效措施,解决旅游业发展的重点,难点问题,为旅游发展创造了一个良好的政策环境,必将推动我国旅游业高层次发展和可持续发展.我省也根据本省实际情况,将自己拥有的巨大旅游资源作为重点开发领域,使旅游产业成为四川省新的支柱产业,将四川发展成为旅游强省.
西部大开发的战略决策,其战略目标就是在完善西部基础设施,调整西部产业结构的同时,保护和开发西部重要的自然资源.西部拥有我国最丰富多彩的旅游资源,随着西部大开发的优惠政策的陆续出台,旅游环境的不断完善,为发展旅游产业,提供了千载难逢的历史机遇. 根据世界旅游组织资源显示:旅游业每直接收入1元,相关行业的收入就能增加4.3元;每增加1个直接就业人员,社会就能增加5个就业机会.鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起的巨大推动作用,世界各国和我国各级政府越来越重视和关注旅游业的发展.近年来,随着我国人民生活水平的提高,旅游产业成为了新的"支柱产业",成为国民经济收入的重要组成部分.
**市,某县政府也针对本地区优势,提出资源开发型及可持续发展的战略和旅游兴县的发展思路,将相关基础设施建设和资源开发纳入统一规划,并从政策上创造了良好的发展环境.
二、问题
面对如此良好的发展机遇,管理处上下在倍受鼓舞的同时,也存在深深忧虑,因为景区的基础设施薄弱,落后,产生了一系列的影响.主要表现在:
1,给游客游览,生活带来极大的不便,使得市场促销,营销宣传难以开展,游客量难以提高,直接影响到景区的经济效益,制约了景区自身的发展.
2,景区的人文资源,自然资源优势不能充分展现在国内国际旅游面前,影响了市场知名度的提高,也不能充分发挥它的国国主义教育和丰富人民精神文化生活的社会效益.
3,难以推动当地经济的发展,影响了它所蕴藏着的长远的,巨大的潜能发挥.
4,作为成都与乐山水路的中继点,与省政府开发岷江旅游文化带的规划相适应.
可见,利用西部大开发的"天时",某县丰富的旅游资源的"地利",以及**市,某县政府大力发展旅游产业的"人和",进行中某景区基础设施建设,既促进景区的自身发展,又会合国家的产业政策,符合西部大开发战略,符合省岷江旅游文化带的规划,又促进当地社会,经济,文化的发展,丰富群众文化生活,具有良好的经济效益和社会效益.
一,风景区概况
1,地理位置. 中某景名胜区位于四川**某县城南9公里的瑞峰镇,北距省会成都市120公里,南距乐山市38公里,东邻井研,仁寿,距**30公里.与瑞峰镇隔岷江相望.
2,地质地貌.
中某景区属龙泉山断裂带的西南端,为浅丘阔谷和深丘窄谷的混合地貌,海拔在375—719.7米之间.景区丘陵斜坡多呈台坎状,丘顶浑圆,或呈方山状,土壤肥沃.
3,气候.
中某景区属四川盆地亚热带湿润气候盆地西部区,气候温和,常年平均气温16.9℃,秋季气温下降较快,冬季少有冰雪严寒,春节气温回暖较早,夏季无酷暑,常年各月平均气温振幅为19.7℃.总之,气候是冬无严寒,夏无酷暑,一年365天都在适宜旅游.
区风雨量充沛,日照充足,年均日照1140—1150小时,无霜期长达310—313天.常年以北风为主导风,风力在0—6级之间.
4,环境.
中某景名胜区水资源丰富,有岷江,沙溪河,筒车河和**河河口流经风景区.岷江是流经景区的干流,在某县境内流长约40公里,流经全县11个乡镇,由于岷江自净能力强,经化验符合国家生活饮水源卫生标准.区内还有青峡源和官厅水库两个总库容量3000万立方米的中型水利工程. 风景区现有森林面积6.2万亩,森林覆盖率达38.6%,森林资源较丰富.林木种类达190多种,经济林以桑,柑桔为主,其他有茶,桃,李,杏,梨,油桐等25种.类有慈竹,苦竹,水竹,斑竹,罗汉竹,楠竹等15种,慈竹占90%以上.灌木类有马桑,水渣,刺梨等20余种.花类有兰花,木绣球,晚香玉,姜花等70多种.现有珍稀名贵树种桫椤,银杏,水杉,楠木等.
二,风景区开发现状
某景区在1958年以后遭到了一定的破坏,自80年初起受到县政府的重视,开始封山育林,经16年的努力,现在基本恢复了景区的植被.庙宇得到初步恢复,文物得到较好的保护. 下寺风貌虽已不见唐宋之风,但森严的庙宇风骨依然.中寺恢复了药师殿,藏经楼,在原四大天王殿的基址上修建了碑廊两通. 景区现有建筑面积2200平方米,床位211张(其中套房4套,单人间4间,标准客房14间),可一次性提供300人次进餐,100人娱乐消费,卡拉OK厅能容30—40人,有KTV房2间,大厅1间,还有美容美发,桑拿按摩等设施.
景区现有职工40人,其中正式职工36人,本科生3人,大专生5人,中专生10人.
1995年,景区接待旅游者13万人次,经济收入达72万元;1996年接待14万人次,收入80万元;1997年接待12万人次,收入78万元.人均消费在5.5—6.5元之间.人均消费水平不到10元,在90年代可能创省级风景名胜区之最.同时也说明了在不增加绝对接待人数的前提下,提高每个游客的平均消费值,景区的经营将大有可为.
景区基础设施配套不足,有的游道仍是自然小路,卫生设施空缺落后,供水,供电能力不足,电视收视效果极差,严重制约和影响景区资源的开发和利用.
三,风景区资源评价
一自然旅游资源评价.
中某景区自然景观丰富多彩,层次十分鲜明,前临岷江,后倚慈姥峰,背山面水,山青水秀.岷江河滩广布,芳草萋萋,河岸田畴万亩,葱茏翠绿;山中森林密布,泉水淙淙,奇石异草,曲径通幽.历史上**景色秀美,曾被宋代著名文学家范成大称赞为"西川林泉最佳处".由于其景色美不胜收,历来被骚人墨客誉为"岩壑胜景,不减峨山",将**与峨眉等同看待.在当时的交通条件下,游人在选择旅游地的时候,大都是"先游**,再游峨眉".**优美的自然景观与它深厚的历史文化遗迹融为一体,显示了无穷的魅力.
按照**的地质地貌特点和向游客展示出来的景观层次,我们四个层次来评价自然旅游资源,以便更充分地显示和挖掘**的旅游资源特色.
二,人文旅游资源评价:
**历史悠久,历史文化积淀深厚,自唐代起就成为川南佛教的大道场,(略)
三,旅游商品资源评价:
旅游商品是旅游资源的一个组成部分,是出售给旅游者的地方土特产和工艺纪念品等商品,是旅游地创汇的特有资源.
1,竹编工艺
(略)
2,捻条画
(略)
第四章 市场调研分析
一,景区市场定位
中某景区是融合优美的自然风光,深厚的历史文化,名闻遐迩的宗教名胜为一体的观光,度假,宗教,会议旅游的综合型的省级重点风景名胜区.根据旅游资源的特色,品级和对客源市场的吸引向性,以及与周边旅游产品的竞争态势,在兼顾其他旅游行为方式时充分挖掘中某景名胜区深厚的历史文化内涵,展现出它优美的自然风光,利用它山清水秀,岷江水域宽广,两岸生态环境优雅的特点发展度假休闲旅游,突出风景区的自然美,环境美,历史文化美,完善基础设施建设,使中某景名胜区真正成为既能发扬传统文化,又具有现代旅游功能的新型的度假型,观光型等综合型的旅游胜地.
二,景区的市场分析: 三个级别.
第一级客源市场:成都市,乐山市,**地区和到峨**—乐山大佛,三苏祠旅游的部分游客.
第二级客源市场:重庆市,自贡,宜宾,泸州,西昌,内江,德阳,绵阳等地区.
第三级客源市场:部分省外,国外的游客.
旅游者行为规律分析:
在为中某景区作总体规划的过程中,专门对成都市的旅游市场和景区的游客进行了抽样调查,了解旅游者的行为规律.按照旅游者的出行规律和中某景区所处的区位条件,成都市是中某景区的主要客源市场,我们对成都市的旅游市场进行了抽样调查,通过分析可得出以下结论:
1,出旅游规律
(1)成都市旅游者(限于受调查者本人)每年外出旅游的次数:一次的占40.68%,二次的占24.32%,三次以上的占21.40%.说明每年外出旅游一次的人占多数,对旅游目的地只有一次选择,因此,旅游地的综合形象和特色在旅游者的行为抉择中起决定性作用.
(2)每年带上一家人外出旅游的次数(包括城郊旅游):一次的占32.84,二次的占29.87%,三次以上的占34.75%.说明家庭的度假旅游市场兴起.
(2)每年带上一家人外出旅游的次数(包括城郊旅游);一次的占32.84%,二次的占29.87%,三次以上的占34.75%.说明家庭的度假旅游市场兴起.
(3)旅游者在省内旅游的出行半径:城郊农家乐占23.09%,80公里以内占36.02%,160公里以内占33.05%,160公里以外占16.31%.游客主要集中在160公里的出游半径以内,高速公路或高等级公路在2小时以内可以到达目的地.160公里以外,基础设施条件不好的,游客很少愿意去.
(4)旅游时间:旅游者到省内景区旅游,如何安排时间,当天返回占18.86%,住一天的占41.95%,住二天的占26.66%,住三天以上的占8.47%.在不限制出游半径的情况下,大多数旅游者要选择住1—2天,住一天的最多.如果景区在160公里以内,乘车在2小时之内能够到达,景区各方面设施条件都好,则34.32%的游客选择当天返回,47.03%的游客会选择住一天,14.19%的游客选择住二天,4.24%的游客选择住三天以上.尽管选择当天返回的游客比例较大,但选择住一天的游客也近50%,如果景区留得住人,游客还愿意逗留更多的时间.所以景区的经营思路是要有配套完善的综合设施和服务,让更多的游客住下来,并且住二天以上.这样旅游市场的产出值会大大增加.
2,对目的地的需求
(1)旅游者最喜欢的旅游占的类型:历史遗迹占21.61%,宗教文化占36.14%,民族风情占13.73%,名川大川占28.79%,度假娱乐占31.78%.游客对历史遗迹,宗教文化,自然风光的喜爱超过了50%,喜欢度假娱乐的占旅游者的三分之一强,这进一步说明成都的度假旅游市场正在兴起.
(2)游客最喜欢的旅游方式:登山的占30.72%,划船的占11.02%,休闲娱乐占68.22%(其中有22.46%的人喜欢在景区打麻将),文化探寻占18.86%.这说明成都游客特别喜欢休闲的旅游方式.
(3)游客对风景区比较明显的感受:感到物价太贵的占63.98%,服务质量太差的占56.78%,设施太差的占54.66%.游客对风景区的不满普遍集中在这三个问题上,为景区的管理和基础设施改善提出了要求.
3,成都市场对中某景区的认知
在游客从来没有听说过的风景区的选项中,67.58%的成都人选择**;在听说过但不太了解的风景区中**占58.26%,而剑门关占47.88%,蒙山占44.49%;在从来没去过的风景区中**高达81.57%,长江三峡占57.84%,蒙山占55.93%.如此看来,中某景区宣传促销的任务很重,同时也说明市场潜力很大.成都市区人口有320多万,郊区人口有980万,这1300万人口是中某景区最大的客源市场.因为他们的消费层次高,人均收入较高.**的区位条件和旅游的其他因素大都符合成都市场的需求.
中某景区旅游者的行为规律:
1,游客的构成
略
2,旅游规律
(1)游客的游览时间分配:游览2—4小时占23.6%,4—6个小时的占21.3%,6—8个小时的占29.2%,住宿的占25.9%.游客游览时间大多在6小时左右.
(2)游客到**后准备住下来的时间调查:住一天的游客占43.9%,计划住二天的游客占32.8%,住三天的游客占1.9%,三天以上的游客占2.6%.说明游客仍然有在**住下来的计划,而且准备住1—2天的游客占了76%,但确实住下来的游客还不以26%,需求方的需求大,造成这一结果只能说明供应方存在一定问题景区缺乏让游客住下来的吸引力,娱乐活动单一,供水供电困难,电视收视效果很差等,给游客带来很大的不便,这是景区的致命弱点.
3,景区管理及游客的感知
游客认为,**景区最突出的问题主要集中在三个方面:服务,管理,开发保护,基础设施.对包括无导游,门票价高,卫生差,服务意识薄弱等服务管理有意见的游客占25.6%,对环境保护不够,游玩项目太少等开发保护有意见的占31.1%,对厕所,道路等基础配套设施有意见的占37.8%,另有5.5%的游客认为景区的宣传力度不够.这些看法与我们课题组的看法在许多方面不谋而合.
游客对景区的直观印象的评价,可以反映游客的感知度,具有一定的参考价值.在调查中,我们让游客根据自己的旅游经历给中某景区打印象分,给30—50分,认为比较差的占15%;给50—70分,认为中等的占62%;给70—90分,认为良好的占23%.总的认为是中等偏上,资源价值较高,与我们的旅游资源评价的结论基本一致.
根据调查,景区的回头客所占的比例较大.在203份有效问卷中,第一次来景区的游客占54.2%,二次以上的回头客占45.8%,其中来自成都市的回头客占35.5%,乐山和**回头客占64.5%.这个回头客的数字在其它景区很难达到.
第五章 项目建设内容,投资估算与资金筹措
项目预计投资*****万元,完成景区道路,卫生环保,供水供电,消防安全,文物保护和景点恢复等6项工程,共15个子项目.通过这些项目建设,增强供水供电能力,完善步道,卫生环保设施及防火安全等景区基础设施,增强旅游景点,加强文物保护,拓展景区的整体功能.
一,建设内容
(一)道路工程
包括新建两条步道和参原有步道增设防护栏.
1,新建一号步道
略
2,新建二号步道.
略
3,维护原有步道.
略.
(二)卫生环保工程
包括新建厕所,沼气池,增添垃圾筒和建垃圾处理站.
4,新建厕所,沼气池.(内容略)
5,增添垃圾筒和建垃圾处理站.(内容略)
(三)供水供电工程.
包括修建自来水厂,增加供电设施.
6,供水系统.
7,供电系统.
(四)消防安全工程.
包括消火栓,防火水幕和灭火器装置.
8,消防设施.
(五)文物保护和景点恢复工程.
.9,佛像修复与维护.
10,唤鱼池.
11,东坡读书楼.
13,"苦竹亭","听泉亭".
14,文物展馆.
在某县,由于没有一座文物展馆,使县内和中某景区的许多重要文物无法和游人见面,这不能不说是一个遗憾.因此,建展馆具有很大的社会意义.
文物展馆为二层仿古建筑,面积1000 M2,陈列本地文物.
(六)其他工程.(如停车场)
二,投资估算
(一)道路:计划投资2177.86万元
1,一号步道:下寺—上寺,投资估算820.485万元.
1)石板路.
石板制作安装:
3000M×1.5M×0.25M=1125. M3
1125 M3×150.00元/ M3=16.875万元
石板人工搬运:搬运距离:2000M
1125 M3×(2000M÷20M)×20元/ M3=225万元
人工挖土:挖土厚度0.3M
3000M×1.5M×0.3M=1350 M3
1350×15元/ M3=2.025万元
2)石梯路
石梯制作安装:
1000M×1.5M×0.35M=525 M3
525M3×200元/ M3=10.5万元
条石人工搬运:
525 M3×(2000M÷20M)×20元/ M3=1.05万元
人工挖土:
1000M×1.5M×0.3M=450M3
450M3×15元/ M3=0.675万元
钢管护栏:
1000M×1M×120元/ M3=12万元
3)条石保坎
条石制作安装:
4000M×0.35M×1.5M=2100 M3
2100M3×105元/ M3=22.05万元
条石人工搬运:
2100 M3×(2000M÷20M)×20元/ M3=42万元
人工挖土:
4000M×0.75M×1.2M=3600M3
3600M3×15元/ M3=5.4万元
回填夯实:
4000M×0.2M×1.2M=960M3
960M3×10元/ M3=0.96万元
2,二号步道:投资估算1257.375万元
1)石板路
石板路制作安装:19.7万元
石板人工搬运:328.13万元
人工挖土:2.36万元
2)石梯路
石梯制作安装:15.75万元
条石人工搬运:19.69万元
人工挖土:1万元
钢管护栏:18万元
3)条石保坎
条石制作安装:27.56万元
条石人工搬运:656.25万元
人工挖土:6.75
回填夯实:1.2元
3,原有步道维护:增设防护栏估算100万元
(二)卫生环保:投资估算258万元
4,厕所:
100M2×2800元/ M2×8=204万元
沼气池:
20座×15000万元/座=30万元
4,垃圾筒和垃圾处理站
200个×100元/个+20000元=4万元
(三)供水供电系统:投资估算1062万元
5,自来水厂:投资估算659万元
厂房,配电房等工作用房:
2000M2×1000元/ M2=200万元
自来水净化池:
1000M2×1500元/ M2=150万元
水塔:50万元
深水井:35万元
供水系统:
抽水设备及自来水处理设备:150万元
供水管:
DN110 1000M×75元/M=7.5万元
DN50 1000M×40元/M=40万元
DN25 15000M×15元/M=22.5万元
零件:4万元
6,供电系统:投资估算数03万元
1万伏变压器1台:5万元
供电线路:299万元
18M电杆:300×2500元/根=75万元
12M电杆:200根×1200元/根=24万元
(四)消防安全工程:55万元
7,消防设施:
消火栓:100套×2500元/套=25万元
防火水幕:10处×1500元/处=15万元
灭火器:1000个×150元/个=15万元
(五)文物保护和景点恢复工程:投资估算1330万元
8,佛像修复与维护:300万元
9,唤鱼池:50万元
10,东坡读书楼:3000M2×2000元/ M2=600万元
11,"苦竹亭","听泉亭"
50M2×3000元/ M2=30万元
12,文物展馆:
造价:1000M2×1500元/ M2=150万元
文物:200万元
(六)其他工程:投资估算68万元
13,卫星收视系统:10套×20000元/套=20万元
14,停车场:投资估算48万元
人工挖土及凿石:
2000M2×2.5M=5000M3
5000 M3×50元/ M3=25万元
人工 地坪:
2000M2×0.3M=600M3
600 M3×300元/ M3=18万元
人工搬运材料:
1000 M3×50元/ M3=5万元
以上投资估算列表如下:(略)
三,资金筹措
本项目总投资4950.86万元,其中:
自筹资金:2550.86万元
申请国债贷款:2400万元
投资方可通过银行信贷方式解决后继资金缺口的问题,该方案对于中某景区而言是可行的,这主要基于以下几点:
1,管理处具有较好的还贷信誉,与各大银行间关系融洽.
2,管理处身实力雄厚,资产质量较高,资产负债率极低.
3,项目符合国家产业发展方向,必将得到各级政府及银行机构的大力支持.
4,整个项目较高的盈利能力及稳定的现金流量将得到各大银行的青睐.
第六章 景区的环境保护规划
环境保护规划是为了保障景区的可持续发展,维护风景名胜区的生态平衡和自然人文历史景观,在景区的外围保护带内,要避免工业污染.**河污染的治理,有赖于地方政府实施环境保护行动.岷江流域的水污染问题,有赖于上游和中游的整体环保行动.在二级保护区内,在岷江两岸,一定要保护好完好生态系统,扩大绿化面积,并对有些山丘进行重点绿化.
(一)分级保护
实行分级保护制度,有利于景区的环境保护分清主次,不同的级别采取相应的保护措施.
1,特级保护.
范围:从下寺到翠薇顶,从翠薇顶到德云寺,再到慈姥溪的大约2平方公里的范围内是特级保护区.
保护重点:景区内的文物,寺庙,树林.
措施:
(1)编号建立档案.
(2)设置制作精美,语言优美的有关环境保护的标碑,路牌.
(3)设置必要的保护场地和转栏.
(4)石质雕刻文物的内部渗水和风化现象严重,要设法寻找科学方法进行保护.
(5)严禁采石和采集植物,生物标本.
2,一级保护
范围:北起虎渡溪,南到慈姥溪,西到岷江西岸,东落茄庵至慈姥溪一线,大约4平方公里.
保护内容:注重对岷两岸生态环境的保护和两条河流的综合治理.**河口的采砂石场应立即停止,恢复原貌.景区内的生活污染和生活垃圾,废水等处理方式要得当,手段要先进.
3,二级保护
范围:北起某县的东门大桥,东从虎渡溪至小**,再沿苦竹湾到慈姥溪渡口,西到瑞锋镇南2公里的汉岩墓至东门大桥.
保护措施:
(1)一律禁止打鸟,毁林砍树.
(2)禁止在区内建有污染的工厂,关停造纸厂等有污染的工厂.
(3)区区建筑和城镇规划要符合旅游地的建筑风格的要求,严禁田园风光城市化.
4,三级保护
范围:北起表峡湖经罗塆乡沿三堂寺至某的公路,东接天池乡经小**到乐山的剑峰乡,西经某县城南沿青乐公路向南,南沿岷江两岸的山脊分水岭,面积约110平方公里.
措施:景区的外围保护带是景区保护的外围屏障,关系到中某景区的环境质量,也是**景区旅游业可持续发展的保障.在本区内实施长久的造林绿化工程是十分必要的,防火护林工作与严禁树木砍伐工作都显得同等重要.
(二)护林防火
1,建立健全护林防火制度
景区设立专门的护林防火管理机构,设专职的护林防火队伍5人,火灾危险期有兼职的防火队员若干人,责任落实到人,平常要进行定期的护林防火安全训练,景区还要与周围及景区内的住户,生产队签定防火公约.对防火重点区和在防火的重点季节要建立巡逻制度.
2,加强护林防火的宣传教育
在游人中心和野营区要加强护林防火的宣传与管理,路旁设置护林防火宣传的路牌,对景区周围和区内的住户进行定期的宣传.
3,配置好防火设施
在建筑物集中地,在上,中,下三寺和各种度假休闲地,以及区内民居点,配置防火器材和设施.
(三)退耕还林
景区内的耕地,近期全部退耕还林,分期分批有计划地进行,有步骤地实现造林绿化.根据停耕计划和景区经营规模逐步扩大,逐步解决停耕农民的就业,生活出路,经济收入等问题.在岷江岸边的二级阶地上,保持现有民居,不停耕也不拆迁,除了规划的修建度假别墅和山庄的土地外,耕地不再占用.
岷江岸边,公路两旁实行重点绿化.
(四)综合治理
对景区的景观造成视角污染的建筑物和设施,对景区的环境造成污染和破坏的因素,根据可持续发展原则,进行综合治理.
1,拆除黄老三旅馆和附近几家居民屋.改造望江旅馆.拆除三堂寺沟口阶地上乱搭建的餐饮点建筑物,中寺大雄宝殿旁的民居属于拆除或改造的项目.拆除上寺的餐饮点.
2,拆除玉泉岩的餐饮点建筑物,中寺大雄宝殿的民居属于拆除或改造的项目.拆除上寺的餐饮点.
3,关闭**河口的采砂石场,恢复原貌.
4,综合治理风景区的附近地区,特别是**河与岷江的工业污染.**河临河的西龙纸业有限公司排出大量黄绿色浆水和白色泡沫,对黑液的处理不力;位于鲜滩河的仲辉纸厂和其他造纸厂如吉鸿造纸厂等都应进行综合治理,保证2000年前排污达标.
(五)旅游污染的治理
1,游客的生活污染,采用修建厕所,沼气池进行处理.
2,生活废水处理
餐厅,客房生活废水,建立沼气池进行处理.
3,旅游垃圾处理
设置垃圾筒,修建垃圾处理站.
4,旅游粉尘处理
景区游客步游,交能,餐厨燃料,供热,供水生产的粉尘.按环保部门的要求处理.
第七章 项目的实施与管理
一,项目的实施计划:
本项目是一个综合的大型工程,其景区设施规模大,项目多,实施计划为:
(1)设立项目组:
项目组对项目建设的全过程,包括项目的准备,勘察设计,设施选购,招标投标,建筑安装施工,竣工验收等各个阶段进行监督,管理,协调.
项目组在项目实施中重点抓4个方面:
1,质量:严格按四川省,成都市有关仿古建筑工程质量标准和承包合同实施.
2,成本;重点把好材料关,坚持质优价廉,就地取材,综合利用,节约等的原则.
3,工期:定期检查,监督承包商的周,月工期进度表,保证按时竣工.
4,安全:加强安全防范,安全管理,进行安全巡视安排,尽量减少对游人的影响.
(2)项目实施的组织方法:
实行分项分标,各个项目同时施工.
(3)项目的建设时间安排
项目的准备:3个月内完成
勘察设计:1个月内完成
招标,投标:1个月内完成
建筑安排施工:12个月内完成
竣工验收:1个月内完成
二,项目管理
(1)做好监督保证措施:
明确业主,监督方,施工方的责,权,利,业务主要控制项目建设的进度,设备,物资的供应和整体协调,施工承包商按合同规定实施并保证实现合同确定的质量,时间,监理对项目速度在时间,空间,资源利用上进行充分协调和严格管理.
(2)进行防范措施:
对项目实施过程中的许多不确定因素,要进行全面预测,发现隐患,防微杜渐,把损失控制在最小程度内.
(3)评估措施:
项目建设的每一阶段,都应当一定的评估手段以及信息反馈,从而总结经验,发现问题,及时更正.
第八章 项目投资效益测算分析
参照市场调查报告和投资计划等资料,经认真调研和测算,我们编制了本项目投资完毕后第一的盈利预测,编制盈利预测所依据的会计政策在各重要方面与本处实际采用的会计政策一致.
一,基本假设
(1)国家现行的方针政策无重大改变.
(2)国家现行的利率,汇率等无重大改变.
(3)本处所在地区的社会经济环境无重大改变.
(4)本处目前执行的税赋,税率政策不变.
(5)无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响.
二,基本根据
市场调查定位
1,游客量统计有(略)
2,通过市场调查测算入住率:
打算住一天的游客占43.9%
打算住二天的游客占32.8%
打算住三天的游客占1.9%
打算住三天以上的游客占2.6%
旅游入住率为:43.9%+32.8%+32.8%×32.8%=88%
实际入住率为:26%
3,市场调查及测算表如表:
消费水平
项 目
0—200元/天
200—400元/天
400—600元/天
600元以上/天
回收有效问卷所占比例=(5+80+26+15)÷(5/1.7%+80/27%+26/8.8%+15/5.1%)÷4=42.6%
吃住者所占比例:
(69%×1.7%+77%×27%+71%×8.8%+70%×5.1%)×1/42.6%=75%
娱乐者所占比例:
(12%×1.7%+27%×17%+8.8%×20%+5.1%×16%)×1/42.6%=17.3%
购物者所占比例:
(10%×1.7%+6%×27%+8%×8.8%+12%×5.1%)×1/42.6%=7.3%
每人日消费总额在200元以内的旅客所占比例为:
1.7%×1/42.6%=4%
每人日消费总额在200—400元的旅客以内所占比例为:
27%×1/42.6%=63%
每人日消费总额在400—600元的旅客所占比例为:
8.8%×1/42.6%=20%
每人日消费总额在600元以上的旅客所占比例为:
5.1%×1/42.6%=12% 4,关于住宿计费标准及其数量金额的确定
5,投资完结后日游客量测算表(单位:人)
三,关于中某景区投资项目效益的测算
通过以上旅游基础设施的建设和历史文化遗产的维护,恢复,宗教文化的开放,中某景区必将以更大的面积,完备的配套设施,浓厚悠久的历史人文景观,丰富奇特的自然景观重现的历史的辉煌.再加景区广告宣传,更能有效提高海内外知名度及吸引大量的游客和信徒,也必将取得社会效益和经济效益双丰收.
(一)社会效益.
加大对中某景区的投资及宣传后,将使岷江航道上的成都→黄龙溪→三苏祠→**寺→平羌三峡→乐山大佛→峨嵋山联为一体,成为一条庞大的旅游环线,促进旅游业横向联合,旅游资源优势互补.必将使**旅游特色更加呈现,丰富和优化了爱国主义教育基地.增加的大量客源,带动了旅客在**寺的住宿,餐饮,娱乐等消费的增长,也必将会创造大量的就业机会,增加社会福利.随着经济效益的提高,上缴财政的税费也大幅度增长,周边地区相关产业也会随之起步与发展,特别是某竹编之乡,各种水果之乡等上仍地方特色的旅游手工艺品,特色农副产品销量会更加提高.根据旅游之特色,海内外客源的不断增加,必将把某,四川地方资源发挥并推向市场,有利于招商引资,西部大开发.
(二)经济效益.
经过景区的改造,不仅门票收入会大幅度上升,而且会带动住宿,餐饮,商品销售,娱乐等主营业务收入的增长,预计主营业务收入情况及其成本费用测算如下:
1,门票收入.
中某景区加大投资后,日平均游客量可达800人以上,我处将门票提升到20元/人,每年门票收入800×20×365=584(万元).
营业费用:
工资及福利:5万元
门票印刷费:4.38万元
折旧费:165万元
广告费:40万元
维护费:5万元
其他:0.2万元
合计:219.6万元
2,住宿收入.
通过实际市场调查,愿在某**旅游开发区住宿的游客,达所调查总数的88%以上.但在某旅游区实际留宿的游客仅为游客总量的10%.投资完毕后,第一年留宿游客可达总量的20%以上.本处现有床位不能满足需要,但周围农家乐可暂缓这种矛盾.第二期投资将修建三星级宾馆,以现有条件,预计可住宿收入情况如下:
淡旺季客房入住率平均95%,年收入
普通间:62×95%×50×365≈107.5(万元)
标准间: 60×95%×100×365≈208.1(万元)
套房: 28×95%×80×365≈77.7(万元)
合计:393.3万元
营业费用:
工资及福利:10万元
物料消耗:20.1万元
水电费:24.5万元
邮电,通讯费:2.1万元
燃料费:25万元
洗涤费:2.7万元
维修费:6.5万元
折旧费:25万元
低值易耗品:46万元
合计:161.9万元
3,餐饮
预计有40%的游客在该餐厅就餐.就餐消费全天以60元/人天计算,预计餐厅的毛利率为40%.
营业收入:800×40%×60×365=700.8(万元)
毛利:700.8×40%=280.3(万元)
营业成本:700.8-280.3=420.5(万元)
营业费用:
工资及福利:9.12万元
物料消耗:38.7万元
水电费:2万元
燃料费:38万元
邮电,通讯费:0.8万元
洗涤费:6万元
运杂费:2万元
折旧费:0.5万元
低值易耗品:67万元
合计:167.1万元
4,茶园收入.
通过市场分析,有10%的游客将在茶园消费,每人消费20元,毛利在80%以上.
营业收入:800×10%×20×365=58.4(万元)
毛利:58.4×80%=46.7(万元)
营业成本:58.4-46.7=11.7(万元)
营业费用:
工资及福利:1.6万元
物料消耗:0.1万元
水电费:0.5万元
燃料费:0.6万元
折旧费:1.2万元
低值易耗品:0.3万元
合计:4.3万元
5,夜总会收入.
一次能容纳100人的夜总会,投资完毕后,预计能发挥其20%以上的效能.每人平均消费80元/次.
营业收入:100×20%×80×365=58.4(万元)
营业费用:
工资及福利:4万元
水电费:5万元
物料消耗:15万元
燃料费:38万元
低值易耗品:2万元
邮电,通讯费:1.5万元
维修费:1万元
折旧费:2.5万元
合计:31万元
6,桑拿,美容保健收入.
预计有5%的游客需作桑拿,美容保健,其费用以60元/人次收取.
营业收入:800×5%×60×365=87.6(万元)
营业费用:
工资及福利:12万元
水电费:3.5万元
燃料费:3万元
物料消耗:4万元
邮电,通讯费:1.06万元
维修费:3万元
折旧费:1.5万元
保险费:5万元
低值易耗品:2万元
合计:35万元
7,停车场停车,洗车服务收入.
预计每8名旅客有1辆专车停留.有40%的车需洗车服务.停车费每辆以10元/次天,洗车服务以10元/次收取,其费用率为20%.
营业收入:(800×365/8×10)+(800×365/8×40%×10)=51.1(万元)
毛利:700.8×40%=280.3(万元)
营业成本:700.8-280.3=420.5(万元)
营业费用:
工资及福利:5万元
水电费:3万元
物料消耗:2万元
低值易耗品:0.2万元
合计:10.2万元
8,商品销售收入.
根据统计调查数据显示,预计观光旅游者到景区需购物者在50%以上,平均每日消费20元.
营业收入:800×50%×20×365=292(万元)
毛利率30%.毛利:292×30%=87.6(万元)
营业成本:292-87.6=204.4(万元)
营业费用:
工资及福利:2万元
水电费:0.2万元
运杂费:2万元
折旧费:0.25万元
损失:3万元
合计:7.45万元
9,管理费用项目.
差旅费:1.2万元
邮电,通讯费:2.5万元
业务招待费:4万元
办公费:2.3万元
无形资产摊销:85.6万元
折旧费:4万元
工资及福利费:29.8万元
劳动及保险费:6万元
坏帐损失:0.5万元
其他经费:3万元
合计:138.96万元
某景区投资项目综合效益分析表(单位:万元)
项 目
类 别 金 额
主营业务收入
主营业务成本
主营业务税金及附加
主营业务利润
营业费用
管理费用
财务费用(年利6%
营业
利润
所得税33%
税后利润
净现金流量
累计净现金流量
第一年
门票收入
584
35
549
219.6
住宿收入
393.3
23.6
369.7
161.9
餐饮收入
700.8
420.5
42
238.3
167.1
茶园收入
58.4
11.7
3.5
43.2
4.3
夜总会收入
58.4
3.5
54.9
31
桑拿,美容保健
87.6
5.3
82.3
35
停车场收入
51.1
3.1
48
10.2
商品销售收入
292
204.4
14.6
73
7.5
合计
2225.6
636.6
130.6
1458.4
636.6
138.9
144
538.9
177.8
361.1
649.2
649.2
第二年
客量增长20%
2670.7
763.9
160.2
1746.6
763.9
166.7
152.6
663.4
218.9
444.5
732.6
1381.8
第三年
客量增长20%
3204.8
916.7
192.3
2095.8
916.7
200
161.8
817.3
169.7
547.6
835.7
2217.5
第四年
客量增长10%,费用5%
3525.3
1008.4
211.5
2305.4
962.5
210
171.5
961.4
317.3
644.1
932.2
3149.7
第五年
客量增长10%,费用基本不变
3877.8
1109.2
232.7
2535.9
962.5
210
181.8
1181.6
389.9
791.7
1079.8
4229.5
第六年
客量增长5%,费用降5%
4071.7
1164.7
244.3
2662.7
914.4
199.5
192.7
1356.1
447.5
908.6
1196.7
5426.2
说明:
①折旧摊费用采用直线法,年限以其规定的使用年限为.②未指明的情况下营业费用,管理费用均为变动成本.
③低值易耗品采取一次性摊销.
④第一年效益指标具体测算见投资目效益测算分析部分.
⑤景点修缮费用作为长期待摊费用处理,并在门票收入列支.
⑥以上价格均以投资后的增量测算.
10,投资效果总结:
①原始投资年均投资报酬率:
(361.1+444.5+547.6+644.1+791.7+908.6)+6+4950.8≈12.45%
②第四年累计净现金流量3149.7万元,如果贷款2400.00万元,本年即归还贷款本息.
③投资回收期5+[(4950.84-4229.5)÷5426.2]=5.13年
第九章 结 论
本项目总投资4950.86万元,投资回收期5.13年,投资报酬率12.45%,具有良好的经济效益.
同时,通过项目建设,能够产生良好的社会效益:
1,带动当地建筑,原材料等相关产业的发展,从而促进当地国民经济的全面增长.
2,吸收当地的劳动力,增加就业机会,增加人民收入.
3,项目建成以后,随着旅游人数的增加,旅游消费将成为当地创收的一个稳定持久的来源.
4,随着景区在国内国际知名度的提高,必将吸引众多投资者前来考察,兴办企业,成为当地招商引资的一张"名片".
5,随着景区旅游热的兴起,必将带动和提升当地土地价格,提高土地资源利用率.
6,为广大游客营造一个新兴的风景名胜区,满足精神文明需要.
不仅如此,进行本项目建设,还具有:
1,符合国家的产业政策.旅游资源与信息技术,生化工程等领域一起,被国家作为优先重点发展的方面,并出台了诸多优惠政策,必将极大地鼓励和促进旅游产业的发展.
第四篇：某城市综合体项目可行性研究报告
第一章 宏观经济分析4 -
1.1.1 江夏区区位概况4 -
1.1.3 GDP发展概况6 -
1.1.5 江夏区在武汉市的经济地位8 -
1.2.1 江夏区房地产投资发展状况8 -
1.2.3 江夏区房地产行业发展前景分析9 -
2.1 项目基本情况9 -
2.1.2地理位置10 -
2.2 项目周边10 -
2.2.2 环境11 -
2.2.4 商业及其它配套12 -
2.3.1优势——Strength13 -
2.3.3机会——Opportunity13 -
第三章 市场调查分析13 -
3.1.1 参考楼盘的选取15 -
3.1.3.现阶段可能的销售价格28 -
3.1.5项目预期销售价格28 -
3.2 江夏区商业调查与分析29 -
3.2.2江夏区商业布局34 -
3.2.4 本项目商业入市价格36 -
4.1社会效益36 -
4.1.2提供更多就业岗位37 -
4.2经济效益38 -
4.2.2 开发商经济收益(详细分析见第七章)38 -
4.3.1 片区现状39 -
4.3.3 提升城市环境质量和居住质量40 -
5.1总体发展战略40 -
5.1.2 本项目着力打造成为新城市综合体41 -
5.2 产品规划及开发建议42 -
5.2.2 用地规划建议44 -
5.2.4 商业街规划建议46 -
5.2.6项目开发建议——总体规划、分期建设、滚动开发48 -
第七章 项目收入与投资估算49 -
7.2 项目收入与投资估算49 -
7.2.2 投资成本估算53 -
第八章 项目经济效益评价54 -
8.1.1项目利润54 -
8.1.3 项目利润率56 -
8.2 项目敏感性分析56 -
8.2.2拆迁成本分析影响57 -
8.2.4商业面积敏感度分析57 -
8.3.1政策风险57 -
8.3.3项目风险59 -
8.4 项目风险规避 - 59 -
附录：拆迁实施方案 61
1拆迁相关政策解读 61
1.1 物权法条件下的房屋拆迁 61
1.2 武汉市城市房屋拆迁管理办法 63
1.3 武汉市城市房屋拆迁评估管理暂行规定 64
1.4法律条件下房屋拆迁中的博弈根源 65 2拆迁难点分析 66
3 解决方案 69
3.1 拆迁程序分析 69
3.2 拆迁案例分析 73
3.3 本项目拆迁公司起用模式分析 77
3.4 拆迁安置方式分析 78
3.5 补偿方式分析 80
第五篇：南京某房地产项目可行性报告
项目投资制胜第一法宝
一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。-般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：
a、这项目是可行的还是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算
第3操作环节：房地产可行性研究战略分析
分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响
房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展?如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。
分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响
一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。
分析角度三：街区环境对房地产营销的影响
古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵?原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。
从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。
投资商自身条件考察
1、考察你的经验
隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢?那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。
2、考察你的投资方式
由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融资能力
每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。
第四操作环节 设计成功的可行性研究流程
步骤A人员安排组合
项目内容 人数 负责项目 费用 时间
注册房地产估价师
造价工程师
市场调查和分析人员
经济分析专家
制作人员
社会学，环境等专家
步骤B：市场分析
a、宏观因素分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。
b、区域性因素分析
一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅