关于建筑业及房地产业营业税改增值税实施衔接相关问题的研讨

1 引言

现代社会, 不论是什么性质的单位和个人, 只要发生了应税行为都必须依法缴纳增值税。增值税将成为所有行业唯一缴纳的税种, 既有利于管理又符合实际现状。增值税的推广和使用, 将解决以前纳税人混乱不清的现状, 明确规定了纳税人的范围, 即以谁的名义去经营和管理的, 谁就要承担法律的责任。

2 建筑业及房地产业“营改增”实施衔接问题

2.1 建筑业“营改增”实施衔接问题

建筑业实施“营改增”需要注意的事项很多, 第一就是材料采购问题。在此期间, 如果是在实施“营改增”实施“营改增”之后, 才拿到之前的发票, 那么支付给供应商的款项后收到的这个增值税发票是不可以抵扣的。第二, 建筑业购买的办公用品或大型设备等固定资产同那在“营改增”后付款并收到供货商开具的增值税票也不能抵扣。除了这些支出外, 建筑企业的另一项重大支出为劳务人工费, 约占到总造价的20%~30%, 也可能无法获得发票进行进项抵扣。所有的这些后果都是建筑业的难题。只有做好衔接才能更好地完成“营改增”的任务, 降低损失。

2.2 房地产业“营改增”实施衔接问题

房地产业和建筑业都都要积极主动的配合“营改增”的政策。房地产所涉及的一切事项均是不同的, 不同的地址、不同的设计和不同的建筑, 这些不同也标志着房地产的成本各不相同。其中就会出现各种发票报销比率也会大不相同, 有些发票是不是能够完全抵扣, 抵扣的程度也各不相同。除了税务处理方式不确定外, 整个房地产行业还可能面临其他诸多问题, 例如:

(1) 材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣有太少。房地产业所采用的原材料多种多样, 单单砂石料就有很多品种, 统计起来非常繁杂。而且, 一般砂石料的供应商多为个体经营者, 开具的发票也各不相同。再有, 一些采购商为了个人利益, 从个人或不正规的地方购买廉价的原材料, 他们根本就没有什么发票, 这些最后也只能是从房地产业的成本中扣除。也就是说, “营改增”之前所取得的发票有些在现在实施“营改增”后是没有办法互相抵扣的。对于这一点没有相关的政策出台, 所以在以后的材料采购或支付劳务费等的时候, 一定要获取正规的增值税发票。建筑业和房地产业只有严格按照法律法规, 顺应“营改增”的潮流, 才能减少衔接过程中的损失。

(2) 已开工、已开盘等的存量资产项目, 可能受“营改增”影响巨大。国家实行“营改增”是在2016年5月份开始的, 而有些房地产业在这一时期恰恰处于建造或预售阶段。这个时候实行“营改增”政策, 就会使原来只需缴纳5%的营业税变成现在的缴纳11%的增值税。房地产业本身就是一项耗资巨大的工程, 投入的成本过大, “营改增”后却无法再行取得进项税票抵扣。这样房地产业的利润就会少得很, 赋税增加必然导致利润减少。有的开发商已经按照之前制定的方案和计划再出售房子了, 这种情况下, 想把之前的方案在进行修改是不可能的了。过大的成本收不回来, 而增加的税负很难转嫁给消费者。

(3) 房地产业周期太长。房地产业是固定资产, 从选址、设计、建筑、销售到最后核算经历的时间少则两年, 多则几年。如果“营改增”在房地产业建筑过程中实施, 将会影响整个房地产业的进度和销售以及成本。如果房地产商在初期筹建时就把房子完全预售出去, 有可能它在建造师所有的费用均已结清。这样在实行“营改增”后, 对于房地产业来说是没有任何损失的。如果房地产商在建造全部完成后才开始出售, 销售周期较长, 或者项目最终用途为出租, 则大额的建造成本产生的进项税金, 需要经过很长一段时间才能收回来, 这样就意味着会多花很多资金。

3 建筑业及房地产业“营改增”实施问题的解决策略

3.1 加强进项税额抵扣环节的管

建筑业和房地产业的负责人往往为了降低施工的成本, 会从个体户或小规模纳税人那里购选材料或大型的机器设备。实行“营改增”后, 个体户和小规模材料来源的环节管理, 保障材料款和设备款的发票不能与增值税发票相抵扣。所以, 在采购原材料和所有大型设备时必须去正规企业购买, 有正规的增值发票才能进项抵扣。所以这就要求建筑业和房地产业必须制定一套完善的采购计划, 严格按照计划执行。如发生采购中有什么违法乱纪的事情必须严格对待, 绝不姑息。企业从上到下都认真、严格地遵守采购制度, 认真何时增值税发票, 一旦实施“营改增”也不至于损失太多。目前, “营改增”的实施试点一直处于推行阶段, 建筑业和房地产业要时刻关注和严格按照国家法律要求办事, 才能避免疏漏, 尽量减少损失。

3.2 培养税务人才, 做好税收筹划

任何需要缴税的企业都需要有一定的税务负责人。一个好的税务人才, 能给企业带来很多经济利益。因为建筑业和房地产在“营改增”的过程中必然会受到最严重的影响, 所以必须未雨绸缪, 提前做好准备。这样就需要一个好的税务人员或税务团队来保证捡树叶和房地产业的税务工作。无论是建筑业还是房地产业主要关注的还是和法律、财务有关系的问题。这类问题必须严格按照相关要求执行, 绝不能有一丝的疏漏。

“营改增”是不能避免的制度, 也是顺应社会发展的新方法。建筑业和房地产业要实施“营改增”不会是一件容易的事, 但是这些困难终究是可以克服的。所以, 我们要顺应时代的要求, 严格执行“营改增”的相关条例, 推进这次改革大潮快速前进。

摘要：2016年3月24日, 财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》。这一方案的实施, 对国内所有企业均是一次经济革命。在这些企业中, 建筑业和房地产业都是属于固定资产的行列, 他们所涉及的事物又多又杂。所以, 房地产业和建筑业必须保证顺应国家政策, 积极配合“营改增”的顺利实施。

关键词：建筑业,房地产业,“营改增”

参考文献

[1] 陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息, 2015 (3) .

[2] 刘炳辰.营改增后对房地产企业会计的现实挑战[J].当代会计, 2015 (1) .

[3] 彭晓洁, 肖强.“营改增”对房地产企业税负的影响预测[J].财会月刊, 2014 (22) .