物业公司管理规章制度
制度是前人经验与血泪的总结和提炼，是行为的基本准绳，必须执行到位。如何制定一般制度？下面是小编整理的《物业公司管理规章制度》，仅供参考，希望能够帮助到大家。
第一篇：物业公司管理规章制度
物业公司考勤管理办法 物业公司管理制度
XX集团物业公司员工考勤管理办法第3版
XX物业公司员工考勤管理办法
1、目的
为了加强员工劳动纪律和工作秩序，根据《XX集团员工考勤管理办法》结合物业公司实际情况，特制订本办法。
2、适用范围
适用于物业公司所有内部员工。
3、职责
3.1各物业处
3.1.1负责各口员工考勤的统计、监督、管理。
3.2总经办
3.2.1负责对各物业处员工考勤的复核、监督、管理。
4、工作时间
4.1物业公司人员实行每周六天正常班工作制(有特殊规定的除外)。夏季(6月1日-9月30日)上班时间为上午8：00—12：00;下午14：30—18：00，冬季(10月1日-次年5月31日)上班时间为上午8：00—12：00;下午14：00—17：30。
4.2保洁员实行每周六天半工作制。上班时间为上午7：30-11：30，下午14：00-17：30;
4.3安防员上班实行倒班制。安防员上下班时间：早班：7：00—15：00;中班：15：00 —23：00，晚班：23：00—7：00。安防员上班需提早10分钟到岗交接班。每个班每隔3天倒一次班，带班班长上班时间同安防员。队长因岗位特殊实行24小时待岗，若有突发事件，随时到岗组织处理，若晚上后半夜查岗(需打卡)，次日可于早上10：00前上班。
4.4营销中心标兵岗上班时间：夏季(6月1日-9月30日)上班时间为上午8：30—12：00;下午14：30—18：00，冬季(10月1日-次年5月31日)上班时间为上午8：30—12：00;下午14：00—17：30;夜班守卫人员夏季(6月1日-9月30日)上班时间为18:00-次日早上8:30, 冬季(10月1日-次年5月31日)上班时间为17:30-次日早上8:30。
4.5车管员、监控人员、厨工上班时间依据具体工作情况而定。
5、考勤方式
5.1公司全体员工实行上下班打卡制(有特殊规定除外)。凡弄虚作假者，均属违纪行为，一旦发现，按旷工处理;
5.2因特殊原因无法打卡者(如无法录入指纹等)，应立即到总经办或指定地点办理签到手续，在《员工签到表》上进行相应的签到,并由部门/处负责人确认。
6、异常考勤的处理
6.1迟到早退
6.1.1凡当月迟到或早退一次，10分钟以内(含)扣5元，10分钟(不含)至30分钟
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(含)扣10元，超过30分钟-2小时(不含)的扣发半天工资;
6.1.2当月累计迟到或早退三次以上(不含)者，全部予以双倍扣款。
6.1.3班长以上人员迟到或早退(无论公事私事)或中途外出，需事先电话告知公司负责人，否则以旷工半天处理。
6.2旷工
以下情况，视为旷工：
6.2.1无故缺勤两个小时(含)以上;
6.2.2未获批准即擅自不上班的(包括续假未批准、私自外出);
6.2.3旷工的最小计算单位为半天;
6.2.4旷工薪资按正常上班薪资的200%扣发。
6.2.5当月累计旷工2天、全年累计旷工3天以上者，扣发当月工资及年终所有奖励，根据《员工违反劳动纪律或企业规章制度的处分规定》按严重违纪处理，与之解除劳动合同。
7、外出登记
7.1员工在上班时间因公外出须事先填写《员工外出登记表》，按实际外出时间注明往返 时间并标明去向。员工外出登记由其部门负责人批准;如因部门负责人外出、出差等原因无法及时办理外出登记手续的，应及时报总经办备案;班长以上人员外出应报公司负责人同意并到总经办报备，填写《员工外出登记表》后外出，否则以旷工处理。外出不登记或登记不完整或提供虚假信息扣30元/次，部门负责人对外出登记审批把关不严连带扣30元/次
7.2若有特殊情况直接在外办理公务，无法在有效时间内打卡的，应事先电话向部门负责人说明情况，事后应在1个工作日内补办外出登记手续，逾期未办理的按旷工处理(详见6.2)。
8、请假规定
8.1请假分为事假、病假、婚假、产假、丧假等。
8.1.1员工请假的最小计算单位为半天。
8.1.2员工请假至少应提前1天填写《请假单》，经批准后报送总经办存档。员工已办理请假手续，班长以上人员超过1天方报送总经办的，班长以上人员每次予以扣款5元。
8.1.3因突发事件(如突然生病等)，事前无法请假的应及时通知部门负责人和总经办核准，并应于上班后的1个工作日内补办手续，上班后超过1天才补办手续的，每次予以扣款5元。事前无请假手续，事中未及时电话告知部门负责人和总经办的，事后补假不享有相关福利(如病假薪资、路途假、慰问金等);
8.2请假审批权限(不论假别)：班长以下人员请假：1天以内(含)由部门/处负责人批准; 1天(不含)以上，3天(含)以下由部门/处负责人初审后，报总经办审批;3天以上，由公司负责人批准;班长及以上人员请假/调休均需由公司负责人批准;公司负责人请假，由集团总裁批准。员工请假十天以上者，需报集团人力资源部备案。
8.3新员工在试用期间请假，试用期按请假天数顺延。新员工在试用期内请假时间超过 10天(不含10天)者，若无特殊原因，将被视为自动离职;
8.4假期薪资
8.4.1病假扣日工资的30%，月累计超过3天者，超过部分按事假处理(住院除外)。连续病假3天以上者，事中及时电话报部门/处负责人及总经办核准，事后5天内提供医院住院证明方可按病假处理。
8.4.2事假按日工资的100%扣除。
8.4.3婚假、丧假、陪产假在批准范围内按全额工资(含绩效)发放。具体时间及其他规定详见《XX物业公司员工福利管理办法》。
8.4.4产假。女员工在国家规定的产假期间内，停发工资，可得到生育津贴。若员工户口或工作所在地已实行生育保险统筹的，生育津贴由生育保险基金支付。未参加生育保险统筹的，由公司支付生育津贴，按照员工本人月工资总额(不含绩效)的70%支付。
8.5请假期间不享有补贴。
8.6除病假外，正式员工才能享有各种带薪假日。
8.7员工的考勤行为将列入绩效考核范围。
9、加班及调休
9.1加班：员工因工作需要，需在休息日加班的，应提前填写《加班确认单》中的加班 联，由其部门负责人、总经办签字认可后加班，员工加班一般用调休形式处理。加班时应按照规定进行打卡，加班时间以考勤记录为准;
9.2调休：员工的加班时间由部门负责人根据工作情况，酌情安排其他时间调休。员工调休需提前填写《加班确认单》中的调休联，由其部门负责人批准后，交由总经办备案。
9.3物业处主任、主管、各部门正/副经理、公司总部人员因完成本职工作而需要延时工作、或因突发事故需履行工作职责而赶赴现场处理的，一般不予以计算加班，不作补休处理;
9.4鉴于物业服务行业的特殊性，每逢节假日、大年三
十、休息日等，物业处主任、主管、各部门正/副经理、公司总部人员、各物业处财务人员均应坚守工作岗位，服从值班安排，确保假日期间物业服务工作的正常进行。班长以上人员每日应开通手机、对讲机，确保24小时通讯正常，如遇突发事故时，应立即赶赴现场，采取有效措施进行现场控制与善后处理，并及时报告，否则按旷工、工作失职、违反《XX物业公司员工违纪及处分管理办法》等违纪处理。
10、记录
10.1《员工请假单》W-RS-008-A
10.2《加班确认单》W-RS-009-A
10.3《员工外出登记表》W-RS-010-A
10.4《员工签到表》W-RS-011-A
11、有关文件
11.1《XX物业公司员工福利管理办法》
11.2《XX物业公司员工违纪及处分管理办法》
12、附则
本办法自颁布之日起执行，由物业公司总经办负责解释，原有制度同时作废。
福州XX物业管理有限公司 二00九年八月二十日
第二篇：物业公司管理规章制度
佳迪物业管理规章制度
第一章 董事会职权
一、议定本公司的长远规划和经营方针。
二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。
三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。
四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。
五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。
六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。
第二章 经理岗位职责
经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。
一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。
二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。
三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。
四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。
五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。
六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。
七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。
八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。
第三章 办公室职责
一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。
二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。
三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。
四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。
六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。
七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。
八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。
九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。
十、负责完成公司交办其它各项工作任务。
第四章 管理部职责
一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。
二、负责小区物业的接管验收工作。
三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。
四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。
五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。
六、负责催交业主的物业管理费;水，电、暖费。
七、负责业主钥匙的管理。
八、完成公司交给的其它工作任务。
第五章 保安员岗位职责
一、门卫岗位职责
1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。
2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。
3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。
4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。
5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。
6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。
7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。
8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。
9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。
10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主(司机)在检查表上签字确认。
二、巡逻岗岗位职责
1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。
2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。
3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。
4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。
5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。
6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。
7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。
8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。
第六章 保洁员岗位职责
一、室外岗位职责
1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。
2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。
3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。
4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。
5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。
6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。
7、完成公司交办的其它临时性工作。
三、室内岗位职责
①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。 ②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
④当班时间遇到楼内有可疑情况时，即时与保安人员联系。 ⑤巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门。 ⑥定期对楼道蚊虫等进行消杀，确保无“四害”。 ⑦积极完成上级交办的临时任务。
第七章 物业管理员岗位职责
一、管理员在物业管理部经理的领导下进行工作，对业主实行全面服务。
二、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅的整体情况。
三、主动与业主进行交流和沟通，建立良好的人际关系。
四、处理业主/用户日常业务联系，问讯、咨询、投诉等事宜。
五、业主办理入住、装修手续后，负责对房屋进行交接验收，对存在的问题及时时行整改。
六、负责业主装修前交底和装修过程的检查，以及存在问题的处理。
七、负责小区太阳能、空调安装手续的办理，和检果验收。
八、负责对小区公共部位的设施/设备的检查和保修。
九、负责对小区的空置房时行检果和管理。
十、负责小区钥匙的管理和使用。
第八章 水电工岗位职责
一、认真学习业务知识，明确供电系统，熟悉设备性能保证安全用电。
二、遵守公司一切规章制度服从命令、听从指挥，不迟到早退，严格履行请假制度，坚守岗位，服从用户随叫随到，不拖拉扯皮。
三、对用电设备要定时或不定时的巡回检查，发现问题及时处理，填写好工作日志，并及时向上级详细汇报。
四、严格遵守操作规程，做到“送电时先高压再氐压，停电时先低压再高压”严禁扎刀开关带负荷停送电。
五、坚持劳保上岗，带电作业时，必须有人监护，确保工作人员人身安全。
六、节约用电，做到不该开的灯不开，不该送的电不送，按时开关路灯及一切用电设备严禁私自乱挂违章用电。
七、搞好岗位卫生，做到随脏随打扫，保持配电室内外干净、干燥、整洁，禁止闲杂人员进入配电室。
八、及进搞好业主用电的充电工作。
第九章 监控室规章制度
为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。
一、监控室值班登记制度
(一)监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。
(二)值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应征得值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。
(三)对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保园区的治安稳定。
(四)每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。
二、监控系统使用管理制度
(一)监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。
(二)监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。
(三)非工作人员未经许可不得进入监控室。公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。
(四)禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意拆装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。
(五)公司领导及有关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。
(六)必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。
三、发现案件线索登记存档制度
(一)监控人员每天对监控录像进行翻看，发现有价值案件线索及时另存入U盘保留，并作好标记，为业务部门破案提供有效线索。
(二)监控人员对园区的打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像进行另存入U盘存档保留，并做好标记。
(三)对公司领导要求保留的录像进行另存入U盘，制作光盘长期存档保留，并做好标记。
第十章 财务管理制度
一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，用新型的财务管理对本公司的经济管理进行全面、准确的核算、反映、监督和控制，为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用。
二、加强财务管理核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化情况，为公司领导提供真实的会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠的数字依据。
三、加强财务管理，认真编制执行财务计划，按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料，合理使用资金。加强现金管理和支用，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益。
四、搞好会计监督，严格履行公司赋予的工作职权，尊重宣传和维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况。
五、加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平，要求每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错。
六、小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据，进行准确分析和管理。
七、所有财务现金支出必须有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批。
第三篇：物业管理公司规章制度
一、 目的：规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。
二、 适用范围：新天美地花园物业管理公司所有工作人员。
三、 职责：3.1物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。
3.2各
部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。
四、关于服装、装束4.1进公司必须穿好工作服;
4.2工作服要干净;
4.3进公司须戴工作证;
4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司;
4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领;
4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理;
4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用;
4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。
五、关于上班时间5.1时间为上午8：30----12：00 下午2：00----18：00
5.2不得无故迟到、早退、外出;
5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);
5.4严禁无故旷工;
5.5上、下班必须签到;
5.6不许代别人签到;
5.7不得涂改签到表。
六、关于厂内设备和备件6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观;
6.2注意整理整顿;
6.3道路要保持畅通，不许摆放东西;
6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴;
6.5节约用水，用电，不得浪费;
6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理;
6.7凡盗窃本公司财物，从严处理;
6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。
七、其它7.1服从上司的命令;
7.2发生事情必须立即上报、联络;
7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾;
7.4严禁在花园内吸烟;
7.5不准喧哗、赌博;
7.6不准盗窃他人或公司内的东西;
物业管理公司规章制度
1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势;
2、离开作业现场(岗位)时一定要跟直接主管打招呼后方可离开;
3、严禁在办公室私用电话;
4、除急事外不许接听私人电话;
5、未经许可不准在公司内演说集会示威;
6、不许用任何方式威胁、恐吓同事;
7、不许在公司内打架;凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理;
8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资;违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。
望各位雇员严格遵守。
关于上班时间
1、 无故早退或迟到，罚款5元，
2、 无故旷工一天扣除2天工资;
3、 旷工连续3天，按自动离职处理;
4、 忘记签到或签错日期同样罚款5元;
5、 发现代人签到，一律罚款20元;
6、 擅自涂改签到表，一律罚款20元。(所罚款项存用于公司活动基金)
关于花园内设备和备件
1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款5元;
2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人;
3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资20%;
4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价2倍赔偿;
5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款5元;
6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。其它
1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款5—20元，屡次重犯则开除处理。
2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款10元。
3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款10元;
4、发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款20元处理，情节严惩者以开除处理;
5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理;
6、上班时间内怠工或打瞌睡
第四篇：惠民物业公司管理规章制度
第一部分 岗位职责
一、公司总经理岗位职责
1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。
2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。
4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。
5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
6、制订工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。
7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。
8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。
9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
10、经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。
二、公司副总经理岗位职责
1、在总经理领导下，协助总经理抓好全面工作。
2、主要抓好各物业服务中心对管理方案的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。
3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。
4、制订工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。
5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。
6、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。
7、积极与上级公司和政府相关部门理顺关系，创造良好的外部环境。
三、项目经理岗位职责
在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责各项目点日常事务和管理工作。
1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度。
2、安排和调整本项目人员工作，负责制定本项目的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函。
3、负责传达公司文件、通知及会议精神。
4、检查监督本辖区工程维修、公共秩序维护清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按公司要求抓好管理。
5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作。
6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量。
7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划。
8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调。
9、认真完成公司交给的其他任务。
四、后勤人员岗位职责
后勤人员在项目经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。
1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施采购。
2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐。
3、协助物业经理组织开展社区文化服务。
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4、做好本部门员工的考勤、考核管理。
5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏。
6、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报。
7、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录。
8、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释。
9、检查保安、保洁在岗位上的工作情况(着装、佩证及有无其他违反有关规章制度的行为)。
10、在巡视过程中，做好记录。发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应及时汇报。
11、完成本部门安排的其他工作。
五、文员岗位职责
1、负责部门的文件撰写、整理工作。
2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管各类来文。
3、协助物业经理组织由物业服务中心发起的会议，并做好会议记录。
4、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案。
5、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密。
6、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书。
7、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动。
六、出纳岗位职责
1、清点汇总部门交来的款项。
2、审核原始凭证是否完整。
3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用。
4、处理银行存款收入和支出业务。
第 3 页
5、填制记帐凭证，交会计记帐。
6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。
七、财务人员岗位职责
1.建立并完善企业财务管理体系，对财务部门的日常管理、财务预算、资金运作等各项工作进行总体控制，提升企业财务管理水平。
2.根据企业中、长期经营计划，组织编制企业财务工作计划与控制标准。 3.根据企业相关制度，组织各部门编制财务预算并汇总，上报财务总监、总经理审核，审批后组织执行，并监督检查各部门预算的执行情况。
4.组织会计人员进行会计核算和账务处理工作，编制、汇总财务报告并及时上报。 5.监控、预测现金流量，监测企业各项财务比率，确定合理的资产负债结构，建立有效的风险控制机制。
6.负责组织企业成本管理工作，进行成本预测、控制、核算、分析和考核工作。 7.及时汇报企业经营状况、财务收支及各项财务计划的具体执行情况，为企业决策层提供财务分析与预测报告，并提出支持性的建议。
8.根据企业经营方针和财务工作需要，合理设置财务部组织结构，优化工作流程，开发和培养员工能力，提升部门工作效率和员工满意度。
八、保安队长岗位职责
保安队长在物业服务中心项目经理的直接领导下，全面负责全部保安人员的各项管理工作。
1、了解和掌握公共秩序的情况，根据物业服务中心领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理。
2、主持公共秩序维护业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，及公共秩序维护相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高
第 4 页 全体队员的整体素质。
3、经常定期不定期检查全体保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。
4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好公共秩序维护队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题。
5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平。
6、处理有关公共秩序维护方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。
九、保安班长岗位职责
保安班长在保安队长的直接领导下，负责公共秩序维护队日常事务的实施工作。
1、负责组织当班的公共秩序维护工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象。
2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、公共秩序维护设施、自卫武器等物品。
3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况。
4、按公司要求搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。
5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系。
6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报。
7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。
8、完成公司下达的其他任务。
第 5 页
十、保安岗位职责
1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全。
2、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务。
3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好物品出入物业辖区的登记工作。
4、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力。
5、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录。
6、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。 (1)、门岗
① 熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况。 ② 保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌。
③ 负责做好物品出入物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区。
④ 负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。
⑤ 熟悉公共秩序维护设施设备的操作规程及报警设施的使用方法。 ⑥ 做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。
⑦ 负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题。 ⑧ 对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。 (2)、巡逻岗
① 严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范。
② 树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然。
第 6 页 ③ 熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理。
④ 熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识。 ⑤ 巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。
⑥ 加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序。 ⑦ 积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。
十一、消防员(保安兼)岗位职责
1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法。
2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用。
3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避。
4、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因。
5、加强辖区内动用明火的控制和管理。
十二、监控值班员岗位职责
1、严密监视公共秩序维护对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班公共秩序维护处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。
2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作。
3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录。
4、负责设备的日常巡视、情况记录。
第 7 页
5、保持机房干净、整洁;做好交接班工作。
十三、工程部员工岗位职责
1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识。
2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。
3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修。
4、积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。
5、工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以确公共秩序维护全，预防意外事故的发生。
6、工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可。
7、爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。
8、负责对共用部位设施的巡视和保养。
9、按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。
十四、保洁队长岗位职责
保洁队长在物业服务中心项目经理的直接领导下，全面负责全部保洁人员的各项管理工作。
1、了解和掌握公共秩序的情况，根据物业服务中心领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的保洁工作全面实施管理。
2、督促检查各项规章制度的落实，及公共秩序维护相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。
3、经常定期不定期检查所负责区域的卫生工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例。
4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保洁队员的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理
第 8 页 好工作中的各种问题，为下属解决实际问题。
5、处理有关保洁工作的事务，发现重大卫生问题及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。
十五、保洁人员岗位职责
1、遵守公司制定的各类规章制度。
2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务。
3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁。
4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧。
5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序。
6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等。
7、对保洁范围内物业的异常情况及时行保安或管理员汇报。
8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除。
9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。
十六、绿化人员岗位职责
1、遵守公司的规章制度。
2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证。
3、对负责区域绿化进行养护做到整洁有序，无危及车辆、行人的现象。
4、对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼。
5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药。
6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝。
7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补
第 9 页 苗、浇水，保证成活率达90%以上。
8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木。
9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向公共秩序维护或管理员汇报。
十七、宿管人员岗位职责
1、根据学校整体工作的要求科学合理的安排学生进行住宿。
2、制定学生宿舍区各项卫生标准，督促该标准的执行，组织对学生宿舍的卫生检查评比，公布、反馈检查评比结果。
3、负责对专、兼职楼管员工作情况的检查督促和考评。
4、负责宿舍管理各学生组织的管理和培养。
5、协助学校安全负责人员做好宿舍安全管理。
6、协助学校后勤工作人员做好宿舍物品管理。
7、经常保持与各级领导和班主任老师间的工作沟通，以确保宿舍管理工作有序开展。
8、做好各相关人员的考核工作。
第二部分 公共制度
全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。
一、接待来信来访来电投诉制度
为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素质，不断改进服务质量，严格认真对待业主(住户)反馈的每一信息，特制定本制度：
1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，属于自己职权范围内或能够给予解决的，应当场予以解决;不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主(住户)反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。
2、每一位员工都有责任收集来自业主(住户)关于小区、行政办公楼管理的看法、建议、
第 10 页 意见等。
3、公司员工接听所有来电时，第一句必须为：“您好，某某物业”。
4、受理投诉时，必须热情接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。
5、当被投诉者受理投诉时，受理者必须如实记录，不得提出回避。
6、对投诉内容要认真记录，及时派人处理或向主管汇报做到事事有着落，件件有回音。
7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作,积极同市政有关部门办理交涉,尽早为业主排忧解难,决不允许推托了事。
8、员工应认真做好本职工作，积极为业主提供满意管理服务，减小投诉，把矛盾消灭在投诉之前。
9、对业主的投诉应及时进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。
10、对投诉要记录，投诉资料要存档。
二、管理人员文明服务标准
1、热爱本职工作，努力学习管理技术，提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”理念。
2、统一着装，佩戴工作牌，保持仪表端庄，精神饱满，不得有不雅观的举止。
3、主动向来访客人问好，待人彬彬有礼，端庄大方，解答提问掌握适度。
4、工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情，自觉抵制不正之风，严守法纪，不以权谋私。
5、遵守制度，精简办事程序，团结协作，互相配合，互相监督，按质按量完成本职工作。
6、对业主应热情，遇个别业主无理言行时，做到耐心说服，晓之以理，动之以情，不以恶言相待，不得与业主发生打骂行为。
7、热情处理业主来信、来访，积极为他们排忧解难。对业主的投诉、批评、建议，要及时进行调查处理或向上级汇报。做到事事有着落，件件有回音。不推诿、更不允许有打击报复
第 11 页 的现象发生。
三、员工文明服务要求
1、热爱本职工作：
①、要树立干好服务工作的职业志向，热爱本职工作。 ②、刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。 ③、待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。
2、文明管理：
①、仪态端庄：衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。 ②、语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。
③、主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。
④、优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。
⑤、讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。
四、员工廉洁工作制度
1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。
2、自觉抵制不正之风，严守法纪。
3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的便宜。
4、不在上班时间干私活，不用公司通讯设备进行私人活动和聊天等。
5、业余时间，不利用公司机具、材料向业主承揽私活。
6、不乱收费或收费不开收据。
第 12 页
7、不利用工作的特殊性质，对流动、外来人员进行敲诈勒索。
8、不以次充好，弄虚作假，欺骗业主，赚取物价差额。
9、维护公司利益，遵守公司机密。
10、不利用公款拉私人关系请、吃、喝。
11、不挪用、拖欠和侵吞公款。
12、不索取或收受贿赂、好处，要洁身自好。
13、节约用水、用电，不浪费公司用品，坚持勤俭节约。
14、不得利用工作之便，要求享受商业网点提供优惠服务和物价。
15、不在报销凭据中作假、谎报、多报。
16、不利用工作之便和业主对公司的信任，私下向业主推销产品，赚取外快。
五、对外服务工作管理制度
1、思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。
2、上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作;工作结束后，必须及时到公司签到;上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。
3、服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。
4、工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。
5、凡业主、住户付给服务费一律交公司，并开具收据或发票，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。
第三部分 安全、消防、车辆管理制度
第一章 安全管理制度
一、保安守则
第 13 页
一、着装仪表
1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿。
2、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。
二、行为规范
1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手。
2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等。
3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天。
4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊。
5、上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续;不得迟到早退，不得擅自离开岗位。
6、值班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店就餐。
7、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗，在岗时不得睡觉。
8、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记。
三、日常管理
1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻。
2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记。
2、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定。
4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品。
5、门岗值班室不得会客。
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四、罚则
1、按公司相关制度进行处罚。
二、值班管理规定
1、保安实行24小时轮流值班制度，定时进行巡逻。
2、各班保安必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。
3、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。 ①、报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等。 ②、及时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件。 ③、遇紧急事件及重大事故应报告相关领导。
④、在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。
三、交接班制度
为认真做好岗位的工作交接和公共秩序维护器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及公共秩序维护器材损失，特制定本制度。
1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。
2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。
3、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。
2、保安交接班时，必须认真填写《交接班登记表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理。
3、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。
四、保安培训制度
1、岗前培训：上岗前向每位新入职的保安介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和岗
第 15 页 位职责。
①、上岗前必须掌握公共秩序维护、通讯及消防设备器材的使用和操作。
②、新入职的保安须进行3-5天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗。
2、岗位培训
①、根据公司制定的规章制度进行培训计划，通过实际操作，分月、季定期进行培训，从而提高保安的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能。
②、消防培训：根据公司制定的规章制度进行培训计划，通过实际操作，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的。
3、培训课程设置
①、培训目的：通过培训，提高保安的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的公共秩序维护队伍。
②、培训项目：
A、应知、应会部分，公司制度与规定，公共秩序维护常识，服务意识教育，辖区设施(设备)介绍，消防常识
B、岗位工作规范，岗位礼貌用语、工作方法与技巧，岗位工作职责与细则，辖区突发事件的处理
4、培训要求：
①、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理。 ②、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录。 ③、队列训练时，按正规化军事要求操作。
五、警棍使用制度
为严格规范警棍使用，特制定如下规定：
1、警棍是保安执行公务时佩戴的自卫防暴器械，保安应严格保管和使用，不得将警棍转
第 16 页 借给他人。
2、当班保安应将警棍挂在腰带后右侧。
3、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。
4、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着住户或来人讲话。
5、非紧急情况或人身安全未受到威胁的情况下，保安不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。
6、当班保安要妥善保管所佩戴的警棍，如有意识或损坏，要照价赔偿。
7、交接班时要检查清除后再交接，接受人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。
六、对讲机使用制度
对讲机是保安必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。
1、使用规定
①、使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护。
②、持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中。
③、发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级报告，由部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修。
④、严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。
⑤、严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。
⑥、交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失灵，立即报告当班班长。
2、对话要求
第 17 页 ①、呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是×××，呼叫×××，收到请回话”。 ②、收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”。
③、对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情。
凡违反以上规定者将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。
七、监控系统操作制度
1、加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握监控系统的操作。
2、值班员必须严格按照操作规程监控录像，爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，确保其正常运作，违者从严处理，并承担所造成的一切后果。
3、未经上级部门主管批准，不得随意播放监控录像的录像内容。
4、未经上级部门主管批准，无关人员不得进入监控室。
5、保持监控设备的清洁，定期进行擦拭、维护。
6、确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境。
八、物品出入登记制度
1、为维护物业管理区域业主的财产安全，确保辖区的公共秩序，辖区内的业主或住用人携带物品出入辖区时必须进行登记。
2、值班人员对携带进入物业辖区的可疑物品应进行盘查、询问，属于易燃、易爆、剧毒等危险性物品严禁进入辖区。
3、值班人员对携带大件物品出物业辖区的：
①、属业主的，值班人员确属熟悉、认识的登记其情况，并承担由此可能引发的后果后放行。
第 18 页 ②、对自称是业主，值班人员不熟悉、认识的，必须核对其业主资料或登记其身份证件后方可放行。
③、属外来人员的必须登记其身份证件号码等相关内容，进行相关的联系，认证其携带物品合法后方可放行。
4、值班人员应严格检查所携带物品的性质，可以进行适当的盘问，对未能执行物品出入登记，将给予相应的处罚，造成后果的视情节追究相关责任。
九、重大事件报告制度
(一)重大事件报告制度
为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。
1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为;刑事案件：用户集体投诉(5户以上);中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等商场主要设备施舍故障;房屋主体结构遭受破坏等。
2、发生重大或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向公司领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。
(二)紧急事件处理程序
1、突发事件处理程序
①、凡遇突发事件(指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告物业服务中心负责人、公共秩序维护部。
②、简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。 ③、驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
④、查看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑情况和人员。 ⑤、对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。 ⑥、对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。
第 19 页 ⑦、对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报告派出所处理。 ⑧、对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故，应立即报告物业服务中心负责人并由公安机关调查处理。
⑨、相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大。 ⑩、保安人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关有关部门及公司总经理。
2、斗殴等暴力事件的处理程序
①、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。
②、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、电话或其他方式向上汇报，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)，入能处理的，及时处理，否则监视现场，等待上级指令。
③、接到上报视情况派适当数量的保安立即到现场制止，将肇事者移交相关部门，如场面无法控制，应尽快报告公安机关。
④、斗殴事件中物业辖区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。
⑤、如涉及刑事案件，应交公安机关处理。
⑥、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院抢救。 ⑦、如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯犯动向。
3、盗窃等破坏事件的处理程序
①、巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情况，并进行监视。
②、上级部门接报后，应迅速排适当数量保安到现场制止，设法抓获肇事者。 ③、如有财产或人员受到损害，应保护现场，留下目击者，不要触动现场一切物品，特别
第 20 页 是罪犯留下来的指印、脚印、烟头等物品;做好详细记录，以明确责任、落实赔偿。
④、如涉及刑事责任，应交公安机关处理。
4、电梯困人的处理程序
①、值班人员接到电梯应急电话或巡查发现电梯，立即报告主管，组织相关人员到现场协助控制和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、停留楼层通知电梯维保单位进行处理。
②、监控中心通过电视监控观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。
③、如遇特殊情况无法消除故障或被困人员有严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。
5、停电停水的处理程序
①、接通知物业辖区在短时间停电停水，应在停电前通知辖区内的业主。
②、未预知的情况下物业辖区内突然发生停电停水，应启动应急水源，尽快采取措施恢复供电供水，并对业主做好解释工作。
③、保安应维护秩序，以防有人趁机制造事端。
6、发现有人触电的处理
①、立即赶赴现场，切断电源。
②、在未切断电源之前，切不可用人体接触电源，以防自己也触电，要用绝缘的东西把人拉开。
③、立即进行人工急救，并送医院急救。
第二章 消防管理制度
一、消防安全检查制度
为规范物业辖区的消防工作，检查和防止消防隐患，特制定如下制度：
1、每月结合综合管理考评对物业辖区公共区域、设施进行安全检查。
2、检查项目：
第 21 页 ①、各部门(物业服务中心)配备的消防器材、消防栓设施是否齐全、有效。 ②、房间所使用的电器是否符合安全规定。
③、设有消防报警系统的物业辖区指示灯、烟感及报警系统是否正常。
3、检查中发现物业辖区内各种设施设备有变异，或违反消防规定的问题，要立即查明原因，及时处理，不能立即解决的。
二、消防培训制度
为贯彻落实“预防为主、防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。
1、培训内容包括: ①、学习消防理论知识 ②、熟悉使用常用灭火器材 ③、开展消防综合演练
三、灭火器管理规定
1、灭火器是物业辖区内消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用。
2、公共秩序维护部负责灭火器的管理工作。
3、员工不得乱动、办理或非紧急情况下使用存放的灭火器。
4、灭火器购回后，公共秩序维护部应灭火器上贴明购入时间或充气日期。
5、在每次的消防检查中，要灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在瓶身标签上注明失效日期。
四、火灾处理制度
1、发现初期火警，在场人员应该：
①、及时报告物业辖区当值主管，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向。
②、立即利用附近的灭火器器械扑救，尽量控制火势发展。
2、物业辖区当值主管接到现场报告后：
第 22 页 ①、拨打校方报警电话，携带消防人员以最快速度到达火警现场。 ②、立即指挥在场人员进行灭火扑救。
③、指挥火警现场及可能受影响范围的人员疏散。
3、当扑救无效，当值主管及时决定： ①、将灭火人员撤离至安全距离内。 ②、立即向上级汇报。
③、情况如本部门或本公司无法处理，火情失去控制，应立即报告消防部门。
第三章 车辆管理制度
一、停车管理制度
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，以及2吨位以上的货车，严禁进入小区。
2、非管理区域的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因，符合条件的方可放行，并作好登记。出小区时，应对其进行检查，并按规定收取停车费。
3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。
4、提高责任意识，加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查，防止车辆的丢失、损坏。对损坏区域路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失，并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码，记清去向，及时报告上级。
5、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放规定和收费标准，不得徇私舞弊，不得利用工作之便与车主乱拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
二、小区车辆停放、出入管理规定
为加强对出入、停放本小区车辆的管理，维护小区正常生活秩序，确保住户的生命财产安全，特对出入、停放本小区的车辆作如下规定：
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆，严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区，特殊情况除外。
第 23 页
2、本小区有车辆的住户，应向本公司申请办理通行IC卡，凭IC卡通行大门，及在小区停放，按规定收取IC卡工本费、停车费。
3、本小区住户车辆进入小区后，必须将车停放在指定停车位置，严禁乱停乱放。
4、非本小区住户的车辆，进入大门时应主动向门卫出示证件，讲明进入原因，符合进入条件的领取临时通行IC卡，并做好登记，方可进入小区，严禁冲闯大门。出小区时收回IC卡，并按停车时间收取停车费。遗失、损坏IC卡，照价赔偿。
5、进入本小区的货车，卸完货物后应及时离开小区，因故不能离开的，应将车停放在指定停车位置。
6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的车辆应减速行驶，不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施，应照价赔偿损失，并视情节处以罚款。
7、管理人员必须坚持原则，严格执行车辆出入、停放管理规定，发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严处理。
8、违反以上规定者按小区有关规定办理，情节特别严重的，移交公安部门处理。
9、车道堵塞
①、在不违背公司原则的情况下，以最快捷的方式疏通车道。 ②、如遇“问题车辆”应将车辆安排到不堵塞车道的地方再进行处理。
第四部分 工程维修类制度
一、工程维修管理制度
1、工程部门人员按照规定进行例行巡查，在例行巡查中发现物业维修有关问题，记录在案，及时汇报，以便维修。
2、每一维修工程，事先应分析原因，区分责任，做好解释工作。
3、每一维修工程，工程部门应在区分责任之后，及时制定维修方案，指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。
第 24 页
4、工程部门在确定每件维修工作时，应填写物业维修申报单，做好维修存档工作。
5、每逢中大雨以上，工程部门人员应及时检查排水、排污设施状况，以防止意外。
6、每年汛期期间(5—10月)，应每月安排一次排水、排污设施例行清理检查，以防堵塞。
二、维修材料管理制度
1、为加强维修材料的管理，使维修材料在维修过程中得到合理的使用，避免材料的浪费，特制订本规定。
2、采购员根据工程维修部的材料计划单采购材料，所采购的材料必须合乎维修使用的要求。
3、仓库材料必须分类堆放，并做好材料入账登记，以便备查。
4、发放材料时，材料保管员应审核维修单的项目要求，合理发放材料，作好签领记录。
5、维修工领到材料后，必须如实按申报单使用，维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量，填报进维修单，并要求住户签证，对未用完的材料必须退还材料库。
6、材料保管员必须对材料的出、入库负责，不能私自转卖材料，不能将材料转送给他人，一经查实，按情节给予罚款或辞退处理。
7、当月的维修材料采购情况以及材料的耗用情况，由材料保管员以表格的形式，在当月底送交办公室及财务部。
三、上门维修服务的规范要求
1、敲门：轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返回，应与宿管联系了解相关情况。
2、介绍：主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是XX物业服务中心维修人员ⅩⅩⅩ，前来为您服务。”
3、进门：应穿好自备鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。
第 25 页
4、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。
5、整理：修理完毕，进行场清。
6、收费：按规定标准收费。
7、填单：如实填写《维修单》，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。
8、辞别：向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，止门口时，应转身面对房间主人说：“今后有问题，请随时联系，再见”。
9、整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具、抹布等。
第五部分 清洁卫生、绿化类制度
一、清洁卫生实施细则
1、负责区域内的主干道、支道、人行道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁，无污垢、杂物、积水。
2、散水及排水沟每天不定时循环打扫，确保干净、无杂物、积灰。
3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干净，确保筒外观清洁、内无异味。
4、清运垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次。
5、墙、门、梯级扶手、楼道玻璃窗、窗平台，每天至少清扫、清抹一次，确保干净、无积灰、污渍、乱贴。
6、广场、停车场及其通道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁、无污垢、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。
7、公共卫生间务必每天清洁，确保无污渍、积灰、杂物、无严重臭味，地面无积水。
8、草坪、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果壳纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石。
第 26 页
9、喷水池、水(鱼)池每天至少清理一次，确保水面无漂浮物、虫子，无明显沉淀;应定期更换池水，确保池水不变色、不产生异味。
10、楼道楼梯清洁每天至少清洁一次，确保无杂物、明显积灰、污渍、明显纸屑。
11、电子防盗门、电表箱、电信箱、宣传栏(玻璃及其周边)、消防橱，每天清洁一次，确保无污渍、无明显积灰、无乱张贴。
12、天花板及一楼前后阳台底部，每周清刷一次，确保无蜘蛛网、积灰。
13、标识牌、路灯确保无积灰、污渍、乱张贴。
14、公共通道、楼道灯具、开关每月清抹一次，确保无积尘、透明度好。
15、露天健身休闲器材每月清抹一次，保持干净，无积灰、乱张贴。
16、雨蓬、落水沟每两个月清扫一次，特殊情况(如梅雨季节)可另行增加，确保无杂物、垃圾、污垢、排水畅通。
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第五篇：物业管理公司规章制度
物业管理公司规章制度 11 篇 物业公司为了规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质，会制定一些规章制度。下面是给大家带来物业管理公司规章制度，! 物业管理公司规章制度篇 1 一、中央智能调度中心管理制度 智能中心是掌握住宅区安全动态，指挥安全管理工作的重要部位，是管理处工作指挥的中心，其管理十分重要，特订如下制度：
1、智能控制中心是住宅区最核心部位，闲人不得内进。
2、智能控制中心实行 24 小时值班，值班管理人实行 2 人 3 班制，且有足够的机动人员待职。值班人员不得擅离职守。
3、保持室内卫生清洁，设备无尘，保养完好无损。
4、控制中心值班管理人员应详细填写值班时的原始记录、存档备查。
5、随时检查各类信号是否正常，并作记录。如有报警派员以最快速度核查报警真伪情况，并随时与智能控制中心联系，以便随时调度，合理处理。
6、控制中心各操作手柄放在自动位置，每周作一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。
7、遇真实报警时控制室人员应立即通知主任、各负责人员、机构到场处理，并时刻监视住宅区内的各部位呼叫，组织协调方面的配合。
8、如警情较大，应立即与“120、119”等联网机构通报情况，求援，事后总结事件经验教训。
9、定期对每种信号、报警做累计、分析，总结工作不足，改善系统工作态势，合理安排管理人员工作岗位，加强管理工作。
二、智能停车场管理制度 1、枫白露停车场停车位均在多层、架空层、高层地下车库，业主、住户车辆依就近原则停放。
2、丹枫白露停车场使用智能系统控制车辆出入口，入口使用住户 IC卡和临时卡，出口由安全管-理-员依卡中记录，核对后合理收费。
3、车辆安全管-理-员必须熟悉车场智能系统的性能、使用方法。
4、车辆安全管-理-员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的停车秩序。
5、车辆进场后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得阻塞通道，车管员认真核查车型、车牌号，避免出现差错。
6、了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、房号等等，以便于识别。
7、严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场存放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场时，应立即令其开出车场，并立即报告管理处或公安机关进行处理。
8、车辆安全管-理-员值班期间发现可疑情况，立即报告智能控制中心，并注意其事态发展，交接-班时叮嘱接-班人注意，并记录在交接登记薄上，同时将其它需注意的事项记录在登记薄上以备查。
9、车辆安全管-理-员必须认真执行收卡制度、收费制度、坚持原则，不得，如：不开票停车，乱收费或不收费等等。
三、配电房及特种作业人员安全制度 1、配电房重地要特别注意安全，未经同意一律不得进入。配电房要保持清洁卫生，严禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蚀性的物品及其他杂物以保持通道畅通无阻。
2、绝缘工具要保持完好，绝缘等级要符合安全要求。仪表、操作手柄、指示灯、按钮等要保持完好可靠。接地电阻要符合安全规范，灭火器材要配备到位。
3、特种作业人员要严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗。同时，持证人必须自觉参加年审工作。
4、特种作业人员要严格执行操作规程。停、送电要执行工作制度，柜背操作、带电操作、登高必须有保护人在常严禁违章操作，确保安全。
5、需要机组运行时，机房负责人一定要到达现场，与保护人一起检查线路无误后方能投入运行。机组必须处在良好的预备状态，一旦需要即能投入工作。
6、各配电房负责人及特种作业人员均要执行以上制度，违反者将视为违反劳动纪律，并负责由此引起的直接责任。执行中如有异常，必须及时向主管部门提出，以便修正。
四、配电设备保养规定 一、操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。
二、未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。
三、设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可上岗。
四、操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细的记录。
五、设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。
六、每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。
七、每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配电设备一次。
八、每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。
九、每年对接地网检查、测试一次。
十、各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平、打光。
十一、功率因素补偿低于 0、9 时，应及时修复。
十二、设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放杂物。
五、水泵房管理制度 水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。
一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。解决不了的问题及时书面报告领导。
二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。
三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。
四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。
五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。
六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。
七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到 100%良好状态。
八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。
九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。
六、风机房管理制度 风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备。为加强风机房的管理，特制定以下规定：
一、风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。
二、机房内应保持环境清洁，通风良好。
三、风机房内应有灭火器，放置于易取处。
四、每半月同消防检查一起，试运行一次。
五、严禁在机房内吸烟。
六、机房钥匙由专人管理，无关人员不得进入机房。
七、开关平时应置于高速状态。
七、柴油发电机操作规程 (一)、启动前的准备工作：
1、全面检查柴油机各部分是否正常。
2、检查水箱水位(2/3 以上)。
3、检查机油油位。
4、检查燃油是否充足(2/3 以上)。检查油箱开关及有无渗漏。
5、检查蓄电池是否充足。蓄电池内液体是否足够。
(二)、启动及运行：
1、启动电机连续工作时间不宜超过 10 秒，如一次启动不成功，应于二分钟后再作第二次启动，三次无法启动应检查原因。
2、试运行时，可用手动启动，平时应置于自动位置。
3、手动启动时，启动后应调整手柄。使电压达到 380V 至 420V，频率达到 50HZ-51HZ。
4、试运行期间做好各项记录。
5、水温合成至 60 度时，方可带动负载。
6、每 15 日应运行一次，每次运行时间应不低于 30 分钟。
物业管理公司规章制度篇 2 一、管理制度的缺陷 尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。
1.物业管理法规不完善
物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。
2.缺乏完善的业主自治制度 由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。
二、改善现状的对策 总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。
1.平衡物业市场的供给双方 就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜
进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。
2.强化业主的主体性地位 首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。
三、结语 在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。
物业管理公司规章制度篇 3 一、目的：
规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。
二、适用范围：
新天美地花园物业管理公司所有工作人员。
三、职责：
3.1 物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。
3.2 各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。
四、关于服装、装束 4.1 进公司必须穿好工作服; 4.2 工作服要干净; 4.3 进公司须戴工作证; 4.4 严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司; 4.5 凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领; 4.6 不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理; 4.7 公司发放的安全鞋仅限在厂内使用; 4.8 公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。
五、关于上班时间 5.1 时间为上午 8：30----12：00 下午 2：00----18：00 5.2 不得无故迟到、早退、外出; 5.3 雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);
5.4 严禁无故旷工; 5.5 上、下班必须签到; 5.6 不许代别人签到; 5.7 不得涂改签到表。
六、关于厂内设备和备件 6.1 设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观; 6.2 注意整理整顿; 6.3 道路要保持畅通，不许摆放东西; 6.4 严禁对花园内的设备乱涂、张贴; 6.5 节约用水，用电，不得浪费; 6.6 凡故意破坏设备、设施，从严处理; 6.7 凡盗窃本公司财物，从严处理; 6.8 设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。
七、其它 7.1 服从上司的命令; 7.2 发生事情必须立即上报、联络; 7.3 严禁在花园内吐痰或丢垃圾; 7.4 严禁在花园内吸烟; 7.5 不准喧哗、赌博; 7.6 不准盗窃他人或公司内的东西; 物业管理公司规章制度 1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势;
2、离开作业现场(岗位)时一定要跟直接主管打招呼后方可离开; 3、严禁在办公室私用电话; 4、除急事外不许接听私人电话; 5、未经许可不准在公司内演说集会; 6、不许用任何方式威胁、恐吓同事; 7、不许在公司内打架;凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理; 8、凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资; 违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。
望各位雇员严格遵守。
关于上班时间 1、无故早退或迟到，罚款 5 元， 2、无故旷工一天扣除 2 天工资; 3、旷工连续 3 天，按自动离职处理; 4、忘记签到或签错日期同样罚款 5 元; 5、发现代人签到，一律罚款 20 元; 6、擅自涂改签到表，一律罚款 20 元。
(所罚款项存用于公司活动基金) 关于花园内设备和备件 1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者，则警告并罚款
5 元; 2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款 10 元/人; 3、凡盗窃本公司设备、备件等财物，立即开除并扣当月工资 20%; 4、凡故意损坏本公司设备等财物，按所购入价 2 倍赔偿; 5、在公司或花园内张贴、乱涂，按警告处理并罚款 5 元; 6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏，则需等价赔偿其修理费，并酌情加倍处罚。
其它 1、不服从上司的命令，按严重警告处理并罚款 5—20 元，屡次重犯则开除处理。
2、疏忽报告或联络而受到损害，则严重警告并罚款 10 元。
3、在公共场所或花园内吸烟，则罚款 10 元; 4、发现喧哗、赌博，按严重警告且罚款 20 元处理，情节严惩者以开除处理; 5、凡盗窃他人的物品，立即开除并送公安机关处理; 6、上班时间内怠工或打瞌睡，则严惩警告并罚款 10 元起。情节严重者开除处理。
7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录，查到一次罚款 10 元。
8、内部培训时间无故不到者，罚款 10 元，并给予警告。
员工考勤和休假的规定 为了维持良好的生产秩序，提高劳动生产率，保证生产工作的顺利进
行，为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力，努力做好本职工作，并考虑员工与家属团聚的问题，根据国家有关规定，结合公司的实际情况，特制定本规定。
(一)考勤 1.考勤内容 ①上班时间已到而未到岗者，即为迟到; ②未到下班时间而提前离岗者，即为早退; ③工作时间未经领导批准离开工作岗位者，为擅离职守; ④迟到、早退或擅离职守超过 30 分钟，或未经准假而不到班者，均为旷工。
2.考勤须知 ①对有迟到、早退、擅离职守现象的员工，应进行教育，数屡教不改的，给予适当的纪律处分，如有造成严重后果的，应追究其责任。
②对旷工者，应责成其作出书面检讨，并按下表计扣工资，扣发当月各项奖金，旷工二天以上，每增加一天，加扣年终奖 10%。连续旷工10，或一年内累计旷工超过 15 天或旷工虽未达到上述天数，但次数较多，情节严重，均应作除名处理。
表一 旷工天数 0.51 天 1.5 天 2 天一年累计 10 天一年累计 15 天 扣工资 25%50%75%100%扣年终各项奖金除名 3.请假办法 ①公假
经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假;经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表，以及因公负伤人员在医疗期间，根据实际情况核给公假。
②调遣假 员工异地调动，因要处理个人琐事给一天公假。
如有非经常性事务，需员工本人办理或参加的，如迁居、开家长会等，各单位可考虑到工作安排及员工的需要，酌情处理，不计算假期。
4.因工作需要积累工时工休，一般应在当月补休，如确因工作一时不能安排补休的，经部门经理同意可适当推迟，可保留至当年底，但必须在本年度休完。如确因工作不能补休的，应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿。补偿办法：平日加班：工资÷26 天 1.5 加班天数;法定假日加班费：工资÷26 天 2 加班天数计算。
(二)休假 1.员工休假必须服从组织安排，并按规定逐级审批，报人事部批准，主任一级由部门经理安排休假，部门经理由总经理安排休假。
2.员工申请休假须一个星期前填写《请假申请表》送交部门主管审批。未通过审批的，不得擅自休假，否则按旷工处理，因特殊原因本人不能亲自办理的，应委托别人或电话告假，回来上班后再补请假条。
3.婚假 员工申请结婚，需在本公司办理结婚手续，并以领取结婚证为准，有薪婚假三天，晚婚者有薪假 6 天，(晚婚条件：女满 25 周岁，男满 28周岁)。如到外地(指配偶工作所在地在外地，不含旅行结婚)结婚的，
根据在途往返时间核给路程假。
4.丧假 员工的直系亲属(祖父母、父母、配偶、子女，以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆)过世，给予有薪假 3 天，员工到外地办理丧事，可根据实际路程所需时间给假。
5.产假、计划生育假 ①女员工产假按下列标准核给(发基本工资) 表二 假期内容假期天数说明 产假 90 天难产或双胞胎加 14 天假 晚育假 15 天年满 25 周岁生育为晚育 独生子女假 35 天凭独生子女证核给 ②临时工产假 56 天，发 60%的工资。
③产妇如遇实妹困难，可请哺乳假，工资按本人基本工资 75%发给，其他补贴照给。
④接受节育手术者，经医生证明，分别给予以下假期：
▲放置宫内节育器的，自手术之日起休息 3 天，手术后 7 天内不安排重体力劳动; ▲经计划部门批准取宫内节育器的，休息 2 天; ▲怀孕不满 3 个月人工流产的，休息 7 天，3 个月以上的休息 15 天; 6.病假 ①员工因病或非因工(公)负伤，经公司指定的医疗单位出具的证明确
定不能坚持工作，可参考医生建议，根据实际情况核给病假; ②有薪病期 3 天。4 天以上按以下规定执行：
表三 连续工龄不满一年不满二年满二年不满四年满四年以上 三个月内病假工资 50%60%80%100% 连续病假六个月以上建议离职并补发一个月基本工资。
7.事假 员工因个人事务，必须亲自处理的，根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给，请事假员工按无超过两天者按无薪处理。
8.探亲假 ①探亲假是给予加入公司满一年，在职期间没有请过探亲假、回家假等; ②员工需要回家探望父母，假期为 15 天，(包括公休日、法定节、假日)不包括路程，路程根据实际需要核给; ③探亲假给予基本工资。(以提供路程票为准，否则以事假论) ④在本公司休过年假者，不再适用此条。
9.年假 ①凡加入公司工作满一年者，均有休年假规定。
②在本年度病、事假累计超过 3 个月或工伤假超过 3 个月者，当年不再享受年假，旷工累计两日者，当年不再享受年假。
③受过各种公司处分、警告者，当年不再享受年假。
10.说明
本规定从发布之日起执行，以前有关规定与本规定相抵触的，按本规定执行，执行过程中如有上级领导新的指示、规定再另行通知。
员工办公制度 为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量，特制定以下规定：
一.出勤：一月内迟到或早退两次扣一天工资。
二.请假：必须要请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。一天以上由主任批准，三天以上要经理批准，擅自离开者，按自动辞工处理，扣发 15 天工资。
(1)请事假扣发当天工资。
(2)请病假，必须要有医生证明，三天以内工资照发，三天以上扣除请假期间工资。
(3)旷工者除扣当天工资外，年终奖扣发一天工资。
(4)请假一天以上请假者必须提前申请。
(5)上班时间内，必须坚守岗位，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理，扣半天工资。
三.坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。
四.如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资。
五.管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。
六.上班时间不得看报、闲聊，不得用通迅设备聊天;业余时间应努力
学习业务知识及相关知识。
七.不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务。
八.严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。
九.热情、周到、主动、高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠、置之不理。
文明办公制度 一.员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。
二.员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。
三.讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。
四.各办公室、会议室严禁吸烟。
五.保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。
六.爱护公共财物，节约用水用电。
七.重视防水、防盗和安全生产。
八.办公时间要保持肃静，不准串岗聊天;嘻闹、高声喧哗和争吵。
九.严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。
十.以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。
办公室值班制度 为及时处理突发事件，维护小区正常的生产、生活秩序，制定本制度：
一.值班人员：公司各部门经理以下人员，均应参加值班。
二.值班地点：公司客户服务中心。
三.值班时间：星期一至星期日 18：00—20：30。
四.值班人员应填写值班登记表，注明值班人、值班起止时间、值班情况等。
五.值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。
六.值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因此而造成损失的，追究当事人的责任。
七.值班人同因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。
八.国家法定节假日另做加强值班安排。
管理处接待来访设诉工作制度 为加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。
一.接待来访工作由客户服务中心负责，宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户来访投诉有门、信任管理处。
二.任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。
三.对住户投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报办公室主任，由主
任决定处理办法和责任部门。
四.责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。
五.全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。
物业管理公司规章制度篇 4 1、目的：
为进一步规范公司会议管理,做好上情下达和下情上报工作,实现公司信息资源在各部门之间快速有效传递,提升公司运营水平,确保会议内容及议定的事项得到有效落实,特制订本制度。
2、适用范围：
本制度适用于公司内部会议管理。
(各项目内部会议管理规范由项目自定,报总经办审批后执行) 3、管理权责：
3.1 总经办负责公司会议的统筹协调及本制度的执行监督。
3.2会议提拟人或主办职能部门负责会议的组织工作,并有权对违反本制度的行为提出处罚。
4、会议分类：
备注:如公司会议需提前或延迟等特殊情况,总办将提前通知。
5.会议要求: 5.1、做好会议记录。公司会议记录要做到专人记录和管理,会议记录人负责会议议定事项的督办和催办,并将督办和催办情况报告会议主持人。(来自:)必要时应按照会议主持人的要求形成会议纪要,以使大家共同遵照执行。每月底总经办检查会议记录及落实情况,并作为考核当事人工作的依据。职能部门专题会议也要指定人员做好会议记录,用以备忘。5.2、讲究会议质量。各类会议主持人会前应与参会人员充分沟通,做到心中有数。对议而不决的事项提出解决的原则与方法,并对此负责。各类会议力求精干高效用数据说话,部署的工作做没做,做到什么程度,没做或没做完的原因等等都要有明确具体可量化的答复,防止和杜绝空洞无物或泛泛而论。
5.3、力求会议实效。会议议定的事项、布置的工作任务、提出的办法措施,与会负责人要按照落实要求,层层进行传达贯彻,务必使直接执行人明确是什么、为什么、怎么做,对经常性工作要作用制度的形式确定下来,力求使每次会议都有具体的成果。
5.4、严格会议纪律。会议管理是保证会议质量的一项措施。与会人员应有机的.安排工作,认真准备、准时参会。会议具体时间、地点由会议主持人决定、会议记录人会前通知。与会人员一般不得缺席或指定他人代表,确因个人紧急事务需要请假的,须向会议主持人请假,同时指定专人代为履行职责。
6、管理内容: 6.1 会议计划与统筹
6.1.1每月28日前,总经办应与各项目协调确定下月计划召开的项目例会,统一报总经理审批后,汇同公司例会编制《月度会议计划》,于月底前发放至各项目/职能部门负责人。
6.1.2凡总经办已列入计划的项目例会,如需改期,或遇特殊情况需安排新的临时例会时,项目应提前 2 天报请总经办调整会议计划。
6.1.3 会议安排的原则为:小会服从大会,局部服从整体,临时会议服从例会。各类会议的优先顺序为:公司例会、公司临时会议、项目例会、项目临时会议。因处置突发事件而召集的紧急会议不受此限。
6.2 会议准备 6.2.1 会议通知遵照以下规定: 1、已列入月度会议计划表的会议,月中无调整的,不再另行通知,由各项目按计划表直接通知与会人; 2、属下列情况之一者,按“谁提拟,谁通知”的原则进行会议通知:(1)未列入月度会议计划而临时提拟的会议; (2)虽然已列入月度会议计划,但需对会议议题、需准备的会议资料、会务安排等作特别说明; (3)其它提拟人认为应另行通知的情况。
3、会议通知期一般应提前一天以上,通知对象为与会人、会务服务提供部门;4、会议通知形式一般为电话通知。但需对会议议题、需准备的会议资料、会务安排等作特别说明的会议,应以会议通知单进行书面通知;涉及多个部门和参加人数众多的大型会议,主办部门还应编制详细的会议计划通知相关部门。6.2.2 会议的其它准备工作遵照以下
规定: 1、会议提拟部门应提前做好会议资料(如会议议程议题、提案、汇报材料、计划 草案、决议决定草案、与会人应提交资料等)准备的组织工作; 2、会所根据会议提拟部门要求提前做好会务准备工作,如落实会场,布置会场,备好座位、会议器材、茶具茶水等会议所需的各种设施、用品等;3、公司总部召开的公司级会议会务组织统一归口总经办负责。
4、各项目/职能部门在公司总部召开的会议需用公共会场的,应提前向会议室管理部门(会所)提出工作联系单,由会议室管理部门(会所)统筹安排。
6.3 会议组织。
6.3.1 会议组织遵照“谁提拟,谁组织”的原则。6.3.2 会议主持人须遵守以下规定: 1、主持人应不迟于会前 5 分钟到达会场,检查会务落实情况,做好会前准备。2、主持人一般应于会议开始后,将会议的议题、议程、须解决问题及达成目标、议程推进中应注意的问题等,进行必要的说明。
3、会议进行中,主持人应根据会议进行中的实际情况,对议程进行适时、必要的控制,并有权限定发言时间和中止与议题无关的发言,以确保议程顺利推进及会议效率。
4、属讨论、决策性议题的会议,主持人应引导会议作出结论。对须集体议决的事项应加以归纳和复述,适时提交与会人表明意见;对未议决
事项亦应加以归纳并引导会议就其后续安排统一意见。
5、主持人应将会议决议事项付诸实施的程序、实施人(部门)、达成标准和时间等会后跟进安排向与会人明确。6.3.3 与会人须遵守以下规定: 1、应准时到会,并在《会议签到表》上签到。
2、会议发言应言简意赅,紧扣 3、遵循会议主持人对议程控制的要求。
4、属工作部署性质的会议,原则上不在会上进行讨论性发言。
5、遵守会议纪律,与会期间应将手机调到无声,原则上不允许接听电话,如须接听,请离开会场。
6、做好本人的会议纪录。
7、会议决议事项,与会人员应在会后立即执行,不得拖延或敷衍了事。8、各职能部门/项目要把每次会议精神传达到基层员工,也可根据自己部门/项目的实际情况,定期召开部门/项目级会议传达会议精神。
6.3.4 主持人为会议考勤的核准人,考勤记录由会议记录员负责。
6.5 会议记录: 6.5.1 公司各类会议均应以专用记录本进行会议记录。6.5.2 公司各类会议原则上应确定专人负责记录。会议记录员的确定应遵守以下规定:1、各项目应常设一名会议记录员(一般为本项目的内务文员,名单报总经办备案),负责本部门会议及本部门负责组织的会议的记录工作。
2、会议记录遵照“谁组织,谁记录”的原则,如有必要,主持人可根据
本原则及考虑会议议题所涉及业务的需要,临时指定会议记录员。
3、总经理主持的公司例会、临时行政会议原则上由总经办文员负责会议记录工作,总经理另有指定的,从总经理指定。
6.5.3 会议记录员应遵守以下规定:1、以专用会议记录本做好会议的原始记录及会议考勤记录,根据需要整理会议纪要。
2、会议记录应尽量采用实录风格,确保记录的原始性。
3、对会议已议决事项,应在原始记录中括号注明“议决”字样。
4、会议原始记录应于会议当日、会议纪要最迟不迟于次日呈报会议主持人审核签名。
5、做好会议原始记录的日常归档、保管工作,及时将经主持人核准的《会议签到表》的考勤记录报考勤人员。
6.5.4 下列情况下,应整理会议纪要:1、公司各类行政会议;2、须会后对会议精神贯彻落实进行跟进的会议;3、其它主持人要求整理会议纪要的会议。6.5.5 会议纪要的发放或传阅范围由主持人确定。公司各职能部门组织各项目下对口部门的会议纪要及各项目每周行政例会的会议纪要须报总经办一份存档备查。
6.5.6 会议原始记录的备档按以下规定:1、各职能部门负责组织的公司各类会议的会议记录,由本部门负责日常归档、保管,但应作为机要档案每季度及时转总经办统一归档备查。2、各职能部门内部会议记录由本部门常设会议记录员统一归档备查。
6.5.7 会议记录为公司的机要档案,保管人员不得擅自外泄。其调阅应严格按公司文档管理制度和保密制度的有关规定执行。
6.6 会议跟进 6.6.1 会议决议、决策事项须会后跟进落实的,遵照“谁组织,谁跟进”的原则;会议主持人另有指定的,从主持人指定。
6.6.2 集团总经理主持的会议的会后跟进工作原则上由总经办负责落实,集团总经理另有指定的,从集团总经理指定。
6.6.3 会议跟进的依据以会议原始记录及会议纪要为准。
7、奖惩 7.1 奖罚:计入员工绩效考核制度体现 7.2 迟到、早退、缺席 1、迟到所有参加会议的人员在会议规定召开时间后 5 分钟内未到的,计为迟到。
2、早退凡参加会议人员,如未经主持人同意在会议召开结束前 5 分钟提前离开会场的,计为早退。
3、缺席凡必须参加会议人员未经请假擅自不参加会议或请假未批准而不参加会议的,计为缺席。
8、附则。
8.1 本制度由广州 xx 物业管理有限公司总经办负责解释。
8.2 本制度由总经理批准后生效,自颁布之日起执行。
物业管理公司规章制度篇 5 一、物业管理法律体系 1.国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如 xx 年《城市危险房屋管理规定》、xx 年《城
市异产毗连房屋管理规定》、xx 年《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。
2.最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题 (一)物业管理招投标 通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。xx 年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。
(二)物业管理服务 建设部发布了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》
的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局 xx 年发布的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分则规定了 15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。
(三)物业装饰装修管理 装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部 xx 年发布的《住宅室内装饰装修管理办法》。
(四)业主自治 《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人
民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主临时公约(示范文本)》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。
(五)物业使用与维护 《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维
修责任被强制扩大。
(六)物业服务收费 涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。
三、物业管理的立法完善 在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。
(一)加强理论研究工作，提高物业管理立法的针对性和有效性 我国物业管理理论研究尚处于起步和探索阶段，理论研究滞后于物业管理的实践。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并紧密结合我国物业管理发展现状，深入研究我国物业管理发
展过程中存在的问题，明确我国物业管理的发展方向，提出具有中国特色的物业管理发展模式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。
(二)出台物业管理的专门法律《物业管理法》 出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为基础并吸收近年来物业管理立法的成功经验，从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性。明确规定住户(业主和使用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业服务合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的解释，对合同法的适用，对合同的监督和管理;规定物业管理收费的原则，收费用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部专门法律，不仅提高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲点。
(三)做好纵向和横向两方面的法律协调工作 不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当互相衔接、不互相抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如:《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予以修改;为避免地方性法规之间不协调，
较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况制定细则的自主性;各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理发展的需要。
(四)加强物业基础保障型的法律规定，建立物业纠纷处理系统 完善物业管理的司法保障制度，明确业主个人、业主集团、业主委员会等诉讼主体地位，对诉讼程序进行规范，并对监管、物业验收和保修等方面做出细致规定，保障物业质量及配套机制的完善，为我国物业管理的长远和高效发展提供保障。同时，建立专门处理系统，以解决物业管理纠纷为专职，不仅能提供相关法律咨询，同时也有利于及时、高效地处理物业管理纠纷。
物业管理公司规章制度篇 6 物业管理企业内部管理制度指为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点而制定的一系列在企业内部执行的规章和制度。
(一)物业管理企业员工管理条例 1、劳动用工制度:包括用工原则、员工聘用制度、劳动合同制度、工时制度和干部任免制度等。
2、管理员工行为规范:规定员工遵守国家政策、法令，热爱本职工作等。
3、员工福利制度:包括享受法定假日、医疗保险劳动保护等。物业公司管理制度。
4、企业奖惩制度。
(二)物业管理企业各部门主要职责 1、总经理室:是物业管理公司的决策机构。总经理的主要职责是: (1)贯彻落实国家和地方的政策和物业管理的有关规定。
(2)主持公司经营管理的全面工作。
(3)设置内部管理机构，制定公司章程，签署物业管理制度。
(4)选聘各部门经理和关键岗位人员。
(5)选聘社会、劳务服务公司分担具体工作。物业公司管理制度。
(6)行使董事会授予的其他职权。
2、各部门经理的主要职责是: (1)办公室主任: ①负责传达总经理指示，安排并组织召开会议。
②督促办公室人员及时完成上级下达的任务。
③负责日常人事行政管理，检查各项规章制度的执行情况。
④做好员工考勤工作，协助培训员工。
(2)财务部经理: ①组织公司财务管理工作。
②审核各类会议报表，撰写财务分析报告。
③检查、督促各项费用及时收缴。
④审核、控制费用的支出。
⑤提出合理运营公司金融资产的有效措施。
⑥组织拟定物业管理费用标准的预算方案。
⑦制定物业管理公司财务管理和操作流程。
(3)公共关系部经理: ①制定物业公司公关活动方案。
⑦策划公司大型活动。
③组织召开业主、业户大会，并处理投诉与纠纷: ④组织员工和社区内文体活动。
⑤协助总经理和其他部门工作。
(4)房屋维修部经理: ①落实并实施本部门管理规章制度。
②合理确定和分配员工工作岗位，督促维修工、管理员工开展日常工作。
③布置、检查房屋保养和维修工作。
④组织本部门员工参加业务技术培训。
(5)保安部经理: ①落实并实施本部门管理规章制度。
②负责管理区内的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。
③制定部门岗位责任制度、执行奖惩规定。
④定期组织员工进行安全保卫、消防等技能培训。
⑤负责与社会联防有关方面的联系与沟通。
(6)清洁环卫部经理: ①制定部门工作计划与目标，合理安排清洁卫生。
②督促、检查各项清洁环卫工作的落实情况。
③负责进行辖区内庭院建设和绿化工作。
④制定部门岗位责任制度，执行奖惩规定。
(7)经营发展部经理: ①确定经营项目与经营发展目标。
②洽谈经营业务，合理制定各岗位网点的经营办法，估算经营利润。
③监督检查各项目的收支情况，合理确定员工岗位与工作时间。
④选聘服务人员，开展各项物业管理服务。
⑤定时召开部门会议，评论经营效果，开拓公司业务范围。
(8)计算机中心经理: ①组织本部门人员使用、开发物业管理系统软件。
②制定本中心的监控、保密制度。
③检查计算机的使用、信息输入和保存等工作。
④做好系统的维护、保养工作，确保系统长时间连续稳定的工作。
3、一般员工:指物业管理企业开展多种经营和特约服务而设置的工作人员，如房屋管理人员、保安人员、清洁人员、绿化人员和服务人员等，主要职责如下: (1)房...