物业公司管理服务方案

在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《物业公司管理服务方案》的相关内容，希望能给你带来帮助!

第一篇：物业公司管理服务方案

物业公司管理方案

*******物业管理方案

总公司：

根据总公司要求，我对******管理公司(****区)2010年的管理做如下安排：

一、 人员编制及工资标准

1、 机构人员编制

丘北片区管理部人员共计25人，具体安排如下：

(1) 片区经理1人李英富

(2) 安保管理部主任1人吕齐风

(3) 盛德花园小区12设：主任1人、管理兼收费员1人、花工

1人、保洁2人、保安7人(含保安队长1人);

盛德花园物管部主任杨秀友

(4) 上品天成小区11人设：主任1人、管理兼收费员1人、保

洁2人、保安7人(含保安队长1人);

上品天成物管部主任兼维修部主任谢发祥

2、 人员工资标准

(1) 片区经理3000元/月

(2) 维修部主任1500元/月

(3) 小区主任、安保管理部主任1200元/月

(4) 花工、管理员、收费员、保安800元/月

(5) 保安队长900元/月

(6) 保洁人员650元/月

3、 工资发放

(1) 工资分基本工资和考核工资两部分：每月每个管理人员扣

100元、主任以上人员扣200元作为年终考核工资，其余部

分作基本工资按月发放。

(2) 考核分两个层次：管理人员、收费员、保安队长及各部门主

任进行月度和年度双考核;保安、保洁、花工等只进行月度

考核。

二、 主要工作及考核内容

(一) 盛德花园项目主要工作及考核内容

1、 物管服务工作的完成情况，业主的投诉率;

2、 安保工作执行情况，盗窃案件发生率;

3、 绿化维护情况;

4、 保洁工作情况。

(二) 上品天成项目主要工作及考核内容

1、 物管服务工作的完成情况，业主的投诉率;

2、 安保工作执行情况，盗窃案件发生率;

3、 保修期维护维修情况，维修及时率;

4、 保洁工作情况。

三、 需要公司给予的支持

(一) 完善小区相关配套设施。(详细内容以后专题报告)

(二) 配齐上品天成相关办公设施。(详细内容已经上报办公室)

(三) 为了保证保修期内维修工作及时性，减少与业主的冲突，对施

工单位工程余款的支付必须由物业公司签字后方可支付。

(四) 上品天成维修，通知建筑单位3天内未完成维修工作的，我部

直接请人维修，维修费支出(在维修费用基础上加收30%罚金)

由物管部经理签字后，天成公司财务垫付，在费用支付时扣除。

当否，请批示。

########管理有限公司

2010年3月23日

第二篇：山东神采物业公司物业管理方案

物业管理方案

前 言

×××作为×××集住宅、商场、农贸为一体的高档楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。***市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。

舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。

安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。

尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高档社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。

优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。

1

第一部分 ×××物业管理有限公司简介

一、公司简介 „.

二、 公司总经理介绍 „.

三、企业管理理念及服务理念

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：

团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理

1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。

2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模

2 式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系(ISO9001：2000)、环境管理体系(ISO14000)、职业健康安全管理体系(GB/T28001-2001)一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。

> > “真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。 > 财务部：

> >

1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用;制定近、中、长期“现金流量平衡表”。 > >

2、负责日常账务工作的实施与管理。

> >

3、负责对外财务相关工作的衔接。> 第二部分 ***物业管理目标及策划方案 > > > > 通过对“×××”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案： > >

一、***管理处组织构架及各部门职责：

3 > > 部室主要工作职责： > > 总经理：

> >

1、对董事长负责;

> >

2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施;

> >

3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理;

> >

4、主持新的经营项目的开发;

> >

5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性; > >

6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境; > >

7、对公司组织构架进行策划;

> >

8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。 > > 办公室：

> >

1、对总经理负责;

> >

2、人力资源管理工作(含人员的招培训工作); > >

3、内外进行沟通;

> >

4、内外公文的处理及档案的管理工作; > >

5、后勤保障工作; > >

6、公司库房的管理工作。 > > ***管理处： > >

1、对总经理负责;

4 > >

2、负责***的前期介入策划、实施工作; > >

3、负责***的接管验收策划、实施工作; > >

4、负责***的业主入主的策划、实施工作; > >

5、负责***的管理和服务的策划、实施工作; > >

6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。

> >

7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。 > >

二、人员配备情况： > >

1、总经理：1人。

Ø >

2、办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管1人。 > >

3、财务部：2人，其中经理1人(兼会计)、出纳1人。 > >

4、***管理处：33人。

> > 其中经理1人;工程组主管1人，土建工1人，水电工(含强弱电)4人，电梯工(直梯)1人，杂工1人;保卫队队长1人，队员15人(三班24小时);绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人;业主接待组主管1人，接待员1人、收费1人。 > > 总计：38人 > >

三、管理目标 > >

(一)、公司总目标

> >

1、业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95% > >

2、房屋及设施设备完好率递减≤3%

5 > >

3、无重大责任事故发生。 > >

(二)、目标分解 > >

1、财务部

> > (1)、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100% > > (2)、财务分析覆盖率100% > >

2、办公室

> > 公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100% > > 人力资源科：

> > (1)、员工培训覆盖率/合格率100% > > (2)、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80% > > (3)、员工配置优化率比上年提高≥25% > > (4)、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2% > > 行政公关：

> > (5)、内外文件起草合格率≥90%

> > (6)、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95% > > (7)、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3 > > (8)、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90% > > (9)、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100% > > (10)、合同评审率100% > > (11)、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。 > > 后勤保障：

6 > > (12)、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%, > > (13)、入库物品检验合格率100% > > (14)、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100% > > (15)、库管物品年差错率≤0.1%

> > (16)、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85% Ø >

3、***管理处 > > 业主接待组：

> > (1)、管理处各项工作实现PDCA循环率100% > > (2)、业主/租赁户有效投诉处理率100% > > (3)、限时服务承诺实现率≥95% > > (4)、内外关系沟通成功率≥80%

> > (5)、内外关系信息传递准确率/及时率100% > > (6)、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100% > > (7)、物管费收取率≥90% > > (8)、收费金额差错率≤1‟

> > (9)、小区物业管理费半年收支公告率100% > > (10)、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100% > > (11)、业主/租赁户动态档案建档率100% > > (12)、围绕物业所进行的多种中介服务(受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等)、特约服务用户满意率≥85% > > (13)、社区服务管理策划成功率100%

7 > > (14)、小区/大厦经营性项目盈利率≥80% > > (15)、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。 > > (16)、物业管理年盈利率比上年增加≥10% Ø > 绿化保洁组：

> > (1)、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100% > > (2)、环境卫生日检查合格率≥95% > > (3)、绿化检查合格率≥85% > > (4)、小区绿化年成活率≥95% > > 保卫队：

> > (1)、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100% > > (2)、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100% > > (3)、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1% > > (4)、重大火灾/刑事和交通事故发生率=0 > > (5)、机动车辆管理纠纷发生率≤1%

> > (6)、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100% > > (7)、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2% > > 工程维修组：

> > (1)、各项工程管理工作实现PDCA循环率100% > > (2)、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96% > > (3)、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100% > > (4)、设施设备保持完好率≥95%

8 > > (5)、机电设备检修及时率100% > > (6)、设施设备检修一次合格率≥95%

> > (7)、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100% > > (8)、保障设备设施安全运行率100% > > (9)、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100% > > (10)、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98% > >

四、服务内容及标准 Ø >

四、服务内容及标准 > >

(一)前期物业管理服务内容

> > 前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。 > >

1、项目设计方案的建议;

> >

2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改; > >

3、参与单项工程的甲乙方交接验收; > >

4、参与整体工程的甲乙方交接验收; > >

5、 行物业的接管验收及问题的整改、督促; > >

6、 接受业主入住前的相关咨询; > >

7、 供业主入住前的上门服务。 > >

(二)、业主入住管理

> >

1、 办理业主入住及接房的相关手续; > >

2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。

9 > >

(三)、后续物业管理服务内容 > >

1、公共性服务

> > 公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目： > > (1)、清洁卫生管理; > > (2)、绿化日常维护管理; > > (3)、治安管理;

> > (4)、共用蓄水池的维护管理; > > (5)、水电管理; > > (6)、排污设施管理; > > (7)、道路维修管理;

> > (8)、房屋共用部位的日常养护维修; > > (9)、物业档案资料管理; > > (10)、车辆停放及交通秩序管理;

> > (11)、安排社区文化活动，协助政府宣传教育; > > (12)、代收代交水电气费;

> > (13)、根据需要增设的其他服务项目。 > >

2、特约性服务

> > 特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务 Ø > > (1)、家居设施维修

> > 包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具

10 维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。 > > (2)、家居清洁服务

> > 包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。 > > (3)、家居杀虫服务

> > 包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。 > > (4)、家政服务

> > 包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。 > > (5)、租赁服务

> > 包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。 > >

(二)、物业管理服务质量标准 > >

1、房屋管理与维修

> > (1)、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

> > (2)、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。

> > (3)、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

(二)、物业管理服务质量标准

1、房屋管理与维修

11 (1)、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。

(2)、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。 (3)、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。

2、设备管理

设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。

3、供电系统

(1)、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

(2)、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。

4、消防系统

(1)、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。 (2)、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。

5、电梯

(1)、电梯轿厢、井道保持清洁。

(2)、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。

6、给排水系统

(1)、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。 (2)、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

(3)、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

(4)、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水， (5)、无长时间停水事故。

7、空调系统

(1)、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。

8、市政公用设施管理

(1)、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。 (2)、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。 (3)、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。

9、绿化管理

定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。

10、环境卫生管理

(1)、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。

(2)、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。

11、治安管理

13 (1)、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。 (2)、无重大火灾、刑事和交通事故。

12、业户满意率

无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。

五、管理处人员素质要求及培训计划

根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》(见附件一)和《培训计划》(见附件二)。

第三部分 ***管理项目启动所需资金情况 物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：

一、 人员薪金(楼宇交付日前之三个月) 总经理 1名 1000 =1000 物业经理 1名 1500 =1500 工程主管 1名 1200 =1200 保安队长 1名 1200 =1200 财务经理 1名 800 =800 行政部经理 1名 800 =800 技术员 4名 800 =3200 绿化保洁主管 1名 800 =800

14 附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.5 13723.5 三个月小计为 41170.5

二、 员工制服(每人两套) 11*200 2200

三、 区外围设施

大垃圾桶(生活垃圾) 15个 50 =750 不锈钢垃圾筒(楼层用) 20个 80 =1600 指示牌(若干) =1000 大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2500 大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400 小计： 6250

四、 管理处各办公室用品及设备 办公桌椅 15套 300 =4500 文件柜 7套 500 =3500 对讲机(含备件) 10套 1200 =12000 电脑 2套 4500 =9000 打印机 1台 2000 =2000 复印机 1台 10000 =10000 传真机 1台 1500 =1500 保险箱 1个 1500 =1500 管理公司/处用纸张/信封/名片 =5000 饮水机 2台 100 =200

15 装订机 1台 300 =300 照相机 1台 1000 =1000 管理处装修 =60000 会议室家具 1套 4000 =4000 办公细项物品 =10000 小计： 124500

五、工程部用品

1、 测试仪表 个 200 万用电表 个 500 电流流量度：300A 个 800 电流钳式800A 个 1500 电流钳式3000A 个 1500 对地阻值测试表 个 1500 绝缘值测试表(500V-1000V) 个 1500 温度计：电子数字式 个 200 手提式室内温度/湿度对比测试表 个 300 手提式风量和风速计 个 1500 电源测试电笔 支 20 卷尺：1M 把 30 卷尺：5M 把 300 钢尺：3M 把 50 钢尺：1M 把 300

16 水平尺：600MM 把 250 角尺：300MM 把 250 小计：

2、 安全设备

高空工作安全带：降伞式 套 1200 50/500反光衣 件 100 耳塞100DB 打 500 耳筒500DB 个 500 安全过滤口罩：100CDN 打 500 护眼罩：眼镜式 个 200 护眼罩：全式 个 500 护眼罩：焊接用 个 1200 护镜(焊接用1000GDA) 个 600 手套：绵布 打 200 手套：皮革 打 400 铝梯：1M 把 1000 铝梯：

1、5M 把 1500 铝梯：4M 把 3000 高空工作台：6米全护式 个 15000 高压电工全护装 套 2500 连输工具：轴流板式车 部 200 手推车 部 200

17 小计：

3、 工具 木锄 把 50 扳手：活动150MM 把 50 扳手：200MM 把 50 扳手：300MM 把 100 扳手：450MM 把 150 菊花板身：3MM36MM 套 350 组合式：4MM-45MM 套 500 夹具：大力钳(平口) 把 50 O形夹100MM 个 50 O形夹：150MM 个 50 O形夹：200MM 个 50 O形夹：300MM 个 50 虎钳150MM 个 200 钢管工具连弯头 套 1500 切割工具：水管用切刀 把 200 铁片用剪刀 把 100 界刀 把 30 剪刀把50 紧急爆破工具：大手锤 个 100 斧头(消防队用) 个 150

18 铁笔 支 100 压力钳 把 800 润滑油加油枪 把 200 6角起子(0、5MM-16MM) 套 100 管子钳：200MM 把 50 管子钳：300MM 把 50 管子钳：450MM 把 100 管子钳：600MM 把 300 拉钉钳 把 150 小计

4、 手工具

螺丝起子：平咀形100MM X 4MM 支 30 150MM X 6MM 支 30 200MM X 8MM 支 30 250MM X 8MM 支 30 400MM X 10MM 支 30 十字形：100MM X 3MM 支 30 175MM X

4、5MM 支 30 250MM X 6MM 支 30 350MM X

7、5MM 支 30 电子部件专用：平咀 套 40 十字咀 套 40

19 平咀钳 把 30 尖咀钳 把 30 斜口钳 把 30 专线开口钳 把 100 剪线钳 把 100 鲤鱼钳 把 30 水泵钳 把 60 弹簧专用用尖咀钳：平咀 把 300 弓咀 把 300 电线护套管钳：100A以上 把 500 800A以上 把 1500 手锯：金属450MM 把 50 手锯：150MM 把 30 手锯：木工600MM 把 100 手锯：250MM 把 50 手锤：电工 把 50 手锤：球表1KG 把 50 手锤：

1、5KG 把 50 手锤 套 200 吊重滑轮1吨 套 1500 铁钻 个 200 木工专用工具 套 1200

20 泥水工专用工具套800

5、 电动/机械工具

手电钻电池式0-12MM 把 1200 油压手电钻：小 把 1500 大把2500 油压式手电锤：小 把 1000 锯条式切割机 把 800 片式切割机：小 把 1000 大把1500 金属磨轮式切割机：手提小 把 1000 手提大 把 1500 磨轮床 部 1500 60A电焊机 部 2000 气焊枪：氧气式 套 3500 乾手机：小 套 1000 大 套 2500 高压水枪(手提式) 套 2000 高压气泵(手提式) 套 2000 高压吹风扇(手提式) 部 1500 高压吸尘机(手提式) 部 1500 手提射灯 支 350 气动打钉枪 把 600

21 小计：

工具共计：30000.00

6、 值班室/办公室家具 值班工作桌、椅 7套 400 =2800 工具2桌 2张 600 =1200 工具柜 2个 1000 =2000 物料架 2个 1000 =2000 工具箱 7个 200 =1400 文件架 7个 100 =700 小计：10100

六、保安部用品

值班电筒(充电式) 20套 100 =2000 雨具 20套 80 =1600 办公桌椅 9套 500 =4500 小计：8100 启动预算总计：222320.50元

第四部分 合作方式分析

根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行： 第一种：完全托管型。

22 该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“***”如果采用这种方式，其需启动资金和管理用房为： 启动资金：如果按《***市物业管理办法》的规定，启动资金的分摊按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为：222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场，则所购买的相关设备及工具属物管公司所有;如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。

管理用房：按照***市的一般惯例，管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么，“***”的总建筑面积为38937㎡，其2%的比例为778.74㎡，3%的比例为1168.11㎡。

第二种：技术顾问型

该种方式采取贵方建立物业管理企业，我方给予贵方技术支持和业务指导，以促进贵方的物管企业发展。

该种方式我方的价格是10万元，顾问期限两年(以交房前三个月开始计算)。顾问内容包括：前期介入管理策划及实施指导，物业管理公司的筹建策划及实施指导，人员的招聘、培训，物业的接管验收策划及实施指导，业主入住的策划及实施指导，后续日常服务的策划及实施指导，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。 第三种：半托管半技术管理型

23 该种方式采取一年我方完全管理，一年我方技术管理的方式。其目的在于我方通过一年的管理工作为贵方建立物管企业作好铺垫。 该种方式我方收取费用为第一年我方派出的管理人员及相关费用由贵方支付(标准为我公司的管理人员的一般标准)，收取5万元管理费;第二年我方收取管理费5万。两年的服务内容为：前期介入管理，物业管理公司的筹建，人员的招聘、培训，物业的接管验收，业主入住，后续日常服务的策划及实施，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导

24

第三篇：物业公司新型管理方案

公益型管理模式

一、 公益型管理模式的概述。

1、 公益型管理模式定义及形成的原因。

所谓公益型管理模式，就是由社区内退休闲赋在家的中老年人自行组织，以零报酬的形式对小区进行管理的模式。

长期以来，在常规的物业管理模式中，一方面，物业公司为维持自身的运转及盈利，不论是包干制，还是佣金制，都使得物业公司尽可能的要节约公司的成本提高服务质量需要增加资本投入，业主往往拒绝为高质量的服务而导致的过高费用征收，物业公司陷入两难境地业主认为物业高收费就是乱收费，对物业服务抱有抵触心理，拒绝缴费，从沟通上存在困难，纠纷在所难免。另一方面，退休闲赋在家的中老年人，从岗位上退下来之后，需要度过漫长的空闲时间，这就需要提供一个平台给他们发挥余热。

结合以上两方面考虑，我们开拓出一个新的物业管理模式——公益型管理模式!

公益型管理模式的运转，就是通过社区内退休闲赋在家的中老年人自行组织，成立一个类似于常规物业管理公司作用的组织。因为这种组织是非盈利性的，也可以称其为“中老年人公益组织”。中老年人组织可以对力所能及的领域进行自行管理;对超出其管理能力的领域，则可以外包给专业服务公司，这种物业管理模式也可以以较低的成本达到提升物业管理服务质量的效果

2、 公益型管理模式具有的优点。

⑴社区内资源的优化使用。社区内业主也是一种资源，而中老年

人组织的成员主要是社区内退休闲赋在家的中老年人，他们有足够的空余时间，对某些他们擅长的领域可以自行管理，比如退休闲赋的中老年人一般都会对园艺等有浓厚兴趣，若社区内有绿化美化方面的要求，则可以请这些老人自行对其进行管理，可以充分发挥他们的余热， 因此中老年人组织可以自行对绿化等方面进行管理就可以达到社区内资源优化。

⑵节省成本。在该模式中，物业主要给承接外包服务的公司支付管理费用，无需为中老年人组织成员支付薪酬。和个人管理模式一样，达到物业管理的“零费用”的目的，解决了传统模式中物业公司与业主之间突出的物业管理费的收缴问题。

⑶加强社区内业主的互动，中老年人组织成员既是管理人员，同时也是小区内的业主，这就促使了中老年人组织成员在社区管理方面的加强交流，进一步带动与其他业主进行沟通 在物业管理中遇到问题或纠纷时，公益型管理模式具有交流及时有效的优点，和业主意见更容易达成统一，解决了传统物业管理中公司与业主的沟通不畅的问题。

⑷方便管理，优化物业管理服务。物业公司可以把一些服务领域外包给专业公司，而中老年人组织可以对承接服务的公司提供的服务质量进行实时的监督并把情况反馈到物业公司，达到快速传递信息，督促承接服务公司及时整改其服务的目的，而且中老年人组织容易与各个业主意见达成一致，方便对社区的规划管理。

二、 公益型管理模式存在的不足。

1、在公益型管理模式中，管理成员并不是从事物业管理的专业人员，在一些领域遇到突发状况或纠纷，不能掌握专门的处理方法。

2、管理成员在时间上不固定，不统一。在对物业进行管理时，可能出现效率低下等问题 这就需要各个管理人员统筹安排，制定合理的管理责任表。

3、没有专业资质的管理人。各成员在管理上是相对平等地位，对物业进行管理就可能持有自己的意见，不好统一各方面意见，可能就会造成意见相异，对物业管理服务造成不良影响。

物业管理的发展，需要不断改进管理方式以适应小区的发展需求。 职业管理人模式和公益型管理模式的应用，增加了小区在管理模式上的选择，解决了常规物业公司在管理方面的一些棘手问题，为不断推进物业管理行业的发展，开拓管理思路具有重要意义。

三、 公益型管理模式试行的项目。

根据中老年人劳动强度及活动特点，并初步对项目工作进行分拣，灌木和花卉管养与绿地维护比较适合在公益型管理模式中试行。

1、 区域的划分。

物业公司可以根据所参加此项目的业主所住房屋位置采取就近原则选定区域，具体区域的划分面积可以根据业主所承受的能力范围之内执行。

2、 绿植养护标准。

⑴灌木和花卉管养。

生长良好，花繁叶茂，造型美观，具有一定的艺术感和立体感。 ①生长势。

生长势中等，生长量达到该种类该规格的平均年生长量;萌蘖及枝叶生长正常，叶色较鲜艳，无枯枝残叶，植株基本整齐。花卉适时开花，花坛轮廊完美，无残缺，绿篱无断层。

②修剪。

考虑每种植物的生长发育特点，既造型美观又能适时开花;花灌木和草本花卉必须在花芽分化前进行修剪，以免将花芽剪除;花谢后要及时剪掉残花老枝。绿篱和花坛整形要符合造景要求。 ③除杂草。

经常除杂草和松土，除杂松土时要保护根系，不能伤根及造成根系裸露，更不能造成黄土裸露。

④补植。

及时清理死苗，并在两周内补植回原来的种类并力求规格与原来植株接近，以保证良好的景观效果。补植要按照种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施，保证成活率达98%以上。

⑵绿地维护。

绿地红线范围内不被侵占，绿地版图完整，花草树木不受破坏，无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。

①保护。

保护绿地红线和红线内的花草树木，对任何侵占和破坏行为要加以制止并及时报告绿化主管部门。

②监管。

加强监管，使绿地内没有堆放东西和停放自行车、机动车，没有人力车和机动车驶进草地，没有在草地上踢球等进行损害花草树木的活动，没有在树上挂标语、晾衣服等现象。

三、公益性管理方案的激励措施。

因为公益性管理方案侧重公益性，不宜进行费用型奖励，而在激励措施中应该以荣誉激励和关怀激励为主。

荣誉激励的主要措施有：对积极参与活动并在活动中成绩突出的中老年人予以荣誉奖励，如会议表彰、发给荣誉证书、光荣榜、在小区内宣传栏上进行宣传报道、主要节日到家慰问等。

关怀激励的主要措施有：对积极参与活动并在活动中成绩突出的中老年人予以关怀奖励，如在进行物业维修时仅收取物料的成本、中老年人在家不宜进行的擦玻璃等重体力劳动、物业公司派员工进行协助、在主要节日时赠送小礼物等。

第四篇：移动公司物业管理服务提升方案

为使公司服务品质在原有的基础上得到进一步提升，树立公司良好的品牌形象，实现物业服务品质的持续改进，提高客户满意度。公司特制订2013年物业服务管理品质提升方案，目的在于提高全员服务意识，强化各项内部管理，提升岗位服务技能，为业主提供周到便捷的服务，具体方案如下：

物业服务提升的宗旨：

以高度的责任心为业主服务，业主才会认可企业的品牌，以精湛的专业技能为业主服务，业主才会感受到我们的价值，业主在“认可”与“感受”的同时，强化对物业品牌的忠诚度。

物业服务的目标：

立足基础服务，树立新华物业诚信高效形象 强化服务意识：打造一流物业管理服务品牌 物业服务方案：

新华物业广安分公司将移动公司的物业管理定为综合一体化管理，即对移动公司的房屋、卫生、绿化、水电统一由管理处协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理。

管理处主任每天要对所管辖的区域进行不定时检查，对检查出的问题要及时处理，重大问题要向综合部汇报，并接受综合部的工作指导。

一、安全方面

(一)、执勤方案

1、公司大门岗：

A、按业主要求负责对进入移动公司大院的人员、车辆进行查验，外来办事人员在出示有效证件后，由门岗保安人员联系接访部，经同意后放行。

B、对运出大门的物资查验必须具有业主的放行手续，并登记清楚，核实无误。

C、夜间巡逻岗位：观注执勤区域的情况，防止可疑人员通过围墙进入，及时将巡逻过程中发现的异常情况通报门岗和保卫部门，并采取相应措施对可疑人员进行控制，对区域内发生的治安、刑事案件图像信息留存备档。

2、公司办公楼大厅：

加强对进入办公楼的外来人员的查验、询问和登记工作，防止无关人员进入办公区域。不定时对办公区域进行巡查，发现异常情况协同大门岗人员及时进行处理。

3、严格按照公安部颁布的《保安服务操作规程与质量控制》开展工作，着装整齐，精神饱满，履职尽责，文明执勤，坚决执行请示汇报制度，认真做好值班记录。

4、执勤时做到两快(发现情况反映快，处置问题行动快)，四勤(勤听、勤问、勤查、勤看)，确保业主的正常工作秩序和生命财产安全。

5、每月对守护区域进行一次系统的安全检查，发现安全隐患及时上报相关部门，并结合实际情况制定出切实可行的解决方案供业主参考。

6、熟练掌握执勤装备和监控设施的使用、维护方法，爱护业主的执勤装备和监控技防设施。

(二)、消防安全管理方案

熟练掌握业主单位消防设施、消防器材的使用方法，熟悉辖区内的水源、电源、气源，熟记相关部门的联系电话。定期巡查，发现消防隐患，立即上报。始终贯彻“预防为主，防消结合”的消防管理方针，强化全员消防意识，建立各项预案，定期举行消防知识培训及演习，严防事故的发生。

二、工程方面：

配备专职工程维修人员，负责办公楼、营业厅、家属院水电的日常维修和保养。

1、、负责办公区房屋及各楼层强电井内线路、电表箱、插接母排、插接开关、照明开关各处事故照明检查与维修工作。

2、负责消防通道、各楼层走道、室外通道、办公室、营业厅、会议室、小区等一切地方的照明和照明线路及设备的检查与维修工作。

3、负责为业主及时处理有关电气维修方面的问题。

4、负责对本岗位工作范围内发现的隐患及处理不了的问题上报

管理处主任。

5、保管好个人工具、公用工具检测仪表和电器材料不丢失、损坏。

6、完成部门交给的其它工作。

接到报修任务后，工程人员应及时前去处理，提高维修及时率。通过有效的设备管理和预防性措施，防止设备的损坏及故障的发生，延长设备的使用寿命。

三、 保洁方面：

1、加强保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时处理。

2、日产垃圾做到及时清理，管理员要提高对物业管理区域的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行整改。

3、无卫生死角，卫生间无异味，垃圾桶内垃圾清理及时。

4、厕所镜面光亮无水迹，面盆无印迹，水龙头光亮无水迹，洗手台无过多水迹，热水器光亮无迹印，开水龙头无水垢，洗手台下无杂物、积水。

5、卫生间墙面无迹印，灰尘。

6、厕所地面干净无尘，无积水，无过多脚印。

7、保持男厕小便池清洁，大便池无黄迹，尿迹。拖布池干净无污迹。

8、保持办公区玻璃清洁，窗框无积灰。

9、保持扶手及下瓷砖无积灰。

四、绿化方面

绿化是保持生态平衡，营造舒适美观、安逸、清新工作环境的基础，为强化绿化管理工作，特制定本规定：

1、 绿化工要保持花园整洁卫生，杂物、脏物要及时清理。

2、 要配合清洁工搞好绿地的环境卫生工作。

3、 要保护草坪生长良好，严禁制止他人践踏草坪、随意采摘花、果。

4、 花木的死株、病株要清除，缺株要补植。

5、 对花木实施浇水，施肥、松土、清洗等工作时，要特别注意周边的环境卫生，及时清理周边地面的污泥和水。

6、 发现摆花有枯萎的现象时，要立即更换。

7、 发现病虫害，要进行捕捉或喷药消灭。

8、 节约用水，严禁浪费水源。

9、 杀虫农药要妥善保管好。喷洒农药时要按防治对象配置药剂和按规程做好防范工作，保证人、花、木的安全。

要求：每星期对花园的树枝进行一次修枝，每半月进行一次消杀工作。

五、会议接待

结合移动公司现状，接待员不仅要进行会议服务、礼仪接待，无

会议时还要做好办公楼大厅的来人来访登记工作。

要求：接到会议通知后

1、会议接待员根据会议预定安排以及会议要求，提前半小时以上做会议准备工作。

2、做好茶具、杯垫、开水、水瓶等用具的准备工作和用具清洁工作。

3、检查会议室设施设备有无破损，若有应立即工程人员维修。

4、打开门窗通风换气。

5、根据会议要求配合业主进行会场布置:会标、茶杯(茶杯里茶叶适量)、开水、座卡、烟灰缸等。

6、冬、夏季关闭窗户打开空调，冬季调到18---22度、夏季调到24---28度。

7、茶水服务时，面带微笑，动作轻盈，以免影响会议。掺水准备一张小方巾，随时注意擦拭滴在桌上的水滴。

8、根据天气情况15分钟左右掺一次水。

9、若重要会议，可按业主要求，会议开始后，退出会议室，带上大门并减少掺水次数或由参会人员自行掺水。

10、会议结束后，接待人员要先关掉所有设备后。

以客户为关注焦点，不断优化物业服务模式，以业主需求为导向，不断提高服务水平，在服务中持续改进服务质量，才能够满足物业服务日益提高的要求，“勿以善小而不为”提升服务的每一个可能，都要当作大事来切实落实，“勿以恶小而为之”损害形象的每一个细节，

都不能当作小事而置之不理，提升服务质量从点点滴滴做起，使每一点提升都能给业主带来更大的方便与满意。2013年，我公司将严格按照物业管理服务提升方案执行，以“业主的需要”就是我们的工作中心来开展服务，让业主真正的信赖我们。

四川新华物业有限公司广安分公司

二0一三年一月十日

第五篇：物业公司小区安全管理方案

XX小区全封闭安全管理方案

为了公司2004年11月20日正式接管XX的物业管理工作的顺利开展，服务中心管理部秉承公司“真诚回报您的信任”的工作质量方针，为确保小区业主生命财产安全，给业主一个安全、宁静、舒适的生活环境，特制定以下小区全封闭管理方案，对XX实施全封闭管理。

一、岗位设置

整个岗位设置运用了动与静相结合，巡逻岗与固定岗配合的科学方式，横向纵深，贯穿始终，犹如一张坚不可摧的网，布控整个小区。

1、设四个门岗、一个大门岗(即形象岗)，经过专业的学习培训、考核，利用激励机制，实行竞争上岗，使之能熟练掌握操作规程以及管辖区的车辆和业主情况，把好第一关，特别针对夜间值勤时，大门岗晚9点准时双向落闸，采取“双层过滤式”核实，做到准确无误方可进出。

2、设四个巡逻岗。主要维护辖区内的整体形象，纠正违章停车，监管装修单元以及公共消防设施、供水供电，观察有无危及业主的各种安全隐患，并且每半小时巡查各个角落一遍，并在“巡逻签到表”上签字。另外由领班和骨干担任的全区机动巡逻岗，负责督促其他岗位的工作落实情况，同时巡查全区各个角落发现问题，将各种苗头、隐患处置于萌芽之中。

3、设置三个固定岗，布控于小区周界，以及安全薄弱位置，做到防患于未燃。

二、全区管理

1、人员进出管理

业主凭有效业主证件，经门岗管理员礼貌查证后登记进出;来访人员在门岗礼貌询问来访地址后，通知24小区值班电话管理员联系业主，征得

1 业主同意后，登记有效证件方可进入，否则，拒绝入内;装修施工人员进出小区时，必须凭有效得临时施工出入证登记进出，在施工时，将其证件佩带于胸前，以备区内巡逻岗查验。

2、物品进出管理

严格执行《物品进出管理规程》，对业主搬出大件物品，日常电器用品时，门岗要查清单元，清点查验，收回放行条方可放行。业主在特殊情况可凭有效业主证件登记放行。无上述手续证件，将拒绝带出。装修工具、少量装修材料进入时，登记内容数量、核对后并登记有效证件放行，若清场时，大量材料、贵重装修工具必须到服务中心办理放行手续，经查验后放行。

3、车辆出入管理

严格执行《车辆管理规程》，业主车辆凭服务中心办理的“车辆通行证”进出，若发现有陌生人驾驶有“通行证”车辆外出，必须查验车主身份，电话联系业主，核对车主，经同意后登记放行，否则拒绝外出并对车主进一步核查。来访车辆进入小区大门岗礼貌询问来访地址后，致电业主征得业主同意后，登记车主有效证件，并开出“车辆出入登记卡”放行。外出时，必须有业主签字，并交给门岗收回核对后，登记放行。施工车辆进出小区时，必须查清施工单元，开出“车辆出入登记卡”登记放行。对装有沙石等基建材料时，门岗对车主讲明摆放的位置和注意事项，并通知巡逻管理员跟进监督;外出时，收回“车辆出入登记卡”并检查车箱有无装载物品。另外为了维护小区整体形象，保持道路畅通，禁止乱停乱放、超载行驶、鸣笛和学车行为，并且规定每天19：00—次日7：00禁止所有非业主摩托车进入小区。

4、装修施工管理

根据公司装修施工管理制度，结合小区实际，我们制定小区装修施工时间：8：00—12：00，14：00—18：00，每天上午11：50，下午17：50将对每个施工单元进行清场。保证中午12：00—14：00的小区安静，给业主休息提供舒适环境。另外我们每天不定时组织人员对施工单元进行全面巡查，没有“留宿申请”不得在单元内留宿，留宿人员只能在单元内活动，禁止乱窜。

三、闭路监控和周界红外线防范系统

小区除人防之外，我们将积极利用开发商安装的闭路监控及红外线防范系统，并设监控中心岗一个。区内共有彩色闭路摄像枪21支，分布在区内各主要路口和重要部位(每晚19：00—次日7：00实行转动式监控录象)，小区周界围墙共有82对红外线对射探头，分为41个防区，监控中心24小时设岗，通过监控中心屏幕可把整个小区街道、重点部位尽收眼底。人防加机防有效结合，发现异常或红外线报警，监控中心将立即通知相应围墙周边固定岗到防区查看处理，并反馈到监控中心，确保了异常人、物不得翻越围墙进出，另外摄像枪所记录的画面可在主机硬盘保存一周，为异常情况、突发情况提供查询等依据。

四、突发事件处理程序，培训、演练

管理员发现或接到业主、住户报警等突发事件时，简单的弄清楚时间缘由，包括报警所处的位置、事件的种类，立即向其当值领班报告情况。领班接到情况后迅速赶到现场，其他各相应门岗和固定岗立即加强警戒，提高警惕，防止疑犯越墙逃离。相邻巡逻岗和全区机动巡逻岗也迅速赶到现场，接受当值领班的指挥和布控，封锁现场及周边，认真仔细排查。同

3 时监控中心利用就近摄像枪全方位、多角度监控，注意疑犯可能逃离的方向，另外根据突发事件的大小、性质报告上级，同时向当地派出所报案。其次，我们每班成立有消防应急分队，按照应急编制组织部署，实施方案，并且我们通过当前国内发生的火灾总结教训，分析讲解，而且结合小区的实际，组织演练一次，强化树立应急分队的应变能力，服从指挥，统一调配，培养协调作战，做到紧张有序、忙而不乱，使之成为危险时候冲得上，关键时刻拉得出的军事化保安队伍，从而达到“一夫当关，万夫莫开”。

五、与周边楼盘以及辖区派出所共同做好治安工作

我们将主动与友邻楼盘湖景湾管理部搞好关系，有针对性地开展工作。特别是我们两个楼盘都与狮山郊野公园相连，人多且杂容易隐蔽躲藏等特点，共同维护楼盘周边的安全防范工作。另外积极与辖区派出所保持联系，要求每半月到小区巡查走访一次，特别是业主家中红外线报警(与辖区派出所联网)达成共识，先由我管理员跟进检查有无可疑之处，而后取得联系，确定是否出警。

六、接待投诉与报修

小区各岗位在管理值勤的同时还将接受业主的各种投诉和报修(包括了解问题、建议或其他事物)，另外管理部在监控中心设有24小时值班电话(88888888)及时周到的接听业主电话，并做好相关处理工作。

以上是根据公司管理制度及XX小区实际制定的全封闭管理方案。

XX服务中心管理部

2010年11月20日