物业公司客户服务中心

第一篇：物业公司客户服务中心

物业公司客户服务中心业务手册[上]

第一章 客户服务中心

第一节 客户服务中心职责范围及各岗位职责 客户服务中心职责范围

一、 负责住户入住、装修手续的办理，住户房屋及设施、公共设施等工程维修接待、下单安排、跟踪和回访工作。

二、 负责住户投诉处理工作及日常住户联系、沟通协调工作。

三、 负责副主管以下员工招聘、培训的具体工作。

四、 定期组织开展文化娱乐活动，丰富社区文化生活，增强社区凝聚力。

五、 按市物价局公布收费标准和有关管理规定，及时向业主、使用人通知收取及催缴相关物业管理费用，根据计划财务部提供的相关数据公布收支情况。

六、 负责对管理处各部门工作的检查监督。

七、 负责管理处内部行政事务、文档的管理。

八、 在公司职能部门的指导下，开展各项有偿服务。 管理处副主任(客服主管)岗位职责

一、 协助管理处主任开展管理处职责范围内的各项工作。

二、 负责小区日常服务管理工作的检查、监督，对不符合内部管理和小区管理要求的现象，及时纠正或向上级及相关部门反映。

三、 负责小区住户投诉、纠纷协调处理和住户日常联系走访及意见征询工作，制订并组织实施小区住户各阶段联系沟通方案，积极赢得广大住户的理解、支持。

四、 组织办理住户入住和装修手续及相关资料的归档;

五、 指导住户房屋设施报修接待、登记，及时安排维修部上门处理，并做好相应督促和住户对处理结果的意见征询工作;

六、 负责物业管理相关费用的收缴工作。

七、 负责客服中心员工的考核工作。

八、 协助并参与日常住户联系走访工作，与住户建立良好的沟通关系。

九、 负责组织社区文化活动及社区宣传工作。 客户服务中心行政主管岗位职责

一、 根据《员工培训制度》，负责协调、监督本管理处员工培训工作，并具体进行员工的岗前培训工作。

二、 负责相关文件的起草、整理工作，负责主管以下员工招聘、人事、劳资等相关事务及日常行政事务工作。

三、 负责员工的考勤审核及工资的制表工作。

四、 负责管理处各项行政、人事、劳资等档案的归口管理。

五、 协助管理处主任做好对外接待工作。

六、 协助开展社区文化活动和社区宣传工作。 客服管理员岗位职责

一、 负责办理住户入住及装修手续。

二、 处理住户日常报修、投诉工作。

三、 负责住户走回访及物业管理相关指定费用的收取、催缴工作。

四、 负责小区日常工作巡查、监督工作。

五、 负责一般通知及文稿的草拟、打印、校对工作。

六、 协助做好小区文化活动和宣传工作。 财物管理员岗位职责

一、 根据管理处安排，负责相关费用的收缴、统计、汇总及登账工作。

二、 负责小区公共水电费、员工餐费的分摊结算工作。

三、 配合管理处主任做好年度财务预算的数据统计汇总工作。

四、 根据管理处年度采购计划和每月各类物料用量情况，提出仓库合理库存量意见，并负责申报采购明细。

五、 办理原材料、低值易耗品、固定资产及费用类资产的出入库;负责仓库各项物品的有序摆放及登记造册，并按质量标准做好物料验证工作。

六、 负责日常报销、退款手续。 第二节 客户服务中心规章制度 客户服务中心值班制度

一、 客户服务中心实行全天候值班，24小时为住户提供服务。

二、 中午值班时间为12：00——13：30(夏季为12：00—14：00)，由当班轮值客服管理员负责;夜间值班时间17：30(夏季为18：00)——次日8：30，由水电维修员在客户服务中心轮值。

三、 客服管理员负责当值期间接待各类来电来访，将来电来访内容及时记录在工作日志上，并通知相关部门人员处理;对住户的报修来电来访，还应及时开具维修工作单，并通知维修部相关人员。

四、 夜间维修值班人员当值期间按客户服务中心工作程序负责接待各类来电来访，将来电来访内容及时记录在夜间值班记录表上，并通知相关部门人员处理;对住户的报修来电来访，能维修处理的，应及时维修处理，否则应告之住户次日安排维修。

五、 夜班期间不能及时处理的投诉、委托、报修等问题(非应急情况)，应在次日与客服管理员交接班时根据夜间值班记录表上登记的情况，由当值客服管理员及时填写相应维修工作单或投诉记录表，通知相关部门处理。

六、 任何情况下，客户服务中心均应保持至少有一人值守;夜班维修人员如处理紧急情况不能值守，应请安护人员代值。

七、 当班期间能处理的问题应及时处理，不应遗留给下一班。

八、 值班人员应提前15分钟到岗，以便交接班。 客户服务中心交接班制度

一、 客户服务中心值班人员无论客服管理员或夜间维修值班，均应提前15分钟到岗，办理现场交接手续。

二、 交班人员应向接班者交待班内遗留问题及应注意事项，住户报修、投诉及其他重大事项应有书面记录。

三、 交班时常用工具、器械应同时点交清楚，谁遗失或借出即由谁负责。

四、 交班前应进行环境清洁工作，接班者检查不合格要求的，交班者负责处理完毕方可离开。

五、 若接班人员因故未到，当值人员应坚守岗位，待接班人员到达并办理交接手续后方可离开。 投诉处理及回访制度

一、 凡客户的投诉，不论采取何种形式，如信函、电话、传真或来访，统一由管理处集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。

二、 建立《客户投诉登记表》，对每一份投诉及意见均应予以记录。记录的内容包括客户姓名、投诉时间、涉及部门、内容摘要、处理结果等。

三、 客服中心专职人员根据客户投诉意见，填写相关工作联系单，责成相关部门进行处理。

四、 对重大投诉，部门不能处理或需要统一协调的，直接报管理处主任，由管理处主任作出处理决定。

五、 投诉接待专职人员应跟踪投诉的解决情况，如仍存在问题，仍需责成相关部门迅速处理。

六、 业主的投诉处理完毕应进行走回访，了解业主对投诉处理的意见，并及时整理归档。

对业主的投诉定期进行分析总结;对反复出现的问题，应组织有关部门探讨并找出解决办法和预防措施，防止重复发生。

二、客户服务中心办公环境要求

1、 办公环境体现了公司的工作状态和管理水平，应呈现并保持整洁、肃静的公司工作氛围，空气清新，灯光明亮，花卉植物生长旺盛;办公桌椅、几案、架柜以及一切公务需要的图表、文件和用品等摆放恰当适宜，可以收入屉柜中的物品，应及时收放，以方便工作和整体协调为准则;对外预约或长时间的接待与访谈，宜移入会议室进行。

2、 办公区域内不可有私人性质的物品摆放与张挂及个人生活用具陈放，不可以个人方便，随意调整陈设;对内集体办公室不宜有过多过长时间的交谈;严禁在办公区域闲聊、说笑和办理私人性质的事物，保持办公区域公务状态的肃静。

三、客户服务中心服务内容

接待业主的来电来访咨询、投诉、接洽;为业主办理入住手续;受理业主报修;物业管理费及代收代办费用的收取;业主的装修手续办理及管理;走回访;社区文化活动的组织。

四、客户服务工作程序与标准

1、业主入住接待 (1)业主入住流程图 (2)为业主办理入住服务规程 ① 验明客户资料：

业主本人办理：业主身份证、入住通知单、房屋买卖契约;

业主委托他人代为办理：除上述资料外，还需提供委托人身份证及委托书; 单位购买：除上述资料处，还需提供单位证明及个人身份证明。 ② 填写资料或签署协议：填写《住户登记表》;签订相关规定或协议。 ③ 发放物品并确认：房屋钥匙、《住户手册》、房屋水电图 ④ 收取费用：物业管理费。 ⑤ 房屋验收及整改：

维修部专业人员携带相关器具指导业主(住户)按“房屋质量验收登记表”逐项检查验收;

查抄水表、电表、煤气表底数并共同确认;

质量问题记录在“房屋质量验收登记表”上，客户服务中心据此填写“业主报修处理登记表(维修工作单)”，由维修部或管理处协助开发商进行工程质量问题的返修工作;

维修部复检合格后，客户服务中心及时与业主联系，确认再次验收时间，通知维修部在约定时间陪同业主再次验收;

验收合格请业主(住户)在“业主报修处理登记表(维修工作单)”上签字确认。 ⑥ 房屋托管：签订《托管协议》;查抄水表、电表读数，托管期间水表不超过5o，电表不超过20o;物业管理费按全额的70%收取。每周及大雨前后安排人员对托管房进行户外巡查，发现问题及时处理并通知业主。

⑦ 资料归档：入住通知单、业主身份证复印件、受委托人身份证复印件、单位证明、住户登记表、协议。

2、日常报修及来电来访、交纳物业管理费接待

(1) 来访接待：

认真听取客户来意，详细回答客户提出的问题;对于专业性较强的问题，应先详细记录，咨询相关专业人员后约定时间给予回复;对前来接洽公务人员，应请对口人员接待;对小区内住户、商家及单位搬家或物品搬出小区，应请客户办理物品放行申请，持放行条交门岗安护员核对无误后出小区。

(2) 来电接待：

认真听取客户来电内容。详细回答客户提出的问题;对于专业性较强的问题，应先详细记录，咨询相关专业人员后约定时间给予回复;对接洽公务的电话，应请对方稍等，请对口人员接听。

(3) 报修接待：

① 仔细询问客户姓名、住址、联系方式、报修内容、方便维修的时间等，并客户服务中心工作日志上记录。

② 根据报修内容及保修期限，将客户报修内容记录在《业主报修有偿服务登记表》或《业主报修登记表》(《维修工作单》)上，并录入电脑。

③ 及时通知维修部人员携单在约定时间上门维修服务。

④ 客户服务中心根据《业主报修有偿服务登记表》或《业主报修登记表》(《维修工作单》)及时回访，每月进行汇总、统计、分析。对维修服务回访处理率达100%。属安全设施维修2天内回访;房屋渗漏水项目维修试漏后3天内回访;其他维修项目2天内回访。回访中发现问题及时通知维修人员整改。

(4) 交纳物业管理费及代收代办费用接待：

① 核对业主资料：业主姓名、住址、已交费情况、应交费月份及相应费用，请对方确认。 ② 收费：收取费用，开具收费票据。

③ 上门收取：对预约上门收取费用的住户，应先确认对方姓名、业主姓名、住址、上门服务时间及费用;携带开好的票据，按约定的时间上门收取物业管理费、代收代办费。

④ 催缴费用：对到期未缴纳费用的业主，及时统计，找出原因，采取不同的措施。可电话、短信提醒对方应缴纳的费用、时间、期限等;电话通知后三个月内仍未缴纳的业主，通过特快专递的方式给对方发出正式催缴函;对不交费又长期居住在小区的业主，可上门拜访催缴;对长期无端拒缴、性质特别恶劣的业主，可通过法律渠道处理。

3、业主装修接待

(1) 验明业主身份：查验身份证;如业主委托他人代办，需提供委托书及受托人身份证，并将受托人身份证复印后与委托书一并存入该户档案。

(2) 备案：向业主及施工队重申装修时间及禁止事项，签订装修协议，审核装修方案;涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，要求申请人向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请。

(3) 发放证件：发放装修施工许可证、施工人员临时出入证，并做好记录。 (4) 收费：装修垃圾清运费。

(5) 资料归档：委托书、受托人身份证复印件、装修协议、拆改主体结构获房产主管部门的批准书。

(6) 通知：通知维修部、安护部装修户情况，对装修过程进行监控管理。

4、投诉接待

(1) 对住户的投诉，按“恒护中心”的操作机制，本着“细心细致、公平公正、实事求是、依法合理”的原则，以国家的法律、地方法规、行业规定及业主公约、住户手册为依据，遵循“礼貌、乐观、热情、友善、耐心、平等”的服务方针，认真听取，在相关规范记录本上详细记录投诉事件的发生时间、地点、被投诉人及被投诉部门、发生经过、住户的要求等;适时表示感谢和歉意，加以适当安慰。严禁与住户辩论、争吵。

(2) 对房屋及其附属设施的投诉按“恒护中心”相关工作流程及职责分工处理;对物业公司存在过错或有责任的，应向住户表示歉意，取得谅解，认真听取住户意见，协商处理方法，满足住户合理要求，尽快处理;对于住户或邻居的责任，应向住户说明情况，做好协调工作;是各方都有责任的工程、治安等问题，应及时通知各相关部门负责人到现场，共同商讨解决处理办法，采取有效的补救措施，控制事态发展，稳定住户。

(3) 遇情绪激烈的住户，应尽量使其冷静，若一时难以平息或把握，应及时联系主管，请其到独立洽谈室个别接待，避免长时间留其在公共接待区。

(4) 全面掌握事件的起因、过程、结果，能处理、补救的及时处理解决，不能马上处理的，应向住户说明原因，并及时向上级汇报;初步制定一个或几个补救方案，包括结算费用，做到心中有数。

(5) 对于严重影响住户日常生活、安全，破坏公司形象，产生恶劣影响的重大投诉，应当天呈送管理处主任进入处理程序，2天内给住户明确答复，10日内解决;对于涉及管理、服务工作失误的重要投诉，应在接待一小时内转呈部门主管进入处理程序，3天内处理完毕;对于个别偶发事务、个别人员的轻微投诉，应在2天内或在住户要求的期限内解决。

(6) 投诉处理内部工作程序：

① 按“恒护中心”联动机制相关工作流程及职责分工操作执行。

② 各“恒护中心”接待站将投诉内容进行记录、分类、归口，迅速传达到相关部门，相关部门直接责任人第一时间与客户取得联系，进一步明确事由后迅速协调处理并跟踪落实，及时将处理相关信息告知投诉接待人，由投诉接待人详细记录，并在当天将投诉处理结果通报投诉住户;通报可采用电话或上门当面告知的方式。

③ 对正在给住户造成损害的事件，应先立即采取措施停止或挽救伤害，再处理。 ④ 对无效投诉，本着为住户服务的态度，尽量为住户提供方便。 ⑤ 其他形式的投诉(如信函)，参照来电、来访投诉程序处理。

5、走回访

(1) 对维修服务回访处理率达100%。属安全设施维修的2天内回访;房屋渗漏水项目维修的，试漏后3天内回访;其他维修项目2天内回访。回访可上门或电话回访。回访中发现问题及时通知维修人员整改。

(2) 客户服务中心主管按照走访计划，安排相关人员对业主、住户进行走访或电话访问;每年发放《业主意见征询表》征询业主意见并及时回收，统计分析，报管理处主任。

(3) 在与业主、住户交谈或了解情况时，态度要热情、温和，谈话内容以工作为主，在表明某些观点时，耐心解释，将事情的原因、根据说清楚。走回访工作完毕，应感谢对方的支持和配合。提出告辞，在门口再次向对方表示感谢，并主动替住户关上门。

(4) 将走回访记录详细记录在相应格式表单上，并记录处理意见及结果，报客户服务中心主管。 (5) 每月末汇总走回访记录，并进行统计、分析，对类似问题出现较多的，写成统计分析报告，以书面形式经客户服务中心主管审核后，报管理处主任。

6、社区文化活动

(1) 充分利用宣传栏、中心广场、会所、娱乐活动中心、网(篮)球场、健身房、图书馆等现有硬件设施开展各类社区文化活动。

(2) 宣传栏：宣传有关物业管理的政策法规、社区动态等，倡导业主共建共管。每两周更换。 (3) 文化活动：给合季节、节日、特殊纪念日等，举办各类有意义、有特色的文化活动。 (4) 制订活动方案：确定活动主题、活动项目、成本费用、地点、时间、参加人员、人数、活动进程、需配合的相关部门人员、奖品等等。 (5) 现场布置：客户服务中心联合维修部、安护部、环境部等提前布置活动现场。 (6) 分工：明确各岗位人员及相应职责分工，准备所需资源。

(7) 备案：对组织各项社区文化活动进行记录、拍照、摄像，并归档留存。

五、便民服务、委托服务

1、 将便民服务项目向业主、住户公告。

2、 客户服务中心按接待程序接待需要提供便民服务的业主或住户。

3、 根据业主或住户提出的便民服务或委托服务的内容，客户服务中心接待人员与业主或住户以口头或书面的形式就服务细节如：涉及的项目、面积、时间、费用、效果等进行约定。

4、 客户服务中心接待人员将便民服务或特约服务按性质通知相关部门主管，由主管安排人员在与客户约定的时间上门服务。

服务完毕，由业主或住户对服务工作进行验收，验收合格后，收取约定的服务费用，开具票据。

第二篇：物业公司客户服务中心运作模式探析

管理处客户服务中心运作模式探析

作者：未知文章来源：本站整理点击数：

76更新时间：2009-11-26

我国物业管理经过20多年的发展，已进人了一个新的发展时期。物业管理的市场化进程在加速演进，物业管理的市场竞争越来越激烈。现在的物业管理竞争已表现为，而且最终也会表现为物业管理企业之间在企业品牌、服务质量和客户资源方面的竞争。谁赢得了客户，谁就是最终的胜利者，谁失去了客户，谁就失去了一切。因此，近一年来，一些有先知先觉的物业管理公司，为了在管理上更贴近客户，为客户提供更便捷、更贴心的服务，纷纷在管理处成立了客户服务中心。实践已经表明，客户服务中心作为管理处运作的一种新的管理模式，大大提高了管理处的工作效率，提高了管理处的服务质量，赢得了业主的信任和支持，取得了良好的经济效益和社会效益。通过对深圳物业管理公司管理处客户服务中心运作情况的调查研究和实操分析，笔者认为，在管理处引进客户服务中心的管理模式，对管理处自身的运作和物业管理企业的发展是非常必要的。这种管理模式将被更多的物业管理公司所采纳，是未来管理处运作的主要模式。鉴于目前管理处客户服务中心的管理模式正处于探索和试点阶段，因此，笔者对此进行探析，希望对这套管理模式的运作和推广有所裨益。

在探析管理处客户服务中心运作模式时，我们引入了一个新的概念，即管理处应建立以客户服务中心为“CPU”的快速反应系统。“CPU”是计算机术语，意为中央处理器，是计算机快速运算和运行的核心。引入“CPU”的概念，意在借鉴计算机的运作模式，创建一套管理处快速运作的全新管理模式。该管理模式的主要特征是：一站式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应答、及时反馈。下面我们从管理处的组织架构，客户服务中心的工作职责、工作流程、对外关系等方面，就管理处以客户服务中心为“CPU”的管理模式作一个系统的阐述。

1.在组织架构中，提升客户服务中心的地位

为了确保客户服务中心具有一定的资源调配权，在机构设置上，客户服务中心必须高于其他部门。管理处设客户主任(相当于管理处副主任或主任助理的级别和待遇)1名。分管客户服务中心，这样客户服务中心就形成一个独立的接受投诉、具体调度、分工作业、跟踪检查、统计分析等多功能于一体的快速反应系统。这个系统既是信息的汇集中心，也是信息的处理中心和信息的发射中心，实质上就具有了类似计算机中“CPU”的功能。

管理处的组织架构如图所示：(图见下页)

备注：1.出纳负责各项管理费用的收取，属客户服务中心工作人员.

出纳不当班时，由其他工作人员代为收费。

2.财务部的日常管理权由管理处主任负责。

3.客户服务中心的指令可直接下达到各部门主管，再由部门主管分配工作，也可直接下达到各部门的工作人员。

4.客户主任是一个新设的岗位，该岗位要求人员素质高，因此，必须做好人员的选拔和培训工作。

2.客户服务中心的工作职责

客户服务中心是管理处的核心部门，管理处的绝大部分管理工作都由客户服务中心来处理和完成。其主要职责有：

(1)接受业主投诉，通知相关部门处理;

(2)对投诉进行跟踪、回访和记录;

(3)对投诉进行统计、分析，并向管理处主任提供分析报告：

(4)作为管理处对外开设的惟一窗口，对外协调与物业公司、地产公司、施工单位以及其他部门的关系;

(5)各种管理工作的检查、督促：

(6)各种资料的档案管理：

(7)业主人住等合约签订和证件办理：

(8)组织管理处的内部培训;

(9)管理处各种费用的收取。

3.客户服务中心工作流程

客户服务中心工作流程如图所示：

4、管理处与外部总体关系

管理处把客户服务中心作为对外联系、沟通的惟一窗口，所有事件都通过客户服务中心后台内部程序进行处理，这样既提高了工作效率，也可避免对外工作的多头管理。

管理外与外部各单位关系如图所示：

5.客户服务中心为业主(住户)提供服务

业主(住户)可以通过任何方式进行投诉(包括直接到客户服务中心投诉、电话投诉和信函投诉等)，也可向管理处任何工作人员(管理人员、维修工作人员和安全管理人员等)进行投诉。接到投诉的人员应将投诉人的所有信息(包括业主姓名、房号、联系电话和需求项目等)详尽报到客户服务中心，由客户服务中心进行及时处理、跟踪、统计和回访。

工作流程如下图所示：

6.管理处客户服务中心与物业公司的接口管理

正常情况下，物业公司开设品质管理部门作为惟一窗口与管理处客户服务中心进行一对一接口管理，物业公司品质管理部门对管理处客户服务中心进行监管，并提供相关服务。管理处客户服务中心将难以解决的问题及时向物业公司品质管理部门提出申请，请求品质管理部门给予协助解决。对于品质管理部门不能单独解决的问题，也可以向公司对口部门提出申请，请求公司相关对口部门给予协助解决。管理处客户服务中心定期向公司领导提供分析报告，为公司领导决策提供第一手材料。

管理处客户服务中心与公司各部门的关系如图所示：

以客户服务中心为“CPU”的管理模式，是管理处的一种新的管理模式，适用于不同类型的各种物业。对于大型物业管理处，可以单独设置客户服务中心。客户服务中心与管理处最好在一起办公，客户服务中心位于前台位置，管理处位于后台位置。对于小型物业管理处，可以不设置客户服务中心，但可以按客户服务中心的模式去运作。如管理处主任兼任客户主任，事务管理员担当客户服务中心管理员角色，等等。

管理处建立以客户服务中心为“CPU”的管理模式，可有效提升物业管理的客户服务水平，促进物业管理行业的健康发展。

第三篇：物业服务有限公司客户服务中心青年文明号申报材料

吉安市吉房物业客户服务中心现有员工14人，其中党员2人，35岁以下的青年员工占97%以上，具有大专及大专以上学历的人员超过57%，是一支最具战斗力的青年集体。

客户服务中心紧紧围绕争创市级青年文明号的工作目标，以服务至诚、业主至上为宗旨，以服务从‘心’开始为口号，以倡导职业文明为核心，以团支部建设为基地，大力开展各项文明创建活动，使这支年轻的队伍不断发展壮大，并为争创青年文明号而不懈努力。

一、以人为本，提素强基

在青年文明号创建实践中，我们始终把建设学习型青年文明号、培育学习型青年职工作为创建活动的重要内容，全面增强他们的政治理论和业务技术素质，提高创新能力。一是坚持理论引导，增强政治素质。我们以提素质、促发展为目标，狠抓青年职工的政治学习，严格坚持政治学习制度，每周组织青年职工进行一次政治学习，每月结合工作实际组织召开一次青年职工座谈会，提醒自己树立正确的世界观、人生观、价值观，牢记青年文明号使命，勤奋工作，服务至诚、业主至上。二是依托书架建设，提升文化水平。我们以读书好、好读书、读好书为指导思想，在集体中建立了三好书架，通过制定《图书借阅制度》、《图书管理制度》，完善配书、管书、用书三个环节，搭建了青年职工学习交流舞台。三是开展专业学习，更新服务理念。我们以公司学习中心为依托，坚持每周一次的物业管理专业理论、政策法规学习，通过集中学、业余学、交流学习方法、学习体会，通过实际工作中的案例分析，理论与实际相结合，学习效果显著，其中1名青年职工在今年考取了全国物业管理师资格证书。读书营造了育人的氛围，增强了青年文明号的感召力和凝聚力。

二、管理为本，创新理念

对于客服服务中心来说，青年文明号创建活动的最终落脚点是要体现在优质、高效、文明、用心的工作成效上。近年来，按照公司提出的窗口建设的工作重点，我们结合工作实际，在建设青年文明号方面动脑筋、出实招，做到有求必应，有报必回，有事必到，服务热心，以规范的行为、优质的服务充分展示了青年文明号的风采，实现创号规范化，塑造了窗口单位良好的形象，趟出了具有鲜明特色的创建新路子。一是在工作实践中我们不断追求，争创 四个一流(即：一流队伍、一流服务、一流管理、一流业绩)的工作目标，叫响服务从‘心’开始的口号，全面加强客服人员管理，规范各种图表、职责、制度，使青年文明号创建工作向科学化、制度化、标准化的方向发展。二是明职责，强化基础管理。根据上级团组织制定的青年文明号管理办法等规定，我们结合实际，制定出了具有特色、便于操作、切实可行的管理制度，坚持日督促、月检查、季考评，强化集体自身建设，加强对青年文明号的管理。几年来，中心的服务质量、水平、业主满意度显著提升。2010年获得物价部门颁发的价格诚信单位荣誉称号，阳明花园b区获得我市物业管理示范小区荣誉称号;2011年被评为吉安市中心城区物业管理工作先进单位，价格诚信(a)级单位，万福花园被评为我市物业管理示范小区，阳明花园a区被评为文明楼院取得良好的社会效益，在上级主管部门标准化作业的检查中多次获得好评。

第四篇：物业服务中心年终总结

xxxx年即将过去，在公司领导班子的正确领导及大力支持下，经过xxxx物业服务中心全体员工共同的努力，克服重重困难，顺利完成了公司下达的各项工作，全体员工爱岗敬业、努力工作，促进了各项工作的落实，较好的完成了工作目标。

回顾即将过去的一年，对于我们xxxx物业服务中心来说，是艰辛与忙碌的一年。我们先后完成了xxxx一期项目的前期介入工作;完成了服务中心人员的组建工作;根据公司各项规章制度，结合自身实际情况完善了各项管理规章制度;顺利完成了xxxx一期交房工作以及正常服务工作的开展。以下是我服务中心XX工作的详细总结：

前期介入工作的开展

XX年三月份，公司抽调各部门骨干人员进驻xxxx项目，开始接管前的各项准备工作。

(一)完成xxxx一期楼宇的接管验收工作，将发现的问题送至项目部，并跟踪问题的整改。

(二)完成xxxx物业服务中心人员的招聘工作。

(三)完成xxxx物业服务中心的组建工作。

(四)完成xxxx小区的开荒工作。

二、事物工作

(一) 全年共办理进房1461户，其中门面30户，住宅1431户。收取物业费共计1447087.6元，垃圾清运费812012.7元，信奶箱112650元，油烟止回阀45150元，装修保证金500500元。

(二)装修办理。全年共办理装修报批手续526户。办理入住手续36户。发现违规装修25起，已整改22起。

(三)全年共处理业主报修 1732 例，问题主要集中在房屋质量方面，处理物业服务质量方面投诉3例。

(四)办理共小区固定车位 23 个，收取临时停车费共计 元。

三、部门管理

(一)xxxx物业服务中心下设保安部、保洁部、工程部、综合部，物管部五个部门。在职员工83人，其中保安部39人，保洁部30人，工程部9人，办公室5人。

(二)完善各项规章制度，建立内部管理机制。服务中心根据公司各项规章制度，结合自身实际情况完善了各项需要《行政管理制度》、《绩效考核制度》、《新员工入职培训制度》、《突发事件处理流程》、《各部门岗位职责》、《各部门培训教案》等制度材料，同时加大考核力度，使各项工作稳步展开。

(三)认真执行培训制度，提高员工综合素质。首先从各部门负责人思想政治工作入手，发挥管理人员模范带头作用，带领全体员工转变观念、加强业务培训，全年开展集中培训10次，小组培训22次，各部门内部培训每周进行一次。使员工的综合素质得到不断提高;

四、安全管理

(一)对进入小区的装修人员实行临时出入证管理，谢绝无证人员进入小区。

(二)对带出小区的物品实施放行登记管理，有效控制装修人员私带业主物品现象的发生。

(三)对进出车辆实行收费管理，引导车辆文明有序停放。对乱停乱放的车辆采取“温馨提示”告知的方法，控制乱停乱放现象的发生。

(四)实行人员定岗定位划分责任区的方法，对场地秩序进行有效管理。

(五)运用电子巡更设备，定时对小区进行巡查。

(六)处理偷盗事件2起，火灾事件1起，损坏小区公共设施事件12起，捡到业主物品2起，已返还业主。

(七)服务方面

1、每周利用例会的形式组织一次礼节礼貌和文明执勤教育，规范执勤中的言行举止，要求执勤过程中使用文明服务用语，做到打不还手骂不还口。

2、针对车辆管理当中解释不到位，语言不规范，经常被投诉，并与车主多次发生矛盾服务工作上不去这一突出问题，首先是加强管理制度和收费方案的培训，在对门岗的用人上进行把关，从所有的队员中选派综合素质强，相对优秀的队员到门岗;

(八)队伍的管理与建设。在人员难招，人员流动性大，整体保安员综合素质偏低的情况下，改进培训措施，采取循序渐进的办法，进行阶段性培训，安排培训班长全面跟踪负责，加强入职引导工作，及时掌握队员的思想状况，促进沟通交流，保持队伍稳定。

五、环境管理

(一)卫生清洁工作方面，全体保洁员齐心协力，克服重重困难，出色的完成了xxxx的卫生开荒工作，将原来的施工状态转变成现在干净整洁的居住环境。

(二)较好完成了服务中心下达的各项工作任务。

(三)利用每周例会，加强保洁员服务意识的培训。

(四)材料申购和使用：坚决贯彻公司“节支增效”的管理理念，做到按需申购，以旧换新，使材料的不良消耗点降到了最低。

(五)处理水浸事件30余起。

(六)业主投诉保洁工作1起。

六、工程管理

(一)顺利完成一期楼宇的接管验收工作，并将反映出来的房屋质量方面的问题送至项目部，派专人跟踪整改情况。

(二)在内部实行责任区制度，安排专人进行管理，有效的处理业主报修的各项事宜。

(三)定期对小区公共照明的检查，并跟踪项目部的维修工作。

(四)完成电梯机房门上锁的工作。

(五)做好装修巡查及违规整改工作。发现违规装修25例，劝说业主整改22例。

(六)完成

二、三组团分接箱空开的更换工作。

(七)每周利用例会进行工作总结，加强服务意识及服务技能的培训。

七、综合部

(一)较好的完成了进房工作的开展。

(二)严格控制了服务中心的日常开支。

(三)完成每月的员工考勤并上报公司。

(四)按照公司要求，完成了服务中心的物资采购与保管工作。

八、xxxx工作难点

(一)工程方面 由于工期等各方面的原因而遗留下来的问题，给我们服务中心工作的开展带来了很大的难度。墙面渗水、卫生间渗漏、防盗门的损坏是我们接待业主报修过程中碰到的几个主要问题。

(二)道路的规划设计 由于小区道路比较窄，车辆行进全部按照单行线行车，规划设计出来的六个出入口给我们的管理工作带来了很大的不便，大大的增加了保安人员的数量，降低了人员在场地内的有效维护。

(三)设计方面的缺陷导致装修的不便 由于施工时未考虑到卫生间排气孔的预留，导致业主在打排气孔时破坏房屋外墙美观、打断给水管的情况时有发生。空调外机位只考虑空调冷凝排水问题，并没考虑冬天外机排水问题，这也将给我们日后的工作带来不便。

明年工作计划

一、增强服务意识，加大培训力度。

总结今年工作的经验教训，针对工作当中出现的员工服务意识淡薄、工作能力的不足，积极做好在职培训工作，将培训工作当做服务中心明年的工作重点来抓，努力提高服务中心员工整体素质。

二、做好物业服务方面的工作，特别是报修工作。

热情主动的接待每一位业主，认真的记录报修内容，并做好维修整改跟踪工作。

三、强化服务中心内部管理。

切实抓好小区工程、保安、保洁等的管理与服务，进一步贯彻落实好各项规章制度，保持高水平、高效率的服务。

四、做好安全方面的工作。

安全是企业永恒的主题，坚持预防为主、防治结合、加强教育、群防群治的原则，通过安全教育，不断增强员工的安全意识和自我防护能力，为员工创造一个安全、舒适的工作环境。

五、实行绩效考核工作。

严格按照公司制定的考核指标文件，严格管理，把指标分解落实到部门、个人，确保完成任务。

六、组织学习最新的专业知识及物业管理知识

根据物业项目需要，学习专业化的服务知识及最先进的物业管理经验，以提高物业管理能力和服务能力。

七、加强本中心的人力资源管理。

保持现有总额，实现内部需求内部合理调配，因需设人，定职定岗，充分调动员工积极性，提高工作效能和工作效率。

查阅值班室每日工作报表及值班工作日志，了解能源、材料消耗情况。对报表中出现的情况和问题提出解决问题的办法，并立即安排实施。特别是未完成的维修单要查明原因，立即处理。

第五篇：物业服务中心晨会规范

一、目的

统一指令、互相沟通、上传下达、提高士气、解决问题。

二、时间

每周一至周日(上午8:30-8:45，各部门可根据上班时间进行调整，必 须在上班前提前开始。

三、形式

各物业服务中心自行组织。

四、人员

物业服务中心指经理、副经理、经理助理、客服主管、客服、楼管员、维修主管、维修工、秩序队长、秩序班长。

五、内容

(一)点名(拿《花名册》点名，记录未参与人员名单上报经理)。

(二)主持人(物业服务中心由经理安排)讲：“请大家整理仪容仪表”。 主持人讲：“早上好!”(鞠躬) 全体人员讲：“早上好!”(鞠躬) 主持人讲：“某月某日晨会现在开始，我们今天的态度是：” 全体人员讲：“积极、主动、热情。”(要求声音洪亮。) 主持人讲：“六大待客用语，谁来带读?” 全体人员讲：“我来带读。”(并举手) 主持人讲：“某人。” 领读人讲：“好的，知道了。” 领读人讲：“您好!”

全体人员讲：“您好!”(微笑、鞠躬)。 领读人讲：“好的，知道了!” 全体人员讲：“好的，知道了!”(微笑、鞠躬) 领读人讲：“请稍等一等!”

全体人员讲：“请稍等一等!”(微笑、鞠躬) 领读人讲：“对不起!”

全体人员讲：“对不起!”(严肃、鞠躬) 领读人讲：“谢谢您!”

全体人员讲“谢谢您!”(微笑、鞠躬) 领读人讲：“请慢走!”

全体人员讲：“请慢走!”(微笑、鞠躬) 领读人讲：“以上!”

全体人员讲：“知道了!”(鞠躬) 主持人讲：“回报业主三大精神——真诚欢迎业主入住。” 全体人员讲：“真诚欢迎业主入住。” 主持人讲：“细心体察业主需要。” 全体人员讲：“细心体察业主需要。” 主持人讲：“用心提供优质服务。” 全体人员讲：“用心提供优质服务。” 主持人讲：“以上!” 全体人员讲：“知道了!”(鞠躬)

(三)经理通报前一天发现的问题及有效的解决办法。(经理讲：“以上!”;全体人员讲：“知道了——鞠躬”)

(四)各部门(各班组)提出需要协调的问题。(各部门相关人员讲：“以上”!;全体人员讲：“知道了——鞠躬”)

(五)物业服务中心领导提出本日的工作要求。(领导讲：“以上!”;全体人员讲：“知道了——鞠躬”)

(六)主持人带领全体人员做一遍爱的鼓励。

(七)通报当日总值班人员。

(八)例行晨会流程; 支持人讲：“今天的工作从现在开始，让我们共同努力(以上)。” 全体人员讲：“知道了(鞠躬)。”

(九)全体人员击掌散会。

六、要求

(一)主持人吐字清楚，声音洪亮。

(二)队列分两队，面对面站立，领导站在两队中间的顶端。

(三)全体员工(包括物业服务中心经理)必须带工作记录本，认真记录相关问题。

(四)经理讲话内容包括：总结昨日工作，安排今日工作，通报好人好事(要讲到具体人)，批评不到位现象(对事不对人)，通报公司领导讲话指示，要求安排工作必须非常具体，明确责任人、考核人和完成期限。

(五)全体开会人员必须按照物业公司规定着工装，男女员工穿黑色皮鞋，穿深色袜子。胸卡佩戴在左胸上衣兜处，男员工必须佩戴领带。

(六)仪容仪表：着装整齐干净，男员工头发前不遮眉，女员工头发过肩必须扎盘起来，淡妆上岗。

(七)队列整齐、站姿规范，女员工左脚至于右脚窝处，成“丁“字步站立，双手弧口相交，右手搭于左手上，两眼平视前方;男员工双脚开立与肩同宽，双臂自然下垂于体前，双手弧口相交，左手搭于右手上，大拇指放于手内侧，两眼平视前方。

(八)所有人员精神饱满，服务用语、晨会演练整齐一致。

七、定义

总值在这里特指物业服务中心当日值班总负责人，负责全面检查物业服务中心存在问题并提出解决措施。

公司总部为各职能部门经理(除品质管理部)轮流值班;物业服务中心为客服主管以上人员，轮流值班，由经理委派。

八、秩序员、保洁等岗位班前会按上述流程进行。

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