物业管理前期工作方案

方案是对一项活动具体部署的安排和计划，那么方案的格式是什么样的呢？如何才能写好一份方案呢？以下是小编整理的关于《物业管理前期工作方案》，希望对大家有所帮助。

第一篇：物业管理前期工作方案

前期物业管理服务工作方案

1、准备工作

与销售部门衔接好小区管理方面的交叉性工作(销售情况和管理情况等工作) 1.1招投标工作

1.1.1与项目高管对接

1.1.2项目考察(类似项目) 1.1.3市场调研

1.1.4进行项目管理(承接前)单体、整体方案的综合预算与评估 1.1.5商务标书制作 1.1.6技术标书制作

1.1.7再次与项目高管对接 1.1.8参与项目招投标工作

1.2 前期工作

1.2.1成立物业公司筹备工作办公室

1.2.2配合开发商做好与物业工作相关的常规工作和日常工作(与销售衔接性工作等)

1.2.3进行物业管理服务工作市场调研工作

1.2.4拟订物业管理服务单项和整体项目综合费用的测算 1.2.5拟订物业管理服务行业协会和兄弟单位拜访工作方案 1.2.6拟订物业管理服务组织架构设计工作

1.2.7参与项目总体规划、单体设计审查、提交物业各功能房需求 1.2.8协助完成物业公司的注册 1.2.9开始物业公司建章立制工作 1.2.10开始物业小区整体CI设计 1.2.11开始策划网站建设

1.2.12开始策划编写物业商业租(铺)户招商资料

1.2.13继续进行市场调研(物业公司组建、机构设置、人员招聘、培训、管理方案、招商与运营等)

1.2.14编写物业管理服务方案，协助开发商拟定销售合同所需附件，如关于物业管理事项的约定、业主临时公约、公共管理制度等。

1.2.15拟定装修协议、保洁协议、绿化协议、房屋(空置房)托管协议 1.2.16选拔、培养、招聘与培训主要专业人员 1.2.17选拔、培养、招聘与培训服务骨干人员 1.2.18选拔、培养、招聘与培训一般人员

1.3课程设计(进行物业公司各岗位集中培训的编制工作)

1.3.1管理知识方面。对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识(如物业管理、公共关系等)、财务知识、法律知识(要非常精通行业法律法规，熟悉必要的法律知识)， 1.3.2专业技能方面。物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护，而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等，又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化 1.3.3人际交往技能 1.3.4服务态度

1.3.5不定期对秩序维护员的实施培训，主要从“业务知识、仪表、言行、体能、岗前、岗中培训着手。更是加强其服务意识方面的培养，把“让主户满意”作为秩序维护员工作的准则，把辖区内的公共秩序服务工作做得更细、更好。

1.3.6完成物业管理服务各级岗位人员招聘与培训工作

1.3.7主要内容有物业管理基本知识、相关法律法规和本项目物业管理服务方案主要内容、公约和规约的关键条款。

2、物业的接管验收前工作(规划设计和建设)

2.1成立前期介入小组

2.2参与物业的规划设计和建设 2.3会审图纸

2.4参与小区物业设施设备安装调试 2.5编制物业管理方案

2.6进行物业小区单体、整体CI设计

2.7进行物业独立办公用房和功能性用房的CI设计 2.8进行物业独立办公用房和功能性用房的装修设计

2.9策划和拟定《物业接管验收工作组》成立大吉庆典仪式活动方案 2.10成立物业的接管验收小组 2.11编制验收计划

2.12组织全员进行《验收计划》和工作流程等科目的集中培训和学习 2.13集中培训和学习建设部《房屋接管验收标标准》 2.14进行物业的接管验收工作责任制

3、预验收(按专业分工进行)

3.1查出不符合标准的项目，递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位，3.2并要求限期整改完成 3.3楼宇本体的接管验收

3.3.1对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行专门检验 3.3.2逐套检验项目包括(10多个方面) 3.3.3建筑结构、 3.3.4地面、 3.3.5墙面、 3.3.6防水、

3.3.7室内电气安装 3.3.8五金配件 3.3.9消防

3.3.10填写《检验结果表》

3.4验收组长负责落实“两会”、“一报告”’制度：

3.5每日早上上班前1小时，召开楼宇本体的接管验收工作任务分工会议，实行物业的接管验收工作责任制;

3.6每日下午下班前1小时，召开楼宇本体的接管验收工作阶段性小结会议，进行问题分类、汇总，分析解决问题的方法或建议;

3.7验收组长次日早上递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位，并要求限期整改完成。

3.8公共配套设施设备的接管验收 3.9正式验收(按专业分工进行)

3.10正式验收是在预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，而进行的正式验收

3.10.1“一符合”是图纸与设备规格型号、数量符合

3.10.2“二符合”是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合 3.10.3“三符合”是设备包括设备连接的整个系统的技术性能与设计的功能符合

3.10.4“一完整”是图纸资料完整，如产权资料、技术资料、竣工验收证明书及3.11设备设施检验合格证书等。 3.12进行正式验收仪式

3.13加强小区钥匙领、借用管理

4、档案管理

4.1建立健全物业小区(业主)档案管理制度 4.1.1建立健全档案管理系统 4.1.2文件材料的收集管理

4.1.3声像(影、音、存储等)档案管理 4.1.4落实保密制度

5、信息管理

5.1建立健全物业小区(业主)信息管理制度 5.1.1 建立健全信息管理系统 5.1.2文件材料的收集管理

5.1.3声像(影、音、存储等)档案管理 5.1.4落实保密制度

6、小区样板房的装修与管理工作 6.1定期或不定期指定专人对小区空置房和托管房管理，加大巡查检查力度，杜绝安全隐患

6.2指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行通风 6.3指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行保洁

5、前期物业小区环境卫生保洁

5.1物业清洁的开荒工作;

5.1.1安排专人全程监管清洁公司的开荒工作 5.1.2对物业内外建筑垃圾的清理; 5.1.3对玻璃、 5.1.4地面、

5.1.5墙面等处所沾灰尘、污垢的清除;

5.1.6对公用部位(消防楼梯、电梯轿厢、电梯厅、屋面等)、 5.1.7办公房以及设施的清扫

6、业主入伙

6.1编制业主入伙工作计划 6.2成立业主入伙工作领导小组 6.3进行业主入伙工作责任制

6.4组织全员进行《业主入伙工作计划》集中培训和学习 6.5集中培训和学习《业主入伙工作计划》工作流程 6.6策划和编制业主入伙邀请书样式

6.7策划和拟定《业主入伙》大吉庆典仪式活动方案

6.8依据购房合同以有相关法律文件，如《房屋竣工验收备案回执》、《房屋竣工测量报告》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》公共设施设备移交清单等文件，认真准备业主入伙资料文件并由组长负责相关的培训和指导工作

6.9组建引导组、接待组、收楼组以及咨询组等入伙工作的相关组织 6.10清楚说明入伙的条件

6.11指定专业资深人员做好业主入伙期间的答疑释惑工作

6.12要求客服人员(全体物业工作者)顾大局，塑形象，增强服务意识，提高服务水平

6.13发出业主入伙邀请书

6.13.1依据购房合同以有相关法律文件，集中统一办理业主入伙手续 6.13.2由接待人员核对身份后，在《业主签到表》签到

6.13.3办理入伙手续签署的相关文件，如：《业主管理规约》、《前期物业管理协议》、《防火责任书》、《业户手册》、《家庭住户成员登记表》、《银行委托协议》等。

6.13.4房屋验收交接时，物业管理公司组织专业人员与业主共同对住宅室内水电、门窗、墙壁、地面等项目进行查验交接，双方逐项查验，逐项登记，如发现问题记录下来，存档管理，督促相关部门限期整改;如经查验无问题，与业主确认水、电、气表底度，并在《验房交接表》上签字认可移交房屋钥匙。

6.13.5处理好三者关系，物业管理公司起着一种协调和信息传递作用。尤其对业主反映的问题，如房屋质量问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，本着“谁受理，谁跟进，谁回复”的原则，及时快捷地将业主反应的问题传递给相关部门，积极协调各方妥善解决，在最短的时间解决业主反映的问题。

7、小区空置房和托管房管理

7.1建立完善小区空置房和托管房管理制度

7.2建立小区业主入住情况、空置房情况和托管房情况及代租(售)房(含长短期借亲戚和朋友住房)情况等动态情况的信息收集和管理，并建立小区房产动态情况一览表(悬挂在物业办公室醒目位置，便于及时掌握小区房产动态情况，和时时更新)

7.4拟定小区空置房和托管房管理协议

7.5物业与当事人签订小区空置房和托管房管理协议

7.6物业签订小区空置房和托管房管理协议，履行质价服务

7.7定期或不定期指定专人对小区空置房和托管房管理，加大巡查检查力度，杜绝安全隐患

7.8指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行通风 7.9指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行保洁

7.10定期向业主通报空置房和托管房管理情况(需要征询业主实施)

8、搬迁管理

8.1编制业主搬迁工作计划 8.2成立业主搬迁工作领导小组 8.3进行业主搬迁工作责任制

8.4组织全员进行《业主搬迁工作计划》集中培训和学习 8.5集中培训和学习《业主搬迁工作计划》工作流程 8.6入伙现场要营造出喜庆的氛围 8.7车辆/行人进出有序

8.8服务人员着装整齐、热情、礼貌大方

8.9入伙期间采用“一条龙”服务模式进行，发展商、施工单位、公共事业部门、物业公司联合现场办公 8.10小区大门岗，严格按照《门岗岗位职责》把好大门关，对来访人员实行“来访登记”制度，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区; 8.11物品持《物品放行条》放出

8.12加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案。 8.13在遇到特殊紧急情况时，住用户家中和办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式(例如破门前)时，寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证，以规避风险，减少损失

8.14是要充分利用好已有的安全设施，如电子门禁、可视对讲、监控摄像机等设备，减少失窃案件发生机率

8.15抓好小区进出车辆的管制和疏导，有利于维护小区交通秩序，避免车辆乱停乱放

8.16各种运送装修材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交通压力

8.17车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡

8.18建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索

8.19功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行

二次装修管理监督工作

8.20成立业主二次装修管理监督工作领导小组 8.21进行业主二次装修管理监督工作责任制

8.22组织全员进行《业主二次装修管理监督巡查方法》的集中培训和学习 8.23集中培训和学习《业主二次装修管理监督工作流程》

8.24根据相关法律法规制定“物业二次装修管理规约”在业主入住、装修前，8.25物业公司要履行告知义务，将装修须知和装修禁止行为予以书面告知(如

装修时间、装修垃圾统堆放点、装修人员和材料进出通道等)，以便业主了解和执行并办理相关装修手续。 8.26房屋装修期的清洁工作

8.27选定二次装修垃圾临时堆放点，并设立醒目的导示牌

8.29装修方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的行为发现后要及时纠正，做好说服解释工作

8.30在房屋装修动工之前，需再次与业户或装修单位确认室内给排水支管、地面防水等均于正常状态，方可发放《装修许可证》。

8.31对装修施工单位的资质审查，要求其提供资质证明文件、并复印存档 8.32加强对装修、施工人员的办证和统一监督管理

8.33按照《物权法》的相关管理规定，对装修施工单位和装修业主收取二次装修管理质量保证金

8.34按照《物权法》的相关管理规定，对装修施工单位和装修业主收取二次装修垃圾清运费

8.35按照《小区消防安全工作管理规定》加强巡查，对装修部位实施动态监督管理，并租配置相应数量的灭火器材，收取提供安全服务器材租金 8.36实施二次装修《动火证》审批制度

8.37掌握业主装修过程中的重点，装修管理员亦就明白日常巡检的重点，在业主材料进场和水电路改造或地墙面做防水阶段，每天最少巡查2次以上，有违规意图的业主，一天要巡检4次以上，及时制止违规装修现象。 8.38在巡查装修施工的过程中，重点要巡查水、电的安装情况、业主有无擅自更改装修方案和拆改房屋承重墙体的情况发生、还要提醒装修工人一定要对厕浴间进行防水实验，避免入住后给其它业主造成损失。 8.39认真填写《装修巡查记录》

8.40对违章装修的要严厉制止，并使其控制在萌芽状态，以便控制事态的扩展并向业主发《装修违章整改通知书》，让业主签字确认，将复印件存放于档案袋中，在处理违章装修过程中，始终坚持以规服人，以理服人，以礼悦人的原则，以良好的态度和礼貌赢得业主对装修监管工作的理解与支持。

9、常规(正常运营)管理

9.1设备、设施管理、维修和养护 9.2车辆交通管理

9.3小区公共秩序维护(安防、技防、人防、物防、群防) 9.4 绿化、环境卫生 9.5公共服务

9.6社区服务和社区文化

第二篇：前期物业管理方案

编号：

前期物业管理方案

通辽物业管理办公室

前期物业管理方案

物业服务管理有限公司 编写： 目 录

1.0 服务管理内容…………………………….1 2.0 入伙前的工作 …………………. .2 3.0接管验收 ………………… …….3 4.0入伙时的工作

………………… .5 5.0物业管理整体设想 ………………………...7 6.0管理机制、管理架构人员及配备

…………8 1.0管理内容

在接管小区物业后，我们将就下列事项进行管理：

1、 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等;

2、 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等;

3、 物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等;

4、 物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理;

5、 公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位;

6、 交通、车辆行驶及停泊;

7、 配合当地公安机关进行安全监控和秩序巡视工作;

8、 组织开展社区文化娱乐活动;

9、 整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料;

10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金;

11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项;

12、积极配合小区的销售。

13、太阳能统一编号。

2.0入伙前的工作

1.1成立项目物业管理处：

新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。(详细见物业管理架构图) 管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：

(1) 入伙前2个月，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。

(2)入伙前2个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。

(3)入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。

(4)入伙前30天，护卫队经培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。

(5)入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。 (6)入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。 1.2管理处进驻小区前的工作

(1) 由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。

(2) 在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如《客户服务指南》， 3

《管理规约》，《收楼指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。 (3) 联系电信局，有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。 (4) 策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。 2.0 物业接管验收 3.0物业接管验收工作

物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。 2.1项目工程技术资料

(1) 建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。 (2) 建筑工程消防验收合格证书。 (3) 建筑工程验收质量保证书。

(4) 建筑工程配套设施综合验收合格证书。(包括屋面避雷系统验收)

(5) 水、电、有线电视、电话、安防系统、等设备的安装检验合格证书;供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。

(6) 竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;(以备工程维修及小区达标使用)。 (7) 机电设备使用说明书。 2.2公共部位接管验收

公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下： 第一 楼宇本体:

一.外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍;空调机预留位安装位置统一，排列有序。 二.屋面应有隔热、防水措施;屋面避雷系统符合设计要求;屋面排水畅通、无积水、无渗漏;排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。

三.楼地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，无脱，起砂;块料面层(如瓷砖)表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。

四.内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。

五. 门窗：

(1)门：应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、门缝严密、门锁安装牢固、无污渍。

(2)窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆均匀，色泽光亮新鲜完整;无渗漏水、无污渍。 六. 楼梯扶手：

(1)钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽均匀、表面平滑。 2 不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。

七.公共照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、接触良好、位置正确、发光正常;开关反应灵敏。

八.水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。

九.卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。

十.给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。

十一.排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。

十二. 其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 第二 公共配套设施:

一. 散水坡无下陷、断裂，与墙体分离;坡度适宜，平整。

二. 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常;灯柱安装牢固顺直，油漆完好。 三.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草;绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 四.道路：

(1)路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通管理制度，路牌清楚完好 (2)路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤;

(3)块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角; 五.消防系统：

(1)消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用;消防箱、消防栓标识清楚。 (2)消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

六.楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、合理，标识清楚。 七.保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

八.停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设施良好;单车，摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

九. 沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳;沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

十.护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固;台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。 十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

2.3机电设备接管验收

一. 电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范;有电梯运行准运证。机房设置合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。

二. 变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。 三.保安监控设备;

四、经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。 2.4室内部分接管验收

(1)入户门门底部与地面间应预留有足够的铺砖位。卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。 (2)电源箱安装牢固，电源线符合“左零右火”规定。绝缘良好。 (3)有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。 (4)室内卫生间、厨房防水性能良好。 (5)地脚线干净，预埋线位正确、齐全。 (6)土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。 4.0沁源物业入伙时的工作 4.1 需向发展商收集的资料

(1) 为了尽快了解用户的基本情况，需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。

(2)参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍(含分包队伍)等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单(对外包工程在接管时遗留问题的处理使用)。

4.2在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料： (1)《业主手册》; (2)《房屋装修申请表》; (3)《管理规约》;

(4)《前期物业管理服务协议》; (5)《房屋验收交接单》; (6)《房屋质量保证书》; (7)《住宅使用说明书》

(8) 室内管线分布图(含电、气、给排水平面图); 4.3 接管问题的处理

(1) 对资料验收中发现的问题;如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。

(2) 对物业硬件设施，接管验收中发现的问题;接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决;中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决;大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。

(3) 对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据《住宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。(对部分外包工程将联系原施工单位保修)。

(4) 对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。

凭售楼处收楼通知书 4.4 入伙工作流程图

检查房屋质量并填写物业交接表，房屋交接记录

预收物业管理费一年

文件存档

房屋钥匙交接

办理装修申请手续见装修申请表

签订物业管理协议一式两份，一份交管理处

签订业主公约一式两份，一份交管理处

填写业主资料交回管理处

办理入伙手续

请备齐：

1.业主身份证原件 2.书面委托书(如代办) 3.购房合同书 4.预交管理费

5.0 物业管理整体设想 5.0物业管理服务整体设想

坚持以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅的经营宗旨，倡导“以人为本”的服务理念，形成规模优势，优质服务，保本微利，为业主/住户当好管家。

通辽市沁源物业管理有限公司将导入业内先进的管理体系，使物业管理服务工作快速走向标准化、规范化运作。

5.1全面推行酒店式物业管理，建立“服务中心”;寓管理于全面、细致的服务之中。 借助其他先进物业公司成功实施的酒店式物管经验，并会同项目管理处提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者

与服务接受者的关系。 5.2推行“全员首接责任制”。

第一代酒店式物业管理模式仅在服务中心实行“首接责任制”，就已经极大的调动了服务中心员工的工作主动性。为了提升服务水平，我们将推行“全员首接责任制”。每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。 5.3智能化物业管理。

物业接管后我们将实行封闭式管理，借助原来已完善的先进的楼宇智能化系统，充分发挥智能化设施安全、高效、方便之优点，保障为业主和物业使用人提供安全、方便的工作和生活环境。

5.4根据业主/用户的实际需求提供“个性化”服务。

加大服务深度及广度，在管理公司营造的特定氛围之下，使生活康建物业管理公司下的业主/住户处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到居住的快乐 。 6.0管理机制及人员架构

6.1建立全面、严谨、系统的管理运作模式和管理机制： 日常管理运作模式; 服务质量过程控制机制; 检查监督机制;

管理处客户信息反馈机制; 安全管理机制; 设备管理机制; 专业化运作模式

6.2.1管理运作控制模式如下：

日常物业管理

计划制定

设备管理

9 清洁管理

绿化管理

安全管理

装修管理

消防管理

社区文化

紧急情况处理

设施管理

设备、设施控制程序

月工作计划

设备管理手册

检查工作

记录

装修管理控制程序

装修法规

10 公共秩序维护工作手册

安全管理控制程序

消防管理控制程序

紧急情况控制程序

检查

管理处日检.周检

部门主管月检.抽检

服务中心(办公室)

档案管理

6.2.2服务中心客户信息反馈机制： 服务中心主任

服务中心根据类别，分别通知有关部门

客人有任何需求，可直接通知服务中心

信息反馈

公共秩序维护部

工程部

财务部

根据规定程序，完成工作

社区网络

6.2.3.检查监督机制：

为了确保服务质量，建立严密而科学的检查监督体系：

管理处班组日检、周检，抽检

专业部门定期与不定期检查

内部检查 业主不定期检查

物业公司月检、季检

检查、监督体系

半年一次的突击检查

半年一次业主及物业 使用人意见满意率统计

外部检查

6.2.4.秩序维护管理工作机制：

巡逻岗

车场岗

监控岗

摄像监控

防盗报警

电子门禁.智能门闸

电子巡更

巡逻岗工作规程

车场岗工作规程

监控岗工作规程

秩序维护工作手册

护卫部

报警控制程序

人防

技防

24小时值班

安全管理

6.3 沁源物业管理公司组织架构图

考虑到康建物业公司的发展过程，因此在设计物业公司组织架构上预留了发展空间，目前管理面积不大，所以公司有一定规模后才使用公司与管理处相对分离的原则。基于对人员的成本考虑，目前启用总体管理架构设想的管理架构比较适合物业的现状。 沁源物业公司总经理

物业公司总经理助理

品质管理部

财务部

行政综合事务部

各项目管理部

6.4物业公司人员配置及简要说明：

1、 物业公司经理1名：监督、检查、管理下属各部门的工作，完成公司下达的各项指标和任务。

2、 物业财务部设会计1名：监督各职能部门完成的经济指标，有效地控制公司财务预算，并向物业公司公司财务负责。

3、 品质管理部设品管员1名。负责监督、检查各职能部门的各项品质方面的问题，及时反映并提交相关的整改意见和预防措施。

4、 综合事务部设采购1名;设后勤管理人员1名;设招聘培训文员1名。主要负责宿舍及后勤管理，人员招聘、离职和入职培训等相关事宜。

5、 各项目部各设管理处经理1名。 6. 5各管理处组织架构图 物业管理处

护卫固定岗3人

护卫领班1人

电工1人

服务前台1人

文员1人

护卫巡逻岗4人

清洁班10人

管理员2人

绿化工1人

工程维修主管1人

财务部收款1人

护卫服务主管1人

泥水工1人

人员配置及简要说明：

以上是草拟的工作方案，实际到场人数可根据实际需要，采取人员分步到位的办法实施。

第三篇：前期物业管理方案

一、成立项目物业管理处新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立,并开始运作,根据实际需要,采取人员分步到位的办法,到入伙时,按定编人数配齐管理处各类人员。详细见物业管理架构图

1、管理处各类人员按以下程序时间集结和分段进入验收现场,但可根据现场条件和实际情况进行调整, 入伙前100天,组成新的管理处筹建班子,并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。入伙前三个月,管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场,与地盘的建设工作人员一起,参与楼宇竣工收尾的监理工作,主要是参与机电设备的安装调试,了解整个楼宇内所装备的设备设施,熟悉各类设备的构造,性能,产地,熟悉水电气管道线路的位置及走向等,并提供各项合理建议和整改意见,为入伙后管理,维修养护打下基础。并确保物业在交付时,遗留工程能减至最低,以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果,确保业主得到最好的服务。具体工作包括对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。入伙前一个月管理员全部配齐经培训后管理处正式实行挂牌办公制度,将企业《营业执照》《物业管理服务收费标准》等,悬挂于办工室,管理工作人员应挂工作牌上岗,接受业主监督。入伙前30天,护卫队经10天培训后,负责对所接物业的成品守卫工作。入伙前20天,环境管理部组建,开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。入伙前20天,

工程维修部正式成立,人员配齐就位。

2、管理处进驻小区前的工作由公司为新管理处提供临时办公场所,管理处根据实际需要,拟制办公用品,设施,工具以及管理处员工生活必需品的采购计划,报经公司审批后购置。在公司的指导下编写印制收楼入伙所必须的文件资料和表格,如《客户服务指南》《临时管理规约》《收楼指南》《房屋装修申请表》《前期物业管理服务协议》等。联系电信局有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。策划制作安装小区门牌用户信报箱、及其它标识系统。协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度质量。在待接物业经市建委消防等主管部门分项检查验收合格后管理处及时进驻小区接管物业。

二、物业接管验收工作

物业接管验收它是在竣工验收基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分室内部分的接管验收.具体可参照建设部《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。

1、 工程技术资料

建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。建筑工程消防验收合格证书。 建筑工程验收质量保证书。建筑工程配套设施综合验收合格证书。包括屋面避雷系统验收水、电、有线电视、电

话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸以备工程维修及小区达标使用.电梯使用合格证。机电设备使用说明书。

2、公共部分接管验收 公共部分接管验收包括楼宇本体公共配套设施机电设备的接管验收。其项目和标准如下楼宇本体楼地面内墙面、项棚抹灰面门窗楼梯扶手公共照明水表、电表、燃气表卫生洁具给水设施排水管道其他配电设施。 2、公共配套设施散水坡路灯、装饰灯、灯柱绿化符合设计、绿化水管道路消防系统楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱保安岗亭、保安道闸停车场地面单车摩托车棚沟、暗沟排水沉沙井、检查井、化粪池排水护坡档土墙台阶招牌广告牌。 3、机电设备电梯变配电设备发电机、风机消防监控设备保安监控设备同消防监控设备经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。 4、室内部分接管验收入户门卫生间阳台各排水管电源箱电源线有线电视、电话线、网络、可视对讲室内卫生间、厨房防水燃气管道、纯净水管地脚线预埋线土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。

三、物业入伙时的工作

1、需向发展商收集的资料

1为了尽快了解用户的基本情况需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。

2参入建设该小区的设计工程监理及施工队伍含分包队伍等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单对外包工程在接管时遗留问题的处理使用。

2、在业主办理入伙手续同时管理处应发给业主的资料《客户服务指南》《房屋装修申请表》《临时管理规约》《前期物业管理服务协议》《房屋验收交接单》《房屋质量保证书》《住宅使用说明书》室内管线分布图含电、气、给排水平面图

3、接管问题的处理 

1.对资料验收中发现的问题如资料不全、不真实等问题接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐必要时请公司总经理协助解决。

2对物业硬件设施接管验收中发现的问题接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。

3 对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题管理处将根据《住宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。对部分外包工

程将联系原施工单位保修。

4对于长期未能解决问题势必影响物业管理日常运作物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交开发商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。

凭售楼处收楼通知书办理入伙工作流程图，检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录、预收物业管理费，文件存档，房屋钥匙交接，办理装修申请手续见装修申请表，签订物业管理协议一式两份，一份交管理处，签订业主公约一式两份一份交管理处，填写业主资料交回管理处办理入伙手续

第四篇：前期物业介入管理方案

由于房屋因部分原因未达到交房条件，部分业主自愿提前进场装修，为便于管理，物业公司提前进入，其管理方案如下：

一、 人员配备：管理处设经理1名、电工(电梯操作工)1名、维修(收费)人员1名、保安2名。

二、 管理制度：严格按物业管理条例及住宅室内装饰装修管理办法(建设部令(2002)第110号)进行管理。

三、 前期费用标准：管理处经理每月1000元，电工每月800元，维修工每月800元，保安每月1600元，共计每月4200元。

备注：

1、前期管理费用由开发补助给物业公司，补助时间从2010年6月15日至工程备案登记证上时间为止。

2、业主的物管费用计算时间从工程备案证上时间开始计算。

物业管理有限公司

年月日

第五篇：商业物业管理前期方案

按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重

要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。

目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。 如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0 商铺物业管理理念

让买者“一站式”购物;让卖者享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次迈进。

“一站式”的管理和采购模式，既是专业市场吸引客户的重要手段，也是未来建才专业市场的发展趋势。建材城打破传统的经营模式，根据产业集群的特点，推出了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业服务于一体的商驻理念,总体来说就是“统一管理,分散经营”

Ø专业市场是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是专业市场区别于其他房地产的核心特点。

Ø“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

Ø“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 Ø“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。 Ø“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： I承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前，经开发商认可); I营业时间的确定;

I承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一理;

I为整个商铺促销承担的义务;

I承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制; I投保范围事宜;

1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

Ø由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

Ø商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有： 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排;

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作; 服务项目：行政事务管理;

监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

Ø 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。 2.0 商铺物业的管理特点 2.1 顾客流量大

商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。 2.2 服务要求高

要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值;同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。 2.3管理点分散

出入口多，管理区域分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度 较大是商业物业管理的特点。 2.4 营业时间性强

顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

2.5 车辆管理难度大

来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整 体体现。

3.0 商铺物业管理组织架构及人员配备

管理处经理

维修服务部

业户服务部

保安服务部

保洁绿化服务部

3.1.1 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、

一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。 3.1.1.1 业户服务部

设主管一人，可由物业经理兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。

3.1.1.2 维保服务部

设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。 3.1.1.3 保安服务部 设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。

3.1.1.4 保洁绿化部

设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。 4.0 商铺的物业服务管理

商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： 4.1 商铺业户服务管理 4.2 商铺装修服务管理

4.3 商铺设备、设施维保服务管理 4.4 商铺建筑物的养护及维修管理 4.5 商铺保安服务管理

4.6 商铺保洁服务管理 4.7 项目绿化服务管理 4.8 商铺经营服务管理 4.9 商铺广告管理 4.10 仓储加工管理 4.11 商铺保险管理

4.12 VI系统管理

4.1 商铺业户服务管理

业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

4.1.1 接待与联系

接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。

4.1.2 纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一; 4.1.3 报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修;

4.1.4 走访回访

接待员的走访内容包括三方面：

Ø一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议; Ø二是对报修后的维修结果进行回访;

Ø三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督 促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一 切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 4.1.5 内外联系

商铺内部联系：

商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等;向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。

商铺的外部联系: 商铺与街道、居委、公安、消防、劳动、环保、水、电、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。 4.2 商铺装修服务管理

4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修 管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。

4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请;也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：

Ø建立周全、详细、便于操作的管理制度;

Ø专人负责对工程实行严格的监督;

Ø选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修; Ø对装修现场进行监督管理。

4.2.3 商业铺面制定装修管理规定的要点

二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》;

Ø业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定;禁止擅自更改水、电管线及负荷用电;

Ø装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理;

Ø为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：

Ø凡涉及电力设备(由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等)进行增建、改装的;为该层的消防设备(包括消防喷淋装置、管道、警铃等)进行增建或改造的;电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。

Ø凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。

Ø业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图;楼层平面图的正视图、切面图(附铺面、商号招牌的细节);排水系统的分布图(附由关细节);电力供应设备分布图及电线敷设简图(附有敷设电线资料及负荷量);

照明设备位置图;假天花的平面，切面图;及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节; Ø装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。

4.2.4 装修现场监督管理

Ø在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生(装潢垃圾)进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制;

Ø装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，

Ø如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业

Ø台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。 4.7.2 商铺室内绿化管理

Ø花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调; Ø花卉上挂·名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围;

Ø花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁;

Ø商铺过道人流量较大，因此商铺过道摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置; 4.7.3 检查督导

部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追 究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即 督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。 4.8 商铺经营服务管理

商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理.作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。 4.8.1 租赁管理

出租方式的管理主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别;附近商铺楼宇的空置率;承租户的经营特色;商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金(根据面积)，然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

4.8.1.1 协议租金出租的注意事项：

©在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等;

©承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量.是否有能力进行 一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。 4.8.1.2 租金条款 © 租金制定的参考因素：

l要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：

l要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：

l要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。 © 租金的组成要素：

l租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。 l水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。

l大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。(也有租金中不包含大 中修整改更新基金要素的)等

4.8.2 广告策划

Ø楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计 要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置;

Ø广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等

Ø节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。

Ø 协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。 4.8.3 项目开发

Ø开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：

Ø开办茶座.为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉OK、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：

Ø办好商铺内部食堂.为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱， Ø为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：

Ø开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。 4.9 商铺广告管理

Ø业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，

在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。

Ø商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告(包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等)要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。

4.10 仓储加工管理

4.10.1仓储管理的任务

1、利用市场经济手段获得最大的仓储资源的配置。

2、以高效率为原则组织管理机构。

3、不断满足社会需要为原则开展商务活动。

4、以高效率、低成本为原则组织仓储生产。

5、以优质服务、讲信用建立企业形象。

6、通过制度化、科学化的先进手段不断提高管理水平。

7、从技术到精神领域提高员工素质。

4.10.2仓储管理的基本原则

1、效率的原则。仓储作业管理的核心是效率管理。

2、经济效益的原则。作为参与市场经济活动主体之一的仓储业，也应围绕着 获得最大经济效益的目的进行组织和经营。

3、服务的原则

4.10.3仓储管理的主要活动

1、企业仓储活动的类型

企业可以选择自建仓库、租赁公共仓库或采用合同制仓储为库存的物料、商品准备仓储空间。

1)自有仓库仓储，相对于公共仓储而言，企业利用自有仓库进行仓储活动可以更大程度地控制仓储，管理也更具灵活性。

2)租赁公共仓库仓储，企业通常租赁提供营业性服务的公共仓储进行储存。 3)合同制仓储，合同仓储公司能够提供专业、高效、经济和准确的分销服务。 一个企业是自建仓库还是租赁公共仓库或采用合同制仓储要考虑以下因素： 周转总量;需要的稳定性;市场密度。

2、仓储的一般业务程序

1)签订仓储合同。 2)验收货物。 3)办理入库手续。 4)货物保管。

5)货物出库

3、仓储管理的内容

1)订货、交货。 2)进货、交货时的检验。 3)仓库内的保管、装卸作业。 4)场所管理。

5)备货作业。

产品在仓储中的组合、妥善配载和流通包装、成组等活动就是为了提高装卸效率，充分利用运输工具，从而降低运输成本的支出。合理和准确的仓储活动会减少商品的换装、流动，减少作业次数，采取机械化和自动化的仓储作业，都有利于降低

仓储作业成本。优良的仓储管理，能对商品实施有效的保管和养护，并进行准确的数量控制，从而大大减少仓储的风险。 4.11商铺保险管理

商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故(包括火灾)，对业户、顾客、员工造成伤害;在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤;或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤;这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大 限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施：

Ø工程或服务的公众责任险、财产险(火险);物业管理方可以向保险公司投保公众责任险、第三方责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。

Ø 还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方和各业户的投保减灾提供建设性意见。 4.12 VI系统管理(全面配合企划部门)

VI是企业的视觉识别系统，包括基本要素(企业名称、企业标志、标准字、标准色、企业造型等)和应用要素(产品造型、办公用品、服装、招牌、交通工具等)，通过具体符号的视觉传达设计，直接进入人脑，留下对企业的视觉影象。 公司VI系统由基础部分、应用部分两大部分组成。分类如下： 基础部分：

1、 企业标志

2、 企业标准字体

3、 企业标准色及辅助色

4、辅助图形及图章 应用部分：

1、办公用品类

2、员工服饰类

3、交通运输类

4、广告宣传类

5、环境识别类 VI系统确立流程为：

1- 企划部提供VI系统设计初稿

2- 组织有关部门、人员对VI系统设计初稿进行讨论 3- 企划部依可行意见修改、调整

4- 修改、调整后的VI系统报总经办审定 5- VI系统确立