铜项目可行性研究报告
由于报告格式复杂,内容要求简要明确,很多人对写作报告,甚是感到苦恼。非常需要一份正确的报告格式范文。以下是小编精心整理的《铜项目可行性研究报告》,欢迎大家借鉴与参考,希望对大家有所帮助!
第一篇:铜项目可行性研究报告
氢氧化铜项目可行性研究报告
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氢氧化铜项目可行性研究报告
微毒,用作分析试剂,还用于医药、农药等。可作为催化剂、媒染剂、颜料、饲料添加剂、纸张染色剂等。
蓝色或蓝绿色凝胶或淡蓝色结晶粉末,常温下不溶于水,高温下微溶于水,[1]微显两性,溶于酸、氨水和氰化钠,易溶于碱性甘油溶液中,受热至60-80℃变暗,温度再高分解为黑色氧化铜和水。
Cu(OH)2+2NaOH=Na2〔Cu(OH)4〕 Cu(OH)2+4NH3=〔Cu(NH3)4〕(OH)2 脂肪醛可以与氢氧化铜反应,醛被氧化,氢氧化铜被还原,Cu化合价由正二降到正一,醛基中C化合价升高。
但是需要特别注意,芳香醛Ar-CHO一般不能被氢氧化铜氧化!此方法可以用来 区分芳香醛与脂肪醛
如氢氧化铜与葡萄糖反应
CH2OH(CHOH)4CHO + 2Cu(OH)2-->CH2OH(CHOH)4COOH + Cu2O ↓ + 2H2O 也可以写成
C6H12O6+2Cu(OH)2=Cu2O↓+C5H11O5COOH+2H2O 此性质可用来检测糖尿病患者的病情。 能和酸发生中和反应
Cu(OH)2 + 2HCI —— CuCl2 + 2H2O 用氢氧化铜制取铜的化学方程式:分2步,
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Cu(OH)2==△==CuO+H2O CuO+H2==△==Cu+H2O 用作分析试剂,还用于医药、农药等。可作为催化剂、媒染剂、颜料、饲料添加剂、纸张染色剂等等。
氢氧化铜用作农药:
危险特性:按我国农药毒性分类标准,86.2%铜大师属于低毒杀菌剂,可杀得同样属于低毒杀菌剂。
制剂
77%可湿性粉剂 , 53.8% 、 61.4%干悬浮剂 。
它的杀菌作用主要靠铜离子,铜离子被萌发的孢子吸收, 当达到一定浓度时,就可以杀死孢子细胞,从而起到杀菌作用,但此作用仅限于阻止孢子萌发,也即仅有保护作用 。
另:提供国家发改委甲、乙、丙级资质
北京智博睿信息咨询有限公司 可行性研究报告大纲(具体可根据客户要求进行调整) 第一章 研究概述 第一节 研究背景与目标 第二节 研究的内容 第三节 研究方法 第四节 数据来源
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第五节 研究结论
一、市场规模
二、竞争态势
三、行业投资的热点
四、行业项目投资的经济性 第二章 氢氧化铜项目总论 第一节 氢氧化铜项目背景
一、氢氧化铜项目名称
二、氢氧化铜项目承办单位
三、氢氧化铜项目主管部门
四、氢氧化铜项目拟建地区、地点
五、承担可行性研究工作的单位和法人代表
六、研究工作依据
七、研究工作概况 第二节 可行性研究结论
一、市场预测和项目规模
二、原材料、燃料和动力供应
三、选址
四、氢氧化铜项目工程技术方案
五、环境保护
六、工厂组织及劳动定员
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七、氢氧化铜项目建设进度
八、投资估算和资金筹措
九、氢氧化铜项目财务和经济评论
十、氢氧化铜项目综合评价结论 第三节 主要技术经济指标表 第四节 存在问题及建议
第三章 氢氧化铜项目投资环境分析 第一节 社会宏观环境分析 第二节 氢氧化铜项目相关政策分析
一、国家政策
二、氢氧化铜项目行业准入政策
三、氢氧化铜项目行业技术政策 第三节 地方政策
第四章 氢氧化铜项目背景和发展概况 第一节 氢氧化铜项目提出的背景
一、国家及氢氧化铜项目行业发展规划
二、氢氧化铜项目发起人和发起缘由 第二节 氢氧化铜项目发展概况
一、已进行的调查研究氢氧化铜项目及其成果
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二、试验试制工作情况
三、厂址初勘和初步测量工作情况
四、氢氧化铜项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 氢氧化铜项目建设的必要性
一、现状与差距
二、发展趋势
三、氢氧化铜项目建设的必要性
四、氢氧化铜项目建设的可行性 第四节 投资的必要性
第五章 氢氧化铜项目行业竞争格局分析 第一节 国内生产企业现状
一、重点企业信息
二、企业地理分布
三、企业规模经济效应
四、企业从业人数
第二节 重点区域企业特点分析
一、华北区域
二、东北区域
三、西北区域
四、华东区域
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五、华南区域
六、西南区域
七、华中区域
第三节 企业竞争策略分析
一、产品竞争策略
二、价格竞争策略
三、渠道竞争策略
四、销售竞争策略
五、服务竞争策略
六、品牌竞争策略
第六章 氢氧化铜项目行业财务指标分析参考 第一节 氢氧化铜项目行业产销状况分析 第二节 氢氧化铜项目行业资产负债状况分析 第三节 氢氧化铜项目行业资产运营状况分析 第四节 氢氧化铜项目行业获利能力分析 第五节 氢氧化铜项目行业成本费用分析
第七章 氢氧化铜项目行业市场分析与建设规模 第一节 市场调查
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一、拟建 氢氧化铜项目产出物用途调查
二、产品现有生产能力调查
三、产品产量及销售量调查
四、替代产品调查
五、产品价格调查
六、国外市场调查
第二节 氢氧化铜项目行业市场预测
一、国内市场需求预测
二、产品出口或进口替代分析
三、价格预测
第三节 氢氧化铜项目行业市场推销战略
一、推销方式
二、推销措施
三、促销价格制度
四、产品销售费用预测
第四节 氢氧化铜项目产品方案和建设规模
一、产品方案
二、建设规模
第五节 氢氧化铜项目产品销售收入预测
第八章 氢氧化铜项目建设条件与选址方案
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第一节 资源和原材料
一、资源评述
二、原材料及主要辅助材料供应
三、需要作生产试验的原料
第二节 建设地区的选择
一、自然条件
二、基础设施
三、社会经济条件
四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择
一、厂址多方案比较
二、厂址推荐方案
第九章 氢氧化铜项目应用技术方案 第一节 氢氧化铜项目组成 第二节 生产技术方案
一、产品标准
二、生产方法
三、技术参数和工艺流程
四、主要工艺设备选择
五、主要原材料、燃料、动力消耗指标
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六、主要生产车间布置方案 第三节 总平面布置和运输
一、总平面布置原则
二、厂内外运输方案
三、仓储方案
四、占地面积及分析 第四节 土建工程
一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
二、特殊基础工程的设计
三、建筑材料
四、土建工程造价估算 第五节 其他工程
一、给排水工程
二、动力及公用工程
三、地震设防
四、生活福利设施
第十章 氢氧化铜项目环境保护与劳动安全 第一节 建设地区的环境现状
一、 氢氧化铜项目的地理位置
二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
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三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
五、现有工矿企业分布情况
六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况
七、大气、地下水、地面水的环境质量状况
八、交通运输情况
九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料
十、环保、消防、职业安全卫生和节能 第二节 氢氧化铜项目主要污染源和污染物
一、主要污染源
二、主要污染物
第三节 氢氧化铜项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案
一、 氢氧化铜项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
二、 氢氧化铜项目对周围地区自然资源可能产生的影响
三、 氢氧化铜项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响
四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
五、绿化措施,包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
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第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第八节 劳动保护与安全卫生
一、生产过程中职业危害因素的分析
二、职业安全卫生主要设施
三、劳动安全与职业卫生机构
四、消防措施和设施方案建议
第十一章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织
一、企业组织形式
二、企业工作制度
第二节 劳动定员和人员培训
一、劳动定员
二、年总工资和职工年平均工资估算
三、人员培训及费用估算
第十二章 氢氧化铜项目实施进度安排 第一节 氢氧化铜项目实施的各阶段
一、建立 氢氧化铜项目实施管理机构
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二、资金筹集安排
三、技术获得与转让
四、勘察设计和设备订货
五、施工准备
六、施工和生产准备
七、竣工验收
第二节 氢氧化铜项目实施进度表
一、横道图
二、网络图
第三节 氢氧化铜项目实施费用
一、建设单位管理费
二、生产筹备费
三、生产职工培训费
四、办公和生活家具购置费
五、勘察设计费
六、其它应支付的费用
第十三章 投资估算与资金筹措 第一节 氢氧化铜项目总投资估算
一、固定资产投资总额
二、流动资金估算 第二节 资金筹措
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一、资金来源
二、 氢氧化铜项目筹资方案 第三节 投资使用计划
一、投资使用计划
二、借款偿还计划
第十四章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算
一、生产总成本估算
二、单位成本
三、销售收入估算 第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析
第五节 社会效益和社会影响分析
一、氢氧化铜项目对国家政治和社会稳定的影响
二、氢氧化铜项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性
三、氢氧化铜项目与当地基础设施发展水平的相互适应性
四、氢氧化铜项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性
五、氢氧化铜项目对合理利用自然资源的影响
六、氢氧化铜项目的国防效益或影响
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七、对保护环境和生态平衡的影响
第十五章 氢氧化铜项目不确定性及风险分析 第一节 建设和开发风险 第二节 市场和运营风险 第三节 金融风险 第四节 政治风险 第五节 法律风险 第六节 环境风险 第七节 技术风险
第十六章 氢氧化铜项目行业发展趋势分析
第一节 我国氢氧化铜项目行业发展的主要问题及对策研究
一、我国氢氧化铜项目行业发展的主要问题
二、促进氢氧化铜项目行业发展的对策 第二节 我国氢氧化铜项目行业发展趋势分析 第三节 氢氧化铜项目行业投资机会及发展战略分析
一、氢氧化铜项目行业投资机会分析
二、氢氧化铜项目行业总体发展战略分析 第四节 我国 氢氧化铜项目行业投资风险
一、政策风险
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二、环境因素
三、市场风险
四、氢氧化铜项目行业投资风险的规避及对策
第十七章 氢氧化铜项目可行性研究结论与建议 第一节 结论与建议
一、对推荐的拟建方案的结论性意见
二、对主要的对比方案进行说明
三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
四、对应修改的主要问题进行说明,提出修改意见
五、对不可行的项目,提出不可行的主要问题及处理意见
六、可行性研究中主要争议问题的结论
第二节 我国氢氧化铜项目行业未来发展及投资可行性结论及建议
第十八章 财务报表 第一节 资产负债表 第二节 投资受益分析表 第三节 损益表
第十九章 氢氧化铜项目投资可行性报告附件
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1 、氢氧化铜项目位置图 2 、主要工艺技术流程图 3 、主办单位近 5 年的财务报表
4 、氢氧化铜项目所需成果转让协议及成果鉴定 5 、氢氧化铜项目总平面布置图 6 、主要土建工程的平面图 7 、主要技术经济指标摘要表 8 、氢氧化铜项目投资概算表 9 、经济评价类基本报表与辅助报表 10 、现金流量表 11 、现金流量表 12 、损益表
13 、资金来源与运用表 14 、资产负债表 15 、财务外汇平衡表 16 、固定资产投资估算表 17 、流动资金估算表 18 、投资计划与资金筹措表 19 、单位产品生产成本估算表 20 、固定资产折旧费估算表 21 、总成本费用估算表
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22 、产品销售(营业)收入和销售税金及附加估算表
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第二篇:西铜路面二驻办2011年监理项目工作总结
一、2011年工作回顾:
(一)坚持走标准化管理之路,监理任务圆满完成。
过去的一年,西铜路面第二驻地办始终按照咨询公司的工作要求,坚持实行标准化管理,从工程一开始西铜路面第二驻地监理办就制定了切实可行的质量管理措施和办法,按照西铜高速公路的建设目标,驻地办以现场质量管理为重点,以治理质量通病为突破口,以提高质量意识和规范施工为关键,以严格管理、热情服务为宗旨,制定了一整套切实可行的质量管理办法,并创建性地采取了一系列质量管理措施,工作质量不断的得到提高和保证,实现了质量控制目标,圆满完成监理工作任务。
制定和完善好各种工作制度是做好监理工作,保证工程质量,促进施工进度及完善计量支付工作的重要环节。驻地办在西铜总监办的指导下,在工程开工之前,组织专业监理人员结合本项目的具体情况,编制了《西铜路面二驻办交叉施工管理办法》以及《西铜路面二驻办中间交工验收管理办法》和《驻地办内部管理工作制度》等一系列管理制度和措施,并要求贯彻执行。确保监理工作能够程序化、规范化运作。并及时根据工程质量管理的实际需要,增补了部分管理性表格,提高了监理工作程序化和可操作性,对保证工程质量创造了条件。
(二)、依据合同条款,熟悉与掌握技术规范的做好现场施工监理工作。
合同条款、技术规范与设计文件是质量监控的法律保证和根本依据,只有熟悉合同条款,熟练掌握设计图纸对质量的具体要求及验收标准才能做好监理工作。我们要求所有监理人员把学习合同文件作为监理工作的主要内容之一,同时加强对新知识、新工艺的学习和掌握,不断提高监理人员的专业技术素质,认真加强对设计图纸的复审和计算,对施工图纸中存在的设计缺陷及错误及时上报上级部门要求进行完善和改正,保证施工图正确无误,避免差、错、漏问题而影响施工。
(三)、建立完善的试验检测体系,量化质量控制目标。
试验检测是监理工作的重要组成部分,也是保证工程质量的重要手段,为满足监理工作的需要,驻地办配备了经验丰富的试验监理工程师,不仅对全线的原材料标准试验进行平行试验和审批,还独立完成驻地办30%工程抽检,同时还对承包人的工地试验室的设备,人员资料管理等各项工作进行检查监督管理,为工程管理提供了第一手数据资料,有效的控制了工程质量。
(四)、严把单项工程开工审批关
各项工程开工前,要求承包人必须上报开工报告,提出工程施工计划及施工方案,说明工程材料、机械设备、现场投入劳动及技术管理人员,专项准备情况,提供测量放样,标准试验,施工图纸等必要的基础资料,代表处要求严格审查施工计划,配备的技术人员及机械设备,是否满足工程的要求;对总体工程的施工方案从技术、经济、安全、环保及进度方面论证,满足规范要求后,然后再签发开工通知书,严格把好开工审批关。
(五)、狠抓工程质量,严格执行工程质量终身制
驻地办根据西铜高速公路的建设目标,狠抓工程质量,在全体监理人员思想中牢固树立“百年大计,质量第一”的方针。对参加建设的所有监理工程师进行开展学技术、学业务活动,并进行职业道德教育,严格执行管理处、总监办的文件要求,对关健工序、重点部位实行质量终身制。要求对该工序和部位现场竖立标识牌,填写质量卡并记录在案。实行质量终身制,严格执行上道工序不合格,严禁下道工序施工。尤其在路面工程的基层、沥青面层施工中领导亲自抓。确保各部位工程质量满足规范要求。
(六)、严格执行工地例会及专题会议制度
为了对工程实施过程中的进度、质量、费用的执行情况进行全面检查落实,为正确决策后续工程,如何有效开展施工和控制施工质量提供依据并确保工程顺利进行,驻地办坚持召开的工地例会,坚持一周一汇报,通报一周的工作情况及存在的问题,安排下周工作。通过各种例会主要解决工程进度、工程质量、费用支付、现场管理、环境保障、合同管理等方面存在的问题,并对下步工作做出安排。对于现场某项工程施工中存在的问题驻地办及时召开现场专题会议,集中现场解决出现的问题并布置采取相关的控制措施。吸取教训、总结经验,避免类似的质量问题再次发生。通过召开各种会议,我们深深感到工地例会、专题会议对加强现场管理、提高工程质量有着极其重要的作用,也是监理工程师质量控制的主要办法之一。
(七)、抓关键部位,消除质量通病
根据高速公路工程实施中的关键部位和环节,驻地办针对具体问题制定了一系列行之有效的措施和管理办法,基本消除了质量通病。主要体现在:抓路面施工质量、确保关键指标合格率。驻地办从路面工程一开始,就强化工作质量控制措施,要求路面工程中的压实度、厚度等关键指标必须达到96%以上合格率,否则、采取相关的措施进行整改或返工处理。在整个路面施工过程中,驻地办因出现纵向开裂问题返工处理路面底基层400m,清理面层离析共计8处,返工砼面板9块。为保质量,宁当恶人,不当罪人。对质量隐患,坚持坚决返工,杜绝施工人员的侥幸心理。
(八)、加强现场管理,把好中间交验关
监理工作的重点在施工现场,质量管理是驻地办的中心任务。从工程建设一开始驻地办就制定工地巡查制度,成立以副高级驻地为组长的巡查小组。明确了参加人员、巡查检查的依据、内容、时间以及检查中发现问题的处理方法,要求巡查人员树立全天候、全方位的工程服务思想。采取经常性、随机性、全过程的检查。检查中发现的问题以巡查通知形式下发施工单位,对重大问题以巡查通报形式对各单位进行全线通报。共发监理指令22份;通报38份。有效地整顿了施工现场,教育了施工单位,规范了操作程序,提高了工程质量。
在整个施工过程中驻地办坚持哪里有施工哪里就有监理。一直重视和强调现场旁站监理工作。对于所有开工的项目要求驻地办现场监理全方位检查整个施工过程。检查是否按审批的方案施工,施工中的原材料是否合格,施工工艺是否符合批准的工艺要求等。通过所有监理工程师的辛勤努力工作,各施工现场管理基本到位,工程质量至始至终处于受控状态。
抓好工序交验及分项工程的验收是控制好质量的重要环节,驻地办要求在每道工序完工后及时进行检查验收,对于不合格的工序段落及时进行修补或返工,合格后方允许施工下道工序。对于已完成的分项工程要求承包人进行一次系统的自检,并汇总各道工序的检查记录及测量和抽检试验的结果提出交验报告,同时驻地办成立了以副高级驻地为组长的交验领导小组,及时对各单位提交的交验报告进行审查,并进行交验检查,确保了交验工作的真实性、及时性,为计量支付和工程进度提供了较有力的保证。
(九)、加强文明工地建设,确保安全生产
文明工地建设是工程管理的一个主要方面,是参建者精神面貌、企业形象的外在表现,也是保证工程质量的基本措施。驻地办在各单位进场后就转发了《陕西省文明工地建设标准》,并组织验收了拌合站等,把文明工地建设做为开工前的一项准备工作,不满足要求不允许施工。驻地办高度重视安全生产管理工作,从日常检查、巡查、月底综合检查都做为工作重点来抓,对发现的安全缺陷及隐患及时通报督促整改,确保人们生命财产安全。同时驻地办日常管理中对用电、行车安全等也是严格管理。
(十)、加强廉政建设工作
在监理工作中,我们把精神文明建设、廉政建设和工程质量紧密联系在一起,要求做到“严格监理、热情服务、廉洁自律、秉公办事”,具体从以下几方面加强廉政教育: (1)组织驻地办所有监理人员定期的学习《陕西省公路工程廉政规范》,认真遵守咨询公司《监理人员工作守则》和《员工廉洁从业手册》,廉洁自律,勤勉工作,按规定约束自己的行为,坚决杜绝“吃、拿、卡、要”和收受贿赂现象,严格遵守监理人员守则和国家法律法规,认真执行监理制度,在工作中坚持公开、公正、诚信的原则,不损害国家和集体利益。
(2)严格执行施工单位、监理单位签订的廉政合同,层层落实廉政建设目标责任,施工单位配合监理作好廉政建设。 (3)提高思想品质和业务素质,老老实实做人,扎扎实实做事,让所有监理人员要在思想上认识到廉政建设的重要性。
通过严格管理、不懈的努力,终于圆满完成了施工监理任务,在业主和施工单位中树立了良好的企业形象。
二、存在的问题和困难:
(一 )随着国家产业结构的调整,公路建设市场进一步萎缩,监理市场形势日益严峻,新开工的项目越来越少,致使竞争日趋激烈,使市场开发难度增大,同时也造成大部分外聘监理人员流失严重。
(二)资金紧张一直困扰着驻地办。一是由于国家宏观调控导致银行贷款困难,业主支付滞后,监理项目缺陷期的的后续工作还要继续完成而业主规定的合同所留用人员数量不足,导致后续缺陷期监理工作任务比较重。
(三)专业人员不均衡,部分技术人员短缺。人员素质不一,缺少技术过硬的监理人才,从数量上来讲人员可谓不少,但由于缺少技术过硬的专业人才,在人员的配备上难以做到精简高效。新进人员中专业技术人员较少,专业成长慢,加上工程的需求,招聘的外省人员也不断增多,人员流动性比较较大。
(四)人才短缺是公司发展的瓶颈更是驻地监理工作面临的难题,公司的发展壮大离不开人才,公司的持续健康发展更离不开青年人才,尤其是一批年轻的复合型的人才。监理行业门槛较低,但取证较难,持证上岗人员较少,没有2-3个工程的锻炼和至少5年以上的工作经验是很难培养出一名合格的监理工程师。驻地办这两年也下大力气,培养了一批年轻的专业监理工程师,但在项目结束后各奔一方,不能形成公司的人才储备,建议公司从长远考虑出台相关措施为公司的发展和壮大积淀力量。
三、2012年工作思路和重点工作安排:
(一)继续做好后续缺陷责任期监理工作。检查督促施工单位对剩余工程的完成情况,定期检查施工单位剩余工程计划的实际情况。
(二)检查已完成工程缺陷修复情况,确定工程缺陷责任及修复费用,对已交工工程出现的工程质量缺陷、病害,会同有关部门进行调查、分析其原因并确定责任归属。督促施工单位按合同规定完成图纸和竣工资料的编制和整理工作。
四、对公司的发展和建议:
(一)积极扩大公路工程建设监理市场份额。要抓住国家加快新一轮基础工程建设的大好机遇,积极争取集团公司支持,逐年扩大省内公路工程监理业务。积极开拓省外公路监理市场 ,力争多拿项目。
(二)积极申请公路监理其他资质,并积极向资质范围内可以承接的其他领域拓展,逐步进军房建、机电监理市场,获取对这一领域的监理、管理第一手资料,拓展监理范围。
(三)落实工作目标,夯实责任,加大考核力度。对公司机关和各监理项目要出台有针对性的考核办法,不能千篇一律,流于形式,要按照目标责任进行考核,充分体现责、权、利到位。
(四)、加强成本管理。如果说市场开发是公司的开源,那么驻地办的成本管理就是节流,开源与节流并重始终是公司一贯的要求,建议公司根据多年来的数据积累,继续完善各项费用控制指标。
(五 )、加大培训力度,加快人才培养,提高监理费用。注重年轻专业技术人员的培养;鼓励符合条件的监理人员参加执业资格培训,取得执业资格证书,提高监理人员持证上岗比例。提高外聘人员薪酬待遇,要留得住人,公司才能进一步做大做强。
2011年12月8日
西铜路面第二驻地办
第三篇:某住宅项目可行性研究报告(房地产开发项目可行性研究报告)
某住宅项目可行性研究报告(房地产开发项目)
编制单位:南昌某某工程咨询有限公司 编制时间:2004年5月~2004年7月
一、总 论
1、项目建设背景
根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求,上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司,共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。
该项目初步方案设计已经完成,项目建议书已经省计委批准,各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2、项目概况
(1)项目名称:“风华盛世”
(2)建筑规模:12-7F、2-11F、2-12F (3)建设地点:沿江东路(原江西第四建筑工程公司) (4)规划用途:居住、商业
(5)建设单位:上海金厦房地产有限公司
(6)经营类型:房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 (7)企业性质:其他有限责任公司 (8)资质等级:二级
(9)企业概况:上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人,其中各类职称的技术经济管理人员30人,注册资金2000万元,资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚,管理严密,能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设,自公司成立以来,先后开发的项目有:九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有:南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术,不断坚持科学管理,以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨,竭诚为社会各界服务。 (10)工程概况:“风华盛世”项目占地90.9亩,约60600平方米,总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米,高层住宅为13920平方米,多层住宅为90720平方米,商铺4360平方米;容积率1.8,绿化率35%,建筑密度25%。
(11)资金来源:本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款,不足的投资通过预售房款来解决。
根据收益计算,所得税前项目的财务内部收益率为14.83%,财务净现值(Ie=10%)万元。财务分析结果表明,项目的社会效益和经济效益较好。
3、可行性研究报告编制依据
(1)省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》;
(2)上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》;
(3)南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》; (4)上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》;
(5)原江西第四建筑工程公司地质勘测资料;
(6)南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》; (7)省审计事务所验资证明; (8)中国建设银行江西分行资金证明;
(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数》(第二版); (10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》; (11)国家计委《投资项目可行性研究指南(试用版)》
4、可行性研究报告研究范围
根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案,本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能,住宅及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。
5、研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,开发用地变更及项目建设规划手续已在办理,部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决,其余部分由预售房款解决,现场建设条件具备。针对商品房升级换代,住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体,户型规划为中高档住宅,根据对南昌市住宅市场分析预测,项目开发有市场销路。财务分析结果表明,项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析,商品住宅结构性矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研,尤其是面积较大的商品房,如完全作为住宅,要根据市场变化作出更为准确的市场定位,调整户型和面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。
6、主要经济技术指标
“风华盛世”项目主要设计指标见表
1、表2 表1:“风华盛世”项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 1总占地面积平方米60600 2总建筑面积平方米109000 3容积率1.8 4绿化率%35 5建筑密度%25 6高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米(两房)B户型125平方米(三房)C户型135平方米(三房)D户型140平方米(四房)
7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米(两房)F户型110平方米(三房)G户型120平方米(三房) 8商铺面积平方米4360 9总户数户944 10车位数(地上) 个300
表2:居住区用地平衡控制指标(%)
序号用地构成居住区(%)用地面积(平方米) 1民建用地(R01)2515150 2公建用地(R02)3018180 3道路用地(R03)106060 4公共绿地(R04)3521210 5居住区用地(R)10060600
市场调研分析
一、南昌市房地产市场运行情况分析
今年以来,在宏观经济快速发展的大背景下,在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下,南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势,各项指标大幅度增长,投资与消费同步发展,存量与增量相互拉动,房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。
(一)2003年房地产业市场运行情况
1、房地产业与国民经济协调发展情况
2003年南昌市预计完成国内生产总值(GNP)的636亿元,较上年增长15.1%,增幅为历年来之最;全社会固定资产投资预计完成218亿元,较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元,较上年增长60%,占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%,较上年分别提高1个百分点和3个百分点。
表3:房地产投资与主要经济指标情况表
房地产开发投资额(亿元) 56同比增长(%) 60 固定资产投资额(亿元) 218同比增长(%) 55.4 GDP(亿元) 638同比增长(%) 15.1 房地产投资占固定资产投资比重(%) 26房地产投资占GDP比重(%) 9 今年以来,我市经济发展速度创历史之最,主要得益于投资的拉动,而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分,一直扮演着重要角色,全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长,占固定资产投资的比重1/3,对经济的拉动作用日渐增大,与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动,加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。
2、新建商品房供求结构情况
2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米,较上年增长142%,其中商品住宅250万平方米,较上年增长126%;完成商品房交易面积245.27万平方米,同比增长83.23%,其中商品住宅交易面积203.90万平方米,同比增长60.60%。
表4 :商品住宅供应量情况表
价格(元/平方米)供应量(万平方米)所占比例(%)单套面积(平方米)供应量(万平方米)所占比例(%) 2000以下31.2212.4995以下50.520.2 2000~250042.6817.0795~12038.7515.5 2500~300072.2628.9120~15075.7530.3 3000以上103.8441.54150以上8534 表5:商品住宅销售情况表
价格(元/平方米)销售量(万平方米)所占比例(%)单套面积(平方米)销售量(万平方米)所占比例(%) 2000以下49.7124.3895以下36.0217.67 2000~250055.6427.2995~12035.3017.31 2500~300055.7127.32120~15069.3434.01 3000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表
4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看,单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%,单套面积在120平方米以上的总量是64.3%;从销售情况看,单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%,单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。
3、商品房价格走势
2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米,较上年增长20.89%,其中商品住宅的均价为2438元/平方米,较上年增长18.18%,全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米,第二季度2394元/平方米,第三季度2327元/平方米,第四季度2510元/平方米,价格走势基本平稳。 表6:商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价(元/平方米) 2722增幅(%) 20.89 商品住宅均价(元/平方米) 2438增幅(%) 18.18 居民人均可支配收入(元) 7650增幅(%) 9.0 居民消费价格指数 100.6增幅(%) 0.6 2003年,我市商品房的价格继续上涨,除了有效需求量增大,结构性供不应求外,还与土地拍卖,竞争激烈,建材上涨等因素有关。另外,一些楼盘质量提升,环境优化,增加了建设成本,也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较,前者较后者高9个百分点,显示房价涨幅较大,超出大部分居民承受能力,应引起注意。
4、新建商品住宅购买对象情况
2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中,本市居民的为154.71万平方米,比重达76%;外地居民购买的为49.19万平方米,比重为24%。
表7:购买对象构成情况表
商品住宅交易量(万平方米)按销售对象划分按购房目的分类 203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15
近年来,随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快,我市的居住环境不断改善,作为省会城市的辐射功能日益显现,吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业,外地居民购房的比重逐年上升,由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析,以自住为主,但置业投资的比重逐年上涨,由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大,一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场,另一方面,如投资购房比重增长过快,对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响,因为我市的房地产比重较大,市场监管不力,容易出现投机或炒作,使市场升温过快,后劲不足,容易出现价格虚高。
5、商品房空置情况
2003年全市预计商品房空置面积20万平方米,较上年下降17%,其中商品住宅空置16万平方米,较上年下降11%。从空置区域看,新城区的比重较大,占60%。从时间看来看,我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房,所占比例超过80%,从空置原因分析,主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。
表8:商品住宅空置结构情况表
按区域划分老城区6.4万平方米所占比例(%)40 新城区9.6万平方米所占比例(%)60 按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例(%)10 95平方米~150平方米所占比例(%)20 150平方米以上所占比例(%)70 按单价划分2000元以下所占比例(%)8 2000~3000元所占比例(%)32 3000元以上所占比例(%)60
6、存量房交易情况
2003年全市工完成存量房交易13335件(套),面积128.24万平方米,较上年分别增长53.65%,其中存量住宅12736套,面积99.81万平方米,分别较上年增长53.84%和56.44%,房改房上市交易5700套,面积39.32万平方米,较上年分别增长45.3%和49.91%。
2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头,其中上半年价格趋势平稳,下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响,存量房平均价格有所上涨,升幅达9%左右。
7、房屋租赁市场情况
2003年全市房屋租赁面积380万平方米,其中住房3万套,面积240万平方米。
房屋租金价格稳中有升,其中商业营业用房平均租金60元/平方米,较上年上涨20%,写字楼租金平均40元/平方米,较上年上涨25%,住房租金(市场价)9元/平方米,较上年上涨10%。
8、房屋拆迁及旧城改造情况
2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米,较上年减少34%,涉及被拆迁户5366户。
2000年以来,我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法,货币化安置的比例逐年上升,2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中,有50%左右购买了二手房,10%左右购买了新建商品房。
(二)房地产市场发展中存在的主要问题
1、土地供应布局不尽合理,供地条件不够完善
2001年以来,为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象,保护开发商和消费者利益,我市加大了宏观调控的力度,对土地出让指标予以总量控制,2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内,今年6月又根据市场形势,果断决策,在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米,保证了房地产市场的供需基本平稳。 但是,从2003年全市土地供应情况看,存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗,全年土地总成交量为1660亩,从土地成绩面积来看,红谷滩新区土地供应3宗,总面积817.73亩,占总成交面积的42%,而青山湖区、老城区的土地供应达27宗,总成交面积842亩,占总成交面积的58%。位于
一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大,提高了项目的楼面地价,从而拉动了房价的上升。另外,从供地的现状来看,大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。
2、住房供应结构不尽合理
目前,供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题,市场上中高档商品住房居多,适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计,今年1~12月份,全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米,均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米,占总量的41.54%;均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米,仅占总量的12.49%。
3、商务楼盘增长过快
今年1~12月份,全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米,占总量的20%,较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义,但若开发数量过多,则不利于房地产市场的持续、健康发展。
4、交易税费仍显偏高
我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%,减半征收的标准为2%,与其他兄弟城市相比,标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房(含商品住房)契约税率为3%,减半征收的标准为1.5%(北京市政府为了刺激住房消费,征收税率由原来的4%调至3%,对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%)。成都实行对购房款补贴0.5~1%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征,对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。
5、房贷政策压力初显
中国人民银行121号文件出台后,由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施,我市房地产市场未受到重大冲击和打压,但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺,发展后劲不足的苗头。
(三)拟定采取的政策措施
为了促进我市房地产市场持续健康发展,进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用,根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)精神,以住房市场化为方向,以需求为向导,进一步加强宏观调控,完善我市住房供应结构,加快普通商品住房发展,强化政府住房保障只能,建立房地产预警预报体系,南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》(以下简称《补充意见》)。
《补充意见》分别就积极采取有效措施,完善土地供应机制,增加普通商品住房的供应,鼓励消费者个人购买普通住房,完善和推进廉租住房制度,强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有:
1、根据市场需求,积极采取有效措施,增加普通商品住房的供应,加快普通商品住房发展
每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例,此类用地应服从城市规划安排在
一、二类地段以外,并具备交通便利,基础设施、生活配套较完善,适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内,销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。
2、进一步完善土地供应机制,加快推行“熟地”出让制度 在老城区,对拟公开出让的土地,先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求,对其进行房屋拆迁,完成五通一平(通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整),所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。
3、积极引导住房消费,鼓励消费者个人购房
从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金,用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见,拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。
4、完善和推进廉租住房制度,强化政府住房保障职能,努力改善城镇最低收入家庭住房条件
每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租,其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租,其中50%由市财政拨付,50%从住房公积金增值收益中拨付。
(四)2004年房地产市场发展趋势预测
1、我市房地产发展的有利条件
(1)、全市经济持续高速增长态势。2003年我市GDP增长15.1%,创下历史新高,2004年必将会沿着已有的发展情况,继续前进,南昌市整体经济环境趋好,必然会带动房地产业相应的快速发展。
(2)、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划,到2010年,南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人,城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大,必将加大住宅的需求量。
(3)南昌市居民住房消费潜力巨大。我市2003年底,人均住房建筑面积约23平方米,按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距,按测算,我市每年需新建住宅约250万平方米。另外,根据抽样调查,我市私房(含房改房)上市后再次购买商品房的比例为70%,购买的户均面积为95平方米,据此测算,每年用于改善性住房需求量约60万平方米。
(4)、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通,近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施,这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费,这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现,房地产交易量将进一步放大。
2、2004年南昌市房地产市场发展的不利条件
(1)、信贷收紧,房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121文件),对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响,即房地产贷款增势将有所减缓,贷款必将有所下降,部分房地产开发企业信贷融资难度增大。 (2)、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾,将制约房地产业的发展。
(3)、原材上涨,开发成本增加。从2001年至今,钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨,混凝土则上涨了50元至80元/方,仅此两项,房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大,建材价格上涨,必然对房价造成冲击。
3、2004年房地产市场基本走势预测
根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析,总体上看,我市房地产市场的发展尚属理性,已进入最佳发展期。2004年,我市房地产市场将会延续上年是发展势头,会有一个较大幅度的增幅。
(1)、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入,以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快,加之上年房地产市场利好刺激,开发商普遍会加大投资力度,全年房地产开发投资将增加50%以上。
(2)、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善,南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场,外地人士的购买份额将会越来越大。另外,因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米,较上年增长20%以上,存量房交易预计160万平方米,较上年增长30%。 (3)、商品房价格将会稳中有升。2000年起,我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时,将逐步推行“熟地”出让的方式,此举必然提高土地的出让价格,加之建筑材料价格的上涨,直接拉动了开发成本的上升,将导致房价继续上涨。另一方面,随着商品房供应结构的逐步改善,中、低价位商品房的供应量将会有所增加,在一定程度上将平稳房价是上涨,所以房价的涨幅不会太大。
(4)、楼市变得更加成熟,竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智,这些楼盘进入产品优化的时期,高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多,而市民消费将更趋向理性,消费者挑选的空间越来越大,工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎,反之,则被市场淘汰出局。
二、区域房地产市场情况分析
(一)基本概况
本地块三水环绕,西临沿江南路,抚河公园近在眼前,风光如画的象湖公园举步能到,正在改造开发的玉带河伴其东南,加上临近灌缨文化广场,湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。
洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。
(二)交通网络
9、20、
25、207
(三)金融银行 工行、农行、中行、建行
(四)教育文化 工业技术学校、南浦小学
(五)休闲购物 建材市场、洪城大市场
(六)医疗保健 市三医院、九四医院
(七)楼盘情况
三、本项目地块优劣分析(SWOT)
1、优势(S) ①、地处老城区;
②、地块临街面,有商业潜力; ③、人气旺; ④、市政配套齐全;
⑤、毗邻火车站、长途汽车站; ⑥、两公里范围常住人口40万; ⑦、社区内部有学校;
2、劣势(W) ①、地价偏高、有一定的市场风险;
3、机会(O) ①、户籍制度的改变; ②、房贷贴息政策的落实; ③、与知名的代理商合作; ④、聘请知名物业管理公司;
4、威胁(T)
①、银行信贷体系严格; ②、通货膨胀人民币贬值; ③、其他区域楼盘不断上市;
项目综合定位
一、项目整体定位
在规划设计上,力求高绿化低密度;综合服务配套设施齐全;体现小区独特的整体建筑风格;人车分流,动静结合。
在建筑设计上,充分显示人性化的居家住宅,提高使用率,降低公摊面积,综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格定位上,以中高档住宅为基准,结合市场和销售情况,拟定相应的价格策略。
在户型面积上,为考虑到消费者的接受程度,项目以中等户型为主,降低置业者的购买压力。
二、项目设计规划定位
(一)、片区规划
南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划,以住宅社区为主。目前,该片区市政配套设施齐全,周边环境还将进一步改善。
(二)、小区整体规划原则
1、高绿化低密度;
2、综合服务配套设施齐全;
3、户型设计适合“升级换代”居住要求;
4、体现小区独特的整体建筑风格
(三)、总平面布局
“风华盛世”总平面图略呈长方形布局,以风叶玫瑰为依据,4栋建筑以合理的分布,保证日照间距在0.8H之下,采光通风顺畅;中心花园布置在小区中部,下设地下停车位,利用不规则地形布置网球场和休息厅,小区设南北两个主出入口;对于临街住宅,采用双层隔音玻璃窗设计,提供给置业一个安静的居家环境。
(四)、交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成,道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划,地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口,紧接南面20米宽的区域规划路。
(五)、规划指标
根据“风华盛世”初步方案及建设规模,规划指标见表9 表9:“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号项目指标备注 1总用地面积60600平方米 2总建筑面积109000平方米
多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米 3建筑层数
多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层
4建筑层高
多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米
三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业,设计时需遵循有关的规范或规定,单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
(一)、建筑方案总体构思
建设地块位于沿江东路中段,基本要求是:建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题,创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区,并且与周边的建筑环境协调统一。
同时考虑到,由于社会经济的发展,人们审美观念也随之变化,对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求,因此,小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制,拟采用简练的现代构成手法,体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。
(二)、平面设计
1、住宅。
根据使用功能,住宅采用框架剪力墙结构大空间布局,条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合,调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 建设部根据我国住房改革的总体规划要求,提出小康住房的十条新标准如下:
1、套型面积稍大,配置合理,有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间;
2、平面布局合理,体现食寝分离、居寝分类的原则,并为住房留有装修改造余地;
3、房间采光充足,通风良好,具有优质的室内声、光、热和空间环境,隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级;
4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备,改善通风效果,冰箱入厨;
5、合理分隔卫生间,减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰;
6、管道集中隐蔽,水、电、煤气三表出户,增加保安措施,配置电话、电视、空调机专用线路;
7、设置门斗,方便更衣换鞋,展宽阳台,提供室外休憩常识,合理设计过度空间,既保护了居室的宽敞豁亮,又使实际的面积大大超过建筑面积;
8、垃圾袋装化(即垃圾不落地工程),自行车就近入库,预留汽车停车车位;
9、住宅区环境舒适,便于治安防范和噪声综合治理,道路交通组织合理,社会服务设备配套;
10、有宜人的绿化和景观,人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡,体现节能、节地,保护生态原则; 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。
表10:小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一二三四
套型面积系列标准(平方米)使用面积42~4853~6064~7175~90 建筑面积55~6570~8085~90100~120 功能空间使用面积标准(平方米)起居厅18~25 主卧室12~16 双人次卧室12~14 单人卧室8~10 厨房≥6 餐厅≥8
卫生间4~6(双卫可适当增加) 门厅2~3 储藏2~4(吊柜不计入) 工作室6~8 设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机(****作面延长≥2700mm)
Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机(操作面延长≥2700mm)
卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜(箱)、洗衣机位、自然换气(风道)
Ⅱ型浴盆(1.5m)和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器(1~2个)、洗衣机位、机械换气(风道) 设备标准电器设备用电量80~120 KWH/月 负荷1560~4000W(大套可增至6000W) 电表5(20)A~10(40)A 电源插座小居室2~3组 小居室2组 厨房3组 卫生间3组
电视插口起居、主卧个一个 电话1~2台 空调线设专用线 宽带接口每个卧室一个 给水设备用水量200~300升/人·日 热水器或热水管道系统 采暖通风散热器、空调器(窗外预留位置)
室内环境质量标准光环境采光≥1%(室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比)
照明起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境空气隔声撞击隔声分户墙,楼板≥40~50dB 楼板≤75~65dB 热环境(按不同气候区区别)冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃
夏季<28℃
卫生环境日照(按不同地区区别)大寒日2小时~冬至日1小时
表11:“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号指标名称单位指标 1套内使用面积
1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.5102 2住宅标准层总使用面积平方米87272 3住宅标准层总建筑面积平方米103420(首层架空1220平方米) 4住宅标准层使用系数 高层 多层%%8085 5套内建筑面积
5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85(20套)125(44套)135(20套)140(20套)90(168套)110(504套)120(168套) 6户内平均居住人数人/户3.5 7居住户数户944 8居住人数人3304
2、公用建筑
中心花园广场地下设一层车位,地下车位出入口均为小区南面主出入口,地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施,符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJ100)的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
(三)、立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色,考虑与周围城市环境的协调,表现简洁明快,有一定力度,使园区建筑轮廓线优美和富于变化,并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一,又具有鲜明的个性。
(四)、设施标准
住宅是室内环境,设备与设施,以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范,并按中高档住宅有关标准设计。
1、住宅装修及设施标准:
住宅为初装修,厨房、卫生间一次装修完成。 (1)、外墙:高级外墙涂料;
(2)、内墙:厨、卫为彩釉面砖,其余为双飞粉; (3)、顶棚:厨、卫为塑料扣板吊顶,其余双飞粉; (4)、地面:厨、卫为防滑地砖,其余为无砂地坪;
(5)、门窗:高级塑钢窗带纱窗,分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门; (6)、厨房设施:洗涤盆;
(7)、卫生间设施:台下盆或立柱盆、坐便器; (8)、阳台:塑钢窗封闭式阳台;
(9)、其他:楼梯间踏步为面砖,墙面喷塑,塑料扶手;
2、小区配套设施: 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
四、价格定位
(一)、住宅部分
1、市场比较法定价过程 表12:表楼盘调查统计表
序号项目名称建筑规模建筑面积(平方米)平均价格(元/平方米)销售率(%)开盘日期 A龙泽园6-7F28529260010003/01/28 B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层:2900高层:3300----------未开盘内部认购
C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层:2880高层:35008003/06/15 D船山广场1-19F/2B2867931008003/10 E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注:在以下列表中楼盘名称均以字母代替A:龙泽园、B:莱茵半岛花园、C:新田绿洲、D:船山广场、E:水印都市。 交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100,以本项目的预售期为终点,2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%,南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势,月平均变动+1.5%,其他条件见表11和表14。
表13:本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位:元/平方米 序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格
交通配套环境小计交房标准社区规划小计 A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826
表14:本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称比准价格(元/平方米)销售状况权重(销售率)加权的相对价格(元/平方米)本项目住宅销售价格(元/平方米) A2698100%2698 B295133590%- C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合计多层:180%多层:5020多层:2789 高层:250%高层:7914高层:3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米
2、加权平均法定价过程
表15:本项目住宅价格加权平均价
项目名称比准价格(元/平方米)建筑面积(平方米)共计(万元)
A2698285297697 B多层:2850高层:33592500007125083975 C多层:2903高层:3528678721970323945 D3186286799137 E28264746013412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元 =3076元/平方米
高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元 =3311元/平方米
故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为:2933元/平方米
高层住宅单价为:3238元/平方米
(二)、商铺部分
1、市场比较法定价过程
目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举,且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中,水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准,锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准,其价格变动情况同住宅相同。
表16:本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位:元/平方米 项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格 交通繁华程度小计
水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为:9969元/平方米
2、收益还原法定价过程
目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右,按60元/月/㎡估算商铺的售价。
PS=12NRS……………………………①(总价等于N年的收益) RS≥PSλ÷(2×10000)……………②(月租大于月供) 由①、②可推出N≤14.7859(年);K=1/N=6.76%(年收益率) 注:P为商铺价格;S为商铺面积;N为收益年限(按50年计算);R为市场租金;λ为人民银行10年期抵押贷款常数。 PS=12RS[1-(1+K)-N]/K P=12R[1-(1+K)-50]/K=12×60[1-(1+6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米
故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为:10107元/平方米
(三)、车位销售价格的确定
根据南昌市该区域目前的情况,车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。
(四)、建议销售价格
综合考虑了市场对定价的影响后,分析人员建议该项目个部分的销售单价为:
多层住宅:2950元/平方米 高层住宅:3250元/平方米 商铺:10000元/平方米 车位:15万元/个
四、户型设计定位
根据南昌市住宅市场需求,初步规划为以下4种户型: 高层住宅A户型二房二厅:每户建筑面积85平方米(20套); 高层住宅B户型三房二厅:每户建筑面积125平方米(44套); 高层住宅C户型三房二厅:每户建筑面积135平方米(20套); 高层住宅D户型四房二厅:每户建筑面积140平方米(20套); 高层住宅四种户型共计104套。
多层住宅E户型二房二厅:每户建筑面积90平方米(168套) 多层住宅F户型三房二厅:每户建筑面积110平方米(504套) 多层住宅G户型三房二厅:每户建筑面积120平方米(168套) 多层住宅三种户型共计840套。
以上户型在下一步单体设计时,还应根据消费者对象需求,综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素,每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室(单双人间)、起居室(厅)、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。
项目投资估算
一、项目实施进度安排
本项目计划在两年(24个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下:
2004年6月:
2004年6月25日~7月25日: 2004年8月~ 9月:
2004年10月:
2004年10月~ 11月:
2004年12月:
2005年1月:
2005年3月:
2005年7月:
2005年10月:
2005年10月~2005年12月:
2005年11月~2006年2月:
2005年12月:
2006年1月~3月: 2006年3月~5月: 2006年3月~6月: 2006年6月: 2006年6月~9月:
2006年7月~9月:
2006年10月~2007年1月:
2006年8月~2007年5月: 2007年3月~6月: 2006年6月: 项目建议书批复。
编制可行性研究报告并批复。 建筑方案设计。 综合管网设计。 施工图纸设计。
报建、领取建设规划许可证。 工程开工,多层1#~4#楼先施工。
完成投资额25%,开始预售多层1#~4#楼。 多层5#~8#楼开始施工。 高层4#楼开始施工。 多层1#~4#楼主体工程完工。 高层1#~3#楼开始施工。 1#~4#楼设备安装。 1#~4#楼室内外装修。 多层5#~8#楼主体工程完工。 多层5#~8#楼设备安装。 多层1#~4#楼竣工验收。 多层5#~8#楼室内外装修。 高层4#主体完工。 高层4#设备安装。 高层4#室内外装修。 多层5#~8#楼竣工验收。 高层1#~3#设备安装。 高层1#~3#室内外装修。 高层4#楼竣工验收。 公共设施配套工程。 高层1#~3#楼竣工验收。 正式全部入住。
工程施工进度详见附表12。
二、本项目物业销售租赁价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测,考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素,多层住宅每平方米2950元,高层住宅每平方米3250元;商铺每平方米10000元;地下车位每个15万元;
三、销售进度及付款回收计划
本项目计划在2年半(30个月)左右内完成销售,各年销售计划见表17。
表17:本项目销售计划表(%)
项目合计200420052006200720082009 多层住宅10060%30%10% 高层住宅10030%60%10% 商业10080%20% 停车位10060%40% 由于银行按揭的时限,所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收,其余的房款在下一全部收回,2007年销售的房款收入,当年全部回收。
车位销售按分期付款形式实行,即第一年还50%,第二年还剩余50%。
回款进度详见表18。
表18:回款金额估算表 单位:面积(平方米)销售收入(万元) 销售期间项目2005200620072008 面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入 销售计划合计58242172953867215822120866633 多层
高
层
商
业
车
位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800 百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额 收款计划
200
5多
层
高
层
商
业
车
位90%90%14451111410%10%1606124 2006多
层
高
层
商
业
车
位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%8032482621350 2007多
层
高
层
商
业
车
位100%100%100%50%2676413174490050%900 小计15565148898396900 注:车位面积未计算在内。
四、税费率
本报告采用的各种税费率见表19。 表19:税费率表(%) 税费项目税费率税费项目税费率 营业税5土地增值税1 城市维护建设税7法定盈余公积金10 教育费附加3公益金5 企业所得税33任意盈余公积金3 管理费用5不可预见费2 销售费用2.5房产税(按租金)12
五、项目各种财务数据估算
1、土地费用
本项目用地共计90.9亩,出让单价200万元/亩,出让总金额为18180万元,土地出让金分两次偿还,2004年先付80%,即14544万元;剩余的土地出让金在2005年付清,即3636万元。
2、前期工程费。
本项目前期工程费估算见表20 表20:前期工程费估算表 单位:万元 序号项目计算依据金额
1规划设计费建安工程费×1.5%126 2可行性研究费建安工程费×5‰42 3水文地质勘探费建安工程费×5‰42 4通水、通电、通路费建安工程费×1%84 5场地平整费10元/平方米63 合计357
3、基础设施建设费
本项目基础设施建设费估算见表21 表21:基础设施建设费估算表 单位:万元 序号项目计算依据金额 1供电工程建安工程费×3%251 2供水工程 3供气工程 4道路工程 5绿化工程 6通讯工程 7照明工程 8排污工程 9环卫工程 合计251
4、建安工程费用
本项目建安工程费用估算见表22 表22:建安工程费用估算表 单位:万元 序号项目单价计价数量金额
1多层住宅700元/平方米90720平方米6350 高层住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商业800元/平方米4360平方米349 合计8369
5、公共设施配套费
本项目公共设施配套费估算见表23 表23:公共设施配套费估算表 单位:万元 序号项目单价计价数量金额 1居委会100元/平方米13400134 2托儿所 3公共厕所 4停车场 5健身设施 合计134
6、开发间接费用
本项目开发间接费用估算见表24 表:24开发间接费用估算表 单位:万元 序号项目计算依据金额
1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%418 2建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰33
3供水管网补偿费 住宅 商业住宅:0.3T/人,600元/T商业:0.1T/人,600元/T住宅:59商业:15 4供电用电负荷费 住宅 商业住宅:4KVA/户,480元/KVA商业:8KVA/百㎡,480元/KVA住宅:181商业:16 6其他建安工程费×5‰42 合计764
7、其他费用
本项目其他费用估算见表25 表25:其他费用估算表 单位:万元 序号项目计算依据金额 1预算定额管理费建安工程费×5‰42 2竣工档案保证金 3报建手续费
4工程合同预算或标底审查费 6其他 合计42
8、不可预见费用
本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算,详见附表2。 2004年不可预见费用:310万元; 2005年不可预见费用:224万元; 2006年不可预见费用:27万元; 2007年不可预见费用:1万元; 合计:562万元。
9、管理费用
本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算,详见附表2。 2004年管理费用:465万元; 2005年管理费用:336万元; 2006年管理费用:40万元; 2006年管理费用:2万元; 合计:843万元。
10、销售费用
本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费,占销售收入的1.5%,即596万元;广告宣传及市场推广费,占销售收入的1%,即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3,销售费用见附表2。
11、财务费用
本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率(r=5.58%)估算,详见附表10。 2004年财务费用:167万元; 2005年财务费用:391万元; 2006年财务费用:446万元; 2006年财务费用:223万元; 合计:1227万元。
六、资金筹措
项目总投资30931万元,其中项目资本金2000万元,第一年(2004年)全部投入;商业性银行贷款8000万元,第一年(2004年)贷款6000万元,第二年(2005)贷款2000万元;不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。
七、贷款条件
第四篇:项目可行性研究报告
关于筹建福建省莆田市农副产品电子交易有限公司可行性研究报告
总论
1.1项目背景
1.1.1 福建省莆田市农副产品电子交易有限公司 象山县城东市场建设项目。
1.1.2承办单位概况
本项目由城东市场开发有限公司承办。公司成立于2007年5月,注册资金2000万,公司性质为国有独资企业,主要负责城东市场的建设管理运行。经营范围为城东市场的开发建设、房屋租赁、摊位租赁。
1.1.3报告
(1)《投资项目可行性研究指南》(试用版);
(2)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
(3)《象山县城市总体规划(2001~2020年)》
(4)《宁波市国民经济和社会发展第十一个五年规划》
(5)《象山县国民经济和社会发展“十一五”规划》
(6)《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》
(7)相关设计规范标准等
1.1.4项目提出的理由与过程
公益设施是城市功能的重要体现。一个城市公益设施的数量和水平反映了这个城市经济文化水平,也体现了城市居民的生活质量。民以食为天,中国人口密度大,菜市场作为一种公益设施,在广大人民的生活中扮演着重要的角色。菜市场的建设水平直接关系到广大人民的日常生活质量。
2007年宁波市工作目标要求《宁波市商贸流通“十一五”》和《宁波市菜篮子工程“十一五”发展规划》为指导,以菜篮子“数量安全、质量安全、可持续发展”为主线,以保障“两荤两素”供应安全为主体,以“菜篮子放心工程”为核心,通过全面构建七大体系,实现七大提升,形成政府监管、行业自律、公众监督“三位一体”的管理框架,努力实现全市菜篮子商品供应率达到100%,质量安全达到95%以上,打造走在全国全省前列,充分体现宁波现代化港口城市菜篮子工程的特色和发展水平。特别提出加强社区菜篮子便民店建设的规范性指导,改善居民新区的购物环境。
县政府对菜市场的建设给予了高度重视,在《关于表彰2005宁波市商贸流通服务业先进集体的通报》中宁波市人民政府授予象山县人民政府菜市场改造特别奖。象山县贸粮局积极争取县政府支持,落实了90余万元菜篮子工程建设资金,用于菜篮子基地、屠宰场、菜市场等业态的建设。
象山县城区总人口12万,面积10平方公里,现主要有汪家河、蓬莱两个菜市场,主要覆盖区域为城北和城南。市场大都存在空间狭小、档次低、设施老化、道路窄、交通拥挤等问题。面对城市步伐的加快,消费市场进一步加大,按照《关于印发宁波市菜市场建设管理实施办法的通知》中菜市场以居住区、居住小区为基本单元,一般以1-3 万人口,每千人250平方米建筑面积配置,菜市场服务半径500-1000米的标准,象山县县城现有的菜市场规模不能满足居民生活的需求。尤其是城东区域的菜市场配套问题尤为突出。为了提高菜市场建设水平,加快传统菜市场向现代流通业态升级,提升城市形象,促进长效管理,营造安全放心的消费环境,满足人民群众日益增长的生活需要,城东市场的建设显得尤为迫切。城东市场将作为服务人民群众、让市民百姓方便购买、放心消费的主要载体。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
本项目位于象山丹城丹峰路、兴盛路交叉路口。东临东大河,北临丹峰路,西临兴盛路,南为河道。
1.2.2与建设内容
建设规模:项目总占地面积21470平方米,建筑面积43447平方米,其中地上建筑面积29112平方米,地下建筑面积14335平方米。
建设内容:建筑物地上主体三层,局部四层,地下一层。一至二层布置为菜场;三层布置为超市;四层为综合管理用房;地下一层为6级人防兼机动车库,地下夹层为6级人防兼非机动车库。地面临路建“L”型广场,广场上布置机动车、非机动车车位。
1.2.3主要建设条件
本项目为象山县城东市场建设工程,地处象山县城区,周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。
1.2.4项目建设进度
本项目计划于2007年10月开始,2008年12月完成,预计建设工期15个月。
1.2.5和筹资方案
本项目总投资为15656万元,其中建设投资14980万元,筹资方案为银行贷款。
1.2.6主要技术经济指标
表1-1 项目主要技术经济指标表
序号 项目名称 单位 数量
1 项目占地面积 ㎡ 21470
2 建筑面积 ㎡ 43447
3 建筑密度 % 43.4
41.36
5% 16.7
6 总机动车位 辆 241
7 地面自行车位 辆 850
8万元 15656
9 年均 万元 3100
10 年均利润总额 万元 1470
11 年均 万元 1102
12 投资 万元 7.4%
13 (税后) % 10.31
14 (税后) % 9.55
15 借款偿还期 年 13(含两年建设期)
1.3结论与建议
第五篇:项目可行性研究报告
项目可行性研究的编制是确定建设项目前具有决定性意义的工作,是在投资决策之前,对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证,在投资管理中,可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上,综合论证项目建设的必要性,财务的盈利性,经济上的合理性,技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性,从而为投资决策提供科学依据。
概述
是通过对项目的主要内容和配套条件,如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等,从技术 、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较,并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测,从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见,为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。特点
预见性、公正性、可靠性、科学性
内容
投资必要性
主要根据市场调查及预测的结果,以及有关的产业政策等因素,论证项目投资建设的必要性。
技术的可行性。 主要从事项目实施的技术角度,合理设计技术方案,并进行比选和评价。
财务可行性
主要从项目及投资者的角度,设计合理财务方案,从企业理财的角度进行资本预算,评价项目的财务盈利能力,进行投资决策,并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。
组织可行性
制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等,保证项目顺利执行。
经济可行性
主要是从资源配置的角度衡量项目的价值,评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。
社会可行性。主要分析项目对社会的影响,包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。
分类
可行性研究报告分为:政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。
(1)审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响;
(2)融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为:政府立项审批,产业扶持,银行贷款,融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
作用及定位
大中型投资项目通常需要报请地区或者国家发改委立项备案。受投资项目所在细分行业、资金规模、建设地区、投资方式等不同影响,项目可行性研究报告(立项报告为简版可行性研究报告)均有不同侧重。为了保证项目顺利通过发改委批准完成立项备案,可行性研究报告的编制必须由专业有经验的咨询机构协助完成重要性和组成
项目可行性研究分类
1、一般机会研究
鉴别与发展投资机会、形成投资意向,提供可供选择的项目发展方向和投资领域。包括地区研究、部门研究、资源研究、政策研究等内容。
2、特定项目机会研究
主要用于筛选项目,提出项目建议。比一般机会研究更深入、更具体。包括市场研究、外部环境分析、优势分析、论证结论。以项项目建议书的形式出据项目相关者。
3、方案策划
根据项目的目标与功能要求,进行总体规划与设计。作为可行性研究的前提与实施的依据。主要包括功能与目标分析,有总目标、分目标、技术指标、经济指标、环境指标等指标;总体方案设想,有概念创新、方案设想等内容;总体方案规划,有布局、规模、指标等内容;各部分功能设计,有子系统功能、联系等内容;方案选择与确定,有技术、经济、环境、风险、周期比较、确定一到两个方案进一步研究与论证等内容。
4、初步可行性研究
对项目进行初步的论证和估计,分析前途、关键技术或管理与制度问题、相关研究与工作确定。回答必要性、时间周期、资源需求、资金筹措、利益、合理、风险等问题。主要包括市场与生产能力,有市场预测、经营渠道、价格、销量等内容;资源投入量分析,主要有建设与运行过程的资源需求;选址,有地点选择、场地选择等内容;项目总设计,主要有规划、工艺、设备、土建、技术、进度、投资额、成本等内容;收益估算,主要有经济性、技术性、环境结论等内容。
5、详细可行性研究
在决策前对项目有关的工程、技术、经济、环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析,对各种可能的建设方案和技术与工程方案进行充分的比较论证,对项目完成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价,是项目评估和决策的依据。主要包括总论,主要有背景、必要性、依据和范围需求预测;项目规模,主要有国内外需求、能力、竞争力、技术经济分析等内容;资源情况,主要有原材料、设施、燃料、人员、技术、装备等内容;项目实施条件与地点选择,主要有地理地形、气象水文、地质、交通运输、通讯、水、电、气、地点选择与比较等内容;设计方案,主要有范围、方法、进度、工作量等内容;组织建设方案,主要有机构设置、人员招募与培训等内容;投资估算与资金筹措方案;社会及经济效果评价;环境评价,主要有保护、影响等内容。
项目评估
由第三方根据政策、法规、方法、参数和条例等因素,从项目的国民经济、社会角度出发,对项目的必要性、条件、市场、技术、环境、效益等进行全面评价,判断其是否可行,审查可行性研究报告的可靠性、真实性和客观性,为审批项目提供决策依据。
评估依据有项目建议书、批准文件、可行性研究报告、申请报告、初审意见、有关协议文件等内容;评估程序主要有成立评
估小组、资料审查分析、调查分析、论证、编写评估报告、讨论修订、专家论证会、出具评估报告等步骤;项目评估内容主要有项目概况评估、必要性评估、条件评估、方案评估、标准评估、进度评估、效益评估、费用评估、风险评估等内容;评估报告内容大纲主要有项目概况、详细评估意见、总结建议等内容。商业计划书与投资价值分析报告
1、商业计划书
明确表述项目提供的产品或服务、有利或不利条件、进度、风险,计划等信息,为项目管理提供分析基础和信息交流依据,指导今后项目实施工作,增加各相关方的信心与兴趣。内容包括计划、产品或服务介绍、人员及组织结构、市场预测、风险估计、经营策略等部分。
2、投资价值分析报告
投资价值分析报告主要由项目立项方为潜在投资者或授信部门提供的旨在吸引投资或贷款的项目推介报告。主要包括产业机会,主要有行业、政策、区域等内容;企业素质,主要有经营、财务、人才、管理、文化、技术等几方面内容; 竞争优势,主要有产权、治理结构、组织结构、技术、产品等内容;潜在价值,主要有竞争力、盈利、市场、技术等几方面内容;风险,主要有技术、经营、行业、市场、政策等几方面内容;最后是结论。