物业管理设施设备管理
第一篇：物业管理设施设备管理
物业管理物业设施品质管理
一、物业设备设施管理的现状和发展趋势
一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题：诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化(典型如空气品质)等等。据报道，武汉5座180米以上的大型建筑，虽大都设置有BA系统，但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%，运行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大楼使用多年后，仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。
导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因，首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，但却匆匆赶着验收、评奖，特别是采用了一些智能设备的物业，往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠，却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。其次，是部分物管企业服务的观念还没树立起来，在工程交付使用后，相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员，没有受过专业培训，颠倒与业主的关系，动辄给业主发布通知、指令，要用户这样、那样，只关心收钱、不高兴办事，客户稍有意见就对人家上纲上线。第三的一个认识误区，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容，这个认识在不少物管公司具有普遍性，这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质(即各种物业设备设施的运行效果)才是物业设备管理的最高工作目标。另外，国内物业设备管理的技术含量不高，人才匾乏，招聘合适的设备管理人员比较困难，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流，国内各种层次的培训，但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例，虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准，但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。
各种自控、网络及通讯、视频设备等进入物业设备的管理范畴后，系统集成工作越来越重要，管理工作日渐复杂，综合程度不断提高，在物业管理中的独立性越来越突出，因而国外在80年代末90年代初将其从传统的物业管理范围内脱离出来，将其视为新兴行业，将其称之为物业设施管理(Facility Mangagement称为FM)。将其定义为从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划、管理的经营活动。认为这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理人员提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并不断地得到资产升值，为社会提供一个安全舒适的工作场所并为环境保护做出贡献。现代化的物业由于采用了高度自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备的信息从经营战略的高度进行设施管理，因而与传统的设备设施管理有很大区别。管理的特征从现场管理上升到经营战略，主要工作目标从维持保养上升到寻找服务品质与服务成本的最优化，管理的着眼点从发生问题的设备到全部固定资产，管理对象的时间从当前扩大到物管范围全生命周期内及未来的更新设施，管理所需的知识与技术从单纯的建筑物本身的水暖电设备相关延展到与建筑、设备、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关，承担FM工作的部门也从单一的设施运行维护部门发展到需由多部门交叉、协调，进行复合管理。
二、物业设备设施的LCC分析
现代建筑从规划阶段开始就应考虑今后物业管理的需要。价值工程中有一个LCC(Life CycleCost)的概念。所谓LCC，即“寿命周期成本”，是指设备或系统从诞生至报废整个寿命周期所需费用的总和，大体上包括规划设计与建设费用、日常运行及维护管理费用和废弃处置费用三个部分，往往数倍于传统意义上的设备购置和使用费用。
从上述说明可以理解，设备的总费用(即LCC费用)是在整个寿命周期内按时间序列产生的的费用的总和;考虑寿命周期内利率的影响后，将各项费用累加就得到投资初期时的可比LCC值。
将LCC值除以系统或设备的使用寿命(即使用年限)，得到每一年的营运成本，称为EUAC。在相同使用效果的条件下，EUAC越小，系统和设备的经济效益越高。物业设备管理的主要目的就是在提供优质的服务品质前提下，最大限度地降低EU-AC。
如何降低EUAC?一是在设备和系统选型中选用EUAC最低者;二是在设备营运过程中，对系统和设备采用节能技术措施或加强管理，使设备日常营运费用降低、并延长寿命，只要为采取这些措施所增加的投资可在寿命周期内回收，就是可行的。
我们提倡物业设备与设施设计人员不应只考虑到第一次投资，更要为降低和控制设备系统寿命周期内的全部成本着想，为有利于物业设备管理、提高物业服务水平着想，最终使物业各方受益，这便是运用LCC概念进行技术经济比较的意义。
理解和掌握LCC理论，对工程技术和管理人员都会带来管理和设计观念上有益的转变：
1、节能不是孤立的而是系统的
在设计阶段，各项设施及设备的选型应选择能效比高的型式和设备。单体能效比高不等于系统能效比高。如空调系统，由冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置组成，能耗也由各个组成部分能耗组合而成的。把这些设备集成在一起，各项设备间还有一个相互协调、匹配的问题。所以，在各项设备选型过程中，既要注意设备在单机满负荷下的能效比，也要注意设备在系统中部分负荷下的能效比;既要注意设备单独运行的特性，也要注意它与系统特性曲线的交点是否处于高效区;既要考察新机组的能效比，也要考察机组在使用过程中能效比的衰减速率和磨合后能效比的稳定程度;空调系统不仅要注意系统在设计负荷下的能效比，还要注意系统的季节能效比。
两者，系统的范围也会随智能化水平的提高得到扩大，水、暖、电、讯等各自可独立成为系统，但它们在智能化物业中被集成了一个更大的系统，各专业系统间联动的效率如何也影响着各个小系统的工作效率，这是需要注意的。
在设计时注意系统的形式也是重要的，如高层给水系统下行上给和上行下给的结合、单立管排水系统的具体实现形式等等。各专业系统有时本身也要扩展以适应发展需要，如给排水系统会派生出中水系统、饮用水直供，雨水、海水的利用等，都是切实有效的节能措施，何时采用，应结合LCC理论统筹考虑，留下合理的发展余地。
2、更加注意投入和产出的效益，明确树立投资回收期的观念 采取节能措施和新技术通常引起一次投资的提高。通过比较，如果增加的投资在寿命周期内能收回，且在寿命周期余下时间内所节省的运行费大于所增加的投资，多出部分成为收益，则值得采用。如在高层给排水和面积较小、供水高度不一的场合，就应优先考虑采用调速水泵;在空调系统中，应优先考虑采用变频控制的变风量风机，只要比较结果符合上述要求就可以采用。但需考虑机器设备性能在这方面的可靠性和质量，要求厂家为此类高级设备提供切实可靠的售后服务。切忌斤斤计较初期投资，因为此类设备通常不仅仅能降低营运成本，而且能够提高供水、空气调节、电气自控等的水平和质量。业主的满意将会成为珍贵的无形收益，也能降低EUAC。
3、节能主要是靠提高能源利用效率，而不是“节省”下来的 国外FM观念已从单纯的抑制需求、减少耗能转变为提高能量效率;节能不能以降低对用户的服务品质来实现。美国几年前就大力推广“能量之星(Energy Star)”，也正是这种思想的充分体现。之所以出现这种转变，原因有二：首先，随着社会整体经济水平的提高，用户对舒适度的要求逐渐提高。提供优良的水、暖、电、讯等建筑设备的使用环境已成为提高第三产业生产率的重要手段，这就必须在节能和优良的工作和生活环境之间寻求平衡。客观上要求系统和设备高效率地工作。其次，“终端节能”的概念逐渐深入人心，大家能够普遍意识到在能源消费的终端投资1元钱用于节能，相当于对能源开发投资5-10元钱。因此，在保证物业环境品质的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味着可以节省大量一次能源和开发资源所付出的环境代价。
提高能源利用效率，既依赖于技术的进步，也要从设计和管理两方面努力。如在暖通工程中在增加新风量的同时设置热回收装置，并在新风处理和热回收过程中采用直接数字控制(DDC);结合冷媒替代而改用新型高效率设备，把离心式制冷机能效比可以从旧机器的
0.26-0.34kw/ kw提高至 0.20—0.28kw/kw，甚至0.14kw/kw;，采用背景空调十桌面空调结合的空调方式等等。在给排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作杂用水等等。在环境控制中采用智能型传感器，综合检测温度、湿度、室内风速和表面平均辐射温度及照度，按服务区域客户要求的指标控制光、热环境等。
政府在计划经济时代习惯统计各生产部门的标煤消耗，这对比较能源利用率大有启发。我们在进行此项工作时，也可以将不同的能源品种统一折算为一次标煤消耗进行比较。同时，还要综合考虑当地能源价格和价格变化趋势、当地能源结构、各种设备自动化水平高低、设备的使用寿命以及初投资回收期长短等多种因素。
三、物业设施营运维护的基本原则和方法
设备在寿命周期内发生故障的情况用故障曲线表示，称之为“浴槽曲线”(Bath-tub Cuve)，如图1所示。图中互1，2，3三条曲线分别表示只使用不保养、事后保养和预防保养三种不同的保养方式下故障率的发生情况。曲线3最为平缓，可见采取预防保养可以大大降低设备的故障率。
在初期故障期，为了减少故障，尽快让设备能够稳定地工作，
FM工程师要了解装置中的易损件和易损部分，加以特别注意。同时还要了解设计、施工和材料方面的具体情况，确定系统不可靠性的原因并加以解决。为此，FM工作人员在物业设备订货阶段阶段就应该到位，进行工程跟进，并结合物管进行监理，熟悉系统、学习操作和保养的方法和程序。
在偶发故障期，设备经过磨合后，故障率下降到容许值下。此时，应加强教育培训及备品管理，着重于提高设备管理人员对故障的检测诊断能力和修理能力。并研究如何改善工作环境、加强保养，实行“小步快跑”的工作方针，不断从点滴处改进做起在磨耗故障期，设备和系统接近或达到各自的寿命期，故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也应精心进行预防保养，定期检测，尽量延缓系统和设备磨损和劣化速度。
系统和设备的磨耗分有形磨耗(物质性磨耗)和无形磨耗(经济性磨耗)。前者可以通过合理使用、科学保养而减缓磨耗，延长设备的使用寿命。但需注意到，再好的维护保养都不能解决技术落后和升级换代问题，设备一旦落后，就不能继续使用，以免造成无形磨耗。 无形磨耗有两种，一种是由于技术发展或长期使用后原有设备落后了，设备的使用价值已部分甚至全部丧失。另一种是由于生产力水平提高了，产品虽未变，但已不值原来的价值。由于技术进步而导致的无形磨耗在电子、通讯和自控、计算机行业等表现得特别明显，因此从LCC的角度考虑，物业智能化系统的建设不宜超前，这方面的设备与网络满足够用、适用的标准就行了，适合分步进行，这是在进行物业智能化建设中尤需注意的问题。Novell网始终未被WinNT网络技术所取代，一个重要的原因就是Nove11网对硬件兼容性远好于NT网，可见在物业设备设施管理中应将无形磨耗的因素考虑在内，电子通讯产品在进行LCC比较时对无形磨耗的价值视情况一般可按20-50%进行合理的折算。
在现代 FM工作中，对设备的运行管理已经可以完全摆脱单凭经验和手工操作的传统模式，计算机辅助运行管理系统(CMMS)成为大楼BA(building automation，建筑自动化)系统的重要组成部分。值得一提的是，目前在智能化综合布线中非常流行的BACnet和LONWORKS，以及现在新兴的波黑系统和蓝牙技术，为不同制造厂商在不同数据平台上构筑的DDC控制器之间和设备与厂家之间顺畅实现数据交换、完善CMMS提供了技术基础，各种专业设备一定要通过它们才能找到成本和服务效能的最优。设备管理人员对这些技术的应用状况应比较清楚，一旦时机成熟就要毫不犹豫地采用。
目前市面上常见物业管理信息系统有设备管理子模块，但功能比较简单，已经不能满足现代物业设备设施的信息化管理，现在已出现了专门的物业设施管理信息系统(FMMIS)。这个管理信息系统的目标是建立高质量、现代化和数字化的。设施管理信息系统，为网络社区提供各种物业支撑，并为网上物业服务提供必要的物业设施信息和设施维护解决方案。
物业设施管理信息系统的主要功能和目标包括：设施图纸管理;设施的条件查询(由表查图);根据位置查询设施(由图查表);缩放图形时，自动关闭或打开有关图层;直接打开或关闭图层;设施开关和参数设置;设施运行状态的显示和统计(历史记录);沿线追踪显示功能;设施运行情况的模拟;图形和属性数据的修改和锁定(密码机制);建立维修/维护预案;在意外情况下，设施的自我调整;设施故障原因分析;设施故障影响分析;图形和表格的输出;提供系统框架图。
目前，物业设施管理信息系统(FMMIS)和计算机辅助运行管理系统(CMMS)还是分开，各自存在的。但随着智能化建筑综合布线技术的完善和普及，FMMIS将把CMMS的功能融入其中，最终实现综合性的设备智能化、自动化管理。
需要说明的是，即使是建筑物中实现了完善的智能化硬件和软件，也要注意智能化系统的操作与运行，必须配备较高技术素质的人员才能发挥其应用作用，此外还应有专业维护力量的支持，并非一切智能化、自动化就不需要人了，实际上这对管理及工作人员的素质要求更高了，并不是不需要管理人员了;从北京和深圳一些智能小区物管人员的配备来看，为发挥建筑物智能化系统的功能与作用，在智能化系统投入运行后，在管理、操作岗位上投入人员的数量与相同规模的一般物管公司大体上相当，但实现的功能和服务内容有了很大的变化，一些新的职位如信管、网管和编辑出现了，在某些方面上倒更象一家ISP。
四、如何搞好物业环境的品质管理
各种物业设备、设施运行结果决定了物业环境的品质，对它们进行管理的最终目的就是希望得到客户满意的物业环境品质。目前所谈到的物业环境品质管理还主要是指IAQ(空气品质管理)。
国内在这方面的管理与国外差距极大，仅处于追求各项环境监测指标不超过国家有关卫生检疫标准的阶段，而国外主要在客户对环境的舒适感上做文章。这说明，评价室内空气品质实际并非简单的一个合格与不合格的问题，而是一个满意不满意的问题，因此用一般卫生检疫的方法是无法评价的，也不能揭示出室内空气品质中存在的问题。各地的风土人情有异，室内污染特点也不一样，人对室内环境的反应和接受程度上的差异导致各地不能通用一套评价标准。国内在这方面做的工作不多。上海自然科学基金项目中有一个尝试建立一套适合国情的室内空气品质评价方法的项目，试用效果较好，但后来却未继续深入推广开来。除此之外，国内尚未开展更多的物业环境品质评价方法的研究，重庆的物管企业和研究人员在这方面可以做一些实实在在的工作。
80年代以来，IS0-7730以人体的主观热感觉处于中性、风速不大于0.15m/s、相对湿度为50%为最舒适的热环境的技术标准受到否定，通风空调系统的研究于是由舒适性转向健康性。室内空气品质已成为现代建筑科学的前沿研究课题，追求创造一种卫生、健康、舒适的室内空气环境。如何控制物业环境的质量，首先进行IAQ评价就成为必然。
目前国内外评价IAQ一些较为成熟的综合和单项评价方法和评价指标如下：
l、EEI(室内环境综合指标)评价
狭义的IAQ意味着房间空间空气免受烟、灰尘和化学物质污染的程度。广义地，它包括空气温度、湿度和空气流速，而热环境这一词还需包括视觉因素，如亮度、色彩、空间感。另一方面，允许水平的IAQ还取决于暴露时间的久暂，个人生理条件及经济观点。从实用的观点来看，最佳的环境决定于IAQ推荐值或允许范围的客观标准加上居住者的期望或者说主观看法，下限称之为节能允许值或推荐值，上限是IAQ所能达到的极限。
2、主、客观评价相结合的综合评价
这一评价过程序主要有三条路径，即客观评价、主观评价和个人背景资料。客观评价就是直接用室内污染物指标来评价室内空气品质的方法。选择具有代表性的污染物作为作为评价指标，常选用二氧化碳、一氧化碳、甲醛、可吸入性微粒(IP)、氮氧化物、二氧化硫、室内细菌总数，加上温度、相对湿度、风速、照度以及噪声共12个指标来定量地反映室内环境质量。
主观评价主要是通过对室内人员的问询得到的，引用国际通用的主观评价调查表格并结合个人背景资料。评价主要归纳为四个方面，人对环境的评价表现为在室者和来访者对室内空气不接受率，以及对不佳空气的感受程度，环境对人的影响表现为在室者出现的症状及其程度。最后综合主、客观评价，作出结论。
3、IAQ等级的模糊综合评价
物业环境品质本身就是一个模糊概念，因此可用模糊数学方法加以研究，由于该方法考虑到了室内空气品质等级的分级界限的内在模糊性，评价结果可显示出对不同等级的隶属程度，更符合人的思维习惯，这是现有的指数评价方法所不能及的。该方法的关键是建立IAQ等级评价的模糊数学模型，确定各类健康影响因素对可能出现的评判结果的隶属度。
4、应用CFD技术对室内空气品质进行评估CFD(ComPutational Fluid Dynamics)称为“计算流体动量”，利用室内空气流动的质量、动量和能量守恒原理，采用湍流模型，给出适当的边界条件和初始条件，求出室内各点的气流速度、温度和相对湿度;并根据室内各点的发热量及壁面处的边界条件，考虑墙面间的相互辐射及空气间的对流换热，得到室内各点的辐射温度，结合人体的衣着和活动量，求得室内各点的热舒适指标 PMV(Predicted Mean Vote)。同时利用室内空气的流动形式和扩散特性，得到室内各点的空气年龄，从而判断送风到达室内各点的时间长短，评估室内空气的新鲜度。
5、“通风效率”和“换气效率”评价指标
通风效率，为排风口处污染物浓度与室内污染物平均浓度之比，它表示污染物被排除的快慢。换气效率是室内空气的实际滞留时间与理论上最短滞留时间之比，可衡量换气效果的优劣，与气流组织分布有关。只要这两个指标落入合适的范围内，IAQ就是合格的。
6、空气耗氧量COD评价指标
空气耗氧量是通过反应方法测定室内挥发性有机化合物VOC被氧化的空气耗氧量，表征室内VOC的总浓度，与室内空气品质的其他指标如二氧化碳、一氧化碳、空气负离子、甲醛浓度、微生物等有显著的相关性，是综合性较强的室内空气污染指示指标。
总的来讲，第
二、三种评价方法在物业环境品质管理中用得较多，经验相对丰富。
改善IAQ的途径通常有：发挥新风效应;消除和控制室内污染源;强调对室内相对湿度控制，防止尘埃和湿气的积累;在物业规划设计阶段遵循生态环境的设计原理等等。
物业环境品质不良严重时会导致法律纠纷，从国外已有的判决看，建筑通风设备引起的空气品质问题最为严重，同时在系统设计、施工中所出现的问题也是影响室内空气品质的一个重要因素。因此应制定保证物业环境品质的相关的法规和标准，使建筑和设备从设计到施工、运行管理都有明确的质量保证和法规依据。
物业环境的品质要求今后还会扩展到室内水、电品质及电磁辐射环境等的品质管理。水环境品质的好坏主要体现在给水水质、水压、水量及排水顺畅程度及废污水的高效回收利用等上;电环境品质的优劣则主要体现在供电可靠性、频率、电压偏移、电压波动、电压波形及不平衡度和用电安全性等上。电磁环境的品质开始受到重视，是因为物业环境中各种电气产品日益繁杂，对人的影响渐多，产品间还存在着电磁兼容性(EMC，包括电磁干扰EMI与电磁抗EMS)问题。这部分的品质管理工作主要是通过对产品进行EMC认证进行，电磁环境对人影响的研究还有待深入。
高标准的建筑环境品质需要物业设备设施管理人员不懈的追求。国外过去对舒适度的管理允许PPD(预测不满意者百分率)有5%一10%，现在国外已要求FM工作者只要接到一个投诉便要马上作出反应，立即在其责任范围内寻找引起投诉的根源。如果一时难以确认，则走访投诉人，详细了解情况再作判断，甚至会邀请专家参与。如果发现这一投诉并非物管责任，还会向投诉人作出详尽解释并邀请他参观有关的设备和装置，以取得沟通和谅解。重庆的物管在这方面也出现了可喜的进步，一家公司提出了“十分钟方案”，要求物管人员接到投诉后十分钟到场，尽量体现物管“以人为本”的服务诚意。
美国的人研究表明，改善物业环境品质可以提高劳动生产率2-3个百分点，可以吸引更多的租户，大大提高物业的出租率和销售量。但这些在国内重视得还不够。一些办公楼或生活小区，开发商注意的是房间大小、错层、变维和“空中花园”等等，对环境品质重视不够或忽视，最明显的就是很多大楼室内通风不良，气味难闻，甚至阴暗潮湿，令人压抑，这必将为今后物业的进一步开发、增值埋下隐患。随着物业开发和建设、管理的逐步成熟，相信对物业开发和管理企业物业对客户满意度的注意能够从房型、布局延伸到物业空气品质，继而扩展到整体物业环境品质上来，以此作为工作核心目标开展物业设备设施的管理工作。
结语：高起点、高技术的物业设备设施管理在我国还是空白，在国外也是起步不久，国内外智能化建筑水平也相差不大。中国作为世界上最大的建筑市场和设备市场，完全有可能跨越这20年的差距，在设备管理领域率先实现科学化、规范化，发展出自已的物业设施管理产业。重庆的物管企业，已在这方面加以注意并进行了不懈的努力。自远鹏物业发展有限公司从深圳引进先进成熟的物管指导以来，重庆多家物管公司也开始引进了外地和国外的物管企业对工作进行业务指导或合作。在设备管理方面，出现了追求服务品质的好势头。
总的来讲，物业管理、包括物业设备设施管理产业化和市场化的势头迅猛不可挡，但必须充分认识其中的技术经济学原理，科学地进行成本和能源控制、提高营运管理水平，不断满足用户对物业环境服务品质的要求，才有可能实现水、暖、电、讯诸设备系统运行管理的规范化和科学化。反过来，规范化和科学化的FM工作又会给各种物业设备、设施设计提出一系列课题，能促使物业设备与设施的科学技术水平不断发展，为设备管理提供强劲的第一生产力。市场化的竞争和整合过程将是促进物业管理、服务水平不断提高的强大动力，其中物业设施管理水平的高低又将是决定各类物业管理企业竞争和整合能力的主要因素。各个物业管理公司应对此保持清醒的认识。
第二篇： 设备设施管理程序
编号：
修订状态：A/0
1目的
为了规范机、电、仪设备购置、安装、验收，日常维护与检修、报废，以及建构筑物和设备基础等基建工程管理和外包过程管理，特制定本程序以明确过程中各部门的职责，确保设备设施的安全稳定，使设备管理满足产品质量和交付的要求。
2适用范围
公司所有设备及建构筑物的管理。
3 依据性法规及上级文件
《工业管道的基本识别色、识别符号和安全标识》GB 7231-2003 《安全标志及其使用导则》GB2894-2008. 《特种设备注册登记与使用管理规则》
《特种设备质量监督与安全监察规定》
《物资回收利用管理办法》(试行) 4职责 4.1 生产单位
4.1.1 编制设备、备品备件和材料需求计划、设备检修计划。 4.1.2编制设备改造、扩容计划。
4.1.3建立健全设备基础资料台账、设备技术档案。
4.1.4 组织设备事故的抢修和调查及事故报告的编制和上报。
4.1.5负责日常维护和保养，包括润滑、密封、备机、包机巡检、闭路循环、双查、标识、评级等，并配合生产经营部完成特种设备的检验和取证工作。 4.1.6负责计划检修和设备抢修，包括确定计划检修项目、检修方案、上报备品备件计划、质量验收和台账的及时更新。
4.1.7编制物资报废申请、编报修旧利废计划。
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编号：
修订状态：A/0
4.1.8编制设备检修规程。
4.2 生产经营部
4.2.1 编制、修订和完善公司级设备管理制度。
4.2.2 审核设备、备品备件采购计划(包括型号、技术参数、数量等)。 4.2.3负责设备、备品备件招投标、验收，并组织协调设备安装调试。 4.2.4负责检查组织并考核设备基础管理工作。
4.2.5负责特种设备和危化品储存设备的定期检定，并建立台账。
4.2.6负责组织公司设备计划检修，包括编报公司检修计划、落实备品备件、劳动力、工器具、进行检修质量过程控制和质量验收等工作，并负责外委检修。
4.2.7负责设备吊装运输作业管理，包括确定工作单位、编制方案、现场监督、核定工作量等。
4.2.8编制公司修旧利废计划，审核物资报废和修旧利废计划，并进行新件寿命核定。 4.2.9负责组织设备扩容改造，包括审核设备扩容改造工程计划和方案、改造过程质量控制、安装调试和质量验收等工作。
4.2.10负责基建工程和外包工程工作，包括招投标、工程量的核算、施工协调与验收等。
4.2.11建立固定资产台账、配合财务部进行固定资产盘查、维护固定资产等。
5工作程序
本程序描述了设备、备品备件采购、设备基础管理、设备日常维护保养、设备检修、设备改造、吊装运输作业管理、特种设备管理、废旧物资管理、生产用建筑物、构筑物及附属设施管理、设备检查与考核。
5.1 设备、备品备件采购
5.1.1 设备采购
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修订状态：A/0
5.1.1.1编报采购计划
生产经营部对生产单位上报的《备品配件需求计划》进行审核，包括规格、型号、数量等，避免含有国家明令淘汰的产品，经生产经营部主管领导和公司分管副总审批后实施采购。
5.1.1.2设备选型、确定技术要求
生产经营部组织相关部门，并与供货单位经协商、勘查现场后，确定技术要求，并由相关单位起草技术协议。 a、设备选型的原则：
生产上适用——所选购的设备应与本企业扩大生产规模或开发新产品等需求相适应。
技术上先进——在满足生产需要的前提下，要求其性能指标保持先进水平，以利提高产品质量和延长其技术寿命。
经济上合理——即要求设备价格合理，在使用过程中能耗、维护费用低，并且回收期较短。 b、需考虑的主要因素 ①生产率
设备的生产率一般用设备单位时间(分、时、班、年)的产品产量来表示。不能盲目要求生产率越高越好，否则生产不平衡，服务供应工作跟不上，不仅不能发挥全部效果反而造成损失，因为生产率高的设备，一般自动化程度高、投资多、能耗大、维护复杂，如不能达到设计产量，单位产品的平均成本就会增高。 ②工艺性
机器设备最基本的一条是要符合产品工艺的技术要求，把设备满足生产工艺要求的能力叫工艺性。产量大的设备自动化程度应高，进行有害有毒作业的设备则要求能自动控制或远距离监督控制等。 ③设备的可靠性
可靠性是保持和提高设备生产率的前提条件。可靠性在很大程度上在于设备设
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修订状态：A/0
计与制造。选择设备可靠性时要求使其主要零部件平均故障间隔期越长越好，具体的可以从设备设计选择的安全系数、冗余性设计、环境设计、元器件稳定性设计、安全性设计和人机因素等方面进行分析。 ④设备的维修性
我们希望投资购置的设备一旦发生故障后能方便地进行维修，即设备的维修性要好，选择设备时，对设备的维修性可以从以下几个方面衡量：设备的技术图纸、资料齐全;结构设计合理;结构的简单性;标准化、组合化原则;结构先进;状态监测与故障诊断能力。提供特殊工具和仪器、适量的备件或有方便的供应渠道。 ⑤设备的安全性
安全性是设备对生产安全的保障性能，即设备应具有必要的安全防护设计与装置，以避免带来人、机事故和经济损失。设备选型中，若遇到新投入使用的安全防护性元部件，必须要求其提供实验和使用情况报告等资料。 ⑥设备的操作性
设备的操作性属人机工程学范畴内容，总的要求是方便、可靠、安全，符合人机工程学原理，通常要考虑的主要事项有：操作机构及其所设位置符合劳动保护法规要求，适合一般体型的操作者得要求;充分考虑操作者生理限度，不能使其在法定的操作时间内承受超高体能限度的操作力、活动节奏、动作速度、耐久力等;设备及其操作室的设计必须符合有利于减轻劳动者精神疲劳的要求。 ⑦设备的环保与节能
设备的环保性，通常是指其噪声振动和有害物质排放等对周围环境的影响程度，在设备选型时必须要求其噪声、振动频率和有害物排放等控制在国家和地区标准的规定范围内。所选购的设备必须要符合国家《节约能源法》规定的各项标准要求。 ⑧设备的经济性
设备选型时要考虑的经济性影响因素主要有：初期投资;对产品的适应性;生产效率;耐久性;能源与原材料消耗;维护修理费用等。在选购设备时不能简单寻求价格便宜而降低其他影响因素的评价标准，尤其要充分考虑停机损失、维修、备件和能源消耗等项费用，以及各项管理费。总之，以设备寿命周期费用为依据衡量
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设备的经济性，在寿命周期费用合理的基础上追求设备投资的经济效益最高。 5.1.1.3签订采购合同
执行《采购管理程序》。 5.1.1.4验收
设备到货后，生产经营部组织技术质量部、生产单位进行验收，大型设备由生产单位申请吊装设备，进行现场交货，其他进行开箱验收。设备(材料)验收严格按照订货合同及技术协议、发货清单或装箱单等有关资料，以及相应的国家和行业规范进行。具体分为以下几个方面：
a、外观验收：按照合同和技术协议核对到货设备名称、型号规格、数量等是否与合同和技术协议相符，并做好记录。察看有无因装卸和运输等原因导致的残损，如有残损应做好残损情况的现场记录，必要时要拍照留存;
b、重量验收：对于有重量要求的设备先安排过磅检斤并保存好过磅单据; c、设备技术资料的交接验收：设备技术资料(图纸、设备使用与保养说明书和备件目录等)、产品合格证、随机配件、专用工具、监测和诊断仪器、特殊材料、润滑油料和通讯器材等，是否与合同和技术协议内容相符。对于有特殊材质要求的设备或材料，生产或供货厂家必须提供权威部门出具的《材质分析报告书》，否则不予验收; d、开箱验收：对于装箱运输的设备要现场开箱验收并做好开箱记录。如开箱后不易保管和存放的，可以和厂家协商由需方代管，在安装之前再行开箱检验。 e、设备性能验收：设备(材料)的到货验收，设备性能验收要在设备安装完毕，单体试车和联动试车之后进行。
f、验收合格后，应填写《设备、备品配件验收单》，随后办理入库手续。 g、货到现场不具备验收条件的设备由供货厂家保管。 h、验收不合格的，由生产经营部根据实际情况另行处理。 5.1.1.5出入库
执行《仓储管理程序》。
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5.1.1.6安装调试与试运行
a、设备到货后，由生产经营部负责组织技术质量部进行设备安装调试，各项性能指标达到国家标准要求后，设备可以申请进入试运行状态。 ①设备安装前的准备工作。
检查设备要经过的出入口，是否足够让设备通过，否则要采取措施，以便设备顺利到达安装位置;准备好设备安装时所需的工具和机械设施;起草设备安装方案，使安装有步骤、按顺序进行;查看安装现场，如：承重地面、墙壁、放置定位等;设备应按工艺流程合理布局;检查设备所要求的水、电、汽、线及管道等辅助设施是否达到设备安装的要求。 ②安装应按拟定的程序进行。
③设备安装应按照工艺布置总图及各部分分图要求进行，要符合生产工艺要求，便于生产操作和维修保养。
④有特殊要求的仪器、仪表应安装在专门的仪器室内，防止静电、震动、潮湿或其他外界因素的影响。
⑤安装完毕后及时清理现场，并进行调试验收。
b、生产单位对试运行的设备进行特殊监控，试运行，进行运行性能评价。 ①设备在安装后应按先单机后联动的顺序，按合同指标逐项试验进行调试，，先单体试车，再做带负荷联动试车，生产单位对试运行的设备进行特殊监控，并记录各项指标，评价试运行性能是否达到要求。
②填写安装调试验收单，参与安装调试的人员应签字确认。
③验收合格后的设备可投入正常使用，但对应按照设备使用说明书正确使用和维护设备，避免过度或不正确使用设备。
④设备的安装调试时发现问题应及时提出，报生产经营部共同协商解决。 c、新安装的设备，采购部门应及时进行固定资产登记，入固定资产台账。 5.1.2备品备件采购
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5.1.2.1编报采购计划
a、生产经营部对生产单位上报的《备品配件需求计划》进行审核，包括规格、型号、数量等，避免含有国家明令淘汰的产品，经公司分管副总审批后报采购部门。 b、采购部门根据下达的《备品配件需求计划》，核实、平衡库存编制《备品配件需求计划》，经本部门领导审核、分管副总审批后执行。 5.1.1.3签订采购合同 执行《采购管理程序》。 5.1.1.4验收
a、设备到货后，进行开箱验收检查外观及包装情况。按照装箱单清点零件、部件、工具、附件、备品、说明书和其它技术资料是否齐全，有无缺损。 b、检查设备有无锈蚀。
c、核对实物是否符合图纸要求，规格型号是否相符。 d、运输过程中有无损坏、缺件、缺量。 e、开箱检查过程中要做好检验记录。 5.1.1.5出入库
执行《出入库管理制度》
5.2 设备基础管理
5.2.1 设备档案管理
生产单位建立本届区的设备一览表、《设备档案》，并对报废、更换、新增等变更后的设备档案及时更新。生产经营部建立公司关键设备的技术档案，各单位上报机动月报，生产经营部统一汇总，制定公司《机动专业月报》。 5.2.2设备隐患缺陷管理
生产单位每周组织“查隐患、查缺陷”活动，并将查出时间、整改时间、隐患缺陷情况等及时登记在《设备“查隐患差缺陷”活动台账》上，并每周上报生产经营部，生产经营部对其考核。
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5.2.3润滑管理
生产经营部负责设备润滑管理工作的管理，组织编制设备润滑消耗定额。各生产单位认真贯彻润滑的“五定”(定人、定质、定时、定点、定量)和润滑油的“三级过滤”，(油桶、油壶、油点)并定期检查考核。监督润滑油(脂)的选购、储存、发放。生产单位由专人及时填写、更新《设备润滑台帐》。执行《设备润滑管理规定》、《原辅材料技术标准(油品)》。 5.2.4密封管理
各单位对密封点进行统计并建立台帐,按规定对密封点进行日常检查、维护。生产经营部对各单位密封点泄漏率及日常管理进行检查、考核。执行《设备密封管理规定》。生产单位由专人及时填写、更新《设备密封台帐》。 5.2.5备机管理
各单位备用设备，应指定人员负责维护保养，做到不潮、不冻、不腐蚀，经常保持清洁。对于转动设备按岗位操作法的规定盘车和切换，使备用设备处于良好状态。
5.2.6包机巡检
大力开展“完好设备”、“完好岗位”及“无泄漏”活动，并巩固已取得的成果。实行专机专责制和以化工为主的化机电仪工人组成的设备包机制，做到台台设备、条条管线、个个阀门都有人员负责，包机组要有活动计划，定时由负责人组织会议，及时解决设备缺陷。做好《设备巡检记录》，并及时更新。 5.2.7设备安全管理
生产经营部建立设备事故台账，及时组织召开事故分析会，作出事故处理决定，通报全公司。 5.2.8 设备评级管理
5.2.9.1生产经营部负责设备评级标准的制定，负责设备评级工作的组织、协调和考核，负责对主要设备的评级工作。
5.2.9.2各单位负责一般设备的评级工作，并做好相关记录，并及时将评级结果上报
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生产经营部。参与并配合消除工艺、机、电、仪等专业方面缺陷，参与严重缺陷隐患安全评估和预防措施、应急预案的制定，并进行相应工作的落实。执行《设备评级与分级管理规定》。 5.2.10设备分级管理
5.2.10.1主要设备由生产经营部、所在生产单位实行二级管理。生产经营部及设备所在生产单位建立完整的设备技术档案，并做好检修记录。各生产单位对主要设备及其辅机系统设备定期进行维护保养;生产经营部对维护情况进行监督、检查、考核。
5.2.10.2一般设备由生产单位进行管理，建立技术档案;生产经营部对管理状况进行监督、检查。
5.2.10.3执行《设备评级与分级管理规定》。
5.3设备日常维护保养
5.3.1日常维护
5.3.1.1生产单位制定设备巡检闭路循环路线，定时巡检、定时挂牌，做好巡检记录。 5.3.1.2生产单位认真贯彻润滑的“五定”(定人、定质、定时、定点、定量)和润滑油的“三级过滤”，(油桶、油壶、油点)并定期检查考核。监督润滑油(脂)的选购、储存、发放。
5.3.1.3使用单位应根据设备的性能要求，定时清除灰尘、废旧油脂，保持设备清洁，避免污物影响设备的运行性能。 5.3.2定期检验
生产经营部负责定期联系外委特种设备和危化品储存设备检定，对检定不合格的设备，联系进行修缮和报废处理，执行本程序5.7.6。 5.3.3执行《设备维护管理规定》。
5.4设备检修
保质期内的设备发生故障，采购部门安排原厂家检修，保质期过后，使用单位
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根据情况进行计划检修、设备抢修、外委检修。 5.4.1计划检修
5.4.1.1 设备检修计划的制定、变更必须报生产经营部审查，经生产经营部和公司分管副总审批后执行，检修及大修计划还需经总经理审批后执行。检修计划完成率、计划外检修和维修费用等作为考核设备管理工作的主要依据。《月计划检修报表》与生产计划同时制定，同时下达，同时检查考核。
5.4.1.2生产单位根据要求选择填写检修任务书，检修任务书中应包含检修项目名称、检修班组人员、检修方案、作业风险评估、验收等内容。
5.4.1.3生产单位上报备品备件需求计划，生产经营部落实备品备件、劳动力、工器具等检修准备情况。
5.4.1.4检修工作实行全面质量管理，严格按照设备维护检修规程中的质量标准和暂订质量标准执行。生产单位负责对检修过程的质量进行控制，监督执行情况。生产经营部负责对主要检修项目的检修过程质量控制，对不合理的行为，及时提出改进，执行《设备检修管理规定》。
5.4.1.5各单位要在保证大修质量的基础上，经济合理地开展修旧利废工作，努力节约维修费用。废旧物品执行《废旧物资管理程序》。 5.4.2设备抢修
5.4.2.1生产单位根据要求选择填写第一种、第二种、第三种检修任务书。 5.4.2.2生产单位上报备品备件需求计划，生产经营部落实备品备件、劳动力、工器具等检修准备情况。
5.4.2.3生产单位负责对检修过程的质量进行控制，监督执行情况。生产经营部负责对主要检修项目的检修过程质量控制，对不合理的行为，及时提出改进。 5.4.2.4生产经营部组织相关单位进行检修质量验收，并在检修任务书验收栏上，签字确认，执行《设备检修管理规定》。。
5.4.2.5检修单位负责组织检修完毕后的现场清理，废旧物品执行《废旧物资管理程序》。
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5.4.3外委检修
5.4.3.1生产单位对需要外委检修的设备，填写专题报告申请外委检修，并经公司领导审批后报生产经营部，由生产经营部安排外委检修。 5.4.3.2生产经营部通过招投标或议标形式确定检修工作单位。
a、为履行大修合同，投标人需具有相关专业的资质、相应的设备检修的经验和业绩证明、安全资格证书等。
b、投标人在近5年内不曾在任何合同中违约或被逐，或者因投标人的原因而使合同被解除。
c、投标人应提供检修方案、质量标准及验收规范，合理确定检修工期; d、投标人起草安全文明施工具体措施。
e、招标组通过综合考虑投标人和检修项目的实际情况，确定检修单位。
5.4.3.3签订合同，明确检修内容、技术要求、检修工期、纠纷解决方式等内容。 5.4.3.4生产经营部对检修过程进行跟踪，及时了解检修进度，监督检修质量。 5.4.3.5生产经营部组织相关单位进行检修质量验收，在验收单上签字，确认执行《设备检修管理规定》。。
5.4.3.6外委检修的设备在保修期内再次发生同一故障时，生产经营部安排检修单位免费检修。 5.4.4日常检修
5.4.4.1生产单位内部检修时，根据需要填写检修工作票，经专职工程师、设备主管审批后执行。
5.4.4.2需其他生产单位配合检修、加工零件、装拆脚手架等工作时，由检修单位填写《非计划任务单》，经生产经营部相关专工审批后，送达需要配合的生产单位执行。 5.4.4.3由生产经营部主要负责的检修项目，需其他单位配合完成时，由生产经营部填写《机动工作令》，经生产经营部主管领导审批后，下发生产单位执行。
5.5设备改造
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执行由技术质量部编制的《科技开发与技术改造管理程序》、《项目管理程序》。 5.6特种设备管理
为了加强和规范我公司特种设备使用环节的管理，防止和减少特种设备事故的发生，要对特种设备进行注册登记管理，并执行国家质量技术监督局《特种设备注册登记与使用管理规则》、国家质量技术监督局《特种设备质量监督与安全监察规定》。 5.6.1选购
5.6.1.1生产经营部对生产单位上报的特种设备《备品配件需求计划》进行审核，包括规格、型号、数量等，经生产经营部主管领导和公司分管副总审批后报采购部门。 5.6.1.2购买特种设备应当选择具有相应特种设备制造许可证资质的单位制造的特种设备，不得购置存在严重事故隐患，无改造、维修价值，超过安全技术规范规定使用年限，或者已在特种设备监督管理部门办理注销手续予以报废的特种设备。 5.6.1.3应当根据生产工艺要求选购特种设备，严禁超过特种设备规定参数使用。 5.6.1.4特种设备购进后入库前，必须进行开箱检查特种设备的外部情况和出厂资料，包括产品质量证明书、安装及使用维护说明、监督检验证明等文件。生产经营部、采购部门、安全部应逐项认真检查验收，并签字确认。 5.6.1.5验收完毕，需及时登记固定资产台账，建立固定资产档案。 5.6.2安装与改造
5.6.2.1安装、大修、改造特种设备前，使用单位必须持有关资料到所在地区的晋城市特种设备安全监察机构备案。特种设备安全管理部门(或专、兼职安全管理人员)必须审查安装、改造、维修单位的资质和相关人员的资质
是否符合要求。资料齐全并符合要求的，发给使用单位《特种设备注册登记表》后方可签订合同，准许施工。
5.6.2.2根据安装、改造、维修的合同规定和相关安全技术规范的要求，配合实施监督检验的检测机构监督安装、改造、维修的施工单位施工，发现未按照告知内容和相关安全技术规范要求施工的，要求施工单位予以整改，不予整改的，要求其停止
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施工并及时报告当地特种设备安全监督管理部门。
5.6.2.3拒绝接受使用未经监督检验和监督检验不合格的设备。
5.6.2.4特种设备安装、大修、改造后，施工单位必须根据国家有关法规和标准的要求，对设备的质量和安全技术性能进行自检合格并出具自检报告后，方能交付使用单位。由施工单位向规定的监督检验机构申请验收检验。
新增无需现场安装的特种设备，备案后，使用单位即可向规定的监督检验机构申请验收检验。验收合格的特种设备在验收后30日内从制造单位处将设备使用说明书、产品合格证、型式试验报告、配套土建基础技术图样等有关技术文件和资料，移交使用单位存入特种设备技术档案，及时登记或更新固定资产台账。 5.6.3使用登记
5.6.3.1特种设备在投入使用前，办理使用登记。
5.6.3.2安全管理人员应逐台填写《特种设备注册登记表》、使用申请书交予登记机关。
5.6.3.3使用登记后，安全管理人员应将登记机关退还的文件和颁发的使用登记证明文件交付档案管理人员归档，妥善保存。
5.6.3.4使用单位将使用登记证或安全合格证明登记标志置于或者附着于特种设备的显著位置。
5.6.4特种设备定期检验制度
5.7.4.1特种设备管理人员，应建立检验台账，根据检验台账安排检验计划，避免合格证过期或失效。
5.6.4.2按照安全技术规范的定期检测要求在上次检测有效期满前1个月提出定期检测要求。 5.6.5安全检查
5.6.5.1安全检查要做到经常性，日常检查与定期检查相结合，普遍检查与重点检查相结合，做到层层把关，堵塞漏洞。
5.6.5.2定期安全检查由生产经营部组织实施。
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a、每年安排一次安全检查。主要检查内容：查设备、查制度、查措施、查事故处理情况等。
b、每月安排一次定期的安全检查。对特种设备使用情况进行检查。
c、在“五
一、十
一、元旦、春节”等重大节日前组织有关人员有针对性的进行节前安全检查。
5.6.5.3特种设备安全管理人员要不定期的开展日常安全检查，到生产现场监督检查有无违章操作，防护用品穿戴是否齐全，各种安全防护设施是否完好，安全通道是否畅通，使用的工具是否安全可靠、是否符合安全要求，发现问题应及时制止、纠正。
5.6.5.4各使用单位除配合生产经营部组织的安全检查外，还要每季度组织有关技术人员对设备使用情况，各项安全制度执行情况重点检查。发现问题及时反馈，并作好检查记录。
5.6.5.5操作者在工作前必须进行安全检查。倒班生产人员要严格执行交接班检查制度并认真作好交接班记录。在生产操作过程中要集中精力，随时注意安全状况，发现问题要立即报告代班长或单位领导。
5.6.5.6检查中发现重大安全隐患，必须及时报告单位主管领导，隐患未排除，严禁进行生产。 5.6.6维护保养制度
5.6.6.1执行《设备维护管理规定》。
5.6.6.2正确使用设备，严格遵守操作规程，启动前认真准备，启动中反复检查，停车后妥善处理，运行中搞好调整，认真执行操作规程，不准超温、超压、超速、超负荷运行。
5.6.6.3掌握设备故障的预防、判断和紧急处理措施，保持安全防护装置完整好用。 5.6.7安全教育
5.6.7.1加强对特种设备作业人员安全教育和培训，保证特种设备作业人员具备必要的特种设备安全作业知识，作业技能和及时地进行知识更新，定期委托发证部门组
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织进行培训。
5.6.7.2从事特种设备作业的相关管理人员和操作人员，必须经特种设备安全监督管理部门考核合格，取得《特种设备作业人员证》后，方可上岗作业。
5.6.7.3建立特种设备作业人员技术档案并对作业人员进行严格管理。持证人员应当在复审期满3个月前，向发证部门提出复审，逾期未复审，或复审不合格的，将不得继续从事相应的特种设备作业工作。
5.6.7.4特种设备作业人员除参加特种设备监督管理部门组织的培训考核外，还应加强内部的安全教育和培训。
5.8生产用建筑物、构筑物及附属设施
5.9.1建设
依据《资产管理程序》，对列入固定资产的建构筑物，进行固定资产登记，建立固定资产台账。 5.9.2交接
5.9.2.1建构筑物建成后，交由使用单位管理，使用单位建立《建构筑物档案》。 5.9.3使用
5.9.3.1 厂区内建(构)筑物的屋面防水、防水坡、设备基础要加强日常维护，并保持设计要求。
5.9.3.2不得在生产单位随意迁移或增添设备装置，严禁增加额外荷载以及损坏、开孔。
5.9.3.3不得在楼面和屋面上堆积任何杂物。
5.9.3.4 不得对建(构)筑物任意剔凿、拆除或破坏，不得随意增添门窗或改变门窗位置等。
5.9.3.5要加强对公司管线架设的综合管理，对公司管线的排列埋深、保温、防腐架设应全面考虑，不可将动力管线架设在有腐蚀性的化工介质和易燃易爆工艺管线附
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近，不得任意开挖和埋设管线及电缆。挖掘土方需签《动土证》。
5.9.3.6严格加强对水蒸汽和腐蚀性介质的管理，不得随意排放腐蚀性液体，室内地面不得积水，要经常清扫、中和、通风，使其保持干燥。
5.9.3.7 厂区内建(构)筑物上的座标点、沉降观测点、地下管线标记及界石严禁随意移动和破坏。
5.9.3.8 如因生产工艺要求，建(构)筑物需要改造时，应由使用单位提出申请，经工程科审查后，由设计单位拿出改造设计后，设备副总批准执行。 5.9.4维护
5.9.4.1生产经营部定期组织相关单位对公司建筑物、构筑物、设备基础进行全面检查，对存在的缺陷，及时处理。
5.9.4.2 各使用单位应对屋面、屋架、梁柱、墙壁、门窗、地面、地沟进行定期清扫和检查，对检查结果做好相关记录，对存在的问题及时上报生产经营部进行处理。 5.9.4.3 建筑物、构筑物、设备基础避雷设施完整，每年雨季前由生产经营部组织检查，发现问题及时解决，并记录检查、处理结果。 5.9.4.4杜绝跑冒滴漏，防止损坏楼板、地面、墙及建筑物。
5.9.4.5室内地面不准有积水、积酸等其他腐蚀性物料，要经常清扫、中和保持干净 5.9.4.6对于主要建筑物、构筑物、设备基础，定期观测下沉情况，在新投产第一年内，每月检测一次;以后每年观测一次，并将检查结构记录在案，对于严重下沉、裂纹、腐蚀的缺陷，及时向公司领导汇报，组织解决。
5.9.4.7要加强防冻保温(冷)管理工作。在施工中要重视质量。在使用中要保持保温(冷)的完整。积极采用新型保温(冷)材料。
5.9.4.8超长、超重的生产装置、动力设备吊装就位时，不得任意借助或破坏建(构)筑物的梁、柱、楼板、墙面等承重构件。
5.9.4.9严禁随意损坏、开孔，拆除和增加负荷。禁止在楼板上随意开洞，需要开洞时，要有加固措施，并由使用单位提出书面报告(专题报告)，生产经营部批准后执行。
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5.9.4.10严格控制工艺操作和检修质量，杜绝化工介质侵蚀、破坏楼板、地面及建(构)筑物基础。
5.9.4.11设置排气筒、排水管及取样点时，远离建(构)筑物，避免腐蚀和下沉。 5.9.4.12禁止在屋架上悬挂滑车和吊装工具，施工必须设置时要有计算依据及报护措施方案，经生产经营部审批后执行。 5.9.5报废与拆除
5.9.5.1凡是列入固定资产的建(构)筑物及设备基础，要报废拆除时，使用单位提交专题报告，经生产经营部和公司领导审批后，交由生产经营部实施，执行《废旧物资管理程序》。
5.9.5.2大型建(构)筑物的拆除工程，应由施工单位和安全部门做出拆除方案，经设备副总审查批准，确保其它生产装置的安全。 5.9.5.3严禁先拆除，后补办手续的做法。
5.9.5.4拆除的建(构)筑物及设备基础，属固定资产的，应及时注销固定资产台账和建构筑物档案。 5.9.6基建工程管理
5.9.6.1设施所属单位提交专题报告，费用在5万元以下时，需经生产经营部审核、副总经理审批后，下达计划生产经营部组织实施。超过5万元需经总经理审批后生产经营部执行。
5.9.6.2生产经营部收到建(构)筑物、设备基础的修缮，设备维修计划后，按照《招议标管理程序》进行招标比价，确定施工单位，签订合同后，生产经营部立即组织实施。
5.9.6.3对于费用超过3万元的外委工程，因专利技术或垄断等特殊情况，不能进行招标比价的，请示公司领导同意后，生产经营部组织进行议标，有使用生产单位、企划部、党群办、其他相关部门共同参加，形成决标书报公司领导审批后实施。 5.9.6.4工程竣工后，由生产经营部组织使用生产单位、相关职能部门、施工单位参加，进行竣工验收，在《工程竣工验收单》上签字确认。验收合格后，交付使用单
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位。如验收不合格，生产经营部责令施工单位整改，整改合格后，交付使用单位。 5.9.7外包过程管理
5.9.7.1外包申请、审批及外包方的确定
a、新、改、扩建外委项目的申请、审批执行5.9.6.1。各单位设备或设备部件计划外委托项目以书面形式向生产经营部提出报告，生产经营部审核后报公司主管副总经理确定是否外包。设备或设备部件计划内外包项目的确定执行《设备计划检修管理制度》。技改项目外包的确定执行《技术改造管理程序》。 b、项目组织单位按照《招议标管理程序》确定外包方并签订合同。 5.9.7.2外包过程的控制
a、新、改、扩建外委项目过程控制执行5.9.6。
b、设备或设备部件外委修理及设备、部件、装置的技术改造外包工程(包括土建、防腐、保温)等外包过程的控制。
c、生产经营部组织各相关部门对施工、维修方案进行评估，相关材料试验、施工试验、质量验收等要求写入合同。
d、生产经营部对外包方提供的工程所需物资进行外观和质量证明文件的验证。 e、生产经营部在工程施工、维修期间进行监督，项目竣工后按照5.9.6.4和《设备计划检修管理制度》组织验收。
f、对严重违反质量、环境、职业安全健康管理要求，造成重大事故的外包方，项目组织单位按照合同规定对其进行外罚。 5.9.8设备防腐管理规定
5.9.8.1生产经营部应保证防腐蚀设备的材质和防护办法和结构的正确、合理。凡受到生产介质腐蚀的设备、管道等，各生产单位要建立防腐蚀档案，防腐一次，记录一次。
5.9.8.2凡易于遭受腐蚀的设备，均应采取合适的防腐蚀措施，对已有防腐蚀措施的设备不得无故取消或任意修改原防腐蚀措施，确系不适当的，由生产单位提出新方案，经生产经营部，主管副总经理、总工程师批准后修改。
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5.9.8.3对已采取防腐蚀措施的设备，要定期检查，计划检修。 5.9.8.4杜绝跑、冒、滴、漏，不得随意安装导淋、放空管。
5.9.8.5设备停止使用后，应采取防腐蚀措施，如：导空、吹洗、充氮、涂油。 5.9.8.6有防腐层的设备，焊接后，要重新防腐蚀。 5.9.8.7严禁锤击和敲打有防腐层的设备、管件。
5.10设备检查与考核
5.10.1设备日常检查与专项检查、定期检查与不定期检查、节前检查与季节性检查相结合，主要设备和一般设备分级管理，做到层层把关、堵塞漏洞。 5.10.2设备日常检查与考核
设备日常检查内容包括：设备档案、设备隐患缺陷、润滑、密封、备机、包机、闭路循环、评级、分级等设备基础管理和设备维护保养管理，生产经营部不定期深入现场检查，对发现的问题及时通报、考核。 5.10.3设备专项检查与考核
5.10.3.1生产经营部根据实际情况不定期安排设备专项检查，如现场润滑管理滑坡时，安排润滑管理专项检查;现场漏点突然增多时，安排密封管理专项检查等，对发现的问题及时通报、考核。
6相关/支持性文件
7记录
《备品配件需求计划表》 《设备、备品配件验收单》 《设备档案》 《机动专业月报》
《设备“查隐患、查缺陷”活动台账》
第 19 页 共 20 页 《设备事故报告表》 《设备巡检记录》 《月计划检修报表》 《非计划任务单》 《机动工作令》 《建构筑物档案》 《专题报告审批表》 《工程竣工验收单》 设备设施管理程序
编号：
修订状态：A/0
第 20 页 共 20 页
第三篇：论物业设施管理
摘要：在全球一体化的运营环境下，市场出现日渐复杂的需求，单纯的物业管理已不足以应付，设施管理这一崭新概念便应运而生。它是针对物业管理的不足，发展出一套全面的管理体系和机制，从成本分析、空间规划、制订标准、能源审核，到风险评估、发展策略及引进新科技等，均全面照顾投资者、发展商及跨国企业的需求，提供一套全面的管理系统及运行机制,使物业大幅减低运营成本之余，大大提高了运营效率。
1、物业设施管理概念
所谓物业设施管理(Facility
Management，简称FM)，是指按照国际物业设施管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义，是以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作。它将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理。物业设施管理这一行业真正得到世界范围的承认还只是近几年的事。越来越多的实业机构开始相信，保持管理得井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的。
尤其是高新技术的发展、环保意识的普及和对人的健康的关心，使物业设施管理行业和物业设施管理专业人员更显得重要。物业设施管理不单为了延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。简而言之，物业设施管理的服务对象是人;物业设施管理的目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。
2、物业设施管理的内容
物业管理的目标就是通过对建筑设备进行维护与管理，有效的延长建筑设备的使用寿命。物业设施管理的内容比较广泛，且渗透面广，其中心内容就是：一方面，通过对建筑设施的管理，延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，节约能源，降低成本及运行费用;另一方面，应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象，增加公司收益，并使建筑物保值增值。其服务对象是人，管理对象是建筑设施。针对不同的建筑物，物业设施管理内容的侧重点有所不同。
1)
住宅小区物业设施管理主要内容。家庭智能化系统设施管理;小区CATV系统设施管理;小区设备自控系统(BAS)设施管理;小区安全防范及报警系统设施管理;小区智能三表抄表系统设施管理;小区停车库管理系统设施管理：小区物业管理系统设施管理;小区增值服务系统设施管理。通过对这些设施的有序有效管理，为客户提供一个便利、安全、舒适的生活环境。
2)
综合楼物业设施管理主要内容。照明系统设施管理;电梯和自动扶梯系统设施管理;变配电系统设施管理;给水排水系统设施管理;空调系统设施管理;火灾报警与消防联动控制及电梯运行管制系统设施管理;公共安全技术防范系统设施管理;办公自动化系统(OAS)设施管理;信息自动化系统(CAS)设施管理;物业管理系统设施管理;增值服务系统设施管理。
通过对这些众多系统的设施管理，实现众多设备有序地联系在一起且能正常工作，为客户提供一个安全舒适的工作环境和良好的室内空气品质，为客户提高办公效率和办公质量创适条件。
3、物业设施管理的经营模式
一般来讲有三种经营模式。第一种是由房地产开发商自主经营的物业设施管理公司。公司有独立的专业人员队伍，管理自己开发的物业。用所提取的物业管理费、设备折旧费和能源费独立核算、自负盈亏。第二种是由社会建立的物业设施管理公司承包大楼的空调系统运行管理，业主与公司之间用契约形式确定彼此的责权利、确定设备系统的产权关系、确定服务质量标准和赏罚规则。第三种是物业设施管理公司带资参建，成为业主的合作伙伴。公司投入的是空调系统,取得的回报是授运以后的物业管理费、设备折旧费和能源费。用户入户之后就如同缴付水电费、电话费一样按月或按向物业设施管理公司缴付冷热费;空调系统的产权归物业设施公司。前两种方式，社会上已在推行，不过还只限于传统概念的“物业管理”，即物业管理公司提供安保和清洁等技术含量不高的服务。由于观念和经营方式还带有浓重的计划经济的色彩，因此除了外资物业管理公司和少数国内公司外，成功的不多;第三种方式，我国的一些电话局已经在试行，效果不错。
4、物业设备与设施管理的现状
一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施运营过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题：诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化等等。据报道，某座180米以上的大型建筑，虽大都设置有BA系统，但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%，运行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大楼使用多年后，仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。
5、导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因
首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，但却匆匆赶着验收、评奖，特别是采用了一些智能设备的物业，往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠，却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。
其次，是部分物管企业服务的观念还没树立起来,在工程交付使用后，相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员，没有受过专业培训,颠倒与业主的关系，动辄给业主发布通知、指令，要用户这样、那样，只关心收钱、不高兴办事，客户稍有意见就对人家上纲上线。
第三的一个认识误区，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容，这个认识在不少物管公司具有普遍性，这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质才是物业设备管理的最高工作目标。
另外，国内物业设备管理的技术含量不高，人才匾乏，招聘合适的设备管理人员比较困难，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流，国内各种层次的培训，但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例，虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准，但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。
6、物业设备设施管理中存在的风险管理
(1)人、违章操作、违反劳动纪律等;(2)物，指物业设备设施属于不安全的一种状态，具有安全隐患;(3)环境，物业设备设施在处的环境已经不安全，具有安全隐患。例如配电室内电缆沟长时间积水或电梯机房内的通风温度超过45℃;(4)选型，物业设备设施选型由开发商完成，极少考虑或采纳物业管理的专业意见，忽略了后期物业设备设施的管理、维护、保养等工作。因上述因素导致设备选型与后期的使用不符，若物业设备设施的选型过于先进就会导致业务技术人员操作技术及维护水平达不到要求，相反，如果设备设施选型比较落后就不能满足小区业主的需求。
(5)欠缺承接查验
在物业管理承接新的管理项目中物业设备设施承接查验工作是很重要的一项内容，而在实际工作中物业企业没有给予足够的重视，没有严格按照国家有关规定进行查验，直接把竣工的验收合格证当作了免检证，甚至有物业管理企业为了顺利在开发商手里拿到物业管理项目直接跳过承接查验的工作环节。
(6)欠缺运行维护
定期的检查及维护不仅减少了设备设施发生故障的几率，更提高了设备设施的使用寿命。然而物业企业为了降低成本，在人员配备方面就比较欠缺，导致工作人员年龄较大、技术水平低、不能跟上时代发展的步伐。同时只要设备设施没有发生故障，物业企业不会花费人力及物力去检修。
7、物业设备设施管理风险对策
(1)提高工作人员的整体素质
在物业设备设施风险管理中提高工作人员的整体素质是很重要的一项工作措施。定期对工作人员展开培训，培训内容包括工作纪律、安全意识、设备检修等方面，同时激发工作人员的学习积极性，通过工作人员自主学习不断的提高自身的业务水平、知识水平等。
(2)树立风险管理意识
风险管理是不能被彻底解决的问题，只能通过防控来避免发生风险。深化风险管理理念，使工作人员意识到风险管理的重要性、意义及目的。同时建立风险管理的责任机制，落实到人，创建惩奖制度，针对出现失误的工作人员按失误程度进行惩罚，针对表现良好的工作人员给予适当的奖励。
(3)定期进行应急演练
通过应急管理可以很好的展现出物业企业的形象，物业企业应做好各种突发事件的应急预案处理措施，同时配备好相应的物品，通过实际演练不断的对应急预案处理措施进行完善。举行应急演练不仅提高了工作人员对突发事件的处理能力，更是体现了物业设备设施价值，有效的保障了小区业主的财产权益。
(4)对监督检查制度不断的进行完善
物业企业管理应建立监督检查制度，且建立专业的风险管理机构。物业企业内部实施倒查制度，在平常的工作巡查中通过巡查、互查等形式及时的发现安全设备设施潜在的安全隐患，并进行处理解决。
(5)风险回避
风险回避一般发生在早期介入和承接查验中。早介入环节物业企业可以尽早发现规划中不合理的地方，及时给予修改，针对回避风险来说，比如在设计图纸中为了增强层次感在距离大门较近的位置设计了沉降景观。然而站在物业消防及日常管理的角度来说，具有安全隐患，及时的提出意见，并进行修改后就可以避免发生安全隐患。
(6)风险转移
通过风险转移有效的减少了物业企业所承担的风险，主要分为非保险转移与保险转移。设备设施所具有的专业性比较强，物业应根据自身的实际情况制定维护、保养、维修工作制度。通过分包的形式将物业企业不能承担的风险转移给较为专业的企业，这就是非保险转移。保险转移是指为设备设施购买保险，将风险转移给保险公司。
(7)损失控制
分为预防损失及减少损失。对风险源的识别为预防损失控制的一种措施，通过相应的应急预案可以减少损失。通过责任落实到人，做好设备设施的检查工作，避免损失，在发生预案中的事故时可以降低受损失的程度。
(8)采取较为先进的设备管理方法
物业企业在对设备设施进行管理时应采取先进的技术，将维修的状态转变成为预支维修的状态，使用分类法提高对设备设施的管理水平，采用高科技的网络技术组建维修与维护团队，从而缩短维修与维护的时间，不仅提高了设备设施的使用寿命更是降低了物业所承受的风险。
8、结束语
设施管理概念的产生，是物业管理理念的延伸，不少行业的标准都要求与国际水平接轨，物业管理也不例外。设施管理的任务是透过简化企业的日常营运流程,协助客户达到大幅减低成本和提高营运效益为目的。致力提供全面的一站式服务为客户管理房地产、设施及其它非核心业务，以达成既定的业务计划和策略性的发展目标。目前，设施管理已超越了物业维修和保养的工作范畴，并成为支援机构发展策略的管理系统。
设施管理在物业企业管理中属于一项隐形的服务，然而设备设施管理却是物业企业管理所有项目的前提及保障。伴随着设备设施种类的不断增加，其技术含量也越来越高，增加了设备设施的维护及管理工作量。物业企业应重视设备设施管理风险，并正确的规避这些风险，树立风险意识，做好防控措，为业主提供最佳的服务。
第四篇：设备设施安全管理
1、工程部(设备设施管理部门)应建立健全《设备台账》。
2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部(设备设施管理部门)专业技术人员实施;相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。
3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度;未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。
4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。
5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。
6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。
7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。
8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。
9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。
10、每年年底前，工程部(设备设施管理部门)对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《设备设施保养计划》、《设备设施大中修计划》。
设备设施检查管理
1、每季度(或每月)，工程部经理组织专业人员对计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。
2、每天(或每周)，由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部(设备设施主管部门)、管理处主任汇报;同时应按要求如实填写相关设备日检记录。
3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。
设备设施值班管理
1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。
2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。
3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。
4、交接班规程
(1)值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。
(2)交班时，交班人员必须提前20分钟做好交班准备。
(3)接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。
(4)交接班时主要做好“五交”——“交安全、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后，双方在交接班记录上签字确认。
(5)下列情况下不得交接班： ①没有完全达到“五交”规范要求时。 ②接班人未到岗，交班人不准下班。
③接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。
④交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。
设备设施维修保养管理
1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。
2、各物业公司所有特种设备设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等)一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量;每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。
3、维修
(1)检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。
(2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。
(3)维修主管应督导维修人员按时作业。
(4)施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。
(5)维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。
4、保养
(1)实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。
(2)正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场;施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。
(3)保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》
5、紧急故障处理
(1)接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修;重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。
(2)到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。 (3)实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。 (4)维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案;如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。
(5)故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。
(6)每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
设备设施大中修、更新、改造管理
1、工程部(设备设施主管部门)根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交由小区/大厦业主委员会审批(业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见)。
2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。
3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。
4、工程竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按规定办理款项支付签字手续(按《西安市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员签字)。
设备资料管理
1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等(弱电设备还应移交程序软件备份盘等)，物业公司档案室专柜保管。
2、工程部(设备管理部门)建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案主要包括：《设备台帐》、随机资料图册、《设备设施维修记录表》、《设备报废审批表》。
3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。
4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特殊设备，应定期对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。
5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还。
发电机使用管理规定
除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：
1、发电机房应做好防水、防潮工作。
2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，储备适当油量以满足发电机满负荷运行(根据各项目情况自定最小满负荷运行时间)
3、发电机每月空载试运行1-2次，运行时间约15-20分钟;平时应将发电机置于“手动”状态(酒店等特种物业，按合同要求执行)。
4、发电机起动时，操作人员应检查启动条件(冷却水、机油、柴油、电瓶电压等)是否具备，启动送新风设备。发电机首次投运时，应做全面检查。
5、每次运行、保养完毕后，如实填写《发电机运行记录》和《设备设施保养记录》。
6、发现漏油、漏水现象应及时处理。
7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液。
电梯安全管理规定
除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：
1、机房内悬挂温度计，应确保机房温度不超过40℃。
2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。
3、《电梯困人救援规程》及各种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。
4、倒闸操作前，应将电梯停至基站;倒闸完毕后，检查电梯运行是否正常。
5、每年，应邀请省(或市)质检部门对所有电梯进行一次安全检查;未取得质检部门检验合格证的电梯，严禁投入使用。
6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件处理办法执行。
7、工程部(设备设施管理部门)每月对电梯外委单位进行一次抽查评估(按百分制打分，作为年底综合评审的依据)。
8、每年，物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审，选择评审合格的单位签订委托维护保养合同，承担维保任务。
9、乘梯须知
(1)用手按钮，严禁撞击。 (2)不许吸烟，勿靠厢门。 (3)运行之时，挤门危险。 (4)危险物品，禁止进梯。 (5)保持清洁，勿吐勿丢。 (6)运载货物，须先报批。 (7)若遇意外，请按警铃。 (8)超载铃响，后进退出。 (9)儿童乘梯，成人陪同。 (10)发生火警，切勿乘梯。
防雷安全管理
1、工程部(设备设施主管部门)应于每年雷雨季节前(一般为4月份)请当地防雷装置检测所(如：陕西省气象局西安市防雷装置检测所)对物业管辖区域内房屋的防雷装置检测一次;如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每半年检测一次。对测量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整改。
2、大雷雨后，要再次对系统进行检查，察看是否因引雷击而导致某些连接点的松脱和断开。接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般不大于10欧姆;对大于10欧姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增设接地体，保证防雷设施良好运行。
3、检查如发现引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换;发现接头松动要立即紧固。
4、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内的设备损坏时，应及时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察，查找原因，采取补救措施。
高压运行工岗位职责
严格遵守各项目管理处及设备管理部的各项规章制度。
努力学习专业技术，熟练掌握管辖区域的供电方式、状态、线路走向及所管辖设备、设施的原理、技术性能及实际操作。
认真做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。 坚守岗位，定时巡查电气设备，密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。
负责与开闭所的业务联系，并做好登记。
事故发生时，高压运行工应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障。 事故未排除不得交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。
请假、补休需在一天前报告领班，并由班长安排合适的替班人。 按规定的时间做好配电室室内外清洁工作。 完成上级交办的其他工作。
工作票制度
在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，填用工作票的工作为： 高压设备及线路上工作需全部或部分停电者。
低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者。 高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。 票签发或命令发布人(工作领导人)所负安全责任： 工作的必须性和安全性;
工作票上所填安全措施是否正确完备;
工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好; 工作负责人(监护人)所负安全责任; 正确安全地组织工作;
工作前应将工作任务、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育;
工作负责人应检查工作票所载安全措施是否正确、完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。
工作许可人(值班员)应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及符合现场条件，并正确执行;负责检查停电设备有无突然来电的可能。
操作票制度
一张操作票只能填写一个操作任务。
操作票要填写设备的双重名称即设备的名称和设备的编号。 操作票用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。 高压运行工在开始操作前应确认操作票无误后再进行实际操作。 倒闸操作或者是某些重大的操作必须由两人执行，一人监护，一人操作。 操作过程中如发现疑问，应立即停止操作并向电气主管询问清楚以后再进行操作。 不得擅自更改操作票，不得随意解除闭锁装置。
进行各种操作，均应做好相应的防范措施，雷电时，禁止倒闸操作。 下列各项工作可以不用操作票，但均应记入操作记录簿内： 事故或者紧急情况的处理。 拉合开关的单一操作。
操作票应按编号顺序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已经操作的注明“已操作”字样。
操作票应按ISO9000标准保存。
工作间断、转移和终结制度
工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人保存;间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地点继续工作。
在未办理工作票终结手续以前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。 在工作期间，若有紧急需要，值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全体人员已经离开工作地点的确认，通知工作负责人，在得到工作负责人可以送电的答复后，并拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏、清理现场后方可合闸送电。
检修工作结束以前，若需将设备试加工作电压，可按下列条件进行： 全体工作人员撤离工作地点;
收回工作票，拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏; 工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加压试验。 作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。
在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在开工前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围，安全措施和注意事项后方可开工。
工作完毕后，工作班应清扫、整理现场。工作负责人应先周密检查，待全体工作人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项目,发现的问题、试验的结果和存在的问题等。并与值班员共同检查设备状态，有无遗留物件，是否清洁等，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方签名后，工作票方告终结。
只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮栏后，方可合闸送电，严禁自行停送电。
已结束的工作票，应按ISO9000标准保存。
保证安全的技术措施
在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列措施：
一、停电。
二、验电。
三、装设接地线。
四、悬挂标示牌和装设遮栏。
上述措施由高压运行工执行。对于无经常值班人员的电气设备，由断开电源人执行，并应有监护人在场。
电梯事故应急处理措施
一、当火灾发生时
维修电梯工打开迫降开关，将消防电梯全部降至首站; 消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯; 关闭各层厅门，防止火向其他楼层延烧。
二、当发生地震时
轻微的地震对电梯破坏不大;震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨。有一部分导线可能切断，某些元件可能会误动作：
司机尽快在安全楼层停车，把乘客引导到安全地方;
运行时发生地震，应驶向最近的一层楼面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用;
当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经过有关部门严格检查、修复、鉴定后方可使用; 如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，司机和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢;
当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。
三、当电梯进水时
底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源;
当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源;
电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。
电梯紧急故障处理预案
如果电梯在行驶途中突然发生停车故障。而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。
维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去，当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意要切断电源。
如发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防止触电事故及电气设备短路。
如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并报告有关部门。
电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门按照“三不放过原则”采取有效措施。
若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经过有关部门严格检查，修复鉴定后方可启用。 如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。然后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。
所有事故发生和处理后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告上级。
水泵房停水及事故处理措施
1、因停电造成停水时：值班人员应立即启用备用电源供水，或开启市政平地供水阀门供水，并报工程负责人，做好相关记录。
2、因水泵故障停水：值班人员应立即启用备用水泵供水，同时报工程负责人，组织抢修，并做好相关记录。
3、水泵电气控制回路故障停水：值班人员应先关闭电源后，开启市政平地供水阀门供水，同时报工程负责人(物业主管/主任)组织抢修，并报物业部(物业前台)。
4、市政管线故障停水：值班人员应及时报工程负责人(物业主管/主任)，并联系自来水公司，询问故障原因，恢复供水时间，同时报物业部(物业前台)。
有蓄水池(箱)设施的可根据蓄水量及市政恢复供水时间等因素实行定时供水，以保障业户生活。
5、水泵房水浸应急处理：
(1)视进水情况，如进水量大，则关闭机房运行设备，并关闭电源开关。 (2)立即通知工程部主管(物业主管/主任)，同时报物业部(物业前台)。 (3)堵住漏水水源，关闭漏水相关阀门。 (4)封堵水源同时应立即排水。
(5)排干水后，应立即对浸水设备设施进行除湿(烘烤)处理。
(6)确认浸水已消除，各机电设备的绝缘电阻符合要求后，开始试运行，如无异常则可投入运行。
水泵房运行规程
1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。
2、检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力是否正常;正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”位置。
3、生活水泵每周至少轮换使用一次;消防泵、喷淋泵每月至少手动、自动各试机一次(运行时间不得低于2分钟)。
4、应对蓄水池观察孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理;透气管应用纱布或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。
5、巡检
(1)每天至少对泵房运行状况巡检2次，如实填写《水泵房运行记录表》。 (2)观察蓄水池(箱)液位显示器是否正常。
(3)检查控制柜各元器件是否正常，指示灯指示是否正确，手动/自动转换开关位置是否正确，电压、电流是否正常。
(4)污水泵液位报警显示器是否正常，水泵有无堵塞。
6、二次供水管理(参照西安市卫生监督所二次供水管理办法制订)
(1)有二次供水水箱基本档案(包括水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称)。 (2)有二次供水卫生许可证(按期审核，并悬挂在显著位置)。
(3)二次供水人员具备相关卫生知识，从事二次供水操作人员应持有有效健康证。 (4)二次供水设施完备，有卫生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保证水质安全和防止二次污染的措施，水质符合卫生要求，有清洗、消毒记录及水质检验报告。
(5)二次供水设施设备设有卫生防护标志。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。
(6)设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
(7)高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。
(8)遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。锅炉房设备紧急事故处理措施
一、锅炉事故应急措施
锅炉设备发生事故后，应立即报告主管部门，如实介绍事故发生的经过。对重大事故，例如爆炸事故除采取相应救援措施外，应保护好现场，防止事故蔓延。
1、如发现天燃气管道及调压箱，发生天燃气泄漏情况时，应立即停炉关闭电源及天然气总阀门，并通知天燃气公司抢修部门及相关人员。
2、锅炉爆炸事故。一旦发生锅炉爆炸事故,必须设法躲避爆炸物和高温水、汽，在可能的情况下尽快将人撤离现场，有条件时拨打“119”、“120”、“110”等电话请求救援，并将情况逐级上报。爆炸停止后立即查看是否有伤亡人员，并进行救助。
3、锅炉爆管事故。一旦发生锅炉爆管事故,必须采取紧急停炉措施，如几台锅炉并列供热，应将故障锅炉的供回管阀门关闭。
4、当突然停气时，燃烧机会自锁停炉，关闭燃气阀门，注意锅炉水温度突然升高产生汽化现象。
5、当锅炉超温(压)报警时，燃烧机会自锁停炉，应检查故障并排除后，方可启动运行。
6、当启动点火发生爆燃时，应立即关闭锅炉电源及天然气阀门，并通知厂家或维保单位进行检查修理。
7、当正在运行的锅炉或燃烧机发生震动时，应立即停炉，并通知厂家或维保单位进行检查修理。
8、当锅炉房发生火灾时，应立即停炉，关闭天然气总阀及电源，迅速采取措施控制火势，同时拨打火警119电话，并上报公司领导。
二、电动葫芦事故应急措施
1、电动葫芦吊运重物时如遇突然停电或设备突然发生故障,司机和指挥人员不准离开现场,要警戒任何人不准通过危险区,等电力恢复或设备处理完后将吊运的重物放好后才能离开。
2、起升机构制动器在工作中突然失灵时,要沉着冷静,做慢速反复升降动作,同时开动葫芦,选择安全地点放下重物。
三、事故消除后，将发生事故的地点、部位、事故经过、事故原因、处理方法及结果记录在锅炉运行值班记录中，拟制事故报告，并报公司主管部门及领导。
四、检查事故隐患，接受教训，采取纠正措施，防止类似事故再次发生。
锅炉应急事故救援预案
为了有效、及时控制和消除突发性锅炉房失火、炉体爆炸事故的危害，最大限度地减少事故损失，根据《特种设备安全监察条例》的要求，按照“统一领导、专业分工、反应及时、措施果断、加强合作”的原则，特制定本预案，以备紧急情况出现时执行：
一、锅炉设备出现重大事故时，由公司领导或管理处主任直接担任救援指挥，及时赶往事故现场，判断是否还有隐患(附近易燃易爆物)存在及周围环境(房屋、人群密集度等)观察，统一组织、布署救援工作，控制事故蔓延和扩大。
二、如果发现有伤员，应及时与120急救中心联系进行救护。
三、锅炉设备的使用部门，在出现事故后除按《锅炉事故紧急处理措施》执行外，还应积极配合事故的应急救援工作，迅速做好附近人群撤离危险区或就地安全疏散，同时针对火情严重的，应及时与119消防中心联系进行消防。
四、在应急抢险救援过程中需要紧急调用物资、设备、人员和占用场地，任何单位和个人不得阻拦和拒绝，有关单位和个人应当支持、配合提供一切便利条件，所产生的费用原则上由事故单位负责。
五、参加事故应急处理的工作人员，应当按照本预案规定，采取安全防护措施，并在专业人员的指导下进行工作。
六、对事故应急救援工作处理及时、指挥有效、挽回经济损失者，公司将给予重大奖励。
七、对瞒报、迟报、漏报、谎报、误报或在事故中玩忽职守、不听指挥、临阵脱逃、不负责任者，按公司规定给予开除处分，如构成犯罪，依法追究刑事责任。 交换站操作规程
(1)运行人员负责交换站内的设备运行，定时巡检(每小时1次)，按规定填写《交换站运行记录》。
(2)运行人员必须严格执行开机、停机时间。做好开机前的准备工作，发现重大问题时及时报告工程部主管，待处理好后方可开机。
(3)运行前：认真检查交换器及各类附属设备，检查进出水阀门是否打开、安全阀是否正常、设定温度数值是否在要求范围内。
(4)送汽/送水程序：
①汽——水交换：确认循环水系统运行正常→检查冷凝水疏水阀、紧急泄水阀正常→启动紧急泄水阀→慢慢打开蒸汽阀→排净蒸汽管道内冷凝水→关闭紧急泄水阀→启动冷凝水疏水阀→徐徐向交换器送入蒸汽→检查设备运行状况。
②水——水交换：确认二次循环水系统运行正常→打开一次回水阀门→打开一次供水阀门→检查设备运行状况。
运行人员根据工程部(设备设施主管部门)的动力调度命令调整供热水的温度(各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度)。
(5)停止运行：
①汽——水交换：缓慢关闭蒸汽阀门→循环水系统继续循环→水温降至50℃以下→关闭循环泵(如果系统长时间停运，应将系统循环水排净，防止设备冻裂)。
②水——水交换：关闭一次供水阀门→关闭回水阀门(如果系统长时间停运，可将系统循环水排净)。
(6)交接班应在下一班前10分钟内进行，并在运行记录上签字，详细记录当班问题和处理结果。 锅炉运行规程
除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：
1、司炉工负责锅炉及附属设备的运行、定时巡检(每小时1次)，按规定填写《燃气/燃油锅炉运行记录》。
2、巡回检查路线(以天然气锅炉为例)：
锅炉本体及燃烧机→安全附件→管道阀门→风机房→循环泵房→水处理及除氧→补水、除氧泵→软水箱。
3、巡检内容主要包括：
①锅炉及附机的控制操作系统是否正常。
②压力、供回水温度、水位、排烟温度在规定范围内。 ③安全附件、保护装置和仪表灵敏可靠，无泄漏现象。
④受压部件可见部位无鼓包、渗漏;炉内燃烧情况良好，无漏水漏气声。 ⑤锅炉外壳、前后烟门及人孔、手孔完整牢固、无破损。 ⑥管道、阀门无泄漏，阀门开启灵活。
⑦燃烧器运转有无异常响声，风机运行是否正常。 ⑧循环泵运转正常，无异常现象。
⑨锅炉房照明良好，道路通畅，消防设施、可燃气体报警装置正常。 ⑩软水箱储水充足。
⑾如有下列情况，司炉人员应增加巡检次数：
——设备存在某些暂时不影响安全运行的一般缺陷时。 ——新改装、长期停运或新检修后的设备投入运行时。 ——设备运行中发现可疑现象时。
4、定期维修保养锅炉、燃烧器及附属设备。 锅炉操作规程
1、运行前准备
①司炉工在操作运行前必须熟悉《自控装置说明书》和《锅炉运行说明书》。 ②天然气/油供给管道应达到标准压力，燃气/燃油系统无泄漏(如为燃油锅炉，应确保日用油箱油量充沛)。
③锅炉给水系统正常，软水水质达到标准、水位量达到规定值(热水锅炉应排尽空气)，如实填写《锅炉房水处理记录》。
④锅炉运行控制柜是否能正常工作。 ⑤锅炉受压元件的检查：
——锅炉炉墙、安全附件、保护装置及仪表。 ——给水、回水、出水及供汽系统阀门管件。 ——天然气/油管道及阀门。 ⑥准备工作：
——调整阀门到启动状态。 ——向锅炉注水，达到规定数值。 ——开启循环泵。
——检查水箱水位达到满水位值。 ——系统检漏、排气，达到工作压力。
2、正常运行
①循环泵运转正常后，合上锅炉电控箱电源，按下锅炉电控箱启动按钮，锅炉即进入自动点火程序，开始正常燃烧。
②司炉工根据工程部(设备设施主管部门)的动力调度命令调整锅炉出水温度(各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度)。
3、关机停炉 ①正常停炉
——将燃烧机负荷降为最低后按“停炉”按钮，燃烧器进行后吹扫状态，延时到自动停止。
——停炉后循环水泵继续运行，待水温降止50℃以下时，方可停泵。 ②紧急停炉
——当出现紧急事故时，直接按“停炉”按钮，关闭天然气/油源，根据需要停止循环泵运行。
——当出现锅炉自动停炉时，根据报警情况检查系统，解决出现的问题后重新启动。 锅炉维修保养规程
(1)对于外委维护保养项目，工程部应派专检人员跟踪监督，确保维护保养结果。 (2)对于内部维护保养项目，由工程部主管组织各工种严格按照规范进行作业。 (3)大修项目，应报物业公司主管领导审核，业委会、上级主管部门审批后进行(锅炉本体大修需报质检部门备案)。
(4)大修项目，一般应安排在非供暖期进行;临时维修项目，应避开供热时间进行，确保对用户的供热质量。
(5)锅炉大修后，应严格按照设计标准进行自检，报请质检部门进行检验，合格后方可运行。
(6)每次完成保养后，须填写《设备设施保养记录》。
(7)每年供暖前，应校验安全阀、压力表;供暖结束后，对锅炉、压力容器进行年检。
第五篇：设备设施管理制度
为了加强设备管理，确保设备安全运行，提高设备的完好率，使设备更好的为施工生产服务，杜绝机械设备安全事故的发生，结合项目部《施工设备安全管理制度》特制定本制度。
第一条 管理职责
物资设备管理中心是项目部及施工现场施工设备管理的主管部门，组织、协助各部门及施工班组抓好施工设备管理维护保养、持证上岗等的教育及培训工作。开展群众性的设备管理、维修、保养、爱机、评比等活动，树立典型、推广先进经验。作好施工设备的安全管理工作，参加重大机械事故的调查、分析和处理。
第二条 施工设备的管理
(一)新购置的施工设备，必须坚持结构合理、安全可靠、性能稳定、经济合理的原则认真选型、定型。经验收合格及时登记入账，纳入固定资产(大型固定设备还需经安装验收合格)。
(二)凡属于固定资产的施工机械设备，都要进行分类建立台账、卡片，设备管理部门对大型机械要建立技术档案，并按规定存档。二保以上修理，均应及时填入档案。
(三)施工设备每年应进行一次清查盘点，做到账、卡、物相符，对盘亏设备必须查明原因，提出书面报告，送有关部门进行审核。
第三条 施工设备的购置
(一)施工设备的购置经处领导同意由物资设备管理中心上报项目部审批后统一采购，小型施工设备经处授权项目部可自行采购。
(二)对大型施工设备的采购(如工程运输设备、工程起重设备、土石方筑路设备等)，物资设备管理中心必须对供应商进行评价和选择，并对所购设备结合施工进行性能鉴定。
(三)新购置的施工设备各部性能必须达到设计要求，如发现新购置的产品不符合设计要求，质量低劣，要追究有关当事人的责任，对造成重大责任事故者应给予行政处分或追究法律责任。
(四)项目部未经批准，擅自购置大型施工设备，要追究有关人员的责任。
(五)国家有定型产品的施工设备，原则上一律不准自制、改型。如特殊工程急需自制非定型设备时，必须有自制方案报告、图纸和经济技术效果比较说明书，事前应由需自制设备部门及施工班组的领导、总工、技术部门、设备管理部门、财务部门共同审查认可后，并报项目部设备管理部门，经项目部主管经理、三总师审定批准后方可实施。
第四条 施工设备的使用
(一)项目部在工程开工前要将设备需求计划上报到物资设备管理中心，由处平衡调拨满足工程需要。
新购入的大型施工设备或新产品在投入使用前，设备管理员组织有关技术人员按技术规程进行检查和试运转，并将设备性能、安全操作规程、注意事项、常见故障的排除等问题向操作人员进行交底，必要时进行培训，在操作人员掌握后方可使用。
(二)新设备和经过大修或改装、改造后的设备，必须进行检查、鉴定，并进行走合期试运转，在走合期间要限载、限速、加强保养。
(三)特种设备的使用要贯彻“人机固定”的原则，建立专人专机和岗位责任制，多人配合操作的施工设备应实行机长负责制，负责人应做到相对稳定。
(四)新上岗的操作人员，必须经过严格的技术培训，切实做到“四懂三会”(即：懂原理、懂构造、懂设备性能、懂设备用途;会操作、会维修、会判断处理故障)，经考核合格后取得操作证，方能独立操作。
(五)操作人员要严格遵守施工设备安全操作规程和维修保养规程、岗位责任制，确保设备的安全生产。
(六)认真做好设备的清洁，润滑、调整、紧固、防腐“十字作业法”，保证设备的各种安全装置灵敏可靠有效，严禁带病运转或超负荷作业，严防“以包代管”拼设备的短期行为。
(七)对设备所需的各种燃料、润滑油脂和液压油，必须按规定油质品种选用和定期注油，保持油料的清洁，规定需要过滤的都要进行过滤方能使用。否则造成设备故障，追究有关领导责任或经济处罚。
(八)在冬季施工的设备，必须采取有效的防护措施，严格执行冬季使用的规定。
(九)要做好各种设备的标识，并保持完整有效、清晰，不得涂改和覆盖，附属设备不准拆卸使用，更不准挪作它用。
(十)各类设备操作人员必须持证上岗，并认真准确及时填写运转记录。
(十一)设备管理部门要经常深入施工现场，对使用中的设备进行监督检查，是否正确合理使用设备以及设备的维修保养情况。
(十二)、施工设备的使用要严格执行安全操作规程，各类设备操作规程要悬挂在醒目位置。
(十三)、施工设备存放要上盖下垫做好防护。
(十四)、对起重吊装设备使用到规定的使用年限的，经检测安全技术性能已严重下降的起重、吊装设备，必须作报废处理，不得超期使用。
第五条 施工设备的维修保养
(一)维修保养计划
1、施工机械设备实行定期保养、计划修理的原则，养修并重，执行计划检修制度。
2、维修保养计划由物资设备管理中心编制，各部门及施工班组按保养计划具体要求执行，并填写维修保养记录报回处。
(二)分级保养原则
1、运输车辆、起重及大型土石方等施工机械执行多级保养制，即每班保养、一级保养、二级保养、三级保养。
2、中小型机械设备，一般简单的电气设备执行两级保养制，即每班保养、一级保养。
(三)分级保养标准
1、每班保养
每班保养重点是检查、清洁、润滑、保持设备的正常运转。 (1)每班前必须对施工机械设备进行例行检查。 (2)交接班进行检查时，机械停止使用。
(3)一般情况下不准带电保养，如有必要，应有保护措施。 (4)检查电气设备时，要切断电源，挂上“禁止合闸”标识，工作完毕要互相知晓才合闸，保养灯应取安全电压。
(5)施工机械设备的表面油污要及时清除。 (6)填写例行记录或交接班记录。
2、一级保养 一级保养以润滑、紧固为重点，通过检查紧固处的外部紧固件，并按润滑周期加注润滑油，清洗滤清器或更换滤芯。
一级保养由经过培训考核，持有操作证的机械操作人员实施。
3、二级保养
二级保养以紧固、调整为重点，除执行一保的作业项目外，还需调整发动机、电器设备、操作、传动、制动、行走等主要部件的状况，以及紧固内外所有的紧固件。
二级保养由专门从事该专业工种持有等级证书的修理工负责，持证机械操作人员参加。
4、三级保养
三级保养以消除隐患为目的，除执行
一、二级保养作业项目外，可对部分总成进行解体，可更换部分零件，并对机身进行必要的除锈、补漆等防腐作业。
三级保养由二保规定的人员负责，配合机修部门及施工班组进行。
(四)分级保养的时间周期
1、每班保养周期间隔不超过8小时。
2、一级保养周期，不超过100小时进行一次。
3、二级保养周期，不超过300小时进行一次。
4、三级保养周期，不超过1000小时进行一次。 各类设备的保养周期有所不同，视设备类别缩减或延长。
(五)施工设备的润滑
1、各部门及施工班组根据施工机械设备的技术要求，按设备随机操作手册中规定的规格品种或允许代品种购买各类润滑油脂，验收合格方准使用。
2、各部门及施工班组设备管理部门指导各项目部的设备管理人员，按施工机械设备的润滑周期实施设备的润滑工作。
3、装用润滑油脂的容器应标明油种，保持清洁，防止渗漏和油料相混，易燃油脂必须注意禁火。
(六)各类设备维修保养具体要求：
1、项目部在施工准备阶段，依据所接工程内容在物资设备管理中心的有计划安排下，积极组织人员对设备认真进行检查保养，尤其是吊装用工具、索具使用前一定要进行维护保养确认是否完好;一些大型工具班组共用工具每次使用前一定要检查是否完好，特别注意检查防护和保护装置的完好，并把维修保养记录随月检查一起上报到处。
2、自吊车使用中司机执行日常保养和月检查整改制，吊装部分和车辆部分按车辆说明书的保养要求和内容进行换季保养和定期保养，保养记录报回处。
3、对测量用的全站仪、水准仪、经纬仪、GPS等量具卡具等要按规定到相关部门进行定期的检验检测，使用前要进行检测鉴定，确保投入测量使用合格的仪器，每次使用完进行清洁保养后再存放。
5、吊车日常保养由司机进行，车辆调转时处物资设备管理中心负责进行全面保养。
6、所有施工设备项目部在使用前必须进行检查保养，然后按使用累计台时统计，按处规定的保养周期和保养内容进行保养，保养记录报回处。
(七)维修保养工作的考核
1、各项目部按各类设备维修保养具体要求进行保养，确保施工机械设备的技术状态完好。
2、处物资设备管理部门每半年按《项目部安全质量标准化施工设备管理考核标准》持表进行一次全面检查，发现有漏保、失修或病运情况，要督促限期整改，每年对施工设备维修保养工作进行总结，提出改进措施。
第六条 施工设备的检查
1、施工设备使用执行月检查整改制，项目部每月生产经理要组织设备管理员、维修人员对在用设备按照《项目部安全质量标准化》中设备的检查内容和标准逐台进行完好检查，专职安监员要进行有效的监督，发现问题及时安排整改，并将整改记录报回处。
2、起重车辆司机坚持每日检查制，保证各种安全装置灵敏、可靠、有效，严禁带病运转或超负荷作业，发现问题及时整改处理，并填写车辆使用日记本，记录全面。项目部设备管理员每月收集汇总统计上报到处。
3、物资设备管理中心巡检员对施工现场进行每季度的或不定期的检查，对车辆使用情况进行动态监管，按车辆完好评分表进行巡检打分，对发现的问题提出限期整改要求。
4、物资设备管理中心每年两次对项目部在用设备进行监督检查，编写检查简报，公布检查情况，对在工作中存在的问题，提出改进意见和措施。
第七条 车辆的安全管理
1、车辆操作人员必须经过培训具备驾驶技术，取得有效驾驶证，吊车司机必须取得有效操作证件才能上岗。
2、车辆操作司机由处委派，严禁将车辆交给无证人员操作。
3、车辆驾驶要遵守道路交通安全规则，不得违章。
4、 车辆行驶时应保持中速，不得紧急制动，随时观察仪表的指示情况，当发现机油压力低于规定值，水温过高或有异响、异味等异常情况时，应立即停车检查，排除故障后，方可继续运行。
5、在行车前和行车中，应作到“一听、二看、三熄火”的要求：听全车各系统有无异常声音;看监控仪表和故障指示灯的显示是否正常;一旦发现情况异常，立即熄火，实行断油、断电，并靠边停车检查。
6、汽车运行到一定公里后要进行定期保养，各车型定期保养周期见使用维护说明书，汽车工作环境和工作条件的定期保养周期可适当的调整，一般为：一级保养1500-2000KM、二级保养6000-8000KM。
7、所有货车车厢内严禁载人行驶。
8、吊车吊装操作前，项目部技术员必须进行吊装方案的技术交底和安全交底，必须有交底人、被交底人、监交人的签字存档。
9、为保证吊车的正常使用，吊车作业前必须按照以下要求进行检查：
(1)、各连接件无松动， (2)、轮胎气压符合规定 (3)、钢丝绳及连接部位符合规定 (4)、各安全保护装置和指示仪表齐全完好 (5)、燃油、润滑油、液压油及冷却水添加充足。
(6)、吊车启动前，应将各操纵杆放在空挡位置，手制动应锁死，启动后，应怠速运转，检查各仪表指示值，运转正常后接合液压泵，待压力达到规定值，油温超过30ºC时，方可开始作业。
(7)、吊车作业前，支腿应全部伸出，并在撑脚板下垫方木，调整机体水平，支腿有定位销的必须插上。
(8)、吊车作业中严禁搬动支腿操纵阀，调整支腿必须在无载荷时进行，并将起重臂转至正前或正后方可调整。
(9)、吊车操作严格执行操作规程，作到“十不吊”。
(10)、起吊重物达到额定起重量的50%及以上时，应使用低速档。起吊重物达到额定起重量的90%以上时，严禁同时进行两种及以上的操作动作。
(11)、吊车作业后应将起重臂全部缩回放在支架上，再收回支腿。
第八条 施工设备的大修
(一)大修原则
1、在规定使用期限内，施工机械设备的多数总成即将达到极限磨损程度，经技术鉴定，需要进行一次全面、彻底的恢复性修理。
2、正常情况下，按施工机械设备各自规定的大修周期安排大修。
3、施工机械设备已超过大修间隔期，仍能保持正常技术状况的不大修。
4、虽未到使用年限，但从设备的先进性、经济性等角度综合衡量符合报废情况的不予大修。
5、超过使用年限，但维修得当，设备状况尚可且允许在一定范围内继续服役不再大修。
(二)大修送修
1、送修的施工机械设备应保持总体完整，机件、仪表、附件齐全，必要时应提交上次大修记录设备随机技术资料。送修方与承修方要办理清点交接手续。
2、施工机械设备的大修，原则上由各部门及施工班组设备管理部门实施。价值昂贵的大型、特种施工机械设备应送修理厂进行修理。
3、需要委托系统外修理的，必须委托有能力的专业修理厂进行大修。
4、施工机械送修时，送修方要向承修方介绍设备情况，双方协商，确定修理过程中的有关事宜，并签订大修理合同。
(三)大修要求
1、大修前要对设备进行全面的技术状况检查，鉴定修理方案。
2、修理范围为全部解体，对所有基础件、零部件、配合件都要检查鉴定，按照大修技术标准进行修复或换新。零部件修复、加工的材料、精度和装配间隙，必须符合原设计标准。
3、设备大修完毕后，必须进行性能试验，包括空运转，负荷运转。
4、大修合格的施工设备，要达到或接近出厂时的性能，使设备完全恢复精度和额定能力。
5、设备大修过程中，承修方应及时准确填写大修记录。
(四)大修验收
1、施工机械大修完毕后，由承修、送修方及该设备操作人员共同验收。
2、验收合格，承修、送修双方签署验收单方能生效。
3、大修记录及验收合格单交送修方设备管理部门存入设备档案。
4、委托外部修理的，同样按大修标准检查验收，并要求厂方提供有关技术及合格证一同存档备查。
第九条 特种设备的管理
(一)建立特种设备管理台账，登记特种设备的名称、规格型号、操作人员名单、操作证书编号，建立设备运转、维修记录。
(二)特种设备的装拆工作，必须由具备相应装拆资质的部门及施工班组承担装拆工作。设备使用部门及施工班组必须保存装拆部门及施工班组的资质证书复印件。
(三)特种设备装拆前必须编制装拆施工方案，经工程处技术负责人审批后方能实施装拆。
(四)项目部应对特种设备的基础进行自检验收，合格后才能进行安装。安装后由安装部门及施工班组对设备进行自检，合格后报当地特种设备安全检验部门检查验收。项目部应保留验收合格报告，并在设备明显处悬挂准用证。
(五)装拆时对作业场所应设临栏，并设警示牌，严禁非作业人员进入。
(六)特种设备操作人员必须做到持证上岗，项目部保存证书复印件。
(七)项目部应建立特种设备每月两次的检查记录、包括设备日常使用状况、安全附件、安全保护装置、测量调控装置、仪器仪表维修保养记录等。
(八)建立特种设备日常运转记录、故障和事故记录。操作人员培训记录、健康检查记录等。
(九)特种设备操作人员要严格执行交接班制度，严格按照操作规程的要求操作。
(十)建立特种设备应急预案。