服务合同审核审查要点

第一篇：服务合同审核审查要点

租赁合同审核审查要点

一、 注意租赁用途的变更

承租人以合同约定用途使用房屋后，在租赁过程中不得更改，包括品牌、业态等，此时在合同中可以约定要求承租人提供营业执照及其它相关证明文件(包括但不限于拟经营品牌的经营代理权及经营权的相关证明文件)。如需办理营业执照的，应对办理时间进行约定，并对承租人擅自改变租赁用途或转包情形使用违约金罚则。

二、 关注签约时公司尚未成立

建议合同注明承租人为***公司筹，并由创办股东签字，要求在规定时间内办妥注册手续并补盖公章，逾期未成立的，出租人有权解除合同，或要求其股东继续履行合同。

三、 注意有关日期项的调整风险

明确相应违约责任，建议约定出租人经承租人同意，或书面通知承租人后可适当调整交付日，或是模糊约定交付日期，或是在租赁期限上给予顺延，此外双方不承担其他责任。

就开业日，因商业项目开业分为项目整体开业和承租人承租物业开业，对整体开业期，若开发商延期，建议约定开业期可顺延，同时租赁期限顺延;或告知承租人后调整，此外双方不承担其他责任。

四、 开业日与装修期关系

提前开业情况处理，包括就提前开业租金及各类费用如何收取。逾期开业情况处理，如何适用违约金。

五、 租金与物业管理费

租金计算标准明确，数额清晰，表格式约定需详细校对;若长期租赁合同，应注意租赁期限内的租金递增。

物业管理费详细列明，并就租赁期内调整予以约定。但收取与调整须符合《苏州市物业服务收费管理实施办法》。

其他各费用明确列明，并约定可随市场或有关部门调价而有所调整，同时对履约保证金项、各类押金均有明确表述。

六、 逾期支付租金及其他费用的违约责任

1、扣除履约保证金;

2、有权停水停电;

3、逾期付款违约金;

4、逾期支付超过期限，且经过书面催告后仍未支付，有权解除合同，并收取较高解除合同违约金;

5、解除合同后，拒绝撤场搬离，并办理相关手续的，按天收取双倍租金违约金，并对现场物品放弃所有权，出租人有权自行处理，并不得要求任何装修补偿;

6、送达方式，寄送合同约定地址，无人接收不影响认定送达。

七、 房屋交付

承租人未按通知办理房屋交接下风险转移。何时起租赁房屋风险转移至承租人，若承租人未按期办理交接，则通知交接截止日起风险始转移至承租人。

八、 装修条款

装修押金约定，装修标准、装修时间予以限制，并注意装修未按照出租人标准下的有关改正、停工、损害赔偿(含出租人与第三人)及装修期延误情况处理及相关责任承担。

九、 续租、退租、转租、转让

1、 续租

续租申请期限以及优先续租权的放弃情形，以及出租人可在租赁期限届满前一定期限偕潜在承租人进入该房屋了解房屋情况。

2、 退租

如以租赁房屋为公司注册地址，需约定承租人退租后一定期限内变更注册地址，并约定违约责任。

3、 转租

转租限制，一般不同意转租以及其他方式分租。

4、 转让

风险点在于转让后租赁房屋能否以租赁合同继续履行，此时可约定在出租人书面同意下，承租人方可在该房屋注册设立承租人绝对控股新公司以代替承租人从事本合同约定经营活动，并由新公司与出租人签署确认文件。

十、 优先购买权

应注意防范未通知承租人情况下，出租人出售租赁房屋，承租人主张房屋买卖合同无效并主张优先购买租赁房屋。建议租赁合同或可直接约定承租人放弃优先购买权，或对承租人行使优先购买权在行使期限、条件上予以限制。如“出租人应于房屋出卖前一个月书面通知承租人，承租人于通知后一个月内可在同等条件下主张优先购买权，未主张的丧失优先购买权”。

十一、 房屋返还

返还时间与返还房屋要求，重点关注未按期返还违约责任：

1、 停水停电;

2、 承租人放弃未搬离物品所有权，出租人自由处置;

3、 出租人恢复房屋费用由承租人承担;

4、 承租人无权主张装修补偿;

5、 每天按双倍租金、物业管理费支付违约金;

6、 租赁期届满至实际返还房屋使用费。

十二、 合同解除

出租人可解除合同情形，重点关注：

1、未付租金及各类费用(含履约保证金、各类押金扣除后的补足)至一定期限(注意书面通知);

2、转租、分租情形;

3、改变房屋用途且一定期限内未更改(注意书面通知);

4、未按期开业，开业后停业，及营业时间少于合同约定;

5、装修、维修事项;

6、卫生状况、排污排废状况、噪音及其它污染状况已经或可能影响相邻承租人使用;

7、未按期办理交付手续(注意书面通知);

8、有关证照不齐全或未能按期取得合法证照至一定期限。

十三、就商业广场租赁与写字楼出租有所区别，下为写字楼租赁合同审查要点(与商业广场租赁相同处不在陈述)

1、注意租赁用途的正确表述

因写字楼出租不同与商业物业，在租赁用途中宜约定只为办公等使用，不得用于非办公商业经营性使用。

2、注意入驻日期项

对于写字楼出租，商家只存在入驻时间，不存在开业时间，因此在入驻时间上应注意商家不能按期入驻情况下的处理方式，包括延期情形以及延期仍不能入驻情况下解除合同与违约责任的承担。

除以上，还应对入驻有关的出租人交付条款有所注意，在出租人不能按期交付情况下，宜约定在书面通知后顺延一定期限，后仍不能交付的可以免延期租金或物业管理费。

3、装修特性体现合同风险

较商业物业而言，写字楼出租更注重相邻权的处理问题，尤在装修问题上，应适当约定商户装修不得影响其他先入驻商户经营，必须取得出租人书面同意，就装修标准、设计等内容得到出租人书面同意，同时就装修时间以及装修材料的堆放等进行约定。

4、相邻权下其他风险合同要点

应注重因噪音或污染侵犯或干扰相邻商户造成纠纷处理，可约定如严重影响相邻商户，作为出租人可解除合同，造车损失由承租人承担。

除以上外，其他相邻纠纷，当约定由纠纷双方自行解决，并约定关联出租人时的处理方式。

5、营业执照合同约定条款

注意进驻商户应提供相关合法证照，如以租赁房屋办理营业执照的，应约定办理日期，如不能按期办理可书面通知后延期，延期仍不能办理，出租人有权解除合同，并扣除履约保证金。

【示范文本】

房屋租赁合同

合同编号：

出租方(甲方)：

地址： 电话：

承租方(乙方)：

地址： 电话：

甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》和有关法规就乙方向甲方租赁______(以下简称“ ”)研发和办公用房事宜，经双方协商一致，签署本合同如下：

1. 租赁房屋的基本情况及用途

1.1. 租赁地址为 _____楼_ 室(以下简称“该房屋”)，建筑面积为 平方米。具体位置见附件一平面图。

1.2. 本条所指建筑面积以苏州工业园区有关房屋土地测绘部门的实测为准。 1.3. 本合同所确定的乙方承租部位仅限于研发和办公使用，未经甲方书面同意不得用作其他用途。

1.4. 甲方已告知乙方该房屋只能作为研发和办公使用，并不保证该房屋用于其他特殊的用途，对此乙方确认其营业或其人员或设备并未对环境有特殊要求，并同意今后不以此为由向甲方提出任何要求或中途终止合同。 1.5. 乙方须自行办理其在该房屋内营业所须之批准、牌照及其他许可。 1.6. 该房屋的装修及设施情况见本合同附件三。除双方另有约定外，该附件将作为甲方向乙方交付该房屋及乙方在租赁期满向甲方交还该房屋的验收依据。

2. 租金、物业管理费和其他费用及支付办法

2.1. 该房屋的租金、设施费和物业管理费的支付金额和支付方式具体见附件二。 2.2. 该房屋的租金、设施费和物业管理费按上述条款1中所述建筑面积计算。乙方在此确认，其在签署本合同时已审核过甲方提供的有关测绘资料，同意附件二中所列的月租金总额、月设施费总额和月物业管理费总额，且双方同意不就该面积与其他任何可使用面积、租用面积或其他演算法的面积有出入而进行任何租金和设施费的调整。

2.3. 在租赁期内，甲方或甲方委托的物业管理公司有权因大楼实际运作成本的变化而相应地调整该房屋物业管理费。但租赁前三年物业管理费应保持不变，以后每年调整的范围不应超过上年物业管理费的5%。

2.4. 租金、设施费和物业管理费的支付应无需甲方事先提示乙方付款。乙方须于签订本合同之日向甲方支付首期租金、首期设施费和首期物业管理费。首期租金、首期设施费和首期物业管理费见附件二。

2.5. 除首期租金、首期设施费和首期物业管理费外，乙方应根据本合同的规定于每个月的第一日或之前提前支付当月的租金、设施费和物业管理费。 2.6. 如果付款日当日为非工作日，乙方应当在该非工作日之后的第一个工作日支付租金、设施费和物业管理费。本条款所指的工作日为中国银行对企业营业的日子。

2.7. 在收讫租金、设施费和物业管理费后15日内，甲方应向乙方提供发票。 2.8. 乙方应根据该房屋的独立计量记录和/或甲方提供的公共事业单位账单支付所有该房屋内使用的包括但不限于水、电和通讯费等费用(以下简称“其他费用”)。在收到该等计量记录或账单后根据甲方或物业管理公司的通知所规定的付款方式、付款时间向甲方或物业管理公司支付该费用，逾期视为乙方违约。

2.9. 乙方应缴纳上述租金、设施费和保证金至甲方的下列开户账户：

收款人： 账号： 开户银行：

2.10. 乙方应缴纳上述物业管理费、其它费用至甲方或甲方委托的物业公司的下

列开户账户： 收款人： 账号： 开户银行：

2.11. 其他因使用该房屋而产生的费用及税收按法律或法规的规定执行。

3. 租赁期限及交付

3.1. 该房屋租赁期限和交付日见附件二。

3.2. 乙方应于交付日到该大楼的物业管理处，办理该房屋的交接手续并支付所有相关费用。甲方或物业管理公司向乙方交付该房屋且双方签署交付凭据，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付給乙方的义务。

3.3. 若乙方在约定交付日过后7天内仍未向甲方办理承租场所的交付手续，则甲方有权要求乙方自约定交付日开始承担租金和物业管理费。若乙方从约定的交付日起算直至其后的第15日仍未前往物业管理处实际办理验收、交接手续，则甲方有权提前终止本合同，没收保证金。

3.4. 若甲方未能在交付日将该房屋交付給乙方，乙方应給予甲方15日宽限期，若甲方在宽限期之后仍未能将该房屋交付給乙方的，则甲方应就超过宽限期的天数按每天支付月租金的千分之五的标准承担违约金，但违约金最高不超过乙方支付的保证金金额。如交付延误超过30天的，乙方有权以书面形式通知甲方立刻终止本合同。若乙方通知甲方终止本合同，则甲方应将乙方支付的保证金无息双倍退还給乙方，但不再承担其他违约责任。 3.5. 租赁到期后，甲方有权收回该房屋，乙方应按有关条款将该房屋归还甲方。 3.6. 乙方享有租赁期满对于该房屋在同等条件下的优先续租权，同等条件包括租金价格和租赁面积等条件。但乙方应在本合同期满前三个月将其要求延长租赁期限的申请以书面方式通知甲方。甲方接到承租方通知后三个月内与乙方就该租赁事项进行协调。甲乙双方应本着诚信的原则在本合同租金的基础上参照当时的市场行情，协商续租期的租金及租期，并在期满前两个月签署续租合同。如果双方未能在前述两个月期满前达成续租合同，甲方有权将该单元另行出租。

4. 保证金 4.1. 保证金指乙方为了保证其履行本合同约定之义务和责任，由乙方交付甲方的履约保证金。

4.2. 本合同项下的保证金总额见附件二。 在本合同正式签署之日，乙方应向甲方支付相当于三个月租金的金额作为保证金，在整个租赁期内，甲方无须向乙方支付保证金的利息。乙方按上述约定交付保证金是本合同生效的前提条件，如乙方在本合同签署后3个工作日内仍未足额交付保证金，甲方不再为乙方保留该房屋且无需承担任何责任。

4.3. 在不影响本合同项下甲方有关权利的前提下，在本合同终止后，甲方应在乙方付清全部应付款并按照本合同办理交还房屋手续后的30个工作日内将保证金(无息)退还乙方。

4.4. 在整个合同期限内，保证金应保持足额。在乙方违反本合同的情况下，甲方应提前14天书面通知乙方更改，如果乙方拒绝更改，则甲方有权抵扣乙方的保证金，以补偿甲方所遭受的一切损失包括但不限于拖欠的租金、设施费、物业管理费及其他费用。在此情况发生时，乙方必须把甲方扣除的保证金部分根据甲方通知在七日内重新补足并支付于甲方，否则甲方有权立即提前收回该房屋，并视乙方为严重违约。如果保证金不足甲方抵扣的金额，甲方有权追讨，乙方应向甲方额外支付差额部分。 4.5. 保证金应按照第2.9条的规定汇入甲方指定的银行帐户。

4.6. 租赁期内乙方不得自行要求用上述保证金冲抵租金、设施费、物业管理费及其他费用，亦不得将上述保证金用于对外的担保或进行债权转让。

5. 装修、分隔、安装设备及改建

5.1. 乙方须遵守甲方或物业管理机构作出的租户装修的有关规定，向甲方递交承租场所的内部装修、设备安装及陈设的设计图(包括需要额外电力、空调、防火设备之要求)和详细说明，并由甲方或管理机构认可。未经甲方或管理机构书面同意，乙方不得撤换甲方统一订造和安装的装置及装修。经甲方事先书面批准，乙方方可办理向有关部门申请审批装修图的手续。按有关部门的规定和在乙方的合理要求下，甲方将协助乙方提交有关的申请，报批所需的资料、费用均由乙方负责。甲方对乙方是否取得各项批复、准许及许可不承担任何责任。

5.2. 在未获得甲方的事先书面批准及完成办理有关手续前，乙方不得在承租场所内进行任何内部装修、设备安装及陈设。乙方须向甲方支付施工管理押金。施工管理押金金额、使用及退还将列明于租户装修的有关规定内。乙方还须向甲方支付不予退还的建筑垃圾清运费及临时水、电、的费用，上述各项费用的金额将列明装修的有关规定内。乙方须向甲方提供其选择的装修工程施工单位注册和资质的证明以及该装修施工单位给甲方的关于放弃根据《中华人民共和国合同法》第286条向甲方行使建筑工程优先受偿权的声明;所有有关电讯、空调、防火工程必须由委托具有专业资质的施工队进行。

5.3. 乙方同意按甲方所认可的设计图和详细说明，并以良好及恰当的装修工艺对承租场所进行装修。乙方不应作出任何有损于该大楼原建筑特别是结构、承重、外观、公共部位等的改建、分隔、装修。除非得到甲方及有关部门的书面同意外，乙方不得改变已被批准的设计图和详细说明。乙方装修结束后须通知甲方及有关部门对装修承租场所进行检查。经甲方检查符合设计标准及经有关部门发出验收合格的证明后，乙方方可在承租场所正式开业。乙方应在物业管理处封存一把该承租场所的锁匙，以便在出现紧急情况时，物业管理处的管理者可进入该承租场所，一旦乙方更换该承租场所的锁匙时，应及时更换封存的锁匙。

5.4. 乙方在完成上述装修后，如以后需要对承租场所进行装修分隔、修建、改建或安装设备等，仍须参照上述规定，在事先取得甲方书面同意及有关手续办理完毕后方可进行。

5.5. 甲方或甲方指定的物业管理机构有权对乙方的上述装修、分隔、修建、改建或安装设备等行为进行规范管理，包括对乙方施工人员的进出、运输材料等事宜的管理，乙方应当服从。鉴于该大楼各承租人入住时间不同，为保证先入伙的承租户的工作环境，装修时段由甲方或物业管理公司具体规定，特殊情况由乙方及装修商再行申请。乙方应以符合本合同和有关物业管理规定的方式进行施工，非经甲方同意，不得以楼面公用通道和承租范围外区域作为堆放建材或工具之用。

6. 维护及维修

6.1. 租赁期限内，甲方应定期对该大楼及附属设施进行维护、保养，并保持该大楼外观及内部公共场所的整洁。

6.2. 甲方对该房屋的维修责任限于房屋的原有结构、未经乙方改动的供电线路及公共部分。甲方应在发现该房屋或其附属设施损坏后或接到乙方通知后的24小时内对属于其维修责任的部分进行维修。

6.3. 乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，保持该房屋及其内部的可租用及良好状态。在该房屋遭受到毁损，或该房屋发生火警或意外，或该房屋内的水管通道、电线、装置、附属物或其他设施出现损坏或缺陷时，乙方应及时以口头及书面方式通知甲方或物业管理公司。

6.4. 任何由乙方或其职员或访客的故意、过失或使用不当造成该房屋或其附属设施或该大楼的其他部位发生损坏或故障的，或对甲方或第三方造成其他损失的，乙方应负责立即修复并予以经济赔偿，该等赔偿包括但不限于任何修理、维修费用，以及对任何其他人士进行赔偿所发生的一切开支和费用(包括律师费用)。乙方在接到甲方督促通知三日内拒不维修的，甲方可代为维修，实际发生的费用加上20%的管理费由乙方承担。

6.5. 如果甲方在该房屋内安装了空调或任何重要的设备或机器，乙方须小心合理地维护，不能有任何有碍于修理的覆盖封闭及装修。

6.6. 除本合同约定外，乙方另需增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，并按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后方可进行。乙方增设的附属设施和设备的维护和维修由乙方负责。

7. 物业管理及相关事宜

7.1. 该大楼由甲方实施物业管理，甲方也可授权有资质的物业管理公司对大楼进行具体的物业管理。

7.2. 乙方应严格遵守甲方或物业管理公司为物业的管理和运营不时制定和修订的各项规章制度，该等规章制度将被视为本合同不可分割的组成部分。 7.3. 甲方或物业管理公司保留可随时制订、修改、采用或替换任何其认为经营和维持该大楼作为一流综合研发和办公楼所必要的一切管理规则和规章制度的权利。但应提前30天书面通知乙方。

8. 入内工作检查

8.1. 乙方同意甲方或物业管理公司因对建筑物的保养、环卫、防盗、防灾、救护或其他管理上的或应维修相邻租户的需要而进入乙方所承租的部位。一般情况下，甲方应在24小时前与乙方商定进入事项。

8.2. 若遇紧急情况，甲方或物业管理公司有权在无事先通知的情况下进入该房屋且无须承担因强行进入该房屋而致之损害。

8.3. 如遇上述情况，乙方应对甲方或物业管理公司工作给予支持和合作。甲方或物业管理公司应尽量减少对乙方的影响。

9. 相邻关系

9.1. 乙方不得做出或放任任何可能对甲方或相邻住户造成滋扰或干扰的行为。 9.2. 乙方应根据甲方和/或有关政府部门的要求，遵守相关环境法和安全标准、条例等。乙方应采取适当措施防止违反环境法，并自行承担费用按照甲方和/或有关政府部门的要求减少空气、噪声、水或其他污染。如因乙方原因(包括运作、小型生产、机械设备等)或不作为引起相邻租户的投诉，即使噪声或其他污染未超过国家强制性标准，只要甲方判断确对相邻住户造成实质性干扰，甲方有权要求乙方暂停该房屋内的运作，限期整改通过后再恢复运作。如整改后仍不能达到要求，甲方有权解除按第13.2条解除租赁关系且不承担任何违约责任。

9.3. 若乙方与相邻租户产生纠纷，甲方仅负有协调之义务。在甲方协调无效后乙方将直接向相邻租户交涉或诉讼，并且乙方承诺不在任何情况下将甲方列为被告或第三人。

9.4. 由于乙方原因而导致的相邻住户之间的纠纷，相邻住户向其提起诉讼且将甲方并列为被告或第三人的，甲方有权向乙方追索包括但不限于律师费用、诉讼成本等，该项索赔甲方有权从乙方的保证金中扣除。 10. 保险

10.1. 乙方不得允许他人进行任何可能导致该房屋及该大楼的保险全部或部分

失效或造成保险费增加的活动。由于乙方违反本合同规定而使甲方重新投保或保险费增加时，甲方须支付或额外支付的保险费及其他有关开支须由乙方承担并及时偿还甲方。

10.2. 乙方承诺为其在该大楼的雇员、财产(包括但不限于办公用品、电脑、车辆、贵重资料等)进行人身或财产的投保，并投保相应的第三人责任险(如有)。

10.3. 在甲方提出合理要求时，乙方向甲方提供和出示该等保险的保单及所有支付保险金的证明。

11. 转租、分租和出售

11.1. 除非获得甲方的事先书面同意，乙方不得转让、分租、转租、出借该房屋或其任何权益予任何其他第三人(下称“受转租人”)。

11.2. 若甲方决定给予乙方上述书面同意，则乙方须以受转租人同意遵守、履行本合同项下的全部条款、条件，在受转租人违反本合同条款或大楼规章制度时对受转租人行为承担连带责任。为便于甲方或大楼物业管理公司的管理，乙方应将其与受转租人之间的租赁合同提交甲方备案。

11.3. 甲方有权在租赁期内的任何时候出售该房屋、该大楼或该大楼的任何部分，但甲方应确保受让人同意按照本合同条款和条件履行业主的义务。 11.4. 除甲方单独出售该房屋外，如甲方对该大楼全部或部分房屋出售，则乙方不得仅仅对该房屋部分主张优先购买权。

12. 租赁房屋的归还

12.1. 租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项、将房屋恢复至交付时原状(自然损耗除外)且在迁离该房屋后书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还甲方的义务。 12.2. 乙方对该房屋作出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，并承担一切的费用。如经甲方批准，乙方也可保留房屋的有关装修或设施，但乙方不应要求甲方承担任何补偿费用。

12.3. 若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权每天按合同期内日租金的200%向乙方收取租金及其他各项费用，并有权从房屋押金中扣除，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离。

12.4. 若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，逾期三十日(包括法定节假日)甲方同时有权视乙方留存于房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物(如有)，无需其他方到场证明也无需保留处理记录，处理所得归甲方所有，乙方同意不向甲方提出任何索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用。

12.5. 在合同解除或终止后，乙方不得以任何理由要求甲方对装修和设备的残值进行收购或补偿。

13. 违约责任

13.1. 如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金、设施费和物业管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费、电话费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过30日的，属于严重违约，甲方有权按照条款13.2追究乙方责任。

13.2. 以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，没收乙方交纳的保证金，并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际移交日的租金，同时，乙方仍应向甲方偿清所有截至房屋实际移交之日所欠的应付款项，合同终止之日为自甲方书面通知到达乙方之日：

13.2.1. 未足额支付任何一期租金、设施费和物业管理费或其他费用超过15日的;

13.2.2. 乙方违反本合同条款(包括本合同内的条款及甲方制定的有关规章制度中的条款)，并且在接到甲方的书面改正通知后15日仍然未能改正的;

13.2.3. 乙方面临财务危机或将面临清算或营业执照被吊销; 13.2.4. 乙方在该房屋内的任何资产遭查封或扣押; 13.2.5. 乙方擅自转租或分租房屋; 13.2.6. 乙方以该房屋从事违法行为;

13.2.7. 未经甲方事先同意，将超重、易燃、易爆、易腐蚀或任何危险物品带进或存放于承租场所内;

13.2.8. 在承租场所内留宿、煮食饲养动物或做出其他与承租场所之用途不符的行为;

13.2.9. 其他本合同规定视为严重违约情形的。

13.3. 鉴于租金、设施费、物业管理费、乙方承担的电话费、水费、电费等应付款项均为房屋租赁、管理及大楼运行之所需，故乙方在逾期交付上述任何项款项时，甲方均有权中断对乙方承租房屋的电力供应和(或)中断电话通讯，直到乙方付清全部租金及费用为止，由此而可能致乙方的一切经济损失均由乙方自行承担;重新接驳电和(或)电话之一切费用概由乙方负责。

13.4. 乙方单方面提前终止租赁的，甲方有权没收乙方交纳的全部保证金，乙方仍有义务支付至实际移交之日为止的租金及水电等公共设施费用。 13.5. 乙方就其所有的雇员、代理人、承包商、受邀者、顾客或访客任何的违反、不遵守、不履行本合同规定的行为、疏忽、不作为及违约向甲方负责，视同此乃乙方违反、不遵守、不履行本合同的规定以及是乙方本人的行为、疏忽、不作为及违约，乙方均应承担连带之责任。

13.6. 乙方应对在承租期间由于其违约行为、过失或过错而对甲方造成的一切损失(包括但不仅限于租金、出租承租场所所发生的其他费用、损害赔偿、诉讼或仲裁费、甲方委托律师费用等)承担赔偿责任。

13.7. 本合同其他条款中有关违约责任的规定可与上述规定同时执行。

14. 甲方免责

14.1. 乙方在此明确同意及声明，除非下列任何情形是因为甲方或物业公司故意行为直接引起，甲方或物业公司无需对乙方或任何其他人士承担责任： 14.1.1. 因大楼的电梯、楼梯、防火、保安设备、空气调节设备或其他设备的任何缺陷或故障，电力、自来水、煤气或电话等供应的失效、故障、暂停;

14.1.2. 该大楼内任何地方有水满泻、滴漏、烟、火或任何其他物质、东西泄漏，或因雨水或其他水渗入该物业或该房屋任何部分; 14.1.3. 大楼有老鼠、白蚁、蟑螂或其他害虫的滋生，或因该大楼或该房屋遭受爆炸、盗窃、抢劫，而对乙方或任何其他人士造成的任何个人或财物上的损失或破坏;

14.1.4. 自然灾害、不可抗力以及非典等的传染性疾病的因素造成的损失; 14.1.5. 该大楼其他住户给乙方造成的损害。

14.1.6. 甲方或物业公司管理区域内任何机动车、非机动车或车内物品的失窃或损坏，双方另行达成明确保管合同关系的除外。

14.2. 甲方向该物业或该房屋提供的护卫员、管理人员、任何性质的机械、电子防盗系统(如有)，将不构成甲方有义务负责该房屋或其内乙方、乙方员工、访客或财物的保安。

15. 保密义务

15.1. 本合同订立前以及在本合同履行期间，双方均同意对对方披露的有关保密资料予以保密。

15.2. 本合同终止后(或经披露方随时提出要求)，另一方均应向对方归还或销毁包含对方保密资料的所有材料(包括复制件)。

15.3. 双方承诺，任何一方均不得将双方协商的租金价格以及租赁谈判中的有关事宜向第三方予以披露。

16. 争议的解决 16.1. 因本合同或者与本合同有关事项引起的任何争议，甲乙双方应首先以协商方式解决。

16.2. 如果在争议产生后30日内，甲乙双方仍不能以协商方式解决争议，任何一方可以根据本合同约定，向房屋所在地的法院提起诉讼。

17. 其他约定

17.1. 本合同的任何修改必须以书面形式作成并经双方签署。 17.2. 不放弃权利

17.2.1. 甲方知悉乙方违约而又接受乙方支付的款项时，不应被视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。如甲方放弃本合同条款规定的任何权利，应以甲方书面签字为准，乙方缴付租金或其他款项如有不足额的情况，即使甲方接受乙方不足额部分的缴付，亦不影响甲方追索剩余租金和欠款的权利，更不影响其按本合同或法律规定追究乙方违约责任及采取措施的权利。

17.2.2. 甲方一次或多次谅解、不计较乙方违反、不遵守、不履行任何其在本合同项下的责任，并不构成甲方对乙方行为的任何认可或默认，亦不构成放弃对乙方违约责任的追究，除非甲方以书面明确表示认可或放弃对乙方的追究。

17.2.3. 甲方对乙方作出任何同意，只构成甲方对乙方某一特定事件的同意，并不构成对乙方放弃追究或豁免本合同任何条款的执行，亦不得理解为甲方在日后同类型事件中须继续给予乙方同意，除非甲方以书面确认。

17.3. 租赁期满或合同终止前90日内，除甲方已与乙方达成续租合约外，乙方应允许甲方或其指定的代理人经与乙方预约后，在合理时间内陪同他人参观房屋。

17.4. 乙方收到任何政府有关部门就该房屋而发出的任何形式的通知或送达的传票的，必须在48小时内以书面形式通知甲方。

17.5. 甲方有权随时更改该大楼的名称，但应提前30日通知乙方。除此之外，甲方不就该大楼改名而向乙方承担任何责任和赔偿。 17.6. 乙方同意甲方或物业管理公司可使用乙方的营业名称和商标，但该使用仅作为该大楼宣传推广之用。如甲方需要有关商标之资料和样本，乙方同意配合。

17.7. 甲方或物业管理公司向各承租人的任何展示、介绍和广告宣传等均为要约邀请，供乙方参考，若与本合同冲突或不相符的情形，应以本合同条款为准。 17.8. 通知：

17.8.1. 在执行本合同的过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达。通知的送达日期按下列原则确定，收件方拒绝签收不影响送达的确认： (1)信使、快递：交送当日即视为送达;

(2)邮寄：以航空挂号信发出的第十二日即视为送达; (3)传真：在传真机显示成功发送的同时即视为送达

17.8.2. 在本合同有效期内，一方变更其营业执照、下述通讯地址、电话或收件人时，须及时以书面形式通知对方，否则由此而导致的不能及时送达或无法送达的责任和后果均由一方自行承担。 甲方通讯地址： 甲方名称： 收件人： 地址： 邮编： 电话： 传真：

乙方通讯地址为： 乙方名称： 收件人： 地址： 邮编： 电话： 传真：

17.9. 本合同未尽事宜，经各方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，若本合同正文与补充条款之间有任何冲突，则有关的补充条款应被视为是对本合同正文相关条款的补充并以之为准。

17.10. 本合同经双方签字盖章且乙方交付保证金后生效，连同附件为一式三份。其中：双方各执一份，另一份备用，均具有同等效力。

17.11. 如本合同签订时乙方尚处于筹建期间，则甲方签字盖章及乙方股东或代表签字即可使本合同生效。在乙方公司取得营业执照前，乙方在本合同下的权利义务由代表乙方在本合同下签字的代表或股东代为承担和履行。在乙方公司正式成立后，无论乙方正式成立时使用的名称与本合同上注明的名称是否一致，均不影响本合同的效力。乙方应在取得营业执照和公章后15天内至甲方处对本合同加盖公章。如乙方公司在本合同签订后两个月内仍未成立，甲方有权按第14.2条的规定解除合同。

甲方(盖章)：

法定代表人或授权代表(签名)：

乙方(盖章)：

法定代表人或授权代表(签名)：

本合同于__________年_____月______日签订于______________________ 附件一 该房屋平面图

本平面仅限于双方确定具体租赁部位，乙方不得用于其他解释。 附件

二、关于租赁期限、租金、设施费、物业管理费及其他费用的支付

1.1 甲乙双方约定，该房屋租赁期自_200 _年_ _月_ _日起至 200 _年_ _月_ _日止。租赁期为_ _个月。

1.2 甲乙双方约定，该房屋每月租金为人民币__元每平方米， 每月租金总计为人民币__ _元。(大写： )。首期租金(_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日)应于200 年 月 日支付, 以后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。

1.3 甲乙双方约定，该房屋每月设施费为人民币__元每平方米，每月设施费总计为人民币__ _元。(大写： )。首期设施费(_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日)应于200 年 月 日支付,设施费其他支付时间和方式同租金。

1.4 甲、乙双方约定，该房屋每月物业管理费计为人民币_ _元每平方米，每月物业管理费总计为人民币__ _元。(大写： )。首期物业管理费(_ _年_ 月_ _日至_ _年_ _月_ 日)应于200 年 月 日支付,物业管理费其他支付时间和方式同租金。

1.5 鉴于苏州地区办公用电是按照不同波峰谷底时段计费的，该合同电价为 元/度,如遇苏州市供电局电价调整,甲方将根据实际情况制定并调整该大楼电价。

1.6 1.7 其他费用在每月收到相应的缴费通知后，按缴费通知规定时间向甲方支付。 本合同项下保证金总额为人民币_ _元。

1.8 空调费每平方米每月 元，每年收取两次，7月15日缴纳夏季空调费

元，月 日缴纳冬季空调费 元，均应一次交清，以物业公司下发的交款通知为付款依据，承租方应在接到缴款通知书后十五个工作日内交清费用。

附件

三、交付日期和交付标准

1.1

1.2

设备：_____________________________

装修：_____________________________

水： _____________________________

电： _____________________________

电话：_____________________________

宽带：_____________________________

空调：_____________________________

天花板：___________________________

1.3 甲方向乙方提供停车位______个，停车费为每月(______币)_______元。停车协议双方另行签订。

1.4 乙方应负责向有关电信部门申请开通电话线，为每条开通的电话线，乙方应向甲方支付占用费，费用标准由甲方另行确定。

该房屋交付日为 200 年 月 日。起租日为 月 日。

甲方向乙方交付及乙方向甲方返还房屋的的标准：

第二篇：广告发布合同审核审查要点

一、 合同简评

广告发布合同在房地产企业开发项目的过程中非常普遍，但作为广告发布合同有区别与其他一般合同的特点，如广告的合法性审查、广告牌的安全性保证等，因此对广告发布合同的审查修改在这方面更是重点。

二、 合同审查修改要点

1、注重审查广告的发布位置，建议以照片的形式将委托方所要发布的位置在合同附件中固定下来;

2、注重审查广告的制作要求，明确委托方提供的广告设计未经委托方同意不得擅自修改;

3、对广告费用的审查，必须明确该费用包括了广告制作费、维护费、报批费、工商管理费、保险费、税费等本合同所涉及的一切费用。

4、对广告费用支付的审查，通常分期付款为宜。

5、对受托方权利义务的审查，主要包括下列事项：取得政府批文的义务、提供广告制作明细的义务、广告牌设置、维护的义务、广告牌的安全性保证义务、保证委托发布的广告内容完整的义务等。

6、对不可抗力条款的审查，在实践中在城市发布的广告往往受到政府部门政策的影响，导致广告发布合同无法继续履行，因此对于这种情况在广告发布合同中一定要明确受托方的责任。

7、根据受托方的义务，设定受托方的违约责任。

【示范文本】

广告发布合同

委托人：(甲方)：

受托人：(乙方)：

甲乙双方就甲方委托乙方发布户外广告的有关事宜，达成如下协议：

第一条：广告发布的位置、面积、规格、形式

1、广告发布的位置：

2、广告发布的数量：

3、广告发布的规格：

净画面尺寸：

材料要求：

4、广告发布的形式：

第二条：广告制作要求

1、乙方应在广告牌制作施工前提供工程制作明细表给甲方确认，乙方按甲方确认的工程制作明细表施工;

2、甲方向乙方提供符合法律法规规定的广告画面设计样稿，乙方需在 7 天内审核完毕，未经甲方同意，乙方不得擅自改动设计样稿;

3、其它约定(应根据个案情况对工期等做出相应补充要求)

第三条：广告发布期限

1、广告发布期限：_____个月：年月日至年月日。

2、在同等条件下，甲方有优先续约权。

第四条：广告费用及付款方式

1、本合同项下的广告费用为：

单价：___________，总计 ___________元人民币，大写金额：肆万伍仟圆整;

上述费用包括广告制作费、维护费、报批费、工商管理费、保险费、税费等

本合同所涉及的一切费用。

2、甲方以按照下列方式支付广告发布费：

本合同签订后，甲方向乙方支付合同总费用的 30 %(即元人民币)广告费;广告制作发布完毕验收合格后 7 天内甲方向乙方支付合同总费用的 60 %(即元人民币)广告费;余款元人民币在发布结束当日支付完毕。

第五条：双方的义务

1、甲方的义务

1)按照本合同的约定，按时向乙方支付广告费;

2)及时向乙方提供广告设计样稿、营业执照、预售/销售许可证以及其它必要的证件;

3)在乙方通知甲方验收广告牌的5 天内，按工程明细表及广告设计样稿验收广告牌，并拍照存档;

4)广告制作发布后，甲方如需更换画面，甲方应与乙方协商解决。

2、乙方的义务

1)对甲方提供的广告文件内容进行审核，使之符合法律法规的规定，并提供相关政府部门的批文。若有不符合法律法规的规定，应及时告知甲方，乙方不得对广告文件内容擅自进行修改或自行制作发布。

2)在制作广告牌前，向甲方提供符合甲方确认的工程明细表要求的详细的施工方案，包括：尺寸、材质、照明等，以备做验收标准;

3)负责提供设置场所，并负责广告牌的设置申报、制作施工、维修保养、管理、保险、拆除等业务;负责广告安装所需一切材料，包括广告铁架、照明线路、灯具等;

4)广告制作发布前乙方须按法律规定及合同约定履行审核及送交相关政府部门审核并取得发布许可等法律手续义务。否则若由于该广告内容未经工商局审核而引发的一切法律责任，由乙方自行负责;

5)在甲方验收广告牌时，即使甲方已尽必要的注意但仍暂时难以发现的问题，则不得视为广告牌已通过甲方的验收，在履行合同过程中，甲方仍有权要求乙方负责修改且无须另行支付费用;

6)在施工期间和广告发布期间必须保证广告牌(包括广告铁架、电源照明

系统等)的安全性，如非甲方原因而造成的安全责任事故，与甲方无关，概由乙方负责;

7)保证在合同期内甲方所委托发布的户外广告完好无缺(包括射灯完好，灯光正常且亮度达到甲方要求的技术标准、广告画面清晰完整等)，以保障甲方的利益，如有损坏，乙方应在两天内修复(从损坏之日起计)，费用由乙方负责;若超过期限，应当顺延广告发布时间;

8) 合同期内，乙方负责路旗制作喷画一次，若甲方超出更换次数，乙方画面按 _元/杆收取喷画制作安装费用。

9)在收取广告费时向甲方出具等额发票。

第六条：验收标准

乙方在广告牌制作施工完毕后，以书面形式通知甲方验收。广告牌除需满足本合同第一条的约定及甲方确认的工程制作明细表及认可的详细施工方案要求外，还需符合：

1、广告牌钢架抗12级风力;

2、整体效果清晰亮丽，起到应有的广告宣传效果;

第七条：不可抗力

1、合同期内，如因城建、市政设施改造、自然灾害或政府清拆行为等不可抗力造成广告发布终止，使本合同无法继续履行，则广告发布费用按实际发布时间收取，乙方应在广告拆除后 十 天内向甲方一次性退回剩余款项，剩余款项的计算方法以合同总额÷30×日剩余时间。

2、合同期内，如因遇政府指令性拆建、道路改建等造成本合同短期或部分不能履行的，广告发布时间相应顺延，或由乙方提供与原位置相当的广告位(须经甲方同意)继续发布本广告。

第八条：违约责任

1、甲方如未按合同约定付款，乙方有权停止发布甲方的广告;甲方向乙方支付定金后，若乙方在合理期限内无法取得广告登记证，则甲方有权解除合同，乙方应在甲方解除合同后 十 天内向甲方双倍返还定金;

2、在甲方对广告牌进行验收后，认为不符合标准的，乙方应修改或重做，为此付出的费用，甲方概不负责;若修改或重做仍不符合标准，甲方有权解除合同;

3、广告制作发布后，若由于广告制作发布不符合规定或广告内容未经相关

部门审核通过等原因导致广告不能发布或发布的广告被拆除，乙方应返还甲方已支付的全部广告费，并承担由此给甲方造成的其它损失。

4、广告正式发布后，因乙方不及时履行日常维修、清洁义务导致广告不能达到应有宣传效果，或乙方无故停止广告发布，则乙方应退还未能发布期间的广告费，或应顺延因此而延误的广告天数。

5、如遇政府大型公益宣传活动，须短期发布公益广告内容，乙方相应延长甲方的发布日期，不视为乙方违约。

第九条：争议解决

因履行本合同而产生的纠纷，甲乙双方应协商解决;协商不成的，任何一方可以向本市有管辖权的法院提起诉讼。

第十条：其它

1、甲方向乙方提供的广告设计样稿为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。

2、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。

3、本合同一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

授权代表：授权代表：签约日期：签约日期：

附件：(附上所要展示的广告位置)

第三篇：建筑工程施工合同审核审查要点

建筑工程施工合同审核审查要点 (主要针对99版、相对重点)

1、 注意审查合同招投标要求、承包方主体资格

(1)对于：国家大型基础设施建设、公用事业、国有资金投资、政府投资项目、国际组织如世行贷款项目，必须通过招投标。

(2)2004第14号《关于审理建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：将五种合同依法认定为无效：

(一)承包人未取得建设施工企业资质或超越资质等级的;

(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;

(三)建设工程必须进行招标而未进行招标或者中标无效的;

(四)承包人非法转包建设工程的;

(五)承包人违法分包建设工程的。

因此，对于承包主体的资质审查可以防止合同最终效力问题。实务操作中，律师修改施工合同时，合同双方在前期大多经过了相互摸底阶段，但仍需要从具体合同特点角度予以分析。

2、注意工程承包范围的审查

整体比较简洁;注明与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容一致; 包括：土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程(包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分)等等。

3、 注意标明开工日期的成立标志

项目开工日期的明确对工期的认定，具有重要意义。

一般标明：开工日期以发包方和监理方、或监理出具的开工通知日期为准。 实际开工日期与约定日期不一致：实际开工日期为准(开工令等证实); 施工许可证日期和实际施工日期不一致：以施工许可证日期为准。

4、 注意审查组成合同文件的顺序 首先需标注：在前者优先;

其次，对于有补充协议的，要注明与合同正文效力一致。

5、 注意审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置

对于可能引起工期顺延、工程质量、合同效力等重大变更的工程师指令，可以约定需要经过发包人或承包人认可后生效。

一、明确工程师授权范围;

二、对于超越工程师授权范围的，由发包方确认。

6、 注意审查对安全文明施工的约定

一般约定由承包方承担，但为保护承包方利益时，可以约定一个兜底条款，如：因为发包方原因造成的安全文明施工问题，由发包方承担一切损失。

7、 注意审查对于工期顺延的约定

一、 工期顺延的原因，除规定不可抗力外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、政府指令(停水停电)、地下物等因素造成的工期顺延，约定标准作为认定是否构成工期顺延的依据;

二、 工期顺延的程序性约定：承包方在一定时间内，书面报发包方认可、监理认可。可以增加“视为”条款。(视为条款：发包方在约定期限内不予答复的，视为认可。)

8、注意约定对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序 (1)程序：“按照国家、省、市、县有关规定执行。承包人自检、并在隐蔽或中间验收前

小时，以书面形式通知监理工程师和发包人代表。防水及室外装修等重要部位的施工先做样板，经发包人和现场监理验收后方可进行施工。”等。 (2)通用条款内有具体约定，也可在合同中明确“正负零、封顶”等主要节点的验收要求。

9、注意审查合同价款的确定方式 一般有三种方式：

(1)采用固定价格合同，注意约定合同价款中包括的风险范围，如： “钢材价格的市场变化(8%)” 注意风险费用的计算方法：

(如：合同约定工程总价款包含全部工程量内容，承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程，发包人都没有增加支付的义务，并认为该项目已包含在总承包价款中。本工程竣工结算时，只计算变更部分和材料价差调整部分，不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对。)

(2)采用可调价格合同，合同价款调整方法：招标范围以内的工程量按实计算，定额计价，税前总价下浮。设计变更及现场签证由总监、发包人现场工程师共同认可，施工期间工程变更或签证调整单项

元以内不予计取，

元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整，签证、变更的工程量按专项条款所规定的相应下浮率下浮。

(3)采用成本加酬金合同。采用不多

10、注意审查工程进度款支付方式

(1)方式：节点形象进度，按比例;工程量，按比例。 (2)按照节点付款的约定，承发包双方会根据合同特点加以约定。律师审查的是综合工程进度和款项支付的配套，前期垫资比例垫资压力、工程过程中的资金投入的持续和科学等。

11、注意审查关于工程变更的约定

未经过规划的批准、设计的批准的规划设计变更;承包方原则不作变更;但实务上需做变更。

确认流程：由于工程变更使得工程量或工作内容增减的，变更发生后

日内，承包人须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准，书面报告经发包人确认并加盖公章后,方可作为调整合同价款的有效签证,在工程结算时支付。承包人逾期不报，视为不涉及工程造价增加。设计变更必须提供由发包人发出的或发包人委托设计单位经发包人审批后发出的工程变更通知书，否则不视为设计变更。施工期间变更调整单项

元以内不予计取，

元以上单项的变更于竣工决算时调整。

12、注意审查关于竣工验收和结算的约定 此阶段的程序设置：

(1)验收过程;(四主体加质检站) (2)工程交付;

(3)资料交付;(视为条款、移交资料明细) (4)竣工结算。(时间、视为条款)

重点是关于验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。注意作为承包方不要忘记增加：结算文件提交后，在约定时间内发包方不予以审计的，视为认可结算资料。

13、在对于施工合同违约责任约定的审查过程中的注意点

(1)对于履约保证金(或保函)的具体内涵加以明确：何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定;

(2)对于工期拖延的罚则：扣保证金、违约金及抵工程款、总价款的违约金。 (3)对于逾期支付工程款的罚则：发包人不能按时支付工程款的，自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。 违约金：可与延期通比例的约定。 (4)对于优先受偿权的约定;

(5)对于工程及资料交付的约定：发包人与承包人工程结算发生的任何异议，应当通过仲裁或者诉讼解决，但是无论是否发生或者争议责任如何，都不能成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。上述争议被确认属于发包人过错的，发包人承担相应责任。(留置权) (6)对于质量争议的约定：质量问题认定的中间机构设置和认定。证明责任的承担和程序。可约定第三方：区所在地的质量部门。

(7)对于质保金的约定：质保期的长短，质保金返还的方式和利息支付问题。 (8)对于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定。

(9)关于工程违法转分包、挂靠的约定：主要是罚则。工程不允许转包或者违法分包，发包人发现承包人违反本条规定转包或者违法分包的，有权立即解除合同。承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外，应当承担工程总标价10%的违约金。造成发包人损失的，承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。但本协议约定发包人分包的除外。 (10)对于工程保修责任的认定：承包方不保修情况下的处理和费用承担。

14、关于合同生效时间、地点效力的约定审查

签字盖章时、履约保证金交纳时(附生效条件)等;合同签订地、项目所在地。

15、关于争议解决途径、地点的约定审查 诉讼和仲裁的选择;

工程所在地、合同签订地、原告所在地、承包方或发包方所在地、第三方。

16、其他注意点：

质量约定：合格、市优、省优、国优。

材料：甲供、乙供;与约定品牌不符合的认定与罚则。 保险：工程一切险;甲乙双方的人身险。 农民工工资支付的承诺。 关于公章使用和款项支付。 (1)项目部公章：设定权限; (2)款项：转账、一个帐户。

专业工程分包合同审核审查要点

(桩基、幕墙、弱电、绿化、室外配套、暖通、混凝土、脚手架、钢筋、中央空调、特殊墙面地面等等)

1、注意审查分包人资质

2、注意审查分包人的责任范围

分包工程承包人应当按照分包合同的约定对其承包的工程向分包工程发包人负责。分包工程发包人和分包工程承包人就分包工程对建设单位承担连带责任。总包合同条款： 指发包人与承包人签订的施工总承包合同条款。

3、注意审查发包、总包、分包人的关系约定分包人、发包人、承包人之间的关系

明确在分包条件下：

(1)发包人与分包人是本分包合同主要权利义务的承担者。发包人负有支付分包工程价款义务和取得分包工程的权利;分包人负有按时、保质交付分包工程的义务和享有获得分包工程价款的权利。

(2)承包人与分包人之间是总分包关系，承包人负有协调总包工程与分包工程关系、配合分包工程施工、进行工程现场安全、文明、消防等管理义务，享有获取总包管理费、总包配合费的权利;分包人负有服从总包管理、支付总包配合费的义务，享有取得承包人配合施工的权利。

(3)发包人与承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的义务。发包人负有支付总包管理费的义务，承包人负有以有经验的承包人身份积极配合发包人管理分包工程的义务。

4、分包工程的工程量确认

经工程师确认的计量凭证是发包人与分包人进行工程价款结算时计算工程量的依据。

5、审查对于工程量变更的约定 工程变更

(1)分包人应根据以下指令，以更改、增补或省略的方式对分包工程进行变更：

① 发包人作出的变更指令。

② 工程师根据总包合同、分包合同约定的权限作出的变更指令。 (2)分包人应在工程变更确定后14天内向发包人、工程师提出变更分包工程价款的报告，发包人、工程师应在收到变更报告的14天内予以确认，分包人根据确认结果调整合同价款。

(3)分包人在双方确定变更后14天内不向承包人提出变更分包工程价款的报告，视为该项变更不涉及合同价款的变更。发包人、工程师无正当理由逾期未予确认或未提出修改意见的，视为该变更报告内容已被确认。

6、注意审查竣工验收的专业技术要求

(1)发包人应当在分包工程竣工验收后24小时内签署竣工验收报告。工程竣工验收后分包人应在专用条款约定的时间内按照本合同协议书约定的合同价款及本合同专用条款约定的合同价款确定方式和调整内容，完成工程竣工决算报告，向发包人和承包人送交竣工决算报告及完整的决算资料各一份。承包人收到竣工决算报告和决算资料后，应专用条款约定的时间内完成初步审核，将初审意见提交发包人或工程师。发包人或工程师收到分包人的竣工决算报告、决算资料以及承包人的初审意见后，应在专用条款约定的时间内进行确认。 (2)分包人未在专用条款约定的时间内提交分包工程决算的，发包人要求移交分包工程，分包人应当移交。发包人或工程师未在专用条款约定的时间内完成工程决算的审核确认，从期限届满的第二天起计算利息。发包人或工程师超过约定期限达三个月仍未完成审核确认的，该期限届满，视为分包工程决算已被确认。

(3)经发包人或工程师、承包人、分包人确认的分包工程决算报告是发包人与分包人进行工程结算、支付工程结算价款的依据。

(4)结算价款的支付时间和金额由双方在专用条款中约定。

(5)分包工程竣工验收后，分包人应继续负责分包工程的保护和维修，承担相关费用，配合承包人做好总包工程的竣工验收工作。分包人应根据承包人的指令移交分包工程。

7、注意审查合同价款与支付的内容确定方式：

(1)单价固定合同最终价款的确定方式：本合同协议书约定的合同价款为单价固定、工程量暂估的价款。分包人报价书中所列单价为综合单价，已含税金、利润和政府规费，该单价为不变价，任何条件下均不予调整。工程量根据通用条款第22条规定的程序进行确认。

分包工程最终价款=分包人所报单价×经确认的工程量

(2)总价固定合同最终价款的确定方式：本合同协议书确定的合同价款是分包人完成分包范围内工程并承担保修责任的全部价款，除非发生通用条款第22条规定的工程变更，否则该合同价款即为双方最终结算价款，不予调整。 分包工程最终价款=协议书确定的合同价款+工程变更追加价款

(3)按实结算合同最终结算价款确定方式：本合同协议书约定的合同价款是依据分包人的工程预算而暂定的工程价款。工程竣工验收后，双方按

定额和

费用定额以及工程所在地造价管理部门公布的材料人工机械台班等信息价和双方计量确认的实际工程量进行按实决算。 分包工程最终价款=工程决算价款 (4)他确定工程最终价款的方式。

8、注意审查分包人违约责任的设置

(1)分包人转包或再分包本工程的，承包人有权解除合同，分包人应向发包人支付分包工程合同价款10%的违约金。

(2)因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列规定处理：

① 分包工程的延期未造成总包工程延期竣工的，分包人应向发包人承担工期违约责任，支付延期竣工违约金，违约金标准为每天

元。

② 因分包工程延期竣工导致总包工程延期竣工的，分包人还应向承包人支付延期违约金，违约金标准为每天

元。

(3)分包工程质量未达到本合同约定的质量目标，分包人应向发包人承担违约责任，违约金为

，同时因分包工程质量达不到约定标准造成总包工程达不到总包合同约定标准的，分包人还应向承包人支付分包工程合同价款

%的违约金。

(4)分包人的其他违约责任：分包人违反本合同义务，造成发包人、承包人其他损失的，应承担赔偿责任。

第四篇：合同审核要点简析

前言

面对复杂的市场交易模式，由于本人法律专业知识、技能的局限，本审核要点并非对所有合同的整体分析，对税费、翻译等未作分析，敬请各位读者参照相关专业知识或咨询相关专业人士，以作出更加全面的判断。

本合同要点简析以买卖合同(“合同之母”)的结构，分合同首部、正文、附则、附件、尾部、签订时注意事项等六部分进行简要分析。

★：重点审核对象

一、合同首部

(一)审“性质”★

审核合同性质是否界定准确。合同名称应与合同正文内容相一致。

如果不能确定合同的性质，可以命名为“协议书”、“合作协议”或“合同书”、“合作合同”等;如果属于有名合同或者合同中的某些关键字词能够起到确定合同性质作用的，可在合同的“名称”中恰当加入这个关键字词，以体现合同的性质。

(二)审“编号”

对于使用我方模板的，对合同进行编号，有利于我方对合同进行归档处理，有利于该合同在别的合同、文书中的引用等。

(三)审“主体”★

审核我方、对方及可能涉及的第三人是否具备完全的民事行为能力，是否具备法律法规规定的特定专业资质或专门许可，并核查合同主体的年检情况、经营范围、经营方式等影响合同的相关情况。注意，相关资质不可以借用，也不能在企业集团内部的各企业间共享。必要时，可以委托中介机构进行资信等方面的调查。

此外，主体条款中，可以对主体双方电话、传真、电子邮箱、地址等进行约定。

(四)审“目的”★

合同目的，是指合同当事人签订合同的真正意图。若不了解当事人的真实意图就直接对合同进行审核，审核结果往往令委托人不满意。

在引言部分，可以阐述合同的目的。若约定了合同目的，当条款发生解释争议时，法院会参照合同目的来解释;当一方违约时，法院根据合同目的来评估另一方的可预见损失。 当然，约定合同目的，可能会导致商业秘密泄露。即使在合同中可以约定双方对交易内容保密，也不能防止泄密的可能性。一旦泄密，可能导致我方遭受损失。

因此，是否约定具体的合同目的，需要结合交易双方的熟悉程度、对方信誉好坏等问题考虑。

二、合同正文

(一)审“意思”★

审核意思表示是否真实。审核时，应当注意以下方面：

1.合同标的处分是否受到对方章程或合伙协议等规定或约定的内部决策机构同意的限制;

2.合同约定的交易是否属于关联交易情形，属于关联交易的，是否受到关联交易的限制：

(1)合伙企业：

有限合伙：有限合伙人可以同本有限合伙企业进行交易;但是，合伙协议另有约定的除外。

普通合伙：除合伙协议另有约定或者经全体合伙人一致同意外，合伙人不得同本合伙企业进行交易。

(2)公司：董事、高级管理人员违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易。

3.合同签订事先是否取得应有的行政许可、登记或者备案。

(二)审“标的”★

1.审核合同标的是否合法。

合同标的是合同权利义务的共同指向。合同标的最能体现合同的性质、目的，因此审核合同标的对实现当事人的真实意图至关重要。

(1)合同标的的交易是否处于受限状态，如是否为国家法律、行政法规禁止流通或限制流通的标的。

(2)对“合的标的(物)”的描述切忌含糊不清、模棱两可，否则，会导致今后因合同标的有歧义而发生纠纷。为明确合同标的，可以从标的的社会属性、自然属性(物理、化学、生物)等方面进行描述。

2.数量和质量、验收标准或要求

(1)合同标的数量、质量的计量单位宜采用国际通用单位。

(2)合同的验收标准，应当明确约定。例如，可以采用合格样品封存、符合欧盟RoHS指令等相关标准进行明确。

(三)审“方式”

审核合同是否需以招标、拍卖、挂牌等特殊的方式缔结。例如，大型建筑工程、市政设施、国有资产转让、上市公司收购和政府采购等都可能涉及特殊的缔约方式。

(四)审“框架”

审核合同是否具备本合同审核要点中的必备审核要点。

蓝色字体：必备条款;

紫色字体：可选条款。

(五)审“交付”★

1.包装：

可约定为“卖方应在货物发运前对其进行满足运输距离、防震、防潮、防锈和防破损、装卸等要求包装，以保证货物安全运达买方指定地点”。

2.运输：

(1)明确标的物所在地、提货地、送货地等是否明确。

(2)明确运输方式、运费承担。

(六)审“支付”★

审核货币类型、单价、总价、价格构成、支付方式、支付步骤、账户等是否明确;特

别是要明确保险、税费、代缴代扣费用的负担 。

(七)审“权利”★

1.审核权利是否较为均衡、合理、无遗漏(需要结合合同的针对性，查阅一定数量的背景资料)，需要特别留意主要权利是否被对方排除，有关弃权或豁免条款是否合法、合理等。

2.防止合同权利一边倒，形成霸道条款或霸王合同，法院依此认定该条款、合同无效。

(八)审“义务”★ 审核义务和责任是否均衡、合理、无遗漏，需要特别留意义务是否为对方能力所达。

(九)审“程度”★

减少使用“极”、“更”、“巨大”、“重大”、“较大”等程度副词，尽量具体明确地进行约定。

(十)审“特殊”

1.审核合同中的除外条款、例外情形是否合法、公平;

2.审核合同的权利义务转让、继承等相关问题。

(十一)审“风险”★

咨询相关专业人士，合同中是否存在不合理的甚至不可控制的非法律风险，看合同中采取的风险防范措施是否可以奏效。

(十二)审“解除、终止”★

虽然《合同法》中规定了法定解除、终止条件，我们也可以尽量事先预测可能导致合同解除、终止的事由，并加以约定。

(十三)审“保密、知识产权”

此条款的审核可参照单位内部相关制度。

(十四)审“必要措施、担保”

合同中可以视交易双方地位、标的大小等情况，约定履约保证金、担保物权，以保证合同的顺利履行。

(十五)审“违约”★★

审核违约责任时，需要注意：

1.可能发生的法律风险、非法律风险是否预测全面;

2.违约责任是否一一对应可能发生的风险情形;

3.违约责任形式是否具有可操作性、易实施;

4.违约责任是否足以挽回我方经济等损失。

(十六)审“不可抗力、免责条款”

审核不可抗力、免责条款是否范围适当、公平。注意，不宜将政府行为列为“不可抗力”。

(十七)审“责任限制” 合同中，可以对责任进行限制，例如对违约或损害赔偿总额的限制等。

(十八)审“效力”★

1.合同效力所附带的期限和条件是否适当;

2.合同中引用的法律法规或技术规范是否部分或全文失效;

3.审核合同是否约定当合同全部或合同部分内容的法律效力存在问题时，其它条款是否失效或保持有效;

4.是否涉嫌存在企业间借贷、垄断、不正当竞争或变相商业贿赂等，是否会因违反银行、证券、信托等的特殊监管政策而无效;

5.结合上述内容，审核合同整体上能否保证其有效性。

另外，合同的条款不一定全部都要有效，有时对方提供的合同部分条款或修改的部分条款无效，只要对我方利益不产生影响，可以不必理会。

(十九)审“涉外”

涉外合同往往涉及一些特殊的法律问题，需要结合《民法通则》、《民事诉讼法》、《涉外民事关系法律适用法》等相关法律法规、司法解释进行审核。

(二十)审“争议解决方式、费用及争议管辖地”

1.纠纷解决方式是否明确，关于诉讼或仲裁管辖是否无效;

2.一般约定败诉方承担对方为实现债权而支出的合理费用，如律师费及调查取证等费用;

3.一般约定交易强势方所在地人民法院为争议管辖机构，或者不约定。

三、合同附则

(一)审“法律适用”

对于涉外、涉港澳台的合同，可约定为：

“本合同适用中国的法律，即中华人民共和国的法律、法律解释、行政法规、部门规章、司法解释、地方性法规、自治条例和单行条例、地方规章以及其他具有法律效力的规范性法律文件(但不含港澳台立法机构制订或认可的法律法规)。”

(二)审“通知与送达”★

1.审核合同纠纷协调联络方式、机制是否存在引发相互扯皮的可能;

2.可在合同中约定专门对接人员、联系方式以及合同标的物接收、验收专业人员、联系方式。

(三)审“合同、文书间的效力位阶” ★

可约定“本合同与任何在合同签订之前产生的相关广告、公告、信函、会议纪要或招投标、意向书等其他文件与本合同发生冲突的，以本合同为准”。

(四)审“合同有效期”

对于需要约定合同有效期的合同，需要注意此条款的约定。

(五)审“文字”

审核措辞是否确切，单位是否标准，数字是否精确，是否有错别字，字句是否有歧义，合同排版是否美观、简洁。

(六)审“印刷、手写”

可以约定除签名、签约时间外均为“打印稿”，排除“非打印的手写图文”。

(七)审“其他条款”

不能纳入其他部分的一些必要的条款。

(八)审“文本数量、生效”

1.合同的文本数量可以视合同履行的便利确定，例如，需要分公司、分支机构履行的，可以签订多一份。

2.注意合同的成立与生效的区别。对于某些特殊的合同，合同自办理行政审批、备案等手续后生效。

四、合同附件

(一)审“对方营业执照、组织机构代码等证件(加盖公章)复印件” ★

需要注意年检、证件有效期的情况。

(二)审“对方签约代表授权书、被授权人身份信息” ★

审核授权人签名、授权书范围、期限等有效性(审核公章)。

(三)审“其它附件”

五、合同尾部

(一)审“签字、盖章”

签字环节或之前，确认签字人为被授权人，核对身份证件。

(二)审“签约时间”★

签约时间宜打印，避免出现一方未填写签约时间以致合同成立时间产生分歧的情况。

(三)审“签约地点”

合同签约地，与合同纠纷的管辖约定相关。

六、签约时注意事项

(一)注意合同页码、加盖骑缝章;★

防止合同相对方替换合同内容。

(二)尽量让对方法定代表人签字，并使用公章。

某些不法企业会使用未经工商备案登记的合同专用章签订合同，一旦发生纠纷，则需要

举证证明对方的主体适格。

上述合同审核要点主要针对买卖合同，而在中国大陆实践中，买卖合同罗列上述全部条款的并不多见。不同种类的合同条款差异很大，有的合同要求各方面的内容都要涉及，有的合同(比如订单)要求简明扼要，有的合同必备条款在法律上有明确规定，因此，应根据合同的特殊性设置相应的合同条款，避免相应的交易风险。

本文欢迎各位同仁提出意见、建议!谢谢!

第五篇：设备采购合同审查要点

一、主体

采购合同要注意销售方的主体资格问题，审查销售方的营业执照、经营许可证照、代理商资格证等证明主体资格的资料。建议营业执照复印件作为合同附件，由其注意企业代码证。

三、审查签约人有无签约权限

很多情况下，合同是由一方或者双方授权代表签署的，此时应当审查代理人的资格和权限。

对于初次合作的单位，这项工作非常重要，即要对对方代理人身份、有无代理权、代理权限范围、期限等等进行必要审查，否则可能会发生没有代理权或超越代理权而导致合同效力受到置疑。实践中，主要是看签约代表是否为单位负责人或是否有委托授权书。需要注意的是，单位的部门或办事处是没有对外签约权的，而企业法人的分支机构签订合同时也需由法人授权

二、标的

详细描述采购产品的型号、参数、数量、单价。

三、质量和包装

设备的质量标准应予以明确约定，如果是根据国家标准和行业标准，需要列出具体的文件。不得使用“产品符合卖方质量标准”的表述。 设备应当采用专业标准的保护措施进行包装，使包装适用于远距离的运输、防潮、防震、防锈和防粗暴装卸。合同中应明确约定因包装不善引起的货物损失，由卖方承担。

四、货物运输

约定运费的承担，我行购买设备一般约定由卖方负责运输卖方承担费用，运输中的风险也由卖方承担。自产品交付我方之日起，产品的所有权和风险转移至我方。部分合同中会约定“货物的所有权自买方支付全部货款之日起归买方”，不能接受这种约定，修改为自产品交付之日所有权转移。

五、产品验收、安装测试

应当在合同中约定验收标准，或者依据清单、数据参数等。验收应当给我方留出足够的时间，一般以五到七个工作日为宜。一般合同会约定为三个工作日，应当对业务部门进行提示。验收时，必须双方在场签字。

需要安装测试的，由卖方在合同规定时间内完成，我方可予以配合和协助。安装测试完成，需要进行培训的，应当明确约定培训的地点、课时和人数。

六、付款

如约定为分期付款，最后一笔货款(不含质保金)付款时间的一般约定为货物验收合格后、投入使用后一段时间。

在我方支付第一笔货款前，卖方应当提供合法有效的发票，卖方未能及时提供发票的，导致我方延迟付款的，我方不承担违约责任。

七、违约责任

明确约定对方延迟交付货物、货物存在质量瑕疵的违约责任。违约责任的约定应当明确，比如交货每延迟一天支付合同价款1%的违约金;货物存在质量瑕疵的，承担合同价款30%的违约金。不得使用“依合同法的规定承担违约责任”这种模糊的表述，这种表述约束力很小，对方违约后我方还要搜集损失的证明材料，会增加索赔的难度。 不接受赔偿限额的约定。很多卖方为限制责任会在合同中约定“赔偿限额不超过合同总价款”，此种约定会导致我行损失无法获得完全赔偿。

八、维保、技术支持

设备采购合同中一般约定有质量保证期和维护期，质量保证期和维护期的约定要明确起始时间和期限、维保的方式、维保的范围。维保的方式一般包括现场服务、电话服务、远程服务，要明确约定服务的响应时间，需要组织现场服务和维修的，应当明确约定组织现场维修的时限。维修中产生的差旅费、更换部件的费用，明确约定承担方。

九、不可抗力条款

不可抗力应当严格按照《合同法》的规定予以约定，防止卖方予以扩大化来限制自己的责任。不可抗力的范围应当控制在战争、火灾、水灾、台风、地震等自然灾害和社会事件，如果卖方将意外事件、供货商原因等包含在不可抗力范围内的，予以删除。 十

一、知识产权问题

因我行采购产品发生了知识产权纠纷，会给我行造成经济和商誉损失。因此，采购合同中一定要约定知识产权条款，该条款要约定卖方的权利担保责任，并保证在出现了知识产权纠纷后，由卖方进行处理，并承担一切费用。如果卖方怠于处理，我方因处理纠纷产生的律师费、诉讼费以及赔偿的费用都由卖方承担。 十

二、法律适用和争议解决

争议解决一般选择法院诉讼的方式，约定为我方所在地人民法院管辖。由于卖方较强势，业务部门协商不成的，建议约定为原告或被告所在地人民法院管辖。我行一般不接受仲裁的方式，如果对方坚持仲裁的，建议选择仲裁地点为上海或杭州这些我行有分支机构的城市，避免约定为北京、深圳等我方处理成本很高的城市。 买卖合同一般以标的物交付地为合同履行地及诉讼管辖地。签约地点是用于确定纠纷发生时的管辖法院，一般尽可能的在本公司所在地签约。 十

三、与境外供应商签订采购合同的特殊注意事项

需要和境外供应商直接签订采购合同的，应当特别注意合同中的免除我方权利，限制自身责任的条款。(1)如果文本为英文的，应当要求提供中文文本，并约定英文和中文不一致的，以中文文本为准。(2)合同中约定通知变更价款、赔偿责任限额的，不予以接受。(3)坚持约定适用中国法律，由中国的法院和仲裁机构进行管辖。