物业管理收费难的问题

第一篇：物业管理收费难的问题

如何解决物业收费难的问题

物业管理在我国的起步较晚，在其发展的过程中产生了不少问题，其中一个较为突出的问题就是物业管理收费难。物业服务费的支出又与业主的日常生活息息相关，对物业管理企业和业主来说，物业服务费还是一个十分敏感的社会问题。所谓“物业管理费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括：物业管理企业员工工资及福利费;公用设备、设施的维修养护费;清洁费;保安费;绿化费;物业管理企业的办公费;物业管理企业固定资产折旧费;税金;利润。目前，我国大部分地区的物业管理费收缴率都不是很理想。

一、我国物业收费难的原因

(一)物业管理服务水平较低，服务不到位

物业管理企业的服务质量可以说是物业管理企业得以生存和发展的基石，也是打造物业管理服务品牌的前提。然而，目前大部分物业管理企业都是由开发商组织建设的，存在企业员工素质不高，服务不规范的问题。有些物业管理企业认为物业管理只是简单体力劳动，只需低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员就能完全胜任了，致使物业服务不到位，不按规范操作，侵害了业主的利益。

(二)居民物业管理消费意识较差

由于业主并非物业管理专业人员，他们普遍对这个新兴行业不很了解，业主在住房消费观念上还存在着不少误区。首先业主没有认识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没认识到物业服务是一种消费行为，在缴纳服务费时总要为了自己的利益能够找到一些服务质量问题，以此作为“拒交”的理由。其二，对物业管理法律法规、物业服务内容及其与物业公司各自承担的权利和义务的认识肤浅，不少业主尚未树立物业服务有偿消费的观念。其三，不少业主对“业主公约”的概念不清楚，他们往往把业主因违规操作造成的物业管理矛盾，都归结到物业管理公司的不作为，这也是造成物业管理收费难的一个重要因素。

(三)物业建设过程当中存在一些问题

一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来诸如工程质量低劣、配套设施不完善的问题;同时开发商在售房时承诺一些物业服务和收费的优惠政策以吸引更多的客户购房。当业主入住后发现房屋质量不尽人意，开发商当初的承诺又无法兑现，致使自身的权利受到了侵害，业主便把矛头对准物业管理企业，而物业管理企业认为不该由自己承担，业主一旦事情解决不了，便以拒交物业服务费来对抗。

(四)物业管理法律法规不健全、不完善

由于我国的物业管理起步晚、发展时间不长，许多物业管理关系尚不明确，物业管理法规一直没有形成完善的体系。物业管理是一个涉及各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了其运作过程中会出现纷繁复杂的问题。出现问题而又无法可依，只能采取过激手段进行对抗，这也成了收费难的又一因素。物业管理中出现不少纠纷和矛盾，往往是因为法律法规的不完善而不能得到调节和及时圆满地化解，使业主和物业公司的“怨恨”越积越深，直接导致了物业管理收费难。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方进行约束，明确双方在法律上的权利和义务，提高收费率也指日可待了。

二、物业收费难的解决途径

(一)物业管理公司应提供“质价相符”的服务

所谓“质价相符”是指物业管理企业收取业主额定的费用，所提供的服务就要达到服务协议中预先约定的服务标准。物业管理企业输出的是服务，可以说服务就是企业的产品。物业管理者应严格站在全体业主的立场上，向广大住户提供优质服务，不断提高服务意识，端正从业人员服务态度，并牢固树立“业主至上”、“服务第一”的指导思想。物业管理企业还应通过不断的创新和实践，提高服务质量和管理水平。良好的服务是化解各类矛盾的最好方法，是建立与业主的融洽关系、创造和谐物业管理氛围的关键。在日常的管理中，要注重与业主的沟通，只有善于沟通才是改善与业主的关系、提高业主满意度的主要手段。

(二)加强物业管理知识的宣传，改变业主的消费意识

为使业主和物业公司建立良好和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，物业管理公司应对业主加强物业法律法规、物业管理知识的宣传。在日常的管理中利用不同的宣传形式，提高广大业主对物业管理法律法规、物业管理知识的认识。物业公司还可以根据业主的特点，不定期组织物业管理相关知识的宣传活动，与业主互动交流，增进双方的了解，拉近距离，同时使业主对物业管理企业的运作、物业服务费的构成及相关法律法规有更直观、更清晰的认识，并逐渐树立起正确的物业消费观念和物业消费意识。 (三)提高物业管理企业人员的素质

物业管理属于有偿性的服务行业，员工的素质高低将直接影响其服务的质量。所以塑造一个高素质的员工队伍，对物业企业来说是十分重要的。物业管理不同于其他行业，有时它对员工的道德素质要求高于其专业素质。因此，物业管理企业可以定期对员工进行“职业道德”、“公关与礼仪”等培训。培养员工与人沟通交往的能力，让服务行为规范化，让业主从心里觉得得到尊重，让业主真正体会到物业公司“业主至上”、“服务第一”的宗旨。

(四)实现物业管理房产开发建设中的前期介入

物业管理前期介入的成功实践告诉我们，物业管理不应只是对物业项目使用的管理，而应该是对物业实施全过程的管理。如果物业公司前期介入，全程介入，对小区规划布局提出合理建议，对施工质量进行必要的监督，对开发建设过程中发现的新问题，及时向建设单位提出，及时得到解决，一方面能真正维护广大业主的合法权益，同时，也减少了开发建设的遗留问题，从源头上减少“先天性”疾病，保证开发产品日益符合广大业主的需求。提高了开发商的知名度、信誉度，对房屋的顺利售出也十分有利。

(五)建立和健全物业管理法律法规体系

在物业管理行业中，指导物业管理行为的法律法规较少，且不完善。各地区行业主管部门要根据房地产业的多元化物业类型和多变的社会现实，及时制定有地方特色的有操作性的法规。使物业管理形成一个完整、系统的法律体系。 随着国家物业管理相关法律、法规的进一步完善，随着人们消费意识和观念的不断变化，在每一个物业人的苦苦追求与探索下，物业管理会上一个新台阶，在业主、开发商和物业管理公司以及各方的共同努力和积极配合下，收费难的问题就会逐步得到解决。

为什么物业总是被业主所误解

业主与发展商、业主与物业公司之间关系中常见的问题与对策

物业管理经过近二十年的发展，正逐步走向社会化、专业化、市场化、一体化的轨道，并成为重要的第三产业而被越来越多的城镇居民所接受。地产开发商在楼盘入住前就聘请物业管理公司来解决楼盘入住带来的通病：社区建筑垃圾堆积成山，水电气网络不全，屋内跑、冒、滴、漏现象严重等，以便为业主提供全面服务和安全保障。而很大一部分业主在选择购置物业时也以入住后物业管理是否健全做为重要条件，甚至很多业主冲着物业公司的品牌来选择楼盘。但物业管理是一门新兴行业，许多业主以及地产商对物业公司的服务内容不太清楚和了解，再加上一些楼盘在入住后表现出来的质量等方面的原因，造成业主与发展商之间、业主与物业管理公司之间出现各类矛盾和问题。物业公司在如何处理这些矛盾和问题，对于有效维护自己的品牌和利益，有效维护业主与发展商的合法权益十分重要。

一、 业主与开发商之间关系中常见的问题具体表现为三个方面

1、 入伙后的楼盘(小区)现实情况与开发商的广告宣传承诺相差太大。有的开发商在房产营销过程中，往往夸大其词，广告极具诱惑力，可是业主入住后，才发现很多条件根本达不到开发商前期宣传中的承诺，这类现象极为普遍。以某小区为例，很多业主投诉说开发商在宣传中说从家中可以欣赏海景，入住后才发现东边的一群正在施工的建筑将永远会挡住自己的视线。其实在现实中，其它楼盘也一样存在类似问题，同时，有些小区的绿化覆盖面积与绿化质量也达不到业主的预想和要求，业主就认为开发商对他们存在欺骗，于是到处投诉，矛盾不可调和。

2、 楼盘(小区)的配套设施不能到位，有些是已经建好了，却不能如期入住使用。在有些小区，入住一年多的配套设施还是跟不上，不是游泳池迟迟不能投入使用，就是会所不能开张，后几经协商，会所开张了，业主又投诉会所不能以盈利为目的承包给私人进行经营。同时，小区内的煤气、有线电视、电话以及宽带网等设施迟迟不能开通等。在有些小区，业主建议多建些游乐设施和老人休闲设施，但迟迟得不到发展商的答复。所以这些问题的存在，都不同程度的加深了业主与开发商的矛盾。

3、 房屋出现问题维修不及时，处理措施不得力是业主与开发商之间最常见的矛盾。应该说，一个楼盘出现一些问题是正常的，但如果问题处理不及时或者经过一次两次甚至更多次的处理仍不能圆满解决问题，这样很容易激发业主与开发商的矛盾。有些小区，业主从入住起就反应卫生间顶棚漏水，严重破坏小家庭装修。对这些问题，有些开发商是迟迟不给予解决，有的是安排人修理态度又不好，有些是安排人员维修了态度又很好可维修不彻底解决不了问题。

二、 物业公司在实施物业管理过程中，业主往往对物业公司并不太满意，主要表现在四个方面：

1、业主对物业公司实行的一些收费服务项目不理解，他们认为是物业管理公司乱收费。如对房屋保修项目之外项目和业主自身原因造成的房屋损坏的维修、业主更换门锁或家用电器维修，物业公司一般是参照市场材料价格收取少量的工本费，而业主认为既然交了管理费，物业公司就不应该收取其它费用，其实这是业主对物业公司服务内容的误解。

2、业主投诉不能及时处理。有些业主认为物业公司是万能的，什么事情都得处理，包括水电、煤气、宽带网以及周边环境等，都得由物业公司承担责任。前段时间笔者所在小区有业主投诉该小区范围之外西北入口处堆放很多垃圾，造成空气污染，蚊蝇成群，严重影响居民的进出和生活。管理处接到投诉后马上与此处倒垃圾的单位联系，未能解决问题，后又向市、区有关部门反映投诉也未得到解决。对这样小区管理红线之外投诉的问题，管理处也是无能为力，但业主就是对物业公司不满。在该管理处还有市政工程影响小区居民进出，施工噪声影响居民休息等等问题不一而足，在其他小区也同样存在业主把政府部门管辖职能当作是物业管理公司职能。除此之外，当然还有一些原因确定是管理处在处理投诉时不能及时。

3、物业公司个别服务人员工作态度不好。有些物业管理从业人员对待业主投诉和来访不热情，认为不是自己份内之事不理不睬，有些缺乏耐心工作不细致等。所有这些都会造成业主对物业公司不满。

4、管理收费太高，而提供的服务太少。有部分业主喜欢把自己的高档物业与周边一般小区等同，拿一级资质企业标准与其它较低资质企业相比较，他们认为自己交的管理费太高了，得到的服务太少了，而作为物业管理公司来说，认为收费较低，而提供的服务足够了，两个观念上的碰撞势必造成物业公司与业主之间更大的矛盾。

应该说，随着公民法律意识的提高，业主的需求越来越理性，维权意识也越来越强，所以对物业管理的期望值也越来越高。作为物业管理公司来说，如何正确处理三者之间关系中存在的问题与矛盾，意义重大。对于业主与开发商的矛盾，业主首先找的是物业公司，有问题向物业管理公司投诉，至于哪方处理，业主不管，那是物业公司和开发商的事，而开发商认为，整个物业已经交给物业管理公司，物业管理公司应该承担一定的责任。所以对于物业管理公司来说，如果不在中间协调处理好这个矛盾，本来属于业主与开发商的矛盾就转嫁到物业管理公司头上。而对于物业管理公司与业主之间的矛盾更加引起物业公司的重视。

一方面要真正为业主服务，另一方面又得为开发商解难，面对这种两难境况，这就要求物业公司在两者之间要充分发挥好协调与沟通作用，采取积极应对之策。

对策一：做好、做细楼盘入伙前期介入工作。一般来说，有经验的开发商都会在交楼前聘请信誉较好的物业公司对楼盘进行托管，而对物业管理来说，更加应该在前期介入阶段把工作做到实处，力求细致。尤其是对房屋质量、水、电、绿化等配套设施进行检查，对有问题的房屋及时提出处理，力求把房屋设计上存在的缺陷以及施工遗留问题在入伙前处理完善，把跑、冒、漏现象和水电网络不全问题消灭在房屋交付小业主之前。同时督促开发商在售楼时与业主签好“业主公约”，避免日后为管理费等问题产生纠纷。做好、做细前期介入工作，从大环节到小环节为业主考虑周到。

对策二:建立良好的沟通渠道和投诉制度。房屋出现问题后，业主最担心的是投诉无门，或者被物业公司与开发商踢皮球一样的来回折腾，实际上这是导致业主与开发商和物业公司之间发生纠纷的重要因素。建立良好的沟通渠道和投诉制度，使业主的想法能及时传达给发展商，将发展商的工作动态传达给业主，这样可以提前发现可能引起争议的问题，避免问题向复杂的方向发展。物业公司可以以信件、电话、面谈等方式与业主进行沟通，使业主对物业管理公司从陌生到了解，从了解到信任。建立良好的投诉制度，首先要从物业管理从业人员的服务态度和自身素质抓起，做到凡事有记录，处理要及时，事后要回访。

对策三:充分发挥业主委员会的作用。一个成熟的社区，应该是让业主委员会成为与开发商对立的主体，参与小区公共事务，及时调解各种矛盾，这样既体现了业主的意志，又维护了业主的利益，同时，物业公司又避免了一些纠缠不清的矛盾。

对策四：引进高素质的管理人才，加强对物业管理从业人员的培训，提高队伍整体素质。物业管理做为专业化的管理，需要各类高素质的人才。物业管理的好坏，除了靠管理机制的完善外，大程度上取决于管理处领导的素质，同时，其他物业管理从业人员的素质也决定物业管理的好坏。所以努力造就一支高素质、懂经营、善管理、通技术、精业务的行业队伍，促使管理人员和专业人员的专业素质不断提高和更新是物业管理行业竞争的需要，也是业主对物业管理的基本要求。

对策五:明确物业管理内容，扬弃不必要的社会包袱。为了方便业主，物业公司往往大包大揽无偿实施水、电、气费的代收代缴，这样不仅加大了管理人员的开支，还会无形中增加物业管理的税费，同时，因总表与分表的差额也加重了物业管理的损耗与负担，如果将其摊到业主头上，又会因收费过高而带来业主的投诉。所以准确界定物业管理内容非常重要，对物业管理来说合理扬弃一些社会各部门的职能，反而能更好的维护自己和业主的利益。

对策六:加强企业文化建设，以优秀的企业文化营造一流的服务理念。企业文化建设体现了企业的核心竞争力，是企业经营管理水平、品质管理水平、制度建设水平等综合方面的反映。塑造积极的以人为本的企业文化，在市场竞争中提炼高尚的企业精神，以此来营造一流的经营服务理念，实施品牌战略，把企业文化中的精神内涵贯彻到每个员工的工作和行为中去，为业主提供高水平、高质量的服务，对于减少与业主的纠纷，降低纠纷发生率会事半功倍。具有优秀企业文化的企业，才能让业主真正满意。

如何处理好业主与物业管理企业的关系

摘要：业主与物业管理公司之间原本是互利共赢、共生共荣的合作关系，但现实中他们之间却出现了许多矛盾和纠纷。因此，业主和物业管理公司双方明确各自的权利和义务，加强对物业管理知识的学习以及二者之间的沟通就成为理顺双方关系的关键所在。

一、正确认识业主与物业管理企业间的关系是处理好两者之间矛盾的基础

《物业管理条例》第一章总则第二条讲到，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主是房屋的所有权人，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。物业管理企业是按照合同提供以上活动的服务主体。业主与物业管理企业通过合同建立了关系，是在平等、自愿、双向选择的基础上建立的，两者是平等的民事主体关系。

业主通过市场竞争机制聘用物业管理企业，将物业管理项目委托给物业管理企业。物业管理企业按照合同的约定为业主提供服务，其实是一种有价值的商品，业主要为占有和消费物业管理服务支付一定的费用，所以，两者是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与被服务、提供商品与消费服务的关系，也是一种互利共赢、共生共荣的合作发展关系。

二、业主与物业管理企业之间关系紧张的根源

在现实生活中，业主和物业管理企业两个利益主体之间的对立关系大于合作关系，本应该是和睦相处的两个主体却变成了对立的矛盾双方。业主与物业管理企业间的纠纷屡屡发生：一方是要求“收费”，一方是“拒缴”;一方是指责，一方是谩骂;一方是原告，一方是被告;一方坚守阵地，一方要求解聘。在一些地方，双方的关系甚至恶化到了大打出手的地步。 为什么会出现这样的局面?笔者认为有以下几个原因： 1. 政策宣传不到位。

无论是业主还是物业管理企业，对物业管理政策知识的了解程度都不够。首先，不少业主对于物业管理相关政策了解不多，甚至一些业主委员会成员也不能依照相关的法律法规完善管理制度，实施正确的监督管理，事事站在单方受益的角度考虑问题。而物业管理的从业人员对相关政策的学习也不够，把握政策的能力不足，靠经验管理，缺乏可靠的法律依据。 2. 物业管理企业的服务不规范、服务质量不到位。

物业管理企业管理制度不健全，服务不规范，员工服务意识差。相当一部分企业是从原来的房管部门或单位后勤部门转制成立的，有的还延续着原有的管理模式和管理观念，员工还保留着原有的管理者身份，在工作中“霸气十足”，淡化了自身的服务特征。部分民营的物业管理企业为追求自身利润，不按照约定履行合同，提供了质价不符的服务。一些物业管理企业擅自处理由业主处分的事项，侵犯了业主的合法权益。一些物业管理公司从业人员的综合素质低，缺乏科学的管理能力，缺乏正确的沟通能力、缺乏作为一名物业管理人员应有的服务意识和操作技能，这些都导致了物业管理企业的服务质量不高。 3. 政府相关政策滞后或缺乏连贯性和可操作性。物业管理纠纷的深层次原 因复杂，不少业主把对社会不良现象、拆迁政策、开发企业或者现行的相关政策等方面的不满转嫁到物业管理企业身上。物业管理企业在业主与政府之间、在业主与开发建设单位之间、甚至在业主与业主之间的夹缝中艰难生存。

三、处理好业主与物业管理企业之间关系的几点建议

那怎样才能处理好业主与物业管理企业间的关系呢?笔者谈几点建议：

首先需要业主转变几个观念：1. 物业管理不是福利待遇，而是市场经济条件下提供的商品，业主在享受物业管理服务的同时，需要支付费用。2. 业主聘请物业管理企业实施对物业的管理，双方是利益的共同体，其目标是一致的，无论发生什么分歧，业主要采取平等、包容、协助、友好的态度思考问题，化解矛盾。3. 业主要分清事件的责任主体，物业管理企业不是出气筒、替罪羊。社会的不良现象;政府的监督管理;相关政策的滞后和不合理;开发企业的违规操作;建设单位的施工质量;道路、交通、电信的不配套等等问题，绝大多数不是物业管理企业的直接责任。物业管理企业有协调解决的责任，但不应该将矛盾转嫁到物业管理企业身上。4. 业主要树立公共意识和自我约束能力。有时业主的言行，出于对自己既得利益的考虑，没有顾及到全体业主的整体利益，而影响到了物业管理企业的工作开展。5. 业主在享受服务的同时，要接受物业管理企业的管理，因为良好的服务需要通过有序的管理来实现，没有管理也谈不上服务。

其次需要物业管理企业转变几个观念：1. 物业管理企业的所用员工要正确认识管理与服务的关系。物业管理的本质是服务，需要通过科学的管理来实现高品质的服务。管理不是“治理”，要正确使用好全体业主赋予你的权力。2. 物业管理企业的所用员工要正确认识自己的法律地位，业主是出于对物业管理企业的信任，将物业的管理权委托给物业管理企业，并通过《物业服务合同》的签订建立了两者间的法律关系。物业管理企业就要按照合同的规定和相关行业的标准为业主提供满意服务。绝不能以降低服务标准来欺骗业主，要做到质价相符，否则就会被业主炒鱿鱼。3. 物业管理企业的全体员工要转变物业管理就是看看门、管管人、扫扫地、种种草的简单认识，物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的职业。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力，要做到政策清楚、管理有方、技术精湛、服务热情。4. 物业管理企业的全体员工要转变物业管理管物不管人的观念。物业管理在服务的过程中要经常与业主或其他相关方联系沟通，这也是化解矛盾、解决问题的必要途径。

其实，影响业主和物业管理企业间关系的另一个重要环节，是政府相关部门的管理和监督。由于物业管理是市场经济的产物，在我国推行的时间短，尚处在成长和发展阶段。物业管理作为与百姓生活最密切的行业，出现问题也是难免的。但作为政府，为保证物业管理行业的健康发展，应尽可能的完善相关的法律法规，增强政策的衔接性、连贯性和可操作性。同时要加大监管的力度，规范开发企业、建设单位、物业管理企业和业主委员会等各相关方的工作，协调各相关方的关系，为物业管理的健康成长创造一个良好的环境。

第二篇：物业管理收费难的原因及对策

文/郎丰云

物业管理服务既然是一种商品，就有价值和使用价值，业主支付一定费用后可以享受专业的物业服务来获得价值。而物业服务企业通过提供服务并收取一定的服务费来获得价值补偿。但在现实中，被服务的一方是否愿意按时缴费，提供服务的如何才能尽快收回相应的回报，却一直是困扰双方的大问题。本人从事物业管理工作多年，也在最基层的工作干过，深知从事物业服务工作的步履艰难，也深切体会到物业收费人员的困惑与苦恼，依法而论，物业服务费收费难的原因大致有三类：

一、物业管理服务质量不佳引起的欠费行为

一是物业服务企业没有摆正自身是服务者的位置，对业主管理和约束过多，不能全方位提供服务满足业主的需求。二是一些物业服务企业从业人员素质不高，服务意识淡漠，重收费、轻服务，导致服务成本居高不下，服务质量不高，业主感到不满意后常用的抗争手段就是拒交或拖欠物业服务费。

二、业主自身原因引起的欠费行为

有各别业主的消费习惯与观念还未从计划经济时期的福利体制转变过来，没有将物业服务看做是使自己物业保值、增值的行为，也有部分业主认定物业服务公司是小区的管家，不管大事、小事就找你物业公司。诸如：邻居高声放音乐，装修噪音，宠物扰民等，还有个别业主贪占小便宜，既想不缴费或少交费，又想享受到好的物业服务，因此，总是找出各种借口来达到拖延缴费或少交费的目的，这类业主虽然数量不多，但影响却是极坏的。

三、业主维权是非不分，物业服务公司无端受过

主要包括为小区配套的加压泵房与楼房太近，电压不稳，绿化环境不合理，房屋质量有问题解决不及时，配套设施不完善，承诺不对现等问题，甚至连小区外面的马路上没有路灯也会成为业主拒交费的借口。还有业主因市政道路施工造成不便。如：突然停水、停电、停有线也归罪于物业公司没有提前告知是失职，物业公司成了“冤大头”。

有的业主虽然法律意识和维权意识较强，但对物业管理服务不是很了解，把“炒公司”和不缴费当成维权的利剑，对物业管理服务不是讲求质价相符，而是吹毛求疵，要求太高，把物业公司当成全能佣人或服务机器，稍有不合意，便以不交服务费相威胁，这类情况在个小区都有出现。

物业收费难的矛盾，既反映了业主维权意识的提高，同时也反映了收费政策的滞后，及政府部门的监管不力，也没有相应的解决手段。在矛盾发生时，部分新闻媒体对事件的报道，没有究其真正的原因，随意的偏向及不实的报道也造成了公众对物业服务行业的偏见，造成舆论危机和信任危机，使物业公司步履艰难同时也不利于这个朝阳产业的健康发展。 对解决收费难的几点建议：

一、完善物业服务合同，提高物业服务水平

物业服务公司在接管小区时，就要利用与业主签订《前期物业服务协议》、《临时管理公约》等机会，向业主宣传物业服务的内容、标准及收费依据。让业主抛开陈旧的居住意识，接受和认可物业服务模式，培养建立一种相互信任、相互理解的关系。让每个业主都知道缴纳服务费是应尽的责任和义务。物业服务费的收取是为大家更好的营造一个整洁、优美、舒适的生活居住环境，维护和保证了房屋本体和设施设备的正常运行，使其居住的物业保值增值，明白了这个道理，加上物业服务公司要从真诚服务业主的角度出发，慢慢就会形成一个自觉缴费的大环境，建设和谐社区，建立温馨家园的目标就不难实现了。

二、明确各方职责，使物业公司真正放下包袱搞好服务

目前，国内房地产的开发中，许多物业公司是房地产商的下属公司，业主也习惯于把物业公

司与开发商捆绑在一起，于是，对于开发商的房屋维修服务不及时，物业公司又无力解决时，业主会使出杀手锏——不交物业服务费。

其实就物业公司而言，何尝不想为业主解决问题呢，但苦于个别施工单位相互扯皮、推诿。若物业公司自行解决，经费有限而且也不合理。面对房屋质量问题迟迟得不到解决，业主无力抗争，拒交物业服务费成为他们手中唯一的武器。依我之见，对此问题最好的解决方法是物业公司在接管物业时，可与开发商商议确定一名甲方代表，负责联系业主入住后发生房屋质量的维修事项，一般的日常维修有物业公司负责，难度大的有甲方代表联系相关的施工单位进行维修。这样即能将业主的各种信息及时反馈给开发商，提高后续房屋的建设质量，同时也能尽快完成各项维修，减少业主的投诉。加快建管分离，明确各方的责任，定会促进物业服务企业的健康发展，使物业公司真正放下包袱，有了更广阔的运作和发展空间，向着规模化的方向发展，以规模创效益和品牌，以优质的物业服务赢得业主的业主信任与支持。

三、真诚服务促进沟通，确实为业主排忧解难

针对因房屋质量原因，邻里纠纷等其他原因而拒绝交费的业主，我们不能采取对抗过激的催缴方式，而是站在业主的角度思考问题，积极帮助业主解决问题，把业主的损失减到最小。对邻里侵权产生的纠纷，我们应以物业管理法律法规为依据，积极主动协调，化解双方矛盾，想业主所想急业主所急，才会得到业主的支持和理解，才能与业主建立起和谐的服务关系。人人都多一份理解和宽容，少一份报怨和苛求，定会促进社区的和谐发展。

四、加快社会信用体系的建立，倡导守法重得的社会风尚

本人前几年到香港旅游时，曾参观当地的村屋与大厦，发现人们都能自觉遵守规章，有良好的社会公德，重要的是有一套严密的社会信用体系。任何人违法违规，一经发现就记录在案，形成了强有利的外部制约。内地与香港物业管理的差别在于是代理制还是承包制，是否有详细的服务细则，由于性质的不清晰，收费的不明朗而衍生出许多问题。在香港，物业管理条例在追收物业管理费的权利比较大，如果不交管理费超过3个月即可入禀法院，欠缴管理费的业主会被“钉契”，房屋被法院禁止出租或买卖，他们的事务部门经常召开各种会议，推广宣传相关条例和章程，使物业管理概念深入人心家喻户晓，增强了管理公司与业主的有效沟通和理解，物业管理公司除了做好日常的房屋维修和保养工作，还积极为业主提供一个安全、舒适和谐的居住环境，保障了业主的利益，建立起互惠互利，和睦共处的邻里关系，使业主的物产发挥最高的效益，这也是香港在物业管理方面与内地的差别。

比较两地的物业管理，编制一套完善的《山东省物业管理条例》实施细则，尽快完善物业管理行业的法律法规已迫在眉急，明确物业管理各方主体的权利和义务，做到有法可依。执行彼此订立的合同与协议，将各种收费的合理性质予以明确，遵守相关的管理制度，以及增强政府部门的监管职能，使我们的物业公司不再为收费率发愁。我们坚信随着物业管理政策法规的完善，物业管理企业自身建设的提升，及广大业主对物业管理认识的提高，行业发展中的各种困难和问题都会得到根本性的解决，物业管理行业将在构建“和谐社会”中发挥重要的作用。

作者单位：济南昌隆物业管理有限公司

第三篇：关于物业管理服务收费难的调研文章

随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发

展的威胁，制约着物管行业的规范运作。基于此，我们在市区物业企业中开展了专题调研，认真剖析物业服务收费难的成因，研究应对策略，现将调研情况报告如下：

一、物业管理服务收费的现状

我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。

据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段;有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、服务质量不高，制约服务费的收缴。

从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行;有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序;有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生;有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。

3、业主自主治理小区的意识和能力弱，影响物业服务费的收取。

《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业主权利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电、供热一样对待，业主不愿花钱买服务。如，项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量，业主都比较满意，但这些公司收取的物业管理费，连成本价都没达到，在亏损运行，当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时，业主委员会人员表示理解，但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时，无偿投资，业主都很高兴，如象征性收取一点费用时，业主们又不积极了，从而影响了物业服务费的收取。

4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。

据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元，年支出总额为0.55亿元，年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是，开发商年对物业管理补贴为1068.75万元，算上上述补贴，物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久，因为：开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况，业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：

一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区，如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元，现实际收取每平方米0.4元;江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.35元，小区运行的3年中，收费率达到90%以上，但去年6月全体业主提出再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30元，双方交涉多次，全体业主不交物业费达半年多，但物业公司仍继续提供标准化服务，在半年的真情服务还没有打动业主的情况下，双方达成协议，还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低

价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。

二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查，10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元;小

区里民用公共用电，供电部门都按商业用电收费，而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累，直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来，另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。

三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部，部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用(不含电梯零件损坏、更新)每年运行亏损8495元，181台住宅电梯年运行亏损153.76万元，我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。

5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。

目前，我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。据统计：开发商遗留问题占上访投诉量的45%;物业管理服务不到位，占上访投诉量的31%;二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%;其他情况占上访投诉量的5%。

6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。

我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。

7、旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费率低。

我市现有2万平方米以上的住宅区50个;建筑面积521.52万平方米;05年以前施工的住宅区10个;05年以后施工的住宅区40个。

05年以前施工的小区，基本存在的主要问题：一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化;二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善;三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房，居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，又承担不起投资改造费用;四是老工业住宅区占的比重较大，房改后房屋产权归职工所有，房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费标准低。

8、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。

对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《**市物业管理实施细则》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。

9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。

表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨;管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。

10、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。

近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%(如运河城市广场)。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。

三、解决物业管理收费难的对策

物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：

1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。

2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。

3、借助社区力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴，这将有利于社区服务功能的建设，确保业主委员会成员素质的有效提高。

4、积极开展前期物业管理招投标，为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序，以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系，抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩，对表现不好、投诉较多的，受到不良记录或被通报批评的企业，限制其招投标，并逐步清出市场。

5、加强对物业管理行业的指导，强化行业自律

一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。

二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。

三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。

四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念，以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提高全行业服务水平。

6、加强对物业专业委员会工作的指导，使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，准确地宣传《条例》，正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站，组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才，来接受物业公司和业主的投诉，使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来，参与城市的物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

7、创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果

一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率;二是要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧，使工作由被动变主动，化困难为简单。

8、完善物管收费法制环境，促进物业管理向前发展

一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾，惩戒欠费业主。

9、完善小区造血功能，为物业长效管理提供动力之源

一是建立机制，畅通小区管理的输血通道。《**市物业管理实施细则》中明确了小区在物管用房规划和建设时应配备3‰—4‰的物业管理服务用房，产权归全体业主所有。今后在老小区整治和旧城改造过程中，建议政府除要完善物业用房外，还应拆建或置换少量的经营用房。通过物业经营用房的收益弥补小区物业服务经费的不足问题，实现小区的长效管理。二是根据**物业管理成本大，收费低的实际，建议物价部门提高收费标准。三是要拓宽渠道，增加物业企业的收入来源。房管部门要引导企业在做好物业服务这一主业的前提下，拓宽思路、广开财源，为业主提供有偿的家政服务、订送牛奶报纸、家电维修以及各类中介服务等。既可方便业主，提高业主满意度，也能增加企业收入，确保小区管理质量的提高，从而相辅相成，促进物业管理服务质量的提升和业主自觉积极缴费的良性循环。

第四篇：物业收费难的原因分析与对策

物业收费难，是目前多数物业公司所面临的窘境，也是全国很普遍的现象。物业管理作为构建和谐社区的细胞，在发达的城市、地区是没有物业管理不购房的。而在内地大多数县域人们心中，物管思想却还很为被动。房子是业主买的，买房花钱就不少了，现在还交上一笔不小的物管费?为何人家不缴费，我们小区要交费?我不要你们的服务!水电费我交，我就不交物管费!你就是搞搞卫生，找几个保安看看门，要哪么多人交物管费?物管费不是开发商出吗?凡此种种，导致物业管理费收缴率低，使许多物管企业入不敷出。

一、当前物业收费管理状况。

最新抽样调查结果显示:南昌市商品房小区平均物业收费率仅为约65%。目前本市约有一半的商品房小区物业管理举步维艰。据统计，一般小区的物业收费率能达到75%，在南昌地区就属于较好的。很多物业管理企业仅能达到50%左右，基本上处于亏损状态。不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。一般来说，物业费收缴率低于80%，物业公司就难以维持正常的经营管理活动。

市消费者协会介绍，今年法院接到开发商、物业公司起诉业主侵犯人权和物权的案例越来越多。目前，由物管收费而引发的投诉占物管投诉总件数的80%左右。与此同时，业主状告物业公司的诉讼官司也越来越多，物管企业疲于奔命。甚至出现了多起业主与物业公司互相斗殴的案例。最有名的事例是南昌贤士花园的业主充分行使自己的权力，炒掉原来的物业管理公司，聘请了新的物管公司，一时成了南昌的新闻。

当物业收费难成为一种普遍现象，业主与物业公司的矛盾越来越大，诉讼官司越来越多，甚至成为一种受到普遍关注的社会问题的时候，必然有其深刻的社会背景和原因。我们必须找出其发生和存在的深层次的原因，努力从根源上解决物业收费难问题。

二、物业收费难的原因

(一)、社会对物业管理的认识还处在一个较低水平。现实情况表明，“花钱买服务”的物管消费观念在市民中尚未普遍形成，多数人对物业管理的认知还只停留在修房、扫地的程度上;在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。

(二)、现有的物业管理企业自身还处在一个较低水平，提供的服务不到位。由于物业管理在中国起步晚，尤其是在中西部地区，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物管费来表示心中的不满。还有一些物管公司不在管理服务上下工夫，它的管理和服务已经无法满足业主的需求了，还是“不思进取”，但管理费却照收不误，直至激起民愤拒交物管费。据《中国建设报·中国楼市》刊载的一份中国社会调查事务所日前对京、沪、穗三地房地产发展情况的调查资料显示，在与购房有关的问题中，消费者最关心、最担心的问题是物业管理服务问题，其不满意率高达90%。被调查者对于物业管理的不满意主要是物业管理公司乱收费、房屋维修不及时、防盗管理不到位、物业工作人员的服务态度不好等。不少小区的业主认为物业公司的收费不透明，不合理，乱收费，高收费，服务与收费价值不符，认为物业公司未尽到职责，因而拒绝交费。有关业内人士分析认为，目前物业管理中各类矛盾和纠纷的产生，大多与相关信息不公开不透明有关。根据《南昌市物业服务收费管理实施办法》第十七条规定，“物业管理企业要严格按照国家有关物业财务规定进行帐务处理。对各住宅的收支及成本费用要分别记帐核算。每年不少一次向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。”但实际上很多企业没有做到及时公布物业费收支情况，这样不禁让老百姓质疑，因此也会造成物业收费难的问题。

(三)、物业管理费用的核算不清晰。据了解，南昌市有物业管理企业100多家，从业人员超过6000人。实现物业管理的项目200多个，但是在这100多家物业公司中，有的物业费每平方米只要几毛钱，有的要三元多，相差如此之多，不禁让老百姓质疑，物业费标准到底应该是多少?究竟是怎么来的?有些不合理的收费可能是在前期物管过程中，开发商和物管公司制定的一些收费标准不合理，并随同业主的购房合同而延续，属于“捆绑销售”;另一方面是业主对物管收费标准知识欠缺，很多公用设施产权界定不清，物管公司有机可乘，擅自提高或者改变收费标准和内容。当业主与物管公司发生纠纷时，多数业主便以拒绝交纳物业费应对，使矛盾恶化。

(四)、开发商遗留问题。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来的诸如工程质量低劣、配套设施不完善;如一些居民小区设计时未考虑停车问题，导致小区停车过于拥挤，影响居民生活;开发商的虚假承诺以及更改原设计方案等问题;甚至征地拆迁时的遗留问题，均转嫁于物业管理企业。很明显这些都是物业公司代开发商受过。不少业主因为开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决，一旦开发商销售时的承诺没有兑现，业主得不到满意答复，便以拒交物业费来对抗，物业便很可能受到牵连。

(五)、物业管理的相关法律、法规不完善。当前物业管理市场存在的诸如招投标暗箱操作、乱收费、收费难等问题难以解决，其实大部分原因是因为“无法可依”。物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题，而且大都很复杂。在业主和物管公司发生的争议中，大多数都是因为没有相关的法规依据。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行约束，明确双方在法律上的权利和义务，尽快提高物管收费率也大有所望了。

三、解决物业收费难的对策

目前物业管理产业正处在向市场化过渡阶段，在此过程中，物业公司和业主作为市场主体，用市场手段来调控两者之间的利益纠纷更具可行性。为此物业公司所列服务项目要明码标价，使物业管理更具透明度，以此获取业主的认可。所以我觉得解决物业收费难可采取如下相应措施：

(一)、加强舆论宣传

对业主认识水平低，不少业主尚未树立物业服务有偿消费观念，不愿意花钱买物业管理消费的问题，主要还是要加强舆论宣传，通过教育提高绝大多数人的认识，形成氛围。相信这个问题随着时代发展，人们会转变观念。少数人转变观念难，在大多数人的舆论监督下，在国家法律法规不断健全的压力下，也就不敢不交物业费了。

(二)、强化物业管理

从物业管理的性质来看，虽然冠有“管理”二字，却是不折不扣的服务行业，因此服务质量的问题便不时的被抬上桌面，成了日常工作中的热点和突出问题。上乘的服务质量无疑是提高物业管理收费率的最大王牌，而就目前而言，国内的物管企业并未能真正做到专业化、规范化。而全球著名的英国第一太平洋戴维斯物业咨询公司在这方面做得可以说是国内物管的典范，而第一太平洋戴维斯物业所提供顾问服务的企业近99%的物管收费率也证明了第一太平洋戴维斯的成功。第一太平洋戴维斯物业咨询有限公司在随着人们的生活水平在提高，一直在保证服务质量的基础上不断创新服务项目，让业主的需求永远能得到满足。

同时物业管理公司对不同的住宅区根据居民的不同情况，制订合理的物业费标准，与业主协商确定，明码标价，让业主都能接受。国家对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户，要制订像廉租房、公房租金减免那样的减免补贴政策及具体标准，使交不起物业费的贫困户的物业费也能一个合理解决途径。

(三)、规范业主行为

业主也要规范自己的行为，敢于与无理欠费，损害大家共同利益的现像做斗争，而不是纵容支持甚至追随。按照《物业管理条例》的规定，对逾期不缴纳物业费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，否则物业公司可向法院起诉。而如果物业公司没有尽职尽责，业主委员会可以对违约物业公司进行制约甚至提出诉讼。

保利物业在为了让业主明白物业管理服务是什么，确实下了一番工夫。在每一个国家或地方的物业管理相关法规、条例颁布以后，保利物业首先组织员工及时地学习和了解，然后将其扩大复印张贴在布告栏上，让业主们及时了解：业主在物管公司为其提供服务的过程中应享有的权利和应尽的义务。对于有疑问的业主，保利物业的每一位员工都可以为其进行详细的解释，在这个物管公司与业主共同学习物业管理的过程中，也逐渐建立起了保利物业与业主之间的友好关系。 保利物业在小区内居委会宣传栏上张贴有关于物管知识、最新的物管条例、专项维修资金等有关业主维护自身利益的宣传海报，既宣传了物业管理的真正含义，还增长了业主的专业知识面，并达到提高物管收费率的目的，可谓是催交管理费的又一成功案例。

(四)、完善法律监管

解决物业收费难，完善落实法规是关键。例如《南昌市物业服务收费管理实施办法》(洪府厅发[2004]47号)第四条中：“凡属新建住宅区物管企业受建设单位委托进行前期物业管理的，物管企业在业主办理入住手续(交钥匙)后3个月内可以按照建设单位与业主约定收费标准试行收费，事前必须报价格主管部门备案登记，3个月试行期间物管企业应正式向价格主管部门申报;凡未向价格主管部门办理备案登记手续或逾期申报的，其公共性服务收费标准一律按省规定的(赣计商价字[2003]766号)最低收费等级四级标准执行”。考虑到目前物业管理企业都获有物管资质证书，但90%以上管理的物业项目(住宅小区)都还未获得政府有关部门的项目服务评级，物业管理企业无法在3个月内正式向价格主管部门申报正式价格。因此对这条政策统一明确规定为：物业管理企业在前期物业管理已经向价格主管部门办理了备案登记手续，其备案公共性服务收费标准可以继续实行，时间顺延至前期物业管理结束为止。对已获得项目服务等级评定的物业管理企业应在3个月内应向价格主管部门申报正式价格，3个月后未向价格主管部门申报的，其公共性服务收费标准一律按省规定的(赣计商价字[2003]766号)最低收费等级四级标准执行。还有《物权法》在第六章《业主的建筑物区分所有权》中首次明确了业主对物业的所有权：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”随着业主维权意识的提高，物业纠纷不断发生。对此，专家们认为，物业收费不透明、超标乱收费、服务与收费不符、财物被盗等是物业纠纷的主要原因。

四、对南昌物业管理的思考

据调查统计显示，物业管理员证书成为今年21种热门证书的第八大选择。南昌100多家物业公司中，知名品牌寥寥无几。物业企业如何在竞争中实现长远发展?业内专家认为，物业企业“打造品牌、做大品牌”已成为在激烈的物业市场竞争中的必走之路。

南昌的物业管理是随着万科、保利、戴德梁行、戴维斯等品牌物管的引进和带动下才逐渐发展而起来的，但总体水平与深圳、广州和上海等大城市相比，还存在一定差距。从物管品牌来看，南昌本地品牌的物管企业几乎没有。近几年来，南昌的物管企业通过全托、顾问、合作等方式，几乎涉及住宅、办公、工业、别墅、医院、学校等市场中的全部物业类型。而在南昌新建的社区物业管理公开招标中，很少看见有南昌物管的身影，屡屡折桂的几乎是省外的品牌企业。由此可见，物业公司要促生品牌，最终还要靠市场竞争。

物业公司要想做大做强必须打出自己的品牌，不断提高各种物业类型的服务档次，还要向多品位管理发展。物业公司必须按照符合市场的买卖法则来收费，走全国的市场化之路。将来物业企业还要走优胜劣汰之路，走规模化扩张、集约化经营的道路。但是南昌不少的知名楼盘的售房时宣称聘请的是全国乃至世界的品牌物管企业，可是在社区实际服务的却是自己房产公司组建的物管，此举的目的是打着品牌的旗号为了抬高物业管理费，可谓挂羊头买狗肉，借壳抬价，欺骗业主。此外，由房地产开发企业自己成立物业企业在南昌也很普遍，管来管去，开发商和物业公司同为一家。物业公司与开发商之间藕断丝连的“父子兵”关系成了引发和激化物管和业主之间纠纷的深层次原因;相关法律缺乏相应的配套细则留下的法律真空，则让许多冲突因没有“裁判”而无所适从。陷于纠缠不清尴尬处境的众多业主和物业管理公司除了需要更加细致、更可操作的法律规范外，双方的自律也许更加重要。

2007级工商管理(专达本)扬艳

第五篇：物业管理收费存在的问题

1、收费方式不规范、收费难度大

价格主管部门规定的物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，向业主所收取的费用。目前主要有两种收费方式：一是对新开发的住宅小区采取在新房交付时与商品房结算价格捆绑在一起扣收当年费用的方式;二是对老用户采用上门催收的方式。前者一次性收费，效果较好，但具有强制性，与物管收费的规章相抵触，并属于短期行为;后者收费物业管理人员与业主正面接触，收费的效果很大程度取决于业主与小区物业管理的相互理解和配合程度，实际操作难度较大，从而导致收费难，收费率低，企业资金缺口大，严重出现亏损。面对这种局面，物业管理企业又缺少必要的、行之有效的制约手段，而有部分居民有偿服务的意识不强，他们在享受物业管理企业提供的各项服务的同时，总希望少交费，甚至于不交费，因此双方往往产生矛盾甚至发生冲突。

2、收费和服务不透明，没有公示制度

现在新建的住宅小区普遍需要物业管理服务，但有些小区业主住了几年还没有成立业主委员会，导致物业管理缺乏监管，有些业主往往不清楚自己可享受哪些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这些问题使物业管理企业的服务带有一定的随意性，不服务、少服务、服务不到位的现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主意见很大，对物业管理的有偿服务产生疑问，甚至发生互相埋怨、扯皮的现象，影响小区的正常管理运作。

3、住宅小区停车场收费问题存在争议，小区停车收费属政府定价，目前规格较低小区内的停车场是免费的，但有一些小区的车位已卖给了业主，但物业公司因管理的需要，用于弥补路灯、水电及管理人员开支，收取了车位管理费、临时停车费等费用，这些都属于停车收费衍生出的项目，应该采用什么样的价格形式来管理尚无有效依据。