物业管理员职责是什么
第一篇：物业管理员职责是什么
物业管理员岗位职责是什么
物业管理员岗位职责
1、在物业管理部部长领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。
2、负责管理公司清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。
3、全面掌握区域物业公共设施、设备的使用过程。
4、协调部长送发物业管理方面的文件。
5、参加部长主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。
6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。
7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。
8、负责公司业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。
9、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。
10、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。
11、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。
12、负责为公司业户商务、票务收发等项服务工作。
13、完成办公室临时交办的工作。
保安员岗位职责
1、统一着装上岗，仪容严整，精神饱满;坚守岗位，服从指挥;文明服务，礼貌待人;认真做好记录。
2、熟悉本岗位任务和工作要求，严格遵守纪律，按规定交接班，不迟到早退。
3、有效制止辖区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象。
4、负责辖区车辆的安全管理工作，指引辖区道路泊车和行车，确保行驶和停泊秩序。
5、掌握火警、匪警发生时的应急措施及普通救护常识。上岗时要认真检查设备设施，保安防火、防盗、防抢劫发生紧急事态时，采取应急处理措施，万一发生火警或匪警等情况，必须以最快的速度到达现场，不允许以任何借口推脱。
6、学习治安法规，刻苦训练，有一定搏击、对抗素质，对违反治安条例的人和事及时有效制止。
7、协助调解业主之间的纠纷。
8、积极向业主(住户)做遵纪守法和治安防范宣传。
保洁员岗位职责
1、 保洁员根据行政后勤部制度的工作时间进行日常保洁工作;
2、 负责公司办公区过道、电梯内、电梯间、茶水间等公共场所卫生的清扫，保持所有公共场所的卫生整洁，地面干净、无尘土、无卫生死角，做到每天拖四遍，每周用肥皂水拖一遍;
3、 负责会议室、贵宾厅会前、会后的清扫、整理工作;
4、 负责打扫各独立办公室的地面卫生，清倒办公室和公用走道之垃圾，清洗痰盂;
5、 保持公共场所楼梯扶手、窗台表面无灰尘，光洁明亮，做到每天擦两遍，保持环境美观;
6、 保持所有公共场所玻璃窗在视线内无灰尘、蜘蛛网、印痕，每周擦一遍以上。
7、 洗手池无皂迹、无污点,无污垢，做到经常擦拭，保持表面光亮、整洁;
8、 墙面天花板卫生，整洁美观，无蜘蛛网、灰尘、印痕、脱皮、污迹，做到每周至少清扫一遍;
9、 所有公共场所痰盂位置设置合理、数量充足、无外溢现象，表面干净无污迹，做到每天擦洗痰盂两遍;
10、 垃圾箱位置设置合理、数量充足，无外溢现象，表面干净无污迹，每天清理两次;
11、 负责清扫办公大楼的公共厕所卫生及墙面、地面卫生、蜘蛛网、污物，每天上、下午各清扫一次以上。做到厕所清洁无异味，地面干净无污迹、积水、纸屑，保证墙面瓷砖光亮，无水印、无污迹;
12、 及时疏通下水道(指堵塞不严重时);
13、 负责管理清扫工具、清运工具，按时清倒垃圾桶内的垃圾;
14、 按时浇灌楼内摆放的盆花，剪枝、施肥，除虫;
15、 负责楼内卫生，保持室内过道楼梯无烟头、垃圾及杂物，每天认真打扫每个会议室，保持干净;
16、 保洁员请假应事前向行政部申请，获准后才予以离开，否则不洁责任由其承担;
17、 注意节约用水、用电;
维修(电工)岗位职责
在管理处部门主管的直接领导下,对住宅区的房屋、水、电、公共设施,进行维修养护管理和向住户提供维修服务,其职责如下:
1、熟悉住宅区各类房屋的分布状况,房屋内外结构,附属设施各水、电气、消防系统的管线走向,分布状况以及管线主控制位置,以及设备的性能和使用状况。
2、电工必须持证上岗,并且严格遵守安全生产条列和操作规程。佩戴工作牌、穿工作服、穿绝缘鞋等安全保护设施。
3、维修工必须具备熟练的施工技能。在熟练自己专业的基础上,学习水、电、土建等基本知识和规范操作、争取做到一人多能,适应住宅区维修工作的需要。
4、经常巡视住宅区,掌握公用设施的运行和完好状况,如发现有损坏,隐患或其它不正常的情况,应及时组织人员抢修。以确保公共设施完好,设备运转正常。
5、经常巡视住宅区,保证上下水、排污管道畅通,按规章制度要求每半年疏通雨水井及管道一次,确保住宅区污水不外溢。
6、维修工在维修楼面时,必须首先准确的找到漏、渗水的真正原因,做到一次修好,少返修或不返修。
7、加强学习业务知识,能识读施工图纸。绘制简单的平面图,管线大致系统图,能清楚正确的在图纸上标出发生故障的位置。
8、维修给水管道,须关闭总阀时,在提前通知住户做好蓄水准备的情况下作业。
9、爱护工具,在每次使用之后,必须对领出的工具的性能、机具配件等进行检查,是否完好无损。
10、向住户提供免费或有偿服务时,要求如下: (1).急修不过夜,小修小补应限时完成。
(2).上门维修佩戴工作牌,态度热情、服务周到。
(3).按管理处制定收费标准收费,并上缴管理处,不得擅自侵吞, 不得在住户家里乱翻东西、若有偷窃行为,一经发现,立即送派出所处理,管理处给予辞退。
(4).不得向住户索要小费或好处,或者收费不开收据,更不能多收、少收、不收费。
(5).遵守住户的要求未经同意,不得擅自改变管线,即搭配颜色。
(6).按管理处制定收费标准收费,并上缴管理处,不得擅自侵吞。
(7).不得在维修家用电时,偷窃配件或更换配件时以次充好。让住户蒙受损失,一经发现,除责令其赔偿相应的损失外,管理处给予辞退处理,情节严重者送交公安机关处理。
11、完成主管交代的其他任务。
维修(水工)岗位职责
1、熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。
2、服从主管的工作安排，保证按质完成工作任务。
3、按照主管/领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。
4、维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。
5、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。
6、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程部审阅。
7、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录，并尽快回到值班地点。
8、认真做好安全工作，认真执行防火制度，负责配合保安部对地下车库电路的控制系统检查是否正常良好。
9、负责机房的电气系统的巡视、检修、维护工作。
10、负责中控室等各部位的强弱电维护、维修工作。
11、按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。
12、严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。
13、完成上级领导交办的其他工作和自行发展的工作。 保安班长岗位职责
1.负责本班安保及防火的管理工作,各岗位人员的安排,确保安保和防火工作达到标准,必要时亦履行保安员的职责; 2.负责检查本班所有保安人员的值班表、交接班表、巡逻记录
和考勤; 3.负责监督交接班工作并认真审核、阅读值班记录,确保各类物品列项交接清楚; 4.负责检查保安器械、通讯器材和其他设备的完好情况,指导保安员正确规范使用; 5.负责本班保安员的军体训练和培训考核。
6.每天检查各岗位值勤情况,检查值班记录和工作日志并签字; 7.指示和管理同本班保安员职责有关的各种事宜,负责处理本班
与保安工作有关的各类事件,做好各项记录和交接; 8.遇到突发事件及时处理,对发生事件及时填写报告; 9.经常保持同本班保安员的接触,善于做好保安员的思想工作,推动每个保安员工作的积极性;
10.按需要或按管理处主任要求安排本班任何一个保安员工作; 11.保持与监控室密切联系,协助监控室处理报警等事件; 12.当班值勤前十五分钟,清点当值保安员人数,布置当班保安员的工作,检查保安员是否符合礼仪要求,包括制服、鞋帽、头发、胡须、指甲及器械等; 13.对当班保安员在礼节、礼貌、仪容、仪表、组织、纪律、服务态度、精神面貌等方面进行检查及指导; 14.随时准备履行管理处主任所安排的其他工作。
维修主管岗位职责
1、贯彻"敬业、服务、创新"的精神，做到内部管理规范化、程序化、高效化。
2、对日常的维修工作，应分配到位，责任落实到个人。
3、督促维修工日常的维修工作，保证工作的质量，在特殊情况下的维修工作，监督员工要按照安全操作规程的要求进行维修，采取必要的安全措施。
4、负责小区内水电供应，房屋的门窗、外墙面、屋面防水层和隔热层、楼梯栏杆和房屋周围道路的维修、保养。
5、负责给排水设施、智能设施及机电设备、电脑网络的管理和维护。
6、负责小区配套、改造工程的电气、管道、机电设备的施工组织及审核验收工作。
7、按计划执行年度维修保养，日常维修工作随叫随到，让住户满意，及时处理住户投诉记录完整。
8、配合公司工程部，做好本部员工的技术培训工作。
9、对不懂或不清楚的事情，必须及时向相关领导请示，任何人不得随意处理，以免发生危险。
10、严格遵守学院及本部门的一切规章制度，服从管理，自觉工作，团结一致，做一名合格的维修管理人员
11、完成好上级交办的其他工作任务。
物业经理岗位职责
1、带领管理处员工对物业项目实施全面的管理，保证物业项目的良好环境、安防到位、设备完好、水电供应等运转正常、向物业使 用人按服务质量标准提供服务。
2、坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法令、有关物业管理的规定、政策以及公司的有关规章制度。
3、 通晓有关物业管理、市容卫生、消防管理等法规，以及创建模范文明商业区的标准和条件，组织全处的人员学习政治时事、业务知识、坚持依法管理与主动服务相结合的原则，搞好物业项目管理各项工作。
4、 根据统一管理与专业分工负责的原则，领导全体人员对物业项目的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、保安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等到各项工作实施全面的管理，完成公司下达的各项任务指标。
5、 熟悉物业项目的楼宇分布、楼宇结构、单元户数、公共设施、机电设备和住户的基本情况，制定切实可行的管理措施与方案。 制订本部工作并组织实施，定期检查、监督、查处违章、提出改正措施。
6. 负责处理物业使用人对本处工作和管理人员的投诉，作到不拖延、不推诿，搞好与物业使用人的友好关系。
7. 加强本处员工的团结协作，公正、公平地评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活福利，调动员工的积极性。
8. 重视物业使用人的建议，自觉接受业主委员会和物业使用人的监督。搞好与社区、派出所等有关部门的友好关系，争取各方面的理解和支持，共同搞好物业项目的各项工作。
9. 配合有关部门做好安全防范和社区文化建设等工作。
10.完成公司交给的其他工作
物业会计岗位职责
1.对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。 2.对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。
3.要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。
4.按照规定设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。 5.根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销(必须使字迹清晰可辨)，然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章(签字)。
6.按照规定，定期(月、季、年)核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使他人窜改会计报表数字。
7.按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。
物业收费员岗位职责
1. 严格遵守公司及财务部制定的各项规章制度，服从本部门及公司上级的领导。
2. 负责关于收费方面各种相关信息资料的收集、整理和分析，报会计主任和财务部经理参阅。
3. 熟练操作物业收费软件，按时完成每月业主物业管理费及代收费等费用账单的计算、录入，以及收款通知书的打印工作，交由家政秘书送达业主以收缴费用;并将收费明细账单清晰、无误地存盘转出纳员处。
4. 负责缴费情况的统计工作，及时将银行缴费回单录入软件，编制各种物业缴费情况统计表。
5. 负责零星费用的收款工作，负责发票的领用、保管，为需要发票的业主，开具(打印)发票，并建立发票使用登记表。
6. 接受业主有关费用收缴情况的查询，为业主保守秘密;按规定收取费用，不得自定标准;协助银行办理托收业务，为交费人提供方便。
7. 及时将业主欠费情况反馈给家政秘书部，督促其追缴欠费;对于屡催不缴的业主，要及时报告给领导，以便采取措施。
8. 完成领导交办的其他工作。
物业文员岗位职责
1、负责部门文件、传真、信函、报刊、杂志的收发和电话接听、上传下达工作;
2、负责文印、一般性公文的起草工作，做好电脑文档的保管和保密工作;
3、公司网站维护与管理工作;
4、负责公司对内、对外的宣传，内、外部的信息沟通工作，协助领导及相关部门进行文件检索、查询、核实等工作，并进行登记;
5、协助经理临时来访的接待，投诉的记录、转递工作;
6、向业主解释和说明收费项目的相关内容，跟踪各种收费的落实情况，收集业主信息，随时将信息反馈给经理;
7、 负责对租户供暖费、房租等收费项目按标准进行收费;
8、协助经理对管辖区域内业主办理入住、迁出的手续;
9、负责各项收费的原始统计，做到款清、帐清，手续齐全，杜绝收支差错;
10、完成经理交办的其他工作。
对讲机使用管理规定
1、目的：加强对讲机管理。
2、范围：集团本部及所属二级公司。
3、对讲机由采购统一购买、保管、维修、保养，行政部负责使用检查。
4、保安队领取的对讲机及充电器、电池，应登记号码、使用者签名，专人保管。丢失对讲机由当事人按价赔偿。
5、对讲机使用者工作变动应将对讲机退回公司，注销登记;工作倒班应移交于接班人。
6、 对讲机使用者不得擅自将对讲机转借与工作无关的其他人使用。
7、对讲机使用注意事项：装、斜电池应关闭主机;充电应关机;按键接触不良，发射时断时续应停用并报修;天线较脆弱，不得玩弄天线;未装天线严禁开机发射;雨天户外作业必须遮挡。
8、对讲机主机正常使用期限为 年电池为 个月，主机维修费为 元/年。如私折、私装、掉地、落水等，其维修费用由个人承担。
9、呼叫某对讲机必须在三声之内应答，不能及时应答要书面写明原因。
10、对讲机相互之间呼叫应有礼貌﹗不得大声喊叫，更不得恶语伤人。
锅炉爆炸事故应急预案
1.报警
1.1如锅炉发生爆炸时，第一发现人立即找就近的电话，拨打物业公司的值班报警电话，向物业值班人员说明事故地点、事故类型等事故概况。 1.2通过电话向应急有关负责人汇报事故情况。
1.3事故如发生在夜间或节假日，报警人员向行政值班人员报警，由行政值班人员向有关负责人报告事故情况。 2.接报
2.1物业值班人员、行政值班人员、有关负责人为接报人员。
2.2接报人员应问清报告人姓名、地点、联系电话;问明事故发生时间、地点、事故原因;向上级有关部门报告;做好电话记录。 3.组建救援队伍
3.1应急负责人接到报警电话后，立即通知应急指挥领导小组所有成员到达事故现场。
3.2应急领导小组各位成员接到通知后，立即组织起本组的工作人员及抢险装备，然后赶往事故现场，向现场总指挥报到，接受任务，了解现场灾害情况，实施统一的救援工作。
4.设立临时指挥部及急救医疗点
4.1各救援队伍进入事故现场后，选择有利地形设立现场指挥部及医疗急救站。
4.2各救援队伍尽可能靠近现场指挥部，随时保持与指挥部的联系。
4.3指挥部、各救援组、医疗组均应设置醒目的标志，悬挂旗帜，方便救援人员和伤员识别。 5.抢险救援
进入现场的各支救援队伍要尽快按照各自的职责和任务开展救援工作。
5.1现场指挥部：尽快开通通讯网络;迅速查明事故原因和危害程度，制定救援方案;根据事故灾情严重程度，决策是否需要外部援助;组织指挥救援行动。
5.2着火源控制
消防人员穿着消防服进行火灾扑救，如果火势过大，就将着火点分割， 分片进行扑救。 6.现场警戒
6.1警戒疏散组根据划定的危害区域做好现场警戒，在通往事故现场的主要干道上实行交通管制。在警戒区的边界设置警示标识，禁止其他人员及车辆靠近。
7.现场医疗急救
7.1医疗救护组在事故初起阶段就应与兰化医院、兰炼医院联系，说明事故情况及人员伤亡情况，做好紧急救护的准备。
7.2医疗救护组必须在第一时间对伤员在现场进行处理急救，急救时按先重后轻的原则治疗。
7.3经现场处理后，迅速护送至医院救治。
7.4送医院时作好伤员的交接，防止危重病人的多次转院。 触电急救、油气中毒急救、烧伤急救、外伤处理见附件。 8.疏散撤离
8.1事先设立安全区域。 8.2警戒疏散组组织和指挥引导污染区人员撤离事故现场。
火灾事故应急预案
无论何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必须立即向保安监控室报警(注意当现场异味为液化气等易燃气体时，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体)，请其派人查明真相，并做好应急准备。 1.目击报警
1.1小区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。
1.2如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报警。 1.3如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向监控室报警。
1.4关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。
1.5引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住鼻子，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。 1.6切勿在火警现场附近高喊：“着火了”，以免造成不必要的混乱。 1.7在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。
1.8带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用火扑救，以防引发触电事故。 2.报警程序
2.1火情确认后立即通报保安队、部门经理、物业主管，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。
2.2值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况。如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主：”火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会通知您“，同时提醒业主关好门窗。
2.3接到现场灭火指挥部下达的向“119“报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车。接到现场灭火工作总指挥传达的在小区内分区域进行疏散的指令时，立即派保安员或管理员逐单元上门通报，通报顺序为： 2.4起火单元及相邻单元，起火层上面2层 起火下面1层。 2.5详细记录火灾扑救工作的全过程。 3.报警要求
3.1内部报警应讲清或问清：
a.起火地点;b.起火部位;c.燃料物品;d.燃烧范围;e.报警人姓名;f.报警人电话。
3.2向“119“报警应讲清：
a.小区名称; b.火场地址(包括路名、门牌号码、附近标志物); c.火灾发生部位; d.燃料物品; e.火势状况; f.接应人员等候地点及接应人;g.报警人姓名h.报警人电话。 4.成立临时指挥部。
4.1物业经理或值班主管接到火警报告后，应立即赶扑指定地点或火警现场，并通知相关人员到场，成立临时灭火指挥部。
4.2临时指挥部由物业经理、保安主管、保安队长以及其他相关人员组成，由物业经理任临时任总指挥。物业经理尚未到场时，由值班主管代任总指挥。 4.3.临时灭火指挥部职责：
4.3.1根据火势情况及时制定相应对策，下达救灾指令。 4.3.2根据火势情况确定是否疏散人员。
4.3.3立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应。
4.3.4在火势难以控制时，应及时下达向“119“报警的指令。 4.3.5根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序。
4.3.6下令将消防电梯降至首层，派专人控制，专供灭火工作之用。 4.3.7根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施。
4.3.8消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员。
4.3.9火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作。 5.人员疏散和救护
小区内发生火情时，各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。
5.1火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为业主和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全。区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、快速离开。
5.2人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散。
5.3认真检查起火区域及附近区域的各个单元，并关闭门窗。发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。 5.4接待安置好疏散下来的人员，通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来。
5.5疏散顺序为：先起火单元及相邻单元，后起火层上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则(底层向外疏散)，若向下通道已被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离。
5.6在火场上救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治。 6.警戒
6.1保安队接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布置好小区内部机外围警戒。
6.2清除小区外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通车道，为消防队灭火创造有利条件。
6.3控制起火大楼底层出入口，严禁无关人员进入大楼，指导疏散人员离开，保护从火场上救出的贵重物资。
6.4保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序。
6.5加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察。
6.6保证非起火区域和全体业主、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。 7.善后工作
7.1火灾扑灭并经公安消防部门勘察后，维修人员应迅速将小区内的报警和灭火系统恢复至正常状态。
7.2保安队组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材。
7.3统计人员伤亡情况和小区财产损失情况，上报灭火指挥部及经理。
7.4组织员工对受灾业主及用户进行慰问，并根据实际需要给予切实的帮助。 7.5清洁、绿化员工对火灾现场进行清理，恢复整洁，对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种。
7.6灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动回顾和总结。
7.7由物业经理发动员工，收集可疑情况，配合调查组对火灾事故进行调查，并责成物业主管写出专题报告，分清责任。
7.8如果小区财产办有保险，则由财务部门联系保险公司进行索赔。
电梯设备事故应急预案
物业小区内电梯设备事故一般分为电梯内困人和电梯突发停电事故。 1. 电梯困人应急预案：
1.1任一员工接到业主报警或发现乘客被困在电梯内，应立即通知秩序维护消防监控室，同事记录接报和发现时间。
1.2秩序维护消防监控室接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层，另一方面通过对讲机向秩序维护部主管或当班领班汇报，请求派人或联系工程维修部前往解救。 1.3秩序维护部主管或当班领班接报后，立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系，安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待求援。尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免室故障扩大，发生危险。注意在这一过程中，现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况，同时及时将情况向公司总经理或值班领导汇报。
1.4工程维修部班长或值班人员接报后，应立即派人前往现场解救，必要时电话通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救，应设法采取戳是，确保被困乘客的安全，等待电梯维修公司技工前来解救。 1.5若工程维修部和电梯维修公司都无能力解救或短期时间内解救不了，应视情况向公司部门或消防部门求助(应说明求助原因和情况)。向公安、消防部门求助前应征得公司总经理或值班领导的同意。
1.6在解救过程中，若发现被困乘客中有人晕阙，神志昏迷(尤其是老人或小孩)，应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。
1.7被困者救出后，秩序维护部主管或当班领班应当立即向他们表示慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本小区事由。如被困者不合作自行离去，应记录下来存档备案。
1.8被困者救出后，工程维修部应立即请电梯维修公司查明故障原因，修复后方可正常运行。
1.9秩序维护部主管或当班领班应详细记录事件经过情况，包括接报时间、秩序维护和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场和离开时间、车辆号码;被困人员有伤者的，应记录伤者情况和被送往的医院。
1.10工程维修部班长或值班人员应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。
2.电梯突发停电应急预案：
2.1在接到停电通知的情况下，管理部应事先将停电线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个住户，并在主要出入口发布停电通告，同事应做好停电前的应变工作。
2.2在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取措施，一方面致电电力局查询停电情况，了解何时恢复供电，并将了解的情况通知管理部经理。
2.3保安立即会同部门主管派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。
2.4管理部立即将停电情况通知小区内住户，并在主要出入口发布停电通告，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范。
2.5安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序，保安加强保安措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。
2.6派人值守办公室、值班室，耐心接待住户询问，做好解释和疏导工作，防止与住户发生冲突。
2.7详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。 2.8突发停电的预防措施：
1)维修人员应经常检查应急照明，确保正常。
2)保安队、维修管理人员除配置巡逻、检修用地电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好。
配电设备事故应急预案
1. 一旦发现设备运行异常好设备事故时，设备操作人员应及时向值班人员和上级主管领导报告，得到指令后及时断开异常设备，组织查找原因和事故原因，主管领导应第一时间通知客户负责人，由客户中心通过温馨提醒或监控中心通过广播的形式第一时间告知相关受影响用户，待故障消除后，向值班员报告事故情况，报告后方可恢复设备运行。
2. 当危机人身安全时，必须先保证人身安全，其次时设备安全，不得盲目操作和乱操作。
3. 造成供配电设备损坏时，应及时进行更换，保证供配电设备的正常运行。 4. 触电突发性事故时，设备操作员应立即按报告制度报告相关负责人报告。
治安事故应急措施 1. 火警处理流程
1.1消防监控接到火灾报警或消防报警系统显示报火警时，其中一个应立即赶到现场复核，另一个坚守岗位，随时准备向消防队报警和调集管理处人员。 1.2当确认是火警后，应立即用对讲机通知另一监控值班人员拨打119报火警，报警时要沉着、冷静，讲清楚准确地址、起火性质、部位、报警电话、报警人姓名，并通知门岗准备引导消防车进场。
1.3迅速调集义务消防队员赶到现场开展前期扑救。
1.4将电梯迫降至首层停用，消防电梯进入消防备用状态，其他当班人员做好安全防范工作，阻止无关人员进入现场。
1.5现场若困有人员，应本着“先人员，后财产”的原则，先救出人员，再实施扑救，在人员充足的情况下，可解救人员、扑灭火灾同时进行。
1.6疏散人员时应有专人指引，从消防疏散通道向火灾层上方面避难层或火灾层下方疏散，严禁使用电梯。
1.7当公安消防人员到场后，所有人员应听从消防公安人员的指挥安排。 1.8火灾扑灭后，管理处安排专人配合有关部门开展调查工作。 1.9安抚并协助受灾业户处理恢复工作。
1.10有关人员做好相关记录，管理处以书面形式将详细上报公司。 2.匪警、盗窃应急处理流程 2.1当发生突发案件时，要保持镇静，设法制服罪犯，同时立即用对讲机通知。 2.2所有持对讲机的安管值班员在听到求援信号后，应立即赶到现场，同时通知监控室报警，并迅速封锁阳光嘉园主要出口并录像，然后视情况向有关领导汇报。
2.3队员在执勤中遇到公开使用暴力或其它手段如打、砸、偷等强行索取或毁坏公司和业户财物等犯罪行为时，要切实履行安管员职责，迅速制止犯罪行为。 2.4若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上时，要看清人数、相貌、衣着和其它身体特征，并及时报告管理处，如重大案件处理要立即拨打“110”电话报警。(注：报警人员应讲明出事情况、地点、时间等) 2.5如有案发现场(包括偷盗、抢劫现场)，要保护好现场，不得让外人进入现场，在公安机关未勘察现场或现场勘察完毕之前不能离开。
2.6事后或现场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院抢救并报告公安机关。 2.7安管队长做好现场记录，并写出书面报告上级主管部门。 3.发生有争吵、斗殴情况的处理流程：
3.1保安员在执勤时或业户投诉发现有业户争吵、斗殴的现象时，要及时制止。 3.2在制止争吵或斗殴双方时，保安员切记不能动粗，更不允许恶言相向。 3.3迅速报告管理处领导，由管理处出面调解。 4.执勤中发现可疑分子的处理流程
4.1发现有推销业务和散发广告的要坚决制止。
4.2保安员在巡逻值班时如发现可疑分子时，要查验其证件，对持无效证件或说不出正当理由的人员禁止出入。
5.保安人员在执勤中，若遇到不愿意出示证件强行进入、强行在不准停车的地方停放车辆，在不该堆放垃圾的地方的堆放垃圾等：
5.1违章时，必须使用文明礼貌的规范用语，以理服人。
5.2听劝阻者，要查清姓名、单位、如实记录并向保安主管或管理处汇报。 5.3纠纷时，要沉着冷静，注意掌握工作方法和原则，若遇到蛮横无理、打骂值班人员的，要上报管理处，由管理处出面妥善处理。
5.4若社会闲杂人员来本管理处辖区故意扰乱，不停劝告，自行其事，情节严重的包公案机关依法处理。
自然灾害事故应急预案
服务中心、保安队长、维修部主管、物业部经理按各自的分工，迅速处理自然灾害事故，保安力量及义务消防员应前往一线处理，各部门主管根据事态的严重情况经上级领导批准后通知政府机关，确保本物业管理区域内业户及员工的人身财产安全。
1. 地震灾害的应急处理预案： 1.1发生地震时，物业公司各岗位员工应保持镇定，坚守岗位，在附近寻找坚固的结构部位寻求掩护，切勿离开本物业管理区域。 1.2原理窗户、玻璃、不牢固的支架或悬挂的物件。 1.3切勿在悬挂物上逗留，应在适当时尽快离开。 1.4地震时切勿在楼梯下躲避。
1.5准备应付后续更多余震的各部门职责。 2.风雨灾害的应急处理预案
2.1保安值班人员负责检查所有外窗是否关闭，检查所有出入口室外水位情况。如遇水位上什时，应及时准备挡水物资进行封堵。
2.2工程部负责检查所有雨水排放系统是否畅通，查看屋面是否有积水，检查屋顶外墙、玻璃幕墙及外窗是否有渗漏。如有可能，应采取临时措施修补。同时应切断所有楼外供电，如：发光照明、广告、草地灯等。
2.3服务中心负责通知全体业户关好外窗。如遇单元内无人上锁时，应通过应急联络电话通知业户并在业户同意后使用备用钥匙进入。
2.4保洁人员负责清理楼内积水，在主要出入通道敷设防滑地垫。
2.5各部门应随时向服务中心(夜间保安员值班队长)报告发现的问题及时处理结果。
2.6及时向上级领导通报情况。
建设工程安全事故应急预案
为提高管理区建设系统对建设工程发生重大质量安全事故的快速反应能力，确保科学、及时、有效地应对建设工程重大质量安全事故的处理，最大限度地减少人员伤亡和财产损失，维护社会稳定，根据《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、及有关法律、法规、文件的规定，结合管理区建设系统实际，特制定管理区建设工程重大质量安全事故应急预案(以下简称应急预案)。
一、指导思想和原则
(一)指导思想
以科学发展观构建和谐社会为指导，坚持“安全第
一、预防为主”的方针，一旦建设工程发生重大质量安全事故，能采取切实可行的措施，把事故危害降到最低程度。建立统一指挥、职责明确、运转有序、反应迅速、处置有力的应急求援体系。
(二)基本原则
“安泰华庭”管理区建设工程重大质量安全事故应急救援应在预防为主的前提下，坚持统一指挥，协同配合，以建设局会同各相关部门并协同上级各相关部门组织救援与事故单位自救相结合的原则。
二、适用范围
(一)在管理区范围内从事的建设工程在新建、扩建、改建和拆除活动中，发生一次死亡3人及以上或一次重伤20人以上或直接经济损失三十万以上的生产安全事故。
(二)在管理区范围内已建房屋或者在建建筑工程和市政基础设施工程出现的重大质量问题，或者出现可能造成一次死亡3人及以上的重大险情。
本预案建设工程是指房屋建筑工程和市政基础设施工程，不含交通、水利、铁道等专业工程。
三、工作机制
在管理区管委会的统一领导下，建设行政主管部门建立和完善建设工程重大质量安全事故应急体系和应急预案以及应急预案的实施进行指导、协调和监督。建设行政主管部门负责建立和拟定本地区建设工程重大质量安全事故应急体系和应急预案，并负责应急预案批准后的组织实施工作。
各施工、产权、物业管理等单位应根据建设行政主管部门制定的应急预案的原则，制定本单位质量安全事故应急救援预案，并建立应急救援组织或者配备应急救援人员。
四、应急组织体系与职责
建设工程重大质量安全事故应急组织体系，包括建设行政主管部门的应急组织以及各施工、产权、物业管理等单位的应急组织。
(一)建设行政主管部门的应急组织与职责
建设行政主管部门，根据管理区管委会和盟建设局应急工作制度和办法，建立应急组织体系，由分管领导任应急组织体系负责人。应急职责范围：拟定管理区建设工程重大质量安全事故应急工作制度，建立和完善应急组织体系和应急预案，及时掌握建设工程重大质量安全事故情况，及时向管理区管委会和盟建设局报告事故情况，指挥、协调本地区建设工程重大质量安全应急救援工作，指导本地区施工、产权、物业管理等单位建立完善应急组织体系和应急预案，组织开展事故应急技术研究、应急知识宣传教育等工作。
(二)各施工、产权和物业管理等单位的应急组织与职责
1、建筑施工单位。根据国家有关法律法规和管理区建设行政主管部门制定的应急救援预案，建立本单位生产安全事故应急救援组织，配备应急救援器材、设备，定期组织演练，组织开展事故应急知识培训教育和宣传工作，及时向管理区建设行政主管部门报告事故情况。
2、产权、物业管理等单位。根据国家有关法律法规和建设行政主管部门制定的应急救援预案，结合已建工程的具体情况，制定应急救援预案，定期组织演练，开展事故应急知识宣传，及时向有关部门报告事故情况。
3、施工项目部：根据管理区建设局制定的应急救援预案和本企业的应急救援预案，结合工程施工的特点、范围，对施工现场易发生事故的部位、环节进行监控，制定施工现场生产事故应急救援预案。实施工程总承包的，由总承包单位统一组织编制建设工程质量安全事故应急救援预案。建设单位应当为施工项目质量安全事故应急救援预案工作提供必要条件。
五、应急准备
(一)建设行政主管部门应当定期研究建设工程质量安全事故应急救援工作，指导行政区域内应急救援组织及应急救援队伍的建立和完善，加强建设工程质量安全的宣传教育、监督检查工作，防患于未然。
(二)建设工程的产权单位应当定期检查本单位职责范围内所属建设工程质量安全应急预案的落实情况。
(三)施工单位应当定期检查本单位建设工程质量安全应急预案的落实情况，安全生产事故应急救援组织应定期演练，器材、设备等应设专人进行维护。
实行施工总承包的，由总承包单位统一成立建设工程生产安全事故应急救援组织，制定应急救援预案，总承包单位和分包单位按照应急救援预案和分工，配备应急救援人员、救援器材和设备。
(四)建设系统的应急抢险救援组织要注意发挥施工单位的优势和特长，应对突发事件随时处理和排除险情。
(五)应急抢险救援工作需多部门配合的，建设行政主管部门应在管理区管委会的统一领导下，与“110”应急联动中心、公安、卫生、消防、民政等有关部门及时联系、密切合作，共同开展应急抢险救援工作。
六、应急响应
(一)事故报告
1、报告制度
实行逐级报告制度，各有关单位应遵循“迅速、准确”的原则，在第一时间上报建设工程重大质量安全险情或重大事故情况。
2、报告程序
(1)发生建设工程重大质量安全险情或重大事故的施工、产权和物业管理等单位，应如实填写统一表格《工程建设重大质量安全事故快报表》，立即将事故情况报告管理区建设局，同时报告其他有关部门。
实施施工总承包的建设工程，由总承包单位负责上报事故。
(2)建设局接到事故报告后，迅速核实有关情况，立即报告管理区管委会和盟建设局。其中，发生一次死亡3人以上(含3人)重大事故的，应在事故发生后4小时内上报到盟建设局;发生一次死亡10人以上(含10人)重大事故的，应在事故发生后2小时内上报至盟建设局。
3、报告内容
(1)险情或事故发生的时间、地点、事故类别、人员伤亡情况; (2)事故工程的建设、勘察、设计、施工、监理等单位的资质等级，施工单位负责人、工程项目部经理、监理单位有关人员的姓名和执业资格;
(3)险情基本情况或事故的简要经过，紧急抢险救援情况，伤亡人数、直接经济损失等;
(4)事故原因、性质的初步分析; (5)事故抢救处理的情况和采取的措施;
(6)需要有关部门单位协助事故抢救和处理的有关事宜; (7)事故报告单位、签发人及报告时间。
(二)事故处理
有关单位应遵循“统一指挥、快速反应、各司其职、协同配合”的原则，共同做好建设工程重大质量安全险情或重大事故的应急处置和抢险救援工作。
1、建设局应急领导小组办公室接到报告后，应立即通报应急领导小组各成员，迅速启动并及时组织实施预案，迅速核实有关情况，立即报告管理区特别重大事故应急抢险救灾指挥部和盟建设局。在管理区特别重大事故应急抢险救灾指挥部统一指挥下，会同“110”应急联动中心、公安、卫生、供电、交通运输等部门开展应急抢险救援工作。
建设局应急领导小组成员赶到现场后，应统一指挥、协调事故现场抢险工作、制定抢险措施、调集抢险队伍和施工机械，搜寻遇难的幸存人员，配合医疗救护人员和公安干警做好受伤人员的抢救和事故现场和保护警卫工作，协同有关部门做好事故调查处理工作。
2、建设工程重大质量事故发生后，施工、产权和物业等有关单位必须做到： ①立即将事故情况报告管理区应急联动中心，同时报告管理区建设局、管理区管委会值班室，管理区安监局。
实施施工总承包的建设工程，由总承包单位负责上报事故。 ②在二十四小时内写出书面报告，报送上述部门。
③应立即启动本单位的应急救援预案，全力协助开展事故抢险救援工作;严格保护事故现场，并迅速采取必要措施抢救伤员和财产，维护现场秩序，妥善保管有关证物，配合有关部门收集证据;因抢救伤员、防止事故扩大以及疏通交通等原因要移动现场物件时，必须做出标志、拍照、详细记录和绘制事故现场图，并妥善保存现场重要痕迹、物资等。
④工程施工单位现场负责人或管理人员应组织人员配合抢险。
(三)信息发布
建设工程重大质量安全事故的信息和新闻发布，由管理区管委会统一管理，以确保信息正确、及时传递，并根据国家有关法律法规规定向社会公布。
七、应急终止
(一)建设局应急领导小组根据建设工程重大质量安全事故抢险救援工作进展和结束情况，及时向盟建设局报告。
(二)应急状态终止后，各有关单位应及时作出书面报告。书面报告的基本内容是：事故发生及抢险救援经过;事故原因;事故造成的后果，包括伤亡人员情况及经济损失等;预防事故采取的措施;应急预案效果及评估情况;应吸取的经验教训以及对事故责任及责任人的处理情况等。
八、保障要求
(一)宣传教育
建设行政主管部门以及各施工、产权和物业管理等单位要按照管理区管委会的统一部署，有计划、有目的、有针对性地开展预防建设工程重大质量安全事故及有关知识和预防常识的宣传，增加事故的防范意识，提高防范和应急反应能力。
(二)人员力量保障
管理区建设行政主管部门要组织好三支事故应急力量，并报盟建设局备案。
1、工程设施抢险力量：主要由施工、检修、物业等人员组成，担负事故现场的工程设施抢险和安全保障工作。
2、专家咨询力量：主要由从事勘察、设计、施工、质监、安监等工作的技术专家组成，对事故工程现场作出安全性鉴定，提出处置和应急方案，对事故工程的安全性鉴定工作提出意见。
3、应急管理力量：主要由管理区建设局相关人员组成，担负接收和转发管委会和盟建设局应急命令、指示，组织各有关单位对建设工程重大质量安全事故进行应急处置，并与有关单位进行协调及信息交换。
九、其他事项及要求
(一)各施工企业应结合自身特点，以本预案为基础，结合实际，制定企业建设工程重大质量安全事故应急预案，并报建设局备案。
(二)本预案自印发之日起实行。
物业住宅区消防监控中心值班员的职责
1、目的:监控小区各系统,特别是消防、楼层、电梯监视系统的运行状况,确保出现异常情况能及时处理。
2、适用范围:本小区总控室值班工作人员。
3、职责: 负责消防监控治安录像。
负责本责任区内消防设施、设备的保养。
负责相关消防表格的记录。
负责保障消防电话的畅通。
负责责任区域内的清洁卫生工作。
协助处理好紧急时期的联络、指挥、抢救、疏散等工作。
4、工作程序: 1) 值班员要掌握本控制室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作,熟练掌握各系统的操作。
2)值班员要坚守岗位,密切注视监视屏及各类控制柜的运行状态。
3) 每班至少进行一次各类信号检查,确认正常与否,并做好记录。如不正常应立即查明原因,并及时处理,无法处理的问题,迅速上报主管或机电人员。
4)各操作手柄在正常情况下应处在“自动”位置。每月第一个周一做一次手动、自动实际操作检查以确认设备是否处于完好状态。
5)当出现火警信号时,应立即复位。通过对讲机或电话及时通知当值班长前去报警位置核查信号真伪情况。
6)当电梯监视系统收到故障报警时,应立即通知当值班长和机电人员前去处理。
7)从闭路电视上发现可疑情况或各类违法犯罪活动,应立即通知当值班长前往调查处
理并录像。
8)按上级要求负责上报消防、保安设施运行状况的各种数据和报表。
9)配合机电人员等进行报警系统每季度的检查以及半年一次的消防系统有关试验。
10)为保证总控室专线报警信息畅通,除紧急情况外不得使用总控室专线报警电话。
11)当值人员准确、真实、清晰填写值班记录。
12)谢绝与本控制室无关人员入内。
13)总控室严禁收、录、放电台节目及与工作无关的音乐、录象带。
14)对楼层监视系统每半个月清洁一次,并做好记录。(每月1日、15日) 15)当煤气监测系统发出警报时,应立即通知当班班长和楼层管理人员前去查明,并关闭煤气总阀和分阀,及时采取有效措施,防止煤气燃爆和再泄露,并马上打电话报
16)当发生火灾时,应懂得怎样用紧急广播处理和疏散人员。
保安员职业道德规范
1、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务。
2、遵纪守法，勇于护法，切实做到学法、守法、用法，以优质服务赢得社会的认可和业主(住户)的信任。
3、不计个人得失，乐于奉献。
4、文明执勤，礼貌待人。
5、廉洁奉公，不牟私利。保安员必须廉洁自律，坚持原则，照章办事，不给违法违纪分子任何可乘之机。
6、尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。
义务消防员职责
1、义务消防员全面负责本大厦的消防安全工作。
2、定期对大厦的各个部位的防火安全情况进行全面检查，及时消除各种火险隐患。
3、积极参加总务处组织的消防知识培训和消防实战演练，熟练掌握各种消防器材的使用范围和使用方法。
4、负责普及消防安全常识和防火灭火知识。做到本单位工作人员人人会使用灭火器材扑救初起火灾，会进行人员疏散，会拨打火警119，懂得火灾中逃生的基本方法。负责制定本部位切实可行的防火安全制度。
5、随时向总务处报告本部位存放易燃易爆和剧毒危险品的种类和数量，保证各种危险品的存放符合防火安全要求。
6、搞好本部位消防器材的维护和管理，掌握本部位消防器材的技术状态、应用范围和使用方法。
7、根据本部位的防火实际需要，随时向部门领导和总务处申请需要增减的灭火器材。
8、防火重点部位必须设有明显的防火标志，发生火灾后，必须及时报告总务处，并立即组织人员实施灭火和进行人员疏散。火情严重时要立即拨打火警119电话报警。事后协助总务处查清火灾原因、火灾事故责任人和火灾损失。 对总务处查出的各种火险隐患，及时督促和积极协助部门领导落实整改措施，并把整改结果回复总务处。
车辆管理负责人职责
1.依法循章对住宅区(大厦)、交通、车辆进行管理。
2.负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。
3.熟悉掌握住宅区(大厦)车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位。
4.负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写《员工日考核表》。
5.负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。
6.负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。
7.负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。
8.负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。
9.定时向管理处主任汇报工作。
苑博物业监控制度
1、监控中心设备24小时运行，实行24小时值班制，不得擅离职守。
2、值班人员密切注意监视屏幕，全面了解管辖区的安全动态，认真做好交接班、报警故障等各种记录，不得有涂改现象。
3、严禁外人进入监控室，不准将茶杯、报纸等物品放于工作台上，不准在值班期间玩电脑游戏或准许他人在工作机上玩电脑游戏。
4、监控中心的设施设备应定期进行检查、测试和维护，确保室内监视柜、显示灯、信号灯、通讯、消防设施设备的正常运转。如有
故障及时汇报、通知有关人员检查、维修。
5、未经管理处办公室批准，不得随意查阅或删除电脑储存的资料;每日做好值班室卫生，把“5S”落到实处。
6、如发生报警依《紧急情况报警处理规程》及时通知有关部门及相关人员，启动和运用各种设备展开灭火自救工作。
7、认真学习上级转发的各种资料、文件，端正工作态度，发扬团队精神，积极完成领导交办的其它工作。
苑博物业接待工作暂行规定
1 接待规范
1.1 文明语言：执行《员工手册》中相关规定。 2 举止规定：
2.1执行《礼仪手册》中相关规定。
3 特殊规定： 1.3.1 当来访人有过激的言行时，应保持冷静，不准与来访人发生争吵。 1.3.2 当个别工作人员与来访人发生激烈争辩时，在场的其他工作人员应立即制止，并安排该名工作人员适当回避，由其他人继续接待或汇报管理处主任，有必要时由主任亲自负责接待。
2 接待工作分类
2.1 业主来访
2.1.1 业主提管理意见
2.1.2 接待投诉人士
2.1.3 申报装修、维修等
2.2 外来参观
2.3 上级单位物业检查
3 接待工作程序
3.1 业主来访：
3.1.1 业主到管理处提合理化建议时：
a. 接待人员认真填写《来访登记表》。 根据内容的轻重缓急及时汇报给主任或通知有关领导负责处理。
b. 管理处主任将可付诸实施的合理化建议列入工作计划中;对关系到公司服务质量的重大整改建议时，上报公司领导决策。
3.1.2 接待投诉人士： 执行投诉处理规定和程序。
3.2 接待业主申报装修和维修等：
3.2.1 申报装修：
a. 接待人员填写办理装修手续登记，接受业主的装修申请表。
b. 管理处主任审批后由接待人员或管理员通知申请人办理有关手续。
3.2.2 申报维修(业主区域内报修)：
a. 接到维修要求，及时安排工程维修，填写《维修派工单》并由维修人员确认，并录入《服务记录表》。
b. 对业主有特殊装修、维修要求而无文件明确规定时，向申请人做好解释工作，及时处理。
c. 对申请的紧急维修项目，应立即通知维修人员，先进行维修，再补办派工手续。
d. 业主直接向维修人员申请的维修，维修人员可先进行维修，再补办申请和派工手续。
3.2.3 申报维修(公共区域内报修)：
a. 接到维修要求，及时安排工程维修，填写《维修派工单》并由维修人员确认，并录入《日常报修记录》。
3.3 外来参观：
3.3.1 管理处按公司安排组织人员接待，并记入《来访登记表》。
3.3.2 对不符合规定程序的参观要求，应礼貌地谢绝或向其指明本公司有关
参观事宜的联系途径。
3.4 上级单位的物业检查：
3.4.1 由公司统一安排，管理中心做好检查布置工作。
3.4.2 检查过程中，关系到管理中心的事项，由中心经理或经理指定的管理人员做检查记录。
3.4.3 上级单位无通知进行突然检查时，管理中心经理、各相关管理处主任负责接待，并记录在“来访登记表”中，对发现的有关问题按相关规定进行处理。
4 接待工作的要求
4.1 管理中心的管理人员均应熟悉接待工作，并掌握本手册中的相关内容。来源：考试大的美女编辑们
4.2 派工单可以由接待人员填发，但“派工人”必须是管理处主任指定的管理人员。
相关质量记录：
1.《来访登记表》
2.《服务登记表》
3.《日常报修记录》
苑博公司物业档案管理制度
一、物业管理公司档案管理规定：
1.公司各物业项目的档案资料规定由物业管理公司主管(包括代理主管)负责监督保管，由文员专职文件存档、注记工作。 2.有关物业管理公司验收档案、图则、业主及住户资料、管理制度、合约及附件设备设施及保养制度、财务报告、员工人事资料等档案要求集中存档，文件柜要求上锁，未经主管许可，他人不得动用。
3.物业管理公司档案资料必须按公司规定要求存档，做到图有袋、文有夹，报告类文件编目录索引，档案类文件有存档文件清单及编号目录。 4.物业管理公司档案目录及存档文件清单每季度上报公司备案。 5.物业管理公司档案在历任主管调职、任职时应向公司或接任者办理移交手续、经确认后方可离任。
6.物业管理公司档案日常需经常使用部分应复印备份，原件存放在档案中不得随意使用。
7.因工作需要借阅、复印专管部分档案资料的，需经主管书面确认，如有违反的作泄密处理。
8.公司将定期巡查上述规定所提及之要求落实情况，对不符要求的保管责任人将作适当处分。
9.物业管理公司档案资料因保管不当而导致遗失、泄密的，对物业管理公司有重大影响及损害物业管理公司公司利益的，公司将视情节轻重追究当事人责任，并保留追究其法律责任的权利。
二、物业管理公司管理保密规定：
1.在工作范围获有关的公司、物业管理公司内部资料，业主、用户单元和物业管理处员工个人资料及其内所载有的通信地址、联系电话、购/租合约及金额、特别条款、物业管理公司及公司内部情况、业主及用户个人情况等均属工作保密范围。
2.业主、用户及员工资料统一存放在办公室文件柜中，由专人负责注记及存档等工作，由物业管理公司主管每周审核，其他工作人员未经许可禁止查阅。 3.物业管理公司物业管理处文件柜备用钥匙由主管保管，主管及秘书因需告假时，经指定的授权人士，方可代为执行以上事务 4.应工作所需而放置于办公室、监控中心、大堂接待处的业主及业户联系电话、员工个人联系电话、地址等，必须隐藏放置，不得张贴于显眼处，不得外泄。 5.公司制定的各类物业管理公司规章制度及工作指引，由物业管理处统一保管，高级管理员以上级别人员可借阅(须办理借阅手续)，每次限时一周。实行借阅目的为指引员工培训，严禁任何形式的抄袭及复印。 6.发布的各类通知通告，应限定时效，过时收回。
7.员工应具有维护他人阴私权利的法律意识，主动为公司及业主保守秘密，对于任何人士不正常的打探行为，应坚决拒绝并向公司报告。 8.员工因执行保密规定不当，致使公司、业主、业户或管理员工利益受不良侵害的，公司将按员工守则有关规定从重处罚，并由当事人个人承担导致的全部法律责任。
三.物业管理公司档案资料：
1、物业管理公司验收档案：
1)土建、设备安装竣工资料(图纸、设备资料);
2)设施设备之质检、消防、劳动局、公安及音像管理等部门验收合格文件; 3)机电设备保养合约;
4)公共区域设施设备验收记录(管理公司);
5)公共区域设施设备移交记录(发展商、承包商与管理公司); 6)单元验收及移交记录(承包商、业主与管理公司);
2、物业管理公司二次装修档案：
1)用户单元二次装修图则及审批手续; 2)二次装修期间管理处监督检查资料;
3、业户资料： 1)入伙情况记录;
2)业主(租户)情况登记(包括名称、单元号、联系人、建筑面积、交接单、入伙时间或租用期限等);
4、物业管理公司管理文本汇编：
1)管理合同、管理公约、用户手册等统一装订成册; 2)物业管理公司各类管理规章制度及装修规定等; 3)物业管理公司各项管理分包合约;
5、物业管理公司设备维修保养类：
1)各类设施设备要有专门的维修保养制度及应急措施; 2)各类设施设备有独立的维修档案，及日常巡检维修记录;
3)主要部位如变配电间、监控中心、电梯机房等应有工作日记、交接班记录、巡视记录及人员进出记录;
4)物业管理处有用户维修保修单，维修后应有回访记录;
6、物业管理公司设施设备检测类：
1)变配电间要有供电部门定期电气测试报告记录; 2)电梯要有劳动部门合格证书及年检报告;
3)生活水箱要定期清洗并存记录，清洗后要有卫生部门水质检测报告，清洗工作应有有效体检证明;
4)避雷系统要有定期检测报告; 5)应有定期沉降检测报告;
6)消防泵、管道应有定期试机及换水记录，烟感及温感探头应有定期测试工作记录;
7)其它设施设备检测记录资料;
7、物业管理公司物业管理处运作类：
1)正式文件应用电脑打印操作，并有规定的电脑档号及存档目录记录; 2)物业管理公司管理费收缴情况 3)物业管理公司管理费财务报告
4)物业管理公司物业管理处运作报告;
物业管理公司物业管理处会议记录(包括内部会议及与发展商或业主委 员会的会议)
*物业管理公司物业管理处值班记录 *保安值班记录
*设备值班与巡检记录 *管理工作计划与报告 *工程设备管理计划与报告
*物业管理公司物业管理处往来信函 *用户报修与投诉处理记录
*承包商维修或保养工作情况记录
物业公司会议制度
1、目的: 为进一步规范公司会议管理,做好上情下达和下情上报工作,实现公司信息资源在各部门之间快速有效传递,提升公司运营水平,确保会议内容及议定的事项得到有效落实,特制订本制度
2、适用范围 : 本制度适用于西宁苑博物业管理有限公司内部会议管理。 (各项目内部会议管理规范由项目自定,报总经办审批后执行)
3、管理权责: 3.1 总经办负责公司会议的统筹协调及本制度的执行监督。
3.2 会议提拟人或主办职能部门负责会议的组织工作,并有权对违反本制度的行为提出处罚
4.会议要求: 4.1、做好会议记录。公司会议记录要做到专人记录和管理,会议记录人负责会议议定事项的督办和催办,并将督办和催办情况报告会议主持人。必要时应按照会议主持人的要求形成会议纪要,以使大家共同遵照执行。每月底总经办检查会议记录及落实情况,并作为考核当事人工作的依据。职能部门专题会议也要指定人员做好会议记录,用以备忘。
4.2、讲究会议质量。各类会议主持人会前应与参会人员充分沟通,做到心中有数。对议而不决的事项提出解决的原则与方法,并对此负责。各类会议力求精干高效用数据说话,部署的工作做没做,做到什么程度,没做或没做完的原因等等都要有明确具体可量化的答复,防止和杜绝空洞无物或泛泛而论。 4.
3、力求会议实效。会议议定的事项、布置的工作任务、提出的办法措施,与会负责人要按照落实要求,层层进行传达贯彻,务必使直接执行人明确是什么、为什么、怎么做,对经常性工作要作用制度的形式确定下来,力求使每次会议都有具体的成果。
4.4、严格会议纪律。会议管理是保证会议质量的一项措施。与会人员应有机的安排工作,认真准备、准时参会。会议具体时间、地点由会议主持人决定、会议记录人会前通知。与会人员一般不得缺席或指定他人代表,确因个人紧急事务需要请假的,须向会议主持人请假,同时指定专人代为履行职责。
5、管理内容: 5.1 会议计划与统筹
5.1.1 每月28日前,总经办应与各项目协调确定下月计划召开的项目例会,统一报总经理审批后,汇同公司例会编制《月度会议计划》,于月底前发放至各项目/职能部门负责人。
5.1.2 凡总经办已列入计划的项目例会,如需改期,或遇特殊情况需安排新的临时例会时,项目应提前2天报请总经办调整会议计划。
5.1.3 会议安排的原则为:小会服从大会,局部服从整体,临时会议服从例会。各类会议的优先顺序为:公司例会、公司临时会议、项目例会、项目临时会议。因处置突发事件而召集的紧急会议不受此限。 5.2 会议准备
5.2.1 会议通知遵照以下规定: 1 、已列入月度会议计划表的会议,月中无调整的,不再另行通知,由各项目按计划表直接通知与会人; 2 、属下列情况之一者,按“谁提拟,谁通知”的原则进行会议通知: (1)未列入月度会议计划而临时提拟的会议; (2)虽然已列入月度会议计划,但需对会议议题、需准备的会议资料、会务安排等作特别说明; (3)其它提拟人认为应另行通知的情况。
3、会议通知期一般应提前一天以上,通知对象为与会人、会务服务提供部门;
4、会议通知形式一般为电话通知。但需对会议议题、需准备的会议资料、会务安排等作特别说明的会议,应以会议通知单进行书面通知;涉及多个部门和参加人数众多的大型会议,主办部门还应编制详细的会议计划通知相关部门。 5.2.2 会议的其它准备工作遵照以下规定:
1、会议提拟部门应提前做好会议资料(如会议议程议题、提案、汇报材料、计划草案、决议决定草案、与会人应提交资料等)准备的组织工作;
2、会所根据会议提拟部门要求提前做好会务准备工作,如落实会场,布置会场,备好座位、会议器材、茶具茶水等会议所需的各种设施、用品等;
3、公司总部召开的公司级会议会务组织统一归口总经办负责。
4、各项目/职能部门在公司总部召开的会议需用公共会场的,应提前向会议室管理部门(会所)提出工作联系单,由会议室管理部门(会所)统筹安排。 5.3 会议组织。
5.3.1 会议组织遵照“谁提拟,谁组织”的原则。 5.3.2 会议主持人须遵守以下规定:
1、主持人应不迟于会前 5 分钟到达会场,检查会务落实情况,做好会前准备。
2、主持人一般应于会议开始后,将会议的议题、议程、须解决问题及达成目标、议程推进中应注意的问题等,进行必要的说明。
3、会议进行中,主持人应根据会议进行中的实际情况,对议程进行适时、必要的控制,并有权限定发言时间和中止与议题无关的发言,以确保议程顺利推进及会议效率。
4、属讨论、决策性议题的会议,主持人应引导会议作出结论。对须集体议决的事项应加以归纳和复述,适时提交与会人表明意见;对未议决事项亦应加以归纳并引导会议就其后续安排统一意见。
5、主持人应将会议决议事项付诸实施的程序、实施人(部门)、达成标准和时间等会后跟进安排向与会人明确。 5.4.3 与会人须遵守以下规定:
1、应准时到会,并在《会议签到表》上签到。
2、会议发言应言简意赅,紧扣议题。
3、遵循会议主持人对议程控制的要求。
4、属工作部署性质的会议,原则上不在会上进行讨论性发言。
5、遵守会议纪律,与会期间应将手机调到无声,原则上不允许接听电话,如须接听,请离开会场。
6 、做好本人的会议纪录。
7、会议决议事项,与会人员应在会后立即执行,不得拖延或敷衍了事。
8、各职能部门/项目要把每次会议精神传达到基层员工,也可根据自己部门/项目的实际情况,定期召开部门/项目级会议传达会议精神。
5.4.4 主持人为会议考勤的核准人,考勤记录由会议记录员负责。 5.5 会议记录: 5.5.1 公司各类会议均应以专用记录本进行会议记录。
5.5.2 公司各类会议原则上应确定专人负责记录。会议记录员的确定应遵守以下规定:
1、各项目应常设一名会议记录员(一般为本项目的内务文员,名单报总经办备案),负责本部门会议及本部门负责组织的会议的记录工作。
2、会议记录遵照“谁组织,谁记录”的原则,如有必要,主持人可根据本原则及考虑会议议题所涉及业务的需要,临时指定会议记录员。
3、总经理主持的公司例会、临时行政会议原则上由总经办文员负责会议记录工作,总经理另有指定的,从总经理指定。 5.5.3 会议记录员应遵守以下规定:
1、以专用会议记录本做好会议的原始记录及会议考勤记录,根据需要整理会议纪要。
2、会议记录应尽量采用实录风格,确保记录的原始性。
3、对会议已议决事项,应在原始记录中括号注明“议决”字样。
4、会议原始记录应于会议当日、会议纪要最迟不迟于次日呈报会议主持人审核签名。
5、做好会议原始记录的日常归档、保管工作,及时将经主持人核准的《会议签到表》的考勤记录报考勤人员。
5.5.4 下列情况下,应整理会议纪要: 1 、公司各类行政会议; 2 、须会后对会议精神贯彻落实进行跟进的会议; 3 、其它主持人要求整理会议纪要的会议。
5.5.5 会议纪要的发放或传阅范围由主持人确定。公司各职能部门组织各项目下对口部门的会议纪要及各项目每周行政例会的会议纪要须报总经办一份存档备查。
5.5.6 会议原始记录的备档按以下规定: 1 、各职能部门负责组织的公司各类会议的会议记录,由本部门负责日常归档、保管,但应作为机要档案每季度及时转总经办统一归档备查。 2 、各职能部门内部会议记录由本部门常设会议记录员统一归档备查。
5.5.7 会议记录为公司的机要档案,保管人员不得擅自外泄。其调阅应严格按公司文档管理制度和保密制度的有关规定执行。 5.6 会议跟进
5.6.1 会议决议、决策事项须会后跟进落实的,遵照“谁组织,谁跟进”的原则;会议主持人另有指定的,从主持人指定。
5.6.2 集团总经理主持的会议的会后跟进工作原则上由总经办负责落实,集团总经理另有指定的,从集团总经理指定。
5.6.3 会议跟进的依据以会议原始记录及会议纪要为准。
6、奖惩
6.1 奖罚:计入员工绩效考核制度体现 6.2 迟到、早退、缺席
1、迟到 所有参加会议的人员在会议规定召开时间后 5 分钟内未到的,计为迟到。
2、早退 凡参加会议人员,如未经主持人同意在会议召开结束前 5 分钟提前离开 会场的,计为早退。
3、缺席 凡必须参加会议人员未经请假擅自不参加会议或请假未批准而不参加会议的,计为缺席。
7、附则。
7.1 本制度由广州XX物业管理有限公司总经办负责解释。 7.2 本制度由总经理批准后生效,自颁布之日起执行。
司炉工岗位职责
1、在班长和带班人员的领导下，根据规定的供热标准和时间进行司炉操作，并严格执行操作规程。
2、司炉工必须按以下程序进行操作： 1) 起炉前应检查压力表指示值是否符合规定压力指标，低于规定指标应补水，同时检查炉膛内是否有不能燃烧的其它物品。然后启动循环水泵、引风机、鼓风机，调整好风量、风压使炉膛内煤引燃后，在启动除渣机、炉排。以上操作指令之间应间隔25秒左右，严禁辅机同时起动。 2)司炉中应注意观察煤的燃烧情况，适当调节煤层厚度和进风量，使炉排上煤层充分燃烧。密切注意各温度表和压力表的显示情况，防止炉排前段预热区直接燃烧，防止煤斗引燃。 3)注意观察除渣机的运行情况，发现卡住应及时处理。随时观察炉排的工作情况，如有跑偏、卡住、漏水、断火等现象时，在采取紧急措施的同时，应立即向值班人员或班长报告。 4)压火时必须先停鼓风，后停引风，而且应使炉排继续推出来未燃煤层0.5半后，再停止炉排、除渣机，然后打开灰门。待给水温度降到40℃以下时方可停循环泵。
3、锅炉运行过程中，司炉人员必须认真监护供热系统的标准水压，保持水压稳定，严禁超压或过多低于标准水压运行。一旦发生水压骤降时，必须立即停炉，马上报告班长或值班人员。
4、当班司炉工必须坚守岗位，随时监护各辅机的运行情况，发现问题及时处理，并报告值班人员。同时兼护炉内燃烧情况、适时调整，使之达到最佳燃烧状态;
5、锅炉运行中，严禁司炉工擅自脱离岗位及在工作时间做其它事情。严格执行交接班制度;
第二篇：物业工程部的职责是什么?
工程部是实施工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主(住户)创造安全、文明、舒适、方便的居住环境的基本保证和坚强后盾，是反映物业服务水准、良好形象和声誉的重要标志。
1、负责小区设施设备的接管验收工作。接收设施设备技术资料，分系统按照图纸和质量标准逐一进行检验验证和接管，并向开发建设单位及时提出整改意见、建议。
2、负责配合业主(住户)验房及向业主(住户)交房工作，对发现的问题及时督促开发建设单位进行整改。
3、负责对业主(住户)室内装修的审批、监管： (1)对业主(住户)装修方案和装修申请进行审批。
(2)对装修现场进行巡视检查，及时发现违反装修施工管理规定和装修申请内容的情况，对违章装修提出整改措施。 (3)负责装修验收工作。
4、负责小区土建、电力、通讯、电梯、暖气、生活热水、给排水、保安、消防系统的运行管理和维修、维护保养。
(1)负责提出各系统的设备设施维修保养计划，并按月组织落实实施。 (2)负责公共区域设备设施的巡视检查和日常维护保养，以及接受公司其他部门和客户的报修，及时发现、处理和解决公共设备设施存在的问题，排除故障、消除隐患。 (3)负责高低压配电室、热力站、空调机房、水泵房的运行管理工作。 (4)负责对电梯维保单位的维修保养质量及服务质量进行跟踪和监督管理，每月对电梯进行巡视检查。
(5)负责对业主(住户)室内共用设施进行巡视检查和维修保养。
5、负责为业主(住户)室内设施、设备提供有偿维修服务。
6、外部委托工程的监管工作。
(1)在保修期内，及时联系和督促维保单位对设备设施进行维修和维护。 (2)对委托维修、改造等工程项目进行监督和验收，以保证工程质量。
7、负责物业设施设备的节能降耗工作。提出各种节能降耗方案及措施，经服务中心经理批准后，组织落实实施。在保证服务质量的同时，力图节约能源消耗。
8、对物业设施设备提出完善、整改方案。
第三篇：1.什么是物业管理？
物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2.物业管理的内容是什么?
物业管理的内容主要是：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。 常规性的公共服务是指物业管理中的的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。主要包括(1)房屋设备、设施的管理;(2)环境卫生的管理;
(3)绿化管理;(4)保安管理;(5)消防管理;(6)车辆道路管理
3.什么是前期物业管理?与物业管理两者有何区别?
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，依法签订《前期物业服务合同》，由受聘的物业实施前期物业管理。前期物业管理一般包括早期介入、业主入住、装修管理、物业档案管理等内容。小区成立业主委员会后，由业主或业主大会通过公开招标选聘物业管理企业。如果小区开发还未结束，物业管理属于前期物业管理
两者的区别是签订合同的主体不同。
4.履行物业管理的依据是什么?相关法律依据是哪些?
履行物业管理的依据是物业管理合同，相关法律依据是《物业管理条例》，《合同法》，《物权法》。
5.保修期限
地基基础和主体结构保修期限该工程合理使用期限 屋面防水工程和卫生间防水和外墙面的防渗漏的保修期限5年
地面饰面空鼓开裂的保修期1年
门窗翘裂和五金件损坏的保修期1年
智能化系统的保修期1年
管道堵塞的保修期限2个月
电气管线和给排水管道和设备安装的保修期2年
第四篇：什么是物业管理费？
在国企工作的焦女士买下了一套新建小区的两居室，焦女士在办理入住手续时，被要求签订《物业管理公约》。焦女士仔细看了一遍公约内容，大部分是业主的责任和义务，特别是明确规定每月按1.8元/建筑平米交纳物业管理费，焦女士长年住福利公房，不太明白物业管理费到底是怎么回事，并且买房时开发商也没有说过住这个房子每月还要多负担150元左右的管理费用。焦女士觉得原来单位的房子住户不用交钱不是挺好吗?为什么商品房就要交物业管理费呢?
首先应当明确一点，焦女士原来住的单位公房，虽然住户不用交费，但是单位每年却要投入大量补贴对房屋进行维修养护管理以及基本的卫生清洁、安全保卫等。这是计划经济下福利住房的典型表现形式，即企业代替职工承担了住房费用支出。而焦女士买了商品房后，业主是分散的，对于公共部位公共区域以及共用设施设备的管理就没有任何单位来无偿承担了，而住户也不可能自行进行妥善管理，因此，需要委托专门的物业管理企业对居住小区实行统一的综合管理，为全体业主提供服务，保障小区各项设施设备运转正常，为居民创造一个良好的居住环境。而物业管理企业同其他经营性公司一样，也是独立核算、自负盈亏的经济实体，也是以营利为目的的，物业管理企业收入的主要来源就是住户的物业管理费，也就是说，物业管理是一种有偿服务，业主一方面享受了优质服务，另一方面也要为此支付费用，这就是物业管理费的本意。
因此，准确地说物业管理费应叫物业管理服务费。它是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
第五篇：什么是物业管理项目经理
物业管理项目经理是指取得物业管理行政主管部门颁发的项目经理岗位资格证书，并接受物业管理企业委派，实施物业管理服务的项目负责人。项目经理对所任职的物业管理项目负有依照物业管理服务合同的约定及物业管理的相关规定实施管理和服务的责任。
一、物业管理项目经理队伍的现状
物业管理从无到有，从小到大，实现了历史性的跨越。物业管理从业人员的素质总的来讲正随着行业的发展在逐步提高，但是问题也很明显，矛盾比较突出，一定程度上影响和制约了物业管理行业的持续健康发展。这既有队伍素质的自身原因，也有行业主管部门监督管理缺位的原因。归纳起来，物业管理项目经理队伍主要存在以下问题：
1.业务水平不高。物业管理是一个新兴行业，尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，物业管理从业人员许多都是“半路出家”，多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，相当一部分人没有经过物业管理培训{，素质参差不齐，他们的职业道德、专业技术、应急能力、法律水平等都难以适应不断提高的物管工作要求。加之物业管理企业忽视自身建设，普遍缺乏对从业人员的培训，对管理队伍没有建立严格的岗位责任制、工作标准，有的企业即使建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使得业务水平提高不快，管理服务工作很难到位。如果不改变物业管理项目经理素质偏低的现状，不仅直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。
2.服务意识不强。许多物业管理项目负责人没有经过正规的专业知识培训，还有不少是由下岗人员等杂牌军拼凑而成，普遍缺乏现代物业管理理念，物管公司服务仍停留在“扫地看门”的低水平上，近70%～80%的小区仍是低标准、低层次、初始化的基本服务和简单服务，设施养护不到位，与业主需要的全方位、深层次的管理与服务相距甚远。少数项目经理没有摆正服务与管理的关系，以“管理者”自居，颠倒了主客位置，盛气凌人，态度生硬，不遵守合同，收费不透明，经常和业主发生冲突，引起不必要的纠纷，甚至制造、激化矛盾，恶化了物管与业主的关系，严重影响物业管理企业的形象。
3.专业人才不多。随着社会的进步和科技的突飞猛进，高品质、高技术含量的物业越来越多，对物业管理行业的专业要求更高，难度更大，急需一批具有物业管理专业知识的高素质的管理人才。目前从事物业管理的人员当中，真正熟悉物业管理，懂经营、通技术、精业务的人才不多，有实际工作经验、能独立主持小区全面物业管理的中高级人才较少。特别是适应高档住宅区管理的专业人才明显不足，智能化建筑的物业管理专门人才严重缺乏，懂经营、会管理、 “一专多能”的复合型、创新型人才偏少。人才队伍的薄弱及人才储备的不足，很大程度上影响了物业管理行业的加快发展。
二、实施物业管理项目经理制度的主要内容
一是把好“准入关”。实行项目经理职业资格准入和持“双证”上岗制度，一方面以行业准入的方式来提高物业经理的综合素质，另一方面规范物业管理企业的行为，从而切实维护业主及使用人的合法权益。物业管理的项目经理或负责人必须持有建设部颁发的《全国物业管理从业人员岗位证书》和当地房产管理部门颁发的《物业管理项目经理岗位资格证书》，经执业注册后方可担任物业管理项目经理。物业管理项目负责人及拟任负责人需通过统一考试，合格后方可取得《物业管理项目经理岗位资格证书》。一名项目经理管理的物业项目数不得超过二个，且物业建筑面积的总和一般不超过20万平方米。同时要加强物业管理后备人才的储备，引导企业在物业管理实践中培养高素质的项目经理，使物业管理企业成为人才的成长基地和摇篮。
二是把好“培训关”。长期以来，很多人都认为物业管理行业是一个劳动密集型、技术含量低的行业，其工作就是简单的维修、清洁、绿化、收费和保安，不需要高素质的人才，因此一直缺乏良好的人才引进机制与培养机制。其实，物业管理作为一门新兴行业，需要高学历、高素质的人才，需要网络等先进科技，也需要现代化的企业管理方式。随着高档物业的不断涌现，没有高素质的物业管理人才，便无法提供适应智能化、网络化等高端需求的物业管理。因此必须强化对物业管理从业人员特别是项目经理的培训力度，采取委托代培和在岗轮训相结合的方式，有步骤地组织好项目经理培训工作，加强对项目整体经营管理、成本控制能力、突发事件处置能力和房地产专业知识以及社会学、心理学等方面的学习和培训l，进一步提高项目经理的业务素质，不断增强他们解决矛盾的协调能力和处理突发事件的应变能力，扩大项目经理的人才储备，增强行业发展的后劲。
三是把好“考核关”。物业所在地物业管理主管部门要依照物业管理服务合同的约定及物业管理的相关规定对项目经理采用计分考核制，对其违规、违约行为进行扣分。对在一个考核周期内，所扣分值达到或超过一定分值的项目经理，吊销其《物业管理项目经理岗位资格证书》，并对其处以一定期限内不得从事物业管理项目经理工作的处罚。不仅如此，项目经理的考核还要与其所在企业的诚信档案挂钩，作为对其企业考核的组成部分。要会同居委会、业主委员会抓好小区项目经理的日常考核，综合评定小区项目经理的管理水平，实行项目经理年检制度，对不合格的项目经理，年检时不予通过。同时，将小区经理的日常考核和年检与企业资质评定挂钩，促使物业管理企业管理重心下移，真正做到管理责任落在小区。行业主管部门要通过建立、完善项目经理及其所在企业的诚信档案和管理系统，加强考核与监督，并定期向社会公示企业和项目经理执业诚信档案。