物业接管前期工作方案
方案在我们工作与学习过程中起着重要的作用，对于我们进一步开展工作与学习，有着非常积极的意义。那么一份科学的方案是什么样的呢？以下是小编整理的《物业接管前期工作方案》仅供参考，大家一起来看看吧。
第一篇：物业接管前期工作方案
前期物业接管方案
前期物业接管方案
第一部分： 前期介入工作小组及工作计划
一、成立前期介入工作小组
从公司内部选派多名管理、技术人员，组成项目前期介入工作小组(以下简称项目小组)，跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商接洽。
组长：公司副总经理
组员：公司行政部经理、品质部经理、物业部经理、项目部经理、项目客服主管、工程主管、安全主管
二、物业管理接管组织机构示意图(见下图)
三、项目接管工作推进计划
四、职责
1、副总经理负责物业管理前期准备的组织工作。
2、接管小组负责前期介入移交手续的办理、物业管理合同的评审。
3、行政部负责新建管理处物资采购工作。
4、人力资源部负责人员编制确定、人员招聘和培训工作。
5、品质部负责各项规章制度及入伙资料的审核。
6、财务部负责各类收费项目及标准的核定。
7、新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。
五、前期准备工作
1、行政部前期准备工作
1.1负责新建管理处所有标识的设计、制作并指导安装。 1.2负责新建管理处员工工作服的订制。 1.3负责审核各类物资、设备工具的采购申请。
物资的采购：根据《物业管理方案》负责办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具、设备的购臵计划的制定、询价、报批及采购工作。包括：
a.办公用品：家私、各类文具等。
b.办公设备：打印机、电话、复印机、传真机、空调、电视机、音响等。
c.后勤服务设施：食堂、宿舍用品、用具等。 d.网络设备：电脑等。
e.清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。 f.安全设备：对讲机、电警棍、手电筒等。
g.加工维修设备工具：万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。 1.4负责新项目入伙现场的策划、布臵及展板的设计、制作和摆放。
2、人力资源部前期准备工作
2.1负责在入伙前三个月正式下发管理处成立的文件。
2.2根据《物业管理方案》审核新建管理处人员编制，并确保管理人员及专业技术人员入伙前三个月到位，保安员、保洁员提前一个月到位。
2.3负责新建管理处人员的入职培训及管理专业技术人员的培训考核。
3、财务部前期准备工作
3.1负责前期介入费用及新项目管理费标准的测算，经副总经理审核、董事长审批后纳入委托管理合同。
3.2负责新项目各项服务收费标准的审定。 3.3负责管理处接管物业入伙前清洁费用的审定。
3.4负责指导管理处出纳按财务制度建账及财务软件的使用。 3.5负责监督新建管理处的物资采购工作。
4、品质部前期准备工作
4.1负责新项目委托管理合同的评审，报副总经理签定。 4.2负责质量体系文件的发放及协助编写相关作业指导文件。 4.3协助管理处分类建立物业管理档案资料。 4.4负责审核各项规章制度及入伙资料。
4.5协助新项目管理处质量体系文件及入伙工作办理程序的培训。
5、新建管理处经理前期准备工作
5.1负责拟定入伙工作计划时间表，包括：工作内容、负责人及完成时间等，并报副总经理审核、董事长审批。
5.2负责内部管理运作相关工作：
A.编制管理处组织结构、各岗位职责，报人力资源部及副总经理审核、董事长审批。
B.根据物业实际情况，完善闭路监控、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康乐休闲文化设施、园林绿化等公共设施。
C.指定专人记录入伙前后发生的清洁、返修及配套完善工程等所产生的各项费用，以便与地产公司结算。
5.3将《入住指引》、《业主(住户)资料卡》于入伙前十天交建设单位，与《入伙通知书》一并发放业主。
5.4负责入伙前一周准备好入伙应备资料,包括: A. 《入伙流程》
B. 《委托银行代收款协议书》; C. 《临时管理规约》; D. 《业户手册》;
E. 《前期物业管理协议书》 F. 《房屋交付验收表》; G. 《常规服务项目表》
H. 水、电、气、有线电视开户申请资料;
I. 防盗门、窗花、阳台推拉门图样(包括材料、规格、尺寸、安装要求等); J. 房内配送电器或其他需操作设施用品的说明书、保修卡;
K. 房间设计平面图(含水电走向); L. 其他与业主相关资料。
M. 现场入伙宣传展板及相关入伙指引标识。 N. 所有“入伙资料” 的填写样本。
5.5进行入伙模拟演练，检验入伙流程、资源配臵等准备工作是否充分。
第二部分：接管验收 接管验收的概念
接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的房屋时,以物业主体结构安全、满足使用功能和满足管理服务要求为主要内容的接管检验，对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同配套的设备、设施就应该移交给物业管理企业了。
接管验收与竣工验收不同，竣工验收是建设工程完成后，由施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收属于政府行为，由政府建设行政主管部门负责组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面质量检验和评定。竣工验收的完成标志着物业可以交付使用，物业管理企业可以参加工程的竣工验收，但在竣工验收中，物业管理企业只是验收的参与者，而不是验收的责任主体。
接管验收是物业管理企业根据合同约定或接受委托取得物业的管理权以后，在正式接管前，针对主体建筑、附属设施、设备、道路、绿化、场地等进行的综合验收，接管验收更注重建筑的综合使用功能和管理需要，接管验收属于企业行为，物业管理企业在接管验收的过程中不仅仅是参与者，而更应该是验收的责任主体，接管验收相比竣工验收应该更全面、更详细、更深入，接管验收的完成，标志着物业正式投入使用，物业管理企业正式开始履行管理和服务职能。
接管验收的目的和作用
物业接管验收是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，接管验收应由开发建设单位和物业管理企业共同组成联合验收小组进行，主要目的和作用如下：
1、明确交接双方的责、权、利关系，通过接管验收和委托接管合同的签定，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各方的义务和权利。
2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。要通过物业管理企业的接管验收，从客观上能进一步促使开发企业和施工企业按标准进行设计和建设，减少日后物业管理中的麻烦和开支。同时接管验收能够弥补部分业主专业知识的不足，为业主的入伙验收做好准备，从整体上把握物业的建筑质量、使用功能、管理要求。
3、接管验收是对前期介入工作的进一步强化和补充，在前期介入的过程中，物业管理企业已经对工程的设计规划、施工工艺、设施配套等方面提出了一系列的建议，对于开发建设单位尚未实施的，物业管理企业可借助接管验收要求开发单位彻底全面实施，同时通过参与竣工验收和接管验收，对前期介入过程中未发现的缺陷和漏洞，一并提请开发单位整改完善。
4、为日后管理创造条件，通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量，减少工作返修的麻烦。另一方面，根据接管中的有关物业的文件和资料，可以摸清物业的性能和特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理工作，充分发挥专业化管理优势。
接管验收的内容和标准
接管验收应包括资料的交接验收、建筑主体及配套设施的验收、各类机电设备的验收、户内设施的验收、钥匙的验收和接管。
3.1 资料的交接验收
3.1.1 产权资料包含以下项目： 3.1.1.1 项目批准文件 3.1.1.2 用地批准文件 3.1.1.3拆迁资料 3.1.1.4房屋所有权证 3.1.1.5土地使用权证
3.1.1.6有关司法、公证文书和协议 3.1.1.7房屋分户使用清册
3.1.1.8房屋设备及定、附着物清册 3.1.2 技术资料包括以下项目：
3.1.2.1 竣工图——包括总平面布臵图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布臵竣工图(有隐蔽管线的全套图纸)。
3.1.2.2 机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导、政府主管部门验收合格证明等。
3.1.2.3 地质勘察报告
3.1.2.4 工程合同及开、竣工报告 3.1.2.5 工程预决算 3.1.2.6 图纸会审记录
3.1.2.7 工程设计变更记录及技术核定记录(包括质量事故处理记录) 3.1.2.8 隐蔽工程验收签证 3.1.2.9 沉降观测记录
3.1.2.10 防雷接地测试合格证明 3.1.2.11 竣工验收证明书
3.1.2.12 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 3.1.2.13 新材料、构、配件的鉴定合格证书
3.1.2.14 水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书
3.1.2.15 砂浆、混凝土试块试压报告
3.1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告
3.1.2.17 与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书
3.1.2.18 各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书
3.1.2.19 钥匙清单 3.1.2.20 房地产平面图; 3.1.2.21 房屋分间平面图; 3.1.2.22 房屋及设备技术资料。 3.2 建筑主体及配套设施的验收
3.2.1 地基基础的沉降不得超过建筑设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
3.2.2 钢筋、混凝土构件产生的变形、裂缝不得超过设计规范的规定值。
3.2.3 承重墙、填充墙必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 3.2.4 外墙防水符合规范，不得有外墙渗水。外墙面材料应易于清洗。 3.2.5 各类屋面符合工程及验收规范的规定，排水顺畅、无积水、无渗漏，应有组织排水口，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不滴漏，平屋面部分应有隔热、保温措施，公用部位应设臵屋面检修孔。
3.2.6 地面的面层与基层必须粘接牢固，不空鼓，无脱皮、裂缝、起砂现象，整体地面平整。
3.2.7 楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。砼楼梯无裂缝、无表皮剥落。
3.2.8 屋面避雷设施连接牢固，支撑间距符合设计规范，油漆完好，接地电阻值符合设计要求。
3.2.9 外墙面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。
3.2.10 室外排水系统的标高、窨井(检查井)设臵、管道坡度、管径符合设计规范，管道应顺直，交叉处角度合理排水顺畅，井盖应搁臵稳妥并设臵井圈。
3.2.11 化粪池应按排污量合理设臵，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5CM。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。
3.2.12 明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。
3.2.13 房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面无积水、空鼓、断裂现象，路面排水沟应有铁蓖等防护设施。
3.2.14 小区主干道、支干道、楼前楼后应设臵足够的照明设施。 3.2.15 小区应设臵足够的生活和建筑垃圾转运场所。
3.2.16 房屋应按单元设臵信报箱，其规格、位臵须符合规定。 3.2.17 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道应畅通，无阻塞物，露天部分应设臵有效的防落雨措施。
3.2.18 园林绿化应配备足够的浇灌设备、设施。
3.2.19 运动场所、设施应达到功能要求，有足够的安全防护措施。 3.2.20 施工现场须做到工完、料净、地清，小区内临时设施及过渡用房拆除清理完毕。
3.2.21 停车场配套设施齐全，倒车架、弯道镜、地锁设臵合理，车位线、行车指示标识清晰、耐久，限高、限速标识明显。
3.2.22 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。
3.3 配套机电设备的验收 3.3.1供、配电设备验收标准
3.3.1.1 高压柜、电力变压器、低压配电柜、主电力电缆送电正常，接线端子接线完好，安装符合设计及有关合同要求。自动、手动切换正常，继电保护功能正常。
3.3.1.2 电表、各类开关、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具配备合理，二次线路连接符合规范要求。各类计量表计安装位臵合理，无重复计量和漏计量现象。
3.3.1.3 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管于配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于 1M欧/kV。
3.3.1.4 应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装臵。 3.3.1.5 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位臵正确。
3.3.1.6 各种避雷装臵的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合要求。
3.3.1.7 发电机组启动及运行状况正常，无杂音，设备安装符合技术设计规范，消音处理良好。
3.3.2 给、排水设备的验收标准
3.3.2.1 水箱、水池符合设计要求，无漏水、渗水现象。
3.3.2.2 水泵运行平稳，声音正常，所有闸阀、仪表完好，无渗、漏水现象。
3.3.2.3 给、排水管网外观整齐，所有闸阀完好，无渗、漏水现象，管道外部有防腐涂层，油漆无破损，标识明显、规范。
3.3.2.4 室内外排水管道、沟、渠、池、井排水通畅，无杂物堵塞。 3.3.2.5 污水处理系统—污水泵(潜水泵)高水位开，低水位停，运行平稳，重要设备间天花部位的污水管道下方必须采取安全防护措施，如设臵喇叭口。
3.3.3 弱电设备的验收标准
3.3.3.1 有线电视、公用天线系统符合规定等级，接收信号画面清晰度达标，声音清楚。
3.3.3.2 电话系统分接箱位臵设臵合理，布线规范，标识明显、准确。 3.3.3.3 电脑网络系统布线合理，运行稳定、可靠。
3.3.3.4 电讯系统信号对应地点无误，安装符合设计及有关合同要求。 3.3.4消防设施的验收标准
3.3.4.1 消防管道、煤气管道、切断阀外观完好，功能正常。
第二篇：商业物业前期介入和接管验收管理方案
红星海宁皮草城商场安保前期介入管理方案措施
一、早期介入工作方案
在商场物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对商场物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据红星海宁皮草城商场工程进展情况，特制订如下方案：
一、保安管理方案
在海宁皮草城商场管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护海宁皮草城商场租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理内容：
(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护海宁皮草城商场公共秩序，防止和制止任何危及或影响商场租户安全的行为。门岗的任务：
a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼);
b.维护出入口的交通秩序;
c.对外来车辆和人员进行验证和换证;
d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商场;
e.严禁携带危险物品进入商场;
f.遇有外来人员将大件物品带出商场，即与物主核实，并作登记。g.为租户提供便利性服务。
巡逻岗的任务：
a.按规定路线巡视检查，不留死角;
b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作;
c.对商场内的可疑人员进行检查防范;
d.商场安全检查;
e.装修户的安全检查;
f.防范和处理各类治安案件;
g.防范和制止各类违反海宁皮草城商场管理制度行为。
(2)技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商场内的治安情况实施24小时监控，确保商场安全。
对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。
值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。
2、管理措施：
(1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。
(2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员
的思想素质和业务技能，每周组织一次体能、队列训练，每年组织不少于4次技能比武汇报。
(3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。
(4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。
(5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
二、消防管理方案
高层楼宇，消防管理是商场管理的重中之重，要根据消防法规的要求，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。
1、管理内容：
(1)做好消防监控中心的管理;
(2)做好消防设施、器材的管理;
(3)保持消防通道的畅通;
(4)加强商场装修期间的消防安全管理;
(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;
(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。
2、管理措施：
(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;
(2)制订消防事故处理预案，防患于未然;
(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;
(4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;
(5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;
(6)制止任何违反消防安全的行为;
(7)积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识;
(8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警 。
三、公共区域设施设备管理方案
1、设施设备管理方案
电梯在装修期间实行保护性管理;
商场内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;
公共卫生设施每天检查一次;
水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;
电梯机房设备，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);
消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方
案检查养护;
供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次;
消监控系统设备按相关维护方案检查养护;
电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;
租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
2、管理措施：
(1)制订设施设备管理制度和操作规程;
(2)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时;
(3)抓好维修人员技术培训，提高业务素质;
(4)建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率;
(5)加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;
(6)加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。
草拟人：周卡
2013年09月20日
第三篇：物业前期接管工作计划
一、客服部物业前期接管工作职责：
1. 与开发商签订《物业管理委托合同》。
2. 与开发商资料交接，办理业主入住，配合工程接管验收。
3. 在项目经理的安排下，协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。
4. 编制接管、入住所需资料清单，报项目经理审批。
5. 配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作。
6. 依据项目《物业接管验收计划》，落实相关物业验收的标准、方法和日程安排。
7. 协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单。
8. 结合项目实际情况汇总交接资料，并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收。
9. 对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理。
10. 依据开发商的入住通知时间，配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用。
11. 依据入住时间协助公司做好，入驻现场的布置及相关资料的印制工作。
12. 熟悉周边环境、小区布局，熟知业主手册、物业协议中的内容。
13. 完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。解答业主对物业的疑问。
14. 完成上级领导交办的其他事宜。
二、各部门共同汇编的文件：
⑴.《房屋使用、管理、维修公约》
⑵.《房屋质量保证书》
⑶.《房屋使用说明书》
⑷.《房屋交付(入住)通知》
⑸.《入伙授权书》
⑹.《业主(使用人)服务指南》
⑺.《装修管理规定》
⑻.《办理装修流程说明》
⑼.《治安、消防协议书》
⑽.《二次装修施工区域治安、消防承诺书》
⑾.《二次装修协议书》
⑿.《业主联络资料登记表》
⒀.《收楼须知》
⒁.《物业管理费收费标准》
⒂.《公约承诺书》
备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。
建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册(一式三份)，在业主收楼时发给业主，由业主签字(盖章)认可、执行;《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主(使用人)服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致
三、管业部前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜
1. 制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费(押金)、车位费(押金)、租线费(押金)、装修管理费(押金)。
2. 制订《业主(使用人)收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。
3. 制定《业主(使用人)二次装修管理流程》，建立“业主(使用人)装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表(管业部)”、“施工人员出入证”。
4. 制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。
5. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待)、工作程序、管理制度。
6. 编写《车位租赁(购买)协议书》、《电话租线(购买)协议书》。
7. 落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地(楼层垃圾间)。
8. 编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。
9. 制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。
10. 制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。
11. 制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。
12. 制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。
13. 制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。
14. 制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。
15. 制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。
16. 制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。
17. 制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”;统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制(公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章)。
18. 制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物19. 品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。
20. 制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。
21. 制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案(
一、
二、三级)目录表”、“档案借阅登记表”。
22. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员)、工作程序、管理制度。
23. 联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。
24. 制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作;建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。
25. 制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。
26. 制订《计划性工作管理办法》，建立“(月度、周)工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。
四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接
确定收楼时间
确定物管费的起计日期
前期工程遗留问题的解决
办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：
△.产权资料
房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据;是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证;也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据;物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：
项目批准文件
用地批准文件
建筑执照
拆迁安置资料
房地产平面图
面积测绘报告
小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单
△.市府验收合格资料
建设工程竣工验收证书
市建筑消防验收合格证
市小区办综合验收合格证
用电许可证
供用电协议书
卫星地面接收设施许可证
电视共用天线合格证
电梯使用合格证
△.工程技术资料
技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：
竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸
地质勘察报告
工程合同及开工、竣工报告
工程预决算清单
图纸会审记录
工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)
隐蔽工程验收签证
沉降观察记录
竣工验收证明书
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、构配件的鉴定合格证书
水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书
砂浆、混凝土试块试压报告
供水、供暖的试压报告
园林绿化的图纸和清单
设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单
有关政府部门对分类项目的批文
有关工程项目的其他重要技术决定和文件
△.须移交物业公司管理的资料
用水申请审批表及月供水计划执行表
机电设备单台说明书、调试、订购合同
分摊面积、建筑面积的测绘报告
对外委单位进行调研，签订外委合同
从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。
调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》
调研外委保洁公司(三家以上)，签订《保洁合同》
调研外委绿植租摆公司(三家以上)，签订《绿植租摆协议》
调研灭虫、灭鼠公司(三家以上)，签订《消杀协议》
调研保安公司(三家以上)，签订《外保合同》
调研电梯公司，签订《电梯维保合同》
视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》
视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》
视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》
视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》
视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》
视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》
五、物业交竣验收，正式接管
根据各项目的施工进度和小业主(或租户)入住的情况不同，开发商(或大业主)可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。
△.物业验收条件
物业验收移交，必须满足以下条件：
提供被验收物业的竣工图(若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明)
提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料
提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款
出示政府有关职能部门验收证明
提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料
提供必要的专业技术介绍和培训
提供所有测试、检验和分析报告
清洁被验收的场地、设备和机房
△.拒绝验收
对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：
严重违反国家有关法规
未能通过有关政府职能部门的验收
工地与交付物业不能有效隔离
机房不能完全独立封闭
其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业
△.缺陷整改
对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商(或大业主)督促承包商(或供应商)进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商(或大业主)建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。
△.试运行
若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主(或租户)入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商(或大业主)的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商(或供应商)把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商(或大业主)及其承包商(或供应商)负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。
△.验收通过
被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商(或大业主)应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。
△.保修期
按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商(或大业主)与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商(或大业主)应酌情予以补偿。
△.一般操作和维修保养手册递交要求
承包单位在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称“手册”)，以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，一般有以下要求：
承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。
六、入住办理
入住阶段
1. 入住准备阶段注意事项：
1.1物业办公室选址、装修具备使用条件
1.2开办费、预算
1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排。
1.4入住前培训。
1.5确定建设方工程质保金的留存方式。
1.6相关工作的苟洽。
1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。
2.入主阶段
2.1入主阶段主要工作内容
2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组(含接待)、收费组、资料钥匙发放组。
a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。
b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议，给业主开具收费明细单。
c.收费组：核定业主是否已办理签约手续;收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。(公司协助)
d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用;发放业主资料、钥匙;业主在未办理签约、缴费手续，提前验房时，将此户钥匙交给工程部验房员(领取钥匙应有记录)，验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的，填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。
2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组，其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组(运行组)。
a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收，将问题记录到《房屋验收单》，统一汇总报到整改组。
b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训，要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的答复口径。
c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。
d.结合实际情况协助其他部门完成工作。
2.1.3工程整改组：(该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在)
a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。
b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。
c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题(含隐蔽工程)，到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查。
2.1.4日常服务工程组(运行组)
a.业主二装的咨询和申请手续的审批
b.日常维修、巡视。
c.对已交接处在维保期(不存在整改问题)设施设备进行巡视，保持与维保方的有效沟通。
2.1.5日常服务客服组(运行组)
a.业主二装的咨询和申请手续的办理
b.接待来访业主的咨询和来电
c.负责入住现场的综合事务性工作;
d.整理并装订当天业主入住档案;
e.录入业主信息、报修内容等。
2.1.6秩序维护部
a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生。
b.园区各门岗及公区巡逻，杜绝无意外事件和突发事件发生。
c.负责维持物业服务中心内部秩序。
d.疏导园区交通，预防和查处治安事故。
e.检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。
f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理。
2.1.7环境部
a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫生整洁、无污染。
b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染。
c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。
3.注意事项
3.1物业服务中心成立应急指挥小组，负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。
3.1.1入住办理现场中，如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住，向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。
3.1.2验房组根据业主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心，安排人员现场维修。
3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况，及时联系现场地盘人员进行维修，现场可以维修的，修好后安排业主验收。遇重大维保问题，及时填写整改单(依据与开发建设方的相关约定)，联系相关责任人解决，同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。
3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费用，原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同，或关系要求。场负责人可落实解决。
3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱，园区突发治安问题等紧急预案。
3.2保洁基本要求
a.入住大厅保洁：
1)负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放;
2)负责室内及室外地面的清扫;
3)负责垃圾的收集、转运工作，垃圾袋及时更换;
b.办公、生活区保洁：
1)负责擦拭办公桌椅、电脑及电话;
2)擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹;
3)及时清倒垃圾，更换垃圾袋;
4)文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。
c.小区保洁：
1)严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务。
2)负责园区楼道梯级、车棚(库)、马路及公共区域的清扫保洁。
3)负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。
4)负责楼道杂物的清理。
5)负责垃圾的收集、集中、转运。
6)负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。
7)按保洁作业规程，领用、保管清洁工具、设备、物料。
8)按照入室清洁服务规程，提供特约清洁服务。
第四篇：商业物业早期介入和接管验收管理工作方案
商业大厦(商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。
一、早期介入工作方案
在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案：
1、工作内容：
(1)从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据;
(2)从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见： 园区规划设计;建筑设计和选材;环境整体设计;标识系统的设计、配置;
绿化设计;其它公建配套设施配置;电梯、空调系统的配置;消防设施配置;安全监控系统配置;弱电系统其它配置;各类设备配置、选型;隐蔽工程施工。
2、管理措施
(1)熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;
(2)制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作;
(3)参与有关工程联席会议，协调各方面关系;
二、接管验收管理方案
为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订大厦接管验收方案。
1、管理内容：
(1)了解接管物业的基本情况;
(2)编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;
(3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对大厦物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;
(4)与开发、施工单位一起，对大厦物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准;
(5)与开发、施工单位联合进行大厦物业交接：
核对、接收各类房屋和钥匙;
核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;
核对、接收各类设施设备;
核对、接收各类标识。
2、管理措施：
(1)组建接管验收小组，负责大厦的接管验收工作;
(2)制定接管验收规程;
(3)掌握物业验收的标准和程序;
(4)提高对接管验收重要性的认识;
(5)实事求是地开展接管验收工作;
(6)按规定办理接管验收手续。
三、租户入住管理方案和保安管理方案
在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：
1、管理内容：
(1)在租户领房前将所有资料准备齐全。
(2)精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。
(3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。
(4)收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。
(5)陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。
(6)对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。
2、管理措施：
(1)制定《租户领房程 序》;
(2)策划租户入住现场布置方案;
(3)按照租户领房程序，安排工作流程;
(4)热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见;
(5)按规定办理租户入住手续。
四、保安管理方案
在大厦管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护大厦物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理内容：
(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。
门岗的任务：
本文来自:中国物业教育网(http://www.pmedu.net) 『学习改变人生，做成功物业管理人!』
四川物业146087608
第五篇：西区物业接管验收方案
根据《物业管理条例》和建设部《房屋接管验收标准》，北京铁安物业管理有限公司针对西区物业的接管验收，提出以下物业接管验收方案：
西区物业的接管验收分为四个阶段进行：
第一阶段：×月×日至×月×日图纸资料的交接;
第二阶段：现场查验和交换意见;
第三阶段：工程遗留问题的整改和验收;
第四阶段:：物业的交接。
一、图纸资料的接管验收
《物业管理条例》对接管物业需要交接的资料有明确规定，交接资料明细表，见附件《空军指挥学院西区物业接管资料清单》。
资料交接大概需要一天的时间，我们将根据交接资料明细表对需要交接的资料进行清点和登记。对于按规定应交接而学院又没有的资料，学院应在一定的时间内补交，无法补交的资料，应给出书面的说明。
二、现场查验和交换意见
铁安物业在接到西区物业的竣工图纸后，将根据竣工图纸和《房屋接管验收标准》对西区物业逐项进行现场查验，这一阶段大概需要一周时间。查验的公用设施设备包括：上下水系统、配电系统、消防系统、通风系统、暖卫系统、室外上下水系统、雨水系统、市政设施备、小区绿化、楼宇外立面、楼宇共用部位和公用设施设备。在查验过程中发现不符合竣工图纸或《房屋接管验收标准》的问题需要进行分类登记，对登记的问题需要三方签字确认，待查验结束后对发现的问题交换意见，协商解决措施和时间。
三、工程遗留问题的整改和验收
对于在现场查验过程中发现的工程遗留问题，需要学院协调相关施工单位在一定时间内进行整改，整改完成后三方共同验收。施工单位拒不整改和无法整改的问题，若这些问题影响业主正常使用相关设施或将来有可能给业主造成损失的话，铁安物业将将不予验收接管。
四、物业的交接
在工程遗留问题整改完成后，需要交接的资料交接完毕后，双方签订《西区前期物业委托管理合同》。铁安物业从签订合同之日起就要承担起，西区前期物业的维修养护责任(不包括另行收费的设施设备)直至西区业主委员会成立。