物业管理前期介入方案

在一份优秀的方案中，既要包括各项具体的工作环节，时间节点，执行人，也要包括实现方法、需要的资源和预算等，那么具体要如何操作呢？以下是小编精心整理的《物业管理前期介入方案》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

第一篇：物业管理前期介入方案

前期物业介入方案

开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站的角度不同。由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。根据日常工作经验从开发成本、物业服务接业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。

工作内容：

一、土建工程问题：

1、 建议设计单独的排烟道和厕所排气道。对于商住楼，目前很多没有单独的排烟系统，如果共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。容易引起业主的意见。

2、 建议设置健身活动场地，并充分考虑合理区位。设置小区健身场地，一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主休息。

3、 建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。

4、 楼外立面、屋面。为了耐久和防水，楼面和屋面应采取最佳的防水材料，做完防水后，再进行外立面装施。

5、 阳台设计要考虑到花盆座架。(底部向里倾斜)以防淋和浇花水往下滴给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

二、电气设备

1、 水、电、气表的安装尽量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免纠纷，设置要考虑到插卡的需要，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统

一、集中(便于操作、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。户内配电箱及层控箱应装上LE开关，防止跳闸造成大面积停电。

2、 空调安装，统一位置，统一排水。市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大;留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”;连接外机的空调管格式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安装空调影响美观等问题。

3、 建议设置楼宇门警报系统和监控系统。很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。(中控室能及时关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可关闭。)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻。

三、 泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便。

四、环境绿化配置

1、 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。绿化率、集中绿地率设置合理，分部均衡，集中绿地位置适中，绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。绿化品种便于养护。绿化布局不遮挡住宅采光，便于行人通行，宜考虑行走习惯。绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能(如尾气)。

2、 高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

3、 建议园区公告栏位置。物业公司可以在公告栏发布各种信息

五、物业管理用房

要考虑住宅物业管理用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、业主娱乐活动室、公共秩序员岗亭、中控室、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

六、装饰工程

外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水做整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面做防水，故外墙低层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满。楼道侧墙，应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦、防污渍)

七、门窗工程

木门和墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

有经验的物业公司在多年的服务工作中总结了即实用又有价值的见解，避免遗留问题的发生，减少工作中的差错与脱节。因此物业公司先期进驻，熟悉物业，了解情况。准备、推敲和制定相应的入住手续，做好组织协调工作，顺利交接。特别是在销售过程中，起到不可估量的作用。真正成为开发商的好帮手。

物 业 前 期 介 入

方

案

(2)

陕西金源物业有限责任公司

2010年月日

第二篇：物业管理前期介入方案

一、 前期介入工作：

1、结合物业管理的需要及业主的需求，利胙已有的管理经验和技术，就物业的规划设计、环境、景观、结构、功能、公共配套设施设备、管网、安防系统，室内设施、环境、道路交通等诸多方面，向开发商提出合理化建议：

(1)了解需要提出建议所涉及到的范围与深度。

(2)熟悉所涉及项目的技术、规划等资料。

(3)注重项目的个体特征。

(4)确保建议的切实可行。

2、检验设备设施安装及运转质量，跟踪了解工程状况，为随后的物业管理打下坚实的基础。

(1)设备安装。

(2)附属设施施工。

(3)隐蔽管网。

(4)智能化安防系统。

(5)物业管理服务装置。

(6)景观。

(7)建筑结构与建筑配件等。

3、根据物业的使用要求以及物业的特质制定物业品牌计划：

(1)开发商的开发战略。

(2)项目的设计理念。

(3)建筑特色。

(4)地理环境。

(5)业主群体的共性。

(6)物业管理公司的品牌效应。

(7)物业的品牌目标。

4、全面了解物业的性能、功用及构造，初步拟定物业管理服务实施方案：

(1)物业管理服务纲要。

(2)物业管理服务实施细则。

(3)物业管理服务标准。

(4)物业管理费用预算。

5、从物业管理的角度，为楼宇标识系统提供意见：

(1)办公室、设备间、洗手间等门牌。

(2)招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。

(3)幢号、房号等。

(4)火警疏散指示图、消防设施标识等。

(5)设备设施名称牌、供配电模拟图等。

(6)小区平面图、宣传栏等。

(7)注意事项、按钮提示等。

(8)导向牌、限速牌、停车牌等交通标识。

(9)绿化标语牌、花木名称牌、小品牌等。

(10)员工服务牌、价目牌、工作流程与制度牌等。

6、在物业正式入伙前制定物业管理服务的各种公约守则：

(1)业主公约。

(2)业主需知。

(3)物业使用指南。

(4)公共设施使用规定。

(5)卫生通则。

(6)文明公约。

(7)消防守则等。

7、为售楼部营造良好的氛围提供帮助，如：

(1)礼仪门卫。

(2)导引体系。

(3)保洁服务。

(4)泊位与泊车服务。

(5)物业服务咨询。

(6)物业管理展板：向客户推介物业管理人、说明物业管理服务特色、介绍本企业所具有的物业管理服务模式、理念、方法等。

(7)办氛围控制。

(8)环境美化等。

8、相关人员物业管理知识培训：

(1)楼盘销售人员的物业管理知识培训，基本内容：

①物业管理常识----物业管理基础知识。

②项目物业信息----本项目物业管理服务硬件概况。

③项目物业管理信息----本项目物业管理服务方法与质量目标。

④物业管理服务内容、承诺、入住与装修相关规定，公众制度等。

⑤物业管理风险规避。

⑥物业管理企业信息等。

(2)前期介入期间物业管理人员基础知识与技能培训，基本内容：

①服务知识-----员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。 ②物业管理服务知识与技能-----物业基础知识、物业管理服务方法与技能，物业管理服务内容及其标准、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的处置等。

③物业管理基本法律知识----物业管理有关政策法规、公司规章制度等。

④房屋及其相关知识---物业管理有关政策的设备设施管理维护专业知识、环境维护、物业智能化专业知识等。

⑤安全消防知识----物业治安、交通、消防的基本知识，防范不良有因素的方法，安全意识等。 ⑥项目物业信息----本项目物业管理服务硬件概况。

⑦项目物业管理信息----本项目物业管理服务方法与质量目标，物业管理服务内容、承诺，入住与装修相关规定，以众制度等。

⑧物业管理风险规避。

⑨物业管理企业信息等。

9、在售楼处设立物业管理咨询台，并安排专人值守，提供现场咨询服务：

(1)回复顾客的物业管理服务咨询意见。

(2)收集顾客意见，解除顾客疑虑。

(3)配合售楼人员引导顾客消费意向。

(4)配合解决销售过程中出现的工程及与物业管理有关的问题等。

10、配合开发商开展相关活动：

(1)项目推介活动。

(2)各类座谈活动(沙龙)。

(3)装潢知识讲座、装潢展示。

(4)邻里联谊活动等。

(5)根据开发商的整体策划要求，尽一切能力积极协助、参与筹备项目开盘仪式。

11、样板房管理：

(1)采取规范的物业管理方法将样板房纳入日常物业管理的范畴。

(2)保障样板房的日常参观活动正常进行。

(3)保证样板房内物品的安全、完整。

(4)确保其长期保持外观整洁、簇新，动转功能正常，满足楼盘销售工作的需要。

12、收集、归纳各类信息、资料并提出意见和建议，及时分送相关部门进行处理：

(1)业主、用户反馈信息。

(2)研究业主、用户所馈信息。

(3)工程建设信息。

(4)开发商信息。

(5)物业管理公司内部信息。

(6)其他信息。

(7)对已经签定购房合同的业主，须及时建立档案，并在一定程度上保持比较密切的联系。

13、参与相关竣工验收，协助开发商与承建商交接物业：

依据相关条例和工程竣工验收标准，协助开发商与承建商交接建筑工程，了解工程状况，提出意见与建议。

14、其他约定的事宜。

二、前期介入人员配备：

第三篇：物业前期介入方案（范文模版）

物业公司前期介入方案

物业服务公司前期介入工作是站在业主未来使用物业和物业管理公司维修便利、节约的角度，对物业的环境布局、功能规划、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提出意见，避免日后使用过程中产生不足或缺陷。同时，早期介入可以使物业管理者更好地了解物业设施设备的安装、施工状况，为日后设施设备的管理打下基础。

第一部分、规划设计阶段的物业公司介入工作

一、规划设计阶段介入的意义

规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。

因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。

二、规划设计阶段介入的要点

1、必须完善配备设施

居住小区，幼儿园、小学校、商业配套、饮食店、商务中心、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑，也要考虑地下车库地上车位的合理布局及合理使用方案。

2、规划好水电供应容量

物业在规划设计时，要根据实际情况，充分考虑到地域特点和发展需要，以此来规划设计水电供应容量问题。

3、设计好安全保卫系统

在考虑成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居住环境。完善可靠的报警系统能替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离火场，彼时的安全，此时却成了更大的危险。

4、决定垃圾处理的方式

根据气温不同，决定是否适宜采用集中垃圾房。如采用这种方式，则应考虑如何通过管理来保持清洁，使之不成为一个异味和蚊蝇孽生的源头;如不采用集中垃圾房，则应考虑如何在各楼栋外设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。

5、消防设备设置要细致周密

在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应着眼于各种消防死角，比如通道部分，电缆井部分，水枪及喷淋装置的安装部位等。

6、择优选用建筑材料

物业管理公司应根据自己在以往所管理项目中所见建材的使用的情况，向开发提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以便设计单位择优选用。

7、对于一些细微之处提出合理意见

物业管理公司应从业主的立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题，提请开发单位注意。

第二部分、施工阶段的物业公司介入工作

一、熟悉、掌握项目 物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。

物业基本情况包括以下几个方面：

1、未来小区人口密度和数量。

2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况。

3、附属建筑物的使用功能和建筑面积。

4、区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。

5、公建区域及面积。

6、小区出入口及区内道路。

7、公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、供水系统、电梯、通系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。

8、停车场(库)等的基本状况。

二、掌握项目工程进度

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。

1、根据工程计划，调整工作计划;随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。

2、记录设计方案和施工图纸变更;物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为物业公司的后期接管提供便利。

3、记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。

4、施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注;如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

三、掌握各配套专业的施工图纸

1、施工图纸;收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;

2、机电设备及建材的资料;收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

四、掌握各配套专业的技术方案

1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点;参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

2、根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

五、掌握各系统设备的配置情况;各专业的技术、方案论证，工程相关建议;各专业的技术参数分析、设计方案论证;对各专业提出技术建议;对各系统提出管理建议

1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议;设计中有许多不尽人意之处，对设计中忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议;物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向开发单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

3、优化施工质量的建议;关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质;无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

4、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议。

六、工程质量跟踪

1、参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向开发、相关部门反映，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量;注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号(是否阻燃)，电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工;

2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收(竣工验收)打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

七、物业管理用房的装修监督及验收;参与物业用房的规划、装修方案制定 物业管理用房是开发单位委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。 物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。

1、提供良好的办公环境：

(1)、以方便业主为目的，物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。 (2)、以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。 (3)、办公用房间数量和面积是否够用。

(4)、库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，这对日后的工作和管理十分有利。

(5)、认真审核建筑平面图，对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。

(6)、如有需要应考虑外聘方办公用房、工作用房、库房的需求。外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等。

(7)、由于物业办公用房多被安排在地下，所以要尽可能争取良好的采光和通风条件。

2、提供良好的休息环境

员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件;对生活环境提出要求，是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。

八、负责物业用房配套设施的方案确定(上下水、照明、动力电、采暖空调、通风、卫生间等);物业用房的装修监督验收

九、人员招聘;制定人员架构;做好人员招聘计划;制订人员招聘标准;

(一)、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程人员的选择招聘应掌握以下标准：

1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理(土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等)的人员;

2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员;

3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全;

4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

(二)、按照计划做好招聘工作

十、工程档案

1、安装完毕的设备，建立设备台帐;

2、建立初步设备台帐;随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。

十一、资料的接收整理、归档;各系统试运行资料的收集、整理、归档;

(一)、消防设备系统施工图纸;

1、消防系统施工图纸

2、消防烟感系统技术说明施工图纸

3、消防栓系统施工图纸

4、消防弱电施工图纸

5、消防监控设备说明及施工图纸

6、维修及操作说明

(二)、给排水系统施工图纸

1、给排水管道施工图纸

2、给排水设备技术说明，位置及施工图纸

3、隔油井及化粪池位置及施工图纸

4、雨水管施工图纸

5、维修及操作说明

(三)、配电系统施工图纸

1、高低压配电系统设备施工图纸

2、高低压设备型号，供应商名称及技术说明

3、后备发电机技术说明供货商名称及系统设备施工图纸

4、给排水配电图纸

5、消防设备配电施工图纸

6、维修及操作说明

(四)、停车管理系统

1、收费设备说明及施工图纸

2、配电要求及管线走向位置施工图纸

3、维修及操作说明

(五)、电梯系统

1、电梯技术，供货商名称

2、电梯机房设备施工图纸

3、维修及操作说明

(六)、土建

1、结构图纸

2、布置

3、建材用料

4、立面

5、质检报告

6、维修及操作说明

7、机电维修口布置图纸

8、所辖物业设备保养及供货商名单

(七)、小区市政管道设备

1、变压器位置及设计图纸

2、小区低压配电管总图纸(从变压器至小区各楼栋)

3、小区内照明及动力图纸

4、小区内防雷接地

5、有线电视

6、图纸小区燃气管道布置

7、供电管道进入小区布置图纸

8、小区燃气管道用量设计及说明

9、燃气调压站或调压箱位置及设计图纸说明

10、小区市政供水及排水管道布置及说明

11、小区总化粪池设计及说明

12、小区中央消防及保安系统设计图纸

13、小区电话布线及设计施工图纸

(八)、工程遗留问的备案

(九)、工程备品、备件

1、制定好备品、备件采购计划、按照计划采购备品、备件

2、根据项目需要，协调建设单位保留一定数量备品、备件; (十)、工程维修工具

1、制定好工具采购计划、按照计划采购工具; (十一)、工程合同

1、工程维修、保养合同的起草主要设备维保合同等 (十二)、协助施工单位调试各系统，并做好记录

1、配合开发单位做好前期单项工程调试验收辅助工作。物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。

(十三)、监督完成自来水系统清洗、保养工作

第四篇：物业管理前期介入与承接查验方案

××物业管理有限公司

二〇一三年一月

1 / 20

目

录

第一节 管理人员的招聘 ........................................................... 3 第二节 前期介入的主要内容 ................................................... 6 第三节 项目的筹备 ................................................................ 14 第四节 承接查验 .................................................................... 15

2 / 20

第一节 管理人员的招聘

物业服务前期介入需要的主要人员是工程技术人员和项目经理。以上人员的入职日期应在物业服务合同签订后尽快入职，其中项目经理应在项目交付前半年入职，工程主管最好在项目设计阶段入职，最迟不应超过交房前半年。 项目经理的岗位职责：

1、 制订经营管理服务计划、编制费用预算，并带领下属开展各项经营管理服务工作，完成经营指标;

2、 负责前期介入阶段的人员招聘、项目筹备、配合销售等工作;

3、 负责项目承接查验的组织工作;

4、 负责交房的组织工作;

5、 制订符合项目情况的物业服务方案，并控制其有效实施，保证满足顾客需求;

6、 严格执行公司质量体系文件，做好项目质量管理、监督、提高工作;

7、 制订楼宇、绿化、工程验收接管方案、开荒清洁方案，报上级领导审批后，带领相关部门做好验收接管工作，并建立档案;

8、 组织并监督管理处顾客服务、工程服务、秩序服务、保洁服务、园艺服务等日常服务工作，确保服务品质;

9、 组织开展项目行政、人事、公共关系等综合事务的管理工作，满足服务提供的需要;

10、 组织开展项目日常培训工作，提升员工服务水平;

3 / 20

11、 物业项目公共能耗统计和分析，组织开展节能降耗工作;

12、 做好辖区内政府部门以及物业管理各主管部门等相关单位的联系沟通工作;

13、 制定社区文化建设工作标准和规章制度，协调社区服务和社区活动的场地及设施，制定活动方案并组织实施;

14、 组织开展项目区域内危险源识别、评估、预防及改进工作;

15、 编制物业管理报告，并向公司领导、业主委员会或建设单位汇报;

16、 接受政府相关部门、公司职能部门的监督、检查与指导;

17、 组织开展创新服务活动，不断提升服务品质项目经理入职要求。 项目经理任职要求：

1、 30-45岁，性别不限，大学专科以上文化程度;

2、 物业管理及相关专业;五年以上相关工作经验，其中担任项目经理3年以上;

3、 协作性、积极性、行动力、责任感、自我管理、成本意识。

4、 熟悉物业公司的运作方式及管理服务的各项工作及操作规范，掌握客户服务技巧;

5、 熟悉物业相关政策法规并具有作业任务和经营管理知识;

6、 了解掌握ISO9001：2000和ISO14001：2004体系;

7、 具有较强的沟通协调能力;

8、 良好的人力资源管理能力。 工程主管的岗位职责：

4 / 20

1、 在项目部副经理的直接领导及品质部的监督指导下，负责工程管理部的日常管理事务工作。

2、 在前期介入阶段，负责图纸审核、施工质量控制、与开发商、施工单位的沟通协调等工作;

3、 担任承接查验小组负责人，负责分户验收、图纸资料交接、承接查验工作;

4、 负责小区工程部的日常管理，拟定工程设施、设备的管理规章，检查每日设备、设施运行记录，了解设施、设备工作状况，合理安排各项工作;

5、 全面负责房屋及设施、设备的正常运行与维保服务，包括房屋设施、设备运行的应急处理;

6、 制订系统设备、设施的保养、维修计划，审核统计月度能耗及材料消耗，报请上级领导审批，按计划组织员工具体落实，并指导监督计划的完成情况;

7、 熟练掌握各项设备的操作技能和维修技术，制定员工技术培训计划，定期组织员工进行技术练兵，并经常检查员工的技能状况;

8、 组织员工进行突发事件预演，制定断电、断水、突发性设备故障应急措施，并落实到岗;

9、 编制设备技术档案卡，督促员工学习图纸与掌握设备功能、特性;

10、 负责编制设备检查巡视表，并监督设备巡视工作;

11、 经常检查交接班日记、巡视记录，并定期实地抽样检查;

12、 定期抽样检查报修单完成情况，经常与客户沟通听取反馈意见;

5 / 20

13、 完成项目经理布置的其他任务。 工程主管的任职要求：

1、 28-45岁，性别男，中专以上学历;

2、 工程建筑、电气、强弱电、暖通空调等工程类专业 ，五年以上相关工作经验，其中担任主管3年以上;

3、 品行端正，工作认真负责，具备良好的服务意识与强烈的责任心;

4、 精通电工技术和电气操作规程以及电气工艺技术规程。

第二节 前期介入的主要内容

一、 工程技术方面

1、 设计优化

根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的项目，开发商/设计单位需要由更加专业的顾问参与到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问题，使资源的利用达到最大化。 目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提出的要求进行设计。

但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面，更加重要的是站在开发商的立场，从市场、营销以及项目最终使用者(国际用户及本地用户)等角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合 使设计达到最优化，使开发商的回报实现最大化。

根据开发商对建筑物设计使用的理念，协助开发商对整体建筑进行设

6 / 20

计优化，确保建筑的落成后的实际情况符合开发商理念, 优化建议包括设备设施安装选型、空间使用规划计划等，还包括强弱电连接、道管设计、垃圾处理空间和建议方式等。空间上包括公共区域，如走廊，卫生间，残疾人设施，坡道等的设计优化，另外，物业公司还将在配套商业上做出预留设计。

在使用者的角度上，将根据以上理念以及对建筑项目的充分了解，提交专业分项建议，使建筑物在使用和管理方面得到充分优化，同时也将尽可能的发挥出开发商理念。

在管理者的角度上，物业公司将提交必要的设计优化或补充建议，以确保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的选择、物业规划、各系统设备安装选型、隐蔽工程施工封闭等工作建议。

2、 隐蔽工程的记录和施工工艺的建议

在项目的施工阶段，物业公司主要对施工工艺和隐蔽工程进行重点关注。隐蔽工程对日后的物业管理维修和维护有重大的影响，物业工程主管应对隐蔽工程进行验收、记录，了解隐蔽的管线位置、敷设方向，为日后的维修养护提供准确像是的信息支持。

施工工艺是房屋建设过程中的细节之一，但是小小的问题多次重复出现，必定会带来不可估计的损失。例如，卫生间、阳台地面坡度的控制，水泥混凝土标号的控制，抹灰的平整度等待。这些细小的问题可能会给日后业主的使用带来极大的不便，甚至造成无法修复。物业公司在前期介入阶段应密切关注施工工艺，做好细节关注。

3、 设备选型建议

7 / 20

设备选型主要包括电梯、扶梯，空调的选择，选择的依据主要是节约投资，方便日后的使用、管理，节能降耗，提高建筑无的品质、档次。

4、 参与设备安装调试

设备安装方面主要是电梯、锅炉、变配电设备、换热设备、道闸系统、监控系统、消防系统等等。设备安装调试阶段对日后的使用和管理有着重要的影响，在此期间物业工程主管应积极参与设备的安装调试，记录设备安装调试过程，收集相关的设备出厂文件、安装说明书、使用说明书、随机附件等。

二、 前期介入的工作重点

物业管理的角度对项目各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议;

依据对楼宇机电设备等的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议;

从业主实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议; 建筑外墙的选材和设计提供专业建议;

具体研究项目总体规划设计方案，提供秩序维护岗与安保系统监控布点的设计方案，兼顾充分监控与节约成本;

提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等。

对管理用房的大小、分配、位置等提出建议，如：物管人员宿舍出入口应尽量避免与物业出入口交叉等。

8 / 20

就发展商制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等方面提供建议。

配合发展商楼宇销售。根据物业所在地物价部门的有关规定，并结合市场的实际情况。

三、 前期介入的工作内容

1) 对物业各业态的建筑提出意见和建议 建筑结构及功能设计(包括但不限于：)

物业内功能整体布局; 交通道路分布; 绿化景观等。

停车系统及交通路线规划(包括但不限于)： 人流和车流导向;

停车场出入与计费管理系统; 行车路线; 停车标识;

停车场的分配与规划等。 消防系统

监控和消防中心 消防中心位置; 消防水池、水箱位置; 消防通道设计; 消防栓接合器位置;

9 / 20

消防中心设备布置; 消防监控点位调整与补充。 公共区域装饰装修 土建装饰装修审图;

土建装饰装修符合项目建设特点与档次; 土建装饰装修便于运营后的检修保养; 土建装饰装修便于运行后的清洁工作; 土建装饰装修与其它专业的施工配合。 管理用房

管理用房的数量、位置、面积; 管理用房的功能、平面布置; 管理用房的装饰标准和装饰风格建议; 管理用房的附属设备配备标准。 会所

会所面积、位置建议; 会所装修档次、风格建议; 会所水、电、气供应建议; 会所功能分区建议; 会所停车区域; 垃圾处理

垃圾房位置、面积、垃圾场高度标准。 垃圾桶位置预留建议;

10 / 20

垃圾房设备配备标准; 垃圾分类。 电梯系统

电梯配备数量;

电梯档次、品牌的选择建议; 电梯装饰建议; 电梯梯速的选择。

2) 对物业各业态的机电设施提出意见和建议

各系统设计参数及配制建议

在符合设计规范的情况下，提出市场经验调整参数。

空调系统

空调系统设计审图建议; 空调设备的区域控制; 空调设备选型的经济评价; 空调系统设计便于物业运行管理; 空调阀门的安装位置; 空调能源费用的分摊方法。 配电系统

配电系统设计审图建议; 住宅电力负荷参数;

住宅区域末端点位配备建议标准; 配电系统的分界;

11 / 20

配电设备选型和经济评价。 给排水系统

给排水系统设计审图建议; 给排水阀门位置补充建议;

雨水篦子、雨水、污水检查井的分布建议; 雨水管的流向组织建议; 给排水系统计量; 中水系统的建议;

给排水系统设备的选型和经济评价。 消防系统

消防系统设计审图建议; 消防电、水系统物业补充建议; 消防末端阀门位置;

消防中控室的位置、面积、装修建议; 消防系统设备的选型和经济评价。 安防系统

安防系统设计审图建议; 安防系统末端点位的物业建议; 安防系统分区和门禁控制; 安防系统设备的选型和经济评价。 公共照明系统

公共照明系统审图建议;

12 / 20

照明运行分区节能控制; 公共照明能耗计量; 公共照明运行模式;

公共照明系统设备的选型和经济评价。 3) 对物业各业态的智能系统提出意见和建议  智能化建筑的概念和标准;  智能化的硬件配备和扩展要求;  智能化设备的软件功能;  智能化操作的分级职能;  智能化运行的经济性分析;  智能化运行的可靠性能分析;  智能化控制末端点位的补充;  智能化控制系统的完善;

 智能化系统在各专业系统工程中的体现; 4) 跟进物业建筑施工和设备安装过程  了解施工进度  了解隐蔽工程

 公共区域合理尺寸及使用材料建议  车场合理建议

5) 能源收缴与计量控制建议

 物业主体部分及相关配套设施各功能部分之供电、水、燃气系统合理分割与独立计量要求。

13 / 20

 物业主体部分及相关配套设施各功能组合部分内公共区域各地段、照明用电、动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与业户单元内之供电、水系统合理分割与独立计量要求。  计量表的位置与抄表方式符合物业运行管理要求;  通过计量，达到能源系统平衡控制。 6) 装修管理建议

物业公司将向书面提供安排装修工程、物料运送控制及相关之装修管理程序建议。

 向开发商提供成品保护方案;  装修现场消防安全管理方案;  装修现场施工安全管理方案;  装修现场临时用电管理方案

第三节 项目的筹备

筹备的内容

1、 人员招聘，包含但不限于组织架构的确定、工资福利标准的确定、

14 / 20

招聘途径的选择、认识制度的编写;

2、 办公室的选址、装修，主要内容有装修公司的选择、图纸的审查、装修风格的确定、装修预算的申请、装修过程的控制;

3、 行政性事务，包含但不限于工服厂家的选择、办公家具的采购、工程设备、工具的采购，保洁机器、用品的采购;

4、 物业管理方案的编制;

5、 项目服务预算及开办费的编制;

6、 协助开发商编制《临时管理公约》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》;

7、 交房资料的准备及印刷工作;包含单不限于《业主手册》、《装修手册》、《交房通知书》等;

8、 评估影响物业管理运作收费的因素，并就物业管理服务之各项无偿及有偿收费标准与操作程序提出建议。

第四节 承接查验

一、 分户验收

住宅工程质量分户验收(以下简称分户验收)，是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。

15 / 20

分户验收内容主要包括：

1)地面、墙面和顶棚质量;

2)门窗质量;

3)栏杆、护栏质量;

4)防水工程质量;

5)室内主要空间尺寸;

6)给水排水系统安装质量;

7)室内电气工程安装质量;

8)采暖工程安装质量;

9)建筑节能工程质量;

10)有关合同中约定的其他内容。

住宅工程分户验收的程序

(一) 分户验收内容完成后，施工单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验收书面申请。

(二) 建设单位组织监理、施工、物业管理等单位的有关人员按照国家工程质量验收标准的要求，逐户按照本办法要求的分户验收内容确定检查部位、数量并适时进行检查验收;分包单位项目经理、项目技术负责人也应参加分包项目的分户验收;已选定物业公司的，物业公司应当参加分户验收工作。

(三) 参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经当地监督机构认可与备案。

(四) 分户质量验收前，施工单位应在建筑物相应部位标识好暗

16 / 20

埋水、电管线的走向，分户验收应配备必要的检测仪器;建设单位应提前5个工作日向当地工程质量监督机构进行告知。

(五) 分户验收应逐户、逐间检查，并做好记录。分户质量验收不合格的，须经整改符合要求后重新组织验收。

(六) 每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》(见附表一)，由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师等分别签字确认，并加盖公章后，张贴于户内醒目位置。

建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序。对于经检查不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。返修完成后由建设单位重新组织分户验收。

二、 资料档案交接

在物业交付前，物业公司应与开发商进行资料档案的交接，资料档案的交接应该在综合验收合格后，房屋交付前进行。最迟不得超过房屋交付前5日，以便给承接验收留出充足的时间。 资料档案的内容： 第一类、基础资料 1. 竣工图——原件一套

包括：总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、

17 / 20

消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图

2. 工程及隐蔽管线的全套图纸——原件一套

3. 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)——复印件一套 4. 生活供水设施清洗消毒合格报告——复印件一套

5. 设备出厂合格证、技术资料、使用说明书——复印件一套， 6. 各类能源供应合同(电、水、热力、天然气)——复印件一套 7. 排污协议(污水排放、垃圾排放)——复印件一套

第二类、工程技术资料

1) 竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图); 2) 工程及隐蔽管线的全套图纸; 3) 地质勘察报告;

4) 工程合同及开、竣工报告; 5) 图纸会审记录;

6) 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录); 7) 隐蔽工程验收签证; 8) 沉降观察记录; 9) 竣工验收证明书;

18 / 20

10) 水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;

11) 砂浆、混凝土块试压报告及其它材料测试、检测记录; 12) 管道系统试压、冲洗试验报告; 13) 生活供水设施清洗消毒合格报告。

第三类、设备设施资料

1) 设备开箱记录，包括装箱单、出厂合格证、技术资料、使用说明书、随机备件、附件等; 2) 发电机安装、调试记录; 3) 消防系统安装、调试记录;

4) 监控、门禁、对讲系统安装、调试记录; 5) 中央空调系统安装、调试记录; 6) 广播、智能系统安装、调试记录; 7) 电梯安装、调试记录; 8) 变压器的安装调试纪录

第四类、施工、供货合同、协议 1) 施工总承包合同; 2) 分包合同;

3) 建筑材料供货合同、协议; 4) 产品检验报告、合格证;

19 / 20

5) 混凝土试压报告、钢筋检测报告等; 6) 施工总承包单位、分包单位、供货商资料;

物业公司接收以上档案资料时，应仔细清点、查验，发现有缺失、损坏，应请开发商补充，图纸、资料应妥善保存，建立档案室，钥匙由专人保管。以上资料保存年限为永久保存。

三、 物业交接

物业资料档案交接完毕后，房屋交付前，开发商应与物业公司进行物业交接，并签订交接协议。交接的主要内容包括：共用部位和共用设备设施的交接;园区绿化交接;业主资料交接。

交接时应对以上内容进行及认真查验，发现问题应请开发商进行整改。整改完毕再签订交接协议。

具体交接程序见：园区绿化交接方案、保洁交接方案。

20 / 20

第五篇：商业物业前期介入和接管验收管理方案

红星海宁皮草城商场安保前期介入管理方案措施

一、早期介入工作方案

在商场物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对商场物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据红星海宁皮草城商场工程进展情况，特制订如下方案：

一、保安管理方案

在海宁皮草城商场管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护海宁皮草城商场租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护海宁皮草城商场公共秩序，防止和制止任何危及或影响商场租户安全的行为。门岗的任务：

a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼);

b.维护出入口的交通秩序;

c.对外来车辆和人员进行验证和换证;

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商场;

e.严禁携带危险物品进入商场;

f.遇有外来人员将大件物品带出商场，即与物主核实，并作登记。g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角;

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作;

c.对商场内的可疑人员进行检查防范;

d.商场安全检查;

e.装修户的安全检查;

f.防范和处理各类治安案件;

g.防范和制止各类违反海宁皮草城商场管理制度行为。

(2)技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商场内的治安情况实施24小时监控，确保商场安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

(1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

(2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员

的思想素质和业务技能，每周组织一次体能、队列训练，每年组织不少于4次技能比武汇报。

(3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

(4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

(5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

二、消防管理方案

高层楼宇，消防管理是商场管理的重中之重，要根据消防法规的要求，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

(1)做好消防监控中心的管理;

(2)做好消防设施、器材的管理;

(3)保持消防通道的畅通;

(4)加强商场装修期间的消防安全管理;

(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;

(2)制订消防事故处理预案，防患于未然;

(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

(4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

(5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

(6)制止任何违反消防安全的行为;

(7)积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识;

(8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警 。

三、公共区域设施设备管理方案

1、设施设备管理方案

电梯在装修期间实行保护性管理;

商场内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;

公共卫生设施每天检查一次;

水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;

电梯机房设备，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方

案检查养护;

供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次;

消监控系统设备按相关维护方案检查养护;

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;

租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

(1)制订设施设备管理制度和操作规程;

(2)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时;

(3)抓好维修人员技术培训，提高业务素质;

(4)建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率;

(5)加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

(6)加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

草拟人：周卡

2013年09月20日