商业项目几种合作方式
第一篇：商业项目几种合作方式
解决项目用地的几种方式
一、农村建设用地整理
国务院《关于深化改革 严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)明确提出：“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”。
“在符合规划的条件下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有制建设用地使用权可以依法流转”。抓好农村建设用地整理既是贯彻落实国务院关于严格土地 管理决定的要求，又是当前和今后一个时期有效的利用现有土地资源，改善农村生产生活条件和环境，同时一定程度上缓解建设用地供需矛盾的有效途径和手段。
农村建设用地整理主要包括两个部分：一是农村居民点用地整理;二是农村工矿废弃地整理
(1)农村居民点用地整理。农村居民点用地整理，以优化城乡居民点布局，提高用地效率和集约化程度为目标，基本内涵指从宏观上对农村居民点的数量、布局以及从微观上对农村居民点用地规模和内部结构、布局进行的综合调整。主要是运用工程技术及调整土地产权，通过对农村居民点用地规模、内部结构及空间布局的再调整，使农村居民点适度集中，提高农村居民点土地利用强度，促进土地利用有序化、合理化、科学化，并改善农民生产、生活条件和农村生态环境。
(2)农村工矿废弃地的整理。主要是针对地处农村的、已经破产或废弃的工矿和企业的集体所有建设用地，通过工程技术手段，对其进行重新的复垦整理使其达到或逐步达到耕作标准的过程。
农村建设用地整理与城镇建设用地增加挂钩，就是在土地利用总体规划确定的规划用途分区的基础上，按照土地集约利用的要求，采取科学的工程技术手段，通过对一定规划用途分区内(一般为基本农田保护区或一般农地区)的农村居民点和农村工矿废弃地的整理(复垦)，以整理复垦出的一定数量和质量的耕地为途径，在动态过程中，通过合理规划布局，在特定规划区域内减少一定数量耕地的同时，相应增加一定数量城镇建设用地的一种做法。挂钩指标应当同时具备两种身份，即规划建设占用耕地指标身份和耕地转用计划身份。
农村建设用地整理与城镇建设用地增加挂钩的政策依据
①国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)第二部分第十条中明确规定：“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。”
②2000年，国土资源部《关于加强土地管理促进小城镇健康发展的通知》(国土资发[2000]337号)第二条，《关于加强耕地保护促进经济发展若干政策措施的通知》(国土资发[2000]408号)第四条，都明确提出：为妥善解决小城镇建新拆旧过程中的建设用地指标问题，省级国土资源管理部门可以根据小城镇建设试点推进情况、试点小城镇土地利用总体规划和城镇建设规划，按照“总量控制，封闭运行，台帐管理，年度检查，到期归还”的原则，对国家和省级试点小城镇，单列编报下达一定数量的建设占用耕地周转指标，用于实施建新拆旧，促进建设用地的集中。
2004年，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)又提出：县市和乡(镇)要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和城镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。
③国土资源部《关于基本农田保护中有关问题的整改意见》(国土资发[2004]223号)第一条第一款中明确提出“土地利用总体规划确定的基本农田保护指标要在基本农田保护区范围内落实到地块”和“由于基础工作不扎实，在划定基本农田时将其他用地误划为基本农田的，要进行调整，并补划同等数量和质量的基本农田。因现有耕地数量不足难以落实到地块的部分，可将土地整理复垦新增加且经验收合格的耕地补划为基本农田。”
我区十个乡镇有404个自然村，除去行政村263个，可撤并的有141个。另外还有50个取缔的旧砖窑，这些都是可利用的资源。
二、
撤村并(村)居
撤村并居是和“土地增减挂勾”政策紧密相联的，主要是腾出村庄占地，用于中心村(集镇)建设和工业、商业的开发。城乡“土地增减挂钩”不是白挂钩，农民减少村庄占地——“非转农”(节约出耕地)为工业化、城市(镇)化增加了建设用地——“农转非”额度，用地主体或城市政府土地储备中心要给节约出耕地的农民(集体)一定的经济补偿。“撤村并居”也是农民适应农村巨大变迁和科学发展农村社会事业的理性选择，更是中心村和集镇建设的必经路子。由于自然形成的农村农民居住过于分散。要为农民提供水、电、气、路、网、邮和教育、医疗、养老、消防、安全、健身娱乐等服务非常不经济。更大的问题是30年后，乡镇、集镇以下居住的农民可能只有2亿—3亿人，这是人类历史上从未有过的大变迁。现在的新农村建设，必须适应这个趋势，超前规划，将有限的公共资源集中用于中心村建设，以避免新农村建设的巨大浪费。农村的“空心村”越来越多，说明“撤村并居”不仅符合农村社会事业发展的要求，也符合农民意愿。
中共中央、国务院《关于促进小城镇健康发展的若干意见》(中发(2000)11号)强调：“抓住机遇，适时引导小城镇健康发展，应当作为当前和今后较长时间农村改革与发展的一项重要任务”。加快中心镇的发展，是促进小城镇由数量型向质量型转变，带动农村经济和社会发展的重要战略措施。。城镇化可以分三种类型：一是城市郊区的“城中村”改造，这种城镇化是消灭农村、淡化农业、不再有农民的“化”;二是略次于发达地区的市郊镇的农村的城镇化，这是一种仍保留相当部分的农业、农民的农村与城市初步融合的“城镇化”;三是欠发达及不发达的中心镇及其它乡镇的城镇化问题。在统筹城乡社会经济发展中，第
二、三类城镇化是重点。通过撤村并居，可以腾出部分集体建设用地，用于工业和商业的开发。 天津市积极探索以宅基地换房办法建设示范小城镇，并以此全面推动土地挂钩试点工作。国家发改委认为，天津市提出的以“宅基地换房”模式建设小城镇，富有新意，符合我国保护耕地基本国策，有利于在建设社会主义新农村方面探索出一条新路子。所谓宅基地换房，是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划、设计和建设有特色、适于产业聚集的生态宜居新型小城镇。按照规定的置换标准，农民以宅基地换取小城镇的住宅居住。农民原有宅基地统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。通过宅基地换房后置换出了建设用地。
三、
调整规划
通过修编土地利用总体规划，把工业规划区、城镇规划区的基本农田转移过来，通过进行农田规划改造，整修乡村田间道路，统一集中居住等措施，整合出可利用的土地增量指标。将这些土地增量指标实行双向异地置换，工业规划区或城镇集中规划区的基本农田置换到农区，用于稳定粮田面积;农区的建设用地置换到工业规划区或城镇集中规划区，用于建设标准厂房和商铺，取得经营收入，实现土地增量增值。或政府协调置换这些指标，用于招商项目安置。
四、集中居住
所谓“农民集中居住”，简单地说，就是把住在城中村、城边村、和园
(工业规划园)中村等自然村的农民集中到小区居住，改为社区管理。近年来，在北京、上海、江苏、浙江、四川、.山东等省份的一些县市，当地政府开始进行引导“农民集中居住”的探索。其中，江苏省的做法最具有代表性。该地区城市化步伐大大加快，工业用地倍显紧张。如此情势下，江阴市新桥镇“农村三集中”被发掘成为集约用地的典型。概括来说，新桥镇的“农村三集中”，就是把全镇19.3平方公里分为三大功能区--7平方公里的工业园区，7平方公里的生态农业区，5.3平方公里的居住商贸区。工业全部集中到园区，农民集中到镇区居住，农地由当地企业搞规模经营--是为“农村三集中”的原型。其中，“农民集中居住”是重要的组成部分。农民集中居住后，原有的村庄宅基地、空闲地等属于集体建设用地，不必经过审批就可直接用于工业建设，这对“用地饥渴”的基层政府来说，无异于一场“及时雨”。还有的地方是 将宅基地使用权及住房所有权置换城镇住房，或进行货币化置换，或置换二三产业用房和股份合作社股权。让大多数农民换股进城、换保进城、换房进城。通过“三置换”，为工业化、城镇化和农业现代化提供空间。 有关背景：
产生于江苏新桥镇基层自发的试验被当作“统筹城乡规划”的先进之举，一时为全省各地效仿。2004年以来，其与“工业向园区集中”、“农田向规模经营集中”一起，被苏南一些县市概括为“农村三集中”。据江苏省委农工办有关人士介绍，后来为了“避免外界误解”，不再提“农田向规模经营集中”，而把“农村三集中”改为“工业向园区集中、农民向城市集中、居住向社区集中”。 2005年10月后，中共中央提出“建设社会主义新农村”。这是一项长期任务，但在江苏省，“农村三集中”也顺势成为“新农村建设”的典范--因为农民集中到小区居住后，环境卫生有了较大改善，正符合“社会主义新农村”十六字方针中“村容整洁”的要求。当年11月底，江苏召开大型全省城乡建设工作会议，要求三年内实现“城乡规划全覆盖”，并把“农民居住集中”当作村庄建设的“重要导向”，“积极稳步推进农村三集中”。 2006年2月，负责全省村镇规划和建设的江苏省建设厅发布消息称，“全省镇村布局规划编制”已初步完成。据此规划，在未来20～25年内，全省目前约25万个自然村将逐步撤并为4万多个“规划居住点”。江苏省现有1.7万个行政村，平均每个行政村有14.7个自然村。按照江苏省有关部门的镇村布局规划要求，每个行政村原则上规划建设两个集中居住点。如果依照此标准执行，每个行政村至少要撤并12个自然村，撤并比例高达81.6%。这意味着未来20多年中，由于行政性推动，江苏省绝大多数农民势必举家搬迁而走向集中居住。
五、企业兼并农村
即由有一定实力的企业，采用企业兼并的方式兼并农村。山东省荣成市是被国家发改委认可的典型。
在农居工程建设中，荣成市对建设用地比较多的村庄，用好用足城乡建设用地增减挂钩政策，通过实施整体改造或迁建，复垦节余的建设用地，置换出的用地指标在市区或镇驻地调剂使用，用地指标出让纯收益返还给村庄用于住房建设。目前看来，这一方法既解决了城乡一体化发展中用地紧张的问题，又为内陆村改造解决了资金难题。
以海洋食品为主营业务的好当家集团，自1999年以来，先后兼并了邻近七个行政村，涉及村民6000多人。被兼并的村将村集体经营权转让给好当家集团，集团接收了七个村的债务共500多万元，60岁以下农民被吸纳为企业正式员工，60岁以上的人每月可领取50元补助、30斤面粉并拥有三厘菜地。农民患病可凭医疗证到集团医院就医，医疗费报销60%，大病有补贴。进入集团工作的农民，由集团统一缴纳社会养老保险金，个人只负担总金额的10%。互惠互利才能使兼并联合成功。根据各方的地理位置、产业结构、资源状况、经济基础等情况，进行科学合理的重组联合，既不给强企、强村“背包袱”，又能使弱村的资源潜力得到充分发挥。好当家集团兼并周边七个村庄后，这些村的村民基本实现了“五有”目标：一是劳者有工，劳动力全部在企业就业;二是居者有屋，通过实施旧村改造，农户迁入新居;三是难者有帮，企业安排专门资金用于扶贫帮困;四是老者有养，老人能够享受一定的补助;五是少者有教，九年义务教育杂费全部由企业承担。好当家集团董事长、总裁唐传勤说：“与此同时，企业的土地资源、水资源和劳动力资源短缺的矛盾得以解决，拓展了发展空间，企业经营范围由原来的五平方公里迅速扩大到10多平方公里，成为拥有30多家企业的国家级企业集团。”
目前，荣成市已有六个镇的18个企业采用这种方式兼并了36个行政村。荣成市以强势村庄和企业为龙头，兼并联合后进村的方式，推进农村城镇化、工业化进程，探索出一条社会主义新农村建设的新路径
荣成市强村强企兼并联合后进村，遵循成熟一个搞一个、成熟一片搞一片的原则，循序渐进、逐步推广，基本有三种形式。
一是强企兼并弱村。由经济实力强、发展后劲足的企业，对周边弱小村庄实施兼并。兼并后行政村和村“两委”班子撤销，组建居委会，成立农场或农业开发公司。企业对被兼并村实行“五统一”，即统一安排干部和劳动力;统一接管和处理债权、债务;统一开发土地、海域等资源，但不得改变土地使用性质;统一规划和建设居民小区;统一提供文化、教育和社会福利。
二是村企合并或村村合并。村企合并就是将计划经济时期从村庄分离出去的渔业公司，与原村重新合拢，实行村企一体化，村庄实行企业化管理。如邱家渔业公司先后与周边11个村合并，公司吸收这些村的部分劳动力为员工，而这些村的土地则由公司开发成果菜生产基地。目前，采取这种方式合并的村庄、企业有14个。村村合并就是把若干彼此相邻、规模较小、实力不强的村庄，合并成一个行政村，设立一个支部和村委。原有村建制和村“两委”撤销，但各村的债权、债务和各种承包关系暂不改变。新村在土地和项目开发上实行联合，在村政规划、社会公益事业、农业开发上实行统一安排。该市已有10个镇的23个经济强村兼并了55个落后村庄，合并土地7500多亩，安置农村剩余劳动力8500多人。
三是区域联合。由企业和村庄或若干村庄之间组成松散型的区域经济联合体，撤销原村支部，保留村委会，成立联合支部和居委会，对各村行使规划、协调、管理职能，原各村党支部书记吸收为联合支部和居委会成员。集体资产权属仍归各村，债权、债务及各种承包关系不变，账目由居委会统一管理。各村具有相对独立性和自主权，但重大事项须由联合支部和居委会统一安排实施，使人口逐渐向中心村或强企驻地集中，使自然村落走向萎缩。
六、预留地指标置换
对农村集体征地预留发展用地(以下简称“征地预留地”) 是指在征收农村集体土地时，核定一定比例的土地指标，留给被征地的村组集体经济组织，用于发展非农产业经营项目，促进壮大村组集体经济实力，有效增加失地农民收入，使集体经济组织成员共享城市化、工业化发展成果。
这项政策国土部没有相关规定，都是各市、县政府或人大根据各自情况制定的地方政策。国家法律、法规对留用地并没有具体规定，主要是由地方人民政府根据地方实际，为照顾被征地集体经济组织的发展而采取的一种安置措施。 实施征地预留地以村为单位，原则上按规划转为(或可转为)建设用地实征土地面积10%以内的比例留给村组集体经济组织发展用地。广州市的最高达到了17%。征地预留地面积按比例确定后，可以实行一次性规划选址，分期实施。经批准实施的征地预留地，根据每次实际征地面积按比例安排用地指标。征地预留地主要用于能使被征地农民获得长期稳定收益的项目建设，如兴办工业(标准厂房)、商服办公(店面商铺和办公)、仓储、集贸市场等不动产项目。征地预留地原则上不得用于经营性房地产开发，根据规划要求，确需进入市场从事经营性房地产开发的，必须经村组集体经济组织内三分之二以上成员同意，并纳入土地储备库，实行招拍挂出让，其净收益按90%的比例补助给村、组集体。 按照“资源资产化、资产资本化、资本股份化”的思路，探索农村集体资产运作的有效形式，允许和鼓励集体经济组织把预留建设用地股份化配给原农户，统一使用、建设和经营，重点支持农民创业就业、增加财产性收入。允许和对其拥有的经营性用房进行翻建和改造，对废弃地、边角地整合利用，增加集体经济的资产。允许和鼓励采取增量扩股、现金配股等方式，充实壮大集体经济实力。对基本农田以外的非农建设用地，由集体经济组织自主开发经营，不占非农建设用地指标，或以租赁、转让、作价入股等方式直接进入市场，或由政府置换，用于招商项目。
第二篇：商业项目战略合作协议
战略合作协议
甲方：地址：电话：传真：
乙方：地址：电话：传真：
鉴于
1、甲方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业投资管理公司，
2、乙方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的规划设计公司，
甲乙双方有意形成一种战略合作伙伴关系，共同进行商业项目的发现、规划、设计、开发和投资，故经友好协商，特签订本战略合作协议如下：
一、基本合作原则
1.1 甲方负责商业项目的调查和推荐，并对所选商业项目进行投资和开发;
1.2 乙方负责对所选定的商业项目进行设计和规划;
二、甲方具体负责的合作事宜
2.1 甲方所自行调查，或受乙方具备开发、投资价值的商业项目，须优先推荐给乙方选择。
2.2 甲方在向乙方所推荐第2.1条规定之商业项目时，应保证自己对各具体推荐项目的调查、分析和建议均已尽自己最大的判断力;尽管有前述规定，但是甲方的尽职行为决不能少于同行业对于一个经验丰富的投资管理公司所期望的应有能力和技巧。
2.3除非发生以下任一情形，甲方不得再将自己向乙方所推荐的第2.1条规定之具体商业项目另行推荐给乙方以外的其他人：
2.3.1自甲方向乙方报送该具体推荐商业项目资料之日起乙方未给予任何书面答复;
2.3.2自甲方向乙方报送该具体推荐商业项目资料之日起乙方明确书面答复无意实施该具体推荐商业项目;
2.3.3虽然乙方在甲方向其报送该具体推荐商业项目资料之日起天内明确书面答复愿意实施该具体推荐商业项目，但须延期实施，而甲方不同意乙方提出的延长期限;
2.3.4乙方选定该具体推荐商业项目之日起天内，甲乙双方之间未就该具体项目中甲乙双方之间的具体合作事宜签订正式书面合同;
2.4 甲方向乙方所推荐的具体商业项目一经乙方按第3.4条规定方式选定，则甲方须与乙方就此具体商业项目签订正式的合作合同，并须严格按照该具体项目合作合同履行自己的义务，并享有相应的权利。
三、乙方具体负责的合作事宜
3.1如乙方拟开发第2.1条规定的各类商业项目，除非存在以下情形，则只能由甲方独家负责调研和推荐：
3.1.1 甲方在接到乙方通知之日起
3.1.2 甲方在乙方正式委托后，未在双方协商确定的期限完成所委托的具体项目的调研。
3.2乙方须在收到甲方报送的具体推荐商业项目资料之日起做出书面答复。该答复内容须包括乙方是否同意实施此项目、乙方计划于何时实施此项目、如丙方不同意实施此项目时乙方是否同意自行实施此项目或与本协议以外的与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的第四方合作实施此项目等内容。
3.3对于乙方委托甲方进行的调研项目，如乙方改变经营计划致使该项目取消或延迟，则乙方应对甲方予以补偿。
3.4 乙方按以下方式之一选定具体甲方推荐商业项目之日起天内须与甲方就此具体商业项目签订正式的合作合同：
3.4.1乙方与丙方共同选定具体商业项目;
3.4.2丙方不同意实施该具体商业项目但乙方仍同意实施时，乙方自行选定;
3.4.3丙方不同意实施该具体商业项目但乙方仍同意实施时，乙方与本协议以外的与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的第四方共同自行选定。
3.5乙方在与丙方共同选定甲方所推荐的具体商业项目之日起内除须与甲方就此具体商业项目签订正式的合作合同外，并须与丙方就此具体商业项目签订正式的合作合同。此后，除非乙丙双方另有规定外，乙方在该具体商业项目实施过程中，不得再与其他与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的其他第四方合作。
3.6 乙方按第3.4条规定选定具体甲方推荐商业项目后，须自行投资对该具体商业项目进行建设，包括对该具体商业项目立项、成立项目公司、取得土地使用权、施工建设、招商等该商业地产项目的全部开发活动。
3.7 乙方在对该选定具体商业项目投资建设过程中，除非严格按乙方与甲方就此具体商业项目签订的合作合同保障甲方对乙方开发此具体商业项目时的指导等权利外，并须严格按照乙方与丙方就此具体商业项目签订的合作合同规定的涉及丙方租、购部分房产和设施的要求进行规划和施工建设。
3.8 除丙方租、购部分房产外，对于乙方开发建设的具体商业项目中的其他房产和设施乙方自行委托甲方另行处置。
五、其他
5.1 在本协议有效期间，各方均有权对外宣传时表明双方之间的这种战略合作伙伴关系;尽管有前述规定，但在发生在某一具体商业项目实施过程中乙方其他各方对该具体商业项目进行宣传时，不得做引人误导的宣传。
5.2 本协议履行过程中双方另有特别约定的，按该特别约定执行。
5.3 本协议履行过程中如有争议协商不能解决，则提交本协议签订地人民法院管辖。
5.4 本协议一式两份，各方各执一份，自本协议各方代表签字、盖章之日起生效。
甲方：乙方：代表：代表：
签字时间：
签字地点：
第三篇：项目合作模式(商业版块)
商业项目合作模式
一、全权委托代理
1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。
2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、开业、后期经营管理。
3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。
4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。
5、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。
6、收费说明：【营销策划费+广告费+销售佣金+招商佣金+经营管理费用+主力商家引进费(用品牌使用费)+其他公关费用】)(视项目大小难易程度、面积大小，派员多少等定)。
7、费用等级：高
二、合作经营管理
1、名称解释：发展商对其极为薄弱的板块派托给代理公司进行单板块(多板块)委托代理，如：前期策划、招商代理、销售代理等。
2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。
3、适宜对象：发展商虽有团队，但因人才和专业所限，将其委托专业公司代理。
4、操盘主体：代理公司对委托板块进行全程代理操盘服务。
5、服务效果：对约定的效果达成目标。
6、收费说明：参照合作一
7、费用等级：高
三、全程现场顾问参谋式
1、名称解释：代理公司派出2名以上项目经理常驻发展商项目地，对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。
2、服务内容：前期市调、方案、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划，其他咨询服务。
3、适宜对象：发展商自有完整的实力团队，但项目难度较大的话，需要外援顾问团队现场驻点支持。
4、操盘主体：发展商自有团队。
5、服务效果：更进一步稳健操盘、谨慎项目开发运营，保障项目运营成功。
6、收费说明：万元/起/年(视项目大小难易程度另定)+前期策划费用
7、费用等级：中
四、全程开店服务模式
1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。
2、服务内容：对商场纯商业全程运作。
3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。
4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。
5、服务效果：按约定的效果全面达成。
6、收费说明：万元起/1个店(视项目大小难易程度、面积大小，派员多少等另定)，一般说，高于顾问费用。
7、费用等级：中
五、委托管理服务模式
1、名称解释：发展商对自己管理的商场无法进行有效的专业管理，将其委托给代理公司进行委托管理，按约定利润进行分成。
2、服务内容：对商场进行有效的商业经营管理。
3、适宜对象：发展商不想管理或管理不善的商场。
4、操盘主体：代理公司。
5、服务效果：按约定事项实现目标。
6、收费说明：双方协商。
7、费用等级：高
第一种，全权委托代理，理论上成立，如果有这种能力的代理公司，应该是没有商业地产经验开发商的首选。但是有两个实际中产生的问题不好处理，一是代理公司能否愿意参与后期的经营管理，代理公司的取费点是在销售或者招商的佣金方面，经营管理的利润没法同两者相比，而且费时、费力、风险大。到现在为止，我还没有见过一支能
做“全程”的团队，我想就是因为能力和取费的问题。二是真正有能力愿意做经营管理的团队介入的话，在取费开发商也认可的情况下，也有一个管理成本的问题，通常的做法是将团队的管理费用摊到物业成本里面去。可是商业物业的成本本身就很高，如果硬件配备齐全的话，每平米要在二十到三十元左右(建筑面积)，在项目培育期内收取很困难，再加上不菲的团队费用，业主很难接受，除非开发商在销售款中支出。
还有个问题，就是考核指标的问题，怎么才能算是经营管理的成功? 第二种，合作经营管理，应该是现在大多数开发公司所选用的方式。不同的策划公司有不同的强项，有的侧重与前期策划和销售，有的擅长招商或者经营管理......。集众家所长，应该是理想的选择，可是实际上往往叫人失望。正式因为缺乏全程的概念，每次合作都是为了完成阶段性任务，缺乏对后面工作的连续性，所以一但出现障碍性问题，都是往前任者身上推责任。比如销售的时候为了顺畅，代理公司夸大租金的回报率，等到管理公司接盘的时候问题就来了，前期的宣传更本就不可能实现，结果往往是销售的往前期策划上推，经营管理的往销售上推，最后倒霉的是开发商和业主。
这种方式也许可以解燃眉之急，成功的也不多见。
第三种，全程现场顾问参谋式 。这种方式对策划公司方面一点压力也没有，自然也就没有什么动力。大部分情况下策划公司的外派人员只有建议权，这些人还经常做甲方经理的替罪羊，时间一长工作热情也就没有了。对开发公司来说，经过仔细观察，如果对这些外派人员
的能力认可的话，可以高薪把他们挖过来留为己用。这是最节约成本和最高效率的做法。不过那些大牌商业地产顾问公司大都是些赵括型的人物，实际处理问题的能力大都比较低，大连和平广场当年请的是一家大牌公司的顾问，四个人每年一百万。没多长时间就被开发商打发走了，没有时间听他们废话，这是当初请他们来是敬若上宾的老板在酒桌上发的牢骚。但是有些具备全程实战经验商业地产经理人就不一样了，商业地产的基本特征之一是需要持续运营的，人才永远是最缺乏的资源。
第四种,全程开店服务模式 。是一种快速自杀的方法，且不说隔行隔山，容易失去对后期的控制，单就是前期的投入也不是一般开发功能能够承受的。装修、人员、物业、管理、财务这些方面发生的实际费用是很多开发商刚开始没有想到的。另外，如果定位于商场就注定要在零售业里分一杯羹，一家所谓的商业经营管理公司的能力很难和正规零售业企业抗衡，还有企业的信誉度的问题，经销赏对结款的顾虑等等。我可以举出很多例子，没有一个项目能够自营成功。在所有的商业项目合作模式中，自营是最不可取的一条。
第五种,委托管理服务模式 。同
二、三种想近，开发商把商铺售出后委托商业管理公司进行管理，这就是大多数广告上标榜专业团队进场管理。
首先要搞清楚究竟管理些什么，项目开业后有两个管理分支，一个是商管，一个是物管。
物管不用多说，保障设备设施正常运转，避免安全隐患。在这方面开
发公司的人力资源很多，不用外请管理公司来，那些公司来了他们也不懂。而且管理成本很模糊，比如油耗和易损件，不懂行的人就是在你眼皮下耍花招你也看不出来。我就遇到过进一车油开两车票的事情。
另一个就是商管，商管管什么?我认为有以下几个方面： 空铺招商，这是最基本的任务，重要性不用我多说。
经营布局调整，说调整不如说引导。比如开业初期是百花齐放，那是没有办法，为了填满铺子开业，但运行一段后就不行了，优存劣汰，必须把那些经营不好的商家调整出去，把有实力的商户或者有创业激情的新户请进来。这就需要一个经营资源积累的问题，还有一些实际操作的手段，有些政策是具有倾向性的，有些是钢性的，没办法，要想把项目维持下去就不能同情弱者。
吸引客流，我说过一但项目出租或者销售就定性为市场不是商场，既然是市场就不能按照商场那样去利用打折一类的促销手段，把顾客引进门就是市场促销的目标，有客流不卖货是商家自己的事，和项目管理没有关系。
最后就物业管理费用的收取，有人说这是物管的事情，我看不是。经营好坏决定着物业管理费收取的难度，如果经营好，收取难度不大，反过来你自己试试看。
上面的几点我敢说任何一家开发公司都有能力做，如果要利用外部力量，增加经营成本是大忌，而且还涉及到一个责任心的问题。
第四篇：商业地产项目战略合作协议
这里所说的《商业项目战略合作》是指的一种相对新颖的商业项目合作模式：经由一家专业的商业投资管理公司对市场进行调研，选定投资场所、投资项目并确定投资方式后，再由一家商业地产公司负责该商业项目的施工建设，商业投资管理公司继续负责对该商业项目的后期招商，各商业公司或租或买入驻后，实际进行商业经营。如郑州国贸中心就是这种经营模式。为了保证投资的可行性和利益最大化，一些商业投资公司、商业地产权和商业公司就有了形成相对稳定的战略合作伙伴关系的市场需求。即商业投资公司考察的商业项目优先推荐给其固定合作的商业地产公司，凡是对于商业投资公司和商业地产公司共同确定的商业项目，其固定的商业公司，比如麦当劳、沃尔玛都入驻经营。
对于这种商业项目合作，当一家商业投资管理公司的老总让我帮忙起草一份《商业项目战略合作协议》时时，我也是第一次遇到。他们作为非法律专业人士，所告诉我的也基本就是这些。然而，作为协议起草人，这些信息只是基本信息，远远不够。但是朋友所熟悉的是商业操作，对于我们作为律师所要考虑的各种“万一”，他们还真不熟悉，因为思路不同：他们考虑的是好的一面，而我们为风险预防之需要必须考虑坏的一面。因此，还有哪些信息要他们提供，只能靠我们这些律师来“循循善诱”了。此时，考验的就是我们这些律师的快速反应能力和分析能力。尽管客户并不需要我们每件事都熟悉，并不要求我们当场就拿出最终的完整意见，但是，如果在了解和讨论过程中，跟不上他们的思维，抓不住事情的要点，发现不了他们所未考虑到的要害，就会让客户们很没有信心将事情交办，很可能就从根本上失去了一个业务，至少是一次学习的机会。
我以前在律师岗前培训时常讲，特别是我们作非诉讼业务时，必须要尽可能准确和充分地理解客户的商业目的和思路，这样才能抓住问题的本质。对于这种至少是我们内地律师很少见到的这种特殊的合同的起草----审查合同时因为有靶子就容易得多了-----就得多想想了。如三者之间的关系到底如何界定，“捆绑”的松紧度究竟怎样----是否甲商业投资管理公司的业务只能交给乙商业地产公司作，是否只要商业投资管理公司的业务一经提出，乙商业地产公司只能采纳并实施，如果乙商业地产公司不采纳，甲商业投资管理公司又如何操作，未被采纳的商业投资管理公司的前期调研成本如何处理，等等。因此，当我一边听他们介绍，一边思考，一边提出此类问题时，他们就被触动了。尽管我明确告知他们我是头一次接触此类业务，他们还是相信我能做好。这样，不仅赢得了机会，更赢得了时间，可以深入的去分析和思考。
我的一些具体思路这里不再赘述，从我所起草的范本中，朋友们也可以轻松的判断。当然，当时时间紧促，考虑也不一定周延，此后也未再作进一步的分析，因此必然有不足之处。现在拿出来，作为学习资料，与朋友们共同再研习，欢迎多提指正意见。
附件：
商业项目战略合作协议
甲方：XXX商业投资管理公司
乙方：XXX商业地产开发公司
丙方：XXX商业公司
鉴于
1、甲方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业投资管理公司，
2、乙方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业地产开发公司，
3、丙方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业投资公司，
甲乙丙三方有意形成一种战略合作伙伴关系，共同在河南省境内进行商业项目的发现、开发和投资，故经友好协商，三方特签订本战略合作协议如下：
一、基本合作原则
1.1 甲方负责在河南省境内商业项目的调查和推荐;
1.2 乙方负责对所选定的商业项目的投资建设;
1.3 丙方负责进驻乙方所投资建设的商业项目。
二、甲方具体负责的合作事宜
2.1 甲方在河南省境内所自行调查，或受乙方、丙方任一方或双方共同委托调查的以下各类具备开发、投资价值的商业项目，均须同时优先推荐给乙方、丙方选择
2.1.1
2.1.2
2.2 甲方在向乙方、丙方所推荐第2.1条规定之商业项目时，应保证自己对各具体推荐项目的调查、分析和建议均已尽自己最大的判断力;尽管有前述规定，但是甲方的尽职行为决不能少于同行业对于一个经验丰富的投资管理公司所期望的应有能力和技巧。
2.3除非发生以下任一情形，甲方不得再将自己向乙方和丙方所推荐的第2.1条规定之具体商业项目另行推荐给乙方及丙方以外的其他人：
2.3.1 自甲方向乙方、丙方报送该具体推荐商业项目资料之日起 天内，乙方和丙方均未给予任何书面答复;
2.3.2 自甲方向乙方、丙方报送该具体推荐商业项目资料之日起 天内，乙方和丙方均明确书面答复无意实施该具体推荐商业项目;
2.3.3 虽然乙方和丙方均在甲方向其报送该具体推荐商业项目资料之日起 天内明确书面答复愿意实施该具体推荐商业项目，但须延期实施，而甲方不同意乙方及丙方提出的延长期限;
2.3.4 自甲方向乙方、丙方报送该具体推荐商业项目资料之日起 天内，仅有乙方或丙方中的一方书面同意在甲方建议的周期内实施此项目;
2.3.5 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目之日起 天内，甲乙双方之间未就该具体项目中甲乙双方之间的具体合作事宜签订正式书面合同;
2.3.6 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目之日起 天内，乙丙双方之间未就该具体项目中乙丙双方之间的具体合作事宜签订正式书面合同，届时乙方亦不同意自行开发此项目;
2.3.7 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目，且甲乙双方之间、乙丙双方之间分别签订正式合作合同后，乙方未能依法取得该具体项目的开发资格;
2.3.8 乙丙双方共同选定该具体推荐商业项目，且甲乙双方之间、乙丙双方之间分别签订正式合作合同后，乙方、丙方任一方或双方共同提前终止该具体项目的实施工作，致使或者项目无法正常进行。乙方、丙方一方或共同做出此类书面决定，或经甲方书面通知在通知期限内均确认此事实或均未予答复;
2.4 甲方向乙方、丙方所推荐的具体商业项目一经乙方按第3.4条规定方式选定，则甲方须与乙方就此具体商业项目签订正式的合作合同，并须严格按照该具体项目合作合同履行自己的义务，并享有相应的权利。
2.5 甲方向乙方、丙方所推荐的具体商业项目如仅经丙方按第4.6条规定方式选定，则自丙方另行选定开发商后，甲方与丙方选定开发商就此具体商业项目签订正式合作合同，并严格按照该具体项目合作合同履行自己的义务，并享有相应的权利。
三、乙方具体负责的合作事宜
3.1 如乙方拟开发第2.1条规定的各类商业项目，除非存在以下情形，则只能由甲方独家负责调研和推荐：
3.1.1 甲方在接到乙方通知之日起 日内未予答复;
3.1.2 甲方在乙方正式委托后，未在双方协商确定的期限完成所委托的具体项目的调研。
3.2 乙方须在收到甲方报送的具体推荐商业项目资料之日起 天内向甲方做出书面答复。该答复内容须包括乙方是否同意实施此项目、乙方计划于何时实施此项目、如丙方不同意实施此项目时乙方是否同意自行实施此项目或与本协议以外的与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的第四方合作实施此项目等内容。
3.3 对于乙方委托甲方进行的调研项目，如乙方改变经营计划致使该项目取消或延迟，则乙方应对甲方予以补偿。
3.4 乙方按以下方式之一选定具体甲方推荐商业项目之日起 天内须与甲方就此具体商业项目签订正式的合作合同：
3.4.1 乙方与丙方共同选定具体商业项目;
3.4.2 丙方不同意实施该具体商业项目但乙方仍同意实施时，乙方自行选定;
3.4.3 丙方不同意实施该具体商业项目但乙方仍同意实施时，乙方与本协议以外的与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的第四方共同自行选定。
3.5 乙方在与丙方共同选定甲方所推荐的具体商业项目之日起 内除须与甲方就此具体商业项目签订正式的合作合同外，并须与丙方就此具体商业项目签订正式的合作合同。此后，除非乙丙双方另有规定外，乙方在该具体商业项目实施过程中，不得再与其他与丙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的其他第四方合作。
3.6 乙方按第3.4条规定选定具体甲方推荐商业项目后，须自行投资对该具体商业项目进行建设，包括对该具体商业项目立项、成立项目公司、取得土地使用权、施工建设、招商等该商业地产项目的全部开发活动。
3.7 乙方在对该选定具体商业项目投资建设过程中，除非严格按乙方与甲方就此具体商业项目签订的合作合同保障甲方对乙方开发此具体商业项目时的指导等权利外，并须严格按照乙方与丙方就此具体商业项目签订的合作合同规定的涉及丙方租、购部分房产和设施的要求进行规划和施工建设。
3.8 除丙方租、购部分房产外，对于乙方开发建设的具体商业项目中的其他房产和设施乙方自行委托甲方另行处置。
四、丙方具体负责的合作事宜
4.1 如丙方拟开发第2.1条规定的各类商业项目，除非存在以下情形，则只能由甲方独家负责调研和推荐：
4.1.1 甲方在接到丙方通知之日起 天内未予答复;
4.1.2 甲方在丙方正式委托后，未在双方协商确定的期限完成所委托的具体项目的调研。
4.2 如丙方拟开发第2.1条规定的各类商业项目，除非存在以下情形，则只能由乙方独家负责开发建设：
4.2.1 乙方在接到丙方通知这日起 天内未予答复;
4.2.2 对甲方自行调研并推荐或甲方受丙方委托进行调研的具体商业项目，丙方同意实施，但乙方不同意的;
4.2.3 乙方未能取得丙方选定的具体商业项目的开发资格的，如未能取得相应的土地使用权;
4.2.4 有证据显示乙方因无充分资金或存在其他客观原因(如因诉讼被法院采取财产保全措施，或被申请破产等)从而无法确保正常开发丙方选定具体商业项目的，且经丙方要求，未在丙方要求的合理时间内予以消除这些隐患或提供相应的担保。
4.3 丙方须在收到甲方报送的具体推荐商业项目资料之日起 天内向甲方做出书面答复。该答复内容须包括丙方是否同意实施此项目、丙方计划于何时实施此项目、如乙方不同意实施此项目时丙方是否同意自行实施此项目或与本协议以外的与乙方为同行业的第四方合作实施此项目等内容。
4.4 对于丙方委托甲方进行的调研项目，如丙方改变经营计划致使该项目取消或延迟，则丙方应对甲方予以补偿。
4.5 丙方与乙方共同选定具体商业项目之日起 天内须与乙方就此具体商业项目签订正式的合作合同。
4.6 如丙方因第4.2条规定情形选择与本协议以外的和乙方为同一类型并从事相同的竞争性业务的第四方共同来实施此项目时，丙方须保证甲方享有在与其他投资管理公司同等的条件下与该丙方选定的第四方的优先合作权。如甲方最终未能与丙方选定的第四方进行合作，则丙方应对甲方予以补偿。
4.7 在乙方完成具体商业项目开发后，丙方须按乙丙双方之间的合同约定进驻经营。
五、其他
5.1 在本协议有效期间，各方均有权对外宣传时表明三方之间的这种战略合作伙伴关系;尽管有前述规定，但在发生在某一具体商业项目实施过程中乙方或丙方有一方未实际参与时，其他各方对该具体商业项目进行宣传时，不得做引人误导的宣传。
5.2 本协议履行过程中各方另有特别约定的，按该特别约定执行。
5.3 本协议履行过程中如有争议协商不能解决，则提交本协议签订地人民法院管辖。
5.4 本协议一式陆份，各方各执一份，自本协议各方代表签字、盖章之日起生效。
甲方： 乙方： 丙方：
代表： 代表： 代表：
签字时间：
签字地点：
第五篇：商业营销策划项目合作协议
合同编号：
甲方：
乙方：
签约时间：______年___月___日
陕西点闻信息科技有限公司(以下简称乙方)为协助
公司(以下简称甲方)进行商业营销策划工作，经双方协商，甲方授权乙方为甲方项目进行
营销策划，并签定如下协议。
一、总则
甲乙双方根据中华人民共和国相关法律及法规，签订本协议，并共同遵守;甲方授权
乙方负责甲方项目的商业营销策划方案事宜。
二、服务内容
甲方授权乙方进行商业营销策划服务，甲乙双方必须完全遵守本条款中的相关规定。
乙方是甲方独家的商业营销策划服务商，负责甲方的商业营销策划工作。
三、付款方式及要求
1、费用说明：
根据乙方向甲方提供的服务内容，本合同总金额为人民币
元(大写：
整)。
2、付款方式：
自本合同生效之日起，双方在确认项目计划和报价单后，在合同正式签订完成后3日内，
甲方须支付乙方人民币
(大写：
)作为项目预付款。
乙方为甲方提供营销策划报告后，甲方应在收到并确认后向乙方指定账户支付剩余费用人
民币
(大写：
);所有费用均以甲乙双方协商一致。
3、乙方指定账户：
四、甲方义务
1、 根据乙方对商业营销策划工作的有关要求和建议，甲方有义务协助乙方，及时提供内容策
略、相关背景资料、行业概况、企业业务系统技术接口等有关资料或信息的路径。甲方将对授
权乙方发布的信息的正确性和有效性承担责任。
2、 按照合同要求配备相关人员并指定固定的联系人按照双方约定的工作模式协同工作。
3、 根据本合同第三条的规定，及时向乙方支付服务费。甲乙双方对于本合同中一项服
务发生争议不影响其他项目的正常付费。
4、 计划确认和配合：甲方应指定相关人员在乙方提交商业营销策划报告后的 24 小时内对上
述文件审核完毕，并以书面形式(包括信件、传真、电子邮件等形式)对乙方提交的文件进行
最终的确认和认可。
五、乙方义务
1、 乙方委派具有丰富策划经验和专业营销工作的人员组成项目组，依据以上规定代理内容，
提供各项策划服务。
2、乙方承诺，乙方依据本合同所进行的所有工作内容，均符合相关法律规定。
3、乙方有权要求甲方按照本协议约定的期限和方式向乙方支付相关费用。
4、质量保证：乙方保证所有提交的文件一律经甲方确认后方可执行。
六、保证条款
1、 乙方保证具有符合法律规定的资格签署本合同并提供本合同项下的服务。乙方保证
其所提供的服务不违反现行的法律法规。乙方应在该服务合同规定的范围内，采取一切措
施保护甲方的利益。
2、 本合同签署后和本合同执行过程中，若甲方发现乙方违反上述声明及不具备声明保证的资格，
有权以书面形式通知乙方解除本合同而不构成违约。
七、违约责任
1、 本合同签订生效后，如任何一方在无正当理由情况下解除合同或因不按合同要求履行合同，经
对方提出后仍不改正的，需向另一方承担违约责任，赔偿另一方的全部实际损失。并向另一方支付
项目总价款10%的违约金。
2、如乙方未按要求履行合同，甲方有权拒付未执行部分合同款项，乙方将甲方已支付款项中未执行
部分款项退还甲方。如乙方履行合同时发生延迟，需向甲方说明缘由，经甲 方同意后顺延，顺延时
间需甲方确认;如仍不能按时完成，甲方有权按未完成量进行相应扣款。
3、由于无法预见的不可抗力事件，例如战争、地震、罢工、**或司法、政府限制等超出各方合理
控制范围的突发事件，导致任何一方不能执行本合同中的部分或全部义务时，应及时通知对方，对方
可根据实际情况部分或全部免除其应承担的违约责任。
4、如因甲方原因导致项目不能继续完成，或未能按期完成，乙方将不承担任何责任，甲方应按已发生
服务的全部费用付款。
5、甲方应按时支付服务费用。甲方未按时付款的，乙方有权提前解除合同，甲方除支
付所有欠付的费用外，每逾期一天，按照未付款部分每日千分之三的标准计算逾期付款违约金。
八、知识产权及保密条款
1、双方保证一方向另一方提供的资料不会侵犯任何其他人的知识产权或合法权益,否则一切责任由该方
自行承担,概与另一方无关;
2、 在未经甲方授权许可的情况下,乙方不得将与甲方有关的任何信息透露给任何第三
方和同行。
九、合同的顺延
合同到期后，甲乙双方若无提议解除合同，甲方应优先考虑与乙方继续合作，签订新
的商业营销策划合同。
十、法律的适用及争议的解决
本合同的解释和执行适用中华人民共和国法律。甲、乙双方在履行本合同中出现的争
议首先通过友好协商的方式解决。协商不成时，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提
起诉讼。
十
一、签字及生效
本合同自甲、乙双方授权代表签字、盖章之日起生效。
本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。
本合同附件与合作过程中相关业务指定对接人书面签字文件具有同等法律效力。
甲方:
乙方：
负责人签字：
负责人签字：
地址：
地址：
日期：______年___月___日
日期：______年___月___日