物业公司消杀处理方案
一项工作不能盲目的开展，在开展前必须要进行详细的准备，这就是方案存在的意义，那么要如何书写方案，才能达到预期的效果呢？以下是小编整理的关于《物业公司消杀处理方案》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。
第一篇：物业公司消杀处理方案
物业小区消杀通知
消 杀 通 知
尊敬的广大业主/住户：
为保障小区环境优美，营造健康的物业家园，管理处将安排对小区公共区域进行全面的喷药消杀，具体消杀计划及注意事项如下：消杀时间：2012年05月11日 14:30—16:30
消杀对象：蚊子、苍蝇、蟑螂、老鼠等;
消杀范围：绿化带、电梯轿厢、消防通道、排水井道、架空层、
地下车库及公共楼道等;
消杀药品：敌敌畏、家中清、灭鼠蟑螂药等
消杀时请注意如下事项：
1、消杀时间内请勿靠近现场，以免引起意外事故;
2、密闭下水口，以免室外消杀后蟑螂从下水管道口窜入到室内;
3、请叮嘱好家中老人、小孩，圈养好宠物以免发生意外事故;
4、消杀时会产生异味，不会对人体有影响，请及时打开门窗通风。
管理处
2012-05-09
第二篇：物业公司客户投诉处理技巧
1.要理解客户的抱怨，好范文版权所有，全国文秘工作者的114!永远不要生气，因为生气往往会使简单的事情变得复杂而不易解决。
2.告诉对方你十分理解他现在的心情，并尽快作出反应，如拿笔立即进行记录，这样对方就会有一种被重视的感觉，火气就会消一些。
3.融入感情，分析令对方恼
怒的真正原因，甚至可以告诉对方你也曾有过类似的经历。使双方产生共鸣。
4.倾听对方传述，不要打断话头，满足对方的愿望是有效解决问题的第一步;在听的同时进行综合分析，确认客户是否说了所有事情，是否将问题说清楚。
5.承认你和你的公司做得不够好，并向他表示改进的诚意。因为很多时候被投诉的一方即使没有做错，但只要被人投诉，就意味着做得不好，您必须当着对方的面承认这一点。千万不要在客户投诉的火头上为自己找理由。
6.告诉对方你将代表公司认真处理此事。虽然你并不能全权处理，但你作出了反应，对方会有某种程度上的满足，因为人们投诉或反映问题的时候最讨厌别人推诿。
7.尽量风趣幽默一些，这样可以缓解紧张的气氛，减轻对方的心理压力，从而大事化小，小事化了。有些投诉并不是被投诉方一方能解决的，投诉与被投诉方协调一下即会解决得很好。
8.当问题解决后，打个电话问候一下对方。这样做既给对方留下一个完整的印象，也体现了一个公司良好的工作作风。心要时，应征求一个对方对问题如此解决是否满意。
9.加强自身学习，熟悉本行业的法律、法规、从而以理服人，以法制本，这是处理投诉很重要的一点。试想一下，有人来投诉，你却一问三不知，好范文版权所有，全国文秘工作者的114!什么也不懂，什么也不会，光知道说对不起，对不起。这样永远不起作用，其问题也永远不会得到解决。
10.有必要进行总结一下，发生这次投诉的原因是什么?从这次投诉处理中我们学习到了什么?在日后的工作中应怎样避免类似问题的发生?需要作哪方面的调整。
《物业公司客户投诉处理技巧》
第三篇：物业公司几项业务涉税处理
物业公司将代开发商管理的房屋出租(房屋产权不属于物业公司)如何计税的问题
一、物业公司代开发商管理的房屋出租(房屋产权不属于物业公司)如何计税的问题
由物业公司给承租方开具增值税发票，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人适用税率为11%，小规模纳税人适用的征收率为5%。;一般纳税人出租的不动产在2016 年4 月30 日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率为5%。
二、关于保安、保洁公司如何征税的问题 保安、保洁公司提供的服务，可按劳务派遣服务计税。
三、关于提供票务代理服务如何计税的问题
票务代理公司为旅客安排行程、住宿的行为，可按旅游业征税。票务代理公司的其他业务，按照经纪代理服务征税。 (1)安排行程和住宿业务按旅游业纳税 (2)其他按经纪代理服务纳税
四、关于楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目的问题
财税〔2016〕36号文件规定;(1)楼梯广告、电梯间广告属于租赁不动产，按11%征收增值税;(2)车辆广告按17%征收增值税。
五、关于企业涉及多项经营业务情况，税率如何确定的问题
纳税人涉及多项经营业务的，需要区分兼营或者是混合销售。兼营是发生两项应税行为，混合销售是发生一项应税行为。 (1)兼营：纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。
(2)混合销售：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
六、关于员工制服采购和洗衣费是否可以抵扣的问题
免费的员工制服和洗衣服务属于集体福利，不得抵扣。收费的员工制服应按销售货物缴纳增值税，收费的洗衣服务应按居民日常服务缴纳增值税，可以抵扣相应的进项税额。
第四篇：物业公司处理小区违章行为全攻略
私搭乱建、堵塞消防通道、乱扔垃圾、高空抛物...，一系列的业主违章行为经常给物业公司平添烦恼，如果不处理遵章守纪的业主有意见，如果处理违规业主仗势欺人，该如如何妥善处理违规行为?
1、欧洲央行：将基准利率下调5个基点至0%路。 ⑴ 有理、有利、有节地进行公众管理。 ① 有理。含有两个内容：
4、波罗合法。进行公众管理首先要做到“合法”，“依法管理”是对物业管理公司和从业人员的基本要求。
1、标普合理。找不到可依据的法规、文件时，进行公众管理要讲“合理”，所谓“合理”，就是合乎常理，符合人的一般行为道德准则和行为习惯。这一原则非常重要，学会“说理”是当前物业管理公司从业人员面前的一个至关重要的话题。万事抬不过一个“理”字，只要物业管理公司坚持讲理，善于讲理，相信绝大部分矛盾是能够顺利得到解决的。
1、德国D有利。在既不能讲法，又难以讲理时，物业管理公司做事应当依据有利的原则行事。“有利”含在以下两层意思：
九、黄金�物业本身和全体业主的??，报9498点。法 B. 对物业管理公司自身管理有利。
1、WTI 4月原油期货收跌0.45美元，跌幅1.2%为重要的工作方法。在操作中有以下几种具体的方法要求： 财经 就事论事的方法。
B. 矛盾解决完毕后，及时缓和关系的方法。 C. 给业主留面子，切忌伤业主的自尊心。 D. 尽量使用委婉、好听的语言。 E. 不要以为业主是故意的，只不过是“不小心”或“没在意”。 ⑵ 利用业主“自律”进行公众管理。
利用业主“自律”进行 公众管理是物业管理公司手中的一张王牌，也是实践效果最好的一种公众管理方法。许多在法律上一时分辨不清、物业管理经常感到无所适从的问题，如欠交物业管理费、违章养狗等问题，如果利用业主“自律”方法来解决，就显得较为轻松。《业主公约》是最常见的业主“自律”方式。 ⑶ 利用社区文化进行公众管理。
当前，公众管理的一个重要原因是业主对物业管理工作的理解不够，对物业管理公司的工作了解不多，因此，如何广泛宣传物业管理的基本要求、规则、益处，如何让业主了解物业管理公司工作的艰辛是获得业主支持、融洽双方关系非常重要的一个方面。物业管理公司大力开展社区文化，通过广泛深入细致的宣传和潜移默化的影响来逐步感化业主，争取业主是公众管理的重要手段。 二. 违章处理的原则。 ⑴ 以劝导、教育为主的原则。 ⑵ 慎用处罚的原则。 ⑶ 合法的原则。 ⑷ 就事论事的原则。
⑸处理尽量不伤和气，事后主动缓和关系的原则。 ⑹ 实施处罚应赢得大多数业主住户认可的原则。 ⑺ 批评规劝从重，处罚从轻的原则。 三. 常见住户的违章现象。 ⑴ 违反装修管理规定的现象： ① 擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外观(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局;
② 对房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章凿、拆、搭建;
③ 擅自?x2F?、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施; 2016年 擅自在门窗安装网、罩、牌破坏房屋整体外观; ⑤ 擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物; ⑥ 其他违反装修管理规定的行为。 ⑵ 违反消防管理规定的现象： ① 堵塞消防通道;
② 损坏消防设备和器材，动用、损坏楼梯、走道和出口的各类消防标识、报警装置、灭火设施;
③ 超负荷使用电器、乱拉乱接电线造成火灾隐患;
④ 在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物; ⑤ 营业场所不按规定配置灭火器材; ⑥ 其他违反消防管理规定的行为。
⑶ 违反公共道德、环境卫生管理规定的现象：
① 乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，乱搭、乱建、乱张贴涂写; ② 破坏卫生设施设备;
③ 在公用场地私自堆放、吊挂杂物，乱搭、乱建、乱张贴涂写; ④ 高空抛物、倒污水; ⑤ 播放高音喇叭制造超量噪音;
⑥ 践踏草坪、攀摘花、树及占用绿化地，损坏、涂画园林建筑小品; ⑦ 随意放养宠物;
⑧ 其他违反环境卫生及美化的行为。 ⑷ 违反治安管理规定的现象： ① 违章停车;
② 违反规定存放、排放易燃、易爆、剧毒、放射性物品; ③ 聚众赌博、打架斗殴; ④ 其他违反治安管理的行为。
⑸ 无特殊原因，拒交有关管理服务费用的行为。 ⑹ 采取可能损害其他住户利益或影响小区安全的行为。
⑺ 违反以上管理规定，未造成小区住户利益或物业管理公司经济受损或对小区公共安全造成威胁的视为一般违章，专项违规均视为重大违章。
四、 违章的处理方法。
⑴ 违章处理的一般方式和使用顺序： ① 即时劝导、教育;适用于一般违章事件。
② 限期整改：适用于违反本规程4.2条有关款项，尚未给小区造成经济损失的违章事件。 ③ 赔偿经济损失：适用于违反本规程4.2条有关款项，给小区公共利益造成较大经济损失的违章事件。
④ 停水停电：适用于无理严重拖欠或拒交管理服务费用，多次沟通无效的违章事件。 ⑤ 通报批评：适用于不接受违章处理意见的住户。
⑥ 提起诉讼：适用于给小区千万较大经济损失而拒不赔偿或严重拖欠或拒交有关管理服务费用，经业主委员会调解无效的违章事件。 ⑵ 对拒交有关管理服务费用的违章行为处理方式： ① 劝说、督促、沟通; ② 发催缴函; ③ 加收滞纳金; ④ 发律师函;
⑤ 成立业主委员会以后， 通过业主委员会公告; ⑥ 停水停电(如业主公约有约定可以停水停电); ⑦ 停止服务;
⑧ 申请仲裁或提起诉讼。
⑶ 对违章装修的处理方式按《装修管理作业指导书》执行。 五. 违章处理程序。
⑴ 物业公司各区域工作人员发现住户有违章行为时应立即采取规劝、教育的方式进行处理，劝导住户停止违章行为。当事人如置之不理，应及时将情况反馈到住户服务中心处理。 ⑵ 住户服务中心物业助理接到住户违章信息后，在《住户违章事件记录处理表》上登记然后按以下规定进行处理：
① 属重大违规事件的报经理/副经理处理;
② 属一般违规事件的报住户服务中心主任/副主任处理，住户服务中心主任/副主任亲自或指定物业助理到现场予以劝导、教育。
⑶ 经理/副经理接到重大违章事件信息后，根据情况及住户违章给小区造成的经济损失大小，决定给予“赔偿经济损失”或“停水停电”的处理意见，并将处理决定填入《住户违章事件记录处理表》中。
⑷ 对于住户漠视物业管理公司给予的处理意见，不配合小区正常管理工作的，应通过业主委员会协调解决;必要时，经征求业主委员会支持后，予以通报批评。 ⑸ 对于给小区造成较大经济损失且拒不赔偿或严重拖欠或拒交有关管理费用，经业主委员会调解无效的，可采取停掉住户水电的处罚办法，具体实施时要求： ① 《业主公约》有相关约定; ② 提前3天通知住户;
③ 问题解决后及时恢复水电供给; ④ 决定需由经理/副经理作出。
⑹ 必要时由公司作出决定对违章业主提起仲裁或司法诉讼。
⑺ 对于“赔偿经济损失”、“停水停电”、“通报批评”及“提起仲裁、诉讼”的处理措施一定要特别慎重，处理完毕后，住户服务中心应主动与当事人沟通及缓和双方关系。 ⑻ 违章处理意见经经理/副经理签署后生效，由住户服务中心执行。涉及向住户收取有关费用的，由住户服务中心每月月底将《住户违章记录表》复印一份保存，原件报财务部统一扣款。
⑼ 对违规住户的处罚工作，只能由公司总经理/副总经理、经理/副经理或住户服务中心主任/副主任依据本指导书处理，其他员工只能进行劝导、教育，严禁进行越权处罚。
六、资料保存
《住户违章记录表》由物业管理公司统一归档，一般违章事件资料保存期为1年;重大违章事件的资料保存期为5年。
第五篇：房地产公司的物业会计的账务处理
一般物业公司会计都做些什么工作呀? •复核各部门的费用支出凭单并审核其原始凭证的有效合法性，监督费用支出的整个流程，确保款项支出无误;
•审核各部门所需物品的采购计划，本着“以需定购”的原则确定多项物品采购的审批;
•定期或不定期对公司的资产、库存材料、低值易耗品进行盘点。降低库存积压，杜绝资金浪费，确保资产的安全和完整;
•审核每月的物业费、水电费的缴费通知单，保证其准确无误，并积极跟进和督促日常费用的收缴工作。
•每周参加公司例会。对财务部一周的工作进行总结并汇报本周的工作计划;
•及时与各部门沟通，了解公司的运营情况，做好相关工作;
•对公司的各类合同进行审核，监督核实合同付款的执行情况;
•每月按要求编制财务部工作月报，及时反映公司的收入、费用支出、各项费用的收缴情况;
•年终协助总经理编制预算。 房地产公司的物业会计的账务处理
第一章 经营收入核算管理规定
1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。
1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。
1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
2 经营收入的确认及其时间
2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当经营收入必须计入当损益，不得提前或延后。
2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。
3 经营收入会计科目处理
3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定列支)时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。
第二章 成本费用核算管理规定
1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计内不得任意改变。
2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：
2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费;房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费;房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费、保洁费、保安费;直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动;非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。
2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。
2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当损益。
2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。
3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。
3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。
3.3 物业管理成本的核算
3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费;材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。
3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益;企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。
第三章 物业工程的核算
1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工;出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。
2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出;贷方登记已完物业工程成本的结转数;科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。
2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。
2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。
2.3 工程完工交付使用的核算。
2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。
2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目;同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。
第四章 维修基金的核算
1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
2 维修基金的核算
2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。
2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。
2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。
2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章
2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。
第五章 代收款项的核算
企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。
补充回答： 国家财政部最近下发了关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知。该通知要求，凡具备工商局行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定(试行)”执行。该规定具体内容如下：
一、会计科目及使用说明 第204号科目 预收账款
1、本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养、绿化等预收的公共性服务费等。
2、企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目;收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;退回多付的款项，作相反会计分录。
预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。
3、本科目应按有关单位和个人设置明细账。
4、本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项;期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。 第205号科目 代收款项
1、本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。
企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。
2、企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款” 等科目，贷记本科目;交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。
3、本科目应按代收代交费用种类设置明细账。
4、本科目期末贷方余额，反映企业向未支付的代收款项。 第209号科目 其他应付款
1、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。
2、发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目;支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。
4、本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。 第281号科目 代管基金
1、本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
2、企业收到代管基金时，借记“银行存款--代管基金存款”科目，贷记本科目。
企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款--代管基金存款”科目，贷记本科目。
企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共同设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。
代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：
由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目;工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记本科目，贷记“经营收入--物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。
由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3、本科目应按单幢房屋设置明细账。
4、本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。 第411号科目 物业工程
1、本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。
企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。
2、企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入--物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。
企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。
3、本科目应按工程项目设置明细账。
4、本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。
5、企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。 第501号科目 经营收入