商业物业经营管理实例

第一篇：商业物业经营管理实例

智能大厦物业管理-智能大厦系统规划与设计实例分析

作者：佚名

文章来源：本站原创

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更新时间：2009-10-9

一、高校智能化教学楼设计

新型人才的培养需要新的教育模式。现代教育重视素质教育，高等教育强调培养的人应 当是能够突破专业和职业领域限制的，具有较强适应能力的复合型人才。学生大学期间，不仅要掌握一定的专业知识，更要学会学习方法，具备从事科学研究的能力，培养学生具有强 烈的事业心和认真负责的态度。这样的大学生才具有较强的竞争力和应变能力。新的要求促进新的教学模式的产生。

21世纪的教学模式不仅呈现高度信息化、电子化的特征，同时在教学过程上也有较大 的改变。学生获取知识不再主要依靠教师课堂讲授，而从多方面吸取“营养”，除教师外，书籍资料、信息网络、同学间交流，甚至报纸、杂志电视，都是学生获得知识的源泉。因此 ，21世纪的教学场所，也不是简单地装上现代化设备就可以满足需要的。要适应新教学需要就应该提供相应的功能空间，以教学楼为例，传统的教室“一统天下”的状况应相应改变 。教学楼中要拥有多种空间，以便于学生多渠道获取知识。教室、资料室和教师办公室在现代学生学习过程中地位同等重要;中庭、内街、休息角、交流区、室外平台走廊等便于人际 交流的多功能空间，不仅仅是提供休息的场所，也是学生相互交流的地方，这里有同专业不同年级的纵向交流，也有同年级不同专业的横向交流，来自不同知识体系的思想在这里撞击 产生“火花”，不少发明创造往往就来自与人的闲谈之中。

此外，以信息技术为代表的高新技术进入教学过程后，对传统教学模式的冲击也是巨大 的。多媒体教材、远程教育以及交互网络系统等有效的辅助教学手段的应用，大大地改善了传统的授课方式，21世纪的教学楼正在向能提供多种信息传递方式的智能化教学楼方向发 展。

行为方式的改变会引起建筑功能的调整，而建筑功能的变化也必然会导致整个建筑由内 而外的变革。现代教育模式的转变和现代技术的发展使得高校教学楼建筑进入了一个崭新的时代。

(一)智能化教学楼的现代技术。

现代的教育体系中，不仅有现代的教育思想，而且有先进的技术设施配合教育。因此智 能化教学楼中除具备一般智能化建筑所应有楼宇控制系统如建筑设备自动化、办公自动化、通讯自动化以外，还应引入智能型的辅助教育设施。

1.计算机和多媒体技术在教学中的应用。

(1)教学过程中全面应用计算机是智能型教学楼的一大特点，计算机作为未来工作中的重要工具，学生在校期间要更多地熟悉其操作及性能。比较理想的条件是，教室中为每人配 备一台电脑。如日本九州工业大学情报工学部，其教室中央是座位，可以供学生听课，座位区两侧及后部，则全部是计算机桌，可供全体学生当场操作。条件不容许的学校，也可由学 生自备电脑。如澳大利亚，学生靠打工挣的钱就可以自己买一台手提电脑。因此，教室中不必再配备电脑。学生在课堂上作笔记可以直接敲入计算机。

(2)教师用多媒体辅助教学，因此要求教室为多媒体教室(图7-7-13)，其设备包括：投影仪、

幻灯机、投影电视系统、录像机和影碟机。在教师的讲台上，有一台总控制器，用来 控制教室中的各设备和教室中灯光。另外，教师会自备一台便携式电脑，其中装有教案，上课时通过投影电视系统把授课内容投影到屏幕上，以便于学生反复记录。利用多媒体教室中 的各种设备，教师授课的内容可以籍影音于一体，包括幻灯片、录像带、光盘等，使课堂不再枯燥无味。

图7-7-13 多媒体教室

①幻灯机 ②控制台 ③电脑 ④投影仪 ⑤音箱

2.运用计算机网络和通讯技术改进教学。

除了多媒体教室外，网络学习也是现代学生获得知识与信息的重要渠道。智能教学楼是校园网的分站点，其网络端口延伸到每一个教室，为学生开展网络学习打开了大门。应用网 络的学习方式可以分为以下几种，如图7-7-14所示：

图7-7-14

(1)独立式(集中式)：这是最简单的，计算机相互之间是独立的，学生可以和计算机交互复习课程或作练习题。

(2)计算机互联：学生们分为小组，计算机通过网络互联，可以进行多种学习活动如合作、竞赛、交互等。

(3)广播式：利用Video OnDemand进行交互，实现单机对多机的操作。这种方式可以用来帮助教师与学生联络。在任何时间、任何地点，学生如果想与教师联系，交作业或问 问题，他都可以通过网络实现。而教师对学生的指导也不必受地域和时间的限制。例如，一个学生如果在晚上11：00提一个问题，很有可能他在11：15就能得到答案。而这个问 题如果要等到第二天或隔几天的课堂上才能问，也许他就不去问了。

(4)局域网或广域网：学生可以通过局域网或广域网学习，如许多大学和研究机构采用万维网(WWW)多媒体系统学习。学生和教师可以通过网络与别人共享资源。

(5)高速网络：通过高速网络实现远程教育，既不同区域间的多媒体传输，包括有视频和语音交互操作。通过远程教育系统，一个学校的学生可以选修远在另一个城市的另一所学 校的某一门课程。在上课的时间，只要打开多媒体交互系统，就可以和主教室的学生同步上课。在主教室，授课教师也可以通过显示屏看到分教室中同学的听课情况，而且通过多媒体 交互系统分教室的同学还可以当堂向授课教师提问。远程教育可以使学生摆脱地域和学校师资的限制，更充分地利用学校的现有资源。随着校园网的进一步完善和发展，远程教育将成 为未来主要的辅助教学手段。

有些大学还利用这种技术进行国际和校际的教学交流，即让同专业同年级而来自不同学

校的一组学生同作一个课题。这些学生不必在地域上坐在一起讨论，却可以通过高速网络的多媒体交互传输系统，在同一时间坐在电脑前共同探讨课题，其效果就好象面对面的谈话一 样。

网络学习要求教室中有足够的网络端口。这种教室一般采用顶棚布线方式，用立柱或沿墙体出线。用立柱方式如图7-7-15所示，在教室中，每隔一段立一根很细的柱子，柱子并非 用来承重，而是用来引线，在柱子上安有若干电源插座及网络接口，一个区域内的几个同学可以公用一个引线柱。

图7-7-15

3.利用计算机网络技术。

技术实现教室监控和观摩系统：

教室监控和观摩系统是现代技术在教学管理中的应用。在教室中安装有电视摄像系统， 通过教学楼内的局域网把教室内的教学情况传至楼中的监控中心，监控中心的若干台显示器可以同时显示出不同教室的教学情况。应用这一系统，不但方便了教学管理，而且当有外校 同行来观摩教学时，可以在监控中心观看而不会影响教室中的正常教学。

(二)现代智能型教学楼的空间变化。

传统的教学楼建筑，由于受到功能的限制，往往设计成中间走廊两边教室的长廊形式。 走廊作为汇聚楼中所有人流的人流集散地，却仅仅具有交通功能。这种传统的教学楼建筑已经无法满足现代教学的要求，单一的获取知识的学习方式不能培养出全面型的人才。现代个 性化的教学，需要高效、灵活而有弹性的教学空间，以满足学生多渠道获取知识的学习方式。

智能教学楼中的教室空间有由固定的小隔间向可分割的大空间转化的趋势。

教室空间由固定封闭的小隔间改为可灵活分割的大空间，结构采用标准柱网，教室的大 小不再受固定墙体的限制。教室的层高相对比较高，以留出夹层地板和吊顶的高度。教学楼中的功能空间也随之产生变化，以教室为核心，周围兼有资料室和办公室，在不同大小的各 功能空间中，有机地穿插交流和休息空间。丰富灵活的空间布局，不仅是适应现代化个性化教学的需要，而且比起单调平直的长廊式空间来，更能够引导学生的思维向多样化发展。

以美国爱荷华州(IOWA)州立大学建筑系馆为例，该建筑共六层，供建筑系、景观系、规划系和艺术系共同使用。主体建筑平面呈平行四边形，入口处设有一廊道，廊道左边是圆形 的大报告厅，右边是圆形的下沉露天广场。沿着廊道走进主楼，你便发现自己已经置身于一个通透明亮的中庭中了。中庭纵贯主体建筑，高达五层，上用玻璃拱顶覆盖。中庭内阳光充 沛，功能丰富，包括有交通部分，由电梯和两部开敞的半圆型楼梯组成;休息餐饮;展览部分等。其中展览区布置有学生最新的作品，供各系同学观摩点评。在中庭的两侧是教室、工 作室、教师办公室和资料室。此外，在每层中庭的端部，还有一小块交流休息区。布置一些桌椅，旁边的白墙上贴着同学的作业，这里经常会有自由组合的小型研讨会。看似

随意的设 计，其实蕴涵了设计者对于现代教学过程的深刻的理解。整栋建筑以中庭为核心，联系各部分功能，而且动静分开，互不干扰。建筑师成功地在建筑中营造了浓郁的学术气氛。

(三)富于时代的建筑艺术。

智能教学楼不仅在功能上追求完美，在建筑艺术上也力求新意，高技术美学在教学建筑 中崭露头角。如剑桥大学法律系系馆是福斯特及其合伙人事务所的一部新作。在这个设计中，他用一个醒目的、部分透明的半圆柱状的形体融合于整体环境。透明的拱体从地面层飞檐 而上，代替了外墙和屋顶，直插入南部的墙体之中。阳光透过玻璃体洒满整个室内空间。建筑地上三层，地下两层。福斯特把大讲堂安排在地下，而把宽敞明亮、拥有良好视野的地上 三层用作图书资料部分。地面上的三层楼板随玻璃拱体形成退台，以促进不同楼层之间的交流。除沿南部墙体的讨论室和办公室是封闭的小间外，地面上三层全部是开敞的大空间，而 用临时隔断分割不同空间。

智能化的校园建筑代表的是一种高品质的建筑，其高品质既表现在“硬件”上，即先进 的技术设备;也表现在“软件”上，即符合现代教育宗旨的新的设计观念。值得强调的是，智能化决不是“硬件”的堆砌，而应是“软件”的更新。高技术是一种手段，一种工具，它 只有在新的设计观念的指导下，用在最适宜的地方，才能发挥出最大的效益。同时，只有加强“软件”的统领作用，才能真正在建筑设计上有一个质的飞跃。

二、常州国际金融大厦设计

常州国际金融大厦座落在沪宁线上的重要城市常州市的中心地带，总建筑面积三万三千 平方米，大楼地上26层，高99.7米，地下局部2层，裙楼3层，是集金融、办公、酒店为 体的现代化综合性大楼，“雄伟的大堂、独特的外型、高度的智能化”是其突出的特点。可以这样说，国际金融大厦是目前常州地区自动化功能最完备的公用建筑。

早在大厦奠基建造之初，大厦的建造方中国银行常州分行及常州国际金融大厦有限公司 的领导与管理者们就认为该金融大厦建成之后将成为常州的一个标志性工程，它不仅应具有进行银行业务、金融交易的特殊功能，还可以为酒店和写字楼的客户提供舒适、便捷的办公 和生活环境。基于这种考虑，在规划大厦弱电系统的时候，提出了楼宇智能化管理系统的实施设想，其中包括银行业务网络、通讯自动化、消防安保、设备管理自动化等多个系统，相 关的分系统及子系统包括消防、监控防盗、出入口管理、内部对讲/监听、设备自控、停车场管理、电话通讯、音响广播、银行柜面业务等多个方面，要求楼宇管理中心对大厦内各类 的机电设备与设施集中监控与管理，采用综合布线将其有机地联系在一起，实现语音、数据、图像信息的高速传递。

有了实施设想，首先第一步完成了弱电系统的总体设计，与水电安装同步进行管路的预 埋，再分步实施，边施工边调整，最终完成了大厦的综合布线、银行业务的计算机网络和楼宇自动化，把最初的设想变成了现实。

(一)结构化布线PDS。

常州国际金融大厦是一幢现代化的多功能大楼，为了适应其业务门类多，数据传输量大 ，综合性强的需求，采用了美国AT&T的综合布线系统(PDS)。系统实用可靠、技术先

进，它 提供了系统内部和系统间信息交换的物理媒体，构筑了以计算机管理为中心的楼宇网络，奠定了国际金融大厦智能化建设的基础。

综合布线系统共设信息点1875个，用以支持电话与计算机的综合应用，其余各系统分别采用各自独立的布线方式。

(1)工作区子系统。

工作区子系统提供了整个结构化布线系统与其它各系统的接口。采用的是AT&T五类模块插座，以墙上型信息插座为主，大空间部分采用地面型信息插座。在会议室等处预留了顶装 点以方便顶装投影仪的接入。

(2)水平线子系统。

水平线子系统提供从分配线架至工作区子系统的连接，采用1061004高五类无屏蔽双绞线完成数据、语音等信号的传输，其传输速率在100米内可达155Mbps，可适应包括AT M协议在内的各种高速数据传输。

(3)主干线子系统。

主干线子系统提供了建筑物中主配线架与分配线架的连接路由。采用了六芯光纤和大对 数电缆混合做为主干的方案，光纤用以满足大容量、宽频带银行业务数据的传输，大对数电缆用以满足低速办公数据及语音信号的传输。

(4)管理子系统。

分为管理整个系统的主配线架(MDF)和管理各层的分配线架(IDF)。

分配线架采用墙装式的110PB2型配线架，设在大楼每层的弱电间内。

主配线架采用110DW2型配线架，设置在大厦七楼。主配线间放置两个19”机柜，将主配线架及集线器等统统放置其中。同时，在主配线架上规划了功能区，以支持多端口路 由器、调制解调器等设备的配接，满足楼宇与外界通讯、系统内部通讯、各系统之间通讯的需要。

采用普通跳线完成话音的连接和管理，采用119P8CAT5快接式跳线完成计算机系统的连接和管理，以保证足够的灵活性。

(5)设备间子系统。

包括：网络设备、PBX、主机系统等。这些设备均通过大对数电缆、多模光纤或双绞 线连接到主配线架上，对整个楼内的所有信息点进行管理。

(6)建筑群子系统。

通过路由方式与外界联络。实现资讯互通、资源共享。

整个综合布线系统的走线形式，垂直主干部分采用预留电缆井方式，在每层楼的弱电井 中留出专为PDS使用的长方形地面孔，并安装梯型金属桥架;水平线部分采用走吊顶的轻型 装配式槽形电缆桥架的方案，桥架从弱电井引向各个设有信息点的房间，再由预埋在墙内的铁管，将线路引到墙上的暗装铁盒内。

综合布线工程完成后，顺利通过了邮电管理部门的验收，分别用MAPCAT-1000和Wire Scope进行导通测试和定量指标的测试，合格率为100%。

(二)网络构筑。

由于银行业务网络的特殊性，这里暂不做具体介绍。

(三)BAS。

大厦内的安保、消防报警、设备自控、智能照明等系统，为大厦内的办公人员提供舒适 、高效、安全的工作环境。这些系统虽是传统的分立系统，但通过系统集成，大楼的管理者可以在中心控制室及各自的办公室方便地了解到各种设备的运行情况，以便作出相应的处理 决策。

1.安全防范系统。

大厦的安全防范系统由电视监控、防盗报警、紧急对讲及门禁系统组成。

监控系统通过安装在各监视现场的各类摄像机(共68台)摄取图像信号，由中央控制室内的松下WJ-SX50A矩阵控制箱及系统键盘WV-CU550A等设备组成的控制部分对系 统进行全面的控制。同时在四层行长室及一层警卫值班室设有副控键盘。在

一、二层银行营业区专设柜员制子系统，实时记录柜员的活动。

防盗报警系统选用了安定宝4140XMPT2防盗控制主机，该主机有9个基本接线防区，可扩充至87个防区，支持16个控制键盘为各子系统使用。我们在主要的出入口、重点防 护区域设置了双鉴/微波探测器、玻璃破碎探测器、紧急按钮、震动探测器等各类前端探测器，系统编程设定后，自动投入运行，一旦报警，产生自动声光报警，同时联动CCTV电视 监控系统，将该区域的摄像机图像自动切换到电视监控系统的电视屏幕上，同时录像。

当系统申请与上级公安机关联网后，本系统的报警信号可自动通过电话线路拨号上报“ 110”。为了确保银行安全，我们选用了AIPHONE对讲监听系统，完成中控室与

一、二层 营业柜面各柜员及金库等重点设防区域的热线双工对讲通话和中控室的监听功能。当有抢劫 等紧急情况发生时，事发现场可与安保中心主机进行直接对讲，及时报告紧急情况并获得迅速及时的救援。

在大厦的金库区，主机房等安全性、保密性较高的场所配置了集宝8000门禁系统。有

关人员必须经由安装在门入口处读卡验卡后方能进入保安区域，出门也须验卡。中心控制室 可根据具体情况，为各类身份的人员配置各类权限的卡，设置各自的开关门时间，也可预先安排假期情况。所有数据资料可打印备查。

2.消防报警。

大厦消防报警系统采用了EDWARDS(爱德华)公司的IRC-3火灾自动报警、消防电话、消防广播及控制系统。该系统共设置一台主机，三台CM2N分机，各类报警探测器近80 0点，采用中央电脑处理主机进行监测、控制及管理，具有自动巡检功能，当故障或火警发生时，消防中心主机有声光报警信号，显示窗有明确显示故障或火警位置，并可预先编制程 序自动启停相关设备。在大厦写字间、办公区均设置智能型烟感探测器，均独立编址，一方面可根据安装环境调整每个探测器的灵敏度，同时还可极大限度地消除引起误报警的因素。 一旦有火警发生，可按照预设置的程序联动相关设备，如电梯迫降首层，火灾层及上、下层扬声器自动由背景音乐切换鸣响报警，切断有关非消防电源，启动排烟风机，卷帘门自动下 降。也可选用手动控制盘，在火灾报警确认后再启动联动设备。

3.设备自控。

采用了美国Honeywell公司的EXCEL5000系列XBS基本型建筑物自动化系统，总控室设置在大楼二层，图形中心PC工作站基于MicrosoftWindows操作环境，使用CARE图形编程软 件包完成该系统功能软件，以达预期规划。整个系统硬件组成包括：中央站(DELLPentium处理机、EPSON打印机)、1个XL500控制器(128个通用输入、输出点)、19个XL80控 制器(12个通用输入点、12个通用输出点)。它们由一条C-BUS总线连接起来，共管理了562个监控点，真正实现点对点通讯。

所实现的具体功能如下：

(1)冷源。

对各冷水机组的工况监测、控制、故障诊断，可按每天预编时间程序启停各机组，有效 运行节能程序，并将单机和系统的即时及以往运行资料以及报表输出。

①机组状态监测、启停控制、故障报警、运行台数控制;

②机关隔离电动阀(蝶阀)开/关状态和控制;

③冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机的状态监测、启停控制、故障报警;

④冷冻、冷却水供、回水温度监测;

⑤冷冻水供、回水压力监测;

⑥冷冻水回水流量监测;

⑦冷冻水压差旁通控制。

(2)热源。

①热水泵状态监测、启停控制、故障报警;

②热水出水温度监测;

③蒸汽阀自动调整。

(3)变风量空气处理机。

①回风温度监测;

②过滤网阻塞报警;

③两通电动水阀调节;

④新风风门调节;

⑤风机状态监测、起停控制、故障报警;

⑥风机调速控制。

(4)给/排水系统。

水位超高低报警。

(5)变配电系统。

①两路低压进线的电压、电流、功率、功率因素、频率监测;

②变压器四台超高温报警。

(6)电梯。

十台电梯的运行状态和故障状态的监测。

设备自控系统前后经历了一年的采购、施工和调试工作，解决了诸多与其他厂商的配合 、机电设备的接口等问题，以投入正常运行。

4.智能照明系统。

在现代化的大厦中，照明是环境设计的重要组成部分。采用的DYNALITE照明控制系

统使用DTK602智能管理器对大厦各区域的照明进行集中监控与管理。整个系统为分布式、网络化 控制，每个模块都具有一个独立的CPU，所以当网络中的某一模块发生故障时，整个网络照常工作。

根据大厦各区的功能不同，系统设置不同的场景。如大厦大堂主要利用自然光，DYNAL ITE系统可随室外自然光照的变化及时调整室内的光照，使室内灯光自动调整并保持一个最 佳照度水平。另外，银行营业区与办公区的照明控制系统主要目的是节约能源，DYNALITE 的楼层管理员可对照明系统预先设置多个基本工作状态，例如：当一个工作日结束时，系统 自动进入晚上工作状态，自动将办公区的灯关掉，控制无人灯情况的出现。

5.停车库管理系统。

大厦地下设有一汽车库，主要是为银行自有车辆及写字楼客户的停车服务的。在车库入 口安装了出入口管理系统，同时能完成自动收费的功能。

在车库入口刷卡记录车辆特征及入场时间，并对入库车辆计数，入口显示屏显示空车位 数量。出口时刷卡，根据停车时间计费收费，控制中心对所有出入库车辆情况进行统计及打印。

6.中央控制信息处理系统。

该系统利用多台联网的计算机组成的中央计算机管理系统，负责接收来自消防系统、安 全防范系统、设备自控系统、停车场管理系统的信息，对所接收的数据信息进行加工处理( 格式、分类等)，生成对应的事件信息，并以声音、图像和动态数据的形式在工作席位上显 示出来，对故障及非正常情况能进行自动语音报警和自动电话报警。所有有关的事件信息都可以图像、表格或文字的形式进行存档以备查询。同时，该集成系统还提供系统报表和值班 日志等，从而实现集中、全面的现代化管理。

中央控制信息处理系统设备主要集中在大厦二层的总控室。充分利用已采用的子系统的 软、硬件资源，在不浪费现有资源的基础上，采用优化的配置：设中控管理席两个、值班席一个、数据服务器一台、10Mbps交换器一台、多路通信服务器一台。留有与办公自动化、 银行业务网、通信网及与外界通信的接口。系统通过硬件、软件的集成实现了技术集成、信息集成、过程和功能的集成。

常州国际金融大厦自九七年十月竣工开业至今已运行了近一年。大厦内采用的机电设备 、控制设备及自动化系统为大厦提供了安全、舒适、便捷的办公环境，同时也为大厦的管理者们提供了较新的管理手段，提高了工作效率，降低了大厦的营运成本。

1.节省人力。

目前从事大厦物业管理的国际金融大厦有限公司的管理人员及技术工人(含值班人员)共 24人，大厦中心控制室内汇集所有控制系统的控制主机，中心控制室设管理员2名，值班员 4名，全面负责日常事务。不仅降低了管理人员的费用支出，同时也大大地减轻了管理人员的工作负担。

2.节约能源。

由于采用了一系列节能措施，使得各机电设备能够按需要运行，能源得到了合理分配， 据初步统计，仅变风量空调机组这部分，56台机组原则上每天需用电980KW，如今平均每天实际用电只需600～700KW，节能效果明显。

3.提高工作效率。

由于采用计算机集中管理，使得管理人员可以在总控室或自己的办公室内方便的查看各 系统运行情况，设备的各种故障信息可及时反馈，不仅避免了人为过失，提出了安全性，同时也为设备的维护和保养提供了保障。详尽的系统报表还提供了分析、决策、管理的先进手 段。

三、民用机场候机楼设计

随着我国改革开放力度的加大，走出国门闯世界、招商引资求发展已成为振兴地方经济 、加快改革步伐的一大趋势。全国的省会城市、沿海经济发达地区为了和国际经济接轨，努力改善投资环境和窗口形象，在能源、交通等基础产业方面投入了大量资金。

为了缓解日益增长的民航运输量与机场基础设施及硬件建设滞后的矛盾，各地区自筹资 金大力发展民航事业，改建、扩建机场，使得民用机场的建设有了长足的发展。仅一九九七年，就有八个新建、扩建机场竣工并相继投入使用。一九九八年又有一批新建、扩建机场相 继开工。

新建、扩建机场区别与老机场一个最显著的特点就是在加强航管功能、提高航管质量和 航管水平的同时十分重视候机楼(航站楼)的建设。许多城市的候机楼都成为当地重要的人文 景点和标志性建筑。

由于机场候机楼最集中的体现了民航的整体形象和现代化的管理水平，故而在整个机场 中占有非常重要的位置。做为候机楼神经系统的弱电系统，尤其是弱电系统的总集成，其重要程度应该是不言而喻的。它既是民航管理、服务对弱电系统的要求也是现代科技发展的必 然趋势。

一般民用机场候机楼中，根据民航业务的需要及方便旅客进出港的管理，其弱电系统工 程包括下述几个子系统：

1.计算机信息管理系统;

2.结构化综合布线系统;

3.楼宇自动化系统;

4.旅客离港计算机管理系统;

5.公共广播系统(兼消防紧急广播);

6.闭路电视监视系统;

7.LED航班动态显示及值机引导系统;

8.CATV闭路电视(兼有航班动态显示功能)系统;

9.子母钟(包括世界钟)系统：

10.公共查询系统;

11.消防报警及联动系统;

12.引导标志灯箱系统;

13.站坪调度管理系统;

14.电子设备供电、桥架和接地系统。

可以说，弱电系统工程是机场候机楼的核心和神经系统。一幢现代化建筑的价值不仅体 现在其宏伟的结构和精美的装饰上，更重要的还应体现在它应有一系列先进的控制技术系统作支持。通过结构化综合布线及计算机网络，把候机楼内电子设备和工艺设备从各自独立的 设备、功能和信息状态集成在一个相互联系的、统一的、协调的系统中，以实现管理集中、信息共享的智能化状态。一个现代化的机场候机楼，其运行情况的好坏，服务质量的高低主 要取决于其弱电系统，尤其是弱电系统集成的水平和质量。

现代候机楼的建设已一改过去传统的建筑模式，向着信息时代的必然产物——智能大厦 方向发展。它是现代多种高科技技术的集成和传统建筑艺术相接合的产物。它面临的是传统建筑的实用性、民航业务的特殊性、各类设施的自动化及使用功能的智能化相融合为一体的 综合性工程。它是一个涉及到传统建筑科学、信息技术科学、系统工程科学等多领域的交叉科学，涉及到计算机、通讯、自动控制、传感器、声学、光学、电子学、数据处理等多种专 业和多种软、硬件设备。而这些软、硬件设备又可能出自不同的国家、可能遵循不同的制造标准、用于不同的目的和环境。必须将这些软、硬件设备有机的融合为一体才能达到正常控 制的目的，才能使这些设备保持长期的协调工作。这就需要系统的集成。

系统的集成并不是简单的设备堆积，最新的设备不一定是最好的设备，最好的设备不一 定是最适用的设备，最新最好的设备难积在一起并非就是一个最好的系统。系统的集成，其关键在于必须解决好各系统之间的互连性和互操作性(这是一个多厂商、多协议和面向多应 用子系统的结构);其次要解决各类设备和子系统之间众多的界面和接口，使各子系统有机的融合为一体，通过高度的协调实现预定的功能。

据有关专家调查，我国许多所谓的智能建筑开通率不高，其根本原因并不是设备选型不 好而是系统集成有问题。在工程设计和施工时不是将弱电系统作为一个整体考虑，而是将各

个子系统作为单独的系统来对待，人为的把弱电系统的设计、设备采购与施工、安装调试、 维护保养、技术服务分割开采。有的业主甚至将弱电系统分解成若干子系统分别承包给不同的生产厂家或设备供应商、代理商，结果造成大量的“三不管”式的施工界面，最后整个系 统进行统调时才发现。许多设备之间没有预先留有相应的接口，造成不能相互连接、信息不能共享、开通率低下。

现在可以这样讲，没有集成的系统不是一个实用的系统，没有集成的建筑不是一个真正 意义上的智能建筑。

根据我国计划经济体制下的基本建设管理模式，每一个基本建设项目立项后，都要成立 一个相应的建设指挥部，全面负责整个基建工作。近几年来，随着地方投资积极性的提高，机场建设指挥部的人员结构也不再完全是民航系统的人员。根据投资比例的不同，有相当一 部分机场建设指挥部由地方政府抽调大批不同岗位上的管理人员组成。这些人员来自不同的岗位，具有不同的经历、经验和专业，对民航机场的建设缺乏必要的经验，对机场候机楼内 的业务流程不甚了解，尤其对发展速度快、高新技术多、专业设备繁杂的弱电系统工程，更感到心里没底。对弱电工程各子系统之间的接口和界面，对弱电系统与强电系统、土建工程 、装修工程、空调工程、消防工程等各专业之间的协调和配合也颇感十分棘手。

机场建设指挥部不得不投入大量的人力、物力、去具体考察每一个系统、每一台设备、 每一个供应商、每一个施工队。而这些供应商或施工队又都各自为战，各负其则，自成一统。对公共部分的接口和界面很少关心，实际施工中会造成众多的设计变更，相互扯皮或互相 干扰，不仅给施工带来很多困难，而且给系统统调带来很多麻烦。实践证明，这样的系统在使用时也存在很多问题。许多工程项目在这方面都有很深刻的教训。

即使这样，每一个机场建设指挥部的人在完成了机场建设后，都会总结出很多的经验和 教训，他们若再建设第二个机场定会有很大的进步和提高。但遗憾的是，由于传统的管理模式，在机场建成并通航后，机场建设指挥部也就完成了其相应的历史使命。另一个城市或地 区若需建机场，也要根据其投资结构和比例的不同重新组建机场建设指挥部。这些人不得不又从头开始摸索，这不能不说是传统的基本建设管理模式的一种悲剧。

民航总局在总结近几年来机场建设中民航信息系统建设的经验时曾很客观指出，民航信 息系统建设与国际水平和信息化时代对民航的要求还存在着相当大的差距，主要表现为：宏观调接力度不足，缺乏统一的建设规划和强有力的组织协调，各单位、各系统各自为政，信 息封闭和垄断，重复建设，低水平重复开发，小而全的现象突出;重硬件，轻软件，计算机应用水平低，系统互连差，整体管理水平低，基础工作薄弱;缺乏规范和科学的业务流程、 统一的管理标准和技术规范;信息化观念比较落后，计算机知识不够普及，计算机专业队伍力量不足，缺乏高水平技术人才。

同时又指出：今后民航信息系统建设的指导方针是：统筹规化，分步实施，条块结合， 面向应用，系统互连，信息共享，增加收入，注重效益。这就为民航信息系统的建设，为机场候机楼的建设提出了一条新的思路。为了促进与国际接轨，改观我国的窗口形象，更加符 合现代化的要求，必须提高机场候机楼建设的档次，增加弱电工程系统的集成度。

提高候机楼弱电系统的集成度，首先需要改变传统的管理模式，建立起一套全新的运作

机制;其次，需要一支专业的系统集成队伍(系统集成商)，这支队伍既要懂民航的专业系统 流程又要具有弱电工程系统集成能力和综合施工能力，以便在机场建设指挥部和设备供应商 及设计者之间架起一座桥梁。这支队伍的主要任务就是根据工程进展的不同阶段为业主提供系统优化设计、系统优化施工和系统优化运行管理服务。

目前国内的智能建筑或弱电系统集成商较多，这些专业的系统集成队伍为推动我国智能 建筑的发展做出了很大的贡献。中航机场设备有限公司就是从事机场弱电工程系统和工艺设备系统集成的专业化系统集成商。中航机场设备有限公司以其行业优势和技术经验为业主建 起一个适用的系统，并承担用户的培训中跟踪服务工作，并根据项目的进展情况为业主提供各种优化服务。

在南宁吴圩国际机场新建航站楼(候机楼)工程中，中航机场设备有限公司在其弱电系统中首次采用了总承包的模式。该项目于一九九七年十一月十八日通过由国家计委、民航总局 和广西壮族自治区联合组成的国家验收小组的验收。验收小组对弱电系统采取总承包制的做法给予了充分的中定，整个弱电系统(含十一个子系统)被评为优良，这在航站楼建设史上还 是第一次。实践证明，弱电系统工程采取总承包制是一种提高工程质量、加快工程进度、降低工程造价、简化协调关系的先进模式，是工程建设发展的必然趋势，也是进行系统集成最 重要的基础。

其实在上述民航弱电和信息系统建设中暴露的一些问题，在其他一些领域同样存在。一 九九七年国家建设部曾组织有关专家对我国目前的智能建筑的建设和运行情况进行了一次广泛的调查，在调查了众多号称3A、5A的所谓“智能建筑”中发现，能实现系统集成达到 甲级智能化程度的基本没有。能达到乙级智能化程度的也不多，有些干脆就是商界的一种宣传。故有关专家提出了我国智能建筑市场规范化管理的意见。在调查报告的最后指出：“建 立智能建筑物管理系统一定要采用弱电工程总包的方式，一定要采用一体化集成技术，以避免系统重复投资、独立系统在施工过程中的相互扯皮、设计方案中的互不相干、系统投入运 行后处理问题的互不衔接、信息不能互通、资源不能共享、管理不能集资源不能共享、管理不能集中等问题”。实际上等于从另一个侧面肯定了弱电系统总承包制的模式。

时代在进步，科技在发展，为了更加适应现代化的要求，改革是必然趋势，传统的基本 建设管理模式也必须改革才能满足时代的要求。智能化建筑内弱电系统采取一体化系统集成，施工采取总承包制是势在必行。新的管理机制呼唤更多的具有一定实力的系统集成商出现 ，担当起智能建筑规范化设计、规范化施工、规范化管理、规范化服务的重任。把我国的民用机场建设提高到一个新的水平，把我国的智能化建筑提高到一个新的水平。

四、智慧广场智能化系统设计

随着改革深化和经济发展，我国许多大中城市相继建成了一批智能建筑，取得了一定的 成效和经验，但也存在着不少问题。智慧广场作为上海市建委科技委立项的《商务楼智能系统的应用及规范化研究》科研项目，根据上海市《智能建筑设计标准》DBJO8-47-95， 对商务楼智能化系统进行探索。

首先根据商务楼的性质来确定系统设计方案，经过反复探讨、比较和修改，听取专家论 证会上的建议，并且与供贷商就系统产品的性能等技术问题认真商讨。最终确定了系统设计。从确定系统设计方案到最终确定系统设计过程中，不是为智能而搞智能，不应追求技术上 的

时髦，面面俱到，把系统搞得十分庞大，结果造成多花钱，设备浪费，管理繁琐，而应该考虑把实用性放在首位，同时考虑系统先进性，充分考虑信息社会的发展速度，在技术上适 度超前，使之具有开放性(系统结构上应具有兼容性和可扩充性，使系统可以随着技术的发展和更新，不断充实、提高和完善)、集散性(充分考虑各个系统分散式监视控制和系统集成 的集中式管理，达到住处共享)、经济性(充分重视系统节能，从而实现价格性能比的最优化 )。其次根据建筑物实际使用情况，引进“二次装修”这一概念，先设计一个平台，然后分 期分批实施，改变以往一刀切、一次到位的不切实际做法。

智慧广场智能化系统包括信息通信、火灾自动报警与消防联动控制、建筑设备监控、公 共安全、结构化布线等子系统和楼宇综合管理系统。

(一)信息通信。

系统包括数字式程控交换机、VSAT卫星地面通信系统、共用天线电视、卫星接收系统和公共广播系统。

数字式程控交换机将数字通信技术、计算机技术集成一体，通过结构化布线系统，实现 了语音信箱、电子信箱、语音应答、可视图文、多媒体的综合通信。用户不仅可通过电话线路和光纤网络，而且还可以通过VSAT系统对外通信，实现分布区域广且通信量大的远距离语 音和数据通信，通过可视电话(具有视频压缩技术的设备)向用户显示对方图像并进行同步通话。

共用天线、卫星接收电视系统具有向建筑物内用户提供本地开路电视节目及数据住处和 自办闭路电视节目。并通过卫星电视接收系统，提供国外电视节目和数据信息。

公共广播系统在通常情况下向大楼内公共场所提供优雅悦耳的多路开路或闭路背景音乐 、以及公共传呼信息，并且与紧急广播系统结合在一起，一旦发生火警就强制切换至紧急广播，指挥人们迅速撤离现场。

(二)火灾报警与消防联动控制。

报警设备包括感烟、感温探测器、火焰探测器、煤气探测器、水流开关信号、湿式报警 阀压力信号、手动报警按钮、消水栓箱识别信号等等。本工程为高度超过100m的超高层建 筑，根据消防规范除5㎡以下的卫生间以外均应设置探测器。

地下车库内根据梁隔断的梁间区域面积设置感温探测器。变配电间、柴油发电机房内同 时设置感烟、感温探测器。商场、餐厅、办公及设备房设置感烟探测器。厨房、开水间等场所设置感温探测器。煤气表具间设置煤气探测器。公共场所及部分设备房设置手动报警按钮 。每一只消火栓箱设置带地址编码的信号输出模块，便于消防控制中心迅速识别启动消火栓箱按钮确切位置。对于地下车库、商场、大空间办公室等场所设置的探测器采用带地址编码 与不带地址编码相结合的方式，从而降低报警设备工作容量，减少投资。

联动控制对象包括：消防泵、喷淋泵及其增压泵、排烟风机、正压送风机、电动阀门、 电梯、电动防火卷帘门、通风空调系统、事故照明、消防广播等等设备。一旦发生火灾，启

动消防泵、喷淋泵及其增压泵，排烟机、正压送风机、火灾发生层及其相邻层的正压送风阀 、消防广播、警铃、事故照明和疏散照明、关闭火灾层及其相邻层的通风空调系统电动阀门、切断照明、通风空调系统等与救灾无关设备的电源迫降电梯。通过消防广播引导、疏散人 员。设于消防电梯前室的楼层显示器和消防电话插孔，便于消防人员迅速了解火警点的具体位置并能与消防控制中心联系，将现场火灾情况迅速通知控制中心，以利作出决策。

(三)建筑设备监控。

本工程建筑面积6万多㎡，楼高133m，设备数量多，而且分散在各个层次，如 果采用分散管理、就地控制、监视和测量，是非常困难。为了合理利用设备，节约能源，确保设备的安全运行，就必须采用建筑设备监控系统，系统使用计算机管理系统对各分散层次 的设备进行自动控制、监视、测量。使用本系统后可大大节省能源，减轻管理人员工作强度，并且使管理人员随时了解各台设备的运行状态。

1.变配电系统监视与测量。

(1)高压柜。

进线柜失电显示，负荷开关状态信号。避雷器柜电压信号，避雷器动作计数。变压器出 线柜真空断路器的状态信号包括：速断、过流跳闸、接地预告、电流、电压等信号。

(2)变压器。

变压器工作温度信号和变压器风冷系统风机状态信号。

(3)低压柜。

各进线主开关和母联开关状态、故障信号，测量电流，电压数据，有功功率、无功功率 和功率因数数据。

(4)柴油发电机。

柴油发电机组的运行状态、故障状态，输出电流、电压、有功功率等信号。

2照明系统控制

定时关启室外泛光照明、楼层公用照明。

3.空调系统监控。

(1)冷冻机组系统

机组状态、启停、故障

冷冻机启停、运行状态、故障报警。冷冻、冷却水泵启停、运行状态、故障报警、冷却 塔风机启停运行状态、故障报警、冷水机组供回水温度、流量开关、电动阀门的状态信号。

以上工作由设在中央控制室网络控制器NCU和设于现场的直接控制器DDC按内部预先编写的程序来控制各设备之间启停联锁。启动顺序为：冷冻水泵→冷却水泵→冷却塔风机 →冷水机组，冷却塔风机启停由冷却水供水温度控制。停止顺序：冷水机组→冷冻水泵→冷却水泵→冷却塔风机。根据冷冻水供回水温度及回水流量，从而计算出空调系统实际之冷负 荷，根据实际冷负荷来决定冷水机组开启台数，使之达到最佳工作状态，实现节约能源目的。

(2)锅炉热水系统(燃油锅炉)监控

系统包括室外地下储油罐、油泵、锅炉房内日用油箱、锅炉、热水泵等设备。系统监测 储油罐和日用油箱油位，根据油位信号启停油泵和启动锅炉，同时监视油泵、锅炉、热水泵运行状态、故障报警。

4.新风空调系统

系统监控新风空调运行状态、故障状态、启动和停止、过滤网阻塞报警、空调机回风温 度、新风机送风温度、新风温度、与温度设定值之偏差，用PID控制调节回水电动阀门的开 度，使实际温度≈设定温度。

新风风门的控制，根据新风温度与设定温度的偏差用PID控制新风风门的开度，达到节能效果。

空气过滤网的透气度通过压差开关来检测，当过滤网两测的压差超过设定值时控制器发 出报警信号。

系统还可招待下列连锁功能：装设在新风入口处的风门与风机连锁，当风机停止后，新 风风门关闭：电动调节阀与风机连锁，当风机停止后，电动调节阀亦同时关闭。

5.给水排水系统

排水系统：根据集水坑内液位传感器启停徘水泵。

给水系统：根据地下蓄水池和屋顶水箱内液位传感器启停生活水泵。系统同时监视排水 泵、生活水泵、变频泵、消防泵、喷淋泵的运行状态和故障状态。

6.污水处理系统

监视污水调节池的液位、风机、排水泵、污泥泵等设备的远行状态、故障状态。

(四)公共安全。

本系统主要由两部分组成：闭路电视系统和防盗报警系统。

闭路电视监视系统为保安人员提供了监视手段，在控制中心保安人员可以监视整个建筑 物内设防部位情况，从而大大提高保安效果。系统在地下车库出入口及停车区域、商场、门厅、疏散楼梯及避难层转换楼梯出口、各层电梯厅、每台客梯的轿箱、主要机房出入通道等 部位设置摄像机。

防盗报警系统在大楼重要地点和区域设防，报警装置包括报警按钮和双鉴报警器。报警 按钮分别设于地下车库收费处、各层电梯厅等部位。双鉴报警器分别设于门厅、证交所财务部门等部位。

中央控制室由主要控制设备、记录设备和显示设备组成。主控设备采用HT栈N300微机警卫监视系统，监视点摄像机与解码器由微机系统来控制摄像机的云台和镜头的旋转变化 和聚焦，并通过矩阵切换来处理图像切换。记录设备包括24小时长延时录像机和普通录像机、16英寸黑白和彩色画面数字图像处理器。显示设备主要由1台19英寸黑白监视器、一 台21英寸彩色监视器、8台14英寸黑白监视器和一台14英寸彩色监视器组成。

(五)结构化布线系统。

1.系统设计原则和设计目标

(1)标准化：布线系统设计必须采用成熟的国际标准或工业标准以便于维护和今后的扩充和发展。

(2)先进性：即要反映当前水平，又要具有发展潜力。

(3)灵活性：具有开放性和灵活性，一方面布线系统要能适应不同用途要求，如语音和数据传输，另一方面也能够支持不同厂家的设备。

(4)可靠性：布线系统是智能大楼信息传输中枢，因此系统必须可靠。

(5)可扩充性：布线系统根据有关资料它的使用寿命在15年以上，在此期间内信息技术发展是突飞猛进的，因此在系统设计时，应充分考虑其本身的扩展能力，以满足将来的发 展。

(6)经济性：在满足上述原则的基础上，必须遵循“少花钱，多办事”原则，使有限的投资发挥最大的效用。建立一个完整的、高效可靠的、技术先进的、符合国际标准的结构布 线系统，以满足大楼内部以及大楼与外界大量信息高速传输的要求是设计的目标。

2.系统设计的基本内容

(1)设备间子系统。(Equipment)

在交换机房内，采用配线架，连接系统公共设备如程控交换机、主机、数据网络设备、

设备监控、公共安全等系统。数据通讯采用机架式配线架和S110(300对)压接多配线架集 中安装在19英寸主控机柜内。主控网络设备包括Hub、Modem等，和主配线架集中放置于 机柜内，便于集中管理。数据传输的垂直主干线由此通过竖井至各层水平管理系统。S11 0压接式配线架具有数模化结构，可满足大容量线路管理的需求，并且具有极好的扩展性。

(2)垂直子系统。(Backbone/Riser)

是整个系统主干道，将设备间总配线架(MDF)通过光纤与各层的分线箱(IDF)用星型的结构连接起来，这样可以支持不同的网络结构，如总线型、星型和环形等。根据数据、 语音传输信息量和速率的不同采用不同线缆，如对于数据采用8芯光纤作为垂直主干线，对于语音系统采用3类线，这样经济合理满足了系统功能上的要求。

(3)管理子系统。(Admini Stration)

是水平布线与垂直布线的衔接点，设于每一层的弱电竖井内。从功能上来讲，每个管理 子系统分为数据和语音两个子系统，根据用户的要求并综合考虑后，将语音和数据二个子系统一采用S110压接式配线架，将来根据工作区的具体功能来确定配线接口的最终标号和功 能，出线部分配线区在物理分布上不划分，便于用户因功能变化而做跳接操作。

(4)水平子系统。(Horizontal)

是指连接工作区佐处出口与管理区子系统水平分布的线缆。为了满足语音、数据、图像 信息传输的要求，水平电缆一律采用可支持100Mbs的5类4对非屏蔽双绞线(UTP)使系统 具有更大的灵活性，一旦信息出口功能变化，只需更改跳线，即可把原语音传输链路线改为 高速数据传输链路。

(5)工作区子系统。(WorkArea)

系统包括信息插座、跳接线、终端转换等设备，为电话、传真机等提供信息出口，信息 出口采用8芯RJ45插座，既能作电话出口，又能连接电脑终端，做到一口多用，今后根据不 同用户的需求，只通过简单的跳线就可连接不同的设备。

(六)楼宇综合管理系统。

系统包含两个方面：各个系统的分别集成和总体集成，各子系统集成是以实现功能为目 标的基础集成，总体集成是在各子系统集成的基础上集成。因此，中系统是整个智能化功能的核心，将楼宇管理系统、办公自动化系统、通信系统在总体上集成为一体化的智能化建筑 物管理系统(IBMS)。IBMS具有集中监视、控制和管理功能、流程自动化功能和一体化公共通信网络功能，它与各子系统采用不同的接口，按照通信协议在以太网上实现中央集成管理 ，以达到提高整体利率。

第二篇：商业物业管理协议

本合同双方当事人：

物业管理单位(以下简称甲方)：四川福瑞源物业服务有限责任公司

商铺业主(承租人)(以下简称乙方)：

为确保西充多扶四季星城商铺(以下简称：本物业)物业管理服务的有序实施，保证物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，将商铺营造成一个整洁优美、舒适安全、文明礼貌的购物消费场所，根据《物业管理条例》及其它物业管理法律、法规的有关要求，在平等、协商一致的基础上，甲乙双方就商铺的物业管理服务签订本协议，并共同遵守。具体如下：

第一条：乙方所购(租)物业基本情况 物业名称：多扶四季星城 物业类型：商铺

坐落位置：多扶四季星城号楼楼号，建筑面积：平方米

乙方购买(租赁)商铺合同编号：

第二条：甲方的权利义务

1、对商铺公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、等进行维护、修缮、服务与管理。

2、为检查、维护本物业的任何一部分或为履行管理责任，有权携带一切必须的工具、设备及材料进入本物业任何一部分，如有必要，可进入任何商铺的内部，但应提前向有关商铺业主(租户)说明原因。

3、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的各项物业管理制度，并采取公告或书面通知等形式告知乙方。

4、有权进入正在装修的商铺内，以检查并确定是否违反装修守则，如发现任何业主或租户聘请的装修公司及其工人违反装修规定，有权禁止该等人士进入本物业，并要求违反者限期整改、赔偿因此造成公共部位或毗邻物业的损失及承担其他一切责任。

5、建立健全本物业的物业管理档案资料。

6、制止违反本物业有关管理制度的行为。

7、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

8、向乙方收取物业管理费用及其他相关费用。

第三条：乙方的权利义务

1、依法享有所购/租赁商铺的使用权。

2、产权人可参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。

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3、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出合理意见、建议或投诉。

4、遵守本物业的各项管理制度和物业管理人员的管理安排。

5、按时向甲方交纳物业管理服务费及其他有关费用(如：公共能耗费等)。

6、装饰装修商铺时，须遵守装饰装修管理协议之规定及物业管理人员的管理。

7、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

8、出租或转让商铺时，要事先书面通知甲方，并与承租方或受让方向甲方办理相关手续，缴纳相应费用后，告知受让方与甲方签订本协议。

9、物业产权人对租赁人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度造成的损失、损害,承担民事责任。

10、做好各自商铺内的放火防盗、卫生及其他安全工作。

11、按照安全、公平、合理的原则,正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系,不得侵害他人的合法权益。

12、对商铺的管道堵塞或水管、天花板、地板摻水或漏水等相关情况给予及时维修、处理,如影响或造成其他商户、公共部分、共用部位损失的,须承担因此产生的所有责任。

13、自行举办营销、庆典活动、需要占用公共区域的,需书面向甲方提出申请,征得甲方同意后,在指定的区域内开展活动.但需经政府相关部门审核的,乙方应自行办理有关手续,甲方给予必要的协助,相关费用由乙方承担。

第四条：物业管理服务内容

一、商铺共用部位的维护和管理

公共部位是指：房屋主体结构、承重结构、公共门厅、公共走廊通道、楼梯道、楼层给排水总管、内天井、户外墙壁(含玻璃幕墙)、屋面、治安监控消防室等。

二、商铺公共设施设备及其运行的维护和管理 公共设施设备是指：绿地、道路、共用的给排水管道、垃圾中转站、信报箱、广告灯箱、供电线路、通讯线路、公共照明、消防设施、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生及绿化

1、由专业清洁队伍对商铺公共环境卫生进行处理。

2、公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清(由于以经营为目的所产生的大型垃圾如：机油、油漆、包装箱等除外)。

3、定期消杀“四害”。

四、秩序维护及消防

1、维护公共区域的秩序安全防范。

2、采取防范措施，预防火灾及其他安全隐患。

五、交通秩序及车辆停放

1、车辆需按规定线路行驶、进场后需按指定位置停放。

2、巡逻人员负责疏散和维护公共区域内的交通秩序。

3、禁止载有有毒、有害或危险物品的车辆进入商铺公共区域内。

六、商铺装饰装修管理

按装饰装修管理、安全责任书及有关装修规定内容实施。不得占用、损坏物业的公共部位、公共设施设备或改变其使用功能，不得妨碍其他商户正常使用物业。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用

2 公共部位、公共设施设备的，应事前书面申请，经甲方批准后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的负赔偿责任。

第五条：费用收取及相关约定

一、商铺的物业管理服务费按建筑面积×㎡×月计，物业管理服务费单价为(人民币)元/㎡/月，共计(人民币)：元/㎡/年。

二、乙方交纳物业管理服务等相关费用时间：自合同约定交房之日起，开始向甲方缴纳，签定合同时须预缴一年的物业服务费及其它费用。

三、交费时间：每年应缴费起始首月10日前交纳当年各项物业相关费用。如当天为法定假日，则缴费期限顺延至法定假日后的第一天。乙方逾期交付，除如数补交欠费外，还须承担每天千分之三的违约金，直至补齐欠费为止。乙方欠费超过十五个工作日，经甲方催缴后三日内仍未足额补缴应付费用的，甲方有权停止服务和采取相关措施，由此引起的一切损失和责任均由乙方承担。

四、乙方合同期满或不再经营该商铺，须缴清之前的物业管理服务费用及其他相关费用。

五、空置物业的，仍需全额缴纳物业管理费用。

六、物业管理服务及其他相关费用按面积收取。未办理房产证的，按《商品房买卖(预售)合同》、租赁合同中约定面积进行收取;已办理房产证的，按房产证的面积对已收的费用实行多退少补。

七、对于甲方根据乙方要求而提供的其他有偿服务，经甲方同意按有偿服务收费标准收费。

八、甲方可提供水费、电费、制冷制热费、垃圾费等代收代缴服务(不属于物业管理服务费用)，属于市场定价的物业服务企业可根据市场规律定价。

九、公共部分的水电费按每月实际发生的费用按租赁面积向商户进行公摊，相邻商铺共用一套水、电、燃气、制冷制热费计量表等设施设备的，相关费用的由各共用设施设备的商铺业主(租户)分摊承担。

十、乙方须严格遵守并执行甲方的各项规章制度。遵守甲方的统一管理、统一宣传推广、综合服务管理等相关规定，积极配合甲方做好商铺的服务管理工作。

十一、甲方所收取的物业费等不含保险费。

第六条：物业专项维修资金的收集、管理与使用

专项维修资金的收集、管理和使用按国家最新的法律法规执行。

第七条：保险

乙方的财产与人身安全的保险由乙方自行负责。

第八条：商业物业管理规定

一、商铺应以方便客户，按规定的统一规定时间营业。(另见通知)

二、商铺的经营项目应当告知物业管理公司，以便对所有商铺的经营项目进行宏观调控，并避免扰民的经营活动。

三、商铺装修前须先办理装修手续，交纳装修垃圾清运费、特约服务费、装修原则为不损坏房屋结构安全，不破坏外立面，不影响相邻商户利益，消防部分须经消防部分审批。

四、商铺的使用范围仅限于各自的商铺内，未经物业中心许可，不得占用公共区域经营或在公共区域、公共设施设备上作任何摆放、堆放、悬挂、张贴广告等行为。

五、不得私自占用、取用或移动公共配套设施设备(如公共水、电、消防栓、垃圾桶等)

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六、垃圾须按照规定时间统一放置在指定位置，餐饮业的泔水须自行处理，不得随意乱倒、乱抛。 .

七、易燃易爆危险物品存放符合相关法规，并不得在商铺外本小区内任何地方存放。

八、若因商户的疏忽，导致水、电、气、烟或其他有关物体外泄，造成他人人身、财产或公用设施设备受损的，须承担一切责任。

九、公共阀门、消防栓、配电等公共设施设备，如设置在商铺内，须维修时，必须给予配合，不得阻碍维修。

十、物业服务企业秩序维护员只协助治安部门对公共部位的安全防范，自用部位的安全商户自行负责。

十一、搬运货物离开本物业的，须按规定提前到物业服务中心办理物品放行手续。

十二、每间商铺须确定一名安全防火责任人(业主或租户)，并做好各项安全防火工作。

十三、商铺内须按规定自行配置有效的灭火器(每50平方米至少配置一个不少于4KG的灭火器)，放于明显位置;商铺内货物的摆放不得阻挡消防喷淋头、消防栓、空调控制器等设施，不得乱拉乱搭电线。

十四、商铺的负责人(业主或租户)须将通信地址、正常联系电话等书面告知物业服务企业，相关资料信息如有更改，必须及时书面报备物业中心，否则须承担由此而产生的一切责任。

十五、

1、如乙方需加时(例如：超过规定营业时间)服务，则加时管理服务费及其他费用按成本价另计;

2、乙方因经营需要可申请延长营业时间，所产生的能耗、管理费由乙方负责承担。

第九条：违约责任

一、甲方违反协议，未按协议要求提供服务的，乙方有权要求甲方改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方须承担相应的违约责任。

二、乙方违反协议，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方须承担相应的违约责任。

三、甲乙任何一方擅自解除本协议的，应向对方支付相当于本协议所述物业之三个月全额物业服务费的违约金，给对方造成损失超过违约金的，承担实际损失的赔偿责任。

第十条：免责事项

因下列情况所致的损害，不论其为直接或间接，甲方均不承担任何责任：

一、甲方不承担任何由于乙方不履行或不遵守合同或乙方经营方面的原因而导致第三方遭受损失的责任。

二、不可抗拒因素，如天灾、地震、战争等事由所致的损害;

三、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损坏。

四、因商铺固有瑕疵损害;

五、因乙方或第三者之故意、过失所致损害;

六、因甲方书面建议乙方改善自用部分(含部位、设施设备)或改进管理措施，而乙方未采纳所致的损害;

七、因业户延迟交纳物业服务费及其他费用所致的损害;

八、车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害。

4 第十一条：其他事项

一、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，为避免造成更大损失时、甲乙双方不得拒绝，并积极配合。必要时甲方可采取应急措施。

二、在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

三、本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具同等法律效力。

四、若本协议中的条款有与法律法规有冲突的以国家法律法规为准，但不影响其他条款的有效性。

五、本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

六、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向行政主管部门申请调解;协商或调解无效的，可向人民法院起诉。

七、本协议的有效期限从双方签署之日起至甲方不再作为本物业的管理者为止。

八、本协议正本共5页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代表人： 代表人：

日期:年月 日 日期:年月 日

5

第三篇：商业物业管理方案

商业物业管理方案——贵港大和平小商品批发城商业物业管理方案(草案一)

根据大和平小商品批发城的市场定位，楼宇商业布局及配套设施设备的实际情况，制定科学、合理的管理运作模式。争取通过有层次的公司机构，进行宏观计划与调控，制订切实有效的符合法律法规的管理细则，由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心的管理人员具体实施。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、即时调度相结合的管理运作方式，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制，以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口，以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境，活跃托管物业的商业气氛。

通过统一化视觉视别系统、行为识别系统和理念识别系统的建立，塑造楼宇统一化商业形象，不断扩大广场的知名度，树立良好的商业物业形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。使大和平小商品批发城物业保值升值。

目录

一、物业管理方案之条件假设

二、物业管理服务范围及主要内容

三、物业管理组织架构

四、管理组织各职能释义

五、公司管理目标设定

六、管理服务标准及流程

一、物业管理方案之条件假设

根据《中华人民共和国物业管理条例》有关规定，众联恒房地产项目管理有限责任公司应

对整个大和平小商品批发城物业及物业配套设施设备(不包

大和平小商品批发城的括商户室内)进行统一化管理，入驻

业主和全体商户均为众联恒房地产项目管理有限责任公司的服务对象。众联恒房地产项目管理有限责任公司向各业主、商户提供有偿服务其收费标准按物业管理公司成本核算及物价部门审批的标准执行。

二、物业管理服务范围及主要内容

(一)、一般性管理服务内容

(1)、对业主、商户的管理。

以保证良好的经营秩序为目的，通过《业主手册》《物业管理服务合同》《商场管理规定》《装修管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户的经营行为进行管理、引导，明确业主、承租商户和管理公司之间的责、权、利关系;

(2)、向业主、商户提供的主要服务内容。

业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉;办理用户迁入迁出手续;办理用户室内装修申请及装修验收的手续并实施监管;办理用户大件物品放行手续;办理广场出入证(临时出入证、施工人员出入证等);办理用户电话开通、迁移或对调手续;办理用户公司水牌的制作手续;办理用户临时用电、动火和货梯专用手续;办理汽车、摩托车、自行车的停放手续;办理统一收购废品手续;办理用户破/换门锁申请手续检查广场公用设施的运行状况;负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求;提供邮政服务，为用户分发投递邮件和征订报刊;监管广场的绿化养护，确保广场的绿化布置合理、整洁美观;控制货物出入。

(3)、安全系统管理服务。

充分保障入驻广场的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的保安工作实施计划，建立健全各项保安、停车管理制度。实行24小时保卫巡逻制，巡逻分为：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。

(4)、消防系统管理服务。

消防管理的方针是“预防为主，防消结合”。严格按照《消防法》有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建广场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。

(6)、设施设备系统维修管理。

制定设备定期巡回检查测试及监督。配电室保证24小时值班，严格按照国家标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供方便、不间断服务活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，消防控制中心及消防系统做到配备齐全，完好无损，可随时启用;安全设施做到齐全有效，通风照明及其它附属设施完好;给排水系统，保证所有的排水系统通畅，楼内地下室及车库无积水浸泡发生;中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象;保证系统设备完好、运行正常。

(7)、环境卫生 。

清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监督。商场的清洁卫生服务项目主要有：商场清洁保养工作，公共区域，走廊通道，空调机房、风机房的清洁，变电房，电梯清洁保养，消防系统及设备的清洁，供水排水泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，楼层及垃圾房的清洁，写字楼绿化、美化保养，停车场清洁服务，写字楼内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务等其他服务项目。

(二)、特殊管理服务主要内容。

商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用使商业特色的体现，是一种无形资产和潜在的销售额，有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变，加速商场进入印象时期;有助于商场识别系统的建立(包括理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统)。其具体的管理服务内容有如下几点：

(1)、制定管理章程并负责监督执行;

(2)、开展商场整体的促销活动;

(3)、协调商场各经营者的关系;

(4)、开展经营者之间的互帮互助和信息交流等活动;

(5)、协调管理者与经营者之间的关系;

(6)、楼宇识别系统的建立，(即企业经营宗旨、服务理念在企业员工思想中所形成的理念识别系统MIS，企业标识、员工服装、信笺商标等等视觉识别系统VIS，企业信誉、对外事务处理方式、员工行为举止等行为识别系统BIS)。

(7)与工商管理部门配合严格执行，严厉打击假冒伪劣产品，维护市场形象。

三、物业管理组织机构设定 ;总经理，常务副总，行政部，财务部，策划部，招商部，客服部，营运部，物业部，保安部。

四、组织职能部门释义。

(一)、总经理：制订公司经营方针、政策及战略目标规划，制订公司财务预算、决算方案;按责、权、利相匹配的原则，任命公司各层次负责人，全面负责公司经营运作。

(二)、常务副总：在总经理的领导下，协调指导各部门工作的顺利进行，按总经理的指示起草公司经营政策及战略规划目标，向总经理提供公司管理、经营方面的合理建议，协助总经理做好公司经营管理。

(三)、行政部：负责公司营运资源筹备采购，负责公司人力资源招聘、考核、培训。制定公司各项规章制度并监督实施，负责业主、商户和公司档案、合同的管理，有效协调、沟通公司各职能部门之间的关系。

(四)、财务部：在总经理领导下负责日常账务工作的实施与管理，负责管理公司财务账目之编制及税务工作，并定期向总经理汇报公司财务收支情况，提供运营决策之依据。

(五)、策划部：负责物业区内商业整体宣传、策划工作，以塑造市场整体形象为己任，以商场促销、宣传为主要工作内容;通过视觉、行为和理念三大识别系统的建立宣传扩大大和平小商品批发城的市场知名度，

(六)招商部：负责物业区内商铺的招商工作，调查收集市场同档次商铺的租价及有关商业情况，收集市场各类物业的管理服务需求信息，按时按量完成招商任务。

(六)、客户服务部：负责大和平小商品批发城商户入驻手续的办理，负责市场各商家及商品档案资料的收集及建立，管理于服务之中，严格按商场管理规定及正确引导商户的经营行为，满足客户的合理要求，传达公司的经营策略和理念，，做好与业主，商家的沟通协调工作，按时足额的代业主收取租金。

(六)、物业部：负责大和平小商品批发城所有房屋及其配套

大和平小商品批机电、暖通设施设备的维护保养，并保证广场各种设备良好运行，负责业主维修方面投诉处

理，负责业主、商户装修审批及装修管理监管。 负责

发城公共部位清洁卫生，垃圾清运。负责广场绿化、盆栽的养护。

(七)、保安部：负责广场安全、消防、停车管理服务工作。

(

五、管理服务目标设定

1.业主、商户对管理服务满意率百分之九十五以上;

2.收费率完成额在百分之九十五以上;

3.无重特大安全责任事故发生;

4.房屋及设备设施完好率递减百分之三以内;

5.公司各项工作计划及既定目标实现率百分之九十八以上

六、管理服务标准及流程(见下章)

刘立德

2009-6-27

第四篇：商业物业管理合同

委托方(以下简称甲方)：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

受委托方(以下简称乙方)：______物业服务有限公司

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

根据有关法律法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_______(物业名称)委托乙方进行物业管理，订立本合同。

第一条：乙方提供服务的受益人为甲方，甲乙双方均应履行本合同，承担相应的责任。

第二条 物业基本情况

此物业位于___市____街__号__层，建筑面积__平方米(实际面积高于或者低于合同规定面积，均以此标注面积为准，不作调整)。 该房屋的土地证证书编号：______，房产证证书编号：______房屋主体建筑结构为____结构;经甲方及乙方共同签章确认的房屋所有权证及房屋土地使用证复印件作为本合同的附件。

第三条 委托管理事项

1、房屋建筑共用部位的维修，养护和管理，包括：楼盖，屋顶，外墙面，承重墙体，楼梯间，走廊通道，门厅，庭院等。

2、共用设施，设备的维修，养护，运行和管理，包括：共用的上下水管道，落水管，污水管，共用照明，中央空调，供暖锅炉房，楼内消防设施设备，电梯等。

3、公共设施和附属建筑物，构筑物的维修，养护和管理，包括道路，室外上下水管道，化粪池，泵房，自持车棚，停车场等。

4、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。

5、交通与车辆停放秩序的管理。

6、维持公共秩序，包括安全监控，巡视，门岗执勤等。

7、管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收资料。

第四条 物业费用及缴纳方式 ：

1、甲方按年于每年__月__日前一次性向乙方缴纳物业管理费用___元人民币(___元)此费用包含第三条所列各项委托管理事宜及下列费用：采暖费，电梯费，停车场的使用费，其他未列入的费用由甲方自行承担。甲方房屋的自用部位，自用设备及设施的维修养护，由甲方自行负责，在甲方提出委托时，乙方可以接受委托并合理收费。

2、甲方应严格按照以上条款要求的缴纳方式向乙方交纳物业管理费用，否则视

为甲方单方违约，乙方有权单方取消合同，有权强行将甲方商品清除，因此造成的一切经济损失均由甲方自行承担。

第五条 委托管理期限：自本合同签订之日起至__年_ 月_ 日止。

第六条 甲方权利义务

1、随时检查监督乙方管理工作的执行情况。

2、及时缴纳物业管理费用，如拖欠造成的损失由甲方自行承担。

3、甲方及时向乙方提供使用物业内的各类图纸，含装修改造图，电路图，上下水改造图，广告审批图，消防改造审批手续等，以上各类图纸以甲方使用此物业7日内交给乙方。

4、及时与乙方沟通本合同执行期间所发生的其他问题。

5、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育，文化生活。

第七条 乙方权利义务

1、根据有关法律，法规及本合同的约定，制定物业管理方案。

2、选聘专业人员承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。

3、乙方有权对物主使用人违反业主公约的行为进行处理。

4、向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。

5、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。

第八条 违约责任

1、甲，乙双方同意在合同执行期内，因不可抗力导致房屋毁损，灭失的，合同终止，双方互不承担责任，但乙方应退还甲方已经提前支付的相关费用。

2、甲，乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，合同终止，但乙方需退还甲方已经提前支付的相关费用。①该房屋占用范围内的土地使用权非因甲方过错原因而依法被政府提前收回的;②该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或拆迁的。

3、甲，乙任何一方如有违反合同上述各条款规定，除了按合同有关条款履行以外，守约方有权单方终止合同，并要求违约方赔偿给守约方由此造成的一切损失。

第九条 附则

1、甲，乙双方在签署本合同时，对各自的权利，义务，责任清楚明白，并愿按合同及规定严格执行。

2、甲乙双方就履行合同及本协议发生纠纷，应通过协商解决;协商解决不成的，可依法向当地人民法院起诉。

3 、本合同未尽事宜，双方可协商补充。在此之前签订的一切协议如与本协议有矛盾之处，均以本协议为准。之后所签订的补充协议及相关规定与本合同具有同等法律效力。

4、本合同经双方签字盖章后生效。合同连同附件一式肆份，具有同等法律效力，甲，乙双方各执贰份。

甲方(签章)：乙方(签章)：______物业服务有限公司 法定代表人/代表：法定代表人/代表：

身份证：身份证：

签约日期：签约日期：

第五篇：商业物业的管理运作模式

商业物业的概念、管理特征

商业物业是指集商业、娱乐、餐饮等各种功能于一体的经营场所，其物业管理内容包括超市、大卖场、餐饮、零售店等。 商业物业具有大空间、多设备、商号多，客流量大等特点，物业管理与服务的难度大，责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户，而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理机构面对的服务对象是业主，租户和顾客三个方面。其中，租户和顾客群不是长期稳定的，而是流动的，不断变化的，且来源不同，构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。一旦物管机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，对物业商誉有极大的影响。若因此失去租户或顾客，就意味着会失去物业业主的信任，影响本企业的经济效益。因此，商业物业的物管机构为实现令各方满意的服务目标，就要不断调查研究市场情况，了解市场变化和不同租户、顾客对物业管理服务的不同要求与满意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足他们，并赢得市场竞争。

商业物业的管理内容

一、一般性管理

1、对小业主或承租商的管理

统一产权型的商用物业，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。

2、环境清洁管理

商业物业环境的清洁与否是衡量物业管理水平的重要标志。商业物业的人流多且人员杂乱，产生垃圾的源头较多。除应有专人负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保持室内外卫生清洁之外，同时还应注重提高清洁工作的专业性，满足商业物业内部各种设施设备的保养需要，商业物业的保洁形式具有以下主要特点：

A、由于商业物业日常的保洁需求时间较长(营业时间长，且节假日照常营业)，在保洁人员的工作安排上一般实行两班制，保证营业时间内场内卫生营造好的购物消费环境。 B、商业物业保洁巡视的人员配备主要由物业自身 素质及档次来决定，商业物业保洁还需注意对停车场、垃圾存放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾收集桶摆放的数量与位置是否合理。

C、商业物业对保洁人员的素质要求较高，包括及时发现问题的能力和正确处理清洁作业过程中的各种应注意事项的能力。

3、安全保卫管理

商业物业面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的保安和消防队伍，并有一套紧急情况下的应急措施。安全管理工作的基本要求是保障物业安全，维持商业物业的经营管理秩序。

对于商业物业的安全管理，应注意以下几点： A、将物业保安管理同物业消防管理相结合。

消防安全是物业安全的重要环节，由于商业物业内人员密集、设备昂贵、财物(产)汇集，发生火灾所造成的生命、财产损失无法估量。因此，商业物业的物管机构的每一位安全人员都应同时是兼职消防安全管理员，并具备相应的消防知识与技能，及时发现并处理各种火灾隐患。 B、将安全管理与客户服务工作相结合。

商业物业的物业管理服务对象较多，包括业主、租户及商业顾客，由于物业的商业特性，商业物业的物业管理更加强调管理的服务性，安全管理人员在日常工作中，随时都可能会接到客户的各种服务要求，因此，必须将安全人员的日常工作纳入到客户服务工作中去，为顾客提供各种细致服务，尽可能地保护业主、租户和顾客的利益。

C、紧急事故的应急处理。

商业物业属开放型环境。对于高度密集性的商业物业，必须设计一套有效的紧急事故处理程序，该套程序必须为诸如火灾、电源失控、水管爆裂、犯罪活动、爆破威胁、严重伤病等紧急事项有所准备。商业物业的一些地方较易发生犯罪活动，如商业中心的停车场就是犯罪分子与歹徒经常活动的主要地方。对此，物业管理机构有许多需要改进的地方，例如：增加照明灯以加强顾客安全感 ;人行道附近和停车场不应有藏身之处 ;为顾客提供的哨岗应安排在停车场重要位置等等。增加训练合格的保安人员，配备高性能的安全设备，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪发生。

4、消防管理

商业物业常见的引发火警的原因主要为烟蒂或火种处理不当、电器引致的火警、装修不慎等。商业物业内部人群密集，短时间内的人员疏散压力较大，消防通道必须保持畅通无阻，遇有紧急情况时能及时疏散人群。商业物业建筑应严格按国家消防部门的具体有关规定配备消防装置及设备，如火警报警系统、应急发电机，应急照明系统、花洒系统、空气调节系统等等。物业内务类消防设施及消防通道的指示标识必须完整、齐全、清楚，所有固定装置、设备或装饰品均须达到高度安全标准，保证顾客，特别是儿童不致意外受伤。物业的消防管理还必须注意物业管理机构与业主、租户(使用人)之间的联合管理，组成以物业管理公司为主，业主和租户为辅的消防管理网络，必须注意消防宣传与强化消防管理之间的结合，才能真正把各项消防管理措施落到实处。

5、设备管理

商业物业高起点、高质量的设备设施需要具有先进 的现代化管理手段和专业化养护维修技术。由于商业物业使用频繁，预防性的维护工作与建筑地面、设备的日常检查工作就显得尤为重要。因此必须加强各类设施、设备的维修保养，减少停机率，并在商业物业开放运行中及时处理各种设备故障，保证其正常运转，为物业业主及使用权人提供方便及不间断服务。

6、车辆管理

停车面积供应紧张，对往来车辆实施有序管理难度较大。商业物业类的建筑物的停车场(地上、地下停车场)应合理规划、加强使用管理，提高使用效率，不仅保证物业管理区域内良好的交通秩序和车辆停放秩序，确保业主、租户、顾客的车辆不受损坏和失窃，还应注意将车辆管理与环境管理、治安管理、消防管理及交通管理相结合。例如在环境管理方面要求车辆和人员保持停车场内清洁，禁止乱丢垃圾。在消防管理方面按消防要求设置消防栓，配备灭火器等。做到既方便顾客的交通往来，吸引顾客消费，又能保持整洁的物业环境和物业辖区内的安全与交通秩序。

二、特殊管理

1、商业物业形象的宣传推广

商业物业管理的一项重要工作，就是要做好物业商业形象的宣传和推广，扩大商业物业的知名度，树立良好的商业形象，以便吸引更多的消费者。这是整个商业物业统一管理的一项必不可少的工作。

商业物业良好形象的作用

商业物业良好的形象是商业特色的体现，也是未来潜在的销售额和一种无形的资产。 商业物业必须具有自己鲜明的特色，才会对顾客有更多的吸引力。在各类商场不断涌现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，都会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有特色鲜明的形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色(一段 时间后，顾客便会将物业的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以物业楼宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，商业物业的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后，消费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业物业的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。(其确立过程如园示)

2、承租客商的选择

商业物业是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而商业物业的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。

商业物业的管理者可以从以下四个方面对承租商进行分类选择：(见表一) 承租客商在商业物业的不同作用：(见表二)商业物业的管理者，应主要依据所管理的商业物业的规模大小和不同层次去选配承租客商。大型商业物业，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至世界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型商业物业，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型商业物业，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。

商业物业的管理运作方式

一、管理主体的设置

商业物业应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立商业物业管理委员会。因为商业物业管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证商业物业良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。商业物 业本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对商业物业的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，商业物业的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。

商业物业管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：

(1)制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。

(2)开展商业物业整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传商业物业的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以商业物业名义赞助社会事业等。 带旺人气，吸引顾客。

(3)协调商业物业各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争; 统一营业时间，不影响他人营业;各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。

(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。

(5)协调管理者与经营者之间的关系。一方面，商业物业管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与商业物业管理者之间对话的桥梁和中介。

(6)与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护商业物业的形

二、内部管理运作方式

1、 专业化管理机制 以专业化管理要求，在归并物业管理要点上着力推行建章立制工作。建立统一的台帐记录、统一的规章制度、统一的行为规范和操作规范及统一的文明用语规范，并按行业要求挂牌、上墙，实施制度化管理。

2、 教育培训机制 强化教育培训，有效地实现人力素质的再改造、再提升。建立坚实的培训体系，实施分层次教育培训，不同层次人员按不同要求进行培训，注重专业性、针对性和适用性相结合;推行晨会制度，把培训工作渗透到日常工作之中，进行物业理念、服务规范、职业道德的潜移默化的灌输和熏陶。

3、 人力资源开发机制 建立有利于人力资源的开发和合理使用机制，打破地域，内部流动，平衡各物业点之间的骨干力量和技术力量，压缩冗员，缓解紧缺。

4、 工作责任机制 推行达标创优活动，并以此为依托，扎实管理基础。除以经济责任书的形式向管理下达达标要求和管理质量目标、与经济利益挂钩、强化质量意识外，还按行业达标要求，制订工作细化标准，实行量化管理。建立管理质量保障体系，推行每月一次物业工作报告制度，将物业工作情况、物业隐患和整改要求以书面管理形式通报业主，加强双方间的沟通和信息交流，增进了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物业管理。

5、 管理监督机制 成立公司、物业处经理、领班的三级督查网络和业余督查员队伍，进行物业管理质量的动态监控，及时收 集各种信息，进行管理状态调控，为物业质量的好转奠定了基础。

三、外部管理运作方式

(1)成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理。 如果商业物业属分散产权性质，管理委员会由全体业主根据各自产权面积所占的份额，进行投票选举;如商业物业为统一产权，则管理委员会由所有经营者每人一票选举产生。管委会的组成人员一般由5～9人为宜，不宜过多，否则不便统一思想、统一意见。管委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人员担任。 管委会的主要任务是协助管理公司，协调、规范经营者的经营行为，提出经营方面的合理化建议，决定经营格局的调整、经营方向的定位、经营活动的整体安排(如拍卖、让利等经营活动的组织安排)等重大经营行为，同时协助经营者组织经营、联系货源等，并对违规 者进行处罚。

(2)引进工商管理部门。在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执法部门协助对经营者的经营行为进行管理，以保证商业物业的信誉。 总结

总之，商业物业管理必须科学化、制度化、规范化、高起点，加强治安防范管理，加强消防管理，做好防火工作，重视卫生清洁管理，设立服务中心，完善配套服务，加强沟通协调，不断改进工作，致力达到繁荣经营、长远发展的目标。