论物业管理的前期介入
第一篇：论物业管理的前期介入
物业管理的前期介入
[教学目的要求] 通过学习,要求学生了解物业竣工验收和接管验收的相关内容,了解物业管理项目招标方式,掌握前期介入的概念,必要性,内容,掌握物业管理项目招投标的程序,掌握物业管理投标书和入伙通知书编写方法以及装修管理内容. 第一节 物业管理前期介入概述
一,物业管理前期介入的认识(开发-经营-管理) 二,物业管理前期介入的必要性-意义 三,物业管理前期介入的内容
四,物业管理企业在规划,设计,施工阶段的参与
五,_物业管理前期介入中遇到的几个实际问题
一,物业管理前期介入的认识(开发-经营-管理) 1,_前期介入:指物业公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策,制定出物业管理方案,并从管理和运作的角度为开发商提出良好的建设性意见. 接管物业以前的各个阶段:项目可行性研究阶段,建筑物规划方案设计阶段,施工阶段等 参与决策:指参与物业的规划设计和建设的过程. 物业管理公司从业主与使用人及物业管理的角度,就物业开发,建设和今后使用,管理提出建议,并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备,以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理. 2,_前期介入时物业企业向开发商提出的建议 (1)_配套设施的完善 (2)_水电气等供应容量 (3)_安全保卫系统 (4)_垃圾处理方式 (5)_绿化布置 (6)_消防设施 (7)_建材选用
前期介入的主要目的
物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施,确保建成的物业质量和功能都合乎要求,有利于业主使用,方便以后的物业管理. 二,物业管理前期介入的必要性-意义 1,有利于维护物业公司的良好形象
2,优化设计,减少返工,防止后遗症(减少或避免规划设计,建设的隐患 ) 3,有利于全面了解物业:土建结构,管线走向,设施建设,设备安装 4,为后期管理做好准备 5,促进物业的销售
物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性,减少很多不必要的损失. 三,物业管理前期介入的内容
(一)通过投标来接洽物业管理业务 1,_进行可行性,可靠性,可赢利性分析 2,_具体测算物业管理费用
3,_投标竞争,洽谈,签订物业管理合同 4,_选派人员运作物业前期管理 (二)根据物业档次确定服务标准 (三)制定物业维修管理方案
(四)建立与业主或使用人的联系关系 1,_听取业主或使用人的要求,希望
2,_了解业主或使用人对物业的使用的有关安排,打算 3,_参与售房部门同业主或使用人签约 (五)参与施工与设计
1,_从用户角度审查建筑物的设计图样
2,_从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等 3,_在施工现场做好记录 4,_提供改良意见 5,_检查施工进度 6,_参与工程验收
(六)设计管理模式,草拟及制定管理制度 1,_筹建业主管委会 2,_草拟规章制度
3,_设置物业辖区的组织机构 4,_培训上岗
(七)建立服务系统和服务网络
1,_专业项目队伍的设立,选聘,洽谈及合同订立 2,_同各部门进行联络,沟通 3,_建代办网
(八)办理移交接管事宜 1,_拟定移交接管办法 2,_筹建管委会
3,_协助和办理移交接管事项
四,物业管理企业在规划,设计,施工阶段的参与 A 在规划,设计阶段的参与: 房地产项目的开发建设应具有超前意识,物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致的针对物业管理顺利实施的各种需要以及在以往管理实践中发现的规划设计上的问题向开发企业和设计单位提出建议. (一)_配套设施的完善(二)_水电气等供应容量 (三)_安全保卫系统 (四)_垃圾处理方式 (五)_绿化布置 (六)_消防设施 (七)_建筑材料选用 (八)_其他 B 在施工阶段的参与
物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括: 1,_应派选有关专业人员参与工程施工质量监理; 2,_要尽可能全面的收集物业的各种资料,同时熟悉各个部分,为日后的管理作充分的准备; 3,_按国家规定的技术标准,对工程设计与设计单位施工单位,开发商一起认真进行技术鉴定和图纸会审; 4,_工程施工中按国家现有法律规定,技术标准及合同不断进行检查. 五,_物业管理前期介入中遇到的几个实际问题 (一)介入方式: 1,早期介入-充当顾问,此时提出的建议最及时,容易采纳,此时一般不设固定人员进驻开发现场,工作方式可根据发展商的需要确定,如定期参加发展商的设计会议,出谋划策等. 2,中期介入-扮演监理,介入人员主要为工程技术人员,尤其是设备系统工程师 . 3,晚期介入-开始管家,是由先前的顾问工作转入实质性操作工作,此时管理公司的整套队伍应基本到位. 也有认为,前期介入的方式为: 早期介入:是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入. 中期介入:是指物业管理企业方案设计阶段的介入. 晚期介入:是指物业管理企业在项目施工阶段的介入. (二)前期介入费用由谁承担
根据费用产生的原因及用途,管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担,原因: 1,_前期介入的主要目的是协助开发商工作
(1)_前期介入为验收接管打下基础,使房屋质量得到保证,提升了物业档次. (2)_使已购房业主对物业质量及日后管理放心,帮助发展商销售. 2,_管理费用尚无收费来源,此期间公司的实际服务对象是发展商,谁受益,谁付费. 3,_政府规定:目前国家尚无统一立法,但各地政府明文规定. (三)设计单位不接受,采纳意见不接受怎么办
不采纳理由: (1)不符合设计规范 (2)增加设计难度
(3)自认为设计符合规范,无须更改 管理公司做法与态度: (1)_对确实不符合设计规范的意见,公司应放弃,应尊重科学,尊重设计. (2)_说服发展商,多为以后着想. (3)_一些设计虽符合规范要求,但偏于保守,落后于现实发展需要,则应努力用事实依据来改变设计单位的看法. 与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议
介入可行性研究 → 退出房地产开发 签订合同,正式进入前期介入
介入规划设计阶段
介入施工建设阶段
介入物业销售阶段
物业验收,移交,结束前期介入
PM前期介入流程图
第二节 物业管理的招标与投标 一,物业管理招标的必要性 二,招标的类型,原则,程序,特点 三,物业管理招标文件的内容 四,物业管理投标的程序和方法 五,投标的策略
六,投标书的拟写和经营管理测算 一,物业管理招标的必要性
1,招标:指开发商或管委会为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业公司而制定符合其管理服务要求和标准的招标文件,向社会公开招聘物业管理公司的过程. 招标由物业开发商(或业主)负责,通过招标开展竞争,择优选聘物业管理公司. 2,必要性: (1)_是发展社会主义市场经济的需要 (2)_是房地产管理体制改革的需要
(3)_是提高物业管理水平,促进行业发展的需要,"外树形象,内强素质" 二,招标的类型,原则,程序 (一)类型: 1,_按招标内容分:单纯物业管理招标 物业管理与经营总招标
2,按招标方式分:公开招标-发广告招标 邀请招标-发通知邀请 协商招标-直接邀请协商
(二)招标的原则——公平,公正, 公开,合理
公平-向所有物业公司提出的招标条件都是一致的. 公正-指投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度. 公开-指招标过程中各项程序对外公开,实行行业监督,以增加招标的透明度.
合理-选中投标的价格,要求必须合理,不能接受低于正常的管理服务成本的标价,也不能脱离实际市场情况,提出不切实际的管理服务要求. (三)物业管理的招标程序 1.选择招标方式 2.制定招标文件
3.发出招标邀请或通知,投标单位资格审查,出售招标文件 4.组织现场勘察 5.召开标前会议
招标机构通常在投标人购买招标文件后安排一次投标人员会议,即标前会议.召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题. 6.收存投标书并开标和定标
7.与中标企业签订物业管理委托合同 (四)物业管理招标的特点 1.超前招标
物业管理早期介入的特点,决定了物业管理招标必须超前. 2.具有阶段性和时间性
首先,招标文件的各种管理要求,管理价格的制定都具有阶段性,过了一段时间,由于各种变化可能需要调整. 其次,物业管理公司一旦中标,并不意味着可以长期占据这一市场份额,直到所管理物业的寿命期结束.物业管理公司可能在激烈的竞争中被更好的物业管理公司所替代.所以,物业管理招标具有阶段性和时间性的特点. 三,物业管理招标文件的内容
1.投标须知:包括:投标人须知,投标的主要要求,合同格式与合同条件等内容. (1)投标人须知的要求与内容
①必须出具投标保证书.投标保证书必须与投标书一起交出,用于保证投标后不中途退标,否则投标保证金将予以没收; ②关于保密要求.投标文件具有保密性质,投标人不得泄密,这是为避免投标的物业管理企业之间互相串通,竞相抬高投标价格而做出的规定; ③要有"不选择最低标价"的申明.在绝大部分投标文件中,按照国际惯例,均有一条"业主不约束自己接受最低标价"的规定.因为有些管理费用标价很低甚至低于成本价,这势必会造成日后管理不到位,或者赔本破产无法继续履行合同的局面; ④递送投标书的程序.投标人须知中应对投标书的递送程序加以说明.其主要内容有:投标书所用的语言,份数,地址,截止日期,传送方法和必要的证明文件; ⑤开标与评定投标的时间与标准.招标文件的投标人须知中应说明开标时间和定标时间及评定标准.评定投标的标准应尽可能量化,使每一个投标的物业管理企业能明白将采用何种方法量化. (2)关于投标的主要要求
①出具履约保证书.投标的物业管理企业中标以后签订合同以前,必须先要签署履约保证书,缴纳履约保证金,用以确保合同的履行,其手续与办理投标保证书相同.保证金额可具体规定一定额度.履约保证书的有效期为履行完合同为止.如果中标的物业管理企业中途违约,则履约保证金就被开发商或业主委员会没收,作为赔偿损失之用; ②对开发商或业主不采用最低价的承诺,这一条规定主要是为了避免投标的物业管理企业对选标权的争议; ③管理服务的具体要求和条件. (3)关于合同格式和条件
在招标文件中要说明开发商或业主委员会与物业管理企业签约的合同格式和条件,以便投标的物业管理企业明确自己中标后将承担的责任,义务和享受的权利. 2.要求管理的物业说明书
开发商或业主委员会在招标文件中,应具体而详尽地说明本次招标所要求管理的物业的具体情况.通常是列出物业的地址,包括物业的地理位置,占地面积,住户数和物业的各个组成部分,如建筑物的建筑结构和建筑材料的选用,设备,设施的选用与安装,物业环境与配套设施,委托管理经营得范围,应达到的各项经济指标,管理指标及基本要求,投标起止日期和开标日期,地点等情况.
3.提供计算方案和设计图纸
若是新建物业,则在招标文件中提供规划设计和设计意向方案,以便投标的物业管理企业在投标书中可提出自己对设计方案的合理性看法及改进调整设想,从而为招标工作带来方便.若是已建成的物业,则要在投标文件中提供详细的设计图纸,以便投标的物业管理企业对所接管的物业有全面的了解,便于在投标文件中正确合理地计算出管理费标价. 四,物业管理投标的程序和方法
投标是指物业管理公司依据物业开发商的招标文件的要求组织编制标书,参加物业管理资格竞争的一种行为. 物业管理投标的程序和方法如下: (一)取得招标文件
收到招标邀请信的物业管理企业,可直接到发出邀请信的招标方去购买招标文件.获得招标广告通知信息并通过经营资质预审的物业管理企业,也可按规定程序购买招标文件. (二)熟悉招标文件并考察物业现场
招标文件取得后,首先应详细阅读全部招标文件内容,并对现场进行实地考察,有时开发商或业主委员会会组织投标者参加统一参观现场并作必要介绍的活动.对招标文件中的各项规定,如开标时间,定标时间,投标保证书,履约保证书,奖罚措施等都要弄清,并做好相应准备,更重要的是对于图纸,设计说明书和管理服务标准,方案和要求,应仔细阅读和了解. (三)详细列出管理方法和工作量
根据招标文件中的物业情况和管理服务范围,要求,详细列出完成所要求管理服务任务的方法和工作量.一般可划分为日常综合管理方法与工作量,特约特需管理服务方法与工作量,维修更新管理方法和工作量等. (四)确定单价,估算管理服务费总额
国家规定的管理服务单价不必研究,此处主要是对市场指导价和市场价这两部分单价进行专题分析研究.由于每一物业情况不同,有各自的特点,其管理服务范围,标准不同,因此不能套用一种单价,应具体问题具体分析.同时,要弄清竞争对手的情况,在确定单价时要从战略,战术上去进行研究.一旦单价确定下来,与工作量相乘,即可得出管理服务费总标价. (五)编制和投送标书 1.编制标书
投标人在做出投标报价决策之后,就应按照招标文件的要求正确编制标书.即投标人须知中规定的投标人必须提交的全部文件. 2.封送标书
封送标书的一般管理是,投标人应将所有投标文件按招标文件的要求,准备正本和副本(通常正本一份,副本两份).标书的正本及每一份副本应分别包装,而且都必须用内外两层封套,封套上均应按投标邀请信的规定写明投递地址及收件人,并注明:投标文件的编号,物业名称,在某日某时(开标日期)之前不要启封等.内层封套是用于原封退还投标文件的,因此应写明投标商的地址和名称,若是外层信封未按上述规定密封及做标记,则招标人的工作人员对把投标文件放错地方或过早启封概不负责.由于上述原因被过早启封的标书,招标人将予以拒绝并退还投标人. 3.编制和封送投标书应注意的几个问题
(1)投标文件中的每一空白都应填写,如有空缺,则必引起分歧意见,重要数据未填写,可能被作为废标处理; (2)递交的全部文件每页应签字,若填写中有错误而不得不修改,则应在修改处签字; (3)_打印或墨水笔正楷填写 ; (4)_标书格式不得改变,不得不改变标书的格式时(如原有格式不能表达投标意图),可另附补充说明; (5)投标文件应字迹清楚,整洁,纸张统一,装帧美观大方; (6)计算数字要准确无误,无论单价,合计,分部合计,中标价及其大写数字均应仔细核对; (7)投标者应严格执行各项规定,不得行贿,营私舞弊;不得泄露自己的标价或串通其他投标人哄抬标价;不得隐瞒事实真相;不得有损害他人利益的行为. (六)物业管理中标与签约前后的工作
(1)签约前,要办妥履约保证书和各项保证手续,以便送交业主及时签约; (2)保存好投标文件,标书,图纸以及同业主的来往信件,以备查考; (3)经常核对物业中的项目与内容同原标书,图纸是否相符. 总之,凡是合同中已有规定的,一切要按合同规定办事.委托合同一经签订,物业管理业务进入日常管理的程序. 五,投标的策略
投标策略是指物业管理公司为了取得投标的成功而采取的相应原则和方式方法,也就是物业管理公司为了取得投标的成功在投标时采用的一些特殊的政策和与众不同的谋略,以达到出奇制胜的效果.具体包括: 1.组织落实 2.自我包装 3.市场调查 4.了解对手 5.规范及时
六,投标书的拟写和经营管理测算 (一)投标书的拟写
1.拟写投标书的重要性
如果词不达意,那只能事倍功半,导致前功尽弃. 2.投标书的组成
介绍企业的概况和经历 分析投标物业管理的要点 提供管理方案 管 理 方 案 管理目标和方式
将提供的管理服务内容和功能 物质装备及人员配备 管理规章制度 经费收支预算 其它
3.投标书拟写的要求
在文字上做到通俗,规范,在内容上做到全面,合理,在编排上做到重点突出.具体说: 1)综合说明:层次分明,言简意赅,有一定的诱惑力. 2)物业概况:数据准确,介绍全面,用词专业,尽量发掘物业所具有的说服力. 3)投标单位概况:如实介绍,扬长避短. 4)管理经营的宗旨,方针:从物业开发商(或业主)的利益出发,替他们着想,为他们服务,具有亲合力. 5)机构人员,费用:机构设置科学,人员编制合理,费用测算正确,具有吸引力. 6)抓住有利时机,宣传招标单位所具有的良好传统,作风,精神,具有鼓动力. (二)经营管理测算
经营管理测算的正确,合理与否,直接关系到该方案的竞争力,是投标取得成功的关键.主要包括以下几方面的内容: (1)前期介入中发生的费用预算
(2)第一物业管理费用预算
(3)能源费用测算
(4)各项经营项目的经营收入预算
(5)经营管理支出费用预算 第三节 物业的接管与验收
包括物业的竣工验收和物业的接管验收两部分. 一,物业的竣工验收
所有房地产开发项目,都要按照1990年9月11日国家建设部颁布的《建设项目(工程)竣工验收办法》进行竣工验收.城镇住宅小区竣工综合验收,可按照1993年12月1日国家建设部颁布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》进行. (一)竣工验收及验收种类
1.竣工验收—建筑商与开发商之间的一个法定手续
竣工:指该物业的工程项目经过建筑施工和设备安装以后,达到了该工程项目设计文件所规定的要求,具备了使用或投产的条件. 验收:工程项目竣工后,需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后办理工程交付手续,建筑商把物业交给开发商,这一交接过程称之为竣工验收. 通过验收能明确责任,经验收后,就可解除合同义务.从经济关系上来说,建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任. 2.竣工验收的种类 隐蔽工程验收
单项工程验收
分期验收
全部工程验收
(1)隐蔽工程验收:隐蔽工程验收是指在施工过程中,各项隐蔽工程完成后及时进行的验收. 隐蔽工程:指从表面上看不到的工程,如线路的走向,钢筋架,地下管道的安装等. (2)分期验收:指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目,或个别单位工程在达到使用条件,需要提前动用时所进行的验收. (3)单项工程验收:指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕,具备使用条件,能满足投产要求时,施工单位便可向建设单位发出交工通知. (4)全部工程验收:指整个工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时即可进行全部工程竣工验收.全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上,按预先验收一正式验收的顺序进行. 进行预验收须由建设单位,设计单位,施工单位及有关部门组成预验收工作组.其主要工作是: (1)检查,核实竣工项目准备移交给建设单位的所有技术资料的完整性,准确性; (2)检查每一单位工程的建设标准及施工质量,对工程隐患和遗留问题提出处理建议; (3)排解验收中有争议的问题; (4)督促返工,补做部分工程的修竣及收尾工程的完工; (5)检查"三废"治理措施的情况; (6)向验收委员会提交预验收报告. 正式验收即有验收机构进行验收.大型建筑工程项目由国家主管部门或由工程项目的主管部门会同所在省,自治区,直辖市组建验收委员会;中小型工程项目按隶属关系,由上级主管部门或工程项目所在省,自治区,直辖市组建验收委员会(或验收组).验收委员会应由主管部门,建设单位,设计单位,施工单位,投资银行以及统计,劳动,物资,环保等单位的有关专家参加. 3.PM企业在竣工验收过程中应注意的问题 认真参与竣工验收,严格把质量关. 通过参与竣工验收,熟悉物业,为物业的接管验收以至将来的维修养护做准备. 细心查验竣工验收资料,保证资料齐全,准确. (二)竣工验收的依据,标准及主要材料 1.竣工验收的依据
上级主管部门的有关文件. 开发商和建筑商签订的工程合同. 设计文件,施工图样和设备技术说明书. 国家现行的施工技术验收规范. 建筑安装统计规定. 对从国外引进的新技术或成套设备项目,还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收. 2.验收的标准
由于建筑工程项目的性质不同,行业不同,其竣工验收的标准也不同.民用住宅验收的一般标准如下: (1)工程项目按设计图纸建成,所有粉刷,装修作业全部施工完毕. (2)所有该项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕,并且起动,运转正常,能满足使用要求,如电梯,灭火装置,采暖通风装置等均已落位,并能正常起动. (3)上下水道铺设完毕,所有管道及沟道无梗阻,滴漏,渗漏现象,供水正常,排水通畅.照明及动力用电的工作回路结构清晰,控制操作方便,有过载和短路防护装置.卫生设备安装齐全,使用灵活方便,其他公用设施均完好. (4)建筑物四周2米之内的场地平整,由于本项目施工所造成的障碍物均已清除. (5)整个工程经按现行施工技术验收规范进行检验后,均达到合格标准以上. 经正式验收合格后的物业应迅速办理固定资产交付使用的转帐手续,并移交与建设项目有关的所有技术资料. 3.验收时所需移交的材料
在建设项目竣工验收前,施工单位应将有关技术资料系统整理,分类立卷,在验收时交建设单位归档保管,以适应生产,维修的需要.验收时移交的技术资料主要有: (1)竣工工程项目一览表,包括竣工工程,名称,位置,结构,层数,面积,装修标准,开工竣工日期等; (2)设备清单,包括设备名称,规模,数量,产地,主要性能,价及随机工具,备品备件等; (3)工程项目竣工图;如果竣工图不准确,不完整,不符合归档要求,则不能办理工程项目验收移交手续. 大,中型建设项目和城市住宅小区建设竣工图不得少于两套:一套交付使用部门(或管理部门);一套交技术档案部门长期保存.特别重大的项目,应增编一套交由国家档案馆保存.小型建设项目的竣工图不得少于一套,由使用部门(或管理部门)保管. (4)材料,建筑构件,外协件,各种设备,检测仪器的出厂合格证,说明书和验收记录,预制件的荷载试验记录,自动控制仪表的调试记录; (5)隐蔽工程验收记录; (6)土建施工记录,包括地基处理记录,结构安装校正记录,预应力构件施工记录等; (7)设备安装调试记录,如管道系统的试压,试漏检查记录,暖气,卫生,空调,电气,电信,通风,供水,供气(煤气,蒸气等),消烟灭火,防暴报警,电视监控等工程的检查和试验记录等; (8)建筑物,构筑物的沉降,变形,防震,防爆,绝缘,密闭,净化,隔音,隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录; (9)工程质量事故的发生和处理记录; (10)图纸会审记录,设计变更通知和技术核定单; (11)关于建筑物,构筑物的使用注意事项说明; (12)有关该工程项目的其他重要技术决定和文件.# 所谓竣工图,是指真实地记录各种地上地下建筑物,构筑物等情况的一项技术档案文件,也是工程交付验收以后的改建,扩建,维护的资料依据. 工程竣工验收前,建设单位应组织,督促和协助各设计,施工单位各自负责竣工图编制工作.绘制和整理工程项目竣工图,应根据具体情况的不同,加以区别对待,具体要求如下: 凡严格按施工设计图施工,施工中对原施工设计没有任何变动的,可由施工单位在原施工图上加盖"竣工图"印记,即可作为竣工图. 凡在施工中对原施工设计作一般性设计变更,而又能将原施工图经修改或补充后改为竣工图的,可不必重新绘制竣工图,但必须由施工单位负责在原施工图上注明修改的部分,并附上设计变更通知单和施工说明,再加盖"竣工图"印记才能作为竣工图. 凡结构形式,平面布置,生产工艺,体形体量等有重大改变者, 均应重新绘制改变后的竣工图.由于设计原因造成的,由设计单位 负责重新绘制;由于施工原因造成的,由施工单位负责重新绘制,由于其他原因造成的,由建设单位自行绘制或委托设计单位绘制.重新绘制的竣工图必须与实际情况相符,并由承担施工的技术负责人审核签认.# (三)竣工验收的实施
竣工验收的工作程序
1,根据建设项目的规模和复杂程度,确定分两个阶段(初步验收和竣工验收)或一次性竣工验收. 2,在竣工验收前,由开发单位组织施工,设计,使用等有关部门进行初步验收. 3,验收均符合设计要求,必要文件(竣工图表,竣工决算,工程总结等)齐全,由项目主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告. 4,竣工验收由开发单位会同设计单位,竣工单位和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验收组共同进行. 验收委员会或验收组负责审查工程建设的各个环节,听取各有关单位的工作报告,审阅工程档案资料,实地查验建筑工程和设备安装情况,并对工程设计,施工和设备质量等方面作出全面的评价.不合格的工程不予验收;对遗留问题提出具体解决意见,限期落实完成. 5,办理工程交接手续. 竣工验收是全面考核建设工作,检查所建工程是否符合设计要求和工程质量好坏的重要环节.《建设工程质量管理条例》,《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》等的要求,结合各地区的实际情况,制定竣工验收办法. 二,接管验收
——指物业管理企业接管开发企业,建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验. (一)接管验收与竣工验收的区别 验收的目的不同 验收的条件不同 交接对象不同 性质不同
二者所处的阶段不同
1.验收的目的不同
接管验收是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收;而竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求. 2.验收条件不同
接管验收的首要条件是竣工验收合格,并且供电,采暖,给排水,卫生,道路等设备和设施能正常使用,房屋幢,户编号已经过有关部门确认;竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕,达到规定的质量标准,能满足使用等. 3.交接对象不同
接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业;而竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业. 4.性质不同
竣工验收是政府行为.就是说任何建设工程项目的竣工验收,都是由政府建设行政主管部门负责,组成综合验收小组,对施工质量进行检验和评定.而接管验收是企业行为,是物业管理公司代表业主或用户对所管物业进行全面的质量验收. 5.二者所处的阶段不同
施工 竣工验收 开发企业 接管验收 物业
单位 建设单位 公司
(二)物业接管验收的主要作用 1,明确交接双方的责,权,利关系
2,确保物业具备正常的使用功能,充分维护自身和业主的利益 3,为后期管理创造条件
(三)物业接管验收应提交的资料 新建房屋接管验收应提交的资料
原有房屋接管验收应提交的资料 技术资料 产权资料 (四)接管验收的程序 新建房屋 原有房屋
1.新建房屋的接管验收程序
1)建设单位书面提请接管单位验收. 2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的,应在15天之内签发验收通知并约定验收时间. 3)接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验. 4)对验收中发现的问题,按质量问题处理. 5)经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件. 2.原有房屋接管验收程序
1)移交人书面提请接管单位接管验收. 2)接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的,应在15天之内签发验收通知并约定验收时间. 3)接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验. 4)对验收中发现的危险,损坏问题,应按相关办法处理. 5)交接双方共同清点房屋,装修,设备,核定附着物,核实房屋使用情况. 6)经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件,办理房屋所有权转移登记(若无产权转移,则无需办理). (五)物业接管验收应注意的主要问题
1)物业管理公司要选派素质高,业务精,对工作认真负责的管理人员和技术人员参加验收工作.严格按照相关规范要求逐项,认真验收. 2)物业管理公司既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益.在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相结合的原则等. 3)在接管验收过程中若发现问题,应明确记录在案,对于不同程度的质量问题,一定要落实责任,并对整改措施进行明确,约定期限督促开发商对存在的问题加固补强,整修,直至完全合格.写明符合要求的接管具体日期,以划清责任. 4)落实物业的保修事宜.根据建筑工程保修的有关规定,由开发商负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发商一次性拨付保修费用. 5)开发商应向物业管理公司移交整套图样资料,包括产权资料和技术资料.仔细清查应该提交的资料是否真实,齐全. 6)物业管理公司接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利. 7)接管验收符合要求后,物业管理公司应签署验收合格凭证,签发接管文件. 当物业管理公司签发了接管文件,办理必要的手续后,整个物业验收与接管工作即告完成. 第四节 用户入伙与装修管理 "入伙":业主领取钥匙,接房入住. 物业管理公司应及时将入伙通知书,入伙手续书,收楼须知,收费通知书等一并寄给业主,以方便业主按时顺利地办好入伙手续. 用户入伙手续——物业管理公司在物业具备入伙条件后向业主或租户寄发入伙通知,要求业主或租户按要求进行验楼,付款,签约,装修,搬迁入住的过程. 一,入伙手续文件
入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时,所要知晓,参考,签订的有关文件,主要内容包括入伙通知书,入伙手续书,收楼须知,缴款通知书. 1.入伙通知书
入伙通知书是指物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件. 在制定入伙通知书时应注意下面几个问题: (1)一般情况下,一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家,而是几百家甚至上千家,如果均集中在同一时间内办理,必然会使手续办理产生诸多困难,因此在通知书上应注明各幢,各层分期分批办理的时间,以方便业主按规定时间前来办理. (2)如业主因故不能按时前来办理,应在通知书上注明补办的办法. 入伙通知书的范本见教材. 2.入伙手续书
入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排.制定入伙手续书的目的是为了让业主在办理入伙手续时,明确其程序,使整个过程井然有序.一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明,业主每办完一项手续,有关职能部门在上面盖章证明. 入伙手续书的范本见教材. 3.收楼须知
收楼须知是指物业管理公司告知业主在收楼时应注意的事项,以及在办理入伙手续时应该携带的各种证件,合同,费用的文件.从而避免遗漏,往返,给业主增添不便. 4.缴款通知书
缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入伙手续时应该交纳的款项及具体金额的文件. 5.验楼情况一览表
验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋进行验收,监促开发商及时整改问题,以避免相互扯皮,使问题能得到及时解决而制定的文件. 6.楼宇交接书
楼宇交接书是业主在确认可以接受所购楼宇后,与开发商签订的接受楼宇的书面文件. 二,入伙的程序
(一)物业管理公司的准备工作
1.清洁卫生.动员物业管理公司全体人员共同努力,打扫好室内外的卫生,清扫道路,使业主或住户接受一个干净的物业. 2.制定管理制度.向业主或住户发入伙通知书,明确搬入时间,并制定出入伙须知,收费标准,入伙验收手续,入住人员登记,交钥匙登记,装修报审,管理规定等. 3.物业移交.物业管理公司直接参与了物业的接管验收,因而能对施工质量有了清楚的了解,完全能负责地向业主进行物业的移交.物业移交是物业管理公司和业主共同管理,相互监督的开始,移交时双方须完成一系列的交接手续(钥匙交接好,签订交接书)交接涉及的是双方的权利和义务. 4.加强治安和服务质量.物业管理公司应提供较多的值班,保安及劳务人员,提供保安及劳务服务,及时疏导发生的纠纷. 5.保持道路通畅.为保障入伙业主或住户的人身及财产的安全,及时安全的搬入住房,一定要保证通道的畅通. 6.合理安排.物业管理公司要有计划地,分批地,有秩序地安排入住. 7.装修报审.物业管理公司要对业主或住户的装修提供方便条件并重视解决装修垃圾的及时清理,坚持装修的报审制度,避免违章现象出现. (二)业主的准备工作 1.查看房屋,设备和设施; 2.按时办理收楼手续,及时付清楼款及有关费用; 3.仔细阅读"住户手册",弄清楚管理单位的有关规定,收费情况和入住应办理的手续; 4.签订"管理协议"; 5.遵守各项管理制度; 6.办理装修申请手续. (三)签订契约
在业主或租住户办理手续时,公司应把"住户手册"及时送到业主或租赁户手中,让客户了解辖区管理的有关事宜.并及时签署"公共契约"或"入住契约". "公共契约"是一份协议,合同的契约,管理单位与业主(租住户)应共同遵守,并应符合政府颁发的管理办法,以保证签署"公共契约"的有效性. (四)业主入住
业主在办理完所有手续,装修之后,就可以择日进住了. 三,入伙的工作内容
1.对于已经销售或租出去的房屋,经营部门应立即通知物业管理部门具体的楼层和房屋的编号以便早做准备; 2.接待业主.接待携带购房合同或租赁合同到物业管理部门办理相关手续的业主; 3.在办理完登记和交款手续后,物业管理部门应该发放入伙通知书和房间钥匙; 4.业主拿到钥匙后,按照楼宇验收签认表的内容逐项签收水,气,电,设备等房屋设施的完好情况,届时,要逐项核对填写签认表的内容; 5.向业主发放用户须知和用户手册,对业主使用本物业应该遵守的规定用文字的形式传达到用户手中 . 6.签订公共契约:公共契约是全体用户和物业管理公司之间签订的共同约定.其中,规定了每一个用户的权利和义务.公共契约可以参照有关地区主管部门的范本格式; 用户须知和用户手册的主要内容包括: (1)物业梗概; (2)物业管理人员的分工; (3)物业管理委员会的组成及作用; (4)如何投诉和提出建议; (5)管理费缴费的有关规定; (6)装修规定; (7)入伙须知; (8)保安,保洁规定及措施; (9)水,电,气的使用管理规定; (10)物业用途的限制规定; (11)电视接收,公共设施,文化娱乐设施的管理规定; (12)豢养宠物的有关规定; (13)安装空调的有关规定; (14)防火须知; (15)噪音限制; (16)泊车,洗车规定; (17)电梯使用规定; (18)物业管理常用的电话号码. 四,装修管理
在业主入住前,对原来的装修进行修改或全部重新进行的装修,称为二次装修.二次装修是物业管理中的一项经常而重要的管理工作,在这一环节最容易出现破坏房屋结构及侵犯他人利益的行为,物业管理公司的各个部门要通力合作,共同完成这项工作.具体程序是: (一)业主装修申请表 (二)装修管理规定
一般物业管理公司对装修制定如下规定: 1.申报程序
1)凡欲进行室内装修及设备改造的用户,均应提前5天向管理处申报. 2)由产权人或其代理人携带有关证件,详细,如实填写《装修申请表》.注明装修时间,项目及施工队伍名称,并附有关图样资料. 3)经管理处审核同意后方可进行装修施工. 4)装修施工队应到管理处签定《装修工程队治安责任书》及《装修施工保证书》. 2.装修管理要求
1)任何装修不得擅自拆改原房屋的墙,柱,梁,楼板等主体构件. 2)不得凿穿地面和房顶的水泥层. 3)不得擅自封闭阳台或改变阳台的用途;不得擅自改变原有外门窗的规格及外墙装饰. 4)装修垃圾必须及时清运,倾倒到指定地点.严禁向窗外,阳台外,楼梯,过道,天台等公共场所抛撒堆放. 5)严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出. 6)按照管理处的要求,空调安装在指定的位置,以保持外观统一,协调.空调出水必须接回阳台内或室内. 7)装修施工应安排在上午7:00-12:00,下午14:00-20:00时间内进行,以免影响他人休息. 8)高层住户装修不得使用载人电梯装运建材,木料,工具等物品. 9)施工队人员应到管理处办理临时出入证,将临时出入证佩戴在前胸,并在指定的区域内活动. 10)未经管理处同意,不得随意改动水,电管线走向. 11)底层住户装修,不得在前阳台违章搭建. 12)临平台的阳台,窗户不能改装门. 3.押金及保证金
1)业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金. 2)装修施工队在办理临时出入证时,须向管理处交付一定的押金. 3)装修施工结束后,由管理处派人对装修工程进行检查,如无违反本规定及物业辖区其他管理规定之行为,没有对他人财产和公共场地,设施,设备等造成损害的,管理处将如数退还押金和保证金. 4.批准权限
1)非结构变动由物业管理公司负责查勘,鉴定,批准. 2)结构变动,物业管理公司可代为报请房地产行政管理部门批准,并收取代办服务费. 3)专用设备(如煤气仪表,管线等)的变动,必须报请主管部门批准,物业管理公司可有偿代办. 作业:编制入伙通知书,收楼须知.
第二篇：物业管理前期介入的作用
物业管理前期介入的作用
随着中国社会的发展，九十年代物业管理行业的兴起，物业管理机制在对建成物业的管理和对使用人的服务上，发挥了原有房管体制没有的作用，得到了全社会的认可。从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。物业开发建设是一次性的“买卖”，而物业管理则是长期伴随业主的事情。
很多人把物业管理看成是房地产开发的附属，并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独立行业。但是，总结物业管理多年的经验，由于房地产开发建设过程中留下的缺憾，如常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题，给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。随着物业管理行业的不断发展，人们对物业管理的作用有了相当的认识和重视。能不能让物业管理提前介入物业建设，在物业开发项目未竣工前，直至规划设计阶段即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题，引起了人们的广泛关注。
物业管理是一种对物业全程的管理，其首要环节即使物业的前期管理，物业前期管理是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段管理。详细来说，物业管理早期介入，指开发企业邀请从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便以后物业管理工作打下良好的基础。
目前已经有一些富有远见的房地产开发商开始尝试让物业管理企业在项目规划设计阶段开始提前介入，悉心听取来自物业管理单位的意见建议，完善物业建设，完美楼盘品质，得到了市场良好的回报，也理顺了后期管理的诸多事情，为正式投入使用后的物业管理奠定了良好的基础。本文试图从物业管理企业在前期介入方面的实践来谈前期介入的作用，目的在于探讨和促进物业管理前期介入。
现代建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。目前，也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。
一、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。
物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑的那么全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入，可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。
如2000年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是96年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则与后期使用和经营管理要求就有一定距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，到有关生产厂家进行了实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好地搞好本大厦的经营的角度提出了一系列建议，并提出了需补充和完善的项目。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终都做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。
二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。
国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生。尽管如此，由于物业管理公司在物业的管理和使用方面拥有第一手资料，并作为潜在业主的楼宇验收接管代理，在物业的建设过程中参与监理，可以加强房屋建造质量管理。这样，在施工单位自我质量管理，开发单位检查管理的基础上，又增加了用户单位的监督管理，不仅强化了房屋建造中的生产技术的监控，而且还落实、保证了质量监督的组织措施，从而确保房屋建造质量。
在工程施工这个关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。物业管理公司选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备
的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便，也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意，物业管理顺利双赢效果打下了基础。
很多物业质量不如人意，今天厕浴间漏，明天屋面漏，后天屋里长磨菇，严重影响了业主的生活质量，造成大量投诉，业主在找开发商解决不了问题的时候，往往迁怒于物业管理企业，拒绝缴纳物业管理费，使物业管理公司成了“替罪羊”。基于长期性考虑的物业管理企业提前介入后，却在一定程度上很好地解决了这个问题。避免了物业建成后给使用和管理维护服务带来的缺憾。
三、提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。
在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用住前就能正常运行。
由于早期介入物业开发，物业管理公司对该物业的整体情况相当熟悉，这对物业的管理、养护、维修，可以说带来许多便利。一是方便了物业管理中维修保养计划的安排;二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间;三是能够或比较容易保证维修质量等。所有这一切，提高了物业管理工作效率和工作质量，为物业管理公司向住户提供良好的服务打下了基础。
早期介入可以做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理，能有事实根据较精确的进行财务预算分析，较好的控制日后的管理成本，根据物业的层次或档次来确定各类服务标准，保证服务费用的有效使用，达到最佳效果。
此外，早期介入有利于安全防范和人才培训。安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因素，关系到物业管理公司的声誉。物业管理人员的早期介入，使得保卫和防火工作在物业交付使用时做到没有漏洞，安全系统设施完好无损，需要时及时投入使用，把小区安全纳入城市这个大系统中去。人才是各行各业管理水平，技术水平和企业生存发展的重要保证。物业管理也是一样，那些物业投入时才进入的物业管理队伍，往往仓促上阵，难免在初期的管理中导致很多不应有的失误，也给业主留下了不好的印象，而物业的早期介入可以提前造就一批高素质的管理人才，在物业交付使用时及时提供于相适应的优质服务。
实践证明，让物业管理单位提前介入物业开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量、确保物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等方面，有无
可替代的重要作用。但是，由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够，致使物业管理行为滞后，造成物业建成后的长期管理服务工作中，出现诸多问题。要解决问题，应从根本上改变人们对物业管理的概念，要认识到，物业建设相比物业管理之下只是短期行为，而物业管理则是长期的过程。做好物业管理工作对于提高物业质量，延长物业的使用寿命，有着重要的作用。而物业管理前期介入是首要的环节，如果在相关物业管理法规中，从法律的高度，把物业管理的前期介入纳入法规，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用，其意义将是及其重大深远的。
参考文献：
《中国物业管理》
《物业管理》
《面向21世纪中国物业管理研讨会论文集》
第三篇：物业管理前期介入的重要性
物业公司前期介入的重要性
2005年4月18日我被安排到世家星城小区实习，世家星城位于丈八东路以南，电视塔以西，处于西安城南的黄金地段，距市中心钟楼8公里，距南郊区域中心小寨4公里，北临丈八东路，南距绕城高架路约230米，东为西安市中央商务区(规划中)，西距电子城不足一公里，交通顺畅便捷。项目规划占地827亩，总建筑面积75万平方米，容积率1.36，绿化率48%，可接纳7000余户入住。世家星城采用一次规划，分期开发的经营策略。整体规划以开放空间、建筑围合空间为纽带，结合自然环境，联系社区内的绿化，形成点、线、面相结合的景观特色，不同功能空间与绿化相互联系、渗透形成社区独特的绿化环境景观。更有以水体景观为主的环境塑造了自身的特色，提高了整个社区的居住品质和人文品质。尊重文化，专注教育是世家星城规划的又一大特色，世家星城的专业图书馆，高质量的幼儿园和中小学校，设施齐全的大型文体活动中心，社区周边林立的大专院校和科研院所，处处都能感受到文化的气息。这里还有日常生活需要的商业广场及步行街;关注健康的社区专属医疗机构;高效率、高品质的保安措施;设施齐全、服务周到的社区会所。
物业公司的前期介入是物业公司在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。物业公司的前期介入，对开发商、物业管理及以后物业的所有者或使用者都十分重要。在世家星城小区的前期，物业建设、销售工作、物业公司介入同时进行，世家星城前期介入主要体现在以下几个方面：
1、 完善物业的使用功能。
随着社会的进步，业主对各种物业的使用要求日益提高，不 仅重视房屋的工程质量，而且对房屋的布局、造型、建材使用、室外环境、居住的安全舒适、生活的方便、绿化、服务等方面都十分重视。世家星城的开发商考虑到业主的需求，联系人人乐超市在小区附近合作建造超市，在公交公司的配合下加设公交线路，为了更加全面的为业主服务，与交通大学合作建造有幼儿园、中小学。另外还建设有健身俱乐部、医疗机构、水体景观附属设施。从方方面面为业主考虑，尽量满足业主的各种需求，完善物业的使用功能，同时把这些附属设施作为卖点，使得物业销售工作顺利进行，在超市和健身俱乐部等附属设施上赢得利润。我认为在社会竞争日渐激烈的状态下，业主们的压力都很大，怎样缓解业主们的压力?怎么样方便业主?是物业公司和开发商应该考虑
的问题，世家星城小区就是以解决问题方便业主作为出发点的，无论是合建超市、幼儿园、中小学还是加设公交线路、建造健身俱乐部、医疗机构都是实际解决问题方便业主们的行为。这种做法应该得到大力宣传推广，不断提高人们的生活居住质量。
2、改进、完善物业的具体设计。
在物业设计时，设计人员往往按照一般规律，直接采用国家建筑设计标准。但实际上，中国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，方便业主居住使用，这就必然要对设计提出不同 的要求。我在小区巡视的时候，发现有一个单元楼的楼梯修有盲人道，在请教了小区的物业管理员后知道，原来在这个单元楼上有一个业主是盲人，他的家人还没有考虑到上下楼的问题时，物业公司知道后及时向承建商提出建造盲人道的提议。承建商立即安排设计人员进行楼梯设计，施工人员按照设计进行施工。这家业主发现后，感动的到物业公司进行感谢，他们怎么也没有想到物业公司为他们做的这么周到，楼梯设计这么合理，业主和物业公司的关系更加融洽了，尽管盲人道对楼上的业主在不同程度上存在影响，但在和其他业主交谈时，不但没有业主投诉反而对物业公司为他们提供的周到服务非常赞赏。
据我了解，在其他小区的物业设计上跟世家星城物业设计是存在差距的。例如其他小区业主反映，他们的窗户是往里开的，表面看上去是没有问题，可是细心的业主会发现西安的夏天是闷热，尤其是在下雨的时候室内十分闷热让人感到不舒适，在这时候需要打开窗户使窗外清爽新鲜的空气和室内闷热空气对流，但是窗户向内开雨水会顺着窗子流向室内对业主造成生活不便。还有卫生间的水管离墙壁距离很近，看上去室内的空间大了，实际上在业主为房屋装修时问题就随之而来，因为卫生间的水管离墙壁距离近，就对装修时带来了不便。这些设计上小小的失误肯定对业主带来不便，世家星城物业公司在前期介入时，充分考虑到业主入住后会发生的设计缺陷问题，及时向承建商提出意见，使设计单位避免了许多设计缺陷。
3、 更好地监理施工质量。
国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制。这样，一批专业工程监理公司便应运而生，尽管如此，也难以取代物业管理公司参与施工监理的作用。世家星城物业公司面临着以后验收接管及维护保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加世家星城物业公司的工作难度，世家星城前期介入后一旦发现问题及早通过发展商限令施工单位解决，就可有效防止施工质量问题的发生和延
续。因此，世家星城物业公司参与监督施工质量，使工程质量又多了一份保证。因为世家星城物业公司是世家星城小区开发商的子公司，所以不但要保证小区工程的施工质量，还要统计各施工单位在施工时出现的问题，为开发商在以后工程选择施工单位时提供依据以便择优录用保证工程质量。我们作为实习生到世家星城物业公司实习时，在工程部对业主反映物业问题的2224份维修单进行了统计分类。首先，我们分工两名同学运用计算机知识做电子表格，其他同学区分整合维修单到每个施工单位。其次，把分类好的维修单在制作出的表格上进行填写。最后，把填写好的表格进行最后的整理统计。世家星城物业公司用我们统计的结果，报送开发商对统计的数据进行分析，为以后的工程选择施工单位提供了依据。
4、 为竣工验收和接管验收打下基础。
由于世家星城物业公司已前期介入物业的开发，所以世家星城物业公司对验收的物业的各种情况已经相当熟悉。这样，世家星城物业公司参与验收把关便可以提高验收工作的质量，缩短验收的时间;对于验收中发现仍需整改之处，也容易交涉和协调，使验收工作不致于成为“走过程”的程序。世家星城物业公司的前期介入不但保证提高了物业的工程质量，而且使广告宣传语“好房子，世家星城”得到印证。
5、 提高员工的素质。
世家星城物业公司和其他企业一样，注重的是人才，怎样选择人才、培训人才提高员工的素质，是物业公司能否长期发展的关键。选择员工是物业公司用人制度关键的组成部分：首先，员工必须毕业于物业管理专业，并持有劳动和社会保障部颁发的《物业管理从业人员资格证》。其次，世家星城物业公司对员工进行岗位的相关培训，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性。世家星城物业公司为了提高员工的素质，管理层定期对员工进行专业的知识培训，组织员工之间开座谈会，达到取人之长、补己之短的目的。从而，使全体员工的素质不断提高，进而使管理服务水平和管理效益相应提高，进一步树立良好的企业形象。
6、 便于日后对物业的管理。
世家星城物业公司前期介入物业的开发，使物业公司对该物业的整体情况相当熟悉，特别是对电、水、气管线的铺设、设备的安装了如指掌，这对物业日后的管理、维护、维修带来许多便利：一是方便物业管理维修保养制订计划;二是方便物业管理中的维修，缩短检修时间，减少对业主带来的不便;三是有效保证维修质量;四是方便日后物业管理
中改建工程的进行和设备的重换等。
所有的这一切，可以大大提高物业管理的工作效率和工作质量，为物业管理公司日后向业主提供良好的服务奠定了好的基础。
第四篇：物业管理的前期介入1.1_2
第一章 物业管理的前期介入
第一节 物业管理的前期介入概述
在现代社会经济中，传统的管理方式正在被科学的、先进的管理方式所取代。因而物业管理不能照搬老一套的管理办法和管理经验，应引进现代化管理中的全新思想，对物业实行“全过程”的管理。本章将就物业管理全过程中物业的前期管理，物业的验收与接管，物业入伙手续的办理，物业的装修与管理等内容进行论述。
一、前期物业管理的含义
前期物业管理的提出，最早体现在1994年11月1日起施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中。《条例》规定：“开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。”《上海市居住物业管理条例》(1997年7月1日施行)把前期物业管理作为物业全过程管理的重要一环，下了更确切的定义：“本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理”。之所以把房屋出售后至业主委员会成立前这一阶段界定为前期物业管理，原因主要有两个方面：
(一)民事法律关系主体资格的需要
业主或业主委员会与物业管理企业通过签订物业管理委托合同确立委托与受托的民事法律关系。而作为确立这种民事法律关系的两个主体均需具备相应的条件。首先，物业管理公司必须是一个能够行使物业经营管理业务、承担相应民事法律责任的法人;其次，多元产权物业区域内的代表——业主委员会要经过占一定比例的业主民主推选产生，并获得行业主管部门批准，同样也有着法定的量化标准。如《上海市居住物业管理条例》规定的条件是：“(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;(三)住宅出售已满两年”。深圳、北京等地则以业主入住率达到50%以上为法定条件。如果说把物业出售率作为业主委员会成立的前置条件在时间上尚难限定的话，那么“出售已满两年”的规定则严格地制定了时限。在业主委员会未成立前，物业管理委托合同签订的民事法律关系的主体是房地产开发企业。这与政府所要求的房地产开发企业在物业竣工交付使用后的一定年限内负责物业的保修是相吻合的。
(二)物业管理不可间断性的需要
把前期物业管理起始点界定在物业正式出售后，还因为物业一旦出售，将会涉及到业主们所关心的管理内容、标准、收费等一系列问题，客观上要求物业管理须臾不可离，应同步进行。实际上，不论业主委员会是否正式成立，业主委员会与物业管理企业的委托合同是否正式签订，对物业的管理与服务在房屋正式开始出售后已经发生。为保持物业的不间断管理，《城市新建住宅小区管理办法》明文规定：“住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”也就是说，前期物业管理的责任人是该物业的开发商。为了使这一阶段的管理规范化、专业化，还进一步规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”前期物业管理合同的有效期一般与政府要求房地产开发企业对物业的保修期限相一致。在此期间，即使成立了业主委员会，前期物业管理合同依然有效。前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。
二、对物业前期管理的认识
对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。
如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，给排水和管道未顾及，以及水、电、煤、通风等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。
物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和需求，考虑到社会经济发展与居住水平提高的需要，要有一定的超前性。要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。
这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理，但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。
物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度;然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理企业在前期管理中能否形成有序的管理企业的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否给业主树立良好的、有效的管理者形象，对于物业管理企业来说是一把握机会、占领市场的大问题。毋庸置疑物业前期管理将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实施前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。
三、物业前期管理的必要性
(一)物业前期管理能促使那些物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决，减少使用中的后遗症
物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效的管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。
(二)物业前期管理是对所管物业的全面了解
物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，物业管理企业要想做好物业及其附属的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如：管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不透彻，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。
(三)早期介入有利于后期管理工作的进行
物业管理企业通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又可以保证维修质量从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期管理工作的进行。
(四)有利于树立物业管理企业的形象
如果接管与入住同步进行，物业管理企业即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。
(五)有利于优化设计，完善设计细节
我国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同要求。比如在海南，高温时间较长，空调用电量特别大，尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路和负荷问题。而在北方，特别是东北，就要考虑取暖。又如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的，但是沿海地区都有台风季节，台风夹着暴雨，就可能会使槽内浸水，并倒灌进屋，因此须对平口槽进行改进，变成外低内高，就可有效防止雨水进入。这些物业管理中的实际问题一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理企业却十分清楚。因此物业管理企业在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。
(六)有利于提高房屋建造质量
由于物业管理企业在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理与监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。
四、前期物业管理中权利主体的相互关系
在前期物业管理阶段，由于入伙业主的介入，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。开发企业与物业管理企业的行为规范有委托合同予以明确，而先期入伙的业主因为业主委员会尚未成立，那么，他们的合法权益该如何得以有效维护和保障呢?有关主管部门对此规定了开发企业与物业管理企业达成的前期物业管理委托合同须向行业主管部门备案，其目的就在于该合同要接受主管部门的监管和业主的认可。因此，买房人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是对开发企业和物业管理企业最有效的制约。反之，业主一旦接受了这份合同的规定内容，也不必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。
重视前期物业管理不仅仅是开发企业责无旁贷的使命，更是其经营理念的具体化。就项目开发与物业管理两大业务而言，前者所获利润的机会与程度胜于后者，而所承受的来自消费者方面的时间考验短于后者。在实践中，不难看出一些开发企业急功近利、对不得不为之的前期物业管理敷衍了事，以致于给日后常规物业管理造成诸多不便与隐患。实际上，物业的整体形象(包括它的前期管理水准)是开发企业经营业绩的活广告，消费者在现场选购物业时已通过亲自感受逐渐认识到物业管理的重要性和影响力，前期物业管理质量直接影响到他们消费行为。因此明智的开发商已经将前期物业管理作为营销策略的重要组成部分予以重视，推动物业的销售与出租，最终实现开发业绩的最大化。
就物业管理企业而言，在前期物业管理中能否形成良好的管理秩序，满足业主或使用人不断增长的服务需求，通过自身努力在业主或使用人中间树立有成效的管理者的良好形象，对于能否顺利促成业主委员会与物业管理企业达成正式委托管理服务合同关系重大。实践证明，物业管理企业唯有兢兢业业地做好前期管理与服务工作，对能通过业主们的考验，取得他们的信任，得到再一次的聘任，这是每一个物业管理企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。
五、前期物业管理与早期介入的区别
与前期物业管理不同的是，在此阶段之前所进行的一些物业管理业务，诸如设计图纸会审、工程设备验收，接管方案拟定等则划归物业管理的早期介入这一范畴。这是因为此时物业管理企业并不仅仅是依照物业管理委托合同行事，而是受开发企业之约，以从属者身份参与物业开发。因此，他们多半是以物业管理者审慎的思维角度从是否有利于日后物业管理与服务等具体细节上提出改进意见或建议，为前期物业管理的顺利接管创造条件。前期物业管理和早期介入的不同包括以下几点：(1)早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权;(2)早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象;(3)在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导作用。
尽管我国现在对物业管理的早期介入尚未作出专门规定，但以长远发展的眼光来看，为有利于日后管理，无论是行业主管部门还是物业开发与管理企业都将达成这样一个共识：即充分认识到早期介入的重要性和必然性，并予以积极倡导和主动参与。有些物业管理企业提出了“物业管理应从图纸开始”的口号，表达了他们的参与意识和长远发展的战略眼光。需要强调的是：早期介入能否如愿，介入的时机、介入的程度均取决于开发企业。实践将会证明，根据各自的条件尽早介入物业的早期开发与管理必将成为开发企业明智的选择。
六、前期物业管理的主要内容
在前期物业管理阶段，出于各自利益的考虑，开发企业、业主和物业管理企业的需求和追求目标是不尽相同的。开发企业作为主要责任人，选聘物业管理企业的出发点是至少应保证物业在正式出售、交付使用后的保修期间能平安渡过，凭借对前期物业管理合同有关内容，精心设计和实施中的有效监管来保证前期物业管理达到一定水平，从而促使物业的推销与招租，圆满完成物业开发的全过程。而业主则把前期物业管理看作一种测试期，他们的基本要求是通过亲身感受来考核使用的环境效果和物业管理的质量，形成对物业管理企业经营实效的真实印象，为日后的选聘积累必要的经验。作为前期物业管理的实际执行者，物业管理企业是显示自己实力的“演习期”。管理水平是否达标有赖于业主的认可，其追求的最高目标是将前期物业管理在起步阶段就能纳入正常有序的发展轨道，争取与将要成立的业主委员会达成正式委托管理与服务合同，以扩大物业管理市场的占有率。前期物业管理的内容主要包括以下几个方面：
(一)管理机构的设立与人员的培训
物业的前期委托合同一经签订，物业管理公司则应落实该物业的管理机构以及管理人员。机构的设置应根据委托物业的用途、面积确定;人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层(维修养护、保安、清洁、绿化等人员)的招聘。管理人员与操作人员一旦确定，则根据各自的职责进行培训，以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。
(二)规章制度的制定
没有规矩，不成方圆。必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。规章制度的制定应依据国家和政府有关部门的法律、法令和文件，结合本物业的实际情况，制定一些必要的适用的制度和管理细则，这是物业管理逐步成熟并走向规范化、程序化、科学化、法制化道路的重要前提，也是实施和规范物业管理行为的当务之急。例如，管理机构的职责范围、各类人员的岗位责任制、物业各区域内管理规定、用户(住户)手册等。这些文件和制度的制定应在业主和使用人入住以前完成。
(三)物业的验收与接管
物业的验收是依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。验收中发现的问题应明确记录在案，及时反馈给房地产开发企业，以便开发企业督促施工单位修整。物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交的过程，移交应办理书面移交手续。开发企业应向管理单位移交整套图纸资料，以方便今后的物业管理和维修养护。在物业保修期间，接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任和方式。
(四)进户管理
所谓“进户”，是指业主或使用人收到书面通知书，在规定期限内办理完结相应手续并实际入住，即将物业正式交付业主或使用人使用。
第五篇：物业前期介入的重要性和必要性
物业早期介入的重要性和必要性的具体展开
答：物业前期介入的必要性
(一)减少使用中的后遗症
物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。
(二)物业前期介入是对所管物业的全面了解
物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。
(三)物业前期介入是为后期管理做好准备
物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。
物业前期介入的重要性
一、早期介入有利于优化设计，完善设计细节。
对住宅小区的规划设计，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布局等方面未考虑，而且也要从有利于日后物业管理来着眼。规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会出现设施和设备设置得不完善或不合理、增加了投资、降低了使用效率、影响了业主的正常生活、增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，能够与规划设计和施工结合起来，提出必要的建议，促使其同步或交叉进行，并代表业主从管理者的角度对所管物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。
二、有利于加快施工进度，提高施工质量。
物业管理公司对于物业管理工作有着丰富的经验和详实的第一手资料，对设备和设施在长期使用过程中可能会暴露出的问题认识得比较清楚、掌握得比较透彻。因此，物业管理公司的早期介入，能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿进行施工建设，对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，并及时制止诸如建设单位不顾小区日后的管理难度和广大业主的利益而随意改变设计的现象的发生，减少使用中的后遗症，积极参与工程验收，缩短工期，提高工程质量。
三、早期介入有利于后期工作的顺利进行。
在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置，人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序地工作。同时，经过一段时间的工作，可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，使于以后管理工作的顾利进行。早期介入可以全面了解所管物业，对其土建结构、管线走向、设备安装等情况做到了如指掌，便于后期的管理。
四、能保证楼宇的安全启用、正常运行。
物业管理公司的早期介入，特别是保安工作的衔接能做到没有漏洞，使得保安系统的设备、人员在楼宇未正式投人使用之前就运行起来，就能使楼宇的安全启用、
正常运行，使业户放心、定心。
五、物业管理前期介入有利于促进物业的销售
随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消费理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。现代营销理论认为，服务作为整体产品的构成要素之一，是企业在产品售前、售中和售后，运用企业自身的生产、技术、资金、信息等条件和优势，向购买者提供的一种追加的、有保证的利益。消费者要求企业提供全面、满意的服务，企业的服务水平决定了消费者购买某种商品的信心和欲望，房地产商品也是如此。现在，一些精明的房地产开发、经营商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王牌，把它当作卖点之一。
可见，早期介入对于业主、物业公司、开发商三方面都具有积极的作用。