物业服务管理工作总结
时间的流逝很快，我们在季节的变化中，也积累了众多工作佳绩。回首看不同阶段的工作，个人的业务水平也有着提升，为了更好的了解自身工作水平，可以为自己写一份工作总结。以下是小编整理的关于《物业服务管理工作总结》，仅供参考，大家一起来看看吧。
第一篇：物业服务管理工作总结
物业管理部2011年工作总结(物业管理部)
佛山市三水区国盈资产管理中心有限公司二○一一年
工作总结(物业管理部)
为加强对委托物业的管理力度，保障国有资产的使用安全，保持和提高物业的完好程度与使用功能，物业管理部在公资办及公司的领导下，以实现公有资产保值增值为目标， 顺利完成了物业管理部2011年工作，现将工作总结如下：
一、二○一一年工作总结
(一)继续完成资产托管力度
按照区公资办的统一工作部署，我公司对就公资系统有关企业剩余资产进行登记和办理委托，继续对未委托物业进行清查委托。至今年10月底累计接受103个单位批次物业租赁委托，共3263个物业，面积达1，102，970.27平方米。
(二)取消委托物业
根据委托单位来文及实际情况，对委托前已出售的、纳入拆迁范围的、因被鉴定为危房拆除的或需变更委托单位的物业，而今年已办理取消委托手续共725个物业，面积达15，381.02平方米。
(三)物业维修管理
今年，截至10月底共接受维修、装修申请共186项;并协助委托单位接受维修申请165份。为完善物业管理安装水电表21项，直接开通水电表234 项，清除欠费5项，更换门锁18项;报建申请10个;物业数据更改共50份;不属于业主维修范围的11个;申请人取消申请的5项。通过维修保养确保了物业安全使用，也为广大租户安全使用物业提供了保证。
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的“门前三包，切实加强对商铺、超市等企业经营的质量安全监管以及积极落实租赁物业的消防安全责任范围、安全措施、消防设施、器材配备标准等，确保租赁物业的安全使用。
④今年6月，为严格执行省安全监管局《关于印发<广东省2011年安全生产宣传教育工作要点>的通知》，我公司将6月份拟定为“安全生产月”，共检查了91个物业，强化租户的安全生产责任教育;并组织全体员工观看了《火场逃生和自救》宣传片，开展了消防演练，模拟火场逃生和自救比赛，提高了员工在发生火灾时的应急处理能力。
⑤为深圳市世界大学生运动会期间创造一个安全、有序、和谐的环境，我公司组织开展“迎大运、保安全”安全生产大检查活动，并发出《关于开展“迎大运、保安全”安全生产大检查的通知》共183份，严格落实了安全制度，提高了租户的消防安全意识。
⑥为深刻吸取“8.23”重大火灾事故教训，进一步增强企业的安全生产意识，根据区安委办《关于开展全区安全生产大检查的通知》(三安办„2011‟45号)，以及区公资办《关于印发区公资系统企业安全生产大检查工作实施方案的通知》(三公资„2011‟41号)，我公司迅速开展物业安全生产大检查，对发现的问题及时进行了整改，及时发现和消除各类安全隐患。共检查了137个出租物业，其中存在安全隐患31个，现场已整改9个，发出限期整改通知书19份。
⑦为加强受托管理物业安全，消除隐患，防止事故的发生，对物业外墙安装广告招牌、空调、灯箱、管道、防盗网等外墙悬挂物制定了安全管理方案：记载物业外墙悬挂报建、安装、拆除、维修等情况;在物业档案和《移
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随时了解物业的进展及变化情况，至今为止共列入专项管理的物业共有4个。
(八)物业档案的建立
我公司对所委托的物业正逐步建立物业档案。包括图片、文字说明、维修记录、租赁记录等等。至今年10月底共建立了2683 个物业档案，占物业档案数的82%，完善了物业的管理，提高了部门员工的工作效率。
(九)为贯彻执行区人民政府关于出租屋租赁的文件要求，做好出租屋租赁管理工作，根据《佛山市流动人员和出租屋管理服务暂行办法》和《转发佛山市流动人员计划生育管理服务实施细则的通知》，我公司今年10月底办理出租屋备案共283个，有效地协助佛山市三水区西南街道流动人员和出租屋管理服务站顺利完成各项工作。
(十)办证情况
2011年10月底管理部协助区宏益公司完成房产证过户4份。
三、二0一二年的工作计划。
1、完善物业管理内部流程，不断地完善物业管理制度。
2、加强委托单位维修竣工验收记录。
3、加大巡查力度，发现安全、违约、违法等问题及时处理。
4、加强了水电的管理工作，使水电表的转户、开通、报停、新装等手续得以完善。
5、加强完善物业的交付及收回工作，做好空置物业的管理。
6、全面完成物业档案的建立。
佛山市三水区国盈资产管理中心物业管理部
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第二篇：物业管理服务工作报告
同志们：xxx年，在中心党委和中心的正确领导和大力支持下，我们玉山物业管理公司广大干部职工坚持以“三个代表”的重要思想为指导，认真学习贯彻十六大和十六届三中全会精神，以开拓更大的生存发展空间为目标，解放思想、热情服务、真抓实干、勇于创新，按照社区全年的工作部署和要求， 围绕创新抓管理，～完成了中心布置的各项工作任务，使公司的整体工作上了一个大台阶。今天，我们在这里召开总结表彰大会，其中心议题是：总结公司xxxx年的工作，明确～年的奋斗目标和主要任务，动员广大职工同心协力，顽强拼搏，进一步开创公司管理服务工作的新局面。下面，我将从四个方面做工作报告。
一、xxxx年主要工作成绩
1、440维修服务继续保持领先水平。一年来，综合维修队和办公物业管理队加班加点共完成各类维修任务33000余项，维修服务及时率为100%，服务满意率为99%。全年对15座箱式变、12座配电室、462个水阀池、283个地面箱进行了经常性的检修维护，并对152户室内雨污排进行了改造，确保了小区设施的完好和功能的正常发挥。
2、小区环境面貌发生了根本改变。为进一步改善老区居民的生活环境质量，我们多方争取资金，调整了小区绿化布局，新增绿化面积8000平方米，清洗粉刷了楼宇外墙18145平方米;为小区111栋楼房加装了彩钢屋顶，对小区86222平方米的楼道进行了重新刮瓷，并改造了小区的文化广场，新建了小区围墙和大门，实现了小区封闭，我们还改造了3个小区公厕和18个垃圾台，所有小区均实现了垃圾袋装化管理;为解决楼体外墙油污问题，我们制作了1228个窗外集油盒，收到了良好的效果。
3、环卫绿化工作成绩显著。为了使环境卫生得到有效的维护，公司环卫绿化队和各物业站在加大日常清扫、保洁力度的同时，一方面在小区内集中开展“生活垃圾定时定点投放管理周”活动，另一方面加大投入，全年共种植苗木71060棵，整理绿地6613平方米。环卫绿化队还实行了区片监管人等制度，都比较有效地提高了小区的环境卫生质量。公司xxxx年被推荐为“管理局造林绿化先进单位”和“社区卫生红旗单位”。
4、综合治理工作保持了稳中有升。一年来，工作在综治战线上的同志们恪尽职守，加班加点，昼巡夜伏，先后接处警217次，夜间蹲点365次，期间共抓获犯罪嫌疑人员10余名。面对严峻的治安形势，各物业站和家委会加大对治保员和门卫的管理，深入推行封闭式管理，积极争创无案件小区，较好地发挥了他们作为小区治安工作辅助力量的作用，促进了综治工作上水平。如雅苑物业站充分发挥小区相对较为封闭的优势，依然毫不松懈地加大防范力度，取得了在各区中发案率最低的好成绩。在打防过程中，我们不断加强群防群治的宣传动员，使居民的自我防范意识也不断增强，今年，我们为181个单元安装了楼宇防盗门，所属的14个小区均实现了封闭管理，全年小区发案率降到了0.9‰。
5、基层建设工作再创新高。去年以来，我们以“达标、创优、争强、夺牌”活动为契机，结合“学习型组织”的创建工作，扎扎实实的狠抓了基层建设工作，取得了较好的成绩，实现了全面丰收。在公司9个基层单位中，雅苑物业站跻身于管理局“十佳示范队”的行列，综合维修队被推荐为管理局“名牌基层队”，治保队和办公物业管理队被推荐为管理局“行业一强”，在社区评出的“五面红旗”中，我们勇夺了3面，今年公司还被评为社区基层建设先进三级单位，同时被推荐为管理局基层建设先进单位。
6、思想政治工作得到了进一步加强。社区内部机构整合以后，公司的各级党组织始终围绕公司的中心工作和维护大局的稳定，开展了形式多样的形势任务教育，狠抓了基层党组织的建设，将思想政治工作贯穿到了公司的各项工作中，统一了思想，保持了队伍的稳定，实现了公司整合以后“队伍不散、思想不乱、服务质量不降”;xxxx年，公司有5项成果分别被社区评选为“思想政治工作”创新成果一等奖、三等奖和优秀奖，公司被评为社区“思想政治工作先进单位”。
7、开拓外部市场取得了新的突破。xxxx年，我们凭借着良好的市场信誉和品牌形象，在激烈的市场竞争中抢占先机，多渠道的拓展了服务项目，提升了队伍外闯市场的能力，为公司未来的生存与发展奠定了坚实的基础。目前我们已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场等一批高标准的非住宅物业，创造了150多万元的外部市场收入。～年底，我们还主动瞄准省内市场，实施“走出去”战略，先后组织人员对济南、青岛等地的物业管理市场进行了前期调研和考察，为公司今后进一步抢占省内市场提供了极具价值的参考。
8、成本费用得到了有效控制。xxxx年，通过公司内部模拟市场机制的有效运作，逐步理顺了甲乙方关系，建立了一整套科学的、规范的成本管理机制和费用承包奖罚机制，使各基层单位的成本意识有了进一步增强，公司全年成本节约?万元。
9、家政服务领域进一步拓宽。xxxx年，我们坚持“既便民、利民又实现自身发展”的工作方针，在重点做好日常管理服务的同时，进一步拓宽家政服务领域，各物业站通过楼道内的“心连心信息板”和实行“首问负责制”等措施，方便了居民的生活，增进了与居民的沟通;舒苑物业站开展了“阳光亲情服务”活动，建立了65岁以上老人和病残等特殊家庭档案，增设了为行动不便的老人上门送电、输电、代买粮油、生活用品以及清洁室内卫生、中介服务等服务项目，受到了好评;家政服务中心积极调整发展方向，在提供送报、送奶等服务的基础上，努力向房屋修缮、门头装饰、室内装修等专业服务领域延伸，主动承揽业务，取得了100万元的市场创收，实现了由便民利民向便民创收的转变。
10、小区文化活动异彩纷呈。去年以来，我们积极响应上级的号召，狠抓了小区的文化阵地建设。筹办了“庆七一”、“九九重阳节”等较大规模的消夏晚会和群众性文化活动，举办了3场电影周活动，成立了老年艺术团等群众团体，定期开展文化活动;我们在雅苑小区建立了油田第一家社区图书馆和青少年“阳光网校”，组织了???启动仪式，开展了“学习型小区”、“学习型家庭”的创建活动，推动了小区文化建设的健康发展。
二、xxxx年的主要工作措施回顾xxxx年的工作，主要采取了以下几个方面的措施：
(一)强化内部管理，完善运行机
制，进一步提高管理水平xxxx年，我们将工作的重点放在了加强队伍的内部管理上，制定了各类服务标准，完善了考核运行机制，使公司的各项管理工作实现了高效有序的运行。在服务标准的制定上，我们依据ISO9001体系的要求，分别制定了对基层单位的考核及服务标准，基层单位也针对公司的整体服务标准制定出了本单位操作性强的内部量化服务细则，公司领导通过定期对管理工作的运行状态进行绩效评估，使公司上下的管理形成了一个有效地闭环，确保了各项标准的切合实际及考核的真实有效。在运行机制方面，逐步建立并完善了内部模拟市场运行机制，明确了各单位之间的甲乙方关系，以物业站为甲方、专业队为乙方签订承包合同，让专业队到接受服务的物业站去挣取服务成本，通过一年的运作，增强了各单位的竞争意识、服务意识和成本意识。在监督考核机制方面，我们在建立健全“三级”检查考核机制的基础上，把每周物业部的自查与社区的周考核、双月考核相结合，把日常考核与集中考核相结合，对小区的治安、环卫绿化以及维修等工作进行全面检查考核，发现问题及时处理，真正做到了“罚不心软，奖不心疼”。成绩出在平时，出在严格的管理之中，在去年中心的四次双月考核中，我们取得了3次第一，1次第二的好成绩。
(二)加大创新力度，狠抓基层建设，进一步提高服务水平创新是一个企业实现快速发展的动力源泉。一年来，为进一步加快公司的市场化步伐，满足参与市场竞争的需要，我们以创新为主题，积极开展了管理创新实践活动，打牢了基层建设的根基，逐步形成了自己的品牌特色，进一步提高了服务水平。在440维修服务方面，我们组建了“彩虹服务队”，形成了独具特色的“彩虹315”管理模式，在同行业率先开展了以预防为核心的“主动式”维修服务，引进了“首席维修工制”，开展了“岗位明星”等评比，激发了职工劳动积极性。在治安工作方面我们全面推行了“准军事化管理”，采取了“点线连接法”、“固定岗与流动岗相结合的夜间蹲点法”、“电子巡更法”、“灯帽巡逻法”的四种治安巡逻法，设立了24小时报警值班室，扩大了小区治安的覆盖面，增强了快速处警能力，有效地降低了小区的发案率。在物业管理工作中，我们不断深化GIN绿色物业管理模式并实行了“区块值守法”，赋予了职工充分的管理权，变执行者为管理着，提高了职工主动参与管理的积极性，同时有效地解决了点多、面广、线长、管理不便的问题，做到了事事有人抓，件件有落实;在思想政治工作领域我们探索出了一条“思想政治工作同企业管理相结合、同激励政策相结合、同解决实际问题相结合、同创新企业文化相结合”的新路子，从而使思想政治工作不断焕发出新的活力，保证和推动了各项工作的顺利进行。管理水平的不断提高，促进了服务不断上水平，并得到了比较广泛的赞誉。
(三)构筑企业文化，加强小区文明建设，进一步丰富小区的文化内涵一是加强了公司的企业文化建设。我们以“企业文化建设年”活动为契机，在企业文化建设上进行了有益的探索与实践，精心提炼概括出了“挑战平凡、无限创新”的团队精神和“用心发现、诚心服务、无微不至、尽善尽美”的服务理念，各基层单位也总结形成了符合自身实际的团队文化，激发了广大员工的创新精神，构筑了较为完整的玉山文化体系。二是依靠企业文化，加强了小区的文明建设。xxxx年，我们依靠企业文化的影响力，以深化“GIN”绿色物管为核心，从环境、服务、文化三个方面构筑了最佳的人居环境，变物化管理为人文关怀，进一步加强了小区的文明建设。我们通过建立“首问负责制”、“居民访谈日”等制度和异彩纷呈的黑板报、宣传栏，有效地促进了居民与社区之间的沟通与交流。我们还组织了戏曲票友队、书法艺术协会、腰鼓秧歌队、老年合唱团等群众团体，在小区内进行各种文化娱乐活动，丰富了小区居民的文化生活，形成了全员参与、携手共建美好家园的良好局面。公司各小区居民的文明居住意识已明显增强，基本实现了由指导性要求向自主性行为的转变。在xxxx年开展的文明楼、单元、家庭的评选活动中，共涌现出了?个文明楼栋、?个文明单元和?个文明家庭。目前，公司已拥有国家级示范住宅小区1个，省级优秀小区2个。回顾xxxx年,社区机构整合、内部分配制度改革、费用补贴大幅压减等一些社区改革的热点、难点问题比较多，使我们在生产经营和管理服务中遇到了许多困难，但是我们始终发扬了不屈不挠、敢为人先的创新精神，始终保持了队伍的思想稳定。在大家一年来的共同努力和顽强拼搏下，最终夺取了各项工作的全面胜利，xxxx年公司被授予中心“文明建设先进单位”、“思想政治工作先进单位”、“安全生产优胜单位”、“宣传工作先进单位”、“计生工作红旗单位”、“工会工作先进单位”等荣誉称号，公司党委被评为管理局“先进基层党组织”、“基层建设先进单位”、“文明建设先进单位”、“社会治安综合治理模范单位”，今年公司还被山东省评为“职工职业道德先进单位”。以上这些成绩是中心党委和中心正确领导的结果，也是公司上下团结奋斗的结果。在此，我代表公司党委和公司向中心领导、向公司全体员工表示崇高的敬意和衷心的感谢!
三、xxxx年面临的形势与困难在总结成绩的同时，我们必须要清醒的看到摆在我们面前的严峻形势、矛盾和问题，一是从油田改革发展的全局看，去年底管理局召开的党委全委扩大会议明确指出：今后3-5年,管理局将通过改制分流和移交办社会职能分流职工2.5万人以上,其中xxxx年分流职工5000人以上。同时管理局在五届二次职代会上也提出了实现“三大目标”的基本构想。社区二届二次职代会确立了努力实现“一个目标”，做到“两个率先”，达到“三个进一步显著提高”，力争实现“八个方面的新突破”的整体工作思路，为我们的改革与发展树立了旗帜、铺就了道路。作为正处于转轨期的油田社区物业管理，将要通过企业化经营、社会化服务、市场化运作，逐步实现社区物业与市场物业的接轨，并最终走向品牌化、规模化、集约化、规范化的经营发展之路。所有这些，都将意味着靠补贴求生存的时代将一去不复返，靠市场谋发展的局面已经摆在了我们的面前。二是从公司管理运作的实际看，随着油田改革所带来的严峻形势不断显现，一些阻碍运行结构调整，导致运营成本过高、改
革措施不畅的深层次矛盾和问题也逐步暴露出来。首先是经营观念转变较慢，在服务理念和经营理念之间还存在矛盾。近年来，公司虽然通过内部模拟市场的运作，积累了一些参与市场竞争的经验，但是人员和队伍在经营观念的转变上还明显较慢，尤其是只注重提供优质的服务，没有真正的将服务作为一种产品进行经营;其次是运行体制不尽合理，在服务意识、水平和业主的要求之间还存在矛盾。由于受旧的管理理念和运行体制的长期影响，我们还没有把自已的位置摆正，与居民之间至今仍存在管理者和被管理者的错误认识，虽然也讲服务，但服务意识还没有完全到位，服务水平还不能与居民的要求同步提高;第三是利益分配机制不活，在利益调节和激励机制建立之间还存在矛盾。当前实施的内部分配制度改革等措施虽然打破了旧的分配体制，但是与真正的市场价位之间还存在着较大的差距，利益的调节作用不够明显，难以建立真正意义上的“能者上、庸者下”的激励机制;四是人工成本过高，在补贴费用急剧压缩和开发外部市场之间还存在矛盾。xxxx年管理局对社区总体费用较往年压缩了47%，同时受体制等客观因素的影响，人工成本居高不下，使公司在一些小规模市场的开发上出现了入不敷出的现象。面对这些矛盾和问题，我们应用创新的思维、发展的眼光去冷静的面对和思考问题，用改革的精神在不断的实践中加以解决。
四、xxxx年基本思路xxxx年是全面迎接挑战的一年，对于公司的生存与发展具有极为现实的重要意义。随着管理局“主辅分离，改制分流”政策的出台与实施，我们玉山物业公司根据上级精神，结合公司实际，基本确立了xxxx年公司整体工作的基本思路：以党的十六届三中全会精神为指针，全面贯彻学习管理局党委扩大会议和五届二次职代会精神，以全面提高服务质量和抢占外部市场为工作重心，确立一个主题，加强两个建设，坚持三化原则，抓好四项工作，推进各项工作进一步向标准化、规范化、科学化方向迈进，努力开创物业管理服务工作的新局面。工作目标：①积极实施“承诺服务”和“诚信服务”建设，使居民的满意率继续保持高水平;②在日常物业管理工作中加大精细管理力度，严格考核标准，使双月考核成绩始终保持领先。③继续使基层建设处于领先地位，在保持1个“十佳示范队”、1个“名牌基层队”、2个“行业一强”的基础上，力争再建设1个社区“优秀基层队”和2个管理局“优秀基层队”;④加强社会治安综合治理工作，将小区的发案率控制在1‰以下;⑤加快外拓步伐，外部市场收入力争实现200万元;⑥严格控制成本支出，确保全年成本不超;～年我们要找准工作重心，强化组织落实，按照公司基本思路的要求，全面实现上述目标任务的完成。
(一)确立一个主题精细管理是社会分工的精细化以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求。xxxx年，我们通过严格的管理、规范的服务，在精细管理上狠抓了落实，并进一步的将“精、细、美”的服务理念始终贯穿于各项服务工作中，收到了一定的效果。但是，我们也应该意识到，精细管理并不是一种实现企业发展的短期行为，而是始终体现于具体工作中，并始终贯穿于各个服务环节的一项长期任务，是加强基础管理、培育核心竞争力、确保企业健康发展的关键。今年我们将按照中心的总体要求，以精细管理为主题，将xxxx年确立为公司的“精细管理深化年”，从今年开始我们要把走有自身特色的精细化管理之路作为今后的一项长期任务来抓。一是要始终坚持先进的管理理念，从细节入手，做到计划准确，措施细致，布置周密，检查及时，改进到位，各项工作规范化、程序化、标准化、制度化。二是要把精细管理的理念全面贯穿到各项管理服务之中，以市场为中心，加强生产要素管理，改革组织机构模式，创新管理服务思路，稳定优化服务细节，确保管理、服务、质量和效益实现整体协调和质的飞跃;实施稳健的成本管理措施，加大成本控制力度，拓宽节支增收渠道，把管理与服务成本控制在同行业最优水平之内;实施积极的“走出去”战略，把握住目前的最佳市场机遇期，最大限度的提供最优质的服务，抢占外部市场，拓展盈利空间;加强人力资源管理，提高员工素质，建立合理的激励约束机制，强化人力资源的合理配置，加快人员结构的调整和优化，搭建员工充分施展个人才华的平台。三是推动管理创新、服务创新和科技创新，提高劳动效率，实行扁平化管理，适时优化整合管理职能和业务流程，实现管理信息化、服务人性化，由静态管理向动态管理转变，由职能管理向流程管理转变。在日常的管理服务过程中，要求每一个步骤都要精心，每一个环节都要精细，每一项工作都是精品，精心是态度，精细是过程，精品是成绩。我们进一步的深化精细管理，其目的就是要把大家平时看似简单、很容易的事情用心、精心的做好，精，就是精益求精;细，就是细致入微，有了精益求精的态度，细致入微的过程，我相信就没有做不好的工作。
(二)加强两个建设一是大力加强品牌化建设。品牌是企业的灵魂，大力加强物业管理品牌化建设，走品牌化发展道路，不仅是物业管理企业发展的需要，也是物业管理行业必然的选择和最终的结果。近几年来，管理局对社区的费用补贴逐渐压缩，xxxx年实现零补贴和物业企业实现改制分流的严峻形势已经不可避免的摆在了我们面前，再想走坐享其成的老路是不现实的，仍然存在临时抱佛脚的思想也是行不通的。因此，准确的选择市场定位，明确公司发展的目标，是公司抢占市场及可持续发展的重要策略环节。从目前的行业定位来看，物业管理企业是微利行业，必须通过扩大管理规模来创造效益，但是规模效益需要良好的品牌做支撑，所以大力实施品牌化发展战略是我们今后的必由之路。首先要进一步突出品牌优势，结合我们已经形成特色的个性化服务和管理模式，在现有基础上大胆创新，不断实践，努力锻造出一流的队伍、一流的管理和一流的服务，使玉山的品牌树的更牢、叫的更响。其次要进一步树立员工的品牌意识，不断加强“承诺服务”和“诚信服务”建设，将先进的管理理念和超前的服务意识潜移默化的渗透到公司每一名员工的身上，使品牌的价值充分体现于管理服务的每一个细节之中。第三要进一步加强公司的企业文化建设，积极巩固公司的品牌形象，目前我们在企业文化建设上还处于初级阶段，还没有将公司的
企业文化真正的形成一种精神、一种思想，从现在开始我们要在全公司积极营造良性的文化氛围，通过建立完善的CIS视觉识别系统和努力加强小区精神文化实践，使公司的品牌更加具有吸引力。第四要进一步加大品牌的宣传力度，通过各种渠道，使员工处处感受到品牌的影响，增强队伍的凝聚力，使居民进一步增强对公司品牌的认同感。二是大力加强人才素质建设。物业管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥，也取决于人力资源是否科学、有效运用。因此搞好人力资源管理、加强人才素质建设是抓好其他各项管理的基础，也是确保企业长盛不衰的关键。“得人才者得天下”。首先，要锤炼一支德才兼备的干部队伍，通过加大对基层干部的培训力度，建立健全公司培训考核体系，调整优化人员结构，把政治强、业务精、懂经营、善管理的优秀人才选拔到管理岗位上。同时要改变以往简单呆板的传统教育培训模式，积极探索推行新型的培训方式，加强符合市场化的经营理念和先进管理模式的培训，不断适应公司市场化运作的要求。其次要加强员工的道德素质建设。物业管理服务要求员工的道德素质要高于专业素质，所以我们在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重员工道德素质的培训，通过加强对员工的服务观念引导和形势任务教育等措施，培养员工的沟通和协作能力，进一步提升队伍的管理服务水平。第三，要培育员工的主人翁意识，增强团队的凝聚力。在日常的管理与服务过程中，充分融入人本管理理念，使管理者不再把员工作为管理的对象，真正从心底尊重员工，赋予每一个员工充分的发挥空间，突出员工的主人翁作用，达到个人与公司共同发展的目标。
(三)坚持三化原则一是坚持程序标准化的原则。xxxx年，我们将原玉山和胜苑的ISO9001质量管理体系相关文件进行了重新揉和，使体系得到了进一步完善，通过一年的实施，建立起了较为完善、规范的管理程序，制定了工作目标，做到了工作有计划、实施有内容、检查有时效、处理有结果，对各项工作的事前、事中、事后实行了严格的管理和控制，并取得了一定的成效。但是应该意识到，要真正的将体系标准始终贯穿于管理与服务工作的各个环节中，我们做得还不够，还需要我们进一步的深化体系，细化标准，加大日常的检查考核力度，通过实施全员全过程的监督考核机制，在标准要求的落实上下功夫，使体系步入良性的运行轨道，确保各项工作程序的标准化，真正发挥其应有的作用。二是坚持服务规范化的原则。市场的竞争就是产品的竞争，随着物管行业的日趋成熟完善,许多物业管理企业都在下大力气抓管理,这样一来,各物业管理企业在具体实务管理和日常服务上的差距将会越来越小，这就意味着,谁的管理和服务最有特色最具规范,谁就能脱颖而出,分得市场这块“蛋糕”。因此我们必须进一步增强对服务规范化的改造，努力将每一项工作程序都按照规范化的要求，编制成具体的操作手册，将服务过程中的每一个动作，每一个微笑，每一句话都规范化，让业主在享受服务中体验到规范，从而逐渐培养业主对我们的信任度和忠诚度;同时，我们要将增强员工的质量意识作为突破口和切入点，不断加大培训考核力度，将各种服务规范细化到每一个具体工作细节中，靠过硬的服务质量产生出“未见其人，先闻其声”的品牌效应，使规范高效的服务真正成为市场竞争制胜的关键筹码。三是坚持机制运行科学化的原则。一套科学有效的机制是企业的“筋骨”，是企业实现快速发展的基础保障。今年，我们要在继续深化公司内部模拟市场运作的基础上，进一步完善公司内部的考核监督机制、用人机制和利益分配机制，重点突出各单位、各部门的职能作用，通过营造积极的竞争氛围，增强员工队伍的责任意识;同时我们要设置较为科学、合理的运行机构，严格执行“三岗制”动态管理办法，通过对人员的优化组合，充分挖掘人力资源的潜能，进一步提高劳动效率和管理效率，增强员工队伍的风险意识;在利益分配机制上，我们将彻底打破“大锅饭”的现象，结合岗效薪点工资制度的实施，严格把握分配尺度，对为公司发展作出贡献的人或单位要进行适度的资金倾斜，坚决做到“干和不干的不一样，多干和少干的不一样，会干和不会干的不一样”，通过落实考核监督机制和建立健全激励机制，不断提高队伍的整体效能，逐步实现基层负责人的管理系统化、服务专业化。
(四)抓好四项工作一是抓好队伍的基础建设。抓好基础建设是各项工作顺利开展的关键，也是一项长期的任务，必须树立长期抓、抓长远的思想。在政策导向上，我们要把搞好基础建设、实现强基固本作为着眼点和着力点，鼓励基层围绕企业改革发展大胆实践、勇于探索;要尊重基层的创造，注重深入基层帮助总结经验教训，积极推动基层实现创新性发展。今年我们要遵循“同步规划，同步推进”的建设方针，在队伍管理手段的创新上和市场竞争能力的提高上狠下功夫，扎扎实实地做好生产经营、改革管理、党的建设和基层建设等各项工作，努力打牢队伍的根基，以实现队伍整体竞争力的稳步提升。二是加大成本控制力度。xxxx年补贴费用的大幅压减和～年的“零补贴”，为我们的成本管理工作提出了更高的要求，如何从成本中求效益已成为我们目前应该深思的一个问题。今年，我们要依据去年各单位实际发生的生产成本费用，科学合理地测算出今年各单位的成本费用指标，将成本构成的每个要素，横向承包到有关部门，纵向层层分解到基层队、班组及个人，形成人人肩上有指标、点点滴滴降成本的倒逼机制，建立全员、全过程、全方位降本增效的管理网络，公司检查考核工作小组要定期对各单位的费用支出情况进行检查，帮助分析节超原因和制定费用计划，确保各单位的费用支出控制在规定指标之内。年终，公司将对各单位费用发生情况统计分析，严格按规定落实节奖超罚。三是健全队伍的绩效考核机制。随着市场竞争的日趋激烈，作为绩效管理理论重要环节的绩效考核已越来越被一些企业所借鉴和运用，已充分显示出了它的重要性和时代性。对于物业管理企业来说，我们所提供的无形产品质量的好坏更多的取决于人的因素，而适当的绩效考核将是充分调动员工积极性、确保公司整体目标达成的重要手段。因此，我们将建立健全符合各单位实际的绩效考核机制，建立一套具有
人性化、灵活性、操作性强和能够充分调动职工积极性的绩效考核办法，切实把岗效薪点工作与职工的绩效考核有机的结合起来，坚持人是企业实现发展的根本，努力在调动人的一切积极因素上下功夫，不断提高员工个人的业绩能力，以全面提升公司的整体绩效水平。四是抓好队伍的思想政治工作。xxxx年，各基层党支部要结合中心党建会与政工会的会议精神，组织职工认真贯彻学习，同时要大力开展政治理论教育和形势任务教育，严格“三会一课”制度，努力解决好党支部对思想政治工作的认识问题，加强以“服务职工，服务居民”教育为主的思想政治工作，并要深入开展党员目标管理和党员责任区活动，要一手抓职工观念的转变，一手抓积极性的调动，将虚功做实，实功做细，让每一个员工认识到不改革、固步自封，只有死路一条，从而增强全体员工的危机感、紧迫感和压力感，增强干部职工参与市场竞争的意识，使思想政治工作的方法和手段逐步实现由原来的“声势型”向“实效型”转变，由“指令型”向“执行型”转变。同志们，xxx年是我们欢欣鼓舞、值得骄傲的一年，但是成绩只能代表过去，进入xxxx年，摆在我们面前的将是一条充满坎坷与机遇的发展道路，经验会使我们站的更稳，创新会使我们走得更快。面对困难和挑战，让我们团结一心，迈开解放思想的步伐，走稳干事创业的道路，共同为开创公司物业管理服务工作的新局面而努力奋斗!
第三篇：乡镇物业管理服务中心工作总结
2015年我镇新型社区自治管理工作，按照“五化四自”(五化：民主化管理、多元化筹资、市场化经营、精细化服务、市民化培育,四自：自我管理、自我服务、自我教育、自我监督。)的要求全面推进自治管理工作，新型社区管理上了台阶，自治机制进一步完善，群众缴费意识进一步增强，管理水平进一步提升，群众满意度进一步提高，新型社区自治管理效果明显。
一、主要成效
(一)自治机制基本建立，民主管理有序推进。目前，纳入到全镇新型社区管理的小区共6个，面积18万余平米，入住农民3645户、入住1.5万余人。自治管理稳步推进，各新型社区遵循多渠道收集民意、议事会讨论决定、管委会执行决议、监委会监督审查、小区住户评议“五步”工作流程，积极引导群众民主自治、共建共享，建立健全新型社区物业服务、财务管理等相关制度，初步形成了“民事民议、民事民定、民事民办、民事民评”的自治管理格局。
(二)物管费筹集难问题初步破解，多元化筹资格局初步形成。群众自主缴费意识开始养成。通过民主议事、透明管理、改善小区居民居住环境、增加配套设施设备等载体，居民自觉缴纳物管费的习惯开始养成。2015年全镇6个新型社区共筹集到物管费25.9万元。二是多元化筹资机制基本建立。2015年1-10月镇财政补贴物管经费348万元，通过出租商铺、小区停车位、幼儿园等公共资源进行市场运作收入72万元，村(社区)投入了25.1万元。形成了“群众自己出一点、市场运作筹一点、村(社区)资金投一点、镇财政资金补一点”的多元筹资机制。
(三)服务配套基本完善，精细化服务便民利民。一是精细服务做到了“四个一”。即各新型社区绘制了“一区一图”，建立了“一户一档”，印发了住户手册“一户一册”，建立了服务平台“一户一网”。二是便民服务做到零距离。镇上成立了物业服务中心，2015年共接待来访咨询业务事项共118余次，维修问题房屋99套，解决了涉及到房屋质量、物品丢失、物业管理收费等相关事项，各新型社区配备了保安、保洁、维修等服务人员。三是配套功能进一步完善。2015年镇政府完善了小区监控、道闸、绿化、消防器材、公示牌等相关配套设施设备，居住环境和相应的配套功能得到进一步改善，群众满意度得到提升。
二、2015年工作重点
(一)优化民主化管理机制
(1)完善自治管理组织架构。对已搭建“三会”的成员，进一步完善职能职责，建立健全“三会”成员的民主选举、年度考评、退出等机制，充分发挥“三会”作用。
(2)规范完善财务管理制度。聘请专业财务审计公司监管镇物管中心以及6个新型社区日常账务，严格财务报账程序，做到资金规范使用。强化财务公开，确保财务公开透明。
(3)完善每月定期考评制度，做到月月有通报。
(二)增强多元筹资功能
(1)提高住户自筹标准和比例。在幸福新村和金湾小区提高自筹标准，达到创建四星级收费标准。力争其余小区住户缴费比例达到85%以上，全部创建三星级新型社区。全面建立财政资金退出机制计划，实行小区住户缴费逐年递增机制。
(2)强化市场运作。一是在全面清产核资、明晰权属和建立台账动态管理的基础上，进一步健全集体资产管理制度，完善和规范外包程序办法。盘活用好停车位、公共绿地、广告位等集体资产，实现资产经营高效集约。二是强化小区成本核算，严格控制运行成本。每个小区年初测算合理的运行成本，确保各项支出的严肃性。
(3)村公专项资金补助。按照县统筹委的相关要求，鼓励村公专项资金进小区，村公专项资金随人到小区，严格按照村公使用程序实施项目，增加筹资渠道。 (三)提升精细化服务水平
(1)各小区建立完善群众来访诉求点位平台，加强宣传，提供服务要领，建立健全限时答复办结制度。
(2)加强对各小区从业人员的业务培训和指导力度，提升从业人员素质，提高物业服务水平。
(3)建立联席会制度。各小区结合入住的居民情况，成立日常管理工作推进联席会，成员为入住到小区居民的社区主要负责，针对问题定期召开联席会，解决推进中涉及到的相关问题，问题的落实情况纳入目标考核。
(4)完善相关基础配套功能，分层级逐步完善各小区的相关基础设施，强化突出问题的整改落实。
(四)丰富市民化培育内容，提升人文素质
(1)各新型社区确保全年完成2—3个社区组织的建立，并确保有序开展相关活动。
(2)多渠道积极争取相关部门、不同层级的社会活动进小区，丰富住户的精神文化，吸纳住户主动参与，培养住户集体意识，实现共建享。
(五)建立智能化公共服务管理平台
建立以微信公共账号为用户界面，实现服务、管理两个方面的功能：在智能化公共服务方面，一是提供物管费缴纳、水电气费缴纳、维修报建、快递、邻里活动等小区内部配套服务;二是提供县镇两级公立医疗机构预约挂号、疫苗接种预约、房屋出租承租、志愿者等公共服务。在智能化管理功能方面：一是强化群众的自我管理能力：实现小区建设维护项目、小区管理机构测评、小区信息公开等管理职能;二是强化流动人口等社会综合管理能力。
三、存在的主要问题
一是部分社区主要负责人思想认识有偏差，重视不够;二是自治管理落实不够到位，“三会”运行浮于表面;三是物业管理服务不够到位，服务质量有待提高;四是市场化经营理念淡薄，整体运行成本过高;五是居民市民化培育，社会组织薄弱;六我镇新型社区无相关的公共服务平台，导致各新型社区无法开展网格化、信息化、智能化管理，综合性服务功能差;七是无房屋维修专项资金;八是商铺用房等公共设施管理权限属谁;九是新建小区竣工资料未移交。
四、2016年工作打算
(一)新型社区物业管理服务中心将继续以完善小区改造后续管理工作为宗旨，进一步完善小区各项物业管理服务工作制度，不断寻求、完善更加行之有效的管理机制。
(二)为满足小区居民日益增长的多元化需求，结合我镇小区管理实际，我中心拟建立以“服务为核心，管理为手段”的信息化、动态化、智能化、精细化的微信公共服务平台，利用现代信息化手段，以新型社区为基本架构，构建起上下贯通、左右联动的无缝隙小区管理服务工作机制，落实惠民、利民、便民举措，确保相关公共服务能够覆盖全镇2/3以上人口。
(三)、积极指导、监督小区管委会工作，把我镇小区物业管理服务工作抓好抓实，确保在2016年100%以上小区达“三星级”新型社区标准，2个小区达“四星级”新型社区标准，1个小区XX县级“示范小区”标准。
(四)、全力协调解决群众所反映的问题，指导各小区步入科学化、新型化社区管理，落实工作责任制度，提高服务意识，为创建温馨和谐的小区环境而不懈努力。
第四篇：前期物业管理服务工作方案
1、准备工作
与销售部门衔接好小区管理方面的交叉性工作(销售情况和管理情况等工作) 1.1招投标工作
1.1.1与项目高管对接
1.1.2项目考察(类似项目) 1.1.3市场调研
1.1.4进行项目管理(承接前)单体、整体方案的综合预算与评估 1.1.5商务标书制作 1.1.6技术标书制作
1.1.7再次与项目高管对接 1.1.8参与项目招投标工作
1.2 前期工作
1.2.1成立物业公司筹备工作办公室
1.2.2配合开发商做好与物业工作相关的常规工作和日常工作(与销售衔接性工作等)
1.2.3进行物业管理服务工作市场调研工作
1.2.4拟订物业管理服务单项和整体项目综合费用的测算 1.2.5拟订物业管理服务行业协会和兄弟单位拜访工作方案 1.2.6拟订物业管理服务组织架构设计工作
1.2.7参与项目总体规划、单体设计审查、提交物业各功能房需求 1.2.8协助完成物业公司的注册 1.2.9开始物业公司建章立制工作 1.2.10开始物业小区整体CI设计 1.2.11开始策划网站建设
1.2.12开始策划编写物业商业租(铺)户招商资料
1.2.13继续进行市场调研(物业公司组建、机构设置、人员招聘、培训、管理方案、招商与运营等)
1.2.14编写物业管理服务方案，协助开发商拟定销售合同所需附件，如关于物业管理事项的约定、业主临时公约、公共管理制度等。
1.2.15拟定装修协议、保洁协议、绿化协议、房屋(空置房)托管协议 1.2.16选拔、培养、招聘与培训主要专业人员 1.2.17选拔、培养、招聘与培训服务骨干人员 1.2.18选拔、培养、招聘与培训一般人员
1.3课程设计(进行物业公司各岗位集中培训的编制工作)
1.3.1管理知识方面。对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识(如物业管理、公共关系等)、财务知识、法律知识(要非常精通行业法律法规，熟悉必要的法律知识)， 1.3.2专业技能方面。物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护，而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等，又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化 1.3.3人际交往技能 1.3.4服务态度
1.3.5不定期对秩序维护员的实施培训，主要从“业务知识、仪表、言行、体能、岗前、岗中培训着手。更是加强其服务意识方面的培养，把“让主户满意”作为秩序维护员工作的准则，把辖区内的公共秩序服务工作做得更细、更好。
1.3.6完成物业管理服务各级岗位人员招聘与培训工作
1.3.7主要内容有物业管理基本知识、相关法律法规和本项目物业管理服务方案主要内容、公约和规约的关键条款。
2、物业的接管验收前工作(规划设计和建设)
2.1成立前期介入小组
2.2参与物业的规划设计和建设 2.3会审图纸
2.4参与小区物业设施设备安装调试 2.5编制物业管理方案
2.6进行物业小区单体、整体CI设计
2.7进行物业独立办公用房和功能性用房的CI设计 2.8进行物业独立办公用房和功能性用房的装修设计
2.9策划和拟定《物业接管验收工作组》成立大吉庆典仪式活动方案 2.10成立物业的接管验收小组 2.11编制验收计划
2.12组织全员进行《验收计划》和工作流程等科目的集中培训和学习 2.13集中培训和学习建设部《房屋接管验收标标准》 2.14进行物业的接管验收工作责任制
3、预验收(按专业分工进行)
3.1查出不符合标准的项目，递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位，3.2并要求限期整改完成 3.3楼宇本体的接管验收
3.3.1对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行专门检验 3.3.2逐套检验项目包括(10多个方面) 3.3.3建筑结构、 3.3.4地面、 3.3.5墙面、 3.3.6防水、
3.3.7室内电气安装 3.3.8五金配件 3.3.9消防
3.3.10填写《检验结果表》
3.4验收组长负责落实“两会”、“一报告”’制度：
3.5每日早上上班前1小时，召开楼宇本体的接管验收工作任务分工会议，实行物业的接管验收工作责任制;
3.6每日下午下班前1小时，召开楼宇本体的接管验收工作阶段性小结会议，进行问题分类、汇总，分析解决问题的方法或建议;
3.7验收组长次日早上递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位，并要求限期整改完成。
3.8公共配套设施设备的接管验收 3.9正式验收(按专业分工进行)
3.10正式验收是在预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，而进行的正式验收
3.10.1“一符合”是图纸与设备规格型号、数量符合
3.10.2“二符合”是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合 3.10.3“三符合”是设备包括设备连接的整个系统的技术性能与设计的功能符合
3.10.4“一完整”是图纸资料完整，如产权资料、技术资料、竣工验收证明书及3.11设备设施检验合格证书等。 3.12进行正式验收仪式
3.13加强小区钥匙领、借用管理
4、档案管理
4.1建立健全物业小区(业主)档案管理制度 4.1.1建立健全档案管理系统 4.1.2文件材料的收集管理
4.1.3声像(影、音、存储等)档案管理 4.1.4落实保密制度
5、信息管理
5.1建立健全物业小区(业主)信息管理制度 5.1.1 建立健全信息管理系统 5.1.2文件材料的收集管理
5.1.3声像(影、音、存储等)档案管理 5.1.4落实保密制度
6、小区样板房的装修与管理工作 6.1定期或不定期指定专人对小区空置房和托管房管理，加大巡查检查力度，杜绝安全隐患
6.2指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行通风 6.3指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行保洁
5、前期物业小区环境卫生保洁
5.1物业清洁的开荒工作;
5.1.1安排专人全程监管清洁公司的开荒工作 5.1.2对物业内外建筑垃圾的清理; 5.1.3对玻璃、 5.1.4地面、
5.1.5墙面等处所沾灰尘、污垢的清除;
5.1.6对公用部位(消防楼梯、电梯轿厢、电梯厅、屋面等)、 5.1.7办公房以及设施的清扫
6、业主入伙
6.1编制业主入伙工作计划 6.2成立业主入伙工作领导小组 6.3进行业主入伙工作责任制
6.4组织全员进行《业主入伙工作计划》集中培训和学习 6.5集中培训和学习《业主入伙工作计划》工作流程 6.6策划和编制业主入伙邀请书样式
6.7策划和拟定《业主入伙》大吉庆典仪式活动方案
6.8依据购房合同以有相关法律文件，如《房屋竣工验收备案回执》、《房屋竣工测量报告》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》公共设施设备移交清单等文件，认真准备业主入伙资料文件并由组长负责相关的培训和指导工作
6.9组建引导组、接待组、收楼组以及咨询组等入伙工作的相关组织 6.10清楚说明入伙的条件
6.11指定专业资深人员做好业主入伙期间的答疑释惑工作
6.12要求客服人员(全体物业工作者)顾大局，塑形象，增强服务意识，提高服务水平
6.13发出业主入伙邀请书
6.13.1依据购房合同以有相关法律文件，集中统一办理业主入伙手续 6.13.2由接待人员核对身份后，在《业主签到表》签到
6.13.3办理入伙手续签署的相关文件，如：《业主管理规约》、《前期物业管理协议》、《防火责任书》、《业户手册》、《家庭住户成员登记表》、《银行委托协议》等。
6.13.4房屋验收交接时，物业管理公司组织专业人员与业主共同对住宅室内水电、门窗、墙壁、地面等项目进行查验交接，双方逐项查验，逐项登记，如发现问题记录下来，存档管理，督促相关部门限期整改;如经查验无问题，与业主确认水、电、气表底度，并在《验房交接表》上签字认可移交房屋钥匙。
6.13.5处理好三者关系，物业管理公司起着一种协调和信息传递作用。尤其对业主反映的问题，如房屋质量问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，本着“谁受理，谁跟进，谁回复”的原则，及时快捷地将业主反应的问题传递给相关部门，积极协调各方妥善解决，在最短的时间解决业主反映的问题。
7、小区空置房和托管房管理
7.1建立完善小区空置房和托管房管理制度
7.2建立小区业主入住情况、空置房情况和托管房情况及代租(售)房(含长短期借亲戚和朋友住房)情况等动态情况的信息收集和管理，并建立小区房产动态情况一览表(悬挂在物业办公室醒目位置，便于及时掌握小区房产动态情况，和时时更新)
7.4拟定小区空置房和托管房管理协议
7.5物业与当事人签订小区空置房和托管房管理协议
7.6物业签订小区空置房和托管房管理协议，履行质价服务
7.7定期或不定期指定专人对小区空置房和托管房管理，加大巡查检查力度，杜绝安全隐患
7.8指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行通风 7.9指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行保洁
7.10定期向业主通报空置房和托管房管理情况(需要征询业主实施)
8、搬迁管理
8.1编制业主搬迁工作计划 8.2成立业主搬迁工作领导小组 8.3进行业主搬迁工作责任制
8.4组织全员进行《业主搬迁工作计划》集中培训和学习 8.5集中培训和学习《业主搬迁工作计划》工作流程 8.6入伙现场要营造出喜庆的氛围 8.7车辆/行人进出有序
8.8服务人员着装整齐、热情、礼貌大方
8.9入伙期间采用“一条龙”服务模式进行，发展商、施工单位、公共事业部门、物业公司联合现场办公 8.10小区大门岗，严格按照《门岗岗位职责》把好大门关，对来访人员实行“来访登记”制度，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区; 8.11物品持《物品放行条》放出
8.12加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案。 8.13在遇到特殊紧急情况时，住用户家中和办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式(例如破门前)时，寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证，以规避风险，减少损失
8.14是要充分利用好已有的安全设施，如电子门禁、可视对讲、监控摄像机等设备，减少失窃案件发生机率
8.15抓好小区进出车辆的管制和疏导，有利于维护小区交通秩序，避免车辆乱停乱放
8.16各种运送装修材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交通压力
8.17车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡
8.18建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索
8.19功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行
二次装修管理监督工作
8.20成立业主二次装修管理监督工作领导小组 8.21进行业主二次装修管理监督工作责任制
8.22组织全员进行《业主二次装修管理监督巡查方法》的集中培训和学习 8.23集中培训和学习《业主二次装修管理监督工作流程》
8.24根据相关法律法规制定“物业二次装修管理规约”在业主入住、装修前，8.25物业公司要履行告知义务，将装修须知和装修禁止行为予以书面告知(如
装修时间、装修垃圾统堆放点、装修人员和材料进出通道等)，以便业主了解和执行并办理相关装修手续。 8.26房屋装修期的清洁工作
8.27选定二次装修垃圾临时堆放点，并设立醒目的导示牌
8.29装修方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的行为发现后要及时纠正，做好说服解释工作
8.30在房屋装修动工之前，需再次与业户或装修单位确认室内给排水支管、地面防水等均于正常状态，方可发放《装修许可证》。
8.31对装修施工单位的资质审查，要求其提供资质证明文件、并复印存档 8.32加强对装修、施工人员的办证和统一监督管理
8.33按照《物权法》的相关管理规定，对装修施工单位和装修业主收取二次装修管理质量保证金
8.34按照《物权法》的相关管理规定，对装修施工单位和装修业主收取二次装修垃圾清运费
8.35按照《小区消防安全工作管理规定》加强巡查，对装修部位实施动态监督管理，并租配置相应数量的灭火器材，收取提供安全服务器材租金 8.36实施二次装修《动火证》审批制度
8.37掌握业主装修过程中的重点，装修管理员亦就明白日常巡检的重点，在业主材料进场和水电路改造或地墙面做防水阶段，每天最少巡查2次以上，有违规意图的业主，一天要巡检4次以上，及时制止违规装修现象。 8.38在巡查装修施工的过程中，重点要巡查水、电的安装情况、业主有无擅自更改装修方案和拆改房屋承重墙体的情况发生、还要提醒装修工人一定要对厕浴间进行防水实验，避免入住后给其它业主造成损失。 8.39认真填写《装修巡查记录》
8.40对违章装修的要严厉制止，并使其控制在萌芽状态，以便控制事态的扩展并向业主发《装修违章整改通知书》，让业主签字确认，将复印件存放于档案袋中，在处理违章装修过程中，始终坚持以规服人，以理服人，以礼悦人的原则，以良好的态度和礼貌赢得业主对装修监管工作的理解与支持。
9、常规(正常运营)管理
9.1设备、设施管理、维修和养护 9.2车辆交通管理
9.3小区公共秩序维护(安防、技防、人防、物防、群防) 9.4 绿化、环境卫生 9.5公共服务
9.6社区服务和社区文化
第五篇：物业管理服务部2016年工作总结
2016年转眼已到年底，一年来物业管理服务部在后勤服务中心党总支、行政的正确领导下，在全体职工的共同努力下，本着“强化管理、细化服务、节能增效、保障供给”的工作宗旨，狠抓落实，卓有成效的完成了全校水电暖正常供应和物业维修服务等各项工作任务，取得了较好的效果，现将主要工作总结如下：
一、加强政治理论学习
2016年，物业管理服务部依据服务中心党总支学习安排，结合部门工作实际，严格按中心党总支的要求，积极开展党内组织活动，倡导政治理论学习和业务知识相结合的学习方法，积极引导职工树立勤奋好学、学以致用，创造性地开展工作的理念。
每周一进行科室列会，并转达学习学校及中心相关文件及会议精神，2016年全年共组织各类学习10次;组织锅炉房司炉、维修及化验员进行“锅炉运行安全培训”一次;2人次赴西安参加《严寒和寒冷地区节能公共机构示范单位节能管理培训班》学习。通过学习使物业管理服务部职工队伍工作主动性、积极性有了较大的提高，工作执行力得到了加强。服务教学、科研的综合保障能力得到了较大的提高。
二、完成主要工作
1、根据学校逐步理顺后勤管理机制的工作部署，在人员没有增加，工作量增长较快的情况下，2016年4月接管了学校音乐喷泉广场的维修和管理，并对接管的40多幢楼宇的卫生清洁、水电暖维修、电梯维护管理等相关工作进行理顺和加强;做好保障和维护工作，有效完成了服务协议范围规定的保障工作。
2、加强设备安全和消防安全工作。确保校园秩序的正常稳定，采取报修“首问责任制”，确保维修的及时性和连贯性，有效促进了工作的顺利开展。
3、供水工作：全年累计完成更换三校区给水阀、自闭阀、脸盆水嘴、拖布池水嘴及软管等300余个;维修漏水管道点80余处;更换4千瓦排污泵1台，处理突发情况20余次，更换各类口径管道200余米;西校区自来水管道保温100余米。
4、供电工作：全年累计维修更换三校区各种灯具1300余只(根)，维修更换各类开关、插座230余个(套);更换各类灯架、灯头80余个;维修高杆路灯8个，更换路灯灯泡41个，调整路灯开关时间30余次;更换了老化电线300余米;完成更换东校区户外10KV智能断路器一套，更换室内高压柜继电器1组;完成东校区配电室的耐压试验及变压器加油的工作，修复抽屉开关5个。完成民族团结林配电室10KV室内高压开关的更换工作，并安装低压变频柜一组;完成西校区10KV穿墙管及避雷针的更换工作，并更换低压储能柜开关一套;配合新校区修业楼施工方完成1250KVA变压器的更换工作，以上工作交付使用后运行正常。
5、供暖工作：供暖间歇期，加强维护保养工作。对四校区(含预科部)锅炉房的安全阀、压力表及流量计进行了年检;对六个锅炉房共14台锅炉的燃烧机进行了维保，并更换伺服电机一套;维修更换各种口径阀门共计200余个，更换φ200的伸缩器2台，更换部分主供暖管网60余米，维修75KW电机一组，维修循环泵、补水泵3组;维修更换东校区
2、3号锅炉烟管40余根;西校区更换锅炉房主地沟管道240米，维修更换预科部主管道40余米;以上工作的完成，有效地保证了供暖工作的实施。供暖期间，累计完成处理跑、冒事故170余次，更换暖气片3组。寒假期间调整供暖时间，有效地节约了能源，降低了供暖成本。这些工作的完成，确保了四校区6个供暖系统的正常供暖工作。
6、家政工作：梳理了保洁人员的工作安排，确保清洁人员到位。加强管理清洁管理，确保楼内卫生达标。同时加强维修工作，全年维修更换下水管道120余米，清理及维修沉淀井20余个，疏通堵塞管道550余次，更换大便器4处，维修给排水洁具80余个，更换锁具60余个，更换下水软管50多个，维修更换住宅区楼道灯具、开关等100余只，安装玻璃70余片，清理、疏通屋面雨水管30余栋，雨季抢险排水10余次，协助水、暖班组恢复路面100余米，这些工作的完成，确保了各项设施的正常使用。
7、节能平台建设工作：积极协调节相关部门，使节能平台设备上线率达到90%以上，并将青海民族大学能监管平台并入省节能监管平台，每日上传数据、按月上报相关数据，为全省的统筹协调提供基础性数据。配合相关人员完成了校园节能二期改造实施方案的编写、制定、评审及招标前的各项准备工作。发现跑冒滴漏现象及时告知使用单位或第一时间通知相关部门抓紧维修，全年发现自来水跑冒滴漏16次，节约资金约1.8万余元，更换水电表9块，网管7个。在完成本职工作的同时，配合供电班维修更换路灯40余次，配合供水一班完成水塔相关设施的维修3次，降低了成本，节约了资金，提高了工作效率。
9、其他工作：组织人员历时21天完成了西昆校区实验楼的供暖系统恢复工作，共更换各类阀门300余个，管道30余米，暖气片14组，已交付使用;春节期间历时2天，出工16人次，完成了东序校区供电系统的抢修工作;配合绿化环卫管理部完成新校区润泽园喷灌系统的安装工作，共铺设管子920米，安装喷头50个，各种阀门15个;配合绿化环卫管理部完成新校区亮化工程安装高杆路灯5个，安装100wLED投光灯26个。这些工作的完成，即锻炼了工作队伍，同时提升了员工的工作能力。
以上工作的完成，有力保证了水电暖的正常供应和家政服务、物业管理服务工作的正常进行。
四、存在的主要问题
1、 政治理论学习和业务技能培训跟不上学校发展需求。
2、职工队伍老龄化，队伍建设需进一步加强;工作纪律和 安全意识仍然需要进一步加强。
3、外聘工工资待遇低，留不住人。
4、与相关部门的沟通、协调有待进一步加强。
五、2017年工作重点
1、配合施工单位做好校园节能监管平台二期建设项目。
2、配合学校完成东序校区锅炉房的增容扩建工程。
3、继续向学校申请加快学校三网改造项目建设。
物业管理服务部
二〇一六年十一月一日