商业小区物业管理方案
方案是对一项活动具体部署的安排和计划，那么方案的格式是什么样的呢？如何才能写好一份方案呢？以下是小编整理的关于《商业小区物业管理方案》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
第一篇：商业小区物业管理方案
商业小区物业管理前期介入策划方案
第一章 项 目 概 况
第一节：项目区位分析
一、区位
本项目所在地为位于XXXXX市西侧，距XXX市中心政府办公大楼约2.5公里。地处XXX西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离XXX市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。
XXX市位于XXXX省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是XXX市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。
本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——XXX市商业一条街，具有较好的物升值潜力。
二、经济指标(原规划指标)
1、规划用地总面积：125674 M2
2、总建筑面积：114277 M2
多层住宅建筑面积：55313 M2
小高层住宅建筑面积：10750 M2
联体别墅建筑面积：25968 M2
3、居住总户数：754户
4、绿化率：35.8%
5、容积率：0.98
第二节：项目SWOT分析
一、优势
1、自然环境
本项目地处XXX市XXX西路和XXX路交汇处，是XX市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。
2、交通环境
本项目位于XXX路与XXX路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。
第二篇：物业小区保安管理方案
物业小区保安管理方案耐心——对业主的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。平等——一视同仁地对待所有业主，不应有贫富之分，厚此薄彼
物业小区保安管理方案
一、工作态度
1.服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。
2.严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。
3.正直诚实——对上级领导、同事和业主要以诚相待，不得阳奉阴违。
4.团结协作——各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力的解决困难。
5.勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。
6.认真学习——认真学习相关专业知识(包括但不限于：安防和消防等)，不断地提高自身业务水平，努力提高服务质量。
7.勤俭节约——具有良好的节约意识，勤俭为公，节约能源。
二、服务态度
1.礼貌——这是员工对业主和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。
2.真诚——以真诚的态度接待业主。
3.友善——“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接业主及与同事相处。
4.热情——尽可能为同事和业主提供方便，热情服务。
5.耐心——对业主的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。
6.平等——一视同仁地对待所有业主，不应有贫富之分，厚此薄彼。
三、仪容仪表
1.员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正佩戴在胸前。
2.任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。
3.皮鞋要保持干净、光亮，不准钉响底。
4.应每曰修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头。
5.面部、手部必须保持干爽清洁，不留长指甲(不长于指头2毫米)。
6.保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。
7.不得在大庭广众之下梳头、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰等影响公司形象的行为。
四、行为举止
1.举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。
2.遇上级领导或有客来访，应即时起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下;来客告辞，应起身移步相送。
3.站立的正确姿势是：双脚与两肩同宽自然垂直分开(体重落在双脚上)，肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。
4.坐姿：上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，摇腿翘脚。
5.注意走路姿势：眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，走平行步，不左顾右盼，不得与他人拉手，搂腰挠背;在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑(紧急情况下除外)
6.进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩站三下，征得同意后方可入内;进入后，不得随意翻动室内物品;若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。
7.进出办公室，应主动上前一步先拉开门，请同行的客户、女士或来访人员先行。
8.乘电梯要礼让，先出后进，禁止在电梯内大声喧哗、吵闹。
9.在各种场合，见到同事或业主都要面带微笑，主动问好。
五、电话接听
1.所有来电，务必在三响之内接答。
2.拿起话筒先说“您好，***监控室!”，语气平和。
3.通话时，话筒的一边置于唇下约5厘米处，尽量不使用免提键。
4.认真倾听对方讲话，需要时应详细记录对方通知或留言的事由、时间、地点、姓名，并向对方复述一遍。
5.通话完毕后应说“再见”，不得用力掷话筒。
6.上班时间一般不打私人电话，如有急事，通话时间不宜超过3分钟(禁止打声讯电话)
第三篇：高档小区物业管理方案
高档小区物业管理方案【参考】
一、 管理服务思路
现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。
我们考虑到在“XXXX”小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、企业高级管理人士和行政公务人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。
“XXXX”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境;加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。
为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“XXXX”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。
二、 物业管理改进工作
为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。我们将对(吉瑞)物业管理公司在“XXXX”小区的物业管理服务过程中突出体现：
1、 管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。
物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与物业管理公司的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。
2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。 业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“XXXX”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。
3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。 社区形象设计与建设(DIS)既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。
4、提供物业租赁服务，满足业主需求经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。
5、创造静态管理服务，提升管理层次。
为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统(VI)，所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现“GM花园”做为国际化人居环境，提升小区层次。
6、开通渠道，保障有效沟通。
“GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。
7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化
“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。
8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。
充分利用“GM花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。
9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。
在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花园”借鉴这种富有实效的措施。
10、加强各方沟通，保障专业服务。
S物业管理公司就“GM花园”物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司做专业顾问，以保障我们对“GM花园”物业管理服务的质量。同时，我们也将与各相关部门保持信息沟通，以掌握最新的管理服务技术和政策，以便服务工作到位;特别承诺：
S物业管理公司承诺一年内将GM花园创建成J市物业管理优秀住宅区、两年内达到省和全国物业管理优秀住宅区标准，以国家权威机构的认可来检验本公司的服务水准，同时提升GM花园的社会知名度。如未达到服务标准，S物业管理公司将GM花园小区的管理酬金的30%作为罚金与每年管理人酬金中扣除。
1公共场所设施保洁率98%安排、实践保洁的公共场所、设施/公共场所、设施总计×100%1.保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格;
2.每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间;3.管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生，逐渐培养良好情操，形成GM花园重要特色之一。
2清洁保洁率99%100%以工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据1.保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖罚;2.保洁员上门收集垃圾，以主动服务提示住户热爱环境卫生;3.保洁监督机制健全。 3绿化完好率95%98%完好绿地/总绿化面积×100%1.绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度;2.治安管理员负责环境保护、日常监督工作，静态措施提示住户爱护环境;3.主管人员及时发现绿化问题;4.发动住户热爱绿地，主动保护绿地，提合理建议，并参与管理。
4火灾发生率1‰(年)0.5‰(年)发生火灾户数/住宅区总户数×100%1.多种途径宣传消防安全;2.培训一批有较好素质和经验的巡查人员，及时发现火灾隐患;3.管理到位，合理使用设施、设备等;
4. 分区分责任经常性检查消防安全，提示注意防火。
5小区内治安案件发生率1‰以下0以辖区公安部门记录为依据(除住户家庭内部原因造成外)实行二十四小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在小区重点部位，调整闭路监控系统及红处线报警装置，以确保小区居民人身财产安全。
6管理人员专业岗位合格率90%100%培训格人员/培训员总计×100%1.管理(值班服务)人员英语对话水平。2.人员培训自学与培训相结合，制度、计划落实; 3.培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。
7房屋完好率98%100%(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)/总建筑面积×100%1.建立经常性检查制度;2.每半年进行一次全面分项检修;3.严格装修管理和日常管理，无人为损坏事件。 8房屋零修急修及时率98%100%及时维修次数/应计报维修次数×100%1.人力配备充足;2.岗位培训、服务意识培训到位;3.技术人员有过硬的技术水平;4.强化回访制度、考核制度和奖罚制度。 9道路完好率及使用率95%100%完好道路总面积/规划道路总面积×100%1.严格公共设施管理养护制度,治安管理员加强巡查和疏导;2.向住户宣传有关法规,培养热爱家园意识,合理使用道路;3.及时整改修补损坏路面;
10化粪池、雨、 污水井、完好率95%100%完好化粪池、雨、污水井数量/化粪池、雨、污水井总数量×100%1.每日记录检查情况，发现问题，立即疏通处理;2.化粪池每半年清理一次;3.雨水井、污水井每一年全面检修一次。
11排 水管、明暗沟完好率95%100%完好排水管、明暗沟长度/排水管、明暗沟总长度×100%1.每日记录检查情况，发现问题立即设计施工方案，疏通处理;2.每半年进行一次全面检修。
12照明灯及疏散灯完好率95%99%完好照明灯疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量×100%1.每日记录检查情况及时更换检修;2.每月全面检查检修一次;3.保洁员保持照明洁净。
13停车场、单车棚完好率95%99%完好的设备设施/停车场设施设备总计×100%1.依规划使用停车场地;2.停车场设施设备正常运行,技术人员检修,确保安全有效;3.停车场疏导有序，无占用消防信道,无阻碍交通。 14公共文体休息设施、园林小品雕塑完好率95%99%完好公共文体、休息设施/公共文体、休息设施总计×100%1.有详细管理养护计划;2.保洁员每日保洁3.社区内逐渐培育一种高水平的文化氛围，住户自觉爱护;4.开放期间均有管理人员提示住户爱惜设施，合理使用;5.部分设施实行有偿服务，以弥补管养经费不足，及时修缮。 15消防设施设备完好率100%100%完好的消防设备/小区管理处负责的消防设备总数×100%指定机电设备及公用设施管理员维护，实行巡查制度，建文件记录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。
16大型及重要机电设备完好率99%完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计×100%1.建立严格的设备管理及日常运行操作规程;2.重要设备责任到人;3.认真进行日运行记录和检查;4.每月进行一次二保;5.每半年进行一次大保;6.加强技术人员专业技能培训，减少安全隐患。
17维修工程质量合格率100%100%维修合格工程项次/维修工程项次×100%1.建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度;2.拥有一批有较高技术水准的维修队伍。
18住户有效投诉率2‰(年)1‰年以下有效投诉/投诉总计×100%1.做好各项管理工作，创建优美、完善的社区;2.提高员工素质，强化服务意识;3.发生问题，及时处理，为住户排忧解难;4.做好解释工作，与回访制度落实。处理率95%100%处理的有效投诉/有效投诉×100% 19维修服务回访率95%98%维修回访次数/维修服务次数×100%1.建立健全回访制度;2.做好维修、回访记录;3.加强维修队伍服务意识。
20房屋外观统一整洁率100%统一整洁房屋外观面积/房屋外观总面积×100%1.严格住户装修审批手续，杜绝违章装修于事前;2.加强装修巡查制度，每天巡查一次，询问工程进度有否增加施工项目，及时整改;3.竣工验收细致有重点，确保外观统一整洁，不损害房屋安全;4.屋村事务助理加强巡视，发现房屋损坏、不洁，立即处理; 21违章发生率1‰0.5‰违章项目/发生项目总计×100%1.建立巡视制度，跟踪管理，及时发现并加大处理力度;2.强化宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每个人的行动中，依法管理。违章处理率95%100%处理违章项目/违章目总计×100% 22管理费收缴率98%以上99%以上管理费实际收缴额/管理费应计收缴额×100%1.100%办理各种费用银行托收;2.及时提示住户欠款;3.屋村事务助理及时上门提示按时交纳管理费
23居民对物业管理满意率95%99%(对管理满意户数+基本满意户数) /参加业主评议户数×100%1.科学的住宅管理手段与温馨服务相结合，编识无漏洞的管理网络;2.加强重点业主的走访，重点解决问题;3.以优良的敬业精神不断改善工作，赢得业主的支持。 随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化。物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，管理层和操作层人员比例缩小(比例为1∶1)，管理人员;人才来源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人。
第四篇：小区全套物业管理方案
第一部分前言(省略)
第二部分物业管理的整体构想与创优规划
住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现
出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。
针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。
一、管理思想
公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。
二、管理组织
公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。
1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。
2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。
3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。
4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。
5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。
三、管理特色及创新点
公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。
1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。
3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。
四、创优规划
(一)、近期工作目标
第一年内，业主开心入住，装修无违规现象;
第二年内，创市物业管理示范住宅小区;
第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区;
(二)、实施方案
1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。
2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。
3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。
4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。
5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。
第三部分管理机构设置和管理人员
的配备、管理及物资的配备
一、管理机构模式
东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。
组织结构图
二、管理人员的配备
管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。
接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。
文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。 财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。
卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。
绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化(阳台摆花)和庭院绿化进行指导。
治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序;
维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。
三、管理人员的录用与考核、培训计划
(一)、管理人员的录用要求
分类岗位职责条件备注
管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派
综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派 保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理
第五篇：旧小区物业管理方案
针对教育局家属区的物业管理建议
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业价值是业主的利益。
5、 私人个性服务缺乏：就目前，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。
6、 沟通服务缺乏：业主与物业公司是委托合同的行为，是购买服务的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。
管理服务思路
现在小区居民在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。
考虑到教育局小区的业主和使用者都是由教育局职工租赁，个体经营、工薪阶层或外来务工者居住群体。业主组成整体对物业管理也没什么概念，这对物业管理服务工作带来了一定的难度，所以，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。
为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们应该在小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。分步推动住宅小区实施规范物业管理。住宅中，不同年份建的房屋都有，总体房屋设备破旧老化，公共设施不完善，分布零散，不具备物业管理的条件。对老旧住宅小区要有计划、分步骤改造、修缮、整治，
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改造升级、垃圾桶等卫生工具的更换、添加等。安装监控、电子巡更等技防设施，加强保卫安全。为小区物业实行市场化提供前提。
4、提供物业租赁服务，满足业主需求
通过开展物业租赁推广服务项目，配备相关便民设施和项目，给住户提供各项便民服务，同时可以使物业达到创收的目的。补充收费的不足。
5、开通渠道，保障有效沟通。
小区物业管理处可运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。
6、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化
小区物业管理处可实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。
7、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。
可充分利用小区会所(闲置房)，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。
8、倡导“和谐小区”，加强居民自治意识。
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