评估土地价值的最有效办法——假设开发法

1 假设开发法的基本概念

假设开发法也称剩余法, 是指项目开发完成后预计可实现的项目开发价值, 扣除项目的建造成本、管理费用、销售费用、融资费用、税费和利润等, 以此估算土地使用权的客观合理价格的方法, 假设开发法是土地价值评估和可行性研究的常用方法, 其被广泛运用的公式为:地价=项目开发价值-建造成本-管理费-销售费用-利息-税费-利润

2 项目开发价值的评估

2.1 最高最佳使用原则

最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行, 经过充分合理的论证, 能使项目产生最高价值的使用。最高最佳使用的概念是房地产价格或价值的根本, 房地产的价格是由其使用用途所产生的效用决定的, 最高最佳使用指示出房地产预期所能达到的可能得最高收益和可能产生的最大效用。

合法性是指项目最高价值的取得是基于房地产权属和法律法规的限制: (1) 房地产产权的限制; (2) 城市规划限制, 如容积率、密度、限高等规划指标对房地产项目建设的影响; (3) 土地利用限制; (4) 环境保护、水利保护等法律法规的限制。

技术的可能性是项目最佳效益的挖掘应符合其固有的自然属性, 其中包括物理属性、区位属性和环境属性。 (1) 物理属性包括:项目的规模 (用地面积、建筑面积等) , 用地的形状、长度及高度, 地形地貌条件, 地质条件等等。 (2) 区位属性包括其繁华程度, 交通便捷程度 (交通干道、公交线路、停车场等) , 公共配套设施完备程度 (商业、教育、医疗、体育、文化) 等等, 要根据项目所处的具体区位条件对项目有准确的市场定位, 才能实现在市场上的最佳价值。 (3) 环境因素包括:与公园绿地的距离, 周边的景观情况, 有没有对地块有影响的空气、水体的污染情况。

2.2 规划设计方案要考虑项目价值的最大化

规划设计方案要根据该土地的市场定位, 在项目容积率、覆盖率、商业要求、限高等法规限制条件下确定项目的产品形式、规划形态、空间布局和商业形式。规划平面要结合当地居民的消费习惯, 如对高层、多层住宅的喜好, 对景观、朝向的敏感程度进行针对性的设计。市场把握性大、效益明显的方案为项目最佳开发利用方式, 作为土地价值评估的依据。

2.3 项目的价格定位和开发价值评估

(1) 项目周边楼盘的调查。主要调查的内容包括:项目规模、基地面积、总建筑面积、总户数;规划设计、景观设计、楼盘配套、容积率、绿化率、幢距;住宅及铺面的均价、起价、最高价, 车位的价格;户型情况、面积、比例, 主力户型;周边的配套情况, 如学校、市场、超市、公交、医院;开盘时间、入住时间、销售率、入住率。

(2) 项目的价格定位。通过对周边楼盘的调查, 住宅考虑项目区位、环境、产品创新、楼盘品质、自然资源、交通状况、市政配套、企业品牌、区域发展等影响介个的因素, 商业考虑商业传统、业态、居住人气、客流量、企业品牌、区域发展等影响价格的因素, 通过周边楼盘价格的修正、加权平均等市场比较法的评估手段计算出各种产品类型的价格, 从而得出项目在现在时点的总销售收入。

(3) 长期趋势预测法预计项目开发价值。由于房地产从拿地到开发再到销售要经历一定得时间, 项目预计的总销售收入会有一个变化的过程, 因此, 在计算项目开发价值时, 应采用长期趋势预测法, 根据同类用途和性质的物业过去与现在价格及未来可能在变化趋势, 对未来物业的价格作出推测和判断。

3 各种成本费用得估算

3.1 建造成本的估算

建安成本可通过比较法来估算, 根据当地造价咨询公司或建设、施工单位提供的同类建筑物当前的建筑造价水平来推算, 如果建筑材料的价格变化比较大, 还要考虑未来建筑材料价格变化的对建安成本的影响, 建安成本还可以采用类似建筑工程概预算的方法来估算。

3.2 管理费用的估算

一般来说管理费用按照建造成本的一定比率来估算, 但也可以按照项目开发价值的一定比率估算, 估算的比率决定于当地的平均管理费用水平和开发商控制成本的能力。

3.3 销售费用得估算

销售费用以项目开发价值的一定比率来计算, 销售费用的比率具体根据当地销售代理公司、广告公司的收费水平, 项目的档次、楼盘规模等因素确定。

3.4 税费的估算

税费可根据当前的税费政策, 估算从获得土地至出售物业期间可能发生的税费额度, 也可根据其他类似开发经营项目所需支付的税费情况来估算, 一般是根据项目开发价值的一定比率来计算。

4 利息的计算

房地产投资的特点是投资额大, 资金占用的时间长, 因此利息的计算尤为重要。在房地产开发的整个周期中, 地价款、建造成本 (包括建安成本、前期报建、设计费用) 、管理费用、营销费用、销售收入等各类资金的投入和回收都是在特定的时期发生的, 资金的时间价值运动贯穿于房地产开发项目的全过程。从资金的时间价值考虑, 假设开发法的计算方法可分为动态及静态两种方式。所谓动态方式, 是从复利的计算方式出发, 运用折现现金流的方法考虑不同时点的资金变化情况来估算成本投入和房地产的价格, 由于折现过程中已考虑时间因素, 实际上均含有利息的计算, 故不应再单独计算利息。静态方式是从单利计息的角度, 通过地价款、建造成本、管理费用、营销费用的数量及投入时间、销售收入的数量及回收时间来计算利息, 从而考虑资金的时间价值。

由此看来, 无论是静态方式还是动态方式, 均考虑了资金的时间价值, 其结果应该相差不大, 但在计算中却通常出现较大差异, 主要原因是动态方式的折现过程相当于计息过程, 其利润的基数中考虑的地价款、建造成本、管理费用、营销费用等的时间价值因素, 在静态的计算中如果采用利润基数中包含利息的因素, 其结果是比较接近的。

5 利润的计算

利润的计算基数一般有两种方式, 一种是以项目开发价值为基数, 乘以合理的销售利润率, 一种是以地价款、建造成本、管理费用、销售费用等开发成本作为计算, 乘以合理的成本利润率。销售利润率和成本利润率根据当地房地产开发的平均利润水平和开发商对利润的期望确定。对于静态方式以开发成本作为基数, 不论是从开发商角度还是从与动态方式对应的角度来说, 利息作为融资成本应列入开发成本的构成中, 这种计算方式已被大社会各界所接受。

6 地价的确定

地价的最终确定是以项目开发价值减去其他所有成本利润费用, 已估算到最终开发商所需要的的价值, 以此来对土地价值进行合理的评估和得到有效的可行性研究。

摘要：本文主要通过对假设开发法在土地价值评估中的运用, 分析土地价值评估的步骤与方法, 从中指出评估实践中应注意的一些问题。

关键词：假设开发法,评估土地价值,最高最佳使用原则,市场比较法

参考文献

[1] 房地产估价规范 (GB/T50291—1999) [S].

[2] 柴强.房地产估价理论与方法 (第1版) [M].2004, 4.