某企业可行性分析报告(大全)-范文网

某企业可行性分析报告

报告在写作方面，是有着极为复杂、详细的写作技巧，很多朋友对报告写作流程与技巧，并不是很了解，以下是小编收集整理的《某企业可行性分析报告》，希望对大家有所帮助。

第一篇：某企业可行性分析报告

某装饰公司可行性报告

成立”新建筑”的报告主要从技术、经济、市场、财务、资源、环保、安全等方面进行全面、系统地分析论证，主要通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、等方面进行研究和分析。

“新建筑”在众多相关领域内也有着丰富的经验，如：能源、化工、酒类、房地、3G、餐饮、美容美发、纺织服装、五金、建材、电子类消费品、汽车等等;”新建筑”长期关注中国产业经济的发展，为客户提供全面系统的服务，使客户的项目充分商业化。”新建筑”咨询凭借长期的市场研究，丰富的资料积累，明锐的洞察力，专业的行业经验，可以更好的为客户审时度势，量打造可行性报告/项目可行性研究报告等。

装修公司可行性报告，装饰公司可行性报告，成立装修公司可行性报告

一、市场定位

1、目的：为了使装饰公司长期有效可持续发展，使公司发

展壮大，提升社会品牌和高额产值，公司定位必须首先明确。

2、内容：

3、方案：

2)公司在装饰行业中定位。在装饰行业中定位为一个高品质，具备一定资质的装饰公司。公司若做大做强，只有形成一整套自己专业化、正规化的管理模式，要符合当今装饰行业的发展规律和要求，从自身做起，学习先进成功的装饰公司的管理经验，引进优秀、专业的有经验人员。从一开始就把公司定位在装饰行业里一个较高的起点上，那么公司的成长才会快速而有效。

3)公司在整个市场中的定位。在市场定位于符合不同客户需求的装饰公司。公司现在是集团管理面对的企业内部的经营，但公司最终还是走向市场，要在市场中去经营。只要把握住了市场，公司也就把握住了赖以生存的命脉。

4、分析依据：

1)同行业其他装饰公司的现状资料

2)郑州地区行业发展报告

二、投资环境分析

1、社会宏观环境

2、自身投资环境

三、所处行业发展前景分析

1、行业特征分析及品牌公司特点比较：

一、级别为南北装饰集团公司，占郑州装饰市场份额的35%。其中，以北方集团(北京东易日盛、北京龙发、业之峰、元州、轻舟、阔达)为大型装饰企业，南方集团(上海美巢、广州星艺、)，这些公司大部分除发展本地城市的公司外，还以覆盖全国一级城市的公司，及发展

二、三级城市为加盟公司为扩张策略。只是每家公司的定位、特点、程度及进展策略略有不同而已。比如定位特点：东易日盛定位高端、突出设计;北京龙发定位中高端、突出工程质量和材料;业之峰定位中高端、突出营销;轻舟定位中端、突出IT式企业严谨形象等。

二、级别为本地规模装饰集团，占市场份额的30%。其中以超凡、大地装饰企业为代表，超凡突出满足不同客户需求为

首选，定位(低、中、高)端，利用本地资源分散式经营;大地公司重点放在公司的形象宣传和市场推广上。

三、级别为中小装饰公司，占市场份额的15%。最突出的特点是价格比较低，定位于中、低端，市场较小，设计能力不高，面临淘汰边缘。

四、级别为“游击队”装修队伍，占市场份额的20%，最突出的特点是价格低，随意性强、成本低、无设计能力、完全依赖低价进入。

2、公司发展前景预测：

首先公司最初定位就要走中、高端路线，突出企业实力及设计、施工能力。在最初公司建立就要在高起点上，避免形成低端形象，为日后造成公司整体衰落。初步预计每月可保持在20~40万的产值，然后逐渐提升，形成公司品牌第一阶段。

四、竞争策略分析

1、公司内部体制的完善：

1)中高层管理制度的建立：岗位职责、行为规范、人员管理规定、工作岗位职责、执行程序、计划方案的部署。

2)行政制度的建立：考勤、考核、薪金制定、人员培训、

规定实施颁布、人员监督及评分标准的管理、请假制度、行政例会制度的建立。

3)员工管理制度的建立：行为规范、服从意识、职业意识、执行能力、专业素质。

4)财务制度的建立(第三部分做详细说明)。

2、价格(报价体系)竞争策略：

针对不同市场及业主需求，公司制定几套报价单，其中以材料、成本、工费、日常开支和市场行情为依据，把握好基本点，制定合理报价，由公司财务制定，最终交由集团财务审核确定。

3、渠道竞争策略：

1)新开发客户的来源

2)老客户维护介绍来源

3)小区品牌推广来源

4)市场宣传来源

5)网络信息来源

6)设计及工程服务来源

7)集团内外部信息来源

8)其他方面渠道

4、市场竞争策略：

5、品牌竞争策略：

公司要想形成规模，客户了解、前期宣传必不可少，主要进行两个方面的内容。

1)内部：通过完善管理，提升公司设计，工程、财务运作，行政管理的服务水平，让客户、业主满意，创建小区内部良好口碑。

2)外部：通过媒体、小区和公司整体形象进行宣传，定期策划市场投入方式及投入量，以最低的成本创造最大的宣传力度。以此来达到品牌的提升，让老百姓知道“华唯装饰、一流品质”的经营理念。

五、公司组织实施方案分析

六、公司经济可行性分析

七、不确定性分析

八、风险因素的对策

1、找准市场定位

2、吸纳高质量人才

3、建立完善、灵活的制度和管理机制

4、突出对人员、工程、财务、材料的优化配置组合

5、即时改进针对市场变化的发展策略，充分把握场、行业发展规律，及时调整公司改革运营机制，以期能够适应市场需求，立于不败之地。

第二篇：某风景旅游项目可行性报告

第一章项目背景及基本情况

一、项目概况

项目名称:四川省某县**文物风景管理处

项目主要内容:

(一)道路工程

(二)卫生环保工程

(三)供水供电工程

(四)消防安全工程

(五)文物保护和景点恢复工程

(六)其它

项目总投资:*****万元人民币

某景名胜区是四川省重点文物保护单位,省级风景名胜区,位于成都平原经济圈内,在川南旅游市场上占据独特的资源优势和区位优势,景区风景秀丽,宗教,文化特色浓厚,自然旅游资源,人文旅游资源以及当地土特产品资源十分丰富.

景名胜区基础设施项目计划投资近5000万元,在注重保护生态环境的前提下,依托景区突出的宗教,文化特色,完善基础设施的建设,挖掘景区潜力,发挥景区优势,提高景区资源开发和保护的总体水平,为景区升级奠定基础,更加突出中某景名胜区山水秀丽,文化品味高,宗教色彩浓的旅游特色,将中某景区建成休闲,度假为主的现代文化旅游区.

二,某县基本情况

某县2002年总人口200998人,工农业总产值达83001万元,其中工业总产值为59791万元,农业总产值为23220万元,国内生产总值为63413万元,实现财政收入1838万元,人平年均工资4516元,农民人均年纯收入1651元,城乡居民储存总额为38537万元.从经济收入来看,某县的城镇居民和农民大都达到了区内旅游的条件,再加上乐山地区城镇人口80万人和**地区230万人口,区域内的旅游市场潜力不可小视.

三,投资方基本情况

本项目投资方为某县**文物风景管理.是县人民政府设立的自收自支事业单位,负责景区的保护,管理,开发和建设.

**文物风景管理处主要经营中某景旅游项目开发和相关旅游项目的开发等.景区依山傍水,环境幽雅,历代名人雅士留下的石刻诗篇,摩岩造像遍布岩壁.景区人文景观,自然景观俱佳,具有极大的发展潜力.

第二章项目所在环境和问题

一、环境：

随着人类进入新的一个世纪,和平的发展仍然是世界主流,这为我国大力发展经济,提高人民生活水平提供了一个相对稳定的国际环境.我国将在今年加入WTO,全球经济一体化必将形成,既给我国经济建设和发展带来挑战,同时也提供了一次历史性的机遇.随着综合国力进一步增强,人民群众生活水平逐步提高,为开发旅游产业提供了一个良好的政治环境和经济保障.

同时,信息时代的悄然来临,国家的产业政策也作了重大调整,信息技术,生化工程,环境保护,旅游资源开发等领域成为国家优先重点发展的方向.近年来,我国各级政府在旅游开发上出台了诸多优惠政策,极大的鼓励和促进了旅游产业的发展.特别是最近为了加快旅游业的发展,把我国建设成为世界旅游强国,进一步发挥旅游业作为国民经济新的增长点作用,国务院专门下发了《关于进一步加快旅游业发展的通知》(国发[2001]9号),制定了加快旅游业发展的政策措施,并决定"十五"期间,国家每年安排一定数量的财政资金,重点支持中西部地区旅游基础设施建设,积极采取有效措施,解决旅游业发展的重点,难点问题,为旅游发展创造了一个良好的政策环境,必将推动我国旅游业高层次发展和可持续发展.我省也根据本省实际情况,将自己拥有的巨大旅游资源作为重点开发领域,使旅游产业成为四川省新的支柱产业,将四川发展成为旅游强省.

西部大开发的战略决策,其战略目标就是在完善西部基础设施,调整西部产业结构的同时,保护和开发西部重要的自然资源.西部拥有我国最丰富多彩的旅游资源,随着西部大开发的优惠政策的陆续出台,旅游环境的不断完善,为发展旅游产业,提供了千载难逢的历史机遇. 根据世界旅游组织资源显示:旅游业每直接收入1元,相关行业的收入就能增加4.3元;每增加1个直接就业人员,社会就能增加5个就业机会.鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起的巨大推动作用,世界各国和我国各级政府越来越重视和关注旅游业的发展.近年来,随着我国人民生活水平的提高,旅游产业成为了新的"支柱产业",成为国民经济收入的重要组成部分.

**市,某县政府也针对本地区优势,提出资源开发型及可持续发展的战略和旅游兴县的发展思路,将相关基础设施建设和资源开发纳入统一规划,并从政策上创造了良好的发展环境.

二、问题

面对如此良好的发展机遇,管理处上下在倍受鼓舞的同时,也存在深深忧虑,因为景区的基础设施薄弱,落后,产生了一系列的影响.主要表现在:

1,给游客游览,生活带来极大的不便,使得市场促销,营销宣传难以开展,游客量难以提高,直接影响到景区的经济效益,制约了景区自身的发展.

2,景区的人文资源,自然资源优势不能充分展现在国内国际旅游面前,影响了市场知名度的提高,也不能充分发挥它的国国主义教育和丰富人民精神文化生活的社会效益.

3,难以推动当地经济的发展,影响了它所蕴藏着的长远的,巨大的潜能发挥.

4,作为成都与乐山水路的中继点,与省政府开发岷江旅游文化带的规划相适应.

可见,利用西部大开发的"天时",某县丰富的旅游资源的"地利",以及**市,某县政府大力发展旅游产业的"人和",进行中某景区基础设施建设,既促进景区的自身发展,又会合国家的产业政策,符合西部大开发战略,符合省岷江旅游文化带的规划,又促进当地社会,经济,文化的发展,丰富群众文化生活,具有良好的经济效益和社会效益.

一,风景区概况

1,地理位置. 中某景名胜区位于四川**某县城南9公里的瑞峰镇,北距省会成都市120公里,南距乐山市38公里,东邻井研,仁寿,距**30公里.与瑞峰镇隔岷江相望.

2,地质地貌.

中某景区属龙泉山断裂带的西南端,为浅丘阔谷和深丘窄谷的混合地貌,海拔在375—719.7米之间.景区丘陵斜坡多呈台坎状,丘顶浑圆,或呈方山状,土壤肥沃.

3,气候.

中某景区属四川盆地亚热带湿润气候盆地西部区,气候温和,常年平均气温16.9℃,秋季气温下降较快,冬季少有冰雪严寒,春节气温回暖较早,夏季无酷暑,常年各月平均气温振幅为19.7℃.总之,气候是冬无严寒,夏无酷暑,一年365天都在适宜旅游.

区风雨量充沛,日照充足,年均日照1140—1150小时,无霜期长达310—313天.常年以北风为主导风,风力在0—6级之间.

4,环境.

中某景名胜区水资源丰富,有岷江,沙溪河,筒车河和**河河口流经风景区.岷江是流经景区的干流,在某县境内流长约40公里,流经全县11个乡镇,由于岷江自净能力强,经化验符合国家生活饮水源卫生标准.区内还有青峡源和官厅水库两个总库容量3000万立方米的中型水利工程. 风景区现有森林面积6.2万亩,森林覆盖率达38.6%,森林资源较丰富.林木种类达190多种,经济林以桑,柑桔为主,其他有茶,桃,李,杏,梨,油桐等25种.类有慈竹,苦竹,水竹,斑竹,罗汉竹,楠竹等15种,慈竹占90%以上.灌木类有马桑,水渣,刺梨等20余种.花类有兰花,木绣球,晚香玉,姜花等70多种.现有珍稀名贵树种桫椤,银杏,水杉,楠木等.

二,风景区开发现状

某景区在1958年以后遭到了一定的破坏,自80年初起受到县政府的重视,开始封山育林,经16年的努力,现在基本恢复了景区的植被.庙宇得到初步恢复,文物得到较好的保护. 下寺风貌虽已不见唐宋之风,但森严的庙宇风骨依然.中寺恢复了药师殿,藏经楼,在原四大天王殿的基址上修建了碑廊两通. 景区现有建筑面积2200平方米,床位211张(其中套房4套,单人间4间,标准客房14间),可一次性提供300人次进餐,100人娱乐消费,卡拉OK厅能容30—40人,有KTV房2间,大厅1间,还有美容美发,桑拿按摩等设施.

景区现有职工40人,其中正式职工36人,本科生3人,大专生5人,中专生10人.

1995年,景区接待旅游者13万人次,经济收入达72万元;1996年接待14万人次,收入80万元;1997年接待12万人次,收入78万元.人均消费在5.5—6.5元之间.人均消费水平不到10元,在90年代可能创省级风景名胜区之最.同时也说明了在不增加绝对接待人数的前提下,提高每个游客的平均消费值,景区的经营将大有可为.

景区基础设施配套不足,有的游道仍是自然小路,卫生设施空缺落后,供水,供电能力不足,电视收视效果极差,严重制约和影响景区资源的开发和利用.

三,风景区资源评价

一自然旅游资源评价.

中某景区自然景观丰富多彩,层次十分鲜明,前临岷江,后倚慈姥峰,背山面水,山青水秀.岷江河滩广布,芳草萋萋,河岸田畴万亩,葱茏翠绿;山中森林密布,泉水淙淙,奇石异草,曲径通幽.历史上**景色秀美,曾被宋代著名文学家范成大称赞为"西川林泉最佳处".由于其景色美不胜收,历来被骚人墨客誉为"岩壑胜景,不减峨山",将**与峨眉等同看待.在当时的交通条件下,游人在选择旅游地的时候,大都是"先游**,再游峨眉".**优美的自然景观与它深厚的历史文化遗迹融为一体,显示了无穷的魅力.

按照**的地质地貌特点和向游客展示出来的景观层次,我们四个层次来评价自然旅游资源,以便更充分地显示和挖掘**的旅游资源特色.

二,人文旅游资源评价:

**历史悠久,历史文化积淀深厚,自唐代起就成为川南佛教的大道场,(略)

三,旅游商品资源评价:

旅游商品是旅游资源的一个组成部分,是出售给旅游者的地方土特产和工艺纪念品等商品,是旅游地创汇的特有资源.

1,竹编工艺

(略)

2,捻条画

(略)

第四章市场调研分析

一,景区市场定位

中某景区是融合优美的自然风光,深厚的历史文化,名闻遐迩的宗教名胜为一体的观光,度假,宗教,会议旅游的综合型的省级重点风景名胜区.根据旅游资源的特色,品级和对客源市场的吸引向性,以及与周边旅游产品的竞争态势,在兼顾其他旅游行为方式时充分挖掘中某景名胜区深厚的历史文化内涵,展现出它优美的自然风光,利用它山清水秀,岷江水域宽广,两岸生态环境优雅的特点发展度假休闲旅游,突出风景区的自然美,环境美,历史文化美,完善基础设施建设,使中某景名胜区真正成为既能发扬传统文化,又具有现代旅游功能的新型的度假型,观光型等综合型的旅游胜地.

二,景区的市场分析: 三个级别.

第一级客源市场:成都市,乐山市,**地区和到峨**—乐山大佛,三苏祠旅游的部分游客.

第二级客源市场:重庆市,自贡,宜宾,泸州,西昌,内江,德阳,绵阳等地区.

第三级客源市场:部分省外,国外的游客.

旅游者行为规律分析:

在为中某景区作总体规划的过程中,专门对成都市的旅游市场和景区的游客进行了抽样调查,了解旅游者的行为规律.按照旅游者的出行规律和中某景区所处的区位条件,成都市是中某景区的主要客源市场,我们对成都市的旅游市场进行了抽样调查,通过分析可得出以下结论:

1,出旅游规律

(1)成都市旅游者(限于受调查者本人)每年外出旅游的次数:一次的占40.68%,二次的占24.32%,三次以上的占21.40%.说明每年外出旅游一次的人占多数,对旅游目的地只有一次选择,因此,旅游地的综合形象和特色在旅游者的行为抉择中起决定性作用.

(2)每年带上一家人外出旅游的次数(包括城郊旅游):一次的占32.84,二次的占29.87%,三次以上的占34.75%.说明家庭的度假旅游市场兴起.

(2)每年带上一家人外出旅游的次数(包括城郊旅游);一次的占32.84%,二次的占29.87%,三次以上的占34.75%.说明家庭的度假旅游市场兴起.

(3)旅游者在省内旅游的出行半径:城郊农家乐占23.09%,80公里以内占36.02%,160公里以内占33.05%,160公里以外占16.31%.游客主要集中在160公里的出游半径以内,高速公路或高等级公路在2小时以内可以到达目的地.160公里以外,基础设施条件不好的,游客很少愿意去.

(4)旅游时间:旅游者到省内景区旅游,如何安排时间,当天返回占18.86%,住一天的占41.95%,住二天的占26.66%,住三天以上的占8.47%.在不限制出游半径的情况下,大多数旅游者要选择住1—2天,住一天的最多.如果景区在160公里以内,乘车在2小时之内能够到达,景区各方面设施条件都好,则34.32%的游客选择当天返回,47.03%的游客会选择住一天,14.19%的游客选择住二天,4.24%的游客选择住三天以上.尽管选择当天返回的游客比例较大,但选择住一天的游客也近50%,如果景区留得住人,游客还愿意逗留更多的时间.所以景区的经营思路是要有配套完善的综合设施和服务,让更多的游客住下来,并且住二天以上.这样旅游市场的产出值会大大增加.

2,对目的地的需求

(1)旅游者最喜欢的旅游占的类型:历史遗迹占21.61%,宗教文化占36.14%,民族风情占13.73%,名川大川占28.79%,度假娱乐占31.78%.游客对历史遗迹,宗教文化,自然风光的喜爱超过了50%,喜欢度假娱乐的占旅游者的三分之一强,这进一步说明成都的度假旅游市场正在兴起.

(2)游客最喜欢的旅游方式:登山的占30.72%,划船的占11.02%,休闲娱乐占68.22%(其中有22.46%的人喜欢在景区打麻将),文化探寻占18.86%.这说明成都游客特别喜欢休闲的旅游方式.

(3)游客对风景区比较明显的感受:感到物价太贵的占63.98%,服务质量太差的占56.78%,设施太差的占54.66%.游客对风景区的不满普遍集中在这三个问题上,为景区的管理和基础设施改善提出了要求.

3,成都市场对中某景区的认知

在游客从来没有听说过的风景区的选项中,67.58%的成都人选择**;在听说过但不太了解的风景区中**占58.26%,而剑门关占47.88%,蒙山占44.49%;在从来没去过的风景区中**高达81.57%,长江三峡占57.84%,蒙山占55.93%.如此看来,中某景区宣传促销的任务很重,同时也说明市场潜力很大.成都市区人口有320多万,郊区人口有980万,这1300万人口是中某景区最大的客源市场.因为他们的消费层次高,人均收入较高.**的区位条件和旅游的其他因素大都符合成都市场的需求.

中某景区旅游者的行为规律:

1,游客的构成

略

2,旅游规律

(1)游客的游览时间分配:游览2—4小时占23.6%,4—6个小时的占21.3%,6—8个小时的占29.2%,住宿的占25.9%.游客游览时间大多在6小时左右.

(2)游客到**后准备住下来的时间调查:住一天的游客占43.9%,计划住二天的游客占32.8%,住三天的游客占1.9%,三天以上的游客占2.6%.说明游客仍然有在**住下来的计划,而且准备住1—2天的游客占了76%,但确实住下来的游客还不以26%,需求方的需求大,造成这一结果只能说明供应方存在一定问题景区缺乏让游客住下来的吸引力,娱乐活动单一,供水供电困难,电视收视效果很差等,给游客带来很大的不便,这是景区的致命弱点.

3,景区管理及游客的感知

游客认为,**景区最突出的问题主要集中在三个方面:服务,管理,开发保护,基础设施.对包括无导游,门票价高,卫生差,服务意识薄弱等服务管理有意见的游客占25.6%,对环境保护不够,游玩项目太少等开发保护有意见的占31.1%,对厕所,道路等基础配套设施有意见的占37.8%,另有5.5%的游客认为景区的宣传力度不够.这些看法与我们课题组的看法在许多方面不谋而合.

游客对景区的直观印象的评价,可以反映游客的感知度,具有一定的参考价值.在调查中,我们让游客根据自己的旅游经历给中某景区打印象分,给30—50分,认为比较差的占15%;给50—70分,认为中等的占62%;给70—90分,认为良好的占23%.总的认为是中等偏上,资源价值较高,与我们的旅游资源评价的结论基本一致.

根据调查,景区的回头客所占的比例较大.在203份有效问卷中,第一次来景区的游客占54.2%,二次以上的回头客占45.8%,其中来自成都市的回头客占35.5%,乐山和**回头客占64.5%.这个回头客的数字在其它景区很难达到.

第五章项目建设内容,投资估算与资金筹措

项目预计投资*****万元,完成景区道路,卫生环保,供水供电,消防安全,文物保护和景点恢复等6项工程,共15个子项目.通过这些项目建设,增强供水供电能力,完善步道,卫生环保设施及防火安全等景区基础设施,增强旅游景点,加强文物保护,拓展景区的整体功能.

一,建设内容

(一)道路工程

包括新建两条步道和参原有步道增设防护栏.

1,新建一号步道

略

2,新建二号步道.

略

3,维护原有步道.

略.

(二)卫生环保工程

包括新建厕所,沼气池,增添垃圾筒和建垃圾处理站.

4,新建厕所,沼气池.(内容略)

5,增添垃圾筒和建垃圾处理站.(内容略)

(三)供水供电工程.

包括修建自来水厂,增加供电设施.

6,供水系统.

7,供电系统.

(四)消防安全工程.

包括消火栓,防火水幕和灭火器装置.

8,消防设施.

(五)文物保护和景点恢复工程.

.9,佛像修复与维护.

10,唤鱼池.

11,东坡读书楼.

13,"苦竹亭","听泉亭".

14,文物展馆.

在某县,由于没有一座文物展馆,使县内和中某景区的许多重要文物无法和游人见面,这不能不说是一个遗憾.因此,建展馆具有很大的社会意义.

文物展馆为二层仿古建筑,面积1000 M2,陈列本地文物.

(六)其他工程.(如停车场)

二,投资估算

(一)道路:计划投资2177.86万元

1,一号步道:下寺—上寺,投资估算820.485万元.

1)石板路.

石板制作安装:

3000M×1.5M×0.25M=1125. M3

1125 M3×150.00元/ M3=16.875万元

石板人工搬运:搬运距离:2000M

1125 M3×(2000M÷20M)×20元/ M3=225万元

人工挖土:挖土厚度0.3M

3000M×1.5M×0.3M=1350 M3

1350×15元/ M3=2.025万元

2)石梯路

石梯制作安装:

1000M×1.5M×0.35M=525 M3

525M3×200元/ M3=10.5万元

条石人工搬运:

525 M3×(2000M÷20M)×20元/ M3=1.05万元

人工挖土:

1000M×1.5M×0.3M=450M3

450M3×15元/ M3=0.675万元

钢管护栏:

1000M×1M×120元/ M3=12万元

3)条石保坎

条石制作安装:

4000M×0.35M×1.5M=2100 M3

2100M3×105元/ M3=22.05万元

条石人工搬运:

2100 M3×(2000M÷20M)×20元/ M3=42万元

人工挖土:

4000M×0.75M×1.2M=3600M3

3600M3×15元/ M3=5.4万元

回填夯实:

4000M×0.2M×1.2M=960M3

960M3×10元/ M3=0.96万元

2,二号步道:投资估算1257.375万元

1)石板路

石板路制作安装:19.7万元

石板人工搬运:328.13万元

人工挖土:2.36万元

2)石梯路

石梯制作安装:15.75万元

条石人工搬运:19.69万元

人工挖土:1万元

钢管护栏:18万元

3)条石保坎

条石制作安装:27.56万元

条石人工搬运:656.25万元

人工挖土:6.75

回填夯实:1.2元

3,原有步道维护:增设防护栏估算100万元

(二)卫生环保:投资估算258万元

4,厕所:

100M2×2800元/ M2×8=204万元

沼气池:

20座×15000万元/座=30万元

4,垃圾筒和垃圾处理站

200个×100元/个+20000元=4万元

(三)供水供电系统:投资估算1062万元

5,自来水厂:投资估算659万元

厂房,配电房等工作用房:

2000M2×1000元/ M2=200万元

自来水净化池:

1000M2×1500元/ M2=150万元

水塔:50万元

深水井:35万元

供水系统:

抽水设备及自来水处理设备:150万元

供水管:

DN110 1000M×75元/M=7.5万元

DN50 1000M×40元/M=40万元

DN25 15000M×15元/M=22.5万元

零件:4万元

6,供电系统:投资估算数03万元

1万伏变压器1台:5万元

供电线路:299万元

18M电杆:300×2500元/根=75万元

12M电杆:200根×1200元/根=24万元

(四)消防安全工程:55万元

7,消防设施:

消火栓:100套×2500元/套=25万元

防火水幕:10处×1500元/处=15万元

灭火器:1000个×150元/个=15万元

(五)文物保护和景点恢复工程:投资估算1330万元

8,佛像修复与维护:300万元

9,唤鱼池:50万元

10,东坡读书楼:3000M2×2000元/ M2=600万元

11,"苦竹亭","听泉亭"

50M2×3000元/ M2=30万元

12,文物展馆:

造价:1000M2×1500元/ M2=150万元

文物:200万元

(六)其他工程:投资估算68万元

13,卫星收视系统:10套×20000元/套=20万元

14,停车场:投资估算48万元

人工挖土及凿石:

2000M2×2.5M=5000M3

5000 M3×50元/ M3=25万元

人工地坪:

2000M2×0.3M=600M3

600 M3×300元/ M3=18万元

人工搬运材料:

1000 M3×50元/ M3=5万元

以上投资估算列表如下:(略)

三,资金筹措

本项目总投资4950.86万元,其中:

自筹资金:2550.86万元

申请国债贷款:2400万元

投资方可通过银行信贷方式解决后继资金缺口的问题,该方案对于中某景区而言是可行的,这主要基于以下几点:

1,管理处具有较好的还贷信誉,与各大银行间关系融洽.

2,管理处身实力雄厚,资产质量较高,资产负债率极低.

3,项目符合国家产业发展方向,必将得到各级政府及银行机构的大力支持.

4,整个项目较高的盈利能力及稳定的现金流量将得到各大银行的青睐.

第六章景区的环境保护规划

环境保护规划是为了保障景区的可持续发展,维护风景名胜区的生态平衡和自然人文历史景观,在景区的外围保护带内,要避免工业污染.**河污染的治理,有赖于地方政府实施环境保护行动.岷江流域的水污染问题,有赖于上游和中游的整体环保行动.在二级保护区内,在岷江两岸,一定要保护好完好生态系统,扩大绿化面积,并对有些山丘进行重点绿化.

(一)分级保护

实行分级保护制度,有利于景区的环境保护分清主次,不同的级别采取相应的保护措施.

1,特级保护.

范围:从下寺到翠薇顶,从翠薇顶到德云寺,再到慈姥溪的大约2平方公里的范围内是特级保护区.

保护重点:景区内的文物,寺庙,树林.

措施:

(1)编号建立档案.

(2)设置制作精美,语言优美的有关环境保护的标碑,路牌.

(3)设置必要的保护场地和转栏.

(4)石质雕刻文物的内部渗水和风化现象严重,要设法寻找科学方法进行保护.

(5)严禁采石和采集植物,生物标本.

2,一级保护

范围:北起虎渡溪,南到慈姥溪,西到岷江西岸,东落茄庵至慈姥溪一线,大约4平方公里.

保护内容:注重对岷两岸生态环境的保护和两条河流的综合治理.**河口的采砂石场应立即停止,恢复原貌.景区内的生活污染和生活垃圾,废水等处理方式要得当,手段要先进.

3,二级保护

范围:北起某县的东门大桥,东从虎渡溪至小**,再沿苦竹湾到慈姥溪渡口,西到瑞锋镇南2公里的汉岩墓至东门大桥.

保护措施:

(1)一律禁止打鸟,毁林砍树.

(2)禁止在区内建有污染的工厂,关停造纸厂等有污染的工厂.

(3)区区建筑和城镇规划要符合旅游地的建筑风格的要求,严禁田园风光城市化.

4,三级保护

范围:北起表峡湖经罗塆乡沿三堂寺至某的公路,东接天池乡经小**到乐山的剑峰乡,西经某县城南沿青乐公路向南,南沿岷江两岸的山脊分水岭,面积约110平方公里.

措施:景区的外围保护带是景区保护的外围屏障,关系到中某景区的环境质量,也是**景区旅游业可持续发展的保障.在本区内实施长久的造林绿化工程是十分必要的,防火护林工作与严禁树木砍伐工作都显得同等重要.

(二)护林防火

1,建立健全护林防火制度

景区设立专门的护林防火管理机构,设专职的护林防火队伍5人,火灾危险期有兼职的防火队员若干人,责任落实到人,平常要进行定期的护林防火安全训练,景区还要与周围及景区内的住户,生产队签定防火公约.对防火重点区和在防火的重点季节要建立巡逻制度.

2,加强护林防火的宣传教育

在游人中心和野营区要加强护林防火的宣传与管理,路旁设置护林防火宣传的路牌,对景区周围和区内的住户进行定期的宣传.

3,配置好防火设施

在建筑物集中地,在上,中,下三寺和各种度假休闲地,以及区内民居点,配置防火器材和设施.

(三)退耕还林

景区内的耕地,近期全部退耕还林,分期分批有计划地进行,有步骤地实现造林绿化.根据停耕计划和景区经营规模逐步扩大,逐步解决停耕农民的就业,生活出路,经济收入等问题.在岷江岸边的二级阶地上,保持现有民居,不停耕也不拆迁,除了规划的修建度假别墅和山庄的土地外,耕地不再占用.

岷江岸边,公路两旁实行重点绿化.

(四)综合治理

对景区的景观造成视角污染的建筑物和设施,对景区的环境造成污染和破坏的因素,根据可持续发展原则,进行综合治理.

1,拆除黄老三旅馆和附近几家居民屋.改造望江旅馆.拆除三堂寺沟口阶地上乱搭建的餐饮点建筑物,中寺大雄宝殿旁的民居属于拆除或改造的项目.拆除上寺的餐饮点.

2,拆除玉泉岩的餐饮点建筑物,中寺大雄宝殿的民居属于拆除或改造的项目.拆除上寺的餐饮点.

3,关闭**河口的采砂石场,恢复原貌.

4,综合治理风景区的附近地区,特别是**河与岷江的工业污染.**河临河的西龙纸业有限公司排出大量黄绿色浆水和白色泡沫,对黑液的处理不力;位于鲜滩河的仲辉纸厂和其他造纸厂如吉鸿造纸厂等都应进行综合治理,保证2000年前排污达标.

(五)旅游污染的治理

1,游客的生活污染,采用修建厕所,沼气池进行处理.

2,生活废水处理

餐厅,客房生活废水,建立沼气池进行处理.

3,旅游垃圾处理

设置垃圾筒,修建垃圾处理站.

4,旅游粉尘处理

景区游客步游,交能,餐厨燃料,供热,供水生产的粉尘.按环保部门的要求处理.

第七章项目的实施与管理

一,项目的实施计划:

本项目是一个综合的大型工程,其景区设施规模大,项目多,实施计划为:

(1)设立项目组:

项目组对项目建设的全过程,包括项目的准备,勘察设计,设施选购,招标投标,建筑安装施工,竣工验收等各个阶段进行监督,管理,协调.

项目组在项目实施中重点抓4个方面:

1,质量:严格按四川省,成都市有关仿古建筑工程质量标准和承包合同实施.

2,成本;重点把好材料关,坚持质优价廉,就地取材,综合利用,节约等的原则.

3,工期:定期检查,监督承包商的周,月工期进度表,保证按时竣工.

4,安全:加强安全防范,安全管理,进行安全巡视安排,尽量减少对游人的影响.

(2)项目实施的组织方法:

实行分项分标,各个项目同时施工.

(3)项目的建设时间安排

项目的准备:3个月内完成

勘察设计:1个月内完成

招标,投标:1个月内完成

建筑安排施工:12个月内完成

竣工验收:1个月内完成

二,项目管理

(1)做好监督保证措施:

明确业主,监督方,施工方的责,权,利,业务主要控制项目建设的进度,设备,物资的供应和整体协调,施工承包商按合同规定实施并保证实现合同确定的质量,时间,监理对项目速度在时间,空间,资源利用上进行充分协调和严格管理.

(2)进行防范措施:

对项目实施过程中的许多不确定因素,要进行全面预测,发现隐患,防微杜渐,把损失控制在最小程度内.

(3)评估措施:

项目建设的每一阶段,都应当一定的评估手段以及信息反馈,从而总结经验,发现问题,及时更正.

第八章项目投资效益测算分析

参照市场调查报告和投资计划等资料,经认真调研和测算,我们编制了本项目投资完毕后第一的盈利预测,编制盈利预测所依据的会计政策在各重要方面与本处实际采用的会计政策一致.

一,基本假设

(1)国家现行的方针政策无重大改变.

(2)国家现行的利率,汇率等无重大改变.

(3)本处所在地区的社会经济环境无重大改变.

(4)本处目前执行的税赋,税率政策不变.

(5)无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响.

二,基本根据

市场调查定位

1,游客量统计有(略)

2,通过市场调查测算入住率:

打算住一天的游客占43.9%

打算住二天的游客占32.8%

打算住三天的游客占1.9%

打算住三天以上的游客占2.6%

旅游入住率为:43.9%+32.8%+32.8%×32.8%=88%

实际入住率为:26%

3,市场调查及测算表如表:

消费水平

项目

0—200元/天

200—400元/天

400—600元/天

600元以上/天

回收有效问卷所占比例=(5+80+26+15)÷(5/1.7%+80/27%+26/8.8%+15/5.1%)÷4=42.6%

吃住者所占比例:

(69%×1.7%+77%×27%+71%×8.8%+70%×5.1%)×1/42.6%=75%

娱乐者所占比例:

(12%×1.7%+27%×17%+8.8%×20%+5.1%×16%)×1/42.6%=17.3%

购物者所占比例:

(10%×1.7%+6%×27%+8%×8.8%+12%×5.1%)×1/42.6%=7.3%

每人日消费总额在200元以内的旅客所占比例为:

1.7%×1/42.6%=4%

每人日消费总额在200—400元的旅客以内所占比例为:

27%×1/42.6%=63%

每人日消费总额在400—600元的旅客所占比例为:

8.8%×1/42.6%=20%

每人日消费总额在600元以上的旅客所占比例为:

5.1%×1/42.6%=12% 4,关于住宿计费标准及其数量金额的确定

5,投资完结后日游客量测算表(单位:人)

三,关于中某景区投资项目效益的测算

通过以上旅游基础设施的建设和历史文化遗产的维护,恢复,宗教文化的开放,中某景区必将以更大的面积,完备的配套设施,浓厚悠久的历史人文景观,丰富奇特的自然景观重现的历史的辉煌.再加景区广告宣传,更能有效提高海内外知名度及吸引大量的游客和信徒,也必将取得社会效益和经济效益双丰收.

(一)社会效益.

加大对中某景区的投资及宣传后,将使岷江航道上的成都→黄龙溪→三苏祠→**寺→平羌三峡→乐山大佛→峨嵋山联为一体,成为一条庞大的旅游环线,促进旅游业横向联合,旅游资源优势互补.必将使**旅游特色更加呈现,丰富和优化了爱国主义教育基地.增加的大量客源,带动了旅客在**寺的住宿,餐饮,娱乐等消费的增长,也必将会创造大量的就业机会,增加社会福利.随着经济效益的提高,上缴财政的税费也大幅度增长,周边地区相关产业也会随之起步与发展,特别是某竹编之乡,各种水果之乡等上仍地方特色的旅游手工艺品,特色农副产品销量会更加提高.根据旅游之特色,海内外客源的不断增加,必将把某,四川地方资源发挥并推向市场,有利于招商引资,西部大开发.

(二)经济效益.

经过景区的改造,不仅门票收入会大幅度上升,而且会带动住宿,餐饮,商品销售,娱乐等主营业务收入的增长,预计主营业务收入情况及其成本费用测算如下:

1,门票收入.

中某景区加大投资后,日平均游客量可达800人以上,我处将门票提升到20元/人,每年门票收入800×20×365=584(万元).

营业费用:

工资及福利:5万元

门票印刷费:4.38万元

折旧费:165万元

广告费:40万元

维护费:5万元

其他:0.2万元

合计:219.6万元

2,住宿收入.

通过实际市场调查,愿在某**旅游开发区住宿的游客,达所调查总数的88%以上.但在某旅游区实际留宿的游客仅为游客总量的10%.投资完毕后,第一年留宿游客可达总量的20%以上.本处现有床位不能满足需要,但周围农家乐可暂缓这种矛盾.第二期投资将修建三星级宾馆,以现有条件,预计可住宿收入情况如下:

淡旺季客房入住率平均95%,年收入

普通间:62×95%×50×365≈107.5(万元)

标准间: 60×95%×100×365≈208.1(万元)

套房: 28×95%×80×365≈77.7(万元)

合计:393.3万元

营业费用:

工资及福利:10万元

物料消耗:20.1万元

水电费:24.5万元

邮电,通讯费:2.1万元

燃料费:25万元

洗涤费:2.7万元

维修费:6.5万元

折旧费:25万元

低值易耗品:46万元

合计:161.9万元

3,餐饮

预计有40%的游客在该餐厅就餐.就餐消费全天以60元/人天计算,预计餐厅的毛利率为40%.

营业收入:800×40%×60×365=700.8(万元)

毛利:700.8×40%=280.3(万元)

营业成本:700.8-280.3=420.5(万元)

营业费用:

工资及福利:9.12万元

物料消耗:38.7万元

水电费:2万元

燃料费:38万元

邮电,通讯费:0.8万元

洗涤费:6万元

运杂费:2万元

折旧费:0.5万元

低值易耗品:67万元

合计:167.1万元

4,茶园收入.

通过市场分析,有10%的游客将在茶园消费,每人消费20元,毛利在80%以上.

营业收入:800×10%×20×365=58.4(万元)

毛利:58.4×80%=46.7(万元)

营业成本:58.4-46.7=11.7(万元)

营业费用:

工资及福利:1.6万元

物料消耗:0.1万元

水电费:0.5万元

燃料费:0.6万元

折旧费:1.2万元

低值易耗品:0.3万元

合计:4.3万元

5,夜总会收入.

一次能容纳100人的夜总会,投资完毕后,预计能发挥其20%以上的效能.每人平均消费80元/次.

营业收入:100×20%×80×365=58.4(万元)

营业费用:

工资及福利:4万元

水电费:5万元

物料消耗:15万元

燃料费:38万元

低值易耗品:2万元

邮电,通讯费:1.5万元

维修费:1万元

折旧费:2.5万元

合计:31万元

6,桑拿,美容保健收入.

预计有5%的游客需作桑拿,美容保健,其费用以60元/人次收取.

营业收入:800×5%×60×365=87.6(万元)

营业费用:

工资及福利:12万元

水电费:3.5万元

燃料费:3万元

物料消耗:4万元

邮电,通讯费:1.06万元

维修费:3万元

折旧费:1.5万元

保险费:5万元

低值易耗品:2万元

合计:35万元

7,停车场停车,洗车服务收入.

预计每8名旅客有1辆专车停留.有40%的车需洗车服务.停车费每辆以10元/次天,洗车服务以10元/次收取,其费用率为20%.

营业收入:(800×365/8×10)+(800×365/8×40%×10)=51.1(万元)

毛利:700.8×40%=280.3(万元)

营业成本:700.8-280.3=420.5(万元)

营业费用:

工资及福利:5万元

水电费:3万元

物料消耗:2万元

低值易耗品:0.2万元

合计:10.2万元

8,商品销售收入.

根据统计调查数据显示,预计观光旅游者到景区需购物者在50%以上,平均每日消费20元.

营业收入:800×50%×20×365=292(万元)

毛利率30%.毛利:292×30%=87.6(万元)

营业成本:292-87.6=204.4(万元)

营业费用:

工资及福利:2万元

水电费:0.2万元

运杂费:2万元

折旧费:0.25万元

损失:3万元

合计:7.45万元

9,管理费用项目.

差旅费:1.2万元

邮电,通讯费:2.5万元

业务招待费:4万元

办公费:2.3万元

无形资产摊销:85.6万元

折旧费:4万元

工资及福利费:29.8万元

劳动及保险费:6万元

坏帐损失:0.5万元

其他经费:3万元

合计:138.96万元

某景区投资项目综合效益分析表(单位:万元)

项目

类别金额

主营业务收入

主营业务成本

主营业务税金及附加

主营业务利润

营业费用

管理费用

财务费用(年利6%

营业

利润

所得税33%

税后利润

净现金流量

累计净现金流量

第一年

门票收入

584

549

219.6

住宿收入

393.3

23.6

369.7

161.9

餐饮收入

700.8

420.5

238.3

167.1

茶园收入

58.4

11.7

3.5

43.2

4.3

夜总会收入

58.4

3.5

54.9

桑拿,美容保健

87.6

5.3

82.3

停车场收入

51.1

3.1

10.2

商品销售收入

292

204.4

14.6

7.5

合计

2225.6

636.6

130.6

1458.4

636.6

138.9

144

538.9

177.8

361.1

649.2

第二年

客量增长20%

2670.7

763.9

160.2

1746.6

763.9

166.7

152.6

663.4

218.9

444.5

732.6

1381.8

第三年

客量增长20%

3204.8

916.7

192.3

2095.8

916.7

200

161.8

817.3

169.7

547.6

835.7

2217.5

第四年

客量增长10%,费用5%

3525.3

1008.4

211.5

2305.4

962.5

210

171.5

961.4

317.3

644.1

932.2

3149.7

第五年

客量增长10%,费用基本不变

3877.8

1109.2

232.7

2535.9

962.5

210

181.8

1181.6

389.9

791.7

1079.8

4229.5

第六年

客量增长5%,费用降5%

4071.7

1164.7

244.3

2662.7

914.4

199.5

192.7

1356.1

447.5

908.6

1196.7

5426.2

说明:

①折旧摊费用采用直线法,年限以其规定的使用年限为.②未指明的情况下营业费用,管理费用均为变动成本.

③低值易耗品采取一次性摊销.

④第一年效益指标具体测算见投资目效益测算分析部分.

⑤景点修缮费用作为长期待摊费用处理,并在门票收入列支.

⑥以上价格均以投资后的增量测算.

10,投资效果总结:

①原始投资年均投资报酬率:

(361.1+444.5+547.6+644.1+791.7+908.6)+6+4950.8≈12.45%

②第四年累计净现金流量3149.7万元,如果贷款2400.00万元,本年即归还贷款本息.

③投资回收期5+[(4950.84-4229.5)÷5426.2]=5.13年

第九章结论

本项目总投资4950.86万元,投资回收期5.13年,投资报酬率12.45%,具有良好的经济效益.

同时,通过项目建设,能够产生良好的社会效益:

1,带动当地建筑,原材料等相关产业的发展,从而促进当地国民经济的全面增长.

2,吸收当地的劳动力,增加就业机会,增加人民收入.

3,项目建成以后,随着旅游人数的增加,旅游消费将成为当地创收的一个稳定持久的来源.

4,随着景区在国内国际知名度的提高,必将吸引众多投资者前来考察,兴办企业,成为当地招商引资的一张"名片".

5,随着景区旅游热的兴起,必将带动和提升当地土地价格,提高土地资源利用率.

6,为广大游客营造一个新兴的风景名胜区,满足精神文明需要.

不仅如此,进行本项目建设,还具有:

1,符合国家的产业政策.旅游资源与信息技术,生化工程等领域一起,被国家作为优先重点发展的方面,并出台了诸多优惠政策,必将极大地鼓励和促进旅游产业的发展.

第三篇：南京某房地产项目可行性报告

项目投资制胜第一法宝

一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。-般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：

a、这项目是可行的还是不可行的

b、如果可行，可行到什么程度

c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算

第3操作环节：房地产可行性研究战略分析

分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展?如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。

分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

分析角度三：街区环境对房地产营销的影响

古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵?原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。

从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。

投资商自身条件考察

1、考察你的经验

隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢?那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。

2、考察你的投资方式

由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

3、考察你的融资能力

每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。

第四操作环节设计成功的可行性研究流程

步骤A人员安排组合

项目内容人数负责项目费用时间

注册房地产估价师

造价工程师

市场调查和分析人员

经济分析专家

制作人员

社会学，环境等专家

步骤B：市场分析

a、宏观因素分析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。

b、区域性因素分析

一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅

第四篇：某游泳馆项目可行性研究报告

1、游泳馆项目总论

某游泳馆是一个定位于休闲、游泳馆、娱乐的企业，是园区管委会投资建设，某大厦游泳馆项目是苏州工业园区某游泳馆的二期游泳馆项目之一，一期游泳馆项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳馆中心、女子瘦身，并开设游泳训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为某游泳馆二期游泳馆项目，设立游泳馆会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有游泳馆项目，配合二期新开的壁球、网球、羽毛球游泳馆项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。苏州工业园区游泳馆有限公司拟就某游泳馆二期某大厦

四、五层群楼游泳馆会所游泳馆项目与游泳馆投资管理有限公司提出商榷。为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本游泳馆项目的可行性方案交由贵方参考。

2、游泳馆项目背景和概况

游泳馆产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体育总局下属的体育产业公司，作为游泳馆产业股份的下属公司，以游泳馆产业为主营业务和发展目标的游泳馆投资管理有限公司是游泳馆产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力推进全民游泳馆的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名游泳馆品牌、资金和管理体系，是游泳馆迅速发展的重要举措。与美国连锁游泳馆知名品牌游泳馆公司的强强联合和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己一套完整的游泳馆俱乐部管理体系，成功打造了“游泳馆”游泳馆品牌。目前已经在以北京为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。

公司发展的目标是采取直营、合作经营和特许加盟等方式，以京、沪、穗为重点，并辐射其它城市的连锁格局，五年内形成全国过百家的连锁经营规模，实现品牌、理念、营销、管理、培训的统一，建立起以游泳馆业为核心，同时带动体育用品业、信息业和无形资产经营业，实现多层次立体产业化经营格局。并通过资本运营，力争三年内成为国内游泳馆产业的“领头羊”，五年内占有国内游泳馆市场的最大份额。

3、市场分析与建设规模

游泳馆俱乐部是一种地域性很强的产业，苏州新区作为新兴的综合高科技园区，游泳馆服务设施的发展也是处于起步阶段，作为苏州工业园最大综合游泳馆设施，某的游泳馆项目设置和营业规模是其他商业游泳馆俱乐部无法比拟的。

苏州英派斯游泳馆俱乐部位于苏州市体育中心，从游泳馆俱乐部的辐射范围看，对本游泳馆项目不会形不成太大的冲击。排除苏州市老城区综合类游泳馆房，能对某大厦游泳馆会所产生影响的只有二家，一家是苏州工业园区的苏州市苏春西路158 宝迪国际游泳馆，由香港旭阳集团投资组建。俱乐部于2002年10月开始正式运营，营业面积愈2000平方米，此俱乐部某大厦的距离500米左右。第二家是湖左岸高档住宅区二期的游泳馆会馆，建筑面积2500平方米，现正在筹建中，预开设游泳馆项目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱乐部的营业范围和方式还有待确定。此游泳馆项目据某游泳馆项目也只有不到500米。

从竞争上看，宝迪国际游泳馆俱乐部和湖左岸游泳馆会馆会对本游泳馆项目产生一定的影响。但从游泳馆项目的设置和上看，某大厦游泳馆项目设置非常丰富，单就游泳游泳馆项目的规模和档次而言，湖左岸游泳馆会馆游泳池和某游泳馆存在着一定的差距。同时，某游泳馆游泳馆项目的丰富程度和综合程度是另外两家游泳馆俱乐部难以达到的。

3、建设条件与厂址的选择

苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央CBD为中心在70平方公里规划区内规划19个邻里中心。游泳馆项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。设有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。

特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策提供了在此建厂的优势和可行性。

5、工厂的技术方案

游泳馆项目内部设置

一、游泳馆项目规划定位

游泳馆项目规划经在符合苏州市工业园游泳馆市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该游泳馆项目在获得最大的品牌效益和社会效益的同时，获得最大的经济效益。由于游泳馆项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，俱乐部将配置高档专业美容服务是俱乐部女性会员在本游泳馆项目中享受到全面的高层次服务。

游泳馆项目装修设计本游泳馆项目处于某大厦群楼的

四、五层，与独立游泳馆俱乐部游泳馆项目相比，不易引人注意。某大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人注意。

由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应尽量保留层高，尽量给会员及来宾以宽敞、自由的感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简洁、明快、整洁、舒适、具有时尚品位为原则，运动游泳馆区域通过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃的游泳馆图片为装饰，营造一种健康、动感的氛围，促使会员产生运动和跳跃感。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续播放节奏感较强的动感音乐，以提高运动游泳馆者的运动兴奋性，并烘托运动游泳馆氛围。游泳馆项目内部设置规划

依据游泳馆游泳馆俱乐部的内部设置格局，对苏州市某大厦游泳馆会馆的主要功能区域进行以下划分和设计：

四层建筑面积1594平方米，使用面积1198平方米五层建筑面积1684平方米，使用面积1266平方米功能区使用面积五层心肺功能训练区 859 小操房 200 前台 50 水吧 80 会籍顾问办公室 30 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共区域及通道 80 四层游泳馆操房 433力量器械区 255 动感单车Spinning 80 运动教练指导室 30 美容 10 疲劳恢复治疗室 50 抻拉区 50 办公区 50 员工更衣 50 贮藏室 20 公共区域及通道 80

6、环境保护与劳动安全

由于某馆是游泳馆，没有环境上的威胁可言，至于馆内每天的生活垃圾等，本馆可分类以后定期处理。

劳动安全方面可健康检查

游泳馆游泳馆俱乐部将为会员及其朋友提供免费健康检查，这是向非会员出售会员卡最为有效的方式之一。健康教育在推销会员卡时是个关键因素，人们将了解到游泳馆运动给身体健康带来的益处，同事也是为大家即所有的游泳人员的安全考虑，游泳馆的水会积极和及时的更换和加以消毒，杜绝一切有害游泳人员的身体和游泳意义的事件发生，从而给广大的游泳消费者提供一个有力地健康的游泳场所，促进社会人员身体素质的提高。

7、企业组织和劳动定员

一、游泳馆项目营销与管理定位：

作为游泳馆游泳馆俱乐部华东地区的合作店,游泳馆游泳馆俱乐部某大厦店将按照游泳馆游泳馆俱乐部一贯的高水准进行投资与经营管理,力争做成华东地区高档游泳馆俱乐部的高端品牌,形成游泳馆高质量、高品质的游泳馆俱乐部形象，进一步拓展游泳馆品牌在华东地区的影响力。

二、游泳馆项目管理

1. 组织机构设置(31人)

俱乐部总经理(1人)

市场部

销售部

健美操部

私教部

运营部

财务部主管

主管

主管 (1人)

(1人)

营销策划会籍顾问健美操教练私人教练

前台

保管

出纳

会计 (1人)

(8人)

(4人)

(8人)

(3人)

(1人)

(1人)。

2.人员招聘与培训

本游泳馆项目中高层管理人员由游泳馆公司派出，游泳馆教练、会籍顾问主管由游泳馆公司派出，其他中层管理人员和基层服务人员以本地招聘为原则，本地招聘人员将由游泳馆游泳馆俱乐部进行岗位培训，以保证俱乐部经营管理质量。

游泳馆俱乐部有限公司将定期对本游泳馆项目各岗位员工进行工作质量考核和职业技能培训，尤其是专业游泳馆教练、会籍顾问，将定期接受总部的培训。

3.俱乐部各项经营管理制度

游泳馆游泳馆俱乐部某大厦店，将严格执行游泳馆游泳馆俱乐部的成熟的俱乐部管理制度，确保俱乐部高质量的经营品质，树立良好的俱乐部品牌。

8、项目施行进度安排

首先是项目施行的各个阶段，即选厂是在便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源的地方;

游泳馆项目装修设计本游泳馆项目处于某大厦群楼的

四、五层，与独立游泳馆俱乐部游泳馆项目相比，不易引人注意。某大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人注意。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续播放节奏感较强的动感音乐，以提高运动游泳馆者的运动兴奋性，并烘托运动游泳馆氛围。游泳馆项目内部设置

一、游泳馆项目规划定位

游泳馆项目规划经在符合苏州市工业园游泳馆市场特点以及自身营销与经营管理定位的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该游泳馆项目在获得最大的品牌效益和社会效益的同时，获得最大的经济效益。

由于游泳馆项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，俱乐部将配置高档专业美容服务是俱乐部女性会员在本游泳馆项目中享受到全面的高层次服务开业活动

开业时各项活动的规模旨在尽可能多地吸引人们的参与。全体员工随时待命，带领参观、解答问题并出售会员卡。促销活动将包括：礼品赠与、名人签名、健美操表演、作为交叉促销，水吧将提供免费饮料。俱乐部还将免费为来宾进行健康评估，主要目的是为了创造出充满活力的积极向上的环境，以鼓励人们采纳健康的生活方式并成为游泳馆俱乐部的会员。

其他销售战略 1.促销盒和会员资格试用

我们将在园区内人流密集的地区放置促销盒，人们只需填写表格，即可获得免费的临时会员卡。游泳馆游泳馆俱乐部的销售人员将收集这些表格，并与每个填表人联系，约定时间邀请他们来参观俱乐部，并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示俱乐部的设施及服务，并制定针对个人的训练课程，以吸引客人加盟，通过可是适用临时会员卡，他们将意识到游泳馆游泳馆俱乐部的价值和益处，并决定作为正式会员加入。

9、投资估算与资金筹措

投资建设游泳馆游泳馆俱乐部广州某大厦游泳馆项目的主要财务预测指标如下：

投资估算

人民币1109万元

年均经营收入估算

人民币1008.91万元

年均经营成本估算

人民币656.21万元

年均利润估算

人民币214万元

静态投资回收期

3.43年

投资利润率

28.8% 财务净现值(I=10%)

2388.49万元资金筹措来源向银行贷款，也可向小贷公司贷款

10、财务效益、经济与社会效益的评价财务评价

游泳馆项目投资效益估算

一、年营业收入估算

详见附件二：《年经营收入估算表》

二、年经营成本估算

详见附件三：《年经营成本估算表》

三、年营业收入估算

详见附件四：《年营业利润估算表》

四、现金流量估算

以十年为财务计算期，10%为折现率，计算游泳馆广州某大厦游泳馆项目未来十年的现金流量及现金流量现值。详见附件五《现金流量表》

五、折旧与摊销估算

折旧按照直线折旧法预估，详见附表六《这就与摊销估算表》。

静态经济效益分析

静态法分析财务经济效益主要有以下三个指标，这种方法未考虑资金的时间价值，但也有一定参考价值。

本文以十年为财务分析计算期。

一.投资利润率

319.4/1109=28.8% 二.投资利税率

352.7/1109=31.8% 三.静态投资回收期

投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量 =3.43年

动态经济效益分析

动态法分析游泳馆项目经济效益主要有两个指标，这两个指标考虑了资金的时间价值，是经济效益分析中比较重要的经济指标。

一. 财务净现值

367.06

497.47

574.16

614.68 652.45 458.85

458.85

7-10

10年

现金流量图

要求收益率

I=10%

NPV10 =-1108.8+367.06*(P/F,10,2)+497.47*(P/F,10,3)+574.16* (P/F,10,4)+614.68*(P/F,10,5)+652.45*(P/F,10,6)+ 458.85*(F/A,10,7)(P/F,10,10)

= 2388.49(万元)

由以上计算可知，NPV>0。在游泳馆项目管理中，在基准收益率为10%的前提下，财务净现值大于0，则该游泳馆项目具备投资价值。

二.内部收益率

取I1=35%

得NPV1=179.67

取I2=40%

得NPV2=-12.27

内部收益率

IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|)

=38.7% 由以上计算可知，游泳馆项目所能达到的最高收益率为38.7%。三.动态投资回收期动态投资回收期 =累计净现金流量现值开始出现正值的年份数-+上年累计现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现 = 3.84年

从以上三节的财务分析中可以看出，本游泳馆项目赢利性较好，要求收益率为10%的财务净现值为2388.49万元;内部收益率38.7%;动态投资回收期3.84年。以上数据预示该游泳馆项目具有抗经营风险能力和赢利性较好，该项投资是可行的。

11、可行性研究结论与建议

根据以上各节论述，游泳馆项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对较好，符合俱乐部的各项开发条件，具有良好的发展前景。游泳馆公司将对前期建设和后期经营管理投入大量人力物力，以使该游泳馆项目在各方面达到游泳馆游泳馆俱乐部的水平，为进一步推进游泳馆游泳馆连锁事业而努力。建议合理管理和经营，以安全为主做好营业。

第五篇：某游泳馆项目可行性研究报告

1、游泳馆项目总论

2、游泳馆项目背景和概况

3、市场分析与建设规模

某游泳馆是一个定位于休闲、游泳馆、娱乐的企业，是园区管委会投资建设，某大厦游泳馆项目是苏州工业园区某游泳馆的二期游泳馆项目之一，一期游泳馆项目有游泳、嬉水、体疗、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子游泳馆中心、女子瘦身，并开设游泳

训练班、武术培训班等，并备有日本料理、日式酒吧等配套功能。作为某游泳馆二期游泳馆

项目，设立游泳馆会馆有更深层次的设想，通过整合和改造一期现有游泳馆项目，配合二期

新开的壁球、网球、羽毛球游泳馆项目，打造一个特点鲜明的体育产业群。

3、建设条件与厂址的选择

游泳馆产业股份有限公司始终致力于中国体育产业的开拓与发展。是国家体育总局下属

的体育产业公司，作为游泳馆产业股份的下属公司，以游泳馆产业为主营业务和发展目标的

游泳馆投资管理有限公司是游泳馆产业的战略决策中心、品牌与连锁经营管理中心、物流配

送中心、专业咨询培训中心以及信息服务中心，并与中国奥委会建立起合作伙伴关系，努力

推进全民游泳馆的发展。同时，通过有效的国际合作，引进国外知名游泳馆品牌、资金和管

理体系，是游泳馆迅速发展的重要举措。与美国连锁游泳馆知名品牌游泳馆公司的强强联合

和有效的合作，在引进其先进的管理方法和经验的基础上结合各地方市场的特性形成了自己

一套完整的游泳馆俱乐部管理体系，成功打造了“游泳馆”游泳馆品牌。目前已经在以北京

为主的北方地区发展了八家连锁俱乐部，拥有会员过万人。

苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，

以园区中央CBD为中心在70平方公里规划区内规划19个邻里中心。游泳馆项目区周边大

商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。由文化设施、公共机

构及住宅、商业楼群组成，占地90.9公顷。主要道路成方格状，与原有的河道相呼应。设

有大型博物馆、体育馆、水上音乐台等文化设施。

特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力

资源以及优惠的税收政策提供了在此建厂的优势和可行性。

5、工厂的技术方案

游泳馆项目内部设置

一、游泳馆项目规划定位

游泳馆项目规划经在符合苏州市工业园游泳馆市场特点以及自身营销与经营管理定位

的前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该游泳馆项目在获得最大的品牌效益

和社会效益的同时，获得最大的经济效益。

由于游泳馆项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，俱乐部将配置高

档专业美容服务是俱乐部女性会员在本游泳馆项目中享受到全面的高层次服务。

游泳馆项目装修设计本游泳馆项目处于某大厦群楼的

四、五层，与独立游泳馆俱乐部游泳

馆项目相比，不易引人注意。某大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人

注意。

由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应尽量保留层高，尽量给

会员及来宾以宽敞、自由的感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简洁、明快、整

洁、舒适、具有时尚品位为原则，运动游泳馆区域通过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃

的游泳馆图片为装饰，营造一种健康、动感的氛围，促使会员产生运动和跳跃感。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续

播放节奏感较强的动感音乐，以提高运动游泳馆者的运动兴奋性，并烘托运动游泳馆氛围。

游泳馆项目内部设置规划

依据游泳馆游泳馆俱乐部的内部设置格局，对苏州市某大厦游泳馆会馆的主要功能区

域进行以下划分和设计：

四层建筑面积1594平方米，使用面积1198平方米五层建筑面积1684平方米，使用

面积1266平方米功能区使用面积五层心肺功能训练区 859小操房 200前台 50水

吧 80

会籍顾问办公室 30洗浴及更衣室 385男更衣室 185女更衣室 200公共区域及通道 80四

层游泳馆操房 433力量器械区 255动感单车Spinning 80运动教练指导室 30美容 10 疲劳

恢复治疗室 50抻拉区 50办公区 50员工更衣 50贮藏室 20公共区域及通道 80

6、环境保护与劳动安全

由于某馆是游泳馆，没有环境上的威胁可言，至于馆内每天的生活垃圾等，本馆可分类以后

定期处理。

劳动安全方面可健康检查

游泳馆游泳馆俱乐部将为会员及其朋友提供免费健康检查，这是向非会员出售会员卡最为

有效的方式之一。健康教育在推销会员卡时是个关键因素，人们将了解到游泳馆运动给身体

健康带来的益处，同事也是为大家即所有的游泳人员的安全考虑，游泳馆的水会积极和及时

的更换和加以消毒，杜绝一切有害游泳人员的身体和游泳意义的事件发生，从而给广大的游

泳消费者提供一个有力地健康的游泳场所，促进社会人员身体素质的提高。

7、企业组织和劳动定员

一、游泳馆项目营销与管理定位：作为游泳馆游泳馆俱乐部华东地区的合作店,游泳馆游

泳馆俱乐部某大厦店将按照游泳馆游泳馆俱乐部一贯的高水准进行投资与经营管理,力争做

成华东地区高档游泳馆俱乐部的高端品牌,形成游泳馆高质量、高品质的游泳馆俱乐部形象，

进一步拓展游泳馆品牌在华东地区的影响力。

二、游泳馆项目管理

1. 组织机构设置(31人)俱乐部总经理(1人)市场部销售部健美操部私

教部运营部财务部主管主管主管主管主管主管 (1人)(1人)(1人)(1人)(1人)(1

人)营销策划会籍顾问健美操教练私人教练前台

保管出纳会计 (1人)(8人)(4人)(8人)(3人)(1人)(1

人)。

2.人员招聘与培训本游泳馆项目中高层管理人员由游泳馆公司派出，游泳馆教练、会籍

顾问主管由游泳馆公司派出，其他中层管理人员和基层服务人员以本地招聘为原则，本地招

聘人员将由游泳馆游泳馆俱乐部进行岗位培训，以保证俱乐部经营管理质量。游泳馆

俱乐部有限公司将定期对本游泳馆项目各岗位员工进行工作质量考核和职业技能培训，尤其

是专业游泳馆教练、会籍顾问，将定期接受总部的培训。3.俱乐部各项经营管理制度

游泳馆游泳馆俱乐部某大厦店，将严格执行游泳馆游泳馆俱乐部的成熟的俱乐部管理制度，

确保俱乐部高质量的经营品质，树立良好的俱乐部品牌。

8、项目施行进度安排

首先是项目施行的各个阶段，即选厂是在便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活

环境、充足的人力资源的地方;

游泳馆项目装修设计本游泳馆项目处于某大厦群楼的

四、五层，与独立游泳馆俱乐部游泳

馆项目相比，不易引人注意。某大厦正面明显位置应该树立俱乐部的醒目标牌，使过往行人

注意。

由于俱乐部分为二层，每层面积不大，因此俱乐部装修时，应尽量保留层高，尽量给

会员及来宾以宽敞、自由的感觉，增加其运动舒适感。俱乐部内部装修将以简洁、明快、整

洁、舒适、具有时尚品位为原则，运动游泳馆区域通过在墙面、通道、屋顶等设置色彩跳跃

的游泳馆图片为装饰，营造一种健康、动感的氛围，促使会员产生运动和跳跃感。

整个俱乐部开放式公共区域均配置背景音乐设备，在中心营业的所有时段中，将持续播放

节奏感较强的动感音乐，以提高运动游泳馆者的运动兴奋性，并烘托运动游泳馆氛围。

游泳馆项目内部设置

一、游泳馆项目规划定位

游泳馆项目规划经在符合苏州市工业园游泳馆市场特点以及自身营销与经营管理定位的

前提条件下，尽量控制投资成本、减少运营成本，使该游泳馆项目在获得最大的品牌效益和

社会效益的同时，获得最大的经济效益。

由于游泳馆项目周边档次较高的美容场所较少，为满足高收入女性的需要，俱乐部将配

置高档专业美容服务是俱乐部女性会员在本游泳馆项目中享受到全面的高层次服务

开业活动

开业时各项活动的规模旨在尽可能多地吸引人们的参与。全体员工随时待命，带领参观、

解答问题并出售会员卡。促销活动将包括：礼品赠与、名人签名、健美操表演、作为交叉促

销，水吧将提供免费饮料。俱乐部还将免费为来宾进行健康评估，主要目的是为了创造出充

满活力的积极向上的环境，以鼓励人们采纳健康的生活方式并成为游泳馆俱乐部的会员。

其他销售战略 1.促销盒和会员资格试用

我们将在园区内人流密集的地区放置促销盒，人们只需填写表格，即可获得免费的临时

会员卡。游泳馆游泳馆俱乐部的销售人员将收集这些表格，并与每个填表人联系，约定时间

邀请他们来参观俱乐部，并成为临时会员。参观时，工作人员将介绍并演示俱乐部的设施及

服务，并制定针对个人的训练课程，以吸引客人加盟，通过可是适用临时会员卡，他们将意

识到游泳馆游泳馆俱乐部的价值和益处，并决定作为正式会员加入。

9、投资估算与资金筹措

投资建设游泳馆游泳馆俱乐部广州某大厦游泳馆项目的主要财务预测指标如下：投资

估算人民币1109万元年均经营

收入估算人民币1008.91万元年均经营成本估算人民

币656.21万元年均利润估算人民币214万元

静态投资回收期3.43年投资利润率28.8%财务净现值(I=10%)2388.49万元

资金筹措来源向银行贷款，也可向小贷公司贷款

10、财务效益、经济与社会效益的评价

财务评价游泳馆项目投资效益估算

一、年营业收入估算详见附件二：《年经营收入估算

表》

二、年经营成本估算详见附件三：《年经营成本估算表》

三、年营业收入估算详

见附件四：《年营业利润估算表》

四、现金流量估算以十年为财务计算期，10%为折现率，

计算游泳馆广州某大厦游泳馆项目未来十年的现金流量及现金流量现值。详见附件五《现金

流量表》

五、折旧与摊销估算折旧按照直线折旧法预估，详见附表六《这就与摊销

估算表》。

静态经济效益分析静态法分析财务经济效益主要有以下三个指标，这种方法未考虑资

金的时间价值，但也有一定参考价值。

本文以十年为财务分析计算期。一.投资利润率319.4/1109=28.8% 二.投

资利税率352.7/1109=31.8% 三.静态投资回收期投资回收期=累计净现金流量

出现正值的年份-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量 =3.43年

动态经济效益分析动态法分析游泳馆项目经济效益主要有两个指标，这两个指标考虑

了资金的时间价值，是经济效益分析中比较重要的经济指标。一. 财务净现值367.06

497.47574.16614.68652.45458.85458.852

34567-1010年现金流量图要求收益率I=10%NPV10 =-1108.8+367.06*(P/F,10,2)+497.47*

(P/F,10,3)+574.16* (P/F,10,4)+614.68*(P/F,10,5)+652.45*(P/F,10,6)+ 458.85*(F/A,10,7)

(P/F,10,10)= 2388.49(万元)由以上计算可知，NPV>0。在游泳馆项目

管理中，在基准收益率为10%的前提下，财务净现值大于0，则该游泳馆项目具备投资价值。

二.内部收益率取I1=35%得NPV1=179.67取I2=40%得

NPV2=-12.27内部收益率IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/( |NPV1|+|NPV2|)=38.7%由以上计算可知，游泳馆项目所能达到的最高收益率为38.7%。三.动态投资回

收期动态投资回收期 =累计净现金流量现值开始出现正值的年份数-+上年累计现金流量现

值的绝对值/当年净现金流量现 = 3.84年

从以上三节的财务分析中可以看出，本游泳馆项目赢利性较好，要求收益率为10%

的财务净现值为2388.49万元;内部收益率38.7%;动态投资回收期3.84年。以上数据预示

该游泳馆项目具有抗经营风险能力和赢利性较好，该项投资是可行的。

11、可行性研究结论与建议

根据以上各节论述，游泳馆项目，在行业背景、市场条件、专业水平等各方面条件相对

较好，符合俱乐部的各项开发条件，具有良好的发展前景。游泳馆公司将对前期建设和后期

经营管理投入大量人力物力，以使该游泳馆项目在各方面达到游泳馆游泳馆俱乐部的水平，

为进一步推进游泳馆游泳馆连锁事业而努力。建议合理管理和经营，以安全为主做好营业。