商业物业前期管理方案
一项工作不能盲目的开展，在开展前必须要进行详细的准备，这就是方案存在的意义，那么要如何书写方案，才能达到预期的效果呢？以下是小编整理的关于《商业物业前期管理方案》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
第一篇：商业物业前期管理方案
商业物业管理前期方案
按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重
要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。
目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。 如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。
1.0 商铺物业管理理念
让买者“一站式”购物;让卖者享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次迈进。
“一站式”的管理和采购模式，既是专业市场吸引客户的重要手段，也是未来建才专业市场的发展趋势。建材城打破传统的经营模式，根据产业集群的特点，推出了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业服务于一体的商驻理念,总体来说就是“统一管理,分散经营”
Ø专业市场是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是专业市场区别于其他房地产的核心特点。
Ø“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
Ø“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1.1商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。
1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 Ø“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。 Ø“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： I承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前，经开发商认可); I营业时间的确定;
I承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一理;
I为整个商铺促销承担的义务;
I承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制; I投保范围事宜;
1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
Ø由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。
1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。
Ø商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有： 指导项目：店铺布置指导、促销活动安排;
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作; 服务项目：行政事务管理;
监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
Ø 商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。 2.0 商铺物业的管理特点 2.1 顾客流量大
商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重。 2.2 服务要求高
要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值;同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则。 2.3管理点分散
出入口多，管理区域分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度 较大是商业物业管理的特点。 2.4 营业时间性强
顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
2.5 车辆管理难度大
来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整 体体现。
3.0 商铺物业管理组织架构及人员配备
管理处经理
维修服务部
业户服务部
保安服务部
保洁绿化服务部
3.1.1 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、
一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。 3.1.1.1 业户服务部
设主管一人，可由物业经理兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。
3.1.1.2 维保服务部
设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。 3.1.1.3 保安服务部 设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。
3.1.1.4 保洁绿化部
设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。 4.0 商铺的物业服务管理
商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述： 4.1 商铺业户服务管理 4.2 商铺装修服务管理
4.3 商铺设备、设施维保服务管理 4.4 商铺建筑物的养护及维修管理 4.5 商铺保安服务管理
4.6 商铺保洁服务管理 4.7 项目绿化服务管理 4.8 商铺经营服务管理 4.9 商铺广告管理 4.10 仓储加工管理 4.11 商铺保险管理
4.12 VI系统管理
4.1 商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。
4.1.1 接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。
4.1.2 纠纷、投诉接待
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一; 4.1.3 报修接待
商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修;
4.1.4 走访回访
接待员的走访内容包括三方面：
Ø一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议; Ø二是对报修后的维修结果进行回访;
Ø三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督 促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一 切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 4.1.5 内外联系
商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等;向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。
商铺的外部联系: 商铺与街道、居委、公安、消防、劳动、环保、水、电、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。 4.2 商铺装修服务管理
4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修 管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。
4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请;也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：
Ø建立周全、详细、便于操作的管理制度;
Ø专人负责对工程实行严格的监督;
Ø选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修; Ø对装修现场进行监督管理。
4.2.3 商业铺面制定装修管理规定的要点
二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》;
Ø业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定;禁止擅自更改水、电管线及负荷用电;
Ø装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理;
Ø为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：
Ø凡涉及电力设备(由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等)进行增建、改装的;为该层的消防设备(包括消防喷淋装置、管道、警铃等)进行增建或改造的;电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。
Ø凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。
Ø业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图;楼层平面图的正视图、切面图(附铺面、商号招牌的细节);排水系统的分布图(附由关细节);电力供应设备分布图及电线敷设简图(附有敷设电线资料及负荷量);
照明设备位置图;假天花的平面，切面图;及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节; Ø装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。
4.2.4 装修现场监督管理
Ø在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生(装潢垃圾)进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制;
Ø装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，
Ø如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业
Ø台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。 4.7.2 商铺室内绿化管理
Ø花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调; Ø花卉上挂·名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围;
Ø花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁;
Ø商铺过道人流量较大，因此商铺过道摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置; 4.7.3 检查督导
部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追 究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即 督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。 4.8 商铺经营服务管理
商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理.作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。 4.8.1 租赁管理
出租方式的管理主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别;附近商铺楼宇的空置率;承租户的经营特色;商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金(根据面积)，然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
4.8.1.1 协议租金出租的注意事项：
©在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等;
©承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量.是否有能力进行 一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。 4.8.1.2 租金条款 © 租金制定的参考因素：
l要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：
l要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：
l要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。 © 租金的组成要素：
l租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、投资回报率等。 l水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。
l大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。(也有租金中不包含大 中修整改更新基金要素的)等
4.8.2 广告策划
Ø楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计 要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置;
Ø广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等
Ø节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。
Ø 协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。 4.8.3 项目开发
Ø开办商务中心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：
Ø开办茶座.为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉OK、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：
Ø办好商铺内部食堂.为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱， Ø为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：
Ø开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。 4.9 商铺广告管理
Ø业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，
在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。
Ø商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告(包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等)要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。
4.10 仓储加工管理
4.10.1仓储管理的任务
1、利用市场经济手段获得最大的仓储资源的配置。
2、以高效率为原则组织管理机构。
3、不断满足社会需要为原则开展商务活动。
4、以高效率、低成本为原则组织仓储生产。
5、以优质服务、讲信用建立企业形象。
6、通过制度化、科学化的先进手段不断提高管理水平。
7、从技术到精神领域提高员工素质。
4.10.2仓储管理的基本原则
1、效率的原则。仓储作业管理的核心是效率管理。
2、经济效益的原则。作为参与市场经济活动主体之一的仓储业，也应围绕着 获得最大经济效益的目的进行组织和经营。
3、服务的原则
4.10.3仓储管理的主要活动
1、企业仓储活动的类型
企业可以选择自建仓库、租赁公共仓库或采用合同制仓储为库存的物料、商品准备仓储空间。
1)自有仓库仓储，相对于公共仓储而言，企业利用自有仓库进行仓储活动可以更大程度地控制仓储，管理也更具灵活性。
2)租赁公共仓库仓储，企业通常租赁提供营业性服务的公共仓储进行储存。 3)合同制仓储，合同仓储公司能够提供专业、高效、经济和准确的分销服务。 一个企业是自建仓库还是租赁公共仓库或采用合同制仓储要考虑以下因素： 周转总量;需要的稳定性;市场密度。
2、仓储的一般业务程序
1)签订仓储合同。 2)验收货物。 3)办理入库手续。 4)货物保管。
5)货物出库
3、仓储管理的内容
1)订货、交货。 2)进货、交货时的检验。 3)仓库内的保管、装卸作业。 4)场所管理。
5)备货作业。
产品在仓储中的组合、妥善配载和流通包装、成组等活动就是为了提高装卸效率，充分利用运输工具，从而降低运输成本的支出。合理和准确的仓储活动会减少商品的换装、流动，减少作业次数，采取机械化和自动化的仓储作业，都有利于降低
仓储作业成本。优良的仓储管理，能对商品实施有效的保管和养护，并进行准确的数量控制，从而大大减少仓储的风险。 4.11商铺保险管理
商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故(包括火灾)，对业户、顾客、员工造成伤害;在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤;或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤;这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大 限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施：
Ø工程或服务的公众责任险、财产险(火险);物业管理方可以向保险公司投保公众责任险、第三方责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。
Ø 还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方和各业户的投保减灾提供建设性意见。 4.12 VI系统管理(全面配合企划部门)
VI是企业的视觉识别系统，包括基本要素(企业名称、企业标志、标准字、标准色、企业造型等)和应用要素(产品造型、办公用品、服装、招牌、交通工具等)，通过具体符号的视觉传达设计，直接进入人脑，留下对企业的视觉影象。 公司VI系统由基础部分、应用部分两大部分组成。分类如下： 基础部分：
1、 企业标志
2、 企业标准字体
3、 企业标准色及辅助色
4、辅助图形及图章 应用部分：
1、办公用品类
2、员工服饰类
3、交通运输类
4、广告宣传类
5、环境识别类 VI系统确立流程为：
1- 企划部提供VI系统设计初稿
2- 组织有关部门、人员对VI系统设计初稿进行讨论 3- 企划部依可行意见修改、调整
4- 修改、调整后的VI系统报总经办审定 5- VI系统确立
第二篇：商业小区物业管理前期介入策划方案
第一章 项 目 概 况
第一节：项目区位分析
一、区位
本项目所在地为位于XXXXX市西侧，距XXX市中心政府办公大楼约2.5公里。地处XXX西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离XXX市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。
XXX市位于XXXX省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是XXX市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。
本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——XXX市商业一条街，具有较好的物升值潜力。
二、经济指标(原规划指标)
1、规划用地总面积：125674 M2
2、总建筑面积：114277 M2
多层住宅建筑面积：55313 M2
小高层住宅建筑面积：10750 M2
联体别墅建筑面积：25968 M2
3、居住总户数：754户
4、绿化率：35.8%
5、容积率：0.98
第二节：项目SWOT分析
一、优势
1、自然环境
本项目地处XXX市XXX西路和XXX路交汇处，是XX市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。
2、交通环境
本项目位于XXX路与XXX路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。
第三篇：商业物业前期介入和接管验收管理方案
红星海宁皮草城商场安保前期介入管理方案措施
一、早期介入工作方案
在商场物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对商场物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据红星海宁皮草城商场工程进展情况，特制订如下方案：
一、保安管理方案
在海宁皮草城商场管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护海宁皮草城商场租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理内容：
(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护海宁皮草城商场公共秩序，防止和制止任何危及或影响商场租户安全的行为。门岗的任务：
a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼);
b.维护出入口的交通秩序;
c.对外来车辆和人员进行验证和换证;
d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商场;
e.严禁携带危险物品进入商场;
f.遇有外来人员将大件物品带出商场，即与物主核实，并作登记。g.为租户提供便利性服务。
巡逻岗的任务：
a.按规定路线巡视检查，不留死角;
b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作;
c.对商场内的可疑人员进行检查防范;
d.商场安全检查;
e.装修户的安全检查;
f.防范和处理各类治安案件;
g.防范和制止各类违反海宁皮草城商场管理制度行为。
(2)技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商场内的治安情况实施24小时监控，确保商场安全。
对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。
值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。
2、管理措施：
(1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。
(2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员
的思想素质和业务技能，每周组织一次体能、队列训练，每年组织不少于4次技能比武汇报。
(3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。
(4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。
(5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
二、消防管理方案
高层楼宇，消防管理是商场管理的重中之重，要根据消防法规的要求，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。
1、管理内容：
(1)做好消防监控中心的管理;
(2)做好消防设施、器材的管理;
(3)保持消防通道的畅通;
(4)加强商场装修期间的消防安全管理;
(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;
(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。
2、管理措施：
(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;
(2)制订消防事故处理预案，防患于未然;
(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;
(4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;
(5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;
(6)制止任何违反消防安全的行为;
(7)积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识;
(8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警 。
三、公共区域设施设备管理方案
1、设施设备管理方案
电梯在装修期间实行保护性管理;
商场内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;
公共卫生设施每天检查一次;
水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;
电梯机房设备，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);
消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方
案检查养护;
供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次;
消监控系统设备按相关维护方案检查养护;
电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;
租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
2、管理措施：
(1)制订设施设备管理制度和操作规程;
(2)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时;
(3)抓好维修人员技术培训，提高业务素质;
(4)建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率;
(5)加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;
(6)加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。
草拟人：周卡
2013年09月20日
第四篇：商业物业管理前期介入
项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的...
物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况的了解，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。
一、项目设计阶段
商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。
1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：
1)高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等;
2)主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路;
3)公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施;
4)计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况;
5)水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等;
6)空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择;
2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：
1)各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要;
2)地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议;
3)外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理;
4)建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理;
5)铺(户)内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求;
6)隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要;
7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等;
8)管理用房面积是否满足需求;垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。
二、项目施工阶段
1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题
质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。
2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理
在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：
1)在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。
2)在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量;主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等;防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。
3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：
1)外墙防漏措施;
2)多种经营供电、通信点位的合理设置;
3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格;
4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求,投资办厂。
三、商业物业管理准备阶段
1、收集和掌握第一手资料
通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。
2、提前策划管理方案
根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。
3、建立完善实用的服务系统和服务网络
商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作,网络数字也疯狂 医疗广告跑马圈地进行时。
1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同;
2)同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。
◆早期介入应五个重点问题解答
1、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些?
要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。
2、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容?
要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：
(1)应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。
(2)要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。
(3)对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。
(4)工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。
3、竣工验收与接管验收有何区别?
要点：竣工验收与接管验收的区别为：
(1)性质不同。
竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。
接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。
(2)在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。 竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用; 接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。
(3)在两者中物业管理企业的参与职责不同。
竣工验收时，物业管理企业只是参加者;
接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。
4、新建房屋接管验收应提交哪些资料?
要点：工程的前期开发达到“四通一平”后(四通：水通、路通、电通、电讯通、智能化;一平：场地平整)，(也就是“生地“变为“熟地”的过程)，完成竣工移交之后，方可进入物业的接管验收。
新建房屋接管验收应提交的资料有：
(1)产权资料：包括项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁资料等。
(2)技术资料隐蔽工程隐蔽工程验收签证包括竣工图;地质勘察报告;工程合同及开、竣工报告;工程预决算;图纸会审记录;工程设计变更通知及技术核定单位;隐蔽工程验收签证;沉降观测记录;竣工验收证明书;钢材、水泥等主要材料的质量保证书;新材料、构配件的鉴定合格证书;水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书;砂浆、混凝土试块试压报告;供水;供暖、管道煤气的试压报告;智能化、消防验收合格证等。
5、在物业接管验收中交接双方有哪些责任?
要点：交接双方主要有以下5点责任：
建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收;
接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。
接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。
房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。
新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修(根据工程保修有关规定)，并向接管单位预付保修保证金。
在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地区(县)级房地产管理机关进行协调或裁决。
第五篇：商业物业管理前期介入和具体工作 4[推荐]
中泰世纪生活城商业物业管理前期主要工作
一、设施设备配置情况
1)高低压配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下，商场能否正常运营;
2)商铺内设施设备、公共区域照明供电是否自用回路;
3)公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施;
4)计量方式关注各商铺是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况;
5)水系统考虑是否分段加压、低层市政直供旁路等;
6)空调系统系统组合划分和机组制冷量的选择;
二、方便商场日常经营需要：
1)各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要;
2)地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统的设置;
3)外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理;
4)建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理;
5)商铺内、供电、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求;
6)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。
7)服务用房面积是否满足需求;垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。
三、在内装施工阶段关注如下方面：
1)外墙防漏措施;
2)供电、通信点位的合理设置;
3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格;
4)在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。
四、商场物业管理准备阶段
一)、收集和掌握第一手资料
通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施
清单、设备调试记录、物业技术档案等。
三)、提前策划管理方案
根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商场物业服务的硬件建设与软件管理相得益彰。
四)、建立完善实用的服务系统和服务网络
商场在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。
1)保安、清洁、养护、维修队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同;
2)同公安消防、工商、物价、环保、卫生、市政、公用事业等部门进行联络和沟通。
五)、物业管理市场调研工作
主要调研内容有：可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力。
六)、法规及政策调研
了解项目所在地工商、物价政策;涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策;了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准;了解当地环保政策要求;了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。
七)、物业管理成本测算
1、物业管理成本的主要由以下方面构成：
1)人工费用：包括工资总额及福利费。
2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、化粪池清掏费等。
3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。
4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。
5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。
6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统。
7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。
8)保险费。
9)不可预见费。
10)管理酬金。
11)税金。
2、物业费测算前必须确定下列条件：管理架构、管理模式和薪酬体系确定;水、电、气等能源费用收费标准和政策明确;物业项目的经济技术指标明确(面积、使用率、设备设施清单及参数等);管理界面确定;服务内容及服务标准确定等。
九)、前期管理阶段商铺物业服务的主要内容：
1、协助招商部门与商铺的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：商铺工程设施设备类型、独立使用或共用等;
2、进行物业服务协议洽谈，重点确定双方物业服务界面和管理费标准;
3、协助招商、项目开发公司与商铺的进场技术对接，保证商铺顺利进场装修施工;
4、对商铺装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定。
十)、正常经营阶段商铺物业服务的主要内容：
1、按照合同约定对商铺提供物业服务，收取管理费用;
2、对商铺物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患;
3、协调商铺与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境;
4、与商铺定期沟通，处理商铺提出的各类投诉;
5、当商铺中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算;并按照相关约定接收商铺经营场地。
十一)商铺物业服务界面要点
1)中央空调、水、电、气、电(扶)梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任(包括各管井内部的设备设施)及费用。
2)租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责;
3)消防与其他租户共用;
4)在其租赁区域门前一般有免费促销场地;
十一)、商户装修管理
1、成立装修管理小组
开业前3-4个月，成立由招商、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对
管辖区商户装修实施统一管理。
2、编制装修管理工作流程和管理制度
1)编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。参见商场《装修手册》
2)制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。
3、装修管理控制环节
1)商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。
2)要求商户在开业前90天～60天提交装修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。在管理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内，管理公司应对这些初步方案、设计图纸进行审阅和签署意见。如果初步方案设计图退回租户时签上意见，而且租户无条件认可，则商户应当立即按照管理公司的意见修改初步方案设计图，并重新提交给管理公司进行审核。商户装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，管理公司可直接否决商户装修方案。
3)商户须自行向消防、卫生等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。
4)现场材料进场通道、工具运输、退场
所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过管理公司的批准。装卸货物和运输物品必须按管理公司指定的路线与时间进行。在装修过程中，应做到严格避免损坏商场电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商场内外设施。在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修复费用。管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用。
5)内装交叉施工：内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护。
6)工期管理
根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度，协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作，按时开业提供服务。
工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题：
a)装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材;
b)天地墙是否有特殊造型和结构;
c)拆改建筑结构或楼板是否开洞或加建楼梯;
d)订购有特殊货柜物品;
e)空调和消防的重新布局。
7)施工检查
商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必须向管理公司通报工程进度和施工状况，由管理公司组织专业人员对商户装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。
8)验收
a)装修完成之后，商户需提供一式二份竣工图。管理公司根据装修图纸进行检查，或聘请监理公司对装修过程及装修结果检查、验收。监理费用由商户负责，检查项目包括但不限于以下项目：
-与设计图纸是否吻合;
-消防设施的完好情况;
-装修材料与消防要求的一致性;
-电器线路施工情况;
-设备设施完好情况
b)如商户装修与施工图纸不符，管理公司有权要求商户立即更改装修，以符合认可后的施工图。管理公司不负责因此导致的商户开业日期的延期。租户在完成修改工作后，仍须向管理公司提供两份修改后的竣工图。
c)商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书(消防、卫生等)。
9)为确保所有商户在开业时同时开放，为了避免出现不利情况，应当尽早控制装修工程进度，制定严格的开业计划和装修进度时间表，并在招商谈判时和商户协商解决。即使不可能同时开业，未完成部分也需要进行美化遮挡，并标明预定的开业吉日。
物业部