商业项目前期定位报告

国民经济的快速发展下，越来越多的行业，开始通过报告的方式，用于记录工作内容。怎么样才能写出优质的报告呢？以下是小编收集整理的《商业项目前期定位报告》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

第一篇：商业项目前期定位报告

三星湖商业项目定位报告

三星湖商业定位策划

本项目商业的成功与否，关系整个项目的价值是否真正实现。

一、永川商业状况：

(1).城市规划商圈分布及现状 五大商圈带动城市商业建设

1.渝西广场商圈：总投资3.5亿元，占地73亩，商业面积10万平方米的俊豪中央商业中心，整体提升了老城商圈的形象

2.人民广场商圈：投资2亿元，占地180亩，营业面积10万平方米，集购物、休闲、观光于一体的华创商业中心，竹映三清楼盘大型百货的进驻进一步提升新区核心地位。

3. 桃花山仿古商业步行街商圈：建设完善营业面积1.5万平方米，集生态观光、地域人文、时尚商业、餐饮美食为一体的十里棠香生态美食园;着力打造投资3亿元，占地1000亩的，着力提升IT数码商城、汽摩配件一条街、机电产品一条街等项目的档次。

4.商贸城及客运中心商圈：商贸城的逐渐起色，在新老城交界处一个新的商圈正在兴起。

5. 兴龙湖CBD商圈：金科等大型地产商的介入，作为城市CBD规划的商圈正在形成。 (2).商业业态状况分析

永川区渝西广场位于老城市商业黄金地段，规划区范围内产业方面主要为服务业，包括商业、金融、贸易、百货、餐饮及其他生活服务业。

人民广场商以大型SHOPING MALL 为主，酒店等各类休闲娱乐行业发达。

餐饮、家居、IT数码商城、汽摩配件一条街、机电产品等行业也在永川各大商圈呈蓬勃发展态势。

总结：整体来说永川商业发展迅速，各类行业特别是大型商业和服务产业发展迅猛。城市商业发展齐备，规划完善。

二、.项目周边商业状况

(一)购物场所

人民广场有崇尚百货、新世纪、吉又吉等大型超市，兴龙湖及凤凰湖大中型百货超市即将出现。

(二)休闲娱乐

新区高档茶楼、歌城等娱乐场所发达，竞争激烈。市场需求也大。。

(三)餐饮娱乐

项目附近有丰富多样的餐饮配套，众多特色餐饮、娱乐休闲等设施。 总结：由于周边商业较为发达，本项目所处区域相对不够成熟，传统商业在本区域很难快速形成和成活。 三星湖商业定位原则

1. 本项目商业必须为提升项目品质服务

2. 项目商业须成为城市商业的补充或重要组成部分。 3. 项目商业必须具备与项目合适的文化气质和内涵。

4. 项目商业必须根据本项目特殊地理位置和地理条件，最大限度发

挥优势。

三星湖项目商业定位：

1. 关于儿童游乐主题商业的调查分析： 请星哥填写，哈哈~~~ 2. 商业定位：以儿童文化为主题的集游乐、购物一体的永川第一游乐商城

3. 商业分布组成：整体商业分为儿童游乐区和儿童修闲购物区、儿童教育区

第二篇：代理行商业项目定位报告任务书

XXXX商业项目定位报告任务书

一、工作任务

完成XXXX商业项目市场调研及定位报告工作。

二、工作内容

㈠市场调研分析

1、总体环境分析

⑴区域规划

⑵区域环境发展趋势

⑶产业发展布局

⑷区域交通状况总体分析

①公共交通状况分析(地面公交客运系统、轨道交通系统、地区道路组成状况等。) ②区域交通未来规划及道路改造分析

⑸人口状况分析

①宅项目发展及人口状况分析

②域人口结构及未来人口放量(住宅人口数量、写字楼人口数量、外来人口数量等。) ③年龄、职业状况分析

2、区域商业市场环境分析

⑴区域商业市场发展历程

⑵区域商业市场现状分析

①现有商业供应分布

②现有商业供应特点

③现有商业供应结构

④现有商业物业租售价格

⑶区域商业市场未来发展趋势

①区域未来商业格局

②新增及规划商业项目

③区域未来商业整体放量

3、本项目周边(2公里)的状况分析

⑴项目区位及研究范围

⑵项目交通状况分析

⑶项目周边写字楼状况分析

⑷项目周边住宅状况分析

⑸项目周边商业状况分析(商业环境、业态布局、楼层主题、品牌组合、餐饮娱乐及休闲、消

费情况等，详见附件一：竞争者调研报告模板。)

①大体量商业状况(明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等。)

②中小体量商业状况(华联、华森、华普、林美、保龙仓、天河、元辰、乐购等。)

③商业街状况(建国道、永丰道、女人街等。)

④项目周边餐饮、娱乐业态发展状况分析(品牌规模、装修档次、经营状况、消费人群、消费频率、消费金额等。)

⑤项目周边未来商业放量分析

⑥项目周边配套状况分析

4、消费调研

⑴廊坊商场消费情况调研(展开年龄段)

①明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等商业项目调研分析。

②高档品牌、商业环境、商业布局

③消费目的

④消费频率情况

⑤消费习惯与喜好

⑥消费人群的分析(展开年龄段、职业、收入、消费习惯)

⑦消费导向及消费金额分析

⑧餐饮娱乐、休闲消费的分析

⑨重点项目消费者研究

⑵娱乐街、餐饮街

①建国道、永丰道、女人街等的调研分析。

②娱乐街、夜店特点及品牌分析

③消费频率情况

④档次、内部装修

⑤规模与定位

⑥消费人群的分析(展开年龄段、职业)

⑦消费导向及金额分析

⑧经营状况分析

⑨重点娱乐、休闲消费分析

⑶餐饮类

①各商圈餐饮一览表

②各商圈餐饮规模、餐饮定位、餐饮类型、消费人群、消费档次、经营状况、未来预期 ③重点餐饮的租金及分布

④餐饮消费客群的特点(如家庭、朋友、公费)

⑤消费年龄构成

⑥餐饮口味、喜好和变化调研

⑦消费者对环境的要求

⑧餐饮商户分类及特点(餐饮商户租金及承租年限、对物业及硬件设施的要求)

⑷项目周边(2公里)消费者调研

①分析消费人群对项目周边2公里现状及经营的服装、餐饮、娱乐品牌的喜好、排斥以及原因。 ②项目如何能吸引到周边及整个廊坊市区的消费者。

③潜在消费群体特征(家庭构成、购买力、购买习惯)。

④消费地点和消费环境关注因素(包括俱乐部、写字楼、公寓、酒店)。

⑤消费生活方式和价值观(包括运动习好)

⑥未来3-5年消费趋势以及消费人群的购买能力分析

⑦重点竞争项目分析

5、建筑规划建议

⑴外立面及动线建议

⑵室内设计建议

⑶硬件设施建议

⑷机电配置建议

6、商业策划及策略(结论)

⑴市场定位建议

⑵商业布局建议

⑶业态组合建议

⑷品牌落位建议

⑸租金评估及回报分析

三、工作要求

1、提交贵司所理解的报告纲要及报告目录;

2、详细说明工作方法和工作周期;

3、工作各阶段部署计划表;

4、调研报告的报价。

第三篇：“黄金海岸·商业广场”项目定位及规划设计报告

(A、B地块部份)

一、项目用地周边环境分析

1、项目土地情况 (1)项目用地面积

“黄金海岸商业广场”(以下简称本项目)总用地280.317亩。共分为A、B、C、D四个地块。其中：商业用地224.317亩(包括A地块53.393亩、B地块108.494亩、D地块61.984亩。)，容积率1.6，建筑密度35%;配套住宅用地56亩(C地块)。容积率3.0，建筑密度30%。

(2)地理位置

本项目位于钦州市金海湾大道中段。项目东临扬帆大道、钦南区政府和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。

(3)地质地貌状况

项目用地基本上是农田，土地平整，高低差很小，没有大量的土方工程，施工难度小。

2、项目区域交通

(1)地块周边的市政路网以其公交现状

项目处在钦州市主干大道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出北海和钦州港，北连河东新区钦州市行政文化中心，处在市政交通的枢纽位置，扼守钦州市南大门。

钦州市新的汽车总站在金海湾大道东面的钦南区政府对面，距离本项目只有300米远，目前建设工作接近尾声，几个月后将启用。届时，车站将成为钦州市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常发达。

(2)规划交通

按照市政规划，项目门口的扬帆大道将向南拓展延长线，直达钦州港。扬帆大道的全线贯通，将会大大缩短钦州市至钦州港的距离。

3、市政配套设施完善 (1)社区建设

项目周边目前正在建设的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅项目，其中最大的有钦南新城(2000亩)，可以预见，项目所在片区将会很快成为成熟社区。

(2)文化教育

钦州市第三中学位于本项目的西侧200米处，正在建设中，项目住户子弟可就近入学。

(3)医疗卫生

钦州市妇幼保健医院在安州大道上，距离本项目只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。

(4)娱乐休息

正在建设中的白石湖旅游公园紧靠本项目，占地1600亩，是一个很好的娱乐休闲去处。项目临水而建，临水而居，环境十分良好。

4、片区商业

项目对面的大型项目——北部湾国际建材商贸城即将建成开业，有力地带动本区域的商业发展，安周大道的长荣新城商业街交付使用过半，其他后进项目也正在规划建设中，片区商业日渐成熟。

二、市场调研分析

1、项目SWOT分析 (1)项目优势 区位优势

钦州市以“大港口、大工业、大旅游”为主要建设目标，为广西沿海城市中心城市，项目处在钦州市的交通主枢纽金海湾大道上，区位优势得天独厚。

交通优势

钦州市海上交通近年得到大发展，目前10万吨级航道已开通，20万吨航道也在建设中，与东盟各国的海上贸易往来日渐频繁，海上交通前景广阔。

工业大发展

随着大港口建设，以中石油1000万吨炼油项目和310万吨林浆纸项目为首

2 的临港大工业陆续上马，钦州市正在大量地吸纳全国各地的投资资源和国际资本，发展本地工业项目，地方工业发展体系已逐渐形成。

(2)项目劣势

钦州市基础工业相对薄弱，项目所在地片区商业刚刚起步，距离成为成熟的区域专业批发市场还有一个过程，建设有一定难度，在很大程度上考验开发企业的经济实力和开发水平。

(3)项目机会点

钦州市是一个新兴的沿海港口城市，是我国最后一块未开发的沿海处女地，充满发展机遇，目前城市正以高速发展，对外贸易、工业产值及工业发展速度连续三年获得广西第一。

今年五月国家正式批准钦州港设立10平方公里的保税港区，大大地加快了钦州市港口工业的发展，为钦州市大发展起到了里程碑的作用。

(4)项目威胁

项目威胁点目前主要来自全国地产行情，在深圳、北京地产相继降价的情况下，许多地方的地产发展受到了影响。目前钦州房产开发速度很快，大有超过城市发展速度的势头，市场形势严峻。

北部湾国际建材商贸城是本项目的一个参考指标，它的成败对本项目影响将会比较大。目前该项目的销售和招商工作进展并不顺利，存在一定的负面作用。

2、项目市场竞争状况分析

目前项目存在的竞争比较小，带有一定同质性的项目只有北部湾国际建材商贸城，它的定位是以建材为主，吸收了部份五金商家。从消极角度看，它与本项目存在客户竞争，从积极角度看，它能与本项目共同做旺本项目所在的片区商业。

可以说，北部湾国际建材商贸城与本项目的关系是竞争与合作的关系，合作大于竞争。

三、项目市场定位

1、项目总体定位：

钦州湾地区综合性商业地产项目，以销售汽车、机械产品、机电产品以及汽车配件等为主，全力打造一流的直接面向北部湾地区和东盟市场的专业的机电产品专业市场。

2、项目案名：黄金海岸·商业广场(暂定) 案名说明：

(1)定位为商业广场，市场灵活性强，可以为汽车城、机电城也可以为百货商贸城等，市场建设可根据开发情况最后确定。

(2)钦州市是海滨城市，大型商业项目开发要有海洋文化，海洋文明代表冒险和进取。黄金海岸是金色海岸的意思，充满机遇和希望，有理想有抱负的各界人士都会到这里来淘金，拾贝。

3、主力客户群定位：

项目开发起点高，建设大市场，因而市场内将会有大量的商铺。钦州城市不大，经营户消化商铺能力有限，但钦州市在快速发展，许多外地客商正源源不断涌进来，因而购买住宅和商铺的主力客户除了本地客户外，投资客和外地客商也是很重要的客源对象。

4、功能定位：

由于客观原因，本方案只针对A、B地块做功能定位，两区域一层建设为商铺，二层以上为普通住宅，其中商铺规划建设：

A区建设为汽车销售市场和二手车交易市场，主要销售小轿车整车、微型车、大货车、小货车、工程机械、建筑机械、农业机械和二手车交易;

B区建设为汽车配件、汽车用品及汽车相关附属服务行业、五金机电行业、摩托车电动车销售行业等行业的销售市场。

为更好发展商业，发挥项目的最大价值，A、B地块的临大街铺面可以设计两层商业。

5、建筑面积安排 (1)A区规划建设面积 一层商铺面积约12340㎡ 二层以上住宅面积约44613㎡

合计：56953㎡ (2)B区规划建设面积： 一层商铺面积约25753㎡. 二层以上住宅面积约89975㎡

4 合计：115728㎡

四、建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划 (1)建筑风格表现

建筑外立面建议采用国际较为流行法式现代风格，局部采用中式现代化线条处理进行总体设计。

一、二层建筑建议采用法式骑楼风格设计。

钦州为港口城市，在设计外立面及楼顶标识风格表现时，增加一些海洋文化要素，这样更能体现项目的属地特性。

(2)项目总体布局构思

项目为一大型商业市场，里面设定主题市场和各分类市场，建议项目整体规划时体现这一主题倾向。

A、B地块均频临金海湾大道，但地块形态上有巨大差别，A地块临金海湾大道界面长，适宜展示高档商品，腹地由于有配套住宅用地C地块，在商业上缺乏纵深，不宜做大卖场规划设计。B地块临金海湾大道界面长，纵深大，并处在金海湾大道与扬帆大道交汇处，商业表现容易展开，因而建议主题市场形态设计于此，市场标志性建筑物、大门前广场、展示厅等可以安排在这里。

B地块长约430米，宽约570米，作为商业开发，内铺将会比较多，对于销售和经营都会有很大压力，为扭转这一倾向，建议牺牲部份其它利益，在B地块内部规划建设一条主干大道(20—30米即可)与外面的市政规划大道相通，把项目里面的内铺临街化，这样有利于盘活整个项目的商业氛围。

(3)建筑色彩计划

项目为机电类市场，可兼容其他百货商业，建筑物色彩采取银白色调较好，这一色调明快，富有，突出，跟海洋城市文化吻合，与项目文化匹配。

2、建筑单体外立面设计提示

(1)商品住宅房及外立面设计提示：

项目A、B地块均为开发商业铺面，住宅建在二层以上，根据容积率要求，最多只能建设5层。项目为商业项目，依附于项目之上的住宅套房不一定都作为居家使用，因此在设计上要考虑到居家合办公均适宜的户型设计方案比较合适。外立面建议设计成带有公寓办公楼性质为较好。

5 屋顶、窗户等外立面局部设计可根据项目整体的法式现代风格进行设计。 (2)商业物业建筑风格设计提示

一层商铺建设要符合使用，根据市场调查结果，商铺规格为开间4米，纵深8—10米，层高4.5—5米最为合适，这一规格对于二层以上的住宅户型规划也很有好处，中间不用进行转换层结构的调整，减少建筑成本，提高项目的抗震能力。

商铺内均为独立铺面，设置洗手间，以方便商家办公使用。

3、建筑材料应用

据建设部要求，在进行住宅节能改造的同时，将启动绿色建筑的认证制度，通过五个等级来对住宅“验明正身”，并通过五个等级向社会公布住宅建筑在节能生态方面的质量状况。

建议本项目建设在环保及节能技术应用上，精益求精，最大程度上运用新材料、新技术、新工艺、绿色环保材料、节能材料及智能化配置，塑造绿色、环保、节能的地产精品。

五、主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较 (1)北部湾国际建材商贸城

主力户型：2房2厅1卫(面积：80—107㎡)

其他户型：3房2厅1卫(面积：101—146㎡) 1房1厅1卫(面积：58—63㎡) 4房2厅2卫(面积：135㎡) (2)长荣新城

主力户型：3房2厅2卫(面积：120㎡)

其他户型：2房2厅(面积：95㎡) 4房2厅3卫(面积：140㎡)

楼中楼(2房、3房、4房)，面积：90—200㎡ (3)远辰·金湾蓝岸

主力户型：3房2厅2卫(面积：101—116㎡)

其他户型：2房2厅1卫(面积：84.57㎡)

6 楼中楼(5房)，面积：210㎡

2、项目业态分析配置

A地块为汽车销售市场，场地要求高一些，建议层高为5米。 B地块为汽车配件、五金机电等销售市场，建议层高为4.5米。

3、项目户型配置比例

根据项目所在区域楼盘户型规划比例和销售情况，大致安排如下户型规划比例：

主力户型：2房2厅1卫(面积：80—100㎡) 其他户型：3房2厅1卫(面积：95—125㎡) 4房2厅2卫(面积：130㎡)

4、主力户型设计提示 (1)一般住宅套房户型设计

层高3米，户型方正，面积使用率高，采光及通风良好。厨卫设计美观实用，窗户明亮大方。

(2)复式户型设计

顶层户型采用复试户型设计，注重时尚实用，采光和通风良好。

5、商业物业户型设计

一层商铺为全框架结构，层高5米，户型方正，预留卫生间接口。

六、室内空间布局装修

1、室内空间布局提示

住宅室内空间布局方正，注重通风和采光，干湿区区分明显，室内柱子不能留有死角，占据有效使用面积，影响家居摆设。横梁高低要统一，要整齐，不能影响住房美观。

2、公共空间主题选择

公共空间主要为过道和楼梯，楼梯宽度采取通用标准即可，过道采用明亮的地砖铺设，墙面刮白色腻子，置壁灯，装饰要求与建筑风格一致的文化艺术标志和饰品等。

七、装修标准提示

1、住宅装修标准提示

外墙涂料，内墙砂浆抹平;地板全现浇楼板，水泥砂浆过面;厨房通水，预

7 留排水口，墙面为水泥砂浆抹平;卫生间置蹲式便器，预留洗手盆排水口，墙面为水泥砂浆抹平;阳台为封闭式，低开铝合金窗，墙面刮白色腻子，地面砂浆抹平;单元楼梯入口电子对讲防盗门，进户防盗门;独立水电表，水进户内，电表装至户门外。

2、商铺

地板水泥砂浆过面，卫生间预留排水口，墙面为水泥砂浆抹平。

3、项目展示大厅和办公楼

(面积可以从B地块里面支配，具体待定)

八、项目街道规划设计提示

1、本项目大型露天广场平时用作车辆展示，设置要有气势，适合举办大型展示会需求;

2、小街道宽度大于或等于10米;

3、大街道宽度最大不许大于超过30米;

4、大街道与小街道之间要方便穿插交通;

5、主要街道路口设立消防栓等公共安全施施;

6、在广告位置比较好的路口，要预留足够广告牌展示位置。

张莜(QQ：545695686)

2008年7月6日星期日

附件：

海洋城市文化介绍

从文化形态学的角度来看，海洋文化是一个“包括内核与若干外缘的不定形的整体”，从外及内，它由“物态文化层”、“制度文化层”、“行为文化层”和“精神文化层”等四个不同层面构成，内容包罗万象。在四个层面中，既有海洋文化的核心内涵，也存在海洋文化的浅层表现。现代海洋文化的实质，是人类文明不

8 断摆脱和超越海洋的劣势与局限，孜孜不倦地开拓，发挥海洋的优势，以最大限度地沟通人类物质和精神文明的一种媒介。这种追求现代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。

海洋文明是开放的，包容各类文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒险和进取的文化特征。

海洋城市的文化是一种全球化、世界化的趋势。比如，在一些海洋城市的港口、商业区，很难分辨这是新加坡还是鹿特丹，它们有全球化的特征。但是在城市的内部，它们就呈现出本土化和传统的特征，这就是一种开放性和多样性的组合。

从海洋经济和海洋意识的起源，海洋城市的文化表现为鼓励思变、沟通意识和冒险精神。海洋文化的最大特征就是开放性和多样性。

海滨特色最终通过城市文化加以表现，城市文化是个综合的概念，包括城市的经济特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。这些因素经过长期的发展和融合，固定下来，就形成了具备自己特色的海洋城市文化，也就是我们通常说的“蓝色文明”。

第四篇：商业地产项目定位

1、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机;分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿;再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。

2、PEST分析法：PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、技术(Technological)和社会(Social)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。

主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等;自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素;

社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素;经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。

3、 经济模型法。经济模型法，主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向;

4、精准定位法。精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。

精准定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析;三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，也考虑竞争型商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发。

5、SWOT分析法。主要从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析，综合获得定位的条件因素。从管理角度分析，重点在于对投资者、开发者、运营者的能力进行客观评价，对商业地产项目所在区域的外部环境和外部机会，进行评估，从而获得内外条件结合的数据或判断，进行商业地产的项目定位。在空间

上进行内外结合的定位分析，在时间上进行现在和未来的机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位的空间和通路。

动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。

纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。

纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。

大多数人评论，都认为投资开发者短视，资金链转不过造成的，忽视了商业地产的规律，定位本身就存在阶段性，经营也存在阶段性，因为市场也存在阶段性的规律，发展是其中的硬道理。与周边环境的发展匹配度，动态适应性，是商业地产定位需要考虑到的，如何把握，仅仅依靠调研和数据模型，是否能够准确分析商业地产定位?

第五篇：房地产前期定位报告提纲

前言：研究背景 第一篇 宏观环境分析

一、城市简介

二、城市经济发展状况

三、宏观调控政策对衡水市房地产行业影响

四、城市建设对房地产市场的影响

五、衡水房地产行业宏观环境分析本项目启示

第二篇 市场专题

一、住宅市场专题 1. 整体住宅市场分析 1.1 住宅市场板块分布 1.2 住宅市场供应状况 1.3 住宅产品特征分析 1.4 住宅市场价格走势 1.5 整体市场客群分析 1.6 未来整体市场走势 2. 区域住宅市场分析 2.1 区域市场分析说明 2.2 区域市场供求总量分析 2.3 区域市场产品特点

2.4 区域市场价格情况 3. 竞争项目分析 3.1 主要竞争项目 3.2 其他重点项目 4 消费者需求调研分析 5 住宅市场分析启示

二、住宅底商市场

1. 当前社区底商市场租金及售价情况 2. 周边商业价格 3. 商业价值分析 4. 未来市场研判

第三篇 项目自身分析

一、项目概述

二、项目SWOT分析

三、项目优势的发挥与机会利用

四、项目劣势弥补与风险规避

五、项目分析总结

第四篇 项目开发主题及运作思路

一、设定项目主题

二、项目开发主题构想

1. 项目开发主题 2. 项目开发风格构想

三、项目规划建议 1. 项目物业形态建议 2. 项目规划考虑因素 3. 项目规划建议 4. 规划补充建议 5. 层数建议

第五篇 项目定位、产品建议及发展战略

一、项目定位及产品建议 1. 衡水地产市场及客群特点 2. 项目市场定位 3. 客群定位 3.1客群定位 3.2客群描述 4.1立面建议 4.2产品设计建议 4.3住宅户型设计附加值 4.4住宅功能及尺寸建议 4.3户型面积配比及设计要求如下 4.4市场主流户型一览

3 4.5本案户型示意 4.6交房标准建议 4.7 景观建议 4.8 智能化建议 4.9 会所建议 4.10 物业服务建议 4.11 定价方式及价格建议 4.12 住宅底层商业产品相关建议 4.12.1 住宅底层商业建筑形式建议4.12.2 底商业态建议 4.12.3价格建议

结语：项目定位回顾