物业保洁人员测算标准

第一篇：物业保洁人员测算标准

物业公司成本测算

一：物业服务费的构成

1、人工费 1)工资 2)奖金

3)社会保险金 4)公积金

5)福利费及其他政府规定企业要计提的费用

2、办公费 1)通信费 2)交通费 3)办公耗材费 4)低值易耗费 5) 招待费 6)培训费

7)办公设备折旧费 8)能源消耗费 9)租赁费

10)政府征集的费用

3、设施设备日常维护费用 1)维护的材料费 2)维护中的消耗费 3)代维费

4)变电设备年检费 5)配电设备年检费

6)高低压计量设备的年检、年校费 7)升降设备的年检费

8)设备设施维护中的运输费 9)发电设施维护中的运输费 10)蓄电池的维修费 11)空调机组的水处理费 12)换热系统的处理费

13)变频恒压的供水系统消耗费

4、秩序维护费 1)行业管理费

2)秩序维护设备的维修、补充费 3)秩序维护人员的器悈费 4)秩序维护人员的装备费

5)消防监控设备的维护费、年检费 6)烟感、温感设备的维护费、年检费 7)灭火器具的检测费 8)灭火器具的更换药业费 9)巡更维护费

10)巡更器具维护费

5、环境维护费 1)清洁设备的购置费、折旧费 2)清洁设备维护费

3)清洁车辆的燃油费、维修费 4)清洁工具的购置费、更换费 5)清洁药剂耗材费

6)洗手间卫生纸购置费、洗手液购置费 7)芳香剂购置费 8)消杀药剂费

9)消杀设备维修费、折旧费 10)建筑外檐清洁费 11)生活水池清洗消毒费 12)生活水质检测费 13)化粪池清掏费 14)生活垃圾中转费

6、绿化维护费

1)绿化水费(每年每平米1.5—2T) 2)绿化设备购置费、折旧费 3)绿化设备的维修、耗材费 4)乔木、灌木的修剪费 5)绿植施肥费 6)草坪休假费 7)草坪补苗费 8)绿篱花卉补种费 9)建筑内花木租摆费 10)节日庆典花木租摆费

7、公共区域能耗费

1)公共耗材及电照明耗材及电费等 2)公共路灯、草坪灯耗材及电费 3)安全指示灯耗材及电费 4)变压器损耗、线路消耗费

8、不可预见费(总支出的3%—6%)

1)不可预见费是为了项目平衡运行而设定的

2)根据意外发生的可能设定专项费用、用于应急状态 3)专项费用的比例是可议的

4)不可预见费的设定是甲乙双方双向或以的一项措施

9、物业服务企业管理费(总支出的3%—5%) 物业服务企业的管理性质：

1)是为了保证物业服务企业的发展而设定的专项费用 2)是项目有偿使用物业服务企业专用技术的一种补偿 3)是物业服务企业管理标准的专有权使用的一种补偿 4) 是有偿使用物业服务企业商标专用权的一种补偿 5)是物业服务社会价值的一种证明 6)是物业服务企业收入的一个组成部分

10、税金

1)税金是指营业税

2)所得税由物业服务企业自行缴纳，在管理费用中不予列支 3)税金比列将根据地方交纳比列上交

11、物业服务企业利润

物业服务企业利润比列的设定要根据一下几点确定： 1)要根据市场竞争的情况而定 2) 要根据物业服务企业管理成本 3)要根据物业服务企业战略选择 4)要根据物业服务企业发展长远规划 5)要根据物业服务企业取费惯例

6)要根据物业服务利润，可以正值也可以负值

物业服务费用测算流程图

分析采集到数据的经济指标

数据分析完毕后，分解到项目内

按类分大项目

项目细化分解

专业人员将细化项目进行计算

考虑中和因素

汇总细化项目及中和因素支出费用

得出单位面积物业服务费用标准

公共耗能状况 设施设备配置状况 制定物业服务标准 物业区域总建筑面积

第二篇： 物业服务费用测算

一、物业服务费构成的确定

根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 (3)物业管理区域清洁卫生费用。 (4)物业管理区域绿化养护费用。 (5)物业管理区域秩序维护费用。

(6)办公费用。

(7)物业管理企业固定资产折旧。

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 (9)经业主同意的其他费用。

以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。

根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业服务费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润：如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。

二、居住性物业服务费的测算

居住性物业服务费标准的测算，可以用下面一个简单的公式表示： V = ∑Vi (i =1，2，3，……12) V——代表求得的物业服务费标准(元/月·平方米或元/年·平方米); Vi——代表各分项收费标准(元/月·平方米或元年·平方米); ∑——表示对所有费用项目算术相加之和。

具体常用算法：按类别分别测算，最后求和服务费的标准。 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费Vl

V1 = ∑Fi/S (i = 1，2，3，4)(元/月·平方米) 该项费用是用于物业管理企业的人员费用 包括: 基本工资

社会保险(失业、医疗、养老险，一般占基本工资的30%左右) 按规定提取的福利费(住房公积金、教育培训、工会费等，一般占基本工资的14%左右)

加班费和服装费

不包括管理、服务人员的奖金(奖金从盈利中提取)

Fl——基本工资(元/月)。

F2——按规定提取的福利费(元/月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。

F3——加班费(元/月)。 F4——服装费(元/月)。

S——表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi/S (i=1，2，3，4，5)(元/月·平方米) 其中：

F1——公共照明系统的电费和维修费：①电费：(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE

W1表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦·小时);T1表示每日开启时间(小时);30代表每月测算的天数;PE表示电费单价(元/kW);②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。

F2——给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵)，电费 = W×24×I×30× PE (元/月)。I代表使用系数 = 平均每天开启小时数/24;②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵)，电费 = W×24×I×30× PE，(元/月);③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)，电费=W×24×I×30× PE (元/月)：④维修费(元/月)。

F3——配供电系统设备维修费、检测费(元/月)。 F4——建筑、道路维修费(元/月)。

F5——电梯费用的核算：①电费=n ×W×24×I×30× PE (元/月)，其中n为电梯台数;W为电梯功率;I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4;②维修费(元/月)，可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修(包括人工费、材料费);③年检费(元/月)。 此处的费用项F1  F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。 3.物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi/S (i=l，2，3，4，5，6)(元/月·平方米) 其中：

Fl——人工费(元/月)。

F2——清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值(元/月)。

F3——消杀费(元/月)。 F4——化粪池清理费(元/月)。 F5——垃圾清运费(元/月)。

F6——水池(箱)清洁费(元/月)。 4.物业管理区域绿化养护费用V4

V4=∑F i /S (i=l，2，3，4，5)(元/月·平方米) 其中：

F1——人工费(元/月)。 F2——绿化工具费(元/月)。

F3——化肥除草剂等材料费(元/月)。 F4——绿化用水费(元/月)。 F5——园林景观再造费(元/月)。 5.物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = ∑Fi / S (i=l，2，3，4，5)(元/月·平方米) 其中：

F1——人工费(元/月)。 F2——服装费(元/月)。 F3——维修费(元/月)。

F4——日常保卫器材费(元/月)，包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。 F5——保安用房及保安人员住房租金(元/月)。 6.办公费用V6 V6=∑Fi/S (i=1，2，3，4，5，6，7) (元/月·平方米) 常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月，也可根据上年的年终决算数据，预算出今年的办公费。

其中：

F1——交通、通讯费用(元/月)。

F2——文具、办公用品等低值易耗品费(元/月)。 F3——车辆使用费(元/月)。 F4——节日装饰费(元/月)。

F5——公共关系费及宣传广告费(元/月)。 F6——办公水电费(元/月)。 F7——书报费(元/月)。

7.物业管理企业用于管理项目的固定资产折旧费V7 该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产。

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8 V8 = ( 投保总金额  保险费率 )/保险受惠物业的总面积

为了从经济上保障住宅物业区内水、电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时修复和对伤员进行经济补偿，物业管理企业必须对这些设备设施投财产保险、相关责任保险(如电梯责任保险)、公众责任险。保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。

9.经业主同意的其它费用V9

该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。

10.不可预见费用V10 不可预见费用(一般按上述费用总和的1%～5%计)，考虑不可预见费的原因是物价上涨、银行利率调整及其他不可预见的临时性支出。不可预见费应单独设账，严格控制其支出。

11.利润或管理酬金V11 按定额利润/酬金或行业利润率/酬金率确定。定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1~10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即

管理利润/酬金 = 服务费  行业利润率/酬金率

物业管理行业利润率/酬金率一般在8%~15%，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素等协商确定。

值得注意的是这里所说的利润并不是物业管理企业的利润，也不是真正意义上的利润，只是一个项目的报酬。

12.法定税费V12 按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括： (1)须按营业额缴纳营业税，税率为5%。 (2)城市建设维护税，按营业税的7%计征。 (3)教育费附加，按营业税税额的3%计征。

合计总营业额的5.5%。

广州一般取

5.63% (含防洪费)

包干制服务费标准计算公式：

方法1 V = P1 (成本)+ P2(利润) + P3(税收)

= P1

+ P1 ▪Κ1(成本利润率) + V ▪ 5.63%

V = P1 ( 1

+ Κ1)/(1Κ2 - 5.63%)

依照《物业服务收费管理办法》规定，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。

酬金制服务费标准计算公式：

V = P1 (各项服务支出)+P2(酬金) (P2 一般取 P1 的8%~15%)

上述具体项目费用的测算，实际工作中多用表格的方式进行

第三篇：物业管理费测算

住宅小区公共服务费用的构成

住宅小区公共服务费用主要包括：管理、服务人员的工资及福利费;公共设施、设备日常运行、维修及保养费;绿化费;清洁卫生费;保安费;办公费;固定资产折旧费;法定税收等。 各项具体费用的测算方法

1、工资及福利费测算

包括物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费(不含奖金)。 (1)基本工资(元/月)

基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。 (2)福利费(元/月) 福利费包括：

①福利基金。按职工工资总额的14%计算。 ②工会经费。按职工工资总额的2%计算。 ③教育经费。按职工工资总额的1.5%计算。

④社会保险费。包括医疗、工伤保险、养老保险、待(失)业保险、住房基金等。其中待(失)业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。 (3)加班费(元/月)

通常按人均月加班2天，乘以日平均工资(月平均工资除以22天)，每月按22个工作日计算。 (4)服装费(元/月)

按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。

工资+福利费+加班费+服装

每平方米建筑面积工资及福利费= ———————————————

建筑面积

2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费

公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。

普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为： (1) 测算出公共设施、设备的建造成本

公共设施、设备的建造成本=房屋每平方米建筑成本×15% (2) 测算出公共设施、设备的月折旧费

建造成本

月折旧费=————————

25年×12个月/年

(3) 测算出公共设施、设备的维修保养费 维修保养费=月折旧费×40%

3、 绿化费

绿化费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费及其他费。可按实际面积匡算出每项费用的年总支出，再分摊到每月每平方米建筑面积中。 每月每平方米建筑面积分摊的绿化费=

年绿化工具费+年劳保费+年绿化用水费+年农药化肥费+年杂草清运费+年景观再造费+年其他费 12个月×总建筑面积

4、 清洁卫生费

小区清洁卫生费包括清洁工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费和其他费。各项费用的测算根据本公司已往的经验或参照同行业的测算标准确定。

每月每平方米建筑面积分摊的清洁卫生费=年工具购置费+年劳保用品费+年消杀费+化粪池清理费+年垃圾外运费+其他费12个月×总建筑面积

5、 保安费

保安费是指封闭小区公共秩序的维护费。它包括装备费、保安人员人身保险费、保安用房及人员住房租金等。各项费用根据已往的经验或参照同行业的测算标准确定。

每月每平方米建筑面积分摊的保安费=年装备费+年人身保险费+年保安用房及住房租金12个月×总建筑面积

6、 办公费

办公费主要包括：交通费(车辆的蚝油、维修保养、保险养路费用)、通讯费(含电话、电传、手机、电报等)、低质易耗品费(含纸张、笔墨、打印费等)、书报费、广告宣传费、社区文化活动费、办公用房租金、办公水电费、节日装点费、审计费等。各项费用根据已往的经验综合测算得出。

各项办公费用之和

每月每平方米建筑面积分摊的办公费= ————————————

12个月×总建筑面积

7、 固定资产折旧费

固定资产折旧费是指物业管理公司所拥有的交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、绿化消防设备及其他设备所提取的折旧费，计算公式：

固定资产原值

固定资产月折旧额= ————————————

12个月×预计使用年限

固定资产月折旧额

每月每平方米建筑面积分摊的折旧费= ————————————

总建筑面积

8、 法定税收

物业管理公司应缴纳的税费主要是两税一费，即：

① 营业税。营业税是按公司经营总收入的5%征收。按照“以区养区、略有节余”的原则，测算时可按前几项之和为基数，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面积应分摊的数额。 ② 城市维护建设税。通常按营业税的7%测算。 ③ 教育费附加。按营业税的3%测算。

第四篇：万科物业管理费测算指引

1.目的

确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。

2.范围

适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。

3.职责

根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算

4.7.物业管理费测算公式为：

物业管理费单价=所有费用的总和÷参加测算

4.9.列举法测算

4.9.1.人工费用的测算

4.9.1.1.组织架构的确定

4.9.1.2.人工费用的测算。

根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及

过节费、其它。

4.9.1.3.工资的测算(单位：元/月)。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。

人员工资构成表

单位：元

序号名称工资标准人数工资金额(月)

1经理工资标准×人数

2经理助理工资标准×人数

3行政管理人员工资标准×人数

技术、维修人员工资标准×人数

5保安人员工资标准×人数

6保洁人员工资标准×人数

7绿化人员工资标准×人数

8其他人员工资标准×人数

合计

4.9.1.4.奖金及双薪(单位：元/月)。

根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上

下班交通补贴的测

4.9.2.行政费用的测算(单位：元/月)

4.9.2.1.低值易耗品购置费用。

4.9.2.2.管理处办公用水电费。

水费根据管理处水费的使用情况(包括饮用水)：

使用水费金额=使用量(立方)/月×水费收费单价

饮用水金额=饮用水(桶)/月×桶饮用水单价

电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：

照明用电费用=办公照明的功率×按每天实际使用时间(折算成的小时单位)×

电费收费标准

办公电器用电费用=空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间(折算成的小

时单位)×电费收费标准

4.9.2.3.办公设备维护费用。

主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。

4.9.2.4.通讯费。

物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯

费用(BP机等)。

4.9.2.5.公干车辆费。

根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。

4.9.2.6.交际应酬费。

4.9.2.7.电脑维护费用。

根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的

升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。

4.9.2.8.报刊资料费。

因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。

4.9.2.9.咨询及诉讼费。

聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。

4.9.3.财产费用的测算(单位：元/月)。

4.9.3.1.折旧费用。

管理处正常管理服务需要所购置的固定资产(单价在2000元以上，使用年限超

过一年)，按使用年限进行折旧。

固定资产包括：

办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。 清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。

折旧费用=固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月

4.9.3.2.资产的摊销。

管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。 开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿

化工具，以及办公场所的装修费等。

分摊费用=开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月

4.9.3.3.固定资产的修理费。

前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。

4.9.3.4.员工宿舍租金(地产提供宿舍，此项费用不计)。

4.9.3.5.(财产)保险费(公共设施、设备购买的保险)。

保险费=(须投保的公共设施、设备)总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面

积

购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因

未尽管理责任而丧失物业管理资格。

4.9.4.物料消耗的测算(单位：元/月)。

4.9.4.1.服装费的测算(单位：元/月)。

按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。

服装费用构成表

单位：元

序号名称服装成本人数服装费用(月)

1经理服装成本×人数÷使用月份

2行政管理人员服装成本×人数÷使用月份

3技术、维修人员服装成本×人数÷使用月份

4保安管理人员服装成本×人数÷使用月份

5保洁

4.9.4.3.保洁物料消耗。

根据物业管理所需配置的保洁材料(可参考下表的测算方法)，按照实际使用年

限进行摊销。

保洁材料分摊明细表

单位：元

名称用途单位单价月均消耗数量月均消耗金额备注 玻璃刮刀清洁玻璃把25.00375.00所有材料可根据所

管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。

4.9.4.4.环境、绿化物料消耗。

根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道

绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。

4.9.4.5.物业维修物料消耗。

根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料

消耗的测算(可参考下表的测算方法)。

物业维修物料分摊表

单位：元

序号项目测算依据费用构成备注

1公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。 车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及

使用年限进行测算

2供配电系统变压器

发电机变压器、高压设备维修保养材料。

发电机运行保养材料费、油费

3照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换

次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

4消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、 消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟

感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

5给排水系统生活供水变频泵

潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

6防盗，监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周

界防越系统的维修养护。每年维修材料费

7水景娱乐设施维护材料费

8空调及采暖

4.9.5.小区公共费用的测算(单位：元/月)

4.9.5.1.公共电费。

根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费

的测算。

4.9.5.1.1.电梯系统电费。

电梯电费=电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间(折算成小时数)

×电费单价(元/度)

电梯通风、照明、降温电费=电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30

天×每天的使用时间(折算成小时数)×电费单价(元/度)

4.9.5.1.2.公共照明系统电费。

室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等

所有照明系统的电费：

公共照明系统电费=照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间

(折算成小时数)的总和×电费单价(元/度)

4.9.5.1.3.供配电系统电费。

变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为

准，或：

变压器的电费=(变压器基本电费(总容量不同，基本电费有所差别)+

超出基本电量的实际使用电量)×电费单价;

变压器的电费=变压器功率×电费单价×24小时×30天

4.9.5.1.4.消防系统电费。

消防水泵(按每季度检修2.5小时计算)=消防水泵的数量×消防水泵的功率×

电费单价×2.5小时÷3月

送、排烟风机(元/月)(按每季度检修2.5小时计算)=送、排烟风机数量×

送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月

中央控制室电费=中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电

费单价

4.9.5.1.5.给排水系统电费。

供水变频泵、潜水泵使用的电费=泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间

×电费单价

4.9.5.1.6.泳池系统电费。(收费泳池不计此项)

泳池系统电费=循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价

4.9.5.2.公共水费(单位：元/月)

4.9.5.2.1.绿化水费

根据小区绿化面积确定(如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透

土壤3公分)：

绿化水费=绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价(含排污费、加压费)

4.9.5.2.2.清洁用水

根据清洁面积测算：

清洁用水=估算每天用水量×30天×水费单价(含排污费、加压费)

4.9.5.2.3.泳池用水(收费泳池不计此项)

根据泳池容积测算泳池水费：

泳池用水=泳池容量×3次(每年换水3次)÷12月×水费单价(含排污费、加

压费)

4.9.5.2.4.小区景观用水

根据小区景观的数量测算：

小区景观用水=小区景观每天耗用水量×30天×水费单价(含排污费、加压费)

4.9.5.3.电梯运行费。

电梯保养费：

每部电梯每月保养费单价的总合

如果每部保养费单价相同，则电梯保养费=电梯保养费单价×电梯数量

电梯年检费：

电梯每月年检费=每部电梯年检费用的总合(或电梯年检单价相同时为单价×电

梯数量)÷12月

4.9.5.4.公共设施养护费

根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行

维修费用测算(可参考下表的测算方法)。

物业维修物料分摊表

单位：元

序号项目测算依据费用构成备注

1公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。 车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及

使用年限进行测算

2供配电系统变压器

发电机变压器、高压设备维修保养材料。

发电机运行保养材料费、油费

3照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换

次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费

4消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、 消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟

感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费

5给排水系统生活供水变频泵

潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费

6防盗，监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周

界防越系统的维修养护。每年维修材料费

7水景娱乐设施维护材料费

8空调及采暖

4.9.5.5.社区文化费用

根据小区的本社区文化计划确定所需的费用。

4.9.5.6.垃圾清运费

根据小区每天垃圾量确定：

垃圾清运费=垃圾量(桶)×收费单价

4.9.6.其它

4.9.6.1.税金的测算(单位：元/月)

根据国家规定计提：

税金=(4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额)×税率

4.9.6.2.管理酬金的测算(单位：元/月)

按照当地政府规定的比例计提管理酬金。

如：管理酬金=以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例

4.9.6.3.不可预见费用

该项费用按总支出的3%(参考值)计提

不可预见费用=(4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额)

×3%

4.9.7.计算各类物业管理费的收费标准

根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各

4.10.3.

项目人工费用

比例40%5%5%10%25%15%

类物业管理费的收费标准。 按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。 万科物业管理成本构成比例经验值 行政费用财产费用物料消耗小区公共费用

第五篇：物业管理服务费用测算

根据“******”人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对“******”的物业管理服务费进行测算。内容包括：

一、 经费测算的原则及说明;

二、 经费测算：

1、人工成本;

2、行政办公费;

3、设备设施维护费;

4、公用水电费;

5、清洁绿化费;

6、保安费;

7、固定资产折旧;

8、开办费摊销;

9、不可预见费;

10、管理者酬金;

11、税金。 详细测算书内容如下： 第一节 经费测算的原则及说明

一、 测算的依据

(一) 成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规; (二) “四川省城市物业管理服务收费暂行规定”; (三) “四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。

二、 经费测算的原则

(一) 遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则

针对“*******”高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 (三) “零预算”原则

物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出;再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。

(四) 管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、 测算的有关说明

(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。 (二) 有关费用的说明

1、 人员工资标准

根据市场化原则，参照成都行业工资水平，根据*********规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下： 序号 职 务 月薪 备 注 1 中心经理 4,000 2 品质行政主管(中心经理助理) 2,500 3 安全主管 1,800 4 工程维修主管 2,000 5 清洁绿化主管 1,800 6 高级管家 1,800 7 会计 1,400 8 出纳 1,200 9 维修技工 1,200 10 安全班长 1,100 11 安全员 900 12 清洁工 600 13 绿化工 600

2、 物资装备的摊销

物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销;单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。

3、 开办费摊销

开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%(4年)按5年摊销进管理成本中。

4、 管理者酬金

依照四川省城市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。

5、 本体维修基金及专用基金按四川省及成都市有关规定收取。暂不测算。 第二节 经费测算

经费测算总表(单位：人民币元) 序号 项 目 测算依据 月支出 备 注

1 人工成本 详见人工费测算明细表 122,202.00

2 行政办公费 详见办公费测算明细表 14,406.67

3 设备设施维护费 详见维护费测算明细表 9,984.00

4 公用电费 按经验数据测算 23,500.00

5 公用水费 按经验数据测算 4,200.00

6 清洁费(设施材料) 详见清洁费测算明细表 10,233.00

7 绿化费 详见绿化费测算明细表 17,388.00

8 保安费 详见保安费测算明细表 400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中 9 固定资产折旧 详见固定资产测算明细表 1,397.50 10 开办费摊销 详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13 11 小计

206,748.03 227,705.30 12 不可预见费 以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金 以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 营业税金及附加 以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 总计

245,193.66 270,048.01 16 每平方米月管理费(不含电梯分摊) 69416.16平方米收费面积 3.53 4.05 根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元(不含E型房每月电梯维护费用)，按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下： 房 型 系 数 管理费标准(元/平方米.月) 备 注 A 1.143 4.0

B 1.057 3.7

C、D 1 3.5

E 0.914 3.2 按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月

(一)人工成本测算

序号 项目 人数 月薪 计算方法 月支出 备 注 1 工资

(1) 中心经理 1 4,000 人数 x 月薪 4,000

(2) 品质行政主管 1 2,500 人数 x 月薪 2,500

中心经理助理

(3) 安全主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(4) 工程维修主管 1 2,000 人数 x 月薪 2,000

(5) 清洁绿化主管 1 1,800 人数 x 月薪 1,800

(6) 高级管家 3 1,800 人数 x 月薪 5,400

(7) 会计 1 1,400 人数 x 月薪 1,400

(8) 出纳 1 1,200 人数 x 月薪 1,200

(9) 维修技工 7 1,200 人数 x 月薪 8,400

(10) 安全班长 3 1,100 人数 x 月薪 3,300

(11) 安全员 40 900 人数 x 月薪 36,000

(12) 清洁工 30 600 人数 x 月薪 18,000

(13) 绿化工 3 600 人数 x 月薪 1,800

(14) 小计 94 87,600

2 三费一金

(1) 福利待遇

工资总额x 8% 7,008.00

(2) 培训费

工资总额x 8% 7,008.00

(3) 工会费

工资总额x 2% 1,752.00

(4) 社会保险费

工资总额x 20% 17,520.00

(5) 教育基金

工资总额x 1.5% 1,314.00

(6) 小计

34,602.00

3 合计

122,202.00

(二)行政办公费

序号 项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备注 1 办公用品、低值易耗品

(1) 管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00

(2) 操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00

小计 90 人

600.00

2 通讯费用

(1) 固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00

(2) 移动电话 2 部 300 数量 x 单价 600.00

小计

1,350.00

3 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.00

4 员工宿舍租金 4 套 600 数量 x 单价 2,400.00

5 社区文化活动费 12 次 1500 综合测算 1,500.00

6 服装费用

(1) 管理人员服装 13 套 900 11700 975.00

(2) 维修工服装 7 400 2800 233.33

(3) 清洁绿化工 34 270 9180 765.00

(4) 保安员 43 1000 43000 3583.33

(5) 小计

66680 5556.67

7 合计

14,406.67

(三)设施设备维护费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出

备注 1 电梯维保费 8 台 600 12 4,800.00 不记入总费用

2 电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用

3 电梯保险费 8 台

4 强电系统维护费

2,000.00

(1) 高压供电系统

屏

(2) 低压供电系统

屏

(3) 备用发电机维护费

台

小计

2,000.00

5 给排水系统维护费

800.00

(1) 给排水水泵维护费

台

(2) 给水水管维护费

(3) 排水水管维护费

(4) 消防水系统

消防箱

套

小计

800.00

6 室外景观绿化水维护费

500.00

7 游泳池维护费

200.00

8 消防系统维保费

500.00

9 弱电系统维护费

2,500.00

(1) 消防弱电系统维护费

(2) 控制中心维护费

(3) 保安监控系统维护费

(4) 防盗报警系统维护费

(5) 巡更系统维护费

(6) IC卡门禁统维护费

(7) 停车场系统维护费

小计

2,500.00

10 建筑本体维修费

/

11 设备维修零星材料费

600.00

小计

9,600.00

12 不可预见费 4%

384.00

13 合计

9,984.00

(四)公用水电费

序号 项目 数量 单位 单价 保养期 月支出 备 注 1 公用电费 50000 度 0.47 23,500.00

2 公用水费 3500 吨 1.2 4,200.00

合计

27,700.00

(五)清洁费 序号 项目 计算方法 月支出 备 注 1 基本清洁费

(1) 清洁人工费 / /

(2) 工具/材料费 综合测算 2000

2 清洁设备折旧费 (5年分摊) 清洁工具 1333

总价80，000元

3 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 4500

4 室外水景清洁费 每月清洗1次 1000

5 化粪池清理费 每一年清洗2次 400

7 消杀费 综合测算 1000

8 总计

10,233.00

(六)绿化费

项目 数量 单位 单价 计算方法 月支出 备 注 绿化费 41400 M2 0.42 数量 x 单价 17,388.00

(七)保安费

项 目 计算方法 月支出 备 注 日常耗材、装备保养 综合测算 400.00

(八)固定资产折旧

序号 项目 资产总额 计算方法 月支出 备 注 1 行政办公设备 74,000.00 分5年摊消 1,233.33

2 工程设备 9,850.00 分5年摊消 164.17

3 合计

1,397.50

附表：固定资产清单

(一) 行政办公设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备 注 会议桌 1 套 3,000.00 3,000.00

大工作台 1 套 2,000.00 2,000.00

复印机 1 台 15,000.00 15,000.00

内联网络电脑终端 10 台 4,000.00 40,000.00

数码照相机 1 部 4,000.00 4,000.00 电视机 5 台 2,000.00 10,000.00 小计

74,000.00

(二) 工程设备

项 目 数 量 单位 单价 金额 备注

200型室外疏通机 1 套 2,350.00 2,350.00

备用发电机 1 台 5,000.00 5,000.00

台钻 1 台 2,500.00 2,500.00

小计

9,850.00

合计

83,850.00

(九)开办费摊销

序号 项目 总额 计算方法 月支出 备注

1 开盘期间人工成本费 1,211,883.00 按5年摊销 20,198.05 摊入营销成本 2 除人工费外其它开办费摊销 227,765.00 按(80%)5年摊销 3,036.87 摊入物管成本

3 总开办费 1,439,648.00 按5年摊销 23,994.13 全部摊入物管成本

“********”的开办期从2003年7月1日至2004年6月30日，为期12个月。在此期间，购置相应的办公设备、工程工具、治安消防用品、服装等物资装备，人员到位。开办费分五年摊销。 开办费总表 项目 数量 驻场时间 单价 计算方法 开办期支出 1 人工成本

(1) 工资

中心经理 1 12 4,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 48,000.00

品质行政主管(中心经理助理) 1 10 2,500.00 数量 x 驻场时间 x 单价 25,000.00

安全主管 1 12 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 21,600.00

工程维修主管 1 12 2,000.00 数量 x 驻场时间 x 单价 24,000.00

清洁绿化主管 1 10 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 18,000.00

高级管家 6 6 1,800.00 数量 x 驻场时间 x 单价 64,800.00

会计 1 2 1,400.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,800.00

出纳 1 2 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 2,400.00

维修技工 2 12 1,200.00 数量 x 驻场时间 x 单价 28,800.00

安管班长 3 12 1,100.00 数量 x 驻场时间 x 单价 39,600.00

安管员 40 12 900.00 数量 x 驻场时间 x 单价 432,000.00

清洁工 35 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 252,000.00

绿化工 2 12 600.00 数量 x 驻场时间 x 单价 14,400.00

小计

973,400.00 (2) 三费一金

福利费

工资总额 8% 77,872.00

工会经费

工资总额 2% 19,468.00

社会保险费

工资总额 13% 126,542.00

教育基金

工资总额 1.5% 14,601.00

小计

238,483.00

合计

1,211,883.00 2 行政办公费

(1) 办公用品、低值易耗品

综合测算 3,000.00 (2) 通讯费

综合测算 3,000.00 (3) 员工宿舍租金及水电费 7 12 900.00 套数 x 开办时间 x 单价 75,600.00

合计

81,600.00 3 入伙资料 350 60.00 21,000.00 4 办公设备

见开办期办公设备清单 18,600.00 5 工程工具

见开办期工程工具清单 14,710.00 6 治安消防用品

见开办期治安消防用品清单 25,315.00 7 服装

见开办期低值装备清单 66,540.00

总计

1,439,648.00

1、 开办期办公设备清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计(元) 备 注 1 办公家私 3 套 1,500.00 4,500.00

2 工作台 10 套 500.00 5,000.00 3 转椅 10 把 80.00 800.00

5 打印机 2 台 700.00 1,400.00

6 文件柜 5 套 300.00 1,500.00

7 档案柜 2 个 300.00 600.00

8 电话 5 部 100.00 500.00

9 传真机 1 部 1,500.00 1,500.00

10 保险柜 1 部 1,000.00 1,000.00

12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00 13 饮水机 4 台 200.00 800.00

14 小计

18,600.00

2、 开办期工程工具清单

序号 项 目 数 量 单位 单价 合计(元) 1 冲击钻 1 台 980.00 980.00 3 手提切割机 1 台 350.00 350.00 4 台式砂轮机 1 台 1,500.00 1,500.00 6 手抡电钻 2 台 240.00 480.00 7 电焊机8KVA 1 台 450.00 450.00 8 75型室内疏通机 1 套 1,450.00 1,450.00 9 台钳 2 套 75.00 150.00 10 大管钳 4 架 30.00 120.00 11 数字万用表 2 个 250.00 500.00 12 指针万用表 1 个 100.00 100.00 13 摇表 1 个 180.00 180.00 14 接地摇表 1 个 200.00 200.00 15 高压摇表 1 个 1,000.00 1,000.00 16 电梯专用工具 1 套 500.00 500.00 17 电工组合工具 7 套 200.00 1,400.00 18 综合维修工具 1 套 1,500.00 1,500.00 19 高空作业工具 1 套 500.00 500.00 20 5档铝合金组合梯 3 架 300.00 900.00 21 11档铝合金组合梯 1 架 750.00 750.00 23 平板车 1 辆 500.00 500.00 24 拖线盘 2 台 600.00 1,200.00 25 小计

14,710.00

3、 治安消防用品清单

序号 项 目 数量 单位 单价 合计(元) 1 无线对讲机 25 台 750.00 18,750.00 2 橡皮警棍 30 根 15.00 450.00 3 水壶 45 个 10.00 450.00 4 电警棍 10 根 150.00 1,500.00 5 警示牌 5 块 45.00 225.00 6 消防斧头 2 把 60.00 120.00 7 专用消防扳手 2 把 30.00 60.00 8 防毒面具 2 套 130.00 260.00 9 消防头盔 10 套 90.00 900.00 10 消防靴 2 套 250.00 500.00 11 消防衣 3 套 700.00 2,100.00

小计

25,315.00

4、 员工服装清单

序号 项目 数量 单位 单价 金额 1 保安服装 88 套 550.00 48,400.00 11 工程服装 4 套 200.00 800.00 15 管理人员服装 10 套 600.00 6,000.00 18 清洁工服装 80 套 135.00 10,800.00 21 绿化工服务 4 套 135.00 540.00 合计

66,540.00