物业费欠费的处理方式

第一篇：物业费欠费的处理方式

物业费欠费的处理方式

物业费欠费包括民用住宅类物业费欠费和商用写字楼欠费两种，那么物业公司怎样应对这两种物业费拖欠的情况呢?

1.明确业主不交物业费的原因。了解了业主拖欠物业费的原因之后，主动打电话以及上门沟通，了解双方的诉求，明确业主对缴纳物业费不满意的地方，积极提高服务质量。

2.明确告知业主不缴纳物业费的后果。首先如果物业管理费晚交了，有可能要被收取滞纳金。这是业主肯定不愿意见到的后果。其次如果拖欠物业费严重的话，可能会被物业公司起诉。对物业公司来说，起诉不是目的，与业主积极沟通协商将问题解决才是对双方最好的结果。上法院费时费力不说，即使胜诉，也存在执行困难的问题。能不能收缴物业费也是未知数。

3.目前催天下平台作为互联网催收公司为您提供物业费催收服务，对于物业费拖欠，不缴纳物业费的情况进行互联网平台催收，平台依据大数据开发催收工具，积极解决物业费收缴难的问题。

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第二篇：物业管理纠纷的处理方式和程序

一、纠纷处理方式概述

物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种：

1、当事人各方自选协商和解;

2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调解。

3、当事人之间约定仲裁;

4、司法诉讼。

以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

二、纠纷的调解

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

三、物业管理民事纠纷的仲裁

可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：

1、请求仲裁的意思表示;

2、仲裁事项;

3、待定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明：“有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉;即使起诉，法院也不受理。

物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是：

1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;

2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;

3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理;

5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解;

6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;

7、当事人向法院申请执行。

与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。

四、物业管理纠纷的诉讼、

当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人发法院对已提交诉讼的当事人管辖是强制性的。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

1、当事人一方(原告)提交起诉状，起诉到法院;

2、法院立案后将起诉状副本送达被告;

3、被告提交答辩状;

4、开庭：调查、辩论、调解;

5、制作调解书或一审判决书;

6、双方均不上诉，则判决书生效;或一方不服提起上诉，进入第二审程序;

7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述;

8、执行。

无论仲裁还是司法诉讼，均应贯彻合法公正的原则，即以事实为根据，以法律为准绳。由于物业管理法规规章不健全，实践中应注重民法、房地产法、合同法等一般法律与物业管理专门法规及地方法规规章的衔接，并依据宪法处理好法规的竞争力认定和冲突的解决;同时，在诉讼或仲裁活动中，对业主、业主大会、业主委员会的代表地位和诉权、请求权行使要有明确的了解和认可，处理好单个业主的意见与小区业主意志的关系，确认业主委员会在物业管理纠纷中的代表地位，以便及时处理纠纷，理顺关系，建立良好的物业管理和权利义务关系。

第三篇：物业管理收取水费的三种账务处理方式

新规上手!物业管理收取水费，你知道有三种账务处

理方式吗?

案例

甲企业是物业管理公司，一般纳税人。2016年12月收取业主物业费的同时收取自来水费。支付自来水公司自来水费价款合计103万元，取得自来水公司开具的增值税专用发票上注明税额3万元，并认证相符。由于甲企业未实行一户一表，因此将该自来水费用按照各业主房间建筑面积分摊。收取业主自来水费的价格中包含为业主缴纳水费的服务费共10万元。

案例解析

一、营改增后物业管理服务收取自来水费的税率差问题

营改增后，提供物业管理服务的纳税人，代业主向自来水公司支付的自来水费用，作为转售处理，会产生税率差的问题。自产的自来水可选择简易计税，开具3%增值税专用发票;而物业管理服务纳税人向业主收取自来水费不符合自产条件，只能选择13%税率计征增值税。

二、各地方政策解决方案的缺陷

之前为解决物业管理服务水费税率差问题，不少地区规定物业管理服务纳税人转售给业主的自来水费，可选择3%征收率。但是该规定在税理上有漏洞，选择3%简易计税却能抵扣进项税，这与用于简易计税的进项税不能抵扣的原则相悖;同时提供物业管理服务的小规模纳税人仍然存在着不能抵扣自来水进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的税负增加问题(对于小规模纳税人来讲，其他电费暖气费也存在同样的问题)。

三、国家税务总局采取差额征税简易计税政策

2016年8月，国家税务总局发布《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年54号，下简称54号公告)规定，

“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税”。

54号公告采取了差额征税并选择简易计税的办法，解决了税理上简易计税不能抵扣进项税的原则问题，以及自来水税率差对于物业管理纳税人造成的税负增加问题，以及提供物业管理服务的小规模纳税人销售自来水的税负增加问题;

注意，按照差额征税简易计税方式，不能抵扣进项税。

四、自来水费之外其他费用，小规模纳税人仍然存在税负增加问题

54号公告只对自来水费进行了差额征税和简易计税规定，这意味着其他的费用如电费和暖气费等不能采取相同的政策，在按照转售处理时，采购时抵扣电费17%进项税，或者13%取暖费进项税，销售时也按照相同的税率计征增值税，因此对于提供物业管理服务的一般纳税人来讲，自来水之外的其他电费气费等并不存在税负增加问题。

而对于提供物业管理服务的小规模纳税人来讲，转售自来水之外的其他电费气费等，仍然存在着不能抵扣进项税，却仍要按照3%征收率计征增值税的问题。即54号公告并未解决小规模纳税人的自来水之外的其他费用税负增加的问题。

另外，我们不能忽视各地方的政策，比如对上述问题按照代购处理的规定。代购的政策在营改增前即已存在，也是正式有效的文件。

五、如何开发票问题

提供物业管理服务纳税人选择差额征税且简易计税方式的，54号公告中并未规定扣除部分不得开具增值税专用发票，因此应不属于国家税务总局公告2016年第23号规定的“按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票”的情形，在新系统中可不采取差额开票功能，业主可抵扣差额征税前的进项税。

六、账务处理

以下分三种情况进行账务处理：单位：(万元，下同)

(一)按照正常转售自来水处理

可抵扣进项税，但是不能选择差额征税和简易计税

甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：

借：主营业务成本

100

应交税费——应交增值税(进项税额)

3[103÷(1+3%)×3%]

贷：银行存款

103

2、收取业主自来水费时：

借：现金或银行存款

113(103+10)

贷：主营业务收入

100【113÷(1+13%)】

应交税费——应交增值税(销项税额)

13【113÷(1+13%)×13%】

3、结转增值税：

借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税)

贷：应交税费——未交增值税

甲企业应纳增值税额=13-3=10万元。

(二)按照53号公告差额征税并简易计税政策

按照54号公告采取差额征税并简易计税的处理方式，不能抵扣进项税。

甲企业账务处理：

1、支付自来水公司水费时：

借：主营业务成本

100

应交税费——应交增值税(销项税额抵减)

3【103÷(1+3%)×3%】

贷：银行存款

103

2、收取业主自来水费时：

借：现金或银行存款

113

贷：主营业务收入

109.71【113÷(1+3%)】

应交税费——应交增值税(简易计税)

3.29【113÷(1+3%)×3%】

甲企业应纳增值税额=3.29-3=(113-103)÷(1+3%)×3%=0.29万元

3、如果自来水增值税专用发票已经认证，则应转出进项税：

借：应交税费——应交增值税(进项税额)

贷：应交税费——应交增值税(进项税额转出)

(三)按照代购政策处理

对于提供物业管理服务的纳税人收取水电气费，各地方政策中有将其作为代购处理的规定。比如在不垫付资金，将开具给业主的水电气费发票转交给业主等情况下，可以作为代购处理。

收取的业主的代收水电费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。

按照代购政策账务处理如下：

1、支付自来水公司水费时：

借：其他应收款

103

贷：银行存款

103

2、收取业主自来水费时：

借：现金或银行存款

113

贷：其他应收款

103

主营业务收入——代交水电费收入

9.43【(113-103)÷(1+6%)】

应交税费——应交增值税(销项税额)

0.57【(113-103)÷(1+6%)×6%】

甲企业应纳增值税额=0.57万元。

第四篇：物业欠费催款律师函

本律师受××委托，就您(先生、阁下)拖欠委托人欠款一事，专门致函如下：

根据委托人提供的资料证实：(事实情况简介……)。××××年××月××日为最后还款期限，但截止目前您(先生、阁下)尚未偿还欠款本息及违约金，根据我国法律的相关规定及××××合同的相应约定，您的拖欠还款的行为已经构成违约，严重危害了委托人的合法权益。

据此，委托人授权本律师郑重函告您(先生、阁下)：限您从收到律师函之日起××日内，向委托人付清(交纳)拖欠款×××元整(其中物业费×××元、×××费×××元、×××费××元…)，利息××元整，违约金××元整，共计人民币××××元整。否则，本律师将依授权采取进一步法律行动。届时，阁下将要承担因此而付出的法律负面代价及个人信誉损失。

望慎重考虑此事，尽快履行还款义务，以免讼累。 特此函告

附件：欠款总额计算方式、还款方式及律师联系方式

×××律师事务所 律师： ×××

××××年××月××日

第五篇：物业公司能否直接起诉欠费业主

【周一警戒线145：物业公司能否直接起诉欠费业主?】

A项目有若干业主欠缴物业费，但物业公司起诉至法院后，对方律师认为：此物业公司从未向业主书面催缴欠费，法院不应当支持。

业主拒交物业费，物业公司要起诉业主，是否必须先向业主书面催缴?

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行，该解释第六条规定 “经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。显然，该规定对物业服务企业以诉讼方式向业主催交物业费提出了一个条件： 物业服务企业必须以书面形式向业主催交物业费; 据此，有人认为，如物业公司未先催缴物业费，就可能会面临败诉的结果。

虽然，上述观点仍存在争议，也有人认为，根据法律的通行理解，物业公司的起诉权并不受是否书面催缴过物业费的影响。但是，鉴于此项规定对于物业服务企业的催交欠费工作提出了明确具体的要求，且在实务中可能对部分法院产生影响，因此物业服务企业应当在起诉前，做好催交物业费的工作，并且做好诉讼证据的保存工作：

1、 要以书面形式催缴，比如特快专递，或者邮件方式催缴。但寄送的地址必须是业主确认过的地址。

2、 要保存催缴的证据，比如保留快递回执(回执上的文件内容必须详细明确是催缴业主欠费，或者对邮件作公证。

3、 在催缴中，应当为业主限定一个合理期限内交纳物业费。

4、 催缴应当在诉讼时效之内，争取同时起到中断诉讼时效的作用。