如何做好物业项目经理

第一篇：如何做好物业项目经理

如何做好物业项目经理

2017年8月22日

如何做好物业项目经理

作为一个优秀的物业项目经理人，专业知识要强，要有良好法律知识及良好的合约履行意识 。在很大程度上必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如《物业管理条列》、《住宅室内装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、《贯彻落实全国物业管理条件的实施意见》等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有法有据、有条不紊地展开;同时，物业项目经理也必须掌握物业管理公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主签订的《前期物业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合同》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。做到有法可依。 在做到以上政策性的法规以外，还要做好以下几点：

一、 沟通协调与服务意识

作为一个物业项目经理人应具备良好的沟通协调能力和服务意识，作为物业项目经理人每天要接触和处理管辖区域内各类民生矛盾和业管问题。要面对不同的业主及自己的员工，同时，还要处理好与政府之间、公司之间的往来关系(街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门)。所有这些公共关系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。如 没有良好的个人沟通协调能力，显然是不合格的经理人，给物业管理的正常运作带来麻烦。而一个合格的物业项目经理能及时与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处良好的信誉，便于物业管理各项工作的顺利开展。

作为物业项目经理人，对于上级领导的指令，必须准确领会，并严格执行。出现问题及时反馈给上级领导,要起好上传下达作用。在充分维护公司利益的同时，在各方利益上找到一个支撑点。这就需要物业项目经理人发挥沟通协调能力，为公司争取最大的利益。当面对管辖区域的业主时，物业项目经理人所需考虑的应该是如何让业主满意。这就要求物业项目经理人必须发挥良好的沟通、协调能力，以真诚的态度了解业主的困难和需求并解决，这是物业项目经理人的工作要求和目标。服务是永恒的主题，物业经理应树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解、分析、研究业主(客户)的实际和潜在需求，并努力寻找适度成本投入下的意识方案，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主(客户)的生活品质和满意度。在物业管理服务、礼仪规范、常识中。在严格要求自己的同时，应注重对员工的培训。强调员工在日常工作、服务的细致完美和工作责任感。并且，以此维护和提高项目管理的良好声誉。

二、 团队管理意识

物业管理要创立品牌，规范管理，提高全体人员的管理服务水平，才能参与竞争，这就要求企业搞好团队建设，只有众人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的队伍。

搞好团队建设首先要确立团队建设的目标。有人说:没有行动的远见只能是一种梦想，而没有远见的行动只能是一种苦役，远见和行动才是世界的希望。因此团队目标表明了团队存在的理由，成为判断团队进步的可行标准，而且为团队建设成员提供一个合作和共担责任的焦点。

搞好团队建设才能提高企业的凝聚力和竞争力，进而实现企业的全面协调持续发展，必须认真做好沟通、关爱、激励三个阶段的工作。

沟通是真诚搭建理解的坦途，只有真诚沟通才能相互理解，形成共识，良好的沟通是增进感情的润滑剂，开启心灵的金钥匙，才能够及时发现问题，解决问题，有效提升企业效益。 关爱能使员工对企业有强烈的归属感，人是最富有感情的，领导对员工的关爱与体贴换来的将是员工对企业的忠诚。使员工对温馨的企业之家感情日益浓厚，与企业同生死共荣辱的责任感不断增强，同时给员工创造一个轻松的工作环境，提供广阔的学习平台，让员工们不仅希望能够快乐地生活和工作，而且有不断学习，不断提高的需求，建立公正的晋升机制，为员工设计一个充满吸引力的职业生涯，营造一个有学头，有干头，有奔头的环境，是搞好团队建设，也是增强企业竞争力的重要一环。

其次，激励可以有效地增强员工的使命感，提高员工的自信心，给员工机会锻炼及证明自己的能力，促进工作的顺利完成，保证工作质量，同时让管理者在员工心目中树立可亲可敬的形象，觉得管理者是值得信赖的人，体现企业管理以人为本的理念。

优秀的物业管理团队需要一个优秀的管理员，管理员要具备强烈的事业心和责任感，勇于创新的进取意识和身先士卒的榜样，俗话说浑身足铁，能打多少钉。只有充分发挥下属的积极性和创造性，才是真正意义上的领导者，学会尊重下属，塑造良好的形象，要有容人容事的肚量，不能揽功推过，还要学会如何合理授权，才能成为一个战斗团队的核心。

在严格管理、强调团队意识的同时，要多关心、了解员工在工作中的出现的问题和困难，帮助他们化解工作中的苦恼，并予以引导和必要的鼓劢。只有充分发挥全体员工自己的潜力，不断发展各种能力才能带领全体员工同心协力，共同奋斗，实现团队建设的崇高目标。

三、 客户关系维系 项目有一个优秀的项目经理是不足矣以撑起整物业公司，而要建立一个完整的客户服务体系，客户服务体系的完善与否，直接影响住宅项目的成败;而客户服务的主体是社区(业主)，这就意味着对于一个新的项目，拥有一套优质的客户服务体系是至关重要的，这需要物业项目经理紧紧把握住前期案场介入这一有利时机。

1) 案场管理期。案场是物业服务第一次与客户接触，从案场客服服务规范化及体验服务流程的细节体现，都是客户对物业服务的首肯。

2) 入住服务期。入住服务是物业管理公司员工为满足业主 / 使用人入住中的各种需求，对业主 / 使用人正式使用物业时，提供各种指导，帮助业主 / 使用人得以顺利入住而提供的服务。

3) 装修管理服务期。物业的装修管理服务是日常的物业管理重要内容之一，同时也是难题之一，为此物业管理企业还要规范装修行为，加强管理装修工作，同时对违章装修要防微杜渐。

4) 客户档案管理。档案记录是人的活动，业主档案的形成者包括：业主 / 使用人、前来探访业主 / 使用人的外来人员、业主大会或业主委员会与物业管理公司相关的文件资料。因此做好业主档案的收集工作，可以更深地了解社区内业主的层次，更好地为业主提供最合适的服务。业主档案的收集一般注意三个阶段：早期介入时，着重了解;在业主收楼时和日常生活中，着重收集。利用好服务中心APP平台定期给业主/客户发送生日提醒，生日祝福等内容增强客户关系。

5) 客户服务中心的服务。一站式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应答、及时反馈。主要涵盖问询服务、报修服务接待、业主投诉的接待与处理，业主满意度测评体系。

6) 社区文化建设。对于物业管理公司来说，良好的社区文化可以树立起公司的品牌和形象，为扩大业务打下坚实的基础;同时，有利于加强住户和管理公司的协调与沟通，进而化解矛盾和不必要的纠纷。而对于业主和住户来说，创造了一个赏心悦目的工作、生活环境，丰富了广大住户的业余文化生活，使小区内形成一种和睦，融洽，安宁的气氛，有利于邻里之间的沟通与交流。搞好社区文化建设，应加强硬件和软件方面的建设。社区文化活动一般分为以下类别：常设性活动，如庆典活动、社区文艺长廊(宣传栏、楼内广告板)、建设活动、文艺座谈、评比活动、互助活动;临时性活动：趣味体育竞技、综艺活动、公益活动。

7) 定期或不定期的走访客户。最好的服务就是要了解业主的需求“急业主所急、想业主所想”，通过定期或不定期的走访沟通才能更好的与业主维系好关系。

四、 安全管理

安全管理在整个物业管理中具有举足轻重的地位,它对业主的安居乐业。社会的长治久安发挥着重要作用。随着地产的不断开发，物业管理也就随之迅速发展起来，“安居”才能“乐业”，物业保安成了物业管理的重头戏，安全、私密、舒适、放心的居住环境是人们对高质量生活的追求。

针对目前物业公司管理市场，想要建设一支高素质的保安队伍的也是一件非常头痛的事情，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、年龄偏大、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，保安工作人员是工作在物业管理的最前线，他们直接和业主(顾客)接触，为业主(顾客)提供最直接的物业管理服务，所以保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。那么如何做好保安队伍的建设呢，应从以下几个方面加强保安队伍管理建设： 1. 严格控制招聘环节

作为一个项目经理人，在保安招聘的环节上一定要把好关，招聘前要先制定出招聘条件、招聘方案及项目岗位需求，不要盲目的的招聘，应该有方向性、针对性的招聘、人员的选才很重要。在招聘中尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，培训及岗位值班的效果要比那些总在保安队伍中跳来跳去的老油条好管理。另 在一些特殊的岗位，比如车库，车场收费岗、监控室岗可以考虑年龄大一点成家的退伍人员，或一些女职工，因为他们找份工作也很不容易，会比较珍惜工作，并且责任心强。 2. 做好岗前和岗中培训

在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训，有些公司因为条件上的限制喜欢让老员工在岗中带，不过通过我多年的保安工作经验，这样的做法效果不大，因为老的保安往往不会说怎么教新员工如何做好，而是教员工如何偷懒和如何应付领导，往往新来的员工在专业知识还没学到的情况下其他的已经很精通了。在岗前培训中开始要着重于军事训练、服务礼仪、项目基本情况、消防管理理论、公司管理制度、物业专项基础管理知识等培训，在上岗前集中考核各方面能力。如果达不到岗位要求那么只能从这一环节淘汰掉，另外岗中培训包括每周定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划和消防演练计划及施行。

3. 重视他们，同时也要让他们感觉到受到重视

在工作中管理员要重视每位员工的付出，在生活中管理员也要注意员工的工作、生活情绪，做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，物业经理也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。

4. 让其生活感到充实

对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。 5. 要有好的薪酬体制

物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。 6. 严格执行管理制度

在正常管理中，一定要结合现场严格执行管理制度，最终的目的是让处罚有依据，公平公正对待每一位员工无论奖励还是惩罚，其实每一位员工心里都有一杆称，如果保安管理过程中一旦出现有失公平、公正的处理，将对全体员工的工作士气都会产生很大的打击，甚至让员工对管理者产生一种不信任感，这种不信任的情绪一旦带到实际工作中去，那将是十分危险的。做到公平公正，这样才能提高管理者的威信，提高团队的氛围，达到理想的效果。对违规人员要人员及事项要提前做好管理预防工作，如果等到问题都出现了再去处理，那么要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的效果。 7. 人员着重培养，选拔人才

除了以上管理措施，公司还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。

五、 环境管理

随着经济的发展和人民生活水平的提高，使得住宅小区日趋规模化，业主对小区的绿地大小，园林布局和绿化档次的要求也越来越高 , 绿化管理工作也就占据十分重要的地位。因此，较多的公司会在项目前期设计阶段要求物业公司介入，作为一个优秀的项目经理人，应该根据项目的设计特性及结合项目整体美观、实用、易维护、消防要求方面提出物业管理专业性问题。对于绿化施工后的交接后养护管理工作也至关重要，即根据不同园林树木的生产需要和某些特定的要求，及时对树木采取如灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、防寒、除草中耕等园艺技术措施;应根据实际制定计划、月度计划、预算等计划。

环境管理另一方面则属于保洁管理工作，作为一个优秀的项目也要从前期开始进入，对项目楼宇、园林、车库、楼宇外国清洁取水点的设计和垃圾回收站的设计，要从物业专业及科学管理角度提出专业化的建议。在清洁管理方面要注重人员的招聘、人员技能培训、服务礼仪培训、清洁工具使用规程培训。在日常管理方面要注重团队建设及制定合理的、月度工作计划和制定日常巡查机制、考核机制等管理工作。

六、 品质管理

物业的品质是公司发展的基础，是公司的生命线，已成为人们的共识。在市场经济条件下，公司要生存和发展，必须强化品质、品牌的管理，以及提升全员的服务意识，使自己的产品或服务让顾客满意，并通过优质的产品和服务，提升公司业的核心竞争力。作为一个以价值为导向，品质为生命线的公司，品质的管理离不开公司的ISO9000内部管理体系、品质管理方针及品质管理考核制度。 1. 建立统一的品质管理体系

品质是企业的生命，品质管理是企业管理的纲要。品质管理体系是指“在品质方面指挥和控制组织的管理体系”，通常包括制定品质管理方针、目标以及品质策划、品质控制、品质保证和品质改进等活动。而实现品质管理的方针目标，有效地开展各项品质管理活动，就必须建立相应的管理体系。其作用是：帮助企业增强顾客满意，通过持续改进总体业绩，提高顾客的满意程度进而带来企业效益的提高。如果公司没有一套稳定的规章制度和标准规范，下面就无章可循，服务质量就没有保证。健全和完善规章制度，针对管理上的薄弱环节和漏洞，加以落实，一切按标准规范办事，做到有法(章)可循，有法(章)必循，从制度上避免质量问题的发生,对企业来说尤为重要。

2. 建立公司品质管理制度。

为了加强物业的品质管理，塑造和推行公司品牌形象，切实保证物业工作标准、管理标准和技术标准的全面实施，必须制定物业公司品质管理制度。包括品质管理的范围及职责、品质管理的组织架构、品质管理的各级权限及落实品质标准及技术标准。

3. 树立好品质管理观念

要做好品质管理，一是要牢固树立“质量第一”的观念，强化干部和员工的质量意识，上至最高管理者，下至每一位基层员工，都要下定决心，提升管理品质;二是要强化品质监督，加大对质量问题的惩罚力度;三是要创新教育模式，使品质管理的各项规定和要求真正成为每名员工的自觉行动。

4. 树立强有力的执行力

以期达到控制项的服务品质项目和优秀的管理人， 强调物业项目经理人的执行能力。执行力，这是企业提高效益的保障。而执行力的好坏、强弱，直接反映出物业项目经理人的心理素质和能力。一个优秀的物业项目经理人，是能够弥补因事先预测或策划不足所造成的被动

5. 品质的创新能力 强调物业项目经理人的创新能力。时代在变迁，社会在进步，思维在更新。作为物业管理模式，不可能停滞不前。只有在管理项目上不断地创优、创新，才能让业主感到满意。我始终认为，业主满意度，是衡量物业服务品质最客观的标准，这也是物业项目经理人能力的最好体现。作为一名物业项目经理人应该不断改进、提高自己管辖区域内的物业服务质量，改善自己的服务意念，创新并缔造出管辖区域内宜居、和谐的环境，从而羸得业主的拥戴和赞喻。

七、管理预算的制定与成本管控

物业项目经理人要具备精明的理财能力。作为企业，离不开效益和利润二字。企业如何持续发展，如何最大限度地创造效益，如何开源节流，节省每一项不必要开支，作为一名物业项目经理人必须深思熟虑。尤其在物业这个劳动力密集、微利的行业，收入多少、支出多少、盈利多少，作为物业项目经理人，要做到心中有数。要有精灵的理财眼光，抓好多营、有偿服务收入，多方寻求利润增长点，从而保证管理项目达到最大的盈利目标。

上述几点，这是一名优秀物业项目经理人所必备素质和条件。除此之外，物业项目经理人的个人魅力、操行和修养也同样重要。

对于物业基本面的了解，是作为一个优秀项目经理的基本要求，为此就要求项目管理处必须参与到该物业的前期介入工作中。介入工作认真细致与否，在今后的正常管理中会有很明显的反映，尤其项目经理对开发商设计理念的了解更为今后的外立面装修尺度有很好的把握。第一，对物业结构的了解，便于直接参与制定装修管理制度以及装修管理难点的排解;第二，对运行环境的了解，对内部环境的熟悉，便于合理安排员工，节约成本开支;第三，对绿化的了解程度，便于参与绿化管理及决策;第四，对于设备、设施的了解，便于制定一年一度的维修计划，研究如何节约维修资金、科学合理安排维保时间，使有限的设备、设施最大限度地有效利用;第五，对于管网走向的了解，便于开展各种应急抢修工作，避免因管网故障给广大业主带来诸多不便，排解纠纷，赢得良好口碑。

第二篇：如何做好物业总经理助理

物业总经理助理协助总经理制定、贯彻、落实各项经营发展战略、计划，实现企业经营管理目标。协助总经理对公司运作与各职能部门进行管理、协调内部各部门关系，尤其是业务部门间的日常工作关系以及事务处理，必要时，召集业务沟通会议或工作会议。日常工作中要做到眼活、脑活，发现领导未发现的问题，提醒领导;手勤、腿勤，及时发现工作中存在的问题，并提出解决方案;多说无益!关键是理解总经理的意图，完成好总经理交待的任务，分担总经理的工作压力，有时要先于总经理思考问题，提前做好安排!

一、履行好工作职责：

1、 协助总经理主持公司的日常工作,向公司传达满足业主和住户及法律、法规的要求的重要性;

2、以业主和住户为中心，抓好品质管理;

3、主持管理评审;

4、负责拟订公司年度工作计划和工作总结;

5、做好总经理办公会议和其他会议的组织工作和会议纪录;

6、认真抓好公司安全，消防工作;

7、在总经理领导下负责办公室的全面工作，努力作好总经理的参谋助手，起到承上启下的作用，认真做到全方位

服务;

8、在总经理领导下负责企业具体管理工作的布臵、实施、检查、督促、落实执行情况;

9、协助总经理作好经营服务各项管理并督促、检查落实贯彻执行情况。

10、负责企业内外的公文办理，解决来信、来访事宜，及时处理、汇报;

11、协助总经理进行公司企业文化、企业战略发展的规划，配合管理办开展企业文化工作;

12、负责协调物业各部门完成物业总经理布臵的各项任务;

13、完成物业总经理临时交办的任务。

二、扮演好五个角色

1. 激励者。通过公司目标和员工个人需要来调动员工积极性;建议总经理给绩优员工提薪，给不可替代人才高薪、高职等。

2. 沟通者。公司内部各个部门及员工乃至公司外的相关个人或机构保持适当的沟通和联系，构造良好的人际关系网络;主动倾听员工的意见和建议，积极疏导不满，提高满意度，降低离职率等，把经营者意图变成员工行动。

3. 人际关系协调者。一是协调经营者与员工的关系。二是解释经营者决策意图，通过协调使双方意见达成一致，

避免内耗，增强公司合力。

4. 人力资源规划者。根据外部环境、行业环境与内部环境恰当地预见未来发展趋势，预测公司人才需求数量、类型及供给，设计公司的人力资源规划，为招聘、培训制定计划，确保人员配备适当。

5. 培训者。即使招聘的是高度合格的员工，也需要培训才能完全胜任公司分配的工作，人才管理者，须根据公司的实际需要，制定培训目标、设计培训方案，如适应性培训，知识性培训、技术性培训等，以提高员工的能力，减少流动的可能性。

三、工作中做到“八要”

总经理助理既联系上下，又协调左右，既是业务的参谋，又是事务的“主管”。所以，一定要爱岗敬业，尽职尽责地履行自己的职责，富有成效地做好总办工作。主要从以下8个方面努力：

一要找准位臵，处事有原则。总经理助理处于“总管家”与“不管部长”的双重位臵，围绕着中心工作，上协调领导，下联系群众，公司大小事务都要过问，其他部门管不了、不该管的，都要总经理助理去管。所以一定要把握好所应扮演的角色，把握好工作分寸，管理不巨细，参谋不决断，助手不揽权，不越权，不越位，不缺位，工作要到位。

二要耳聪目明，作好参谋工作。从大的方面说，当助手

重要的在于搞好信息、决策、督查服务。及时地捕捉信息，准确地搞好反馈，积极地当好决策参谋。不仅要善于发现问题，还要认真分析问题，给领导解决问题提供决策参考。领导一旦采纳决策意见，还要制订决策备选方案。备选方案不能只是一种，要有多种方案，以便优中选优，“拍板定案”。决策制定后要采取得力措施抓落实，并及时搞好督促检查，搞好落实情况反馈。

三要善于长袖善舞，作好各部门之间的“润滑油”。首先要协调好上下的关系。其次、要坚持原则，按章办事。以礼，以诚，以情对待下属。第

三、协调好内外关系，外求支持协作，内求团结向上。

四要高效快捷处理有关事务。总经理助理必须要有强烈的时效观念、意识，求真务实、雷厉风行的工作作风，运筹帷幄的领导艺术，在有限的时间里办好应办之事。要善于“分身”，明确该干什么，不该干什么，先干什么，后干什么。要有所为，有所不为。为好应为之事。该别人“代劳”之事，要分解任务到人，并明责授权，责权相等。一旦分工、明责、授权，要少插手，多支持下级大胆工作。不要事无巨细，事必躬亲。不该为之事，“亲自”未必就好，还往往会挫伤员工的积极性。工作有成绩，也会有不足，要客观地分析是非功过，更不要跟下边抢功争好。尤其是出现过错不要推诿，对自己的过错更不要上推下卸。工作要扎实，力求实绩、实

效。总办工作不能摆花架子，更不能弄虚作假。要真实地反映情况，扎实地开展工作。

五要不断提升个人素质，增加人文魅力。自身素质强，就会产生人文 “魅力”和影响力。要当好总经理助理，要靠权力的影响力，但更重要的是靠非权力的影响力。只有二者有机结合，才能更好地开展工作。要注重发挥自身非权力因素的影响力，靠德、识、才、学，靠高尚的人格、丰富的知识、高超的才干、卓有成效的方法艺术来开展工作。在提高自身素质的同时，还要学会尊重，学会理解，学会“给予”，尊重上级，理解同级，善于“给予”下级。培养人才，帮助人展现才能，实现价值。

六要注意自身形象，起好表率作用。总办处在公司的第一线，一举一动都代表着公司形象。因次，必须加强自身修养，注重自我形象塑造。同时，要引导公司全体员工强化形象意识，形成塑造形象的共识。工作中，要重视外在形象的“包装”，全心全意地、热情细致地待人接物，为人处事。要经常并善于“换位思考”，想一想假如自己是领导或是员工怎么办，设身处地地搞服务、办实事、办好事。 七要制订并完善工作规范。一方面要根据工作需求，建立一套切实可行的工作规章制度，并不折不扣地去执行。另一方面要在工作实践中不断地加以完善。比如，要建立值班制度、会务制度、文秘制度等，用制度管人、管事。根据工

作规范，奖优罚劣。表扬、奖励好的，批评、惩罚坏的。不能好坏不分，是非不明，不能让“会叫唤的孩子多吃糖”，更不能形成或陷入“干的不如不干的，不干的不如捣蛋的”怪圈，建立并逐步完善好人能够积极办好事，坏人不敢办坏事的良好机制，确保公司工作正常、有序、高效运转。 八要努力营造温馨快乐的工作环境。要着力创造总办工作的良好环境，用良好的环境去影响人、改造人、约束人。积极倡导、努力创造勤奋学习、积极向上、努力开拓、团结协作、乐于奉献的良好环境，增强总办整体效能。总经理助理要把创造温馨快乐的工作环境视为重要的工作内容，思想上重视，工作上要研究、策划，采取切实有效的举措，搞好宣传，形成舆论氛围。搞些健康有益的文娱活动，活跃员工的文化生活，努力创造一种用事业留人、用待遇留人、用情感留人的良好工作环境。

第三篇：如何做好项目经理

我一直赞同这个观点：“项目经理是干出来的，不是学出来的;是带出来的，不是教出来的。一个人要成长为一名合格的项目经理主要不是靠学，而是靠干，当然学也很重要。靠干，完全不学，可以出项目经理。但靠学不靠干，是绝对出不来项目经理的。光干不学，有可能会出现的情况是，你的能力本来可以做一个大项目经理，但现在可能只能做一个中的或者小的项目经理，因为你没有理论指导，有些问题可能处理得不够好。

一、真正理解项目经理的角色

对项目经理角色的理解一定要避免两个极端，一种过分强调项目经理的技术能力，认为项目经理应该是团队中技术最强的人，项目实施中的任何疑难问题最终归集到项目经理，项目经理必须说“Yes”或“No”，否则就无以服众。另一种则过分强调项目经理的领导能力，认为项目经理首要任务是给他的组员端咖啡，协调大家之间的关系等。我认为项目经理首先应是有过类似本项目的项目实施经验，对ERP项目有一个清醒地认识，同时对该行业的相关知识有扎实的基础;对该ERP项目能够做出一个科学的、切合实际情况的实施方案，在必要的时候能够帮助自己的组员解决问题，但并不是说项目经理必须是任何技术问题都非常精通，比如对于项目的网络构架，项目经理可以咨询相关专业人员。但无论如何，项目经理都应该熟悉和了解项目中的每一项技术，只有这样才能全面掌握项目。其次项目经理应具有协调、组织的能力，能够调节整个项目团队的气氛，在遇到挫折时“升温”，在过分乐观时“降温”;同时应具有同项目单位进行沟通、协调的能力，为自己组员的项目实施做好环境的准备;在遇到关键或疑难问题时，能够通过各种途径找到问题的答案。

项目经理跟一般的职业经理人不同，它具有较强的专业性，一个不懂技术的人是绝对不能做项目经理的，项目经理应该是技术和管理的结合。

二、重视对项目组的管理，奖罚分明。

在ERP项目的实施中，必须建立一套切实可行的项目管理制度，特别是多方组成的项目团队，更是如此。只有这样，才能保证整个项目实施的有序进行。规范化而且切实可行的项目管理制度，必须因企业、因项目而异。一般而言，应是项目管理原理、企业/行业特点和项目规模/性质、企业开发文化/素质等各种因素综合的产物。同时要严格执行制度，做到奖罚及时、分明。在制度建设上一定要避免两种情况：一是无项目管理制度，仅凭个人经验实施项目管理;二是书生制度，照搬教条，纸上谈兵，束之高阁。

项目管理的核心是„三角平衡‟，即规格、成本、进度三个方面保持平衡。在大部分项目实施中，往往无法确立和实现项目成本的指标、考核和控制，资金的支配权往往不归项目经理，而由公司决定，这样导致公司与项目经理之间的责任不清，对于某些制度也无法贯彻执行，不能很好地实现项目经理负责制。

为了组建一个和谐的团队，项目经理必须充当队员的激励者、教练、活跃气氛者、维和人员和冲突裁决人。

另外，项目经理还必须注重不同岗位的后备人员的开发。在项目的实施过程中一旦出现队员辞职的现象，项目经理能够合理安排人员调动和接替;同时，便于队员在工作过程中形成竞争，以及合理安排期间性休假。

三、计划、计划、计划

几乎所有的人都知道项目的实施需要制定计划。但是在具体操作过程中还是存在以下几种现象：一是项目计划的制定不够严谨，随意性大，可操作性差，因而实施中无法遵循(如项目计划过于粗略，落实不足)，没有做到任务、进度、资源三落实。二是缺乏贯穿项目全程的详细项目计划，甚至采取每周制定下周工作计划的逐周项目计划方式，其实质是“项目失控合法化”。三是项目进度的检查(与进度计划比对)和控制不足，不能维护项目计划的严肃性。

再完美的计划也会时常遭遇不测，但并不表明我们不需要制定计划了。如果没有计划我们就失去了参照物。项目经理应该能够预测变化并且能够适应变化。经常做一些“如果——那么”的假设，避免安于项目现状，在项目发生变化时能够及时作出调整。计划总在变化，计划没有变化快，关键是计划能够跟上变化。

在项目的实施过程中，经常会将整个项目分成若干个小的项目，项目经理应有效的利用好时间，做到各个项目之间的有效、合理衔接，保持整体计划的合理性和连贯性。

项目计划粗细程度，是一个需要小心把握平衡的问题。越细则控制力度越大，但项目管理的成本越高;反之亦然。以国内目前的状况，个人看法，3个月以下的项目应细到人天，至少2～3人天;半年以上的项目，至少应到人周。

四、真正理解“一把手工程”

ERP项目的实施是一把手工程，这是公认的准则。很多项目在实施前期都强调“一把手工程”，并且运用的特别好，比如：由总经理召开会议、成立项目小组等等，但是往往在实施开始之后就不能很好地发挥“一把手”的作用，使得一把手工程变成了撒手工程。项目经理应该自始至终地发挥“一把手”的作用，应该定期地(一般为一个月)或在某项小的项目结束时将阶段总结呈递给“一把手”，并且进行简短的交流，听取“一把手”对于项目的看法，在必要时提议“一把手”召开会议。同时，对于项目经理所在公司的“一把手”也要定期进行汇报和交流，以获取支持、理解和资源的调配。

五、不要吝惜在培训上花的时间，进行二次、三次培训都不为过。

培训是项目实施的一个重要环节，目前国内单位(特别是大型国营单位)的人员素质比较低，对于信息化的理解几乎等于零。所以我们在进行培训时，应该分层次、分阶段的进行培训，不能期望一次培训就能使单位的人员理解和掌握软件的操作。培训应贯穿于项目的始终，并且应做好适合用户水平的操作手册，必要时在单位内部网页上做“常见问题问答”的栏目。一定要避免“客户理解太慢、太笨了，我帮他做了吧”等想法和行为的出现。ERP项目是自己单位的项目，任何人都代替不了。

六、进行原型测试，做好一个理论和实践都可行的实施方案。

不管是培训还是计划都必须建立在一个可行的实施方案的基础上，否则即使你的方法再好，也不可能达到良好的效果。所以在实施之前，应该进行充分的系统分析和调研，充分听取各个层次人员的意见，多方搜集资料，并且进行多角度的原型测试，在项目小组(包括ERP单位方)同意的基础上，才进行实施和培训等计划的制定和执行。尽量避免在实施过程中进行方案改变等情况的发生。

七、合理的降低客户的需求

任何软件都不是万能的，都不可能百分之百地解决客户地所有问题。在项目的实施过程中，应该实事求是地、明确地告诉用户那些是软件做不到的。一些软件公司和实施人员不愿意和害怕把真象告诉用户，只想把企业原本正确的业务流程转变成本公司软件所规定的业务流程，结果造成双方僵持。特别是一些软件程序上的毛病，更是不愿接受用户的指责。其实，这完全没有必要。在不可能解决的问题上跟用户兜圈子，其结果只能是使用户对你造成误解，和对公司的不信任。

由于各种各样的原因，在企业的经营管理中总会有一些具有自己特色的东西，但是，企业难于在短时间改变现有的做法，这就需要软件的灵活性和实施的变通。当然，应该尽可能地使企业的行为合符有关的法规和惯例，这是最好的结果。

对待客户需求方面也应该讲求80/20原则，不能一味的降低客户需求，试想一个软件连客户百分之八十的需求都满足不了，还怎样要求客户放弃自己的需求。我们所讲的合理的降低客户需求，应该是在解决了百分之八十以上的基础上，或解决了企业主要需求的基础上，对于客户的一些特殊需求不预满足或解决。在项目的实施过程中，我们不能承诺能够解决客户的所有需求，如果一个软件能够解决客户的所有需求，那我们的实施也就不费力了，也就不需要讲求那么多的实施方法了，企业实施ERP也就不需要咨询了。

上述只是从不同的方面描述自己对项目经理的理解，当然在项目的实施过程中最重要的是实施成功，而不管你采取什么方法。项目经理应该根据项目的自身情况确定适合该项目的方案和实施策略。

■ 什么是成功的项目管理?就是多、快、好、省做项目。但事实上这四方面有时是相互矛盾的，这就需要项目经理努力协调各方面资源。项目管理的目标，就是让质量数量最大化的同时，所消耗的资源和时间最小化，并让领导和业主满意。

■“以终为始”很重要。“终”是结果也是目标。要做到以终为始就要在项目开始前做好计划，从第一步到最后一步都规划清楚，胸有成竹。

■项目管理最忌讳的“三边”：边计划、边实施、边修改。造成“三边行动”的根本原因是在目标未清、职责未明的情况下就仓促开始往下做细节，结果常会因为在一些小事上扯皮导致项目被不断地延期。即便最后勉强完成了，也与最初的目标相去甚远。

■项目管理最忌讳的“六拍”：“拍脑门”(草率决策)、拍肩膀(错误激励)、拍胸脯(盲目乐观)、拍桌子(发泄训斥)、拍屁股(消极回应)和拍大腿(失败放弃)。

■项目经理的上级领导提出目标而非方法，他可以做到最高境界“大道无术”“无为而治”。但是项目经理必须做到心中有“术”。

■ 项目经理的上级领导提出目标，要做到“做正确的事”。项目经理提出方法，要做到“正确地做事”。

■ 作项目管理，需要作好硬、软两点。硬：项目完成的原则框架时刻把握。软：协调参与各方面的利益(台面上的、台面下的)，在硬的原则无重大变化情况下，尽量让参与者都满意。做到这两点并不容易，斗智斗勇斗力。能做到80%，项目也就搞定了。

■ 国内的项目经理与西方的项目经理基本是两回事，这也是东西方文化差异造成的，西方文化强调先制定规则再做事，而东方文化是先把事情干起来，再制定规则。

■ “项目管理”在国外是科学，80%是有规律可循的;在国内是艺术。一个优秀的项目经理需要提高自身各方面的素质，主要靠个人魅力、感染能力等东西。看明白了PMBOK，学会了一些做事情的方式，只是搞懂了那个20%的科学的东西，还有80%的空间，需要个人领悟。如何做好项目经理之我见

前一阵子网络上、电子邮件、报纸、电视都在报道出租车司机臧勤用脑子开车的故事，固然他每天做的都是重复的开车接送客人，但从每一次的单独接送客来看姑且也可以作为一个项目来看待，从客人上车说目的地到构思路线到具体实施到最终到达目的地收钱给发票不正是项目的启动、计划、实施、控制和收尾五大过程吗?在整个接送客人过程以及其中可能发生的堵车、单行道、禁止拐弯乃至改变路线等等风险和变更中我们也可以看到不少项目管理的精髓，结合这次为期一周的理论课程以及平时工作的问题和实践经验来谈一点自己的看法，当然这些经验不能作为项目经理的实施准则，或许也存在个人的误解，但是提供出来，以供大家参考。

一、 客户满意度、客户满意度、客户满意度---明确客户需求

“有一次一个人打车去火车站，问怎么走。他说这么这么走。我说慢，上高架，再这么这么走。他说，这就绕远了。我说，没关系，你经常走你有经验，你那么走50块，你按我的走法，等里程表50块了，我就翻表。你只给50快就好了，多的算我的。按你说的那么走要50分钟，我带你这么走只要25分钟。最后，按我的路走，多走了4公里，快了25分钟，我只收了50块。乘客很高兴，省了10元钱左右。这4公里对我来说就是1块多钱的油钱。我相当于用1元多钱买了25分钟。我刚才说了，我一小时的成本34.5块，我多合算啊!”

客户是上帝，这是我们一直挂在嘴边的。但是我们在做项目的时候，往往就会忘了，只顾着项目的条条框框，而忘了评价一个项目成功与否的最主要因素是客户满意度。特别在信息系统集成项目中，我们常常考虑的就是用什么先进的技术，搞出多少几十年都未必用的花里胡哨的功能，或者只是按照合同的条款来生搬硬套。就像上面臧勤师傅的例子，表面上来说项目章程应该是按照客户指定的路线把客户送到火车站，但事实上客户的真正需求并不是如此，而是以即快又省钱的办法到达火车站。按照海兹伯格的双因素理论，按照客户指定的路线把客户送到火车站只是个保健因素，送到了客户没什么不满意，但也不会产生满意，而当臧勤师傅只收了按客户指定的路线的车费而只花了一半的时间，这个就是激励因素，所以客户很满意。我们平时在项目也要深层次的挖掘客户的真正需求趋，而不是死扳的完成合同，客户至所以需要我们做信息系统集成项目，并不是为了信息系统本身，现在的信息系统大都融合到了用户的整个生产、管理等业务中，客户需要的是能给他的业务带来增值的信息系统，而不是所谓的多先进、多少功能，能出多少报表但实际上却对业务没有任何帮助的信息系统。

所以作为项目经理在进度、成本和资源约束中协调的时候脑子里一定要时刻牢记客户满意度才是评价项目成功与否的主要因数。

二、 成本管理之边际效应

还是看上面的例子，从表面上看，臧勤师傅多走了4公里，少收了10元钱左右，多可惜啊!慢就慢一点，反正不是空车。一般的司机都会这么想。而臧勤师傅正是考虑到了时间成本以及它的边际效应而做出了绕路少收钱而赢得时间的做法。我们用挣值法就很容易算出他的绩效。就这个送火车站的项目而言，我们可以简化认为BAC=34.5x50/60(臧勤师傅的每小时成本是34.5元，这个活按客户的路线走要50分钟，所以整个项目的总预算成本等于50分钟的成本)，而在25分钟的时候臧勤师傅已经送客户到火车站，所以在25分钟的时候他已经100%完成项目，所以EV=BAC=34.5x50/60，而在25分钟的时候PV=34.5x25/60，AC我们可以粗略的估计为多走了四公里多加成本一元则AC=34.5x25/60+1，我们可以算出SPI=EV/PV=2，CPI=EV/AC≈1.87，数据说话，多么好的选择，计划工期的实际完成工作量翻一倍，同样的工作量实际发生的成本是预算的1/1.87。当然这个是我们简化了的模型，但是事实上平时我们在项目中经常也会遇到类似的情况，特别是在公司有好几个大项目一起实施的时候，无论是从人力、物力等各个方面都非常紧张，而且因为当前这个行业竞争充分，整个行业的利润率普遍很低，给项目实施的费用也卡的很紧，这个时候，我们往往会只考虑实际费用，宁可慢也不能多花钱，而不考虑它的边际效应。事实上有时候在个别点上花钱以换得人力、时间、知识产权等其他的资源其实在最终反而会在总体上控制成本。项目管理的核心是“三角平衡”，即质量、成本、进度三个方面保持平衡。项目经理不光光是看货币成本。当然在IT公司中，特别是国内的系统集成公司在大部分项目实施中，往往无法确立和实现项目成本的指标、考核和控制，资金的支配权往往不归项目经理，而由公司决定，这样导致公司与项目经理之间的责任不清，对于某些制度也无法贯彻执行，不能很好地实现项目经理负责制。个人感觉类似于这次为期一周的培训中的计算机信息系统集成项目管理理论基础部分公司的高级管理层也应该来听一听，学一学，这样应该对实现项目经理负责制，对项目的成功一定会有帮助。

三、 收尾工作很重要—经验教训总结

“有一次，在南丹路一个人拦车，去田林。后来又有一次，一个人在南丹路拦车，还是去田林。我就问了，怎么你们从南丹路出来的人，很多都是去田林呢?人家说，在南丹路有一个公共汽车总站，我们都是坐公共汽车从浦东到这里，然后搭车去田林的。我恍然大悟。比如你看我们

开过的这条路，没有写字楼，没有酒店，什么都没有，只有公共汽车站，站在这里拦车的多半都是刚下公共汽车的，再选择一条最短路经打车。在这里拦车的客户通常不会高于15元。”

管理收尾的主要输出是项目档案、正式接收文件和经验教训总结。而我们往往忽略的就是经验教训总结。上面臧勤师傅的话中正是反映了经验教训总结对于项目的重要性，一般的司机可能把客户送到目的地，翻表、打印发票、收钱、记录也就结束这个项目了，臧勤师傅的不同就在于他有总结经验教训。我们在实际的项目中也往往是只是关心最后的收钱，因而在每个到了收尾阶段所关心的就是客户的签字，所谓的项目档案也只是为了拿到客户的签字，几乎很少真正地总结经验教训，就算有，也都是表面文章。记得在复习题目中有这么一道题，在项目执行期间，项目经理和项目团队会出现绩效偏差，必须采取纠正行动。这些纠正行动可能对其他项目经理有所帮助，应该分享并记录归档，借助于经验教训的学习过程。估计考试的时候大家都不会选错，但是在实际项目中能真正做到的又有几个?如同前面所说现在计算机信息系统集成这个行业竞争相当厉害，在项目实施的过程中，往往是一块钱要当两块钱用，一个人要当两个人用，做完了项目还哪里有时间做经验教训总结，赶紧做下一个流程，就算有做经验教训总结的要求，大家也是做做样子，聋子的耳朵--摆设，只是为了文档的需要。

四、 计划、计划、计划

“千万不能被客户拉了满街跑。而是通过选择停车的地点、时间和客户，主动地决定你要去的地方。”

“成本是不能按公里算的，只能按时间算。你看，计价器有一个“检查”功能。你可以看到一天的详细记录。我做过数据分析，每次载客之间的空驶时间平均为7分钟。如果上来一个起步价，10元，大概要开10分钟。也就是每一个10元的客人要花17分钟的成本，就是9.8元。不赚钱啊!如果说做浦东、杭州、青浦的客人

是吃饭，做10元的客人连吃菜都算不上，只能算是撒了些味精。”

“那天人民广场，三个人在前面招手。一个年轻女子，拿着小包，刚买完东西。还有一对青年男女，一看就是逛街的。第三个是个里面穿绒衬衫的，外面羽绒服的男子，拿着笔记本包。我看一个人只要3秒钟。我毫不犹豫地停在这个男子面前。这个男的上车后说：延安高架、南北高架~~~还没说后面就忍不住问，为什么你毫不犹豫地开到我面前?前面还有两个人，他们要是想上车，我也不好意思和他们抢。我回答说，中午的时候，还有十几分钟就1点了。那个女孩子是中午溜出来买东西的，估计公司很近;那对男女是游客，没拿什么东西，不会去很远;你是出去办事的，拿着笔记本包，一看就是公务。而且这个时候出去，估计应该不会近。那个男的就说，你说对了，去宝山。”

几乎所有的人都知道项目的实施需要制定计划。但是在现实工作中，特别是我们计算机信息系统集成项目大都由一些从技术层面提拔上来的项目经理做项目管理的，经常就会看到问题就做，而不是先做好计划。那就成了臧勤师傅嘴巴里面被客户拉了满街跑的典型。之所以臧勤师傅会选择拿着笔记本包的男子当然一方面是前面所提到的经验教训总结的结果，另外一方面也是他有计划的表现，他在这之前做了分析研究，成本估算，所以才会在这个具体实施的时候去选择，而不是像其他的司机随便上来一个客人就行，开到哪里算哪里。我们有时候也说我们有计划的啊!我们每周都做计划啊!而在实际中我们经常出现的是为了做计划而做计划，结果项目计划的制定不够严谨，不是随意性大、可操作性差，就是没有做到任务、进度、资源三落实，因而实施中无法遵循。另外的一种就是没有整体计划甚至采取每周制定下周工作计划的逐周项目计划方式，其实质是“项目失控合法化”。再完美的计划也会时常遭遇不测，但并不表明我们不需要制定计划了。如果没有计划我们就失去了参照物，失去了基线，所谓的绩效考评也无从谈起。项目经理应该能够预测变化并且能够适应变化。经常做一些“如果——那么”的假设，避免安于项目现状，在项目发生变化时能够及时作出调整。计划总在变化，计划没有变化快，关键是计划能够跟上变化。在项目的实施过程中，经常会将整个项目分成若干个小的项目，项目经理应有效的利用好时间，做到各个项目之间的有效、合理衔接，保持整体计划的合理性和连贯性。项目计划粗细程度，是一个需要小心把握平衡的问题。越细则控制力度越大，但项目管理的成本越高，;反之越粗则项目管理的成本越低，但控制力度越小。一般我们在具体项目中细化到人天，当然也要视项目的不同而有所不同。

上述只是从不同的方面描述自己对项目经理的理解，当然在项目的实施过程中最重要的是实施成功，让客户满意，而不管你采取什么方法。项目经理应该根据项目的自身情况确定适合该项目的方案和实施策略。好的项目经理是干、学结合出来的，靠干，完全不学，可以出项目经理，但你的能力本来可以做高级项目经理乃至资深项目经理，但现在可能只能做一个普通的项目经理，因为你没有理论指导，有些问题就可能处理得不够好。只有干、学结合，不断在实践中总结经验教训，在理论上提高自己才能使自己在不断进步做好项目经理。

第四篇：如何做好一名项目经理

项目部是公司的一个基层作战单元，项目经理就是这个作战单元的团长，项目经理是公司在这个项目的全权委托代理人，对外体现着公司的形象，对内全面负责组织项目的组织与实施，是项目的直接领导者与组织者。随着时代的发展和市场竞争的日益激烈，对如何做好一名项目经理提出了更高的要求，6月21日，杨京原董事长到四公司驻马店项目部慰问一线员工，并指导工作，对如何做好新时期的一名项目经理，杨董事长从“合格”、“良好”、“优秀”三个层面进行了精辟的阐述，通过学习与讨论，我深感教育与启发，杨董事长讲话精神为我今后的工作指明了努力的方向和目标，为实现在自己工作岗位上不断向更高层次的跨越提供了动力。作为项目的带头人，不仅首先要具备良好的心理预期，承受住来自各方面的压力，做到冷静、理性与果敢，具备专业技术知识，还要具备良好的组织、协调、沟通能力，具备踏实地工作作风，良好的敬业精神，自觉地将工作难点变重点升华为亮点。

一、一名的项目经理要具备专业技术知识，是业务行家里手。作为一名项目经理，在开展具体工作时，要想发挥好领导作用，就必须熟知相关的业务知识，掌握熟练的业务技术知识是成为合格项目经理的必要条件。每个项目情况都不可能一样，所遇到问题也不尽相同，因此如果没有扎实的专业知识作为后盾，在项目的实施过程中会遇到这样或那样的疑难问题，作为项目的决策人就无从下手甚至手忙脚乱，最后必将导致项目人力物力上的高消耗。在精于本专业技术的同

时应该更有广泛的知识面，因此作为一名项目经理不仅要加强对本专业知识的学习，还要加强其他专业的知识的学习，要将本专业知识和其他专业知识融合，拥有更多的知识面，这样就可以在施工中轻松自如的决策各方面的工作，化解来自各方面的矛盾，顺利完成施工任务。一名项目经理不仅自己是专业的行家里手，还要有大局观念，培养人才，锻炼人才，为人才的才能发挥提供尽可能大的发展舞台，为公司的健康、持续发展贮备人才。在带好队伍的同时，“引领”好、“导向”好人才向更高层次发展，在这个过程中，提升自己的专业和管理水平向“优秀”项目经理标准跨进。

二、要有较强的组织协调能力，提高团队克服困难、遇难愈强的整体战斗力。项目部是一个团队，如何当好这个“团长”，把这个团队中的每位成员融合在一起，工作中做到相互支持、取长补短，充分调动全体团员的工作积极性，做到心往一起想、劲往一块使，最大限度的发挥每位团员的聪明才智，这就考验着这个“团长”的组织协调能力，如果一个项目经理不具备较强的组织协调能力，那么这个团队就会变成一盘散沙，这个团队就失去了活力，项目部各个部门之间、员工之间也就缺乏默契的配合，从而导致工作无法正常开展。

三、一名合格的项目经理需具备创新意识、风险意识、安全意识和廉政意识。杨京原董事长在视察石邢项目部时强调党员干部要具备这“四个意识”，一名合格的项目经理更应具备这“四个意识”。创新包括制度创新、管理创新等，不断创新是一个企业持续、健康发展的永恒主题，在工作中，项目经理要紧跟创新的时代潮流，面对新的管

理理念、管理制度，针对本项目的实际情况，首先要做好“嫁接”，在此基础上做好适合本项目的管理制度、管理体系，这样才能结出“更甜、更美和更大的果实”。第二是项目经理要增强风险意识，随着市场竞争的日益激烈化，每一个项目的工程成本风险也在不断增大，因此项目经理要提高项目成本风险意识，对可能的成本风险点进行逐一分析评估，并进行排队，做到趋利避害，将成本风险降到最低限度，以实现效益的最大化。第三是项目经理要具备安全意识，安全关系到项目每位员工的生命与健康，作为安全生产的第一责任人，要对施工过程中的安全隐患进行辨认，制定安全生产防治预案，做到防患于未然，实行一岗双责，并率先垂范。第四是廉政意识，开展党的群众路线的宗旨是全心全意为人民服务，项目经理要在市场经济的大潮中不断加强自身的学习，对标先进，积极主动地加强世界观、人生观与价值观的改造，要倾听员工的呼声，面对员工提出的“辣味”问题，要听得进，做到有则改之无则加勉，和广大员工打成一片，在市场经济的大潮中，适应市场经济规律，勇敢地面对市场，经得住考验，从而守住国有企业廉政的底线。

四、一名合格的项目经理要有担当精神，处理好工程中“难点”、“重点”与“亮点”之间的关系，将工作难点变重点最终升华为亮点。面对工程难点，要勇于担当、不要强调客观是对我河北路桥人提出的希望与要求。一名项目经理要具备勇于担当的精神，在工程难点上要冷静、理性、果敢。每个项目的施工不可能是一帆风顺的，随着施工的逐步开展，各种困难会接踵而至，面对工作难点，首先要承受来自

各方面的巨大压力，要坦然面对，不要抱怨，不回避，不逃避，要积极想办法，相信克服困难的办法总比困难多。其次作为项目的带头人，应该是指挥员又是战斗员，作为指挥员就应该体现自己的能力与水平，越是面对棘手难缠的施工难点，越要沉着冷静，迎着困难上。在对工程难点上理性分析的基础上，自觉将工作难点提升为工作的重点，对影响施工全局的重点进行综合判断，对症下药，制定出可行性方案，群策群力，攻克难关，通过不懈的努力将工程重点升华为工程亮点，从而提振团队士气，打响河北路桥的品牌。在廊坊项目部，进场一年多来，始终面对拆迁阻工、工作面少的困难，不等不靠，主动出击，为加快工程进度，将加快现有的工作面的施工进度作为项目部重点工作来抓，积极主动地和管理处、地方政府沟通，便道不通走当地道路，内部加强项目施工的计划管理，调动全员的积极性，近日，我项目部施工的袁庄中桥首片箱梁成功架设，成为密涿高速全线预制箱梁成功架设的首件工程，成为了密涿高速全线的亮点工程。

五、项目经理应有吃苦耐劳、乐于奉献的精神。“争创精品，勇夺第一;吃苦耐劳，甘于奉献;知难而进，讲求科学;百折不挠，永不言败，”是河北路桥精神，是河北路桥在六十多年发展征程中经过了几代路桥人的精神总结。作为项目的指挥员，必须首先带头践行河北路桥精神，困难冲在前，吃苦站在前，扎扎实实的开展工作，勤勤恳恳的做好事情，以实际行动为职工作出表率，以榜样的力量感召职工之心，形成吃苦耐劳、甘于奉献的正能量，在前进的道路上就没有克服不了的困难，就没有跨不过去的难关。作为项目的战斗员，不搞

特殊化，有事一起做，有汗一块流，这样在工作中才有说服力，赢得职工之心。进场一年多来，没有节假日，没有星期天，把工作始终放在第一位，以身作则，有效的调动了全体职工工作的积极性。

进场一年多来，在驻地建设、水泥搅拌桩、混凝土灌注桩、箱通灌注等多项施工走在了密涿高速全线，在密涿高速的建设中，创造了一个又一个亮点工程，为河北路桥争了光，添了彩。作为一名项目经理，在今后的工作中，要充分利用自己掌握的知识，正确处理好施工中发生的各种情况，团结带领项目部全体职工，发挥自己和职工的主观能动性和创造性，大胆管理，勇于担当，为河北路桥的发展做出自己应有的贡献。

第五篇：如何当好物业项目经理1

如何当好物业管理处主任

一、理念的提升——以不断提升服务水平为指导思想

当好物业管理处主任，如何做好服务呢?首先，需要提升自己的管理理念，以不断提升管理处的服务水平为指导思想。理念是企业的灵魂所在，是员工自我实现理想的动力源泉。必须有“开拓创新、永创一流”的精神为理念，不懈追求更高的服务境界，激励管理处员工的创造性思维和创造力。在这种理念的支持下，才能意识到细微之处见精神、简单积累便专业，提醒每位管理处主任做事要从小事做起，从自我做起。同时，要去影响周围的一群人，不断提升自己的专业水平，来实现和打造一个敢于追求理想和有灵感、激情不断喷发的管理团队。具体来说，就是要以“没有最好，只有更好”为基础，引伸出六个方面的理念，即最优理念;探索、学习、创新、提升、领先理念;换位思考理念以及零磨合、零干扰、零缺陷等理念。

1、最优理念。即每位主任都有明确的职责范围，在服务过程中遇到的任何问题，都要设计出几套解决问题的方案，从业主的角度、经济的角度选择一个最佳的解决方案，达到最佳的效果。最优理念服务达到的效果是：当您在岗位工作的时候，优美的工作环境、适宜的温度、优良的空气质量使您尽享工作的乐趣;在您需要服务的时候，管理服务人员就会出现在您的身边，每个员工的工作都是一丝不苟、彬彬有礼且规范化、标准化。

2、探索、学习、创新、提升、领先理念。即在管理政府办公楼、住宅区、工业区、“农村城市化”自然村等领域进行不懈地探索，寻求适合这些领域的管理方法。通过学习国内外先进的管理理论与方法，与自身的实践相结合，创造性地提炼出独具特色的新的管理方法。将这种新的方法再运用到实践中，进一步升华提炼，达到管理水平不断提高并领先于行业的理念。

3、换位思考理念。即主任凡事首先都要先设身处地站在业主需求的角度进行考虑，再反过来考虑如何满足业主的需求，把业主的满意作为工作的出发点和工作的最终目标。“业主想到的我们已经做到，业主未想到的我们超前思维”，从而提供更适合业主需要的服务，满足业主的需求。

4、零磨合理念。即管理处主任在物业管理日常管理介入中，深入物业现场，了解和参与新型设备和智能化设备的调试，熟悉各项功能，站在业主的角度，发现影响使用功能的因素，及时提出合理化建议，将不利的因素消灭在萌芽状态。同时，还需充分了解业主的动态信息，新调任领导或新搬迁的业主要及时以走访的形式理顺各方面的关系，每天都需要走访不同的业主，使管理磨合期接近“零”。

5、零干扰理念。即主任应考虑所管辖的项目，特别是政府物业管理，充分了解和掌握有哪些工作，是在业主正常上班时间以外才能完成的。比如：大楼的油漆粉刷工作，通道的消杀等等工作会给业主带来工作上的干扰和给环境带来业主不适应的工作，需合理安排工作时间，如节假日或下班后，不能因不合理的安排工作而影响和干扰业主的正常工作。在保证用户正常工作的前提下，对会妨碍用户的维修保养工作，一律安排在用户正常上班时间以外(突发事件需紧急处理的情况除外)。同时，在维修保养工作中，维修人员必须先做好维修区域防护及警示等措施后，方可进行工作，维修完毕，立即清理现场，以避免造成污染和给业主带来不便。

6、零缺陷理念。即主任要求每一个员工都要细心谨慎，把工作上可能发生的缺陷(缺点)降低到“零”的一种管理方法。零缺陷并不是说绝对没有缺陷或缺陷绝对等于零，而是指以缺陷等于零为目标的管理理念，每一个员工都要在自己的工作职责范围内力争做到无缺陷，从而培养员工高度的责任感和严谨的工作作风，提高服务质量和项目的管理水平。

二、沟通能力的升级——以做好项目管理水平为前提

主任沟通能力的升级是必须的，也是一个持续的过程。沟通不是靠一个人的油腔滑调就可以的，而是要实实在在的工作，所以必须是做好项目管理水平为前提。有些项目主任是从基层员工晋升上来的，由原来的整天面对设备管理一下子需全面掌握人际关系的技巧;有些项目主任是转职过来的，对周围的环境不熟;特别是目前有一些工龄的管理处主任，缺乏一种前车之鉴，不肯思索，以管理处一天没有出现投诉在沾沾自喜，出现了应急突发的事情而不知所措，有之对员工大发脾气等等。从以上几点可以看出，沟通的能力升级很重要，我认为一个管理处主任的工作应该做到三个方面的沟通，即员工沟通、业主沟通、公司沟通。

1、员工沟通

为了畅通员工与领导层之间的关系，及时和更有效解决员工关心的问题。沟通方法通过基层例会、管理处例会，了解、掌握、及时地处理员工反馈的各类问题。建议每个项目管理处主任要召开月度员工大会和员工座谈会，每季度至少召开一次基层员工代表座谈会，收集基层员工的各类问题，如意见、投诉及合理化建议等，真实地反应出基层员工的呼声。

2、业主沟通

为了让业主与管理处之间架起一座心灵的桥梁，目的是让每个业主，特别是与物业有关的领导更了解和清楚管理处的个性化服务和特色。从某种意义上来说，就是和业主建立一种友谊上的关系。这样业主的需求能更充分的展现出来，同时，可避免一些工作上的误会。业主沟通最好每天坚持与一名或多名业主交流，以走访的型式为主，也可以电话的方式问候，带给我们业主一种温暖的感觉，更让我们的业主知道管理处在是做事情的，是负责任的管理处。

3、公司沟通

公司沟通是不可缺少的工作，也是管理处主任对自我工作肯定的必要手段。让公司的领导了解管理处最新物业动态和管理处所做出成绩。当然也是管理处的层面碰到某种问题不能左右时，更要让公司领导层给予研究和抉择，给予某种信息的指示，使管理处更有效率运作并提供保障。公司沟通的方法可以是随时的，比较有机动性，可以在召开公司例会的时候，可以是公司领导视察工作的时候，可以是因某种事情在公司的时候。方式也是多种多样的，比如向公司每周提交一份合理化建议(更有效的节能减排、提高员工的工作积极性等等方面均可)，每月向公司提交一份管理处的最新工作总结。可以看出，与公司的沟通也是项目主任实现自我价值体现的一种表现。

三、有效处理投诉的能力——促使管理工作的良性闭环

业主的投诉的焦点主要表现在对管理处服务工作的不满意，业主的需求得不到满足，或某个问题的处理跟进程度不及时性都会引业主对管理处的投诉。很多管理处主任看到的投诉问题的直接性，没有看出问题的间接因素，问题的间接因素就是指管理处的能力，内部团队的建设和行之有效的处理问题方法(培训)，本位理念的提升和沟通的能力升级存在差距等等。也就是说，有效投诉的出现可以理解成我们工作上的不足，没有达到业主的预期所产生的。那么，我们应该从哪方面做起呢?特别是管理处主任，关键是要做到未雨绸缪。

1、在本位理念提升和沟通能力升级的基础上更有效地处理业主投诉。其实最好的方法是把我们业主的投诉控制在萌芽状态，是最为有效的处理方法。从管理处的自身的管理服务品质提高、人员的素质提高上下功夫，提倡落实管理处的三会制度和三检制度。

三会是指早会、晚会和周例会。早会是由主任亲自组织，在每天管理人员上班前后管理处班组长以上在岗人员(含管理员)集中进行，由主任主持，内容主要为宣讲公司文化、理念与价值观、一天的简要工作安排等，能激励员工士气。晚会也由主任主持，内容主要是当天项目各项工作点评与总结，在每天管理人员下班前管理处班组长以上在岗人员(含管理员)参加。周例会也是由主任主持，管理处班组长以上在岗人员(含管理员)参加，会议主要内容为上周工作总结与回顾、公司最新动态与相关要求传达、下周工作安排布置等。

所谓三检是指早检、晚检、周检。早检是指每天管理处主任巡视现场一次。并填写《监督检查记录表》，对每天巡视的具体区域、巡视处理的问题、巡视时间段作详细记录。主任应将早检巡视区域合理分解至每个管理人员，并监督员工的执行情况。晚检是指每周主任到项目查夜岗一次。对夜间查岗，主任应在监督检查记录表上对查岗具体起止时间、岗位人员值勤情况、查岗路线作详细记录。还应将夜间查岗情况分解至班组长，并监督班组长夜间查岗的落实情况。周检是指每周管理处主任组织管理处内部各班组综合检查一次。对每周组织的综合检查，还应组织各班组针对检查出来的问题进行原因总结分析，提出纠正预防与改进措施，形成会议纪要存档并跟踪落实。检查内容包括清洁、绿化、电梯、空调等。

2、采用闭环控制模式

闭环是对工作过程的微观控制，主要通过个人、班组、管理处三级执行，通过自检、监督，任何一项工作内容均实施闭环控制。对照工作计划与标准，针对检查出的问题及实施过程中出现的新情况及时改进纠偏，控制工作按计划和标准实施。管理处主任应对管理处每一环节都进行严格的监督和考核，重点是对工作结果进行检查、分析和评价，提出改进措施，融入下一步工作计划与标准的订立中，形成一个严密的闭环。

3、定期做好投诉信息统计与分析

业主投诉是每个物业管理项目会碰到的问题，管理处客户服务中心通过各种渠道获得为主投诉的信息，需进行分类、整理，调度、协调责任部门处理，跟踪回访处理结果，重大事项向上级经理汇报，暂时无法处理的事项及时向业主做出解释或另行约定时间处理，管理处没有能力处理的问题及时向公司层面汇报。

客户服务中心每月、每季、每年对业主投诉的信息进行统计、归纳、分析，并形成报告报经理，季报和年报同时报公司。对于业主的有效投诉需实施首问责任制。管理处任何员工对用户的报修、建议、意见及投诉，在第一时间接受后，立即报告客户服务中心并跟踪落实结果，确保问题得到妥善解决，使业主满意。否则，管理处应对此视为服务质量不合格，按相应规定处理。

可以说，关于如何当好物业管理处主任的话题，解决方法其实是很多的。做好物业管理处主任必须结合自身的管理项目的特点，顺应当今科技型物业管理的发展，不断探索物业管理的精髓，跟随时代发展潮流，引领物业行业发展方向和树立本公司的品牌策略。在市场上能够稳扎稳打、处惊不变，将公司的利益和业主的利益立于不败之地，才是一个出色的管理处主任。