房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧探究
1 引言
单位或者个人将建筑物、土地使用权、相关附着物进行转让, 从获得的实物、货币及其他收入中减去国家法定扣除项目金额以后得到的增值额作为计税的依据, 根据这一依据向国家缴纳的税款就是增值税, 除继承、赠予及无偿转让外。从目前的纳税情况来看, 房地产企业是纳税重点群体。房地产企业需要对我国征税政策进行深入的了解, 然后在合规合法的情况下制定纳税方案, 通过对土地增值税税收筹划以及清算技巧来减少不必要的税收成本。
2 房产企业土地增值税筹划的作用
2.1 建立健全法律法规
目前, 在我国土地增值税税收的规范上, 我国仅仅只有相关政策规定和条例, 还没有相关的法律规定, 因此还有许多地方亟须完善。一是减免税条例规范性存在不足;二是税率不合理;三是税额缺乏科学的计算方法。然而, 增值税筹划的主要目的之一正是利用和研究土地增值税税收政策, 因此, 它将有助于及时发现税收政策中不合理的地方或者问题, 并帮助完善税收法律。
2.2 帮助强化宏观调控
在我国经济的发展中, 房地产行业扮演着不可或缺的角色, 尤其在国民经济发展方面, 有着至关重要的作用。因此, 要想我国经济更快更好的发展, 就必须强化房地产行业宏观层面的调控。作为在宏观层面进行调控的重要手段之一, 税收政策将激励和指引房地产行业的发展。例如, 通过我国优惠的征税政策来鼓励房地产企业进行投资开发。对企业来说, 这样不仅可以使企业经济效益最大化, 还能够减轻企业经济负担。所以说要使宏观调控政策目标得以实现, 我国的房地产企业就必须加强土地增值税筹划, 以积极满足土地增值税优惠条件。
2.3 帮助提高经济效益
通过土地增值税的筹划工作, 财务人员能够对土地增值税相关政策加深了解。土地增值税筹划工作本身较为复杂, 因此需要财务人员加强财务核算工作, 并严格遵守相关政策规定, 以确保筹划能够有效开展。一方面, 税收筹划有利于企业提升财务管理水平;另一方面, 有助于提高企业的纳税意识。同时, 在对相关税收政策充分掌握的情况下, 企业可以合理避税, 减少纳税成本, 从而提高经济效益。
3 房产企业增值税筹划及清算方法
3.1 充分利用国家优惠政策
近几年, 我国加强了对房地产企业的宏观调控, 由于土地增值税是我国最重要的调控政治手段, 所以土地增值税的征税政策变化逐渐变快, 而房地产企业也要尽快地了解我国相关税收政策的形势, 并对征税政策的优惠条件进行深入的研究。房地产企业对土地增值税进行纳税筹划时, 必须要提前掌握税收政策的各个相关细节, 并制定相应的措施。在制定措施时, 千万要注意不能为了免税和节税, 而违反国家的税收法规, 更不能去逃税。房地产企业还需要通过对纳税的筹划, 来选择纳税成本较低的缴纳方法, 并以此为依据来设计清算技巧。目前, 我国有一些征税政策的优惠条件, 比如, 当房地产企业的增值税率超过20%的时候, 就可以不用按照优惠税收的相关条款来进行纳税, 而是依据企业实际纳税的情况, 来进行整合换算, 从而找到符合自身企业的纳税方式。
房地产企业在开发项目的时候, 所缴纳的土地增值税税额越大, 获得的利润就越高, 相反, 如果房地产企业缴纳的土地增值税税额越低, 获取的利润就越少。所以, 房地产企业在建设商品房的时候, 如果房子卖得越便宜, 缴纳的土地增值税就越少, 在这种状态下, 房地产企业能够获得的利润是正常的利润。我国税法的收税优惠规定了增值额超过扣除项目金额20%的, 其所有增值额都要按照规定来计税。房地产企业要深入研究我国征税政策优惠条件, 然后进行科学合理的纳税筹划, 从而减轻企业的纳税压力。
3.2 选择恰当的清算时机
预征是指在项目建设结算后, 通过科学合理的预征率对土地增值税进行清算的方法。在我国, 目前土地增值税的征收采用的就是这一方法。这一方法要求房产企业按照预征率, 将获得预售资格后所得的销售收入作为计税依据进行缴税, 最后再在达到项目清算条件时, 对增值税进行汇算清缴。然而, 我国各地地方政府对预征率的规定各不相同, 在实际预征中, 当出现应纳税额比清算时应纳税额小的情况时, 需要推迟清算, 但当应纳税额大于清算时的应纳税额时, 就需要尽早的进行清算。房地产企业在进行具体的筹划时, 需要选择项目建设的清算时间, 当土地增值率大于土地增值率平衡点的时候就要推迟清算, 当小于土地增值率平衡点的时候就要提早清算。房产企业要时刻做到筹划清算时间在项目满足清算条件前, 只有把握好清算时间节点, 才能使企业在土地增值税清算上具有更多的自主性, 才能使企业的根本利益得到最大程度的保障。
3.3 确定科学的可扣除项目金额
可扣除项目金额在土地增值税和增值额的确定上具有重要的影响。因此, 确定科学的可扣除项目金额对减轻土地增值税税收负担具有重要意义。通过土地增值税税收筹划, 企业可以使税前利润得到有效提高, 与此同时, 可扣除项目金额可能会有所增加, 但整体上来说, 企业的税收利润还是较大的, 因此仍能满足税收筹划的要求。在确定可扣除项目金额时, 要立足于企业自身情况, 科学的确定金额, 从而使企业实现税前利润最大化的目标, 以达到税收筹划的目的。
3.4 充分利用征税范围
房地产企业在建设商品房时, 可以通过选择合作方的方式来减少土地增值税, 我国的相关税法中对这种情况有过规定, 按照比例来分房自用的, 可以暂免土地增值税, 如果是商品房建设, 可以在商品房出售的时候, 按照一定比例的税率来进行土地增值税的缴纳。所以房地产企业在进行合作方选择的时候, 可以将这一规定考虑进去, 充分发挥出土地增值税征税范围的作用, 帮助税收筹划。除此以外, 房地产企业还能够利用房地产的代建房来进行节税, 房地产企业可以在代建房屋的过程中, 获取代建费用, 不过这种代建费用, 只属于企业的劳务输出费用, 但那些建成的房子在没有进行产权转移的条件下, 是不用缴纳土地增值税的。房地产企业在建设代建房时, 需要重点考虑房屋的最终用户, 然后进行合理的开发, 只有这样才能实现土地增值税的节与减。
4 结语
对房地产企业而言, 其自身具有资金密度大以及投资周期较长的特点, 在全面实施土地增值税清算政策后表现得尤为突出。因此, 房地产企业应该强化对土地增值税税收筹划的管控, 积极探究清算技巧, 以使企业的避税能力得以提高, 从而减轻税收压力, 同时增大企业的资金使用效率和效果。具体来说, 房地产企业在财务管理中要制定科学合理的规划, 将对筹划的管控渗入到房地产建设的各个环节, 从而为企业的决策以及管理提供助力, 最终减轻企业资金的压力, 提升企业的经济效益。
摘要：在房产企业投资开发商品房时, 土地增值税在税收成本当中占到很大一部分。目前, 因为房地产企业自身具有资金回收慢以及开发周期长等特点, 导致房地产企业资金使用压力大。所以对房地产企业而言, 如何在合规合法的前提下实现优良的税收清算和筹划, 以及尽可能地减少土地增值税给房地产企业带来的税负压力, 还有如何盘活房地产企业的资金使用效果与效率, 将直接影响着房地产企业未来的可持续发展和健康。基于此, 本文将探究房产企业土地增值税清算技巧和税收筹划, 希望给房产企业的发展提供建议。
关键词：土地增值税清算技巧,税收筹划,房地产企业
参考文献
[1] 汤健.“营改增”后房地产企业土地增值税清算税收筹划研究[J].现代经济信息, 2017 (18) .
[2] 汤健.“营改增”后房地产企业土地增值税清算税收筹划研究[J].现代经济信息, 2017 (16) .
[3] 李雁樵.房地产企业土地增值税清算中的税收筹划[J].改革与开放, 2015 (09) :20-21.
[4] 黄盈盈.基于税收临界点的房地产企业土地增值税税收筹划[J].审计与理财, 2014 (11) .
[5] 马永霞.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J].中国集体经济, 2014 (30) .
[6] 郭小峰, 张霞.基于房地产企业的土地增值税税收筹划分析[J].会计之友, 2013 (29) .