房地产行业“营改增”过渡时期增值税纳税实务与税收风险探究

国家税务总局为实现“营改增”的平稳过渡, 考虑到营业税期间已开工建设的房地产项目, 没有机会取得相应的可抵扣进项税, 制定了财税[2016]36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》, 允许纳税人针对老项目选择采用简易计税的方式进行纳税, 文件还对“老项目”进行了界定。因此, 过渡期内对同时开发多项目的房地产公司, 势必存在新老项目同时开发, 同时核算的情况存在。项目采用计税方法不同, 决定了其财务核算、税收管理方式不同, 本文将分不同计税方法进行阐述房地产行业增值税的纳税实务及税收风险管理。

一、纳税实务——财务核算

(一) 核算科目设置

为满足新老项目同时核算的需求, 在设置“应交税费”科目下, 应设置“应交增值税”“未交增值税”“预交增值税”“待抵扣进项税额”“待认证进项税额”“待转销项税额”“增值税留抵税额”“简易计税”和“代扣代交增值税”等九个二级明细科目。其中, “应交增值税”二级明细科目内设“进项税额”“销项税额抵减”“已交税金”“转出未交增值税”“减免税款”“销项税额”“进项税额转出”和“转出多交增值税”等八个三级明细科目。

(二) 简易计税项目增值税核算

(1) 房地产开发项目收到预收款时, 按要求预缴增值税, 金额为按5%税率将预收款金额换算成不含税价后的3%:

(2) 日常成本费用支出, 可以不要求取得增值税专用发票, 如已取得专用发票, 正常进行认证, 但应将相应进项税转出:

(3) 项目完工交付时, 结转收入, 计提简易计税情况下5%的全额税金, 同时将前期已预缴的3%增值税转入计提科目, 待下月申报时缴纳余2%税金:

(三) 一般计税项目的增值税核算。

(1) 房地产开发项目收到预收款时, 按要求预缴增值税, 金额为按10%税率将预收款金额换算成不含税价后的3%:

(2) 日常成本费用的支出, 必须要求取得增值税专用发票:

(3) 项目完工交付时, 结转收入, 按票面税金计提销项税:

同时计算项目的本期应交增值税, 计算方法为:

本期应交增值税=本期确认收入的销项税额-可抵扣进项税金

在项目的土地是出让方式取得, 并取得了合规的财政据收款票据的情况下, 计算销项税金额时可以按比例减除土地出让金。计算过程如下:

本期确认收入的销项税额= (交房确认的房款收入-土地出让金*本期确认收入对应面积占项目总可售面积比例) / (1+10%)

计算出本期应交增值税后, 转入“未交增值税”二级科目核算, 同时将前期已缴增值税转出, 如下:

若按上述方法计算得出的应交增值税金额大于项目已预缴的值税金额, 则说明前期预缴增值金额不足, 应缴纳剩余税款:

若计算得出的应交增值税金额小于项目已预缴的增值税金额, 则说明前期已多预税金, 应将多缴税金转出。

二、纳务实务——纳税申报

纳税实务工作中, 除了要求对税金核算准确外, 还要求准确完成纳税申报。房地产行业的增值税申报也有其行业特点, 本文以山东省增值税申报表平台为依据, 主要表述同时开发新老项目角度下的纳税申报实务操作注意点。

增值税纳税申报《附表一》主要填列企业销售额, 鉴于房地产行业特殊性, 面对的客户均需要办理产权转移登记手续, 因此所有收入均需开具发票, 一般不存在不开票收入申报问题。附表中其中第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”数据取自《附表三》, 用于填写上文中提到的, 当一般计税项目确认收入, 且该新项目的土地是以国土出让方式取得, 并取得了财政票据情况下, 按当期开票比例确认的可抵扣金额。增值税申报《附表二》主要填列进项税取得情况。针对存在简易计算项目的情况, 应当在附表中准确填写“本期进项税转出额——简易计税方法征税项目用”。房地产项目预交增值税有单独的申报表, 表内包含项目编号、名称、位置等基本信息, 并需正确勾选计税方法, 从而能生成正确的应预缴税金。每月预缴金额还应填入《附表四》内“销售不动产预征缴纳税款”项, 该附表记录了预缴税金的本期抵免未缴税金金额及累计余额情况。

三、注意事项及税收风险应对

基于上述新老项目同时核算的复杂性, 财务人员在增值税处理过程中可能遇到的税收风险及应对方法阐述如下:

(1) 加强增值税专用发票的取得管理。简易计税项目的成本费用可以取得普通发票, 而一般计税项目要求必须取得增值税专用发票, 企业内部应根据项目及人员配备情况, 加强相关培训并制定管理措施。对分辩有困难的工作人员一律要求取得增值税专用发票也是一种化繁为简的实用办法。

(2) 注意预交增值税转出的时间结点。房地产企业作为特殊行业“预交增值税”的期末余额在纳税义务发生之前不能结转入“未交增值税”, 财务人员如不注意本项要求, 提前占用项目预缴的增值税, 可能导致少缴税金, 埋下税务风险。

(3) 增加项目辅助。本文主要针对同时开发多项目情况下的增值税核算, 如果在核算过程中设置“开发项目”辅助, 能清晰高效地将不同项目的税金情况反应出来, 原理同上条, 预防不同项目间挤占预缴税金的税务风险。

(4) 新老项目共同分摊成本费用的处理。新老项目的同时开发, 存在共摊成本费用的情况不可避免, 例如同一项目的一期属于老项目, 二期属于新项目, 该项目同时使用一个售楼处, 同时作广告宣传。

这类成本费用的支出必须要求取得增值税专用发票, 而进项税的抵扣则需按一定的比例合理分摊, 将归属于简易计税项目的部分作进项税转出处理。这个“合理比例”就需要财务人员根据经验及数据取得情况作出合理界定。例如销售费用类可按项目可售面积进行分摊。

经历了两年多的学习与探索, 我国房地产行业的“营改增”已顺利实现过渡, 随着“老项目”的建设完工, 简易计税方法的使用将逐浙减少, 在这段特殊的过渡期内, 新老项目同时核算显现出其时代特色。本文通过梳理、总结“新老项目”并存情况下增值税的纳税实务处理过程, 提出了税务风险点及应对方法, 以期在实务处理中有参考意义。

摘要：自2016年5月1日以来, 我国“营改增”政策的统一施行, 给房地产行业带来了减轻税负的重大利好契机, 同时也给房地产行业的财务管理带来新的挑战。本文主要从“营改增”过渡时期“新老项目”并存角度总结、探讨增值税在房地产行业实务中的财务核算、纳税申报及税收风险管理。

关键词：房地产业,增值税,新老项目并存,纳税实务

参考文献

[1] 段文涛, 房地产企业“营改增”部分实务问题解析[J].财务与会计, 2016 (4) :19.

[2] 孙伟, 房地产企业销售老项目财税问题探析[J].财快通讯, 2018 (2) :52-54.