农村土地流转现状调查
第一篇：农村土地流转现状调查
农村土地流转现状的调查与分析
——以永济市为例
加快农村土地流转是壮大农村经济的根本出路，是三中全会提出走中国特色农业现代化的必然趋势。作为典型的农业县，近年来，积极探索农村土地流转，取得了一定成效，为进一步推进农村土地流转奠定了良好的基础。
一、土地流转现状
全县共有10个乡镇，耕地面积37.3万亩，农业人口44.039 万人，占全县人口的85.2%。截止2007年底，全县农村实行家庭承包经营133256户，承包耕地361545亩;流转土地51118亩，涉及农户27686户，分别占承包面积的14.13%和承包农户的20.77%。
一是流转形式不断丰富。目前全县土地流转呈多样化态势，归纳起来有七种形式，即：转包、转让、互换、入股、出租、代耕和托管等，其中以代耕、转让和出租为主。
二是流转范围不断拓宽。土地流转由最初的撂荒地扩展到林地、旱地、渔塘等整个农用地;由农户相互间的自发转向组织化、有序化流转;由原来的本村内进行，扩展到村外、外乡，甚至县外;经营内容从种粮转向发展优质高效农业，如一业主在永兴租赁土地300亩，发展无公害大棚蔬菜和养殖业，较好地解决了农户闲散土地，粗放耕种效益低的问题。
三是流转动机发生变化。前几年，是为了避免耕地撂荒，把土地无偿甚至“倒贴”转包给别人，这样土地效益低;随着产业结构的调整，特别是强农惠农政策的落实，如取消农业税、良种补贴等，农民对土地的重视程度提高了，无论是村社集体引导规模流转，还是农户自主流转，其目的都是增加收入。因此，土地流转由被动变为主动。
四是流转取向市场化。随着党中央系列强农惠农政策的出台，农民对土地承包经营权更为重视和珍惜，由过去无偿或像征性收取一定收益的转包和转让费，转向按市场发展确立土地承包收益。
二、土地流转成效
一是推动了产业结构调整。通过土地流转，发展规模特色产业，农业主导产业的区域布局逐步趋于合理，板块特色已显现，效益比重递增。2007年，仅蔬菜产业实现产值3.5亿元，占全县农业总产值3.26%。同时，涌现出了一批产业结构调整带头人，如普安万亩无公害蔬菜基地、回龙的粉葛生产基地，为发展一村一品，或一乡一业奠定了基础。
二是提高了土地利用价值。土地经营权合理流转后，土地逐步向大户和能人集中，经营者实现了市场化、规模化生产，改变了农村经济长期分散经营、落后管理、小打小闹的局面，使土地的潜能得到大幅度的释放，加速了自给自足的小农经济的瓦解，打破了传统农业“小而全”的经营模式，促进了集约化的大农业市场形成。以蔬菜产业为例，2007年，菜农的收入较以前分散种植亩增加收入2000元以上。
三是培植出了产业大户。随着土地流转的推进，实现了生产要素的优化配置，使农村集约化生产得以实现，提高了农业生产的效益，培育了一批产业大户，推动了农村经济发展。通过一系列的产业扶持政策，特别是今年对蔬菜产业进一步加大了扶持政策，吸引了县内外26家业主承包土地2200亩，规模种植蔬菜，其中建大棚1050亩，带动设施栽培面积达到5000亩。全县以蔬菜、油橄榄、畜牧为主的三大农业主导产业稳步健康发展，涌现出了一批产业大户和龙头企业，有力地推动了农业资源流转。
三、存在的问题
一是思想观念落后。部分农户小农意识根深蒂固，视土地为“命根子”，担心土地流转后，一旦政策变化会失去承包权。
二是地区差异较大。在土地流转过程中，出现“坝区俏，山区无人要”的状况。坝区条件好，一般土地租金在600——1000元/亩左右;部分山区条件差，比较效益低，一些农户因外出务工等原因，免租金也无人耕种。
三是流转不够规范。即：存在行为不规范和经营不规范，部分农户流转的土地没有书面协议，即使有协议，条款也不规范;，部分承包者擅自改变用地性质。
四是成片流转难。土地承包后，都是一家一户分散经营，成片流转，必须要所有承包户同意，增加了流转的难度。如2005年任市镇花朝门村5社李云泽为扩大种植业规模，需租赁连片耕地，因一家农户坚决不同意而被迫放弃。
五是流转机制不完善。缺少中介组织，没有形成土地流转和租赁市场。土地供求信息不能及时有效发布，影响了土地的有效、快速流转。
四、对策及建议
针对上述因素，必须加强宣传引导，健全土地流转机构，实施政策激励，激发农民土地流转热情和参入程度，从而加快土地流转，实现三中全会提出的奋斗目标。
一是加强土地流转的政策宣传和引导，推动土地流转。积极宣传土地流转政策、相关法律、法规和成功典型，帮助农户分析土地流转后的好处和算好经济帐，消除农民的顾虑，充分调动广大农民的积极性，使他们充分认识到土地流转是“双赢”，形成良好的土地流转氛围。二是建立完善社会中介服务体系，确保规范有序流转。以县农业主管部门为依托，建立土地流转服务中心，承担土地流转指导、服务和政策咨询、纠纷调处和仲裁等协调服务职责，做好流转土地资源普查，供求信息收集发布、建档备案，流转土地等级评估定价，提供统一合同范本，组织供需双方谈判，代办土地流转手续，指导签订合同等工作，为供需双方搭建流转桥梁。以农村专业协会(合作社)为主体，积极探索建立土地流转市场中介机构，政府负责引导、监管和服务。通过培育土地流转市场，引导土地要素合理流动。
三是积极探索流转方式，确保发挥土地最大效益。①出租——农户直接或委托集体与承包方协调签订租赁合同;②代租——农户委托村组或中介组织，将土地经营权统一流转给种植大户或龙头企业;③转租——第二承包人在征得第一承包人同意后将土地租给第三承包人;④转包——从事非农产业又不愿意放弃土地的农户在村或组内有偿流转;⑤托管——农户为了不荒废土地，采取将土地无偿或倒帖肥料等生产费用的方式临时转让给其他农户种植;⑥入股——农户之间自愿联合将土地经营权入股，从事农业合作生产，农户也可采取土地经营权入股的方式与承包者合作经营;⑦置换——同一村组内的农户为了土地集中经营的需要，将承包土地进行互换，大户或龙头企业需要连片开发而部分农户要求保留土地承包经营权的，由本村组集体组织出面协
调，在农户自愿的基础上，用本村组内其它农户的承包土地或本村组的机动土地与其置换;⑧返包——即集体承租返包，由有实力的产业化经营者或龙头企业成片租赁土地并实施改造，然后按统一布局、规范种植的要求返租给农户、经营者或龙头企业承担全部收购责任;⑨转让——农户将部分或全部土地承包经营权转让给村组内或者以外的农户和其他农业生产经营者。转让须经发包方同意，转让后农户与发包方的土地承包关系即行停止，农户不再享有土地承包经营权;⑩代耕——农户因临时或季节性外出打工，而将其承包土地委托亲属或近邻代为耕种。
四是加大农村土地流转扶持力度，增强流转实力。加大农业招商引资力度，以项目和龙头企业带动土地规模经营。增加对农业基础设施建设的投入，整合农业项目资金，重点向生产大户倾斜,改善生产条件，降低流转经营风险，提高效益;金融部门简化生产资金贷款手续,积极支持和帮助种养大户发展生产;对承包土地全部流转出去且进城从事
二、三产业的农民，应享受城镇居民同等待遇，消除后顾之忧。
五是加快农村劳动力转移，确保土地规模成片流转。农村土地流转的前提是劳动力的转移，把农民从土地中解放出来。大力发展
二、三产业，就地转移农村劳动力，鼓励有能力的农村劳动力进城务工、经商、办企业;大力实施阳光工程，加强技能培训，抓好劳务输出指导和服务，建立固定的劳务输出基地，推动农村劳动力转移。(熊永亮)
第二篇：河南农村土地流转的现状、趋势调查与分析
“两课”社会实践调查报告
关于河南省农村
土地使用及流转现状分析的调查报告 导读：我国现行耕地红线是18亿亩。2009年6月23日国务院新闻办公室举行新闻发布会，国土资源部提出“保经济增长、保耕地红线”行动，坚持实行最严格的耕地保护制度，耕地保护的红线不能碰。
农村土地流转指的是土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权 。十七届三中全会通过农村土地使用权流转决议。
通过暑假为期十天的实地调查走访，我初步了解了广大农村土地使用的现状及流转趋势，为响应党和国家关于大学生深入基层锻炼的号召，真实反映三农动态，现将我的暑期社会实践理论教学实践总结如下：
调查目的：通过对农村土地资源利用、流转状况的实地调查，比较客观地把握农村土地资源使用的现状，找出当前土地使用过程中的弊病，从而为优化土地资源配臵，提高土地资源利用率，加快新农村建设步伐提供一定的理论依据，并提出切实可行且有针对性的建议。1 / 6
调查时间：2010年8月5日——15日
调查地点：河南省罗山县、商城县
调查方法：实地考察、访谈、查阅资料
调查内容：土地资源使用状况(包括土地类别、有效使用情况、土地规划现状等等)，土地流转现状。
一、农村土地资源使用状况及特点
改革开放三十年以来，农村发生了天翻地覆的变化，农民们充分享受了党和政府三农政策带来的实惠，全国人民正朝着富裕的康庄大道行进着。农村改革，尤其是税费改革以来，农民的积极性得到了极大的提高，但是随着社会的进步以及第三产业的发展，在广大的农村出现了明显的土地流转现象。从统计数据来看，自2005年以来我所调查的罗山县数乡土地流转记录成倍增长，并且不少土地正遭受被废弃的命运。传统的农业生产结构也面临着挑战，林地、基本建设用地、规划用地的规模不断扩大。
二、存在的问题
1.现有耕地使用不规范
我国实行土地承包30年不变的政策，广大农村现存的农用地管理模式，基本上是按照土地下户时农户、人口的分配土地订立承包合同的。这一做法对土地资源的合理利用带来了很多弊病。首先村里的人口变动使土地多寡现象凸显，土地分配有失公平。其次在现实利益的驱使下，一些人随意改变土地使用类型，在耕地上建房、种树，严重耗费了有限的耕地。
2.经营粗放，耕地被闲臵
由于耕地面积较少，仅仅靠农作物收成无法维持生活，多数居民选择了外出务工，有的甚至举家外出。因此便出现土地流转现象，农田转种，这样一户种着多户的地，粗放经营，广种薄收，或者干脆不种，造成农田荒芜，严重威胁了土地资源的可持续发展。
3.农业生产技术落后，科技投入低，靠天吃饭的现象依然存在 耕地的零星分布不利于农夫的管理，又不宜采用大规模机械化生产，使劳动力的生产率下降。其次，在农作物种植方面，由于缺乏科学的指导，无法使现有由土地资源得到合理利用。再加上农田水利设施的不完善，导致高投入低产出的现象。
4.规划缺失，建设用地土地利用率低
居民点分散建设，布局零乱，占用土地面积大。村民建房没有统一规划，个别人只顾自己方便，缺乏整体和全局性，土地纠纷不断。另外，村民住房建设标准差、乱。住房大小不一，高低不同，致使新建住房达不到应该达到的美观和质量要求。此外，基础设施水平低。村内道路不成网，高低不平。
5.土地流转可操作性不够。
虽然法律规定土地流转“依法自愿有偿”的原则，并强调了“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”。 由于房屋与土地不可分割的属性，转让房产必然涉及转让土地使用权。农民与城镇居民均没有土地所有权，只有土地使用权。只允许城镇居民转让房地产，而不允许农民转
让房地产，容易形成立法上的不平等。农民反映，土地流转后收入多了、自己自由支配的时间多了，还省去了后顾之忧，旱涝保收。但因为现行文件面向宏观，还需要一部细则来规范、指导操作。惟有如此，才能防止地方政府盲目把土地流转面积当成政绩，从而才能最大可能地保护农民利益。
三、建议和意见
(一)就土地利用方面：
第一，严格执行农补贴政策，确保农民享受真正的实惠，以调动农民务农的积极性。河南是农业大省，担负着全国粮食安全问题的重大责任，在出城务工普遍化的趋势下，只有落实好农补贴政策，广大农民的种粮积极性才能被激发，农村的可用耕地才不会被闲臵。
第二，合理规划，制定科学的用地标准。按照土地管理法规，要求合理布局、节约用地、保护耕地的原则，重新对乡村土地利用规划进行修订完善。对于建设用地，根据法律法规确定适宜的村庄人均建设用地标准，把人均建设用地标准作为约束性指标，并根据不同地区土地资源和群众的生产生活习惯，制定出公平合理的建设规划，既要合理充分利用土地资源，又要保证居民的住房质量和生产生活需求。
第三，严格控制商业用地，保护我国耕地18亿亩的红线，有关部门要严格审批，把好建设用地入门关。
第四，优化土地用途，提高土地使用率。由村委会或政府部门统一规划，专家论证，选择适宜的农作物进行耕种，以获取更高的经济效益。
第五，基础设施的建设和维护
根据个自然村不同的情况，通过政府拨款、集资、融资、村民义务工等方式，积极建设农村基础设施。建设好农村给排水设施、体育健身设施、文化教育设施等，使土地资源真正地造福居民。另外，还应通过培训教育、义务劳动等方式，努力维护好已经建设好并投入使用的设施。同时搞好绿化工作，提高居住环境水平!
(二)土地流转方面
第一，加强土地流转仲裁机构建设。目前，推动土地流转已成为促进适度规模经营，发展现代农业的重要内容，国家应逐步完善法律法规建设，加快土地仲裁立法进程，制定出台有关土地承包纠纷仲裁的法律，健全更为完善的、适合当前农村经济发展的法律体系。县乡两级作为解决土地承包纠纷的最基层，要大力加强和完善农村土地承包仲裁体制建设，从编制、经费上给予保证，以及时处理土地承包过程中出现的各种纠纷。
第二，制订出台优惠扶持政策。乡镇企业在带动农民增收致富过程中起着至关重要的作用。国家应制订更加优惠的政策，加大扶持力度，拓展发展空间，特别是要加大对农民专业合作组织发展的扶持力度，充分利用其外联市场、内联千家万户的作用，逐步打造产业品牌，自主开发经营项目，吸引农户入股，推动土地流转进程。
第三，各地应普遍成立土地流转中介组织。建立以市场为导向，自负盈亏、自主服务的运行模式，形成以政府部门服务为主、社会中介服务组织参与的土地流转体系，以适应农民土地流转的强烈愿望。
当然，因为调查时间、地域的限制，调查报告不可能完全反映当前中国农村现实状况，以上所述是我以一个农村大学生的眼光来调查分析的。若想要真正获得一手的资料，切实的感受还需要很多个实践继续下去。希望以上感悟能为我们的新农村建设起到积极的作用。
第三篇：农村土地流转现状分析
摘要：党的十七届三中全会后,"土地流转"一词不断见诸报端，成为各方关注讨论的热门话题。农村土地承包经营权流转自上世纪80年代初开始出现，并逐步从沿海向内地扩展。土地流转的总体状况在于它的形式日趋多样化，主体多元化，这些现象产生的原因是多方面的，如：收入水平和劳动力状况。我们要有针对性地解决这些问题，就要在正确认识它的基础上，正确处理土地流转与各方面的关系。
关键词：土地流转总体情况问题关系
引言：中共十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定》对加强土地承包经营权流转管理和服务工作、健全土地承包经营权流转市场提出了明确要求，为中国农村土地流转明确了根本依据，维护了新时期农民的权益。
1当前农村土地流转的总体情况
1.1流转数量和规模逐步增长。
农村土地承包经营权流转自上世纪80年代初开始出现，并逐步从沿海向内地扩展，在较长时期内流转的规模是稳定的，一般占家庭承包耕地面积的4.5%左右。近几年呈加快趋势，截至2007年末，全国农村土地承包经营权流转总面积达6372万亩，比2006年增长14.8%，占家庭承包耕地总面积5.2%。特别是2008年以来，土地承包经营权流转明显加快，截至8月底统计，各地上报的土地承包经营权流转面积已达到1.06亿亩，比上年增长66%;占承包耕地总面积的8.7%，比上年提高了3.5个百分点。
1.2流转形式以转包出租为主。
2007年各类流转形式占总流转面积的比重为：转包和出租占78%;转让占8.3%;入股占3.8%;互换占4.5%;其他形式占5.4%。2003-2007年，转包和出租形式所占比重上升了10.6个百分点。
1.3流转主体呈多元化趋势。
在农户之间流转的基础上，近些年一些工商企业、农业产业化龙头企业、农民专业合作组织等进入农业经营，参与流转的主体日益多元化。据调查县统计，目前农村土地在农户之间流转占流转总面积63.9%，受让方为企业等其他主体的占36.1%。
1.4流转规模与收入水平和劳动力变化密切相关。
2007年，东、中、西部地区流转面积占总承包面积的比重分别为5.88%、4.77%和5 . 3 3%;其中东部地区有5 0%的省(直辖市)流转比重高于全国平均水平，高出1倍以上的有5个省(直辖市)。农村劳动力转移较多的地区流转比重较高，如重庆市和四川省，农村外出劳动力占其农村劳动力总数4 8 . 8%和4 4 . 6 % ， 其比重分别高于全国平均水平(33.5%)15.3和11.1个百分点;流转面积占总承包面积的比重分别达到15.9%和11.6%，其比重分别高出全国平均水平(5.2%)2倍和1.23倍。
从目前流转情况看，总体健康平稳。随着农村人口逐步转移和现代农业建设不断推进，流转呈逐步发展趋势。但受农村人口大量稳定转移和农村社会保障体系建设的制约，目前大多数农村还不具备大规模流转的条件，流转市场的培育、规模经营的发展是一个渐进的过程。2 地方对土地流转采取的主要措施
2.1加强流转规范管理。
按照农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》，各省区逐步建立健全以实施流转合同制为重点的流转管理制度和规程。目前流转一年以上建立了稳定流转关系的大多数签订了合同。2007年全国签订的流转合同份数比上年提高了27.9%。在农业部组织的土地流转抽样调查中，80%的调查县流转合同签订率达到60%以上，其中有26.7%的调查县达到80%以上。农户调查中流转合同签订率达82%。93.3%的调查县采取了县以上统一规范流转合同文本。及时调处流转纠纷。2007年农业部受理流转问题信访51件，比上年减少50.5%，占承包类问题信访比重由3.87%下降到1.7%。农户调查反映发生的流转纠纷总体上能够得到及时妥善解决，其中通过协商和调解解决的占76.2%，仲裁解决的占14.3%，诉讼解决的占9.5%。
2.2积极提供流转服务。
调查县中已有85.5%的乡镇依托农村经营管理部门建立了流转服务组织，为农民流转土地提供流转信息、法律政策咨询、价格评估、指导合同签订、协调利益关系和调处流转纠纷等服务。在50%的调查县中，由乡村组织提供服务的流转面积已占流转总面积的50%以上。
2.3采取措施支持鼓励流转。
一些经济发达地区拿出专项经费支持鼓励流转。据21个省(自治区、直辖市)初步调查统计：目前已有11.3%的县(市)拿出专项资金加强土地整理和农业基础设施投入，为通过流转实现适度规模经营创造条件。有5%的县(市)拿出专项资金对流转双方给予适当补贴。3 土地流转中存在的相关问题
3.1强行流转的问题在少数地方仍时有发生。
主要是有的地方基层干部对维护农民的土地权益和坚持农村基本经营制度的重要性认识不足，认为发展现代农业就需要土地集中，片面强调和追求农业规模经营而忽视甚至侵害农民土地合法权益;有的地方不顾条件盲目对流转下指标定任务，违背农民意愿强行流转的问题在少数地方仍时有发生。据调查县统计，有20%的调查县曾发生强行流转问题和纠纷。
3.2流转利益纠纷在各地仍不同程度存在。
农户间流转以及短期流转中合同签订率不高，流转双方形成的利益关系和权利义务约定不明确、不规范，容易引发纠纷;有的在长期流转中流转双方利益协调机制不健全，因经营风险和市场变化等原因也容易引发利益矛盾。据调查县统计，有80%的县发生过流转利益纠纷。
3.3有的在流转中改变土地农业用途。
有的地方还存在将流转的耕地用于种树或挖鱼塘，有的甚至搞非农建设。
3.4规模流转的耕地很少用于种粮。
由于种粮效益低，在流转的土地中，种粮的面积和比重有进一步缩减的趋势，特别是规模流转中用于种粮很少。据调查县统计，目前农户之间流转土地中用于种粮比重占71.9%，而规模流转入企业、业主的土地中用于种粮比重仅为6.4%。今后不少地方将可能出现流转面积递增、种粮面积递减的情况。在南方部分丘陵山区，有的外出务工农民无偿转出的生产条件较差土地无人耕种，有的出现抛荒。
4 土地流转工作需要正确处理的几个关系
4.1正确认识和处理好土地流转与坚持农村基本经营制度的关系。
以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制、符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。必须认识到：只有坚定不移地坚持农村基本经营制度和长久稳定承包关系，农民才有可能充分行使好土地流转权利，从根本上消除流转的后顾之忧，才有可能建立起稳定的流转关系。因此，坚持农村基本经营制度是农村土地流转的重要前提和制度保障，流转必须坚持好这个前提。在土地流转中坚持农村基本经营制度，核心是维护好农民土地承包经营权和流转主体地位，尊重农民意愿，坚决防止和纠正违背农民意愿强行流转的错误做法。同时，符合农村生产力发展要求和农民意愿的土地流转，也是农村基本经营制度适应现代农业发展的必然要求和应有之意，正确引导农村土地流转、健全土地承包经营权流转市场，也就成为不断完善农村基本经营制度的重要内容。因此，要在坚持农村基本经营制度的前提下搞好农村土地流转，并通过规范有序流转，促进农村基本经营制度不断完善。
4.2正确认识和处理好土地流转与发展现代农业的关系。
发展现代农业需要提高农业生产经营的组织化程度，在有条件的地方发展多种形式的适度规模经营。现代农业的核心是组织化，而不是简单的土地规模化。国际上既有依靠集中和扩大土地规模经营实现农业现代化的欧美模式，也有在小规模家庭经营基础上实现农业现代化的东亚(日本、韩国和我国台湾地区)模式。我国人多地少、农民比重大且在相当长时期内不可能大量转移的国情，决定了我国大多数地区靠集中和扩大土地规模来发展现代农业，在相当长时期内是不可能的。立足国情，正确的思路应当是：在一些条件具备的地方，通过正确引导农民依法自愿流转土地逐步实现适度规模经营的同时，积极探索在坚持家庭承包经营基础上，走出一条通过发展多种形式的合作服务实现农业适度规模经营、提高农业生产经营组织化程度的路子，推动我国现代农业发展。应当看到，通过土地流转，在有条件的地方发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体，是发展我国现代农业的一个有效途径。但同时也要充分认识到， 在实行家庭承包制条件下，土地流转是实行土地集中式规模经营的前提，土地流转的速度、范围和规模，决定了这类规模经营的速度、范围和规模。由于在相当长时期内，我国大多数地区农村土地流转的速度、范围和规模十分有限，因而发展土地集中式规模经营的速度、范围和规模也会十分有限。不能一讲发展现代农业和规模经营就必须实行土地流转和集中，更不能脱离实际盲目追求规模经营的速度和规模，违背农民意愿强行推动土地流转。任何时候在条件不具备的地方强行集中土地搞规模经营， 都将会引发极为严重的社会问题和后果。也不能一讲农业现代化就照搬欧美模式，而要注重研究在人多地少、小规模家庭经营基础上实现农业现代化的东亚模式的经验，探索我国在家庭承包经营基础上提高农业组织化程度、发展现代农业的有效途径，走具有中国特色农业现代化的道路。因此，我们应当在通过加强土地流转管理和服务、正确引导农村土地流转的同时，更加注重按照三中全会《决定》中指明的“统一经营”发展方向，积极发展农户联合与合作，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系，提高组织化程度，推动我国现代农业发展。
4.3正确认识和处理好土地流转管理与服务的关系。
4.3.1健全农村土地承包经营权流转市场，需要加强流转管理和服务。但必须充分认识到：健全土地流转市场的核心是明确和尊重市场主体，用市场机制引导流转;农民是流转的市场主体，土地流转是农民依法拥有并自主行使的土地权利，土地是否流转和以什么方式流转，都应是农民的意愿，由农民自己作主，任何组织和个人都不得强迫或者阻碍流转。因此，土地流转管理和服务必须以尊重农民主体地位为前提。土地流转管理应该以指导和服务为主，是一种指导性和服务式管理。在管理工作中要注意把握好几点：一要尊重农民流转主体地位，不能违背农民意愿强行流转或者阻碍流转;二要以法律政策为依据，不得非法为土地流转设置附加条件和要求，签订流转合同要农民自愿申请和接受;三要不增加农民负担。
4.3.2提供土地流转服务也必须是农民需要和自愿接受的服务，在实际工作中要注意把握好几点：
一要以农民自愿接受为前提，不能强加于农民;二是不能包办代替，不能代替农民签订流转合同;三是不能向农民乱收费。需要指出的是：健全土地承包经营权流转市场，需要管理和服务两手抓，不能只抓管理不重视服务，也不能只抓服务而忽视管理。要把管理和服务有机结合起来，寓管理于服务之中。各地要善于根据当地实际情况，因地制宜，积极探索搞好土地流转管理和服务工作的经验。
加强农村土地流转管理和服务工作
根据我国农村土地流转的实际，当前和今后要加强农村土地流转管理和服务工作，必须以科学发展观为指导，坚持农村基本经营制度，坚持依法自愿有偿原则，重点围绕维护农民土地承包权益和流转主体地位为核心，以实施流转合同制和备案制为重点，全面建立健全农村土地流转规范管理工作制度、工作机制和工作规程，确保流转规范有序;以逐步依法建立纠纷仲裁体系为依托，不断健全流转纠纷调处机制，确保流转纠纷及时化解;以建立流转服务组织为平台，逐步完善和加强土地流转信息、法律政策咨询、流转价格评估、合同签订指导、利益关系协调、流转纠纷调处等项服务，不断优化流转外部环境。通过加强流转管理和服务工作，不断健全土地承包经营权流转市场，正确引导农村土地流转依法规范有序进行。
第四篇：农村土地流转现状调研建议
为了更好地了解和掌握农村土地流转情况，及时发现和解决存在的问题，促进农村土地流转健康有序规范进行，达到增加农民收入的目的。近期，我们组织人员对全县农村土地流转情况进行了调查。
一、基本情况
截止2008年末,我县共有6,801户农民流转土地面积110,343亩。其中流转耕地的有6,594户，面积108,063亩
，分别占流转总户数与流转总面积的97%和98%;流转林地的有46户，面积1,001亩;流转荒地的有135户，面积1,733亩。 土地流转的途径主要有两个：一是农民自发流转的有5,641户，占流转总户数的83%，面积98205亩，占流转总面积的89%;二是经村组织流转的有1,160户，面积12138亩。由此可见，目前农民自发流转占主流。
我县农村土地流转的方式有四种：一是转让。共有3,184户农民转让土地面积46,422亩，分别占流转总户数的46.8%和流转总面积的42.1%;二是转包。共有3,443户农民转包土地面积55,870亩，分别占流转总户数的50%和流转总面积的51%;三是租赁。有98户农民共租赁土地2,304亩，仅占流转总户数的1.4%和流转总面积的2%;四是互换。全县仅有76户农民互换土地5,747亩。
二、存在的问题
(一)土地流转不规范纠纷多。农村实行税费改革以来，农民承包土地热情高涨，原来外出劳务人员纷纷回村要地、种地，产生外出劳动力回潮。一些人，要求解除已签订的土地流转合同。由于多数流转为自发形式，流转双方没有遵循一定程序和履行必要的手续，大多数的流转是私下进行的，未向发包方备案或经发包方同意，有的只是口头协议，没有书面合同，有的即使有合同，但条款不全，双方的权力和责任不明，承包关系不清晰。由于缺乏政策法规和有效的组织形式致使不规范的流转和承包合同潜在大量的纠纷隐患。去年以来，全县受理农村土地承包纠纷140件。另外由于私下流转多，口头协议多，乡镇农村承包合同管理部门和村委会无法建立土地流转合同档案，处于十分被动的地位，给解决土地纠纷带来难度，甚至导致矛盾的恶化和农民频繁上访。
(二)土地流转规模小期限短。从流转规模看，土地承包时，地块好坏搭配，致使不少农户有多处小块田地，制约了土地流转的规模。从流转期限看，由于我县
二、三产业不够发达，农民务工经商收入不稳定，农民仍然把土地作为经营风险的退路，种地仍然是农民眼中最保险的。所以大多数采取短期转包的方式流转土地。从土地流转集中程度来看，土地在小户间流动的多，向大户流动形成规模的少。同时劳务经济的发展还没有达到使更多的农民转出土地程度。去年，输出劳务的农民占25%，其中55%属季节性、临时性打工者。他们工作不稳定，有的甚至干完活拿不到钱，多数人年均劳务收入不足3000元，仅靠劳务难以养家糊口，所以不肯把土地轻易的转移出去。
(三)农民不愿意流转土地仍是主流。在农民收入中63%来自种植业。因此，目前多数农户仍把土地作为获取收入的主要来源和生活保障，不愿轻易转让土地使用权。对于土地流转的认同感，部分农民对承包权与使用权认识不清，误认为流转使用权就会失去承包权。一些集镇及城郊附近农民看到土地在不断增值及城市发展占地等，怕转让土地以后征用时会失去利益，即使自己无力经营，也不愿将土地转让给别人。特别是当前国家推行农村费税改革以来，惠农力度不断加大，加之近年来种粮收益不断提高，农民更加不愿放弃耕地，甚至外出务工农民也纷纷返乡重新开始经营已流转的土地。
(四)流转的市场机制尚未形成。目前，**县农村土地流转尚处于自发阶段，缺乏有效的市场机制。对市场化的土地流转机制探索的也不够。还没有形成土地流转中介组织，土地流转对象与范围选择余地小，流转形式比较单一，流转对象更多的局限在邻里和亲属之间，难以通过有效的流转实现农村土地资源的优化配置。
(五)土地流转缺乏有效的引导和管理。由于部分基层干部群众对土地流转认识不足，认为土地承包期已经延长30年不变，土地流转属承包者个人的事，而且上边也没有明确的要求和部署，所以对土地流转不过问，也不加强引导和必要的规范，造成流转行为无人监管，流转纠纷无人受理，处于放任自流状态，留下许多弊病和隐患。
三、建议和对策
(一)健全农村土地流转的服务体系。引导、推动农村土地流转工作。县级农村经济管理部门要成立农村土地流转管理办公室，负责土地流转的政策研究，方案制订和业务指导等工作。乡镇以农村经济管理机构为依托，成立农村土地流转服务中心，负责农村土地流转的政策咨询;贯彻落实土地流转政策，指导流转双方签订土地流转合同;办理土地流转合同的鉴证;对土地流转纠纷进行调解仲裁，对土地流转合同的登记、变更等情况进行备
第五篇：土地流转现状的调查报告
前言
20世纪90年代以来，家庭承包责任制所处的微观基础和面临的宏观环境都发生了较大的变化。特别是由于农产品价格低迷，农业比较效益低下，越来越多的农民外出务工经商，许多地区出现了农地撂荒的现象，并且撂荒面积呈日益扩大的趋势。为解决农地撂荒问题，实行规模经营，提高农业经济效益，各个地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行农地使用权的流转。那么，目前农村土地流转制度实施现状又是怎样的?土地流转的形式有哪些?它的成果与缺陷以及利弊?对于不足的方面，我们又应该怎样解决呢?为此，我组成员于7月14日至16日三天对北京市延庆县3个村子进行了调查，现将情况告知如下：
土地流转的概述
土地流转指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
土地流转的成果与正面意义
其一，盘活农村生产、生活资料中的资本要素，激活农村经济、商业活动，数年以后，农村局面丕变，自是意料中事。可以预估，大、中、小城市郊区将首先改善经济状况。
其二，近年在各地频频爆发的农民与政府之间的群体性暴力抗争事件，多数由于政府勾结地产商对农民土地强取豪夺所致。如今农民获准自愿转让宅基地和耕地的权益，必然分享对土地定价的权力。宅基地和耕地不久就会具有随行就市的市价。土地市价昭彰，在人耳目，地方政府抑或地产公司难以上下其手，或者动辄巧借名目，强行征用，或者只手遮天，恃势以低价强买土地。如此，部份农民同政府之间一触即发的尖锐矛盾势必急剧缓解。其三，宅基地和耕地的使用权和经营权已经获准“流转”，为下阶段的农村经济活动奠定了基础。地产公司自会对城市郊区的宅基地择肥而噬;经营农业的公司以及各处的种田能手也会俟机而动，在远离城市的农村取得成片农地使用权的加快流转，有力地推进了农业结构调整，推进了农业经营体制创新，推进了农业科技进步，较好地解决了农业小规模、分散经
营的各种弊端，促进了农业增效、农民增收。农地使用权流转已经成为推进农业产业化的一个核心环节，成为农业和农村经济发展的一场革命。
意义：
(一)推进农地流转，是加快农业结构调整的现实需要
一家一户分散的小规模经营，很难进行农业结构的区域化调整，农民种什么、养什么，具有很强的盲目性和被动性，在很大程度上依靠政府指导，由此也带来了一系列问题。大面积农地使用权流转后，农业经营的主体发生变化，农地主要向专业大户、农业企业、农村专业合作组织等集中，由他们按照市场原则组织生产，使农地资源从低效益的粮棉油生产转向高效益的名特优产品生产，对农业结构调整起到了积极的促进作用。
(二)推进农地流转，是解决农业投入不足的有效途径
挨家挨户地分散经营不可能对农业有大的投入，农地的大量流转，既需要进行大规模的农地整理，又需要大量的农业基础设施建设投入。随着农地使用权流转的深入实施，农地主要由具有较高经营水平和经济实力的大户、农业企业等主体经营，从而使得对农业的投入不断增加。
(三)推进农地流转，是提升农业科技水平的重要举措
农地使用权的流转，为科技兴农战略的深入实施创造了条件，使一大批先进、适用的农业新技术、新成果、新品种得以推广应用，走完了农业科技推广到田的“最后一公里”，使农产品品牌优势进一步凸显，科技含量进一步提升，知名度和市场竞争力也得到进一步增强。同时，依托农业龙头企业和农产品基地，各类专业技术人才的引进步伐不断加快，从而有效地提高了农业科技水平。
(四)推进农地流转，是促进农业规模经营的客观需要
农地流转不但较好地解决了农户从事非农产业的要求，而且还满足了有技术特长、有资金实力、有经营能力的专业大户、工商业主、经营能人集约经营农地的愿望。通过农地流转，使承包经营权向大户、农业企业集聚，形成连片专业规模经营，克服了小规模家庭经营的局限性，从而有序地引导农户与市场接轨，走向专业化、商品化、现代化。同时，随着“公司+合作社+基地+农户”等一系列行之有效的农业经营模式的推广，各类农业合作组织、农业行业协会也如雨后春笋般的建立起来，农业组织化程度也大大提高。
(五)推进农地流转，是加速农村劳动力转移的必然要求
农地使用权的流转，使农村劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让农地使用权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。农地使用权的流转使农
民获得了一笔比较可观的租金，农民获得了比自己经营还要高的转让费。同时，农地流转后，不少农民转化为产业工人，使众多农民不出家门就找到了就业渠道，获得了转让费和劳动工资的双份收入种植农作物的权利。久而久之，农业规模经营会在全国涌现，提高农业的效率并且降低种田的成本。
土地流转的问题
由于中国社会是一个重视人情的社会，特别是在乡里乡亲之间，根本不注意程序问题。在与老百姓的访谈过程中，我们发现在确定土地流转关系时，46.67%的以口头协议为准，他们认为采取书面协议或者第三方证明是没有必要的，因为都是邻里关系，不存在欺骗的问题。而且，41.67%参与土地流转的百姓一般进行私下交易，不上报登记，在交易的过程中，不定租入或租出土地的期限。由于百姓对中央提出的加强土地流转的新政策与精神了解不具体，在现实的运行中，就出现改变土地所有权性质的问题。
虽然《农村土地承包经营权流转管理办法》已于2005年1月7日经农业部第2次常务会议审议通过，予以公布，自2005年3月1日起施行，并且2008年党的十七届三中全会有提出了农村土地改革的若干政策，其中就提到了关于农村土地流转问题，但是中国国情却是“上有政策，下有对策”，地方政府在土地流转政策的实行上仍有缺憾。
目前出现了一些问题:
1、承包人或政府在收了地后，没有按照合同所协议的全部给予租金，只付给一部分的租金，到时候能不能得到剩余的的租金，还没有保障;
2、土地的质量是不一样的，但是国家的补助是一样的，稍显不公平，而且给的钱少;
3、有些土地被强制性地安排种树，种的树长期没有人去管理，长势不好，到期后自己也不能根据实际的情况去种有优势的树木;
4、很多计划都是村委会决定，农民根本不知情，连合同的内容的不了解;
5、事先谈好的利用耕地建造学校，但是由于手续的问题，学校没有建成，而土地也荒废了;
6、政府的宣传少，村委会部位农民干实事，虽然给大队干部做了培训，可是没有深入到村民的家里，农民很少受到实益;
7、没有有关部门对土地租赁的价格制定一定的价格标准，即使租赁人给予的价格很低，只能接受;
8、土地大片荒废的现象很严重，相关部门也没有采取有力的措施来解决问题。
我们的确不能忽视：土地流转程序不规范，制约着土地流转的健康发展;管理组织不健全，阻碍了土地流转的顺利进展;政策措施不配套，难以调动经营者参与土地流转的积极性。
我国现行的土地流转政策及有关的法律、法规
1、十七届三中全会关于土地流转的决定
“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”
《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过)
2、1988年宪法修正案
“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”者在立法上第一次明确了农村土地流转的合法地位。而在此之前，1982奶奶制定的宪法不管是土地的所有权韩式使用权都是禁止流转的。自1988年以后，历次宪法修正案关于土地使用权可以转让的规定均未有任何改变。
3、1988年《土地管理法》第一修正
顺应1988年宪法修正案的新规定，同年修订的《土地管理法》第二条也增加了“土地的使用权可以依法转让”的条文。并在低六十三条进一步明确：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”
4、《农村土地承包法》
《农村土地承包法》先是在总则中规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”然和进一步区分了家庭承包和其它方式的承包，对二者的流转问题作了不同的规定。
第三十二条 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
第三十三条 土地承包经营权流转应当遵循以下原则：
(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;
(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;
(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限;
(四)受让方须有农业经营能力;
(五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
第四十九条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
5、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》(自2005年9月1日起实施)
司法解释以《农村土地承包法》为基础，进一步明确了土地流转中发生的纠纷处理事宜，确认了发包方强迫承包方流转土地的合同无效;发包方阻碍承包方流转土地承包经营权的，承包方有权请求法院排除妨碍、赔偿损失(见第十二条)。家庭承包方式的承包方不得将土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，否则法院将认定合同无效(见第十五条)。二以其它方式城堡的承包方可以用入股、抵押等方式流转土地承包经营权(见第二十一条)。
6、《物权法》(自2007年10月1日起实施)
《物权法》关于土地流转的内容安排在“土地承包经营权一章”中，这说明所谓的“土地流转”专指农村土地承包经营权的流转，并不包括农村建设用地、宅基地使用权的流转问题，其具体内容完全与《农村土地承包法》相一致。
第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百三十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
如何让土地流转更加完善
一、充分认识做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作的重要性。
二、把握总体要求和原则，正确指导农村土地承包经营权规范有序流转。
三、全面落实好农民土地承包经营权，为土地承包经营权流转创造前提
四、依法规范流转行为，切实解决好土地承包经营权流转中的突出问题。
五、以实施流转合同制和备案制为重点，建立健全规范化的流转管理工作制度和规程。
六、积极开展流转服务，培育良好的流转市场环境
七、健全纠纷调处机制，及时有效解决流转纠纷
八、加强领导，确保农村土地流转管理和服务工作全面推进
结语 公议公报说，全会提出，到2020年，农村改革发展基本目标任务是：农村经济体制更加健全，城乡经济社会发展一体化体制机制基本建立;现代农业建设取得显著进展，农业综合生产能力明显提高，国家粮食安全和主要农产品供给得到有效保障;农民人均纯收入比2008年翻一番，消费水平大幅提升，绝对贫困现象基本消除;农村基层组织建设进一步加强，村民自治制度更加完善，农民民主权利得到切实保障;城乡基本公共服务均等化明显推进，农村文化进一步繁荣，农民基本文化权益得到更好落实，农村人人享有接受良好教育的机会，农村基本生活保障、基本医疗卫生制度更加健全，农村社会管理体系进一步完善;资源节约型、环境友好型农业生产体系基本形成，农村人居和生态环境明显改善，可持续发展能力不断增强。
在此，我们不得不重视土地流转这一土地改革形式。目前，土地流转制度使得农村的部分土地得到了有效利用。流转面积得以扩大，土地布局走向合理化。根据相关制度的精神，流转后的土地用途并未改变，仍以农作物为主要产物，这是由于我国是一个人多地少的国家，粮食问题仍然突出，为例逐步解决这个问题，在继续进行农业生产的前提下，土地流转更多的考虑的是产出，也就是效率问题。如何用最少的地取得最多的收益一直是我们努力的目标，也是土地流转的意义所在。但在实施过程中，也遇到了一些麻烦。流转范围并不广泛，农民的积极性也不是很高。但从长远来看，只要我们发现问题，即使解决问题，前途一片光明。
成员：陈东影，何雪艳，张春伟，邱湘雯，钟邹聪，张瑜