报关员讲义

第一篇：12年报关员第四讲讲义

报关员考试精讲班第3讲讲义

报关单位

第三节 报关单位

一、报关单位的概念：

是指依法在海关注册登记的进出口货物收发货人和报关企业。依法向海关注册登记是法人、其他组织或者个人成为报关单位的法定要求。

单选题(05年考题)

1. 取得报关单位资格的法定要求是( )。

A. 是对外贸易经营者 B. 是境内法人或其他组织

C. 经海关注册登记 D. 有一定数量的报关员

答案：C

二、报关单位的类型：

分为两种类型：进出口货物收发货人;报关企业

(一)进出口货物收发货人：

1、概念：是指依法直接进口或者出口货物的中华人民共和国境内的法人、其他组织或个人。

2、包括：

(1)在外经贸主管部门办理备案登记的对外贸易经营者(有进出口经营权) (2)按规定需要从事非贸易性进出口活动的单位(无进出口经营权)

※熟悉们教材19页所列举的单位。

3、进出口货物收发货人经向海关注册登记后，只能为本单位进出货物报关。办理的是本单位的报关，所以也叫自理报关单位。

(二)报关企业：

1、概念：

是指按照海关规定准予注册登记，接受进出口货物收发货人的委托，以进出口货物收发货人的名义或者以自己的名义，向海关办理代理报关业务，从事报关服务的境内企业法人。

2、报关企业又分为两类：

(1)经营国际货物运输代理、国际运输工具代理业务，兼营进出口货物代理报关业务的国际货物运输代理公司。

(2)主营代理报关业务的报关公司或报关行。 单选题(04年考题)

下列企业、单位中不属报关单位的是：

A、经海关批准在海关临时注册登记的境内某大学

B、在海关注册登记的经营进出境快件业务的某快递公司

C、在海关注册登记的某外商投资企业

D、在海关注册登记的经营转关运输货物境内运输业务的某承运人 答案：D

三、报关单位的注册登记

(一)报关注册登记制度的概念：

1、概念

报关注册登记制度是指：进出口货物收发货人、报关企业向海关提供规定的注册登记申请材料，经注册地海关依法对申请注册登记材料进行审核，准予其办理报关业务的管理制度。

2、报关单位分为两种类型：一类是进出口货物收发货人;另一类是报关企业。

3、报关注册登记条件有所不同：

(1)报关企业：必须具备有规定的设立条件并取得海关报关注册登记许可。

(2)进出口货物收发货人：直接向海关申请办理报关单位注册登记手续。

4、他们的注册登记的程序有所不同：

(1)报关企业注册登记程序：

报关企业在办理报关注册登记之前，须向海关申请办理注册登记许可手续，然后再向海关申请办理报关单位的注册登记手续。即：

向海关申请办理“报关企业注册登记许可”——到工商行政管理部门办理许可经营项目登记——到所在地海关办理注册登记手续

(2)对进出口货物收发货人，实行“备案制”。不需要经过“申请办理注册登记许可手续”程序，直接向海关申请办理报关单位注册登记手续。

(二)进出口货物收发货人注册登记

1、提交材料

进出口货物收发货人注册登记要提交的材料与报关企业注册登记提交的材料做比较，记忆。(参见教材P21页)

2、提交材料后，海关审核，符合条件的核发“中华人民共和国进出口货物收发货人报关注册登记证书”(简称“收发货人登记证书”)

※进出口货物收发货人的另外一种类型是没有取得对外贸易经营者备案表,但是按照国家规定需要从事非贸易性进出口活动的企业，海关允许对这样的企业办理“临时注册登记手续”，海关不核发“注册登记证书” ，仅出具“临时报关单位注册登记证明”，有效期是7天。(参见教材P20页)

报关企业注册登记

(三)报关企业注册登记

1、首先是办理注册登记许可

(1)报关企业注册登记许可应具备的条件：

①具有境内法人资格条件

②企业注册资本不低于人民币150万元

③具有健全的组织机构和财务管理制度

④报关员人数不少于5名

⑤投资者、报关业务负责人、报关员无走私行为记录

⑥报关业务负责人具备5年以上从事对外贸易工作经验或者报关工作经验

⑦无因走私违法行为被海关撤消注册登记许可记录

⑧有符合从事报关服务所必须的固定经营场所和设备

⑨海关监管所需的其他条件

多选题

报关企业注册登记许可条件中对企业人员的要求包括( )。 A、报关员人数不少于5名

B、投资者、报关业务负责人、报关员无走私记录

C、报关业务负责人具有5年以上从事对外贸易工作经验或者报关工作经验

D、报关业务负责人、报关员要通过海关规定的业务考核

答案：ABC

(2)办理报关企业注册登记许可程序：

提出申请——海关处理——海关审查——行政许可的作出

①第一个步骤：报关企业注册登记许可申请

到所在地直属海关所公布受理申请的场所向海关提出申请。应提交的材料包括：

A、报关企业注册登记许可申请书

B、企业法人营业执照副本或者是“企业名称预先核准通知书”复印件

C、企业章程

D、出资证明文件复印件

E、所聘报关从业人员的报关员资格证书复印件

F、从事报关服务业可行性报告

G、报关业务负责人工作简历

H、报关服务营业场所所有权证明、租赁证明

I、其他与申请注册登记许可相关的材料 ②第二个步骤：海关对申请的处理

A、如果申请材料不全的，海关要在签收申请材料后5日内一次性告知需要补正的全部内容。

B、所提交的材料符合有关的规定，海关则作出受理的决定。

③第三个步骤：海关受理申请后，应当根据法定条件和程序进行全面审查，并于受理注册登记许可申请之日起20日内审查完毕。并将材料报送直属海关，直属海关在接受到海关报送的审查意见之日起20日内作出决定。

单选题：

报关企业注册登记许可，应由下列哪个部门作出：

A. 海关总署

B. 直属海关

C. 隶属海关

D. 海关总署授权的直属海关或隶属海关

答案：B ④最后一个步骤：行政许可的作出

海关依法做出准予还是不准予注册登记许可的书面决定。

报关企业经过报关注册登记许可，并在海关注册登记以后，可以在直属海关各个口岸和海关监管业务集中地点接受进出口货物收发货人的委托代理报关。如果要到另一直属海关关区从事报关服务的，就要依法设立分支机构。

(3)报关企业跨关区分支机构注册登记许可规定 在别的直属海关办理跨关区分支机构注册登记许可的前提条件：

A、报关企业取得“报关注册登记证书”之日起满两年 B、报关企业从申请之日起最近两年没有因走私受过处罚。

C、每申请一项跨关区分支机构注册登记许可，应当要增加注册资本人民币50万元，

申请办理跨关区分支机构注册登记许可与报关企业本部申请注册登记许可，一个主要的区别就在于报关员的人数，报关企业本部报关员人数不少于5人。跨关区分支机构报关员人数不少于3人。

(4)报关企业及其跨关区分支机构注册登记许可期限

报关企业及其跨关区分支机构注册登记许可期限都是2年。如果需要延续注册的登记许可有效期的，应当办理注册登记许可延续手续。

(5)报关企业注册登记许可的变更和延续

变更：如果报关企业要变更企业的名称、注册资本、法人代表等这些主要事项的时候，要以书面形式到注册地海关申请变更注册登记许可。注册地海关进行初审，并上报直属海关。直属海关再作出是否准予变更的决定。

延续：报关企业及其跨关区分支机构注册登记许可期限都是2年。如果需要延续注册的登记许可有效期的，应当办理注册登记许可延续手续。也就是在有效期届满40日前向海关提出申请并递交海关规定的材料。准予延续的，延续的有效期为2年。 (6)报关企业注册登记许可的撤消 (参见教材P23，重要考点)

(7)报关企业注册登记许可的注销 (参见教材P23-24，重要考点)

报关企业注册

2、报关企业注册

报关企业凭着直属海关签发的报关注册登记许可文件到工商行政管理部门办理许可经营项目登记，登记之后在90天内要到所在地海关办理注册登记手续。

提交有关的材料，符合要求的，注册地海关核发“报关企业登记证书”。

(四)报关单位注册登记时效及换证管理

1、报关单位注册登记证书时效：

(1)报关企业登记证书：有效期为2年，

(2)收发货人登记证书：有效期为3年

单选题

报关企业报关注册登记证书和进出口收发货人报关注册登记证书的有效期：

A. 均为2年

B. 均为3年

C. 报关企业为3年，进出口货物收发货人为2年

D. 报关企业为2年，进出口货物收发货人为3年

答案：D

2、换证手续：

(1)报关企业应当在办理“注册登记许可”延期的同时办理换领“报关企业登记证书”手续，注册登记许可换证时间是在注册登记许可有效期届满40日前。

(2)进出口货物收发货人：在“收发货人登记证书”有效期届满前30日到注册地海关办理换证手续。

(五)报关单位的变更登记及注销登记

1、变更的期限：自批准变更之日起30日内办理变更手续。

2、注销登记(重要考点，参见教材P25)

第二篇：物业管理实务精讲班第12讲讲义

物业装饰装修管理流程物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。

物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。随着人们审美情趣的不断变化，物业装修设计、施工、材料等的个性化程度越来越高。加之物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多，管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风险;另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。因此，物业装饰装修管理是物业服务的重点和难点之一，不仅要求细致专业、一丝不苟，方案上严格把关，沟通上人情在理，而且要求物业管理单位高度敬业、检查频密、消灭隐患、及时整改。

物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节，内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定。

一、物业装饰装修管理流程

装饰装修流程既是物业管理内部操作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。因此，要求物业装饰装修流程的书面形式须文字简明、内容清晰、图表明确、一目了然。

(一)流程示意图

装饰装修流程示意图一般悬挂于物业管理单位或在业主入住办理现场。在物业管理内部装饰装修作业文件以及《业主手册》(或《业主须知》)等发放给业主的资料上也需有与其相一致的内容。装饰装修流程一般内容形式见下图：

(二)流程分述

1.备齐资料

资料的准备由业主(或物业使用人)和施工队分别准备和提供。一般包括物业所有权证明，申请人身份证原件及复印件，装饰装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装饰装修时，还应当取得业主的书面同意。

2.物业装饰装修申报

用户在入住过程中，应已收到物业管理企业发出的装修手册及装饰装修申报登记表。用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。

物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表，确保各项申请明确无误，涉及专业部门(如水、电、气等)、建筑结构、消防等项目的，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸(具体详见附后的装饰装修申报登记表)等详细数据和资料，必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。

3.物业装饰装修登记

物业管理单位在进行装饰装修登记时，可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。

物业管理单位应该在规定工作日(一般为3个工作日)内完成登记工作;超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。

物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记，

(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的;

(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的;

(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的;

(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的;

(5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的;

(6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的;

(7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的;

(8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的;

(9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

4.签订《物业装饰装修管理服务协议》

在物业装饰装修之前，物业管理单位和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》，约定物业装饰装修管理的相关事项，应当包括下列内容：

(1)装饰装修工程的实施内容;

(2)装饰装修工程的实施期限;

(3)允许施工的时间;

(4)废弃物的清运与处置;

(5)外立面设施及防盗窗的安装要求;

(6)禁止行为和注意事项;

(7)管理服务费用;

(8)违约责任;

(9)其他需要约定的事项。

5.办理开工的一般手续

(1)业主按有关规定向物业管理单位(或指定方)缴纳装饰装修管理服务费;

(2)装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出人证等;

(3)装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。

6.施工

物业装饰装修施工期间，装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工。

物业管理单位应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止;已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反《物业装饰装修管理服务协议》的，应追究违约责任。

7.验收

物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格后应签署书面意见。对因违反法律、法规和装饰装修管理服务协议而验收不合格的，应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。若发生歧义、无法统一意见或业主拒不接受情况的，应报请城市管理有关行政部门处理，并将检查记录存档。

装修申报登记表(示例)

[案例] 某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。

[案例分析] 此案例中反映的问题主要是：第一，业主填写的《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置;第二，装修管理人员未到现场核实而盲目同意施工。因此，在物业装修管理中，应从以下方面改进：首先，在业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况;其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报;再次，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。

物业装饰装修管理内容

二、物业装饰装修管理内容

装饰装修管理是一个系统工程，要真正达到科学管理、细致服务，不仅要严格遵守上述装饰装修管理流程，还要对装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面的分析。在综合各方因素的基础上，科学地制订装饰装修管理细则，使物业装饰装修管理真正落到实处。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检查，及时发现问题加以制止。一般而言，物业装饰装修管理包括以下内容。

(一)物业装饰装修范围和时间管理

物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如室内装饰装修只限于房屋本体单元内的自用部位;封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统—等。

装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。

(1)一般装修时间是指除节假日之外的正常时间，一般装修时间因地域和季节的差异而有所不同，如南方某些地区规定作业时间及拆打时间为：

作业时间：8：00～12：00

14：00～18：00

拆打时间：8：30～1l：30

14：30～17：30

(2)特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修.应视具体情况相应缩短装修时间。

(3)装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。

(二)物业装饰装修管理的要求

为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查： (1)有无变动建筑主体和承重结构。

(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

(6)有无未经有关单位批准的下列行为：

1)搭建建筑物、构筑物;

2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

3)拆改供暖管道和设施;

4)拆改燃气管道和设施;

5)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的;

6)改动卫生间、厨房间防水层的。

同时，还应注意检查以下方面：

1)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等;

2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等;

3)楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等;

4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统—要求、阳台栏杆的统一要求等);

5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。

(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

物业装饰装修管理既涉及公共权益，也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物业管理实践中，装饰装修管理收费的项目和标准，因各地规定的不同，差别较大。为确保物业装饰装修工程的有序进行，维护装饰装修活动涉及的各方的合法权益，目前较为通常和相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。

1.管理服务费

管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，国家对于具体的收费标准没有明确规定，一般由装修人和物业管理单位双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。

2.垃圾清运费

垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳;否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业管理单位代为清运。

装饰装修垃圾是装修管理中的一个重要内容，其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保、安全等方面的隐患。因此，物业装饰装修管理的基本要求是：

(1)装饰装修垃圾需袋装处理;

(2)装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。

(四)物业装饰装修现场管理

1.严把出入关，杜绝无序状态

由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口(包括电梯)的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止人内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。

装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下两个方面加强控制和管理：

(1)核对是否为审批同意的材料。

(2)核对是否符合相关规定。

对于有特别要求的材料或设备(如电焊机)，应按照规定办理相应手续;施工队须进行动火作业的，必须办理申报审批手续;进人物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料 和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。

[案例] 物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识(工牌)的施工人员在小区进行装修作业。经询问，其称未来得及办理相关手续。

(案例分析) 未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出人口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。

2.加强巡视，防患于未然

物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。

[案例] 巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材堆放，经了解得知是某业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。

[案例分析] 这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往会导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。

3.控制作业时间，维护业主合法权益

物业装饰装修管理要特别注意装修施工(尤其是拆打)的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。另外，还应针对不同的物业类型，制订相应的管理规定，区别对待。

[案例] 某高层写字楼物业在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。

[案例分析] 装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。

4.强化管理，反复核查

物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋人墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全;垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。

[案例] 某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。

[案例分析] 此案例表面上看是在巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四扇窗是需要一定时间的，因此，此案例中有如下问题需引起注意：第一，在发现问题之前，巡楼员的巡查工作做的是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况;第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的?这需要检查大堂值班的环节;第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。

[案例] 装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。

[案例分析] 装修现场材料应堆放有序，施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置。否则，应当勒令其停工整改。

在物业装饰装修中各方主体的责任

三、在物业装饰装修中各方主体的责任

为减少物业装修、装饰过程中违章现象的出现，物业管理单位应主动提示督促业主(或物业使用人)阅读理解装饰装修管理的规定和小区规定。为了分清物业装饰装修有关各方的责任，物业装饰装修管理协议等相关文件应由装修人、施工单位及物业管理单位三方签字。物业装饰装修过程中如出现违规、违章行为，造成公共权益受到侵害和物业损害的，物业管理单位应及时劝阻，对不听劝阻或造成严重后果的，物业管理单位应及时向有关部门报告。

(一)装修人和装修企业的责任

装修人系指业主或物业使用人，装修企业系指装修施工单位。装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括以下内容：

(1)因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的，由装修人负责赔偿。

(2)装修人装饰装修活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任。

(3)装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

(4)装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

(5)装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

(6)装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

1)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款;

2)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚款;

3)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款;

4)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。

(7)未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

(8)装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

(9)装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款;情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款;造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

(二)物业管理企业和相关管理部门的责任

(1)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2—3倍的罚款。

(2)物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分。

装修管理应注意的问题

四、装修管理应注意的问题

(1)服务与控制是装修管理过程的一对矛盾，如何处理充分体现了物业管理的水平与技巧。物业管理是服务活动，而装修管理工作的核心是对装修人各项装饰装修行为的控制，甚至是约束。因而，如何做好控制和服务，解决好这一矛盾，在实现控制的基础上让业主得到最大程度的满意，树立良好服务形象，就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则，熟悉装饰装修管理规定，要换位思考，为业主着想，规范操作行为。

(2)装修人在准备资料的阶段，常常不知道如何表达需做的装饰装修项目，甚至因为语言表达不同，致使装修人与物业管理单位出现理解歧义。此时，物业管理单位有必要进行现场核对，避免出现漏项或错报项。

(3)在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或有大的拆动项目漏报。如建成使用已有数年的房屋申请装饰装修，需注意其在此之前是否做过装饰装修，内部布局是否有改变。尤其是多层建筑，一般情况下大多数墙体为承重墙体，如在此之前进行过拆打，则需对其新申报的拆打项谨慎核查，以确保其结构的安全。

(4)在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备。

(5)在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料;是否存在违反有关装修法规的行为(如装修中是否注意防火安全，有无使用电炉等火源等);装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。

(6)验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违章的最后一关。如果在此之前已经发现了违章，则需在处理了违章后再进行验收工作。

(7)对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。

’

(8)装饰装修资料的一部分为业主资料，如申报表、装修图、施工人员资料等，另一部分为操作记录表。在每一单项装饰装修完成后，物业管理单位需及时整理好相关资料，属业主资料的部分需归人业主档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。

第三篇：报关第三十一讲讲义

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第四节 税率的适用

一、我国的进出口税率：

1、进口税则设最惠国税率、协定税率、特惠税率、普通税率、关税配额税率等，一定期限内可实行暂定税率。

2、出口税率：部分货物适用暂定税率，且暂定税率优先于正常出口税率。

二、 进口税率适用原则：

1、最惠国税率适用范围： (1)、世贸组织成员国的货物;

(2)、订有含最惠国待遇条款的贸易协定的国家的货物; (3)原产于我境内的出口复进口货物

2、协定税率适用范围：与我签订含关税优惠条款贸易协定的国家或地区的货物;

3、特惠税率适用范围：与我签定含特殊关税优惠条款贸易协定的国家或地区的货物;我国自主给予特别关税优惠的国家或地区的货物;

4、普通税率适用范围: 此外其它国家及产地不明货物

5、适用暂定税率的进口货物范围

(1)、同时适用最惠国税率、进口暂定税率的，暂定税率优先; (2)、同时适用协定税率、特惠税率、进口暂定税率的，从低适用;

(3)、同时适用国家优惠政策、进口暂定税率的，按国家优惠政策进口暂定税率商品时，以优惠政策计算确定的税率与暂定税率，两者取低计征关税，但不得在暂定税率的基础上再进行减免。

(4)、适用普通税率的进口货物，有暂定税率的，不适用暂定税率而按普通税率计征。

6、适用关税配额税率的配额内进口货物适用关税配额税率，配额外的按其所适用的其他相关规定执行。

7、对进口货物采取反倾销、反补贴、保障措施的，按其相关税率执行。

8、报复性关税税率适用于对我国在贸易方面采取禁止、限制、加征关税或者其他影响正常贸易措施的国家的进口货物。

9、如进口与我国签订有贸易协定并享受协定税率的国家的货物又同时属于我国实施反倾销或反补贴措施范围内的，应按照优惠贸易协定税率计征进口关税。

如进口与我国签订有贸易协定并享受协定税率的国家的货物又同时属于保障措施范围内的，应在该商品全部或部分中止、撤销、修改关税减让义务后所确定的适用税率基础上计征进口关税。

10、关税减让是指在最惠国税率基础上计算有关税目的减征税率，然后根据进口货物原产地及各种税率形式的适用范围，将这一税率与同一税目的特惠税率、协定税率、进口暂定最惠国税率进行比较，从低执行，但不能在暂定最惠国税率的基础上再进行减免。

11、同时适用ITA税率、其他税率的适用ITA税率。

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三、出口税率：对于出口货物，在计算出口关税时，出口暂定税率的执行优先于出口税率。

四、税率的实际运用：进出口货物应当适用海关接受该货物申报进口或出口之日实施的税率。

1、进口货物，经海关核准先行申报的和因超过规定期限未申报而由海关依法变卖的，应当适用装载该货物的运输工具申报进境之日实施的税率。

2、进出口转关货物，应当适用海关接受该货物申报之日的税率。

3、实行集中申报的进出口货物，应当适用每次货物进出口时海关接受该货物申报之日实施的税率。

4、因纳税义务人违反规定需要追征税款的进出口货物，应当适用违反规定的行为发生之日实施的税率;行为发生之日不能确定的，适用海关发现该行为之日实施的税率。

5、已申报进境并放行的保税货物、减免税货物、租赁货物或者已申报进出境并放行的暂时进出境货物，有下列情形之一需要缴纳税款的，应当适用海关接受纳税义务人再次填写报关单申报办理纳税及有关手续之日实施的税率：

(1)、保税货物经批准不复运出境的; (2)、保税仓储货物转入国内市场销售的; (3)、减免税货物经批准转让或者称作他用的;

(4)、可暂不缴纳税款的暂时进出境货物，经批准不复运出境或者进境的; (5)、租赁进口货物，分期缴纳税款的。

第五节 进出口税费的计算

海关征收的关税、进口环节增值税、进口环节消费税、船舶吨税、滞纳金等税费一律以人民币计征，起征点为人民币50元。

完税价格、税额采用四舍五入法计算至分。

外币的汇率：海关使用的计征汇率为上个月的第三个星期三(如为节假日，顺延第四个星期三)人行公布的基准汇率。

一、进出口关税税款的计算

进口货物的税款常以到岸价(CIF价格)作为完税价格，出口货物的税款常以离岸价(FOB价格)作为完税价格的参考而不一定是完税价格。之所以这样说是因为出口货物的完税价格并不是FOB价，而是其去除了关税的价格。

(一)进口关税税款的计算

1、从价税：

应征税额= 完税价格×进口货物从价税税率(如是减征税货物按减征税的税率)

2、从量税：

应征税额=进口货物数量×单位税额

3、复合关税：

应征税额=从量税税额+从价税额

4、滑准税：(略)

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(二)反倾销税税款的计算

反倾销税税额=完税价格×适用的反倾销税率

(三)出口关税税款的计算

应征出口关税税额=出口货物的完税价格×出口关税税率

出口货物的完税价格=FOB(中国境内口岸)÷(1+出口关税税率)

二、进口环节海关代征税的计算

(一)消费税税款的计算

1、从价定率办法计算纳税额，采用价内税的计税方法，即计税价格的组成中包括了消费税税额。

消费税组成的计税价格=(进口关税完税价格+进口关税税额)/(1-消费税税率)

= 进口关税完税价格+进口关税税额+消费税额

消费税应纳税额=消费税组成计税价格×消费税比例税率

2、从量征收的消费税的计算公式为：

消费税应纳税额=应征消费税消费品的数量×消费税单位税额

3、实行从价定率和从量定额复合计税办法计算纳税的组成计税价格

消费税组成计税价格=(关税完税价格+关税+进口数量×消费税定额税率)/(1—消费税

比例税率)

消费税应纳税额=(进口关税完税价格+进口关税税率)/(1—消费税比例税率)×消费税

比例税率+应征消费税消费品数量×消费税单位税额

(二)增值税税款的计算

应纳税额=增值税组成计税价格×增值税税率

增值税组成计税价格=进口关税完税价格+进口关税税额+消费税税额

三、滞纳金的计算

纳税义务人应该在海关填发税款缴款书之日起的15日内缴纳税款。超过规定时间就应按滞纳天数缴纳滞纳税款0.5‰滞纳金。即：

滞纳金=滞纳关税税额×0.5‰×滞纳天数

滞纳金天数=缴款日-(签发缴款书日+15日)

注意滞纳天数与滞报金天数的计算总结：

滞报金开始征收的第一天如果是节假日则顺延到其后的第一个工作日;滞纳金开始征收的第一天不这样顺延。

交税的最后一天要遇到节假日，则顺延到其后的第一个工作日;而滞报金则不这样。

第六节 减免税费

税费减免:法定、特定、临时减免税三种

一、减免税规定

(一)法定减免税：一般不进行后续管理

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1、关税税额50元以下的一票货物(关税起征点50元)

2、无商业价值的广告品和货样

3、外国政府、国际组织无偿赠送的物资(不含经贸往来的赠送，港澳台侨胞和其他团体、个人的捐赠)

4、海关放行前损坏或损失的货物;注意：损坏则可根据损坏程度减免

5、进出境运输工具装载的途中必需燃料、物料和饮食等。

(二)、临时减免税：国务院核准，对汶川赈灾物资三年免关税和进口环节增值税。

(三)、特定减免税：适用特定地区、用途、企业，是政策性减免税，故需后续管理

(一)管理办法

减免税范围和办法由国务院规定(不是海关)。企业或单位在进口前申请，海关审理，核发减免税证明。货抵证明未到可担保放行。放行后，不得补办减免税审批

(二)实行范围：

1、外商投资企业投资额内进口自用设备：免关税、不免进口环节增值税

条件：

1、国家鼓励产业的、或者符合《中西部产品目录》的外商投资项目;

2、投资额内

3、自用设备、随附技术及备件;4不能列入《外商投资项目不予免税的进口商品目录》、《进口不予免税的重大技术装备和产品目录》。满足者，则免关税、不免增值税，但设备多是84-90章的产品。

2、外商投资企业投资额外自用资金项目：免关税、不免进口环节增值税

条件：

1、国家鼓励发展产业的外商投资企业、外商研发中心、先进技术型、产品出口型的外商投资企业;

2、投资额外自有资金进口;

3、维修、更新的设备与设备配套的技术、配件和配件不是成套设备和生产线，必须是境内不能生产和维修;

4、不能列入《国内投资项目不予免税的进口商品目录》、《进口不予免税的重大技术装备和产品目录》。

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第四篇：雅思强化口语精讲班第1讲讲义

001 雅思Part I 问题

雅思Part I问题

学习说明：在这一部分中，请考生听CD中的问题，然后试着自己用3-4句话回答。

注意：在雅思口语考试中，在回答考官问题时，必须使用完整句子回答问题，因为这样才能体现考生的语法水平。另外，考生试图通过否定回答来转换问题内容的方式是徒劳的，考官会继续询问相关的方面。所以请各位考生还是要准备好相关的词汇和答案。

参考答案：在每个部分的后面都有参考答案，对于语言能力较差的考生，只要熟练使用这些句子，就能在考试中获得理想分数。

回答技巧：在个人信息问答过程中，一定要详细描述自己的情况。考官希望听到一些完整的句子表达方式。在谈论工作或学习的细节时，越具体越好。但是关于内容的真假，可以由考生自己控制。毕竟，这是一个语言考试，而不是对个人情况进行调查。

时间：第一部分的内容在雅思口语考试中持续时间为4-5分钟左右。

必考题：这部分是每个考生在考试中都要遇到的问题。

思考题：这个是需要额外了解的问题，只有很少一部分考生遇到这方面问题。

(设计说明：奇数页背白)

个人信息确认

这部分中，考官会询问考生的名字，工作或学习情况，家乡。这是每位考生都要准备的内容。 002 Name

Exercise 1: Name

Could I see your identification card?

What’s your full name?

What can I call you?

What’s the meaning of your Chinese name?

What’s your surname (last name, family name)?

What’s your given name (first name)?

Have you ever changed your name? Why or why not?

Do Chinese people like changing their names? Why or why not?

What kind of people like changing their names in China?

What’s their purpose in changing their names?

必考题

Interviewer: What’s your full name?

Candidate: My name is Wang Qiu.

Interviewer: What can I call you?

Candidate: My English name is Sarah.

Interviewer: What’s the meaning of your Chinese name?

Candidate: My name was given by my parents. I was born in autumn and my father named me after the

season.

Interviewer: What’s your surname (last name, family name)?

Candidate: Wang is my last name.

Interviewer: What’s your given name (first name)?

Candidate: Qiu is my first name.

思考题

Interviewer: Have you ever changed your name? Why or why not?

Candidate: No, never. My name sounds ok, and there is no need for me to change it. Besides, it is too

complicated to change a name in China. We have to go to the police station and change all our relevant documents.

Interviewer: Do Chinese people like changing their names? Why or why not?

Candidate: I guess not. According to us, our names are from our family tree or given by fortune-tellers. Our names can bring them good luck.

Interviewer: What kind of people like changing their names in China? Why?

Candidate: I guess some famous stars prefer to change their names because they believe that their new names are easy to be remembered.

003 Working

Exercise 2: Working or Studying

这部分中，工作的考生只需要准备工作的内容，上学的考生只准备关于学校的内容。

工作人群People who are working

在回答这部分问题时，考生要详细准备自己的工作内容和流程，考官不会问更深入的问题。但是关于自己工作的相关术语必须要了解。

正在工作考生所准备的问题

Are you working or studying?

Candidate: I’m working as a clerk in an international bank.

What are you in charge of?

Candidate: I’m dealing with clients who have business cooperation with our bank, and my job is to make sure that we have smooth cooperation.

Have you ever changed your job?

No, I have never changed my job, and I have been working here for three years.

What do you like or dislike about your job?

Candidate: I always go on business trips to other cities, and I can enjoy some leisure time after I finish my work. I feel relaxed and happy. The only problem is that sometimes I have to work overtime, and I am a little exhausted.

Will any possible future changes affect your job?

I guess not. I am quite familiar with my working procedures, and I have my own clients.

Can you describe your typical working day?

I get to my company at about eight fifty. Then I turn on my computer and return the emails. Sometime, I go to other departments to ask for the documents that my clients need and fax them the materials.

How do you like your job?

Candidate: I enjoy doing my job because I meet with different people and negotiate with them. I work closely with people from different walks of life.

What are your job prospects?

I really hope that I may be promoted in the future and have the chance to get training abroad. I’m sure that it will improve my capability.

辞职考生准备问题

考生尽量不要选择这种状态回答问题，因为这样会遇到很多过去时问题。如果考生掌握不好，会影响语法这项的分数。

Where did you work in the past?

I used to work in a travel agency as a tour guide, and I quit my job three months ago.

What were you in charge of?

I mainly took the tourists to travel around the country. I was in charge of their accommodation, catering and

transportation.

What did you like and dislike about your job?

I got the chance to travel to a lot of places of interests, which was fun, but sometimes I went to the same scenic spot for three or four times. It was irritating.

第五篇：城市规划实务精讲班第22讲讲义

城市规划实务精讲班第22讲讲义.txt第一次笑是因为遇见你，第一次哭是因为你不在，第一次笑着流泪是因为不能拥有你。城市规划实务精讲班第22讲课件讲义(环球职业教育在线) 城市规划实务精讲班第22讲讲义

案例一

案例

案例一

张XX家住某市中山区新安中里7号楼308号。未经城市规划部门的批准，擅自在新建楼12号楼东北侧便道上搭建一间简易房屋用于经营。该区城市管理监察大队检查发现后，认为张XX违反了《XX市城市规划条例》中的有关规定，依法通知其限期改正，自行拆除。在规定期限内，张XX未予改正。1998年12月9日，区城管大队又依据《违反〈XX市城市规划条例〉行政处罚办法》第三条的规定，做出了责令限期拆除的决定，并于次日向张XX送达了决定书，责令其于1998年12月14日前自行拆除违法建设。张XX不服，向本区人民法院提起行政诉讼。认为其所搭建的简易房屋虽系违法建设，但其周围还有其他的违法建设，被告不应仅对其违法建设进行查处，故诉请法院撤销被告所做决定。

评析：这是一起个人违反建设工程规划许可证的实例。张XX所建的简易房屋，既没有申请建设工程规划许可证，也没有申请临时建设工程规划许可证，明显属于违法建设。区城管大队系经国家和XX市有关部门批准依法成立的区级综合性行政执法机关，其有权依据城市规划管理法律、法规、规章的规定，对辖区内无建设工程规划许可证的违法建设进行查处，并可责令其改正或予以行政处罚。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《XX市城市规划条例》规定，在城市规划区内进行建设，应取得《建设工程规划许可证》及其他有关批准文件，否则为违法建设。张XX显然已违反了上述法律、法规的规定，区城管大队对该违法建设行为进行的查处正确，基本事实清楚，适用法律、法规正确，处理程序合法。至于张XX关于区城管大队需对他人的违法建设总是做出处理的要求，应通过其他途径解决，且与张XX违法建设无关，以此作为区城管大队对其违法行为处理不公正的理由不能成立。

案例二

某市机械厂地处居民集中区，附近有XX山公园和正在建设中的生态公园等风景名胜，以及航海高等专科学校、某厂生活区。1998年5月，机械厂到市环保局办理该厂有关固体废物处理手续时，环保局提议在该厂内建设一个全市性的危险固体废物焚烧站，并安排该局属下的市固体废物管理中心与厂方接洽，在得到市固体废物管心“没有问题”的保证后，双方达成协议，约定由厂方向固废中心出租场地，建设市固体废物无害化处理环保示范工程项目，工程建成后在用工上优先考虑厂里分流的职工，工程的立项报批等手续由固废中心操办，厂方不具体参与工程的建设。该工程总投资约为327万元，年处理危险废物3000吨。工程建成后，当地群众反映强烈，机械厂所在区人大常委会收到群众投诉，反映设在机械厂内的危险固体废物焚烧站严重污染环境和影响厂区卫生，区人大常委会组织了部分市、区人大代表进行视察，听取了固废管理中心负责人的介绍，并实地视察了建设工地。固废管理中心负责人解释，危险固体废物焚烧站目前主要进行实验性工作，属临时设施，不是永久工程。而代表们则认为，纯粹从治理环境污染尤其是工业固体废物、危险废物污染和适应社会经济发展需要的角度来看，积极开展“固体废物无害化处理”的科研和试验非常有意义，但将这一项目设在机械厂厂区内是不适当的，同时，该示范工程还没有办立项报建手续，存在污染环境、破坏生态的严重隐患，遂做出该工程须另行选址建设的决议。

评析：首先，该危险固体废物焚烧站工程选址不当。机械厂厂区既是生产场地，又有该厂生活区，周边还有公园和其他居住区，该工程的主要业务是收集、贮存和焚烧危险固体废物(高含量的有机废物)，如遇管理不善、处理不当，必将造成重大污染。因此，机械厂厂区不具备建设收集、贮存和处理对环境有影响的危险固体废物场所的条件。其次，该项目违反了建设项目规划管理办法，虽然该项目立项曾得到市计委的批复，但批复并不能作为报建的证明，报建审批权属规划部门。而该工程直到如今还没办妥报建手续，没有按规定申请建设工程规划许可证，即使是试验项目或临时建设工程也应该向规划主管部门进行报建，申请临时建设工程规划许可证。因此，危险固体废物焚烧站工程明显属违法建设。另外，对环境有特殊影响的项目，还应该编制环境影响报告书，须征求项目所在地有关单位的居民意见，并向所在地政府报告。但该工程直到群众投诉和人大代表视察前，区政府及其相关部门都未收到有关建设单位的报告。因此，该项目的建设也违反了国务院《建设项目环境保护管理条例》。

案例3 案例三

“华静苑”是某房地产开发公司与出租汽车公司共同合作的房地产项目，位于XX市东环路5号。项目包括二部分，一部分是6.3万平方米的住宅工程，另一部分是和住宅相配套的3.4万平方米的综合楼。该项目住宅工程的各项手续和证件齐备，自1998年开工建设，到2001年4月已经竣工验收。而综合楼工程由于合作双方对于该工程是作为基建计划还是开发计划申报问题没能统一意见，从而使得综合楼工程建设的手续未能办理。由于住宅工程已开工建设，配套工程急需跟上，在综合楼建筑工程规划许可证未审核批准的情况下，开发公司自行修改了综合楼的平面图，在东西方向增加了轴线长度，增加了约2680平方米的面积，后经该市规划监督执法大队发现，及时制止，勒令停工。

评析：上述工程存在两个违法建设情况。其一，综合楼在未办理建设工程规划许可证的情况下，擅自动工建设，违反了城乡规划法，即任何单位和个人在城市规划区内新建和扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须依法向城市规划行政主管部门提出建设申请，经审查批准，核发建设工程规划许可证件(包括临时建设许可证)后，方可施工。因此，无论任何理由，项目在开工前都必须持有该项目的建设工程规划许可证。其二，未经规划行政主管部门的同意，擅自修改正在审批阶段的建筑工程图纸。根据规划法的要求，任何项目的建筑工程图纸均需经规划行政主管部门审定，方可申请建设工程规划许可证，而该开发公司既未征得规划部门同意修改设计、增加面积，又提前开工，明显属于违法建设。

案例四

XX食品厂厂址位于城市大型居住区的旁边，占地1.3万平方米，政府与食品厂达成协议，食品厂搬迁至郊外，原厂址按照规划，兴建住宅，食品厂与XX房地产公司达成协议，合资建设2万平方米的商品房，按照有关程序，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。但在施工过程中，XX房地产公司无法按协议筹集到自身方面的资金，该房地产公司只好退出。食品厂后又与XX建设集团达成协议，继续完成商品房的后续建设。

评析：建设单位申请对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证中的建设单位名称进行变更时，应持计划管理部门变更建设单位名称的计划文件、原建设单位同意变更建设工程规划、建设用地规划许可证中的建设单位名称的证明或双方的协议书、原审批文件报规划主管部门。规划主管部门同意后可进行更改，并要在证件的修改处加盖校对章。建设单位在申请对建设工程规划许可证、建设用地规划许可证中的建筑性质或用地性质进行更改时，应持说明变更原因的函件及原审批文件，申报规划要点。建设单位持同意变更建筑性质或用地性质的规划要点通知书，到计划管理部门办理计划变更手续，然后持新批的计划文件，按照规划要点通知书规定的程序，重新办理规划管理手续。

规划设计条件及建设项目选址管理

第一节 规划设计条件

《中华人民共和国城乡规划法》规定，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城乡规划。服从规划管理，这是规划行政主管部门拟定规划设计文件的额法定依据。所以，城乡规划行政主管部门应对城乡规划区的各项建设提出控制性和指导性的规划设计条件。行政划拨用地建设项目、规划设计条件作为编制修建性详细规划或者总平面规划方案依据。有偿使用用地建设项目，规划设计条件是土地使用条件的重要依据。城市各类项目，由城乡规划行政主管部门根据城市总体规划、控制性详细规划、专项规划和相关规定，核定规划设计条件。

一 基本概念 1. 拟定原则 1) 严格以城市总体规划、控制性详细规划、近期建设规划和专项规划为依据; 2) 严格执行城乡规划管理的法律、法规、规章、技术标准等规定; 3) 坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一; 4) 统一规划、配套建设、改善城市基础设施条件;

5) 合理用地和节约、几月用地、积极开发利用地下空间; 6) 改善城市生态环境，注重城市景观; 7) 保护历史文化遗产和自然环境;

8) 现有建成区改造哦啊应从实际出发，合理利用、逐步完善，保护建筑与空间的环境协调;

9) 符合城市防灾、减灾要求，保障城市安全。

2. 规划设计条件 1) 强制性条件

一般包括：用地范围、用地面积、用地性质、容积率、绿地率、建筑密度、建筑控制高度、交通出入口方位、停车泊位以及其他需要配置的公共、市政公用设施用地面积;特定地区地段规划允许的建筑高度;文物古迹、风景名胜、历史文化风貌保护地段的控制要求;名木古树、河湖水面保护要求和市政基础设施特定要求。 2) 指导性条件

一般包括建筑体量、风格、色彩和景观环境要求