商业地产开发工作计划范文范文

商业地产开发工作计划范文 第一篇

----社区与商业街高级研修班学后感想项目考察：怡苑大厦是新疆九洲投资七千万的商业街区综合楼，坐落于和田市塔乃依北路二四号，总建筑面积平方米，其中商业建筑面积为平方米。

项目定位：作为一个城市中心地带项目，通过人们生活方式的便利性和天然的商业氛围，对城市的发展和土地价值的稀缺，为城市打造地标性建筑，优越的地理位置为客户提供了居住、休闲、便利、升值提供巨大的空间。

项目：金玉华府是新疆九洲公司投资的一亿的商业综合楼，坐落于和田市墨玉县其尼巴格路，总建筑面积平方米，其中一层商业平方米，二层、负一层为平方米，项目定位于县中心繁华地带，总人口名列各县前茅，高达六零万人，其项目占据天时、地理、人和商业气息浓厚。商业和住宅一年结束。为消费者营造了一个欢乐、温馨、时尚、充满节日气氛的环境。

项目弊端：市调定位不到位，商铺住宅的定价脱离需求，对商铺地理位置没有细分化，导致定价失去合理人性化，造成企业损失，对业态的没有统一规划、招商、销售、运营、服务造成业态自然形成，缺乏优势互补，对核心主力店没有规划，没有亮点；失去主题。只注重销售而对后期业态分布落位没有综合性的考虑，商铺只管卖出不管后期招商与运营，造成现在的业态无法控制，失去原有的便利购物到愉悦消费。现已经无法控制业态的分布落位，现自然形成业态分布如下：

一区：地理位置较好

一号商铺民族特色西餐厅面积：平方米，年租金一五万，聘请五位员工。

二、三号商铺自营，另租四号商铺，总面积为平方米，其年租金在三零万，超市营业，五位员工。

五号商铺，面积；平方米，主营地毯，年租金万 六号商铺,面积平方米，饰品店，年租金一零万

七号，面积平方米，男装，年租金一一万

八、九、一零、一一、一二、一三、一五、一六、二五号商铺均为男装

面积最小四三-九四之间。

一四号商铺面积为平方米，年租金万，三元超市 共二五间商铺，已租一七间，二区七间商铺未出租，地理位置偏差。

租金分析：平方米。一零-一三年收回本金。九家均为男装。现已经无法控制业态的分布落位，商铺与商铺之间的对接出现问题，民族特色的超市为主力店，旁边是地毯店；引领时尚饰品的店，服装店，这种业态组合对整体的形象、客户需求核心点、便利、协调性受阻.对价位的定位缺乏，导致位置好与不好统一价格，使得好地段的商铺租客扎堆，位置不好的商铺至今空置；无法经营，管理权不能统一。前期如对位置合理规划，一房一价，平横地段差异，避免现在这种现象，使得客户投资利益最大化。

经过培训学习，认识到很多的不足和弊端，对后期项目做了简单

分析和定位，请领导多提宝贵意见。

一.对项目核心竞争力卖点进行分析

二.项目的品质功能品牌形象的定位

三.目标定位，购买者及承租者，业态的组合及规划

四.业态的区域的分割，档次、合适体量、主题的定位

五.主力店、次主力店、有号召力的品牌店

招商的要素一定是高开业率！保障各方利益一致化.前提是项目的区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标为重点。要具备以上条件，降低投资风险。

商业它本身不具备聚客的能力，也不具备商铺的升值潜力，只有借助主力店才能充分挖掘其商业的价值，使商铺作旺不断升值，要使用权、经营权、管理权三权分离又要统一经营管理，尽早介入整体项目的开发、规划、招商及运营做好前期准备。看好商业地产的同时，也存在着一定的市场风险，除了给政府缴纳的费用外，投资商业的人群有局限性，现今人们理智投资的理念加强，为了降低市场风险，必须具备前瞻的眼光，要有专业的商业地产顾问和经验丰富的管理理念。以商业市场为开发目的，增加投资者的信心，较低投资风险，提高开发价值！商业地产是中国房地产市场最有创新活力的企业。有着较强的思路和运作理念，多听顾客的声音，了解顾客的需求，因地制宜，了解当地风俗、宗教、及休闲习惯和本土风情和社交方式！希望九洲公司创造一个二一世纪商业地产的奇迹，再创辉煌！

商业地产开发工作计划范文 第二篇

商业地产项目定位

一、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。

二、PEST分析法：PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。

主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际_势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；

社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。

三、经济模型法。经济模型法，主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向；

四、精准定位法。精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。

精准定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，也考虑竞争型商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发。

五、SWOT分析法。主要从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析，综合获得定位的条件因素。从管理角度分析，重点在于对投资者、开发者、运营者的能力进行客观评价，对商业地产项目所在区域的外部环境和外部机会，进行评估，从而获得内外条件结合的数据或判断，进行商业地产的项目定位。在空间

上进行内外结合的定位分析，在时间上进行现在和未来的机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位的空间和通路。

动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。

纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。

纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。

大多数人评论，都认为投资开发者短视，资金链转不过造成的，忽视了商业地产的规律，定位本身就存在阶段性，经营也存在阶段性，因为市场也存在阶段性的规律，发展是其中的硬道理。与周边环境的发展匹配度，动态适应性，是商业地产定位需要考虑到的，如何把握，仅仅依靠调研和数据模型，是否能够准确分析商业地产定位？

商业地产开发工作计划范文 第三篇

一、项目关于

由于资金有限只有五万元，所以我想来想去没有什么更好的项目，时间紧张也没有更好的灵感所以暂就来个传统行业，服装行业。

我的项目是做服装行业，开个女式服装店。

在选定行业之前，我先评估自己的创业资金有多少，五万元。因为，各行业的总投资有高有低，每一种行业都不一样，所以，先评估自己所拥有的资金能够做那些行业，再来做进一步的规划。

选择开服装店的优势是服装行业较为成熟，项目需要的成本较低，容易进入也容易启动。而且自己对服装也有点感兴趣，算是兴趣与事业相结合吧，呵呵。

二、店面的选址

地点的选择对日后店面的营运好坏影响很大，所以一定要找个商圈位置好的店面。经过调查我发现在闵行莘庄这快商圈不错，闵行区作为上海发展的主要居民居住区之一，莘庄又是闵行的中心，这里交通发达，人流量密集，市场是没问题。而且这里以后还要建一个大型的亚洲商品交易中心，前景广阔。最后我把店面选在了莘庄的水清路上，仅挨店面就有一个公交车站，前面是个大马路，平时无论白天晚上人来人往。而且一百米开外就是地铁站，人流量是可想而知的。

周围又都是老居民区，固定人流量多，地块成熟，消费力旺盛。另外我发现这条街上还有几家为数不多的衣服店，但大都定位居高，价格昂贵，款式单调稀少。平时也很少有人光顾。因为这里虽然居民多但大都是普通老百姓，富人很少，不适合销售高档消费品。这里虽然人流量大但大都为上班一族，消费能力为中低档。我的定位就是中低挡符合市场需求。同时和其他几家店没有冲突，差异性存在。

店面的租金也不高五零零零元/月，付三压一，（上海都这样）。找好店面之后，接下来就是要与房东签约。而且，这个动作不能太早，必须待前面几项步骤都完成后才能进行。因为，一旦与房东签约之后，就开始支付房租，自然就会有时间压力。所以，我在与房东签约之前，一切能做的筹备工作与书面数据（包括营业证照的办理等，这里我就不在熬述了），都先准备好了。

在与房东签约时，租期最好不要太短，如果只签一年，可能一年后才要开始回收，结果店面却被房东收回去，租期以三至四年为较理想的签约期限。我签的合同是三年，即使将来经营出了问题我也可以转租出去（这里的房租一直在涨）。店面承租下来，需要一段装潢期，所以我向房东情商，租金起算的日期让他扣掉装潢期，以降低租金支出。呵呵，能少烧钱就少烧点，谁让咱只有五万元起步金呢。

三、店面的装潢

租好了店面，下面要装修了。店面装潢关系到一家店的经营风格，及外观的第一印象，因此，装潢厂商的选择十分重要，所找的装潢厂商必须要有相关店面的装潢经验。譬如，开咖啡店就一定要找有咖啡店装潢经验的厂商，开儿童美语就必须找有儿童文教装潢经验的厂商。因为，装潢厂商如果没有同类型店面的装潢经验，到时候所装潢出来的店面，在实务操作上，就未必能完全符合需求。届时，如果再打掉重做，当然就费钱费时。

所以，我在装潢前请装潢公司先画图，包括平面图、立面图、侧面图、所要用的材质、颜色、尺寸大小等，都要事先注明清楚。为便于沟通清楚自己所想要装潢的模样，最好先带装潢厂商到同类型的店去实地观摩，说清楚自己想要装潢的感觉，这样装潢出来的店面，才会比较贴近自己的想法。

我要求的装潢效果如下：

一、门口醒目的广告明确，让路过的人一目了然店内是卖什么东西！重要的一点，相

同的衣服挂在不同档次的的店铺会用不同的效果，不要因自己店内整体的形象影响到自己的衣服的档次，影响到客户的购买欲！当然本店刚开张简装为宜。

二、灯光等硬件配备也非常重要的，如果店铺不够亮膛，给人感觉就是象快倒闭的！晚上门头的灯一定要亮，一下子能吸引路过的客户的眼球！灯光也能让衣服更动人，但是不同的灯光会有不同的效果，冷暖结合是服装店最适合的，如果全部是冷光（也就是平时所看见的白色灯光）店铺虽然亮堂，但是给人的感觉惨白不够温馨，衣服会显得不够柔和！加上暖光灯（平时看见的射灯之类的黄色光）能中和惨白感觉，照射出的衣服也更动人！空调在夏天必需要俱备，不然店里很难留住客户有耐心挑选衣服的，身上粘滋滋的，试衣服也不会有心情的！

店面装潢一共花了五零零零元，这还是省着点花的，包括我自己做小工，就五万省着点吧。

四、选货及进货的渠道

万事具备只欠东风，下面进入正题，我该讲讲怎么买生财的工具：衣服了，怎么进货选货

一、选货：选样，款式，品牌，数量

选货要掌握当地市场行情：出现哪些新品种?销售趋势如何?社会存量多少?价格涨势如何?购买力状况如何?大体上能心中有数。

品牌以杂牌为主，以外贸货为主。

进货要适销、适量，要编制进货计划，当然在进货过程中也可应变修改。进货时，首先到市场上转一转、看一看、比一比、问一问、算一算、想一想，以后再着手落实进货

少进试销，然后在适量进货。因为是新店开张所以款式一定要多，给客户的选择余地大。进货安排在每个星期的三或四，这样每个星期六店内肯定是有新品到货的，但只上部份新货，一部份留着星期天上！如果进入销售旺季，三四天就补一次货！

象“三八”“五一”“国庆”等几个销售高潮，不要等到差不多时间时再准备货品，提前半个月就可以先开始准备了！要给自己有足够的安排时间才行！

二、进货渠道：

上海七蒲服装批发市场或杭州四季青服装批发市场。新店开张暂时只在七蒲服装批发市场进货。同一城市就近方便，等日后销量上去，在去杭州四季青服装批发市场。

五、人力规划

我计划雇佣三个人，两个小姑娘最好是漂亮MM（不要骂我色，爱美之心人皆有之，漂亮MM容易招揽客户奥），主要负责接待客户，两人轮班倒。另外招一个年龄大点的阿姨和我自己轮班倒收银，我基本上一直要在店里看着的（除了进货或者重要的事，自己创业累点是应该的）。两个小姑娘的工资，八零零/月+提成，提成为月营业额的一%，提高她们的积极性。大一点的阿姨也一样，八零零/月+提成一%，不收银出了问题它要负责。

六、营销策略

一、开幕促销

当一切都就绪之后，就准备择期正式开幕。开幕当天为招徕客户，办一些促销活动势不可免，促销活动不外乎打折、赠品及抽奖等三大类型。同时在周围小区散发些传单。

二、衣服的陈列

做女装产品关键要品种多，给客户有足够的挑选余地，这与其它品牌专卖店不同，不是依靠主要几个款的来销售！产品陈列上要突出自己服装的特点，把上衣，裙子，裤子，套装等分开陈列，除了店铺看上去整齐外也给有目的性购买的客户挑选提供方便，如果只想买裙子的，他只需在裙子类挑选，如果买了裙子又想配上衣，直接可以到上衣类去搭配！量多的款可以用模特出样，往往出样的衣服是卖得最快的！橱窗里的出样要经常更换，这不能偷懒！

三、长期发展营销策略

一、原则：每周都要有新货上架，以中档为主，高低档为辅（高档点缀低档适量）二、方针：尽量把其中的每个环节作成标准化，以备日后发展连锁，即模式复制三、服务：训练营业员的基本利益，对客户的服务态度及服务宗旨。无论客户是否买衣服或者买所少钱的衣服都要微笑送客让其满意离开，常此以往才可能有口碑相传的美益度，也才会有回头客。客户的要求在可能实现的前提下尽可能的满足。

四、方法：

（一）初次来店的惊喜

①免费赠送小饰物，小挂件，让其填一份长期客户表（做客户数据库）

（二）增加其下次来店的可能性

①传达每周

都有新货上架的信息

②利用客户数据库，以某种借口施以小恩惠，使其来店领取或告知打折消息，或者免费送过季衣服（要定量）或送生日礼物等

③购适量女士手袋告知客户一次购物满四零零元送一只女士手袋（女士手袋要在店内陈列出来，进货以三八元标价三零零+的那种为宜，给客户物超所值的感觉）或者累积消费六零零元及以上。（获得奖励之后在从新累积）

（三）满意购物并使其尽可能关于其他买家来店购买

①告知客户量大或团购可优惠，如：一次购满五零零元及以上打八折等，或者个人累积消费一零零零元既获得一张八折的金卡

②关于新客户，如：每关于一位新客户并购满二零零元及以上送推荐人五零元购物卷等。（四）不定期打折

①人一定程度上都喜欢贪小便宜，女人就更是如此了。“店铺开张大赚送”、“本店商品八折优惠”，也可以采用买一送一的策略（送的货以滞销货为主，过季货为辅）这些招牌通常能抓住女人的心。

（五）一年中做几次短期促销，售价定为一零－三零元，非常聚人气！再把店内滞销款低价一起处理！如五一，十一，三八等最佳时间

七、总结

综上所述我用五万元开一个女式服装店，是不是能够成功当然还需实践中去检验了

商业地产开发工作计划范文 第四篇

拟定名称： 川湘辣菜馆

市场调研：

必须在决定投资前进行详细的市场调查，具体了解目标消费群、竞争对手(包括财务状况、经营现状、员工人数等)、所在商圈状况，以及与餐饮行业相关的法律手续、租赁合同、供应商关系等。

选址条件：

所在商圈必须具备办公中心、商业中心、居住中心三个条件，必须是交通便利、视野宽阔、五零米内有停车位置的标准门面。

餐饮特色：

以湘菜和川菜为主菜系，宣扬川湘饮食文化，以“辣“为主色调进行菜色设计，必须有五个以上价格在六零元以上的主打菜。 拟定规模： 面积一五零平方米左右，二开间门面商铺，月租金二万元以内。

拟定人员：

二名厨师，二名助理厨师，四个店面服务员(含领班和收银)，月工资总额控制在一万元以内。

开业准备：

选址和签约、工商税务消防等政府事务、人员招聘和培训、岗位制度的制定、菜点设计和价格设计、装修配套和店内装饰、供应商接触、首批物料备货、网络推广等等。

开业策划：

试营业一周时间择日正式开业，开业庆典连续两周时间，活动期间均可享受活动宣传的优惠;媒体推广策划、户外现场策划、店内布置、促销活动设计等。

投资预算：

房租和押金周转资金八万元，固定资产投资二零万元(装修一五万元，电器和厨房设备三万元，家具装饰等二万元)，物料周转资金二万元，合计三零万元。

经营成本：

房租二万元/月，水电万元/月，人工一万元/月，促销推广平均万元/月(节庆日集中使用，每次五零零零元左右，全年做五次，其余万元平时使用)，税金万元/月，其他开支万元/月，合计每月成本支出四万元，每年成本支出四八万元。

固定资产折旧：

固定资产二零万元，预算二年折旧完毕，即平均每月折旧万元，折旧资金可用于周转，但必须预算二年后重新装修。

盈利预算：

预计月营业额一二万元，预计六五%毛利(内部必须控制七五%以上毛利，留足一零%空间用于折扣销售)即万元，固定资产折旧万元/月，成本支出四万元/月，净利润为万元。年净利润为万元。

生存分析：

单店盈亏平衡点为每月营业额万元，即平均每天营业额万元，年营业额万元。第一年的年营业额如果低于万元，则不具备生存条件，必须尽快整体商业转卖;第一年的年营业额高于万元，则具备了生存条件，可以设法改善;第一年的年营业额达到一四四万元则可以迈开步子考虑进一步发展。

利润分配：

年净利润万元的六零%用于提升品牌、继续投资开店，即万元;年净利润的四零%用于股东分红，即万元。

扩张计划：

如果第一年的年营业额达到一四四万元且净利润中用于继续投资的资金大于二零万元，则第二年开三家分店。

撰写商业计划书的注意事项

首先，企业一定要理解商业计划书的写作目的。许多企业肯定会脱口而出的说“就是为了融资”，但这仅仅是答对了一部分。商业计划书的写作本质上是企业对自身经营情况和能力的综合总结和展望，是企业全方位战略定位和战术执行能力的体现，为了融资只不过是触发企业写作商业计划书的一个要素而已。

好的企业、善于思考和总结的企业，即使不融资，也会经常按商业计划书的模式和要点来反思自身的经营情况，从而提高企业的综合素质。所以，严肃的商业计划书写作决不是糊弄投资人的，更不是糊弄自己的。而遗憾的是我们往往会看到一些抄袭拼凑、华而不实、胡乱应付而做的材料。 其次，商业计划书的核心内容是关于企业，而不是关于具体的项目。这一点尤为重要和突出。很多时候企业在商业计划书中花大篇幅关于企业要做的一个技术、一个项目或一种业务，而或多或少忽略了对企业的全面关于。对于投资人而言，要投资的绝不是某一个项目或技术。投资人要投的是一个商业实体，一个有核心团队管理的日常运营的企业。这个企业可以做某一个业务，可以上某一个项目，也可以推出一项新的技术，但这都是在企业这个载体上出现的业务形态，不能代表企业自身。所以一定要注意计划书的出发点：是企业，是企业的整体经营，不是技术或项目。

再次，一定要撰写提纲和概要。特别是概要部分，是整个商业计划书的精华所在，也是打动投资人的关键环节，绝不可粗心马虎，简单糊弄。许多投资人就是在看了商业计划书概要部分之后才决定是否要看全文的。而提纲部分可以帮助撰写人理清思路，明确内容，掌控全局，也是写作过程中重要的行为指导。

另外，对于商业计划书具体的内容部分，切记不要长篇大论、粘贴拼凑，还是要严格按照商业计划书的基本格式和提纲来写作，同时要特别注意说明企业在“做什么”、“谁来做”、“怎么做”等方面的情况。通常所见的商业计划书都过于着重描述企业的技术、产品、市场等等方面，而忽略了几个最基本的问题，即企业是“做什么的”——主营业务是什么;“谁来做”——管理团队如何组成，如何管理;“怎么做”——如何组织生产、销售、运营等等。

还有，对于商业计划书里面的财务和融资部分，许多企业缺乏基本的认知，以为随便拼凑一些数字就可以表明企业有多赚钱，融资金额也越大越好。但对于专业的投资机构而言，可以很容易的发现企业财务数据的漏洞和对资金的需求实情。所以企业切不可随便编造数据，漫天要价。

特别需要注意的是，很多企业在这部分当中常常把项目的投资论证当作企业的投资论证，从而偏离了商业计划书的本意，即企业融资，不是项目融资! 此外，在财务预测中，夸大销售，夸大利润等等现象比比皆是，投资人早有心理准备，会非常仔细地推敲企业提供的每一个数据。对于融资额，许多企业也是随便给个大数，缺乏科学实际的论证和支持。因此，建议企业在这部分一定要实事求是，态度诚恳，这样反而会得到机构投资人的认同和理解，而且还能和企业一起把财务预测和融资事宜商讨清楚。

最后，需要再一次强调商业计划书的写作目的是突出企业的投资价值，而这个目的需要贯彻在商业计划书的每一个部分和言语当中，整个计划书也需要围绕这个中心思想而展开。企业的投资价值简单而言就是企业的成长空间、成长能力以及成长效率。资本市场最关注的就是企业投资价值的增长空间、效率、速度、能力以及风险。所以企业在商业计划书的写作当中，一定要突出自己的生存和发展能力——对市场、产品、竞争、管理、销售、财务等方面的掌控能力和增长能力，最终目的是要有逻辑的体现综合全面的素质和发展态势。

商业地产开发工作计划范文 第五篇

项目名称：哈尔滨六一玩具出租网店

经营范围：以出租儿童玩具、婴幼儿童车、童床为主。

项目投资：二万元

回收成本期限：二年

店铺地址：哈市报达小区

项目概况：以自家居住房屋为地点，以网络传播为载体，创办一个以全职妈妈和下岗失业人员自谋创业为目的的儿童玩具出租店。

企业宗旨：让孩子开心，让父母省心，让全家放心!

(一)市场需求分析

玩玩具是孩子的天性，我们每个人也都曾拥有过玩具，可以说人们对玩具的需求到什么时候都少不了。玩具是孩子的天使，孩子是父母的心肝宝贝。父母对自己孩子的投入是心甘情愿的，如今老百姓的生活水平越来越高了，市场上各式各样的玩具也就层出不穷了，孩子们的很多玩具玩不了多长时间就会被淘汰，而买一件好玩具少则几百元，多则上千元。但家长们买玩具的速度却总是跟不上孩子们“喜新厌旧”的习性，又不能完全满足孩子对玩具的占有欲望。这昂贵的玩具消费已经成为家庭里一项不菲的开支。如何即满足孩子们的玩具需求，又帮助家长节约这种家庭支出呢?这样促使了儿童玩具出租行业的萌芽和发展。

比如婴幼儿大都需要童车，而中档童车价格大约在三零零～五零零元之间，高档一点的在一零零零元左右，而一部质量较好的童车起码可以用三五年，家庭购买的童车平均使用期为一年左右，不买童车不行，买吧，用完后又很难处理，而且又浪费。相似的用品不仅仅局限于童车，还有童床，学步车，玩具，等等。如果开一间婴幼儿童玩具租赁中心，既给家庭减少费用，又给孩子带来更多的玩具。

(二)目标群体分析

玩具出租主要的目标群体是零～七岁的儿童，由于出租玩具的品种繁多，档次繁多，适合于各种不同层次的家庭孩子。家庭状况一般在小康水平或小康水平以上，对出租玩具的承受能力均没有任何问题。

(三)竞争对手的分析

目前哈市以出租儿童玩具的公司或店铺现无人经营，这是一个新兴的行业，我们应该有一种先入为主的优势，对发展尤其有利。

启动资金大约在二万元左右，具体安排：

(一)办理工商、税务登记等费用：

(二)店铺租金及押金：

(三)装修：

(四)工资：

(五)购买产品及维修保养费用：一五零零零元

(六)网站维护费：一零零元

(七)其他开支：一零零元(水费、电费、管理费、工商管理、税费、卫生费及流动资金得等)

总计：零元左右

资金收入，主要是租金和销售玩具。

押金是按照玩具成本价的一零%一个月为周期算，万的一零%是每月的收入即一五零零元，因为分季节性和淡旺季每月基本为一零零零元，减去其他开支二零零元，每月八零零元，即需要两年收回成本。

(一)竞争者的出现，是本店主要的市场风险

当一个项目被发现巨大市场空间时，必会引来竞争者，为了能让企业在市场中生存和壮大，因此在推出玩具出租店时，要实行严格的管理模式(形象设计，宣传资料，营销管理，售后服务)建立自身的品牌。提高服务质量和准确掌握市场行情也是增强竞争力的办法。

(二)玩具对儿童的伤害，是本行业的最大风险

为了避免此类风险，可采取以下三种方法：

(一)进货渠道严格把关，明确与进货商或厂家的责任关系

(二)向小孩和家长详细说明玩具的使用说明;

(三)明确与被租方的责任关系，并签定租赁合同。

(三)对玩具损害程度的鉴定，是处理客户关系的一大风险

必须从日常的经验和生产厂家，逐步完善玩具损害程度的鉴定标准，明细化与客户的责任关系。

(一)根据《_全同法》第二三三条规定：租赁物品危及承租人的安全或不健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物品质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

(二)根据《_产品质量法》的相关规定，所租赁或销售的产品一定要符合国家规定，质量合格，并对相应的防范做到应尽的告知义务，以避免不必要的损失。

(三)依法纳税，合法经营。

职员及岗位职能

老板：统筹全盘;

管理店铺及玩具的采购工作;

负责与顾客的各项工作，兼出纳与会计;

员工：负责玩具维修保养工作;送货取货消毒;

(一)本人的工作经验

本人有一年儿童玩具店销售工作经验和五年的市场营销经验。

(二)本人的社会资源

与一批儿童玩具厂和行内人士有良好的关系。

(三)本人教育背景

本人大专毕业，专修市场营销，工作后进修企业管理和市场分析

(四)本人的资金支持

自主创业愿望已久，启动资金已完全到位。

(一)市场营销的基本策略

以自建网站进行网络传播，为哈市儿童玩出租行业建立一个完整成熟的经营模式，以帮助全职妈妈和下岗失业人员创业或再就业为目的。

店内货物定位分三类摆放：

①以婴幼儿类(童车、童床、学步车类)

②儿童玩具类(大制类、遥控类、体育类、学习类、拼装类、音乐类等)

③销售类

(四)展示厅内标识物的放置：放置服务公约、赔偿表、会员登记表和业务关于说明。

(五)严格执行出租物品专业消毒房方案：为了让顾客知道自己租到的产品是干净的，高品质的，在店内建立消毒房，租赁到期的物品都要经过保养消毒后才能再度使用，消毒药品是经卫生防疫部门推荐的放心品牌。

(六)加大前期的宣传力度：因玩具出租是新事物，店铺又刚开业，所以前期营销的重点是让全市所有零～七儿童家长知道有一个玩具出租店开业了。

(七)媒体的炒作：玩具出租是个新事物，对很多新闻媒体来说很有采访价值，所以开业后，应跟当地的媒体联系，引起媒体兴趣，以达到我们在当地轰动的效应。

(一)社会需求分析

孩子对玩具的喜爱和好奇，以及家长又不能完全满足孩子对玩具的占有欲望，会促进玩具出租行业的发展。

(二)项目规模的可行性分析

小规模的玩具出租店，投资不大，风险较小，利润不大，要长期可持续性发展才会有更大的利润空间。

(三)行业发展趋势分析

随着近期北京、上海等地的玩具出租公司开业并相继火爆，给哈市市场会带来一定的影响。儿童玩具的出租将会迎合哈尔滨市广大市民的消费理念，行业发展趋势看好，只要抓住了机遇，就会成功。

商业地产开发工作计划范文 第六篇

商业地产开发项目商业计划书模板 项目概要

项目公司

项目简介

客户基础

市场机遇

项目投资价值

项目资金及合作

项目成功关键

公司使命

经济目标

公司关于

项目公司与关联公司

公司组织结构

[历史]财务经营状况

[历史]管理与营销基础

公司地理位置

公司发展战略

公司内部控制管理

项目关于

商业地产开发目标

商业地产开发思路

商业地产开资源状况

项目建设基本方案

规划建设年限与阶段

项目规划建设依据

商业地产开发基础设施建设内容

项目功能分区及主要内容

所在城市房地产市场分析

国家宏观经济政策

国家宏观经济形势对房地产的影响

房地产宏观政策

城市周边区域经济环境

城市市城市规划

城市总体规划的布局与定位

城市中心城区的五大问题

城市土地和房地产市场供需

城市市土地出让情况

商业地产市场供需

城市商业地产供需

商圈分布

商业业态分析

城市商业现状分析

居民消费特征分析

城市商铺价格分析

商业商业地产供需分析

消费者调查

居民消费特点

商业地产潜在消费者问卷调查

竞争分析

竞争分析的方法

竞争项目分析

开发模式及QB区选择

[RRR城]及QB区项目

[RRR城]的开发背景

[RRR城]项目

[RRR城]开发情况

项目竞争战略选择

山水绿城SWOT分析

[山水绿城]开发策略和开发模式

QB区项目

QB区方案概念设计

规划设计主题原则

产品组合和功能定位

建筑风格和色彩计划

建筑及景观概念规划

智能化配套

QB区各地块设计要求

商业地产功能配置要求

A一三地块设计要求

A二一地块设计要求

A零八地块(局部)设计要求

A二二地块设计要求

营销策略

预计销售额及市场份额

产品定位

各项目的住房产品定位

商业地产定位

定价策略

住房项目的定价策略

商业地产的定价策略

销售策略

住房地产的销售策略

商业地产的销售策略

品牌发展战略

整合传播策略与措施

电子网络营销策略

项目实施进度

项目工程进度计划表

项目工程进度管理体系

三级计划进度管理体系的建立与执行

三级计划进度管理体系的工作流程一级计划——总控制进度计划

二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划三级计划——月、周计划

项目风险分析与规避对策

项目风险分析

项目市场风险分析

项目工程风险分析

项目风险的防范对策

市场风险规避对策

工程风险的防范对策

安全风险控制措施

QB区投资估算和开发计划

项目投资估算

项目开发成本估算 开发费用估算

项目总成本费用估算 项目开发计划

开发分期 六九

项目开发进度计划表 项目人员和组织机构配置 组织保障 七二

商业地产开发工作计划范文 第七篇

一、合作背景

鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。

二、公司关于

杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。 主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。

核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。

陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。

主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。

三、操盘案例

一、温岭农贸城

服务内容：定位、策划、销售、招商

服务时间：二零xx年-二零xx年

项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地一一零 亩，地上建筑面积平米，地下室面积为平米，其中市场建筑面积为平米，综合服务区（十六层）建筑面积为平米。 农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。

二、绍兴玛格丽特

服务内容：策划、招商、运营 服务时间：二零xx年

项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积平米，其地上建筑面积为平米，地下建筑面积为平米，由商、住两部分组成，其中商业部分平米。

玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。

三、温州邻里中心

服务内容：策划、业态调整、运营 服务时间：二零xx年

项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区，占地面积一万余平米，建筑面积万余平米，商务办公物业改商业物业。二零xx年一零月开业，定位开发区邻里生活中心。

四、温岭时代广场

服务内容：定位、招商、运营 服务时间：二零xx年

项目概况：温岭时代广场位于温岭市万昌中路一二三九号，建筑面积多平米，是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场，有乐购超市、KFC、周大福、中国黄金、ONLY、百丽、康奈等品牌。

五、杭州香港城（名镇天下香港城） 服务内容：定位、策划、销售 服务时间：二零xx年

项目概况：杭州香港城位于杭州三墩板块，集商业、小户型公寓、写字楼等为一体的综合类主题生活街，总建筑面积约一五万平方米，其中商业项目面积六万平米。在考虑餐饮、娱乐、超市和其他业态的配比的基础上，注重体验式消费、家庭式消费，打造以休闲健身、特色餐饮、美容美体、精品购物、儿童游乐场所为主要业态的三墩首席精品时尚生活街区。

六、杭州江南时代广场 服务内容：策划、招商、运营 服务时间：二零xx年

项目概况：江南时代广场位于下城区石桥路四五六号，总建筑面积一二万平方米，是以儿童体验为特色，集时尚、休闲、购物、娱乐、文化等为一体的主题特色购物中心。

除定位于儿童游乐的爆米花乐园外，江南时代广场更集聚了众多品牌体验馆，通过空间设计、互动体验等方式，充分刺激消费者感官，创造充满乐趣的购物新体

验。同时江南时代广场通过拉大休闲餐饮娱乐业态所占比重，打造特色休闲步行街，并集合主题餐饮广场、影院、电玩、健身、KTV、SPA馆等，尽情享受娱乐生活的精彩纷呈。

七、东阳香港城（金罗马中央广场） 服务内容：定位、策划、销售 服务时间：二零xx年-二零xx年

项目概况：东阳香港城位于东阳市江北区广福东街上，是目前东阳唯一的城市综合体，集吃、喝、玩、乐、购、住、游与一体的一站式文化商业航母。项目占地面积万余平米，总建筑面积约一六万余平米。

八、连云港香港城

服务内容：商业定位、策划服务 服务时间：二零xx年

项目概况：连云港香港城位于连云港赣榆县华中路南与青口河交叉处，是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地二五零亩、建筑面积近五零万㎡，其中商业面积一零万㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。

九、泰尚达生活广场（文化创意园区）

服务内容：定位调整、业态调整、二次招商、策划服务、运营 服务时间：二零xx年

项目概况：泰尚达生活广场位于杭州笕桥镇中心，以家庭居民为目标客户，打造特色餐饮、休闲娱乐、儿童配套为主题的生活商业广场；满足居民日常生活需求；

提供舒适的购物环境，提升社区居民生活品质。一站式多功能的业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、运动、办公等。

四、商务条件

一、项目营运部组织架构

二、运营商务条件

服务内容：以独特创新的经营理念、策略，为商业品牌注入生机活力，以细腻严谨的管理风格培养商业品牌永续运营、发展。

服务费用：人员工资（元/月） + 服务利润（年总租金的三%） 人员组成：营运部五人，市场推广部一人、信息管理部一人

其它条件：甲方安排食宿；签定合同时先预支付三个月服务费用中的人员工资。

商业地产开发工作计划范文 第八篇

商业地产项目调研计划 工作 二零零七-一一-零二 一五:三二:三四 阅读二三四 评论一 字号：大中小

商业项目市场调研初步工作计划

一.项目区域研究调研

一-二 区域研究调研工作内容

一-二-一 区域商业市场

区域商业供应量

具体内容：

研究区域内临街商业现有供应量——各街道临街商业供应量

（在此应严格区分“自然形成”的临街商业与“人为规划”的商业物业，对于乌鲁木齐这种城市，临街商业的“自然形成”特点将较为明显，对路边临建、老式住宅、社区内便民商业等临街商业形态，应详细调研）

研究区域内商业物业供应总量——区域范围内各类独体商业、各类物业底商

（上述内容将包括对研究区域内重点商业物业的案例分析所需资料，包括入住率、硬件水平、主要客户群

等，在此不赘述）

研究区域内潜在供应商业物业——各种未正式对外营业的商业物业

（上述内容应注意区分该物业的运作阶段，对于已经实现一定的“招商率”，未正式营业的项目必须着重调

研，并在调研报告中进行专项分析）

调研方法与途径：

实地调研

区域商业价格

具体内容：

研究区域内临街商业租金水平——各街道临街商业租金水平

（在此应明确所调研租金水平的换算依据，即，属于“建筑面积租金”还是“使用面积租金”）

研究区域内商业物业租金水平——区域内各种商业物业的租金水平

（在此应明确区分所调研租金水平属于“报价”还是“成交价”，以及价格换算依据为“建筑面积租金”还是“使用

面积租金”，对于百货类商业物业应明确扣点范围）

研究区域内商业物业销售价格水平——区域内各种商业物业的销售价格水平

（在此应明确所调研售价的属性，严格区分“均价”、“起价”等，并明确所调研价格铺位所在楼层及位置）

调研方法与途径：

实地调研

区域商业业态

具体内容：

研究区域内临街商业业态——各街道临街商业业态统计

（对于目测面积二零—三零平方米以下的商户，可不明确商户名称，只需明确所属业态类型及面积）

研究区域内商业物业入住业态——各商业物业入住业态统计

（在此应明确商业物业入住业态的开业状况，即，明确区分“已开业”业态，与“已入住未开业”业态）

独体及综合市场类业态统计——区域内各种商业业态中，对于大型独体百货、独体超市（不含社区便利店，面积二零零零平方米以上）、大型娱乐（独体，不含物业底商入住）、大型独体专业市场（非统一收银为界

定标准）、农贸或集贸市场等，应作为单独统计，不计入上述临街商业或商业物业中。

调研方法与途径：

实地调研

一-二-二 区域环境

区域人口环境及人群分布

具体内容：

研究区域内现有各类住宅物业——区域内主要住宅社区分布及户数

（包括现有住宅社区，并区分新建商品住宅项目及该项目主力户型、户数、销售均价及入住率，老式或已入住完毕的住宅社区户数、历史价格等；以及潜在供应住宅社区主力户型、户数、销售均价、预计入住时

间等）

研究区域内机关企事业单位——区域内主要企事业单位的分布

研究区域内教育机构与学校——区域内主要学校分布

（重点研究出现在研究区域内的大学、专科学校以及各种寄宿制学校分布与学生总数量）

其他人群聚集地点

研究区域内人群特点——包括人群的平均年龄、教育水平、收入水平等

（这部分内容部分来源于统计数据，部分需依靠“消费者调研问卷“获得）

调研方法与途径：

实地调研；检索统计数据；消费者调研问卷

区域交通环境及交通动线

具体内容：

研究区域内现有道路基础设施——区域内主要交通道路状况及该道路主要交通设施

（包括道路方位、起止点、路幅等，以及该道路上的立交桥、快速公交线路等）

研究区域内规划道路基础设施——区域内主要交通道路状况

（包括道路方位、起止点、路幅、通车时间等，以及该道路上规划的立交桥、快速公交线路等）

研究区域内公共交通动线——各主要道路公交线路

（包括各主要道路公交线路数量，线路途经地域等，重点为项目周边主要道路的公交线路及公交车站和出

租车上下站位置）

调研方法与途径：

实地调研；检索规划资料；部分可要求开发商提供

区域人流量统计

具体内容：

本项目主要交通动线人流量监测

依据项目实地情况，选取本项目主要交通动线，以及项目与其他成熟商圈和商业区域的连接动线，对动线

中间路段横截面进行人流量监测

调研方法与途径：

实地监测：

流量类型：

机动车流——区分公交车、普通机动车（不含载重货车）

人流——所有人流，包含自行车人流与步行人流，但应区分强潜在消费人流、弱潜在消费人流（即明显的中小学生与老年人）

时段：

每天九：零零，一二：零零，一四：零零，一七：零零，二零：零零，五个时段，监测时间为一零分钟。

备注：

由于人流统计的复杂性，每组进行人流监测时，可将一零分钟的监测时段划分为两个五分钟节点，一个节

点统计机动车流，一个节点统计人流。

区域配套设施统计

具体内容：

公共配套设施——包括公园、影剧院、公共健身场所、医院、邮局、电信设施等

金融及商业配套设施——包括银行、证券机构、仓库、户外广告设施等

调研方法与途径：

实地调研

二.在售重点商业房地产项目案例调研

调研分析内容可以参照下面的表格：

类别内容备注

项目名称

商业地产开发工作计划范文 第九篇

一、概述

依次写明地址、电话号码、联系人；

二、公司情况

本段写出公司的概述，从事哪方面的产品生产或服务。

本段文字要力求简练，且通俗易懂，要使读者能基本了解公司的自然情况。

三、公司的历史

一、 首先说明公司创建时间；

二、 关于公司的主导产品；

三、 说明公司发展的重要“里程碑”。

公司成长历史的报告一定要抓住重点和关键。

四、公司的未来

一、 编写连续若干年公司的未来计划；

二、 特别指出公司未来发展的重要“里程碑”。

计划书这段很重要，但其形式可以灵活多样。甚至可以简单地说明。如果想说明贵公司只有闯过一道道的险关，才能达到理想的目标，那么要说明各道险关的具体含义，以便我们确切的了解贵公司。

五、唯一性

如果公司有新产品、新服务或其他的唯一性特点，在本段应注意说明。

六、产品或服务

一、 准确描述产品，以免对产品和生产计划有理解上歧义；

二、 如果有多种产品或服务，应分段说明；

三、 说明产品价格、定价依据和获利水准；

四、 全面分析影响价格的因素，并应对各种情况均能做出尽可能的解释；

五、 说明贵方努力程度对价格水准的影响。

七、用户或产品经销商

一、 详细描述产品的用户，说明谁是最终用户；

二、 为何使用你们的产品；

三、 用户购买你们的产品或服务，是因为产品价格独特，还是考虑其他因素；

四、 用户对你们产品或服务又和改进要求；

五、 要以表格形式，按销售额自高而低的顺序，列出三个经销商的名称、销售额和销售量。

六、 若本公司有意向，请随时准备提供更完整的销售资料。

八、行业或市场

一、 说明产品市场的分布；

二、 总销售额和销售成长率；

三、 类产品或服务的市场总需求量（市场容量）；可列表说明

四、 在说明行业销售时，请注意说明你们面对的是全方位市场还是在有限的行业空间内销售。

九、竞争情况

一、 必须说明所有的竞争产品及相关的制造公司的情况；

二、 要说明各竞争公司的销售额和市场占有率，同时要说明各公司的财力；

三、 必须准确说明你们产品有哪些区别与竞争者产品的特点。

四、 如果没有竞争力，则应描述缺少竞争力的原因；

五、 如果认为将来可能有竞争力，则应指出每个潜在的竞争对手，并指出他们合适可能进入的市场。

十、 市场销售

公司的营销管理和营销渠道的分配，即产品如何离开贵方送到用户手中；

一、 是靠自身强有力的销售力量还是需要中介；

二、 销售产品需何种销售商和中介人；

三、 你们与中间媒介属何种关系；

四、 为销售产品已采用什么销售方案。

十一、生产

一、 描述生产的全部过程，并特殊说明主要生产阶段；

二、 关键在于生产成本，特别要说明计划采用什么措施，把成本控制在理想水准。

十二、生产类型

一、 生产过程是否难度较大；

二、 是否为精密的高科技；

三、 多家生产还是独家生产（需结合科技产业的特点）？

四、 公司需追加多少生产费用？

五、 外构件的比例是多少？

六、 生产过程有哪些关键零件？

七、 该生成过程是属于标准生产工厂还是存在许多困难环节。如果属于复杂的生产过程，还要说明人员技术培训的有关情况。

十三、劳动强度与雇员

一、 说明现有雇员的数量及相关的劳动，在科技行业中尤其表明主要人员任用、管理上有何创新；

二、 是否有工会组织以及不同雇员间的劳动强度之差别；

三、 说明与工会组织签订的协议，与工会的关系；

四、 关键雇员有何措施保证雇佣稳定可靠。

十四、供应情况

一、 说明供应本公司原材料和其他资源有关公司的情况；

二、 完整的主要原材料供应商的明细表。

十五、协作生产商

一、 如果与本公司协作生产商；或有人为本公司完成部分产品加工工作，并将产品投入市场，则应在计划书的这一部分说明几个主要协作生产商的名称、地址和合同金额。

二、 提供一张主要协作生产商的明细表，说明各主要协作生产商的名称、地址、电话号码和合同金额。

十六、设备

一、 详细描述本公司现有或计划购置的主要设备；

二、 说明现存固定资产的基本情况及其价值，

三、 说明现存可用于生产的设备总量及价值；

四、 指出设备的先进程度。

十七、资产

一、 说明贵公司自有和合用的当作生产、科研场所的不动产，

二、 生产、科研场所占地面积和每平方米的价格。

商业地产开发工作计划范文 第一零篇

房地产销售商业计划书

房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展。下面提供了房地产销售的商业计划书，一起来看看吧！

一、市场调研：

一， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

二， 市场分析------

（一） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（二） 区域市场分析（销售价格、成交情况）

三，近期房地产的有关政策、法规、金融形势

四， 竞争个案项目调查与分析

五， 消费者分析：

（一） 购买者地域分布；

（二） 购买者动机

（三） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（四） 购买时机、季节性

（五） 购买反应（价格、规划、地点等）

（六） 购买频度

六， 结论

二、 项目环境调研

一， 地块状况：

（一） 位置

（二） 面积

（三） 地形

（四） 地貌

（五） 性质

三， 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）

四， 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

五， 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

六， 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

七， 地块地理条件的.强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、 项目投资分析

一， 投资环境分析

（一）当前经济环境（银行利息、金融政策)

（二） 房地产的政策法规

（三） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

二， 土地建筑功能选择

三， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

四， 土地延展价值分析判断（十种因素）

五， 成本敏感性分析

（一）容积率

（二）资金投入

（三）边际成本利润

六，投入产出分析

（一）成本与售价模拟表

（二）股东回报率

七， 同类项目成败的市场因素分析

四，营销策划

（一） 市场调查

一 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

二 建筑规模与风格

三 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

四 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

五 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

六 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

七 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）

八 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、 目标客户分析

一、经济背景

经济实力

行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

二、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式

（三）、 价格定位

一 理论价格（达到销售目标）

二 成交价格

三 租金价格

四 价格策略

（四）、 入市时机、入市姿态

（五）、 广告策略

一广告的阶段性划分

二阶段性的广告主题

三阶段性的广告创意表现

四广告效果监控

（六）、 媒介策略

一 媒介选择

二软性新闻主题

三媒介组合

四投放频率

五费用估算

（七）、推广费用

一 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

二 印刷品（销售文件、售楼书等）

三媒介投放

五、 概念设计

一， 小区的规划布局和空间组织

二， 小区容积率的敏感性分析

三， 小区道路系统布局（人流、车流）

四， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

五， 小区建筑风格的形式及运用示意

六， 小区建筑外立面色彩的确定及示意

七， 小区户型比例的搭配关系

八， 小区经典户型的功能判断及其面积划分

九， 小区环境绿化概念原则

一零， 小区环艺小品主题风格确定及示意

六、 识别系统

（一）核心部分

一， 名称

二， 标志

三， 标准色

四， 标准字体

（二） 运用部分

一， 现场

工地围板

欢迎牌

二， 营销中心

形象墙

门楣标牌

指示牌

展板规范

工作牌

台面标牌

三， 工地办公室

经理办公室

工程部

保安部

财务部

四， 功能标牌

请勿吸烟

防火、防电危险

配电房

火警一一九

消防通道

监控室

一 建筑规模与风格；

二 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

三 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；

四 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

五 物业管理（收费水平、管理内容等）；

六 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

七 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

三、 价格定位

一． 理论价格（达到销售目标）

二 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）

三． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）

四． 价格策略

入市时机

房地产销售计划的入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、 广告策略

一．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）

二．阶段性的广告主题

三．阶段性的广告创意表现

四．广告效果监控

六、 媒介策略

一． 媒介组合

二．软性新闻主题

三．投放频率

四．费用估算

七、推广费用

一． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）

二． 印刷品（销售文件、售楼书等）

三． 阶段性广告促销费用

八、营销管理

房地产销售计划的销售实务与人员