农村宅基地使用权能流转吗_农村宅基地使用权流转法律制度的构建

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农村宅基地使用权流转法律制度的构建 作者：袁锦秀

来源：《法制博览》2014年第10期

作者简介：袁锦秀（1953-），女，湖南郴州人，湖南人文科技学院政治与法律系教授，研究方向：民商法学；苏慧，女，（1990-），湖南长沙人，湖南大学法学院研究生。湖南人文科技学院政法系，湖南娄底417000

【摘要】农村宅基地使用权是一项独立的用益物权与农民生活息息相关。宅基地使用权流转已在实践中突破法律界限，因此明确宅基地的集体所有权和农民的用益物权，修改现行法律、制定宅基地流转的制度，要明确农村宅基地受让主体范围、使用权流转方式；建立农村土地交易市场实现宅基地使用权流转；建立有期限有偿回收制度，解决土地闲置问题；完善农村社会保障制度以社会保障代替宅基地保障；构建合理的农村宅基地使用权流转法律制度，对实现宅基地正常流转至关重要

【关键词】宅基地使用权流转；法律；构建

一、农村宅基地使用权流转的概况

在《物权法》第152条这样界定：宅基地使用权就是指农村集体经济组织成员依法享有在集体所有的土地上建造个人住宅和其他附属设施的权利①。将宅基地使用权由主体转移至另一受让主体，实现主体之间的转移就是宅基地使用权的流转。宅基地使用权流转的各种方式包括让与、出租、赠与、抵押、入股等。但是根据《物权法》、《担保法》及《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权人的权利只有占有、使用、部分收益权和部分处分权。

农村宅基地使用权流转问题在法律界和实务界一直引发争议。学者们反对宅基地使用权流转的原因很大程度上是基于宅基地使用权的保障功能和福利性质，是为了避免土地性质改变，交易失控，最终危及农村治安和社会稳定。然而农村宅基地使用权地下市场已经形成，中国法律规定落后的局面亟待解决，最终实现宅基地使用权的合法化，盘活农村经济。

二、农村宅基地使用权流转法律制度的构建

民法认为，农民拥有宅基地使用权就能够在宅基地上建住房并且处分其住宅。如果农民处于某种紧急况需要出卖房屋则根据房随地走的原则只能将土地使用权与房屋一同出售，且出售对象仅限于本集体内部组织成员。但在一些发达地区的农村及城乡结合部已经出现了宅基地转让、出租、抵押、宅基地入股及土地整理并房屋置换。法律现象已经存在，相应的法律规范也就呼之欲出。实现农村宅基地使用权的流转需要考虑以下方面：

（一）明确宅基地的集体所有权和农民的用益物权