武汉盈丰房地产 [盈丰新加波房地产项目定位报告案例]

盈丰·新家坡房地产项目定位报告

第一章 项目地块整体情况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

第一节 项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

第二节 项目交通出行分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

第三节 街区功能分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5

第二章 项目土地SWOT分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

第一节 项目地块优势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

第二节 项目地块劣势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

第三节 项目市场机会点分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8

第四节 项目威胁点分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8

第三章 项目市场定位分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9

第一节 项目定位的原则、战略与蓝图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9

第二节 项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11

§3.2.1 整体定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11

§3.2.2 功能定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13

§3.2.3 形象定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13

§3.2.4 价格定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15

§3.2.5 户型面积定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

§3.2.6 目标客户定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18

§3.2.7 小区配套功能定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20

§3.2.8 案名定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21

第四章 项目产品策划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22

第一节 小区整体布局规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22

第二节 建筑风格„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

第三节 户型设计建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25

第四节 道路与交通规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„27

第五节 景观及绿化规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„27

第六节 生活配套规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„29

第七节 物业管理建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„31

第八节 小区智能化规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„32

第九节 住宅小区细部处理„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33

§4.9.1 室内装修细节„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33

§4.9.2 室外环境细节„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„34

第十节 社区人文环境的营造规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„35

第一章 项目地块整体情况分析

第一节 项目概况

项目位于重庆市南岸区，经济技术开发区内，属于城市次中心地段。北临丹龙路，东为龙回路。项目总占地59909.3M ，容积率暂为3.5。地块目前现状为菜地，形状近似正方形，地势北高南低，落差较大，呈阶梯状分布。

项目东倚森林公园，西靠浪高制药厂，南拥长江，北临经济技术开发区，可以远眺南山，视野非常开阔，但市政配套不完善，多为工厂，人员流动性较强，治安状况堪忧。

第二节 项目交通出行分析

丹龙路西起大石路，东至光电路，与鹅公岩大桥相通，且鹅公岩大桥是南岸进出九龙坡的唯一通道。沿着丹龙路往东经大石路，可到南岸区政府，往西经光电路可达南坪西路商贸中心，而且通过重庆长江大桥进入渝中区，方便快捷，将来滨江路的建成，使该项目的居民出行非常方便。但项目周边未有公交车经过，对以后居民出行带来不便。

第三节 街区功能分析

一、与丹龙路相平行的海峡路，左与鹅公岩大桥相通，右与未来的渝黔高速公路相连，交通位置非常重要，麦德隆座落于此，相信不久的将来，此路的商业气氛将十分浓厚。

二、南坪西路是南岸区的商贸中心，周边集聚了大量的商场、邮局、银行、医疗卫生、餐馆、娱乐设施、汽车站等市政配套设施。

三、项目周边有多所大、中、小学（重庆财校、教育学院、南坪中学、龙浩门职中、党校、实验中学等），教育网络遍布四周。

四、从完善周边街区功能来说，还缺少肉菜市场，幼儿园、娱乐休闲、文化以及一些便民服务设施如家政中心等，因此我们应该加强此方面的建设，服务我们的社区。

第二章 项目土地SWOT分析

第一节 项目地块优势分析

一、项目规模较大。目前在重庆市定位于如此中高档的大型住宅社区，并不多见，有一定规模优势。

二、项目位于长江边，属于江景楼盘。

三、项目东边为森林公园，可以远眺南山，自然景观较好。

四、项目的地形比较复杂，可以充分利用地势的高低进行规划设计，营造项目建筑特色。

五、通过聘请知名的建筑设计、景观规划、营销策划、物业管理、建筑施工等公司实行强强联手，塑造物业的品牌，增加物业附加值，给客户信心。

第二节 项目地块劣势分析

一、片区认知度较低。项目所处片区相对于市中心区有一定距离，周边环境不理想，片区认知度有待提高。

二、项目目前周边配套不全，生活休闲、娱乐设施缺乏。

三、项目所处的位置为工业区，周边的工厂较多，噪音较大，流动人员多，治安状况堪忧。

四、项目所在地的交通状况虽好，但公共交通线路条件不够。

五、项目北边为南岸区供电局，地块上有高压线通过，给人造成一种心理上的不安全因素。

六、项目所在地的江对岸，景观欠佳，且有两个高耸入云的烟囱，整日冒烟，使项目的自然环境大打折扣。

第三节 项目机会点分析

一、目前重庆市房地产业处于一个稳步发展阶段，特别是南岸区区政府提出的“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的战略口号，给房地产开发带来新的机会，也给本项目带来契机。

二、本项目还处于规划设计阶段，可以发挥的空间较大，我们可以通过寻找细分市场，做出适度超前的差异化产品，来赢得市场。

三、项目开发量大，分期开发只要定位准确，以适度超前的规划设计，就有机会培育市场，等待在最佳时间段推出满足市场的产品，取得良好销售业绩。

第四节 项目威胁点分析

一、项目开发量大，分期开发周期较长，受未来市场变化影响大，不易把握，具有一定的风险。

二、根据调研，项目同片区有几个同类似的大盘在开发和规划，到时肯定会分流客户，给本项目带来较大的市场压力。

三、重庆的江北区以其超前的规划和前几年的开发积累，沙坪坝以其良好的教育环境，使其片区的知名度和美誉度都较高，将会成为本项目的区域竞争对手。

四、项目的地形复杂，设计难度大，如规划设计不好，将会对项目造成很大的影响。

第三章 项目市场定位分析

“成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。

项目定位也就是为本案项目制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还是“不行”。我们的定位的基本思路具体分析如下。

第一节 项目定位的原则、战略与蓝图

一、基本原则

1．从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位；

2．针对特定目标市场，而非整个市场；

3．充分考虑市场风险和市场潜力；

4．结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势；

5．走自己的路，走别人尚未走或不能走的路，寻求差异化的产品，创造出重庆市的样板品牌。

二、战略构想

1．在重庆市房地产业领先半步或一步，以超出当地标准的规划设计和施工水平，建成重庆市首家综合环境质素一流的中高档大社区，为重庆市人民倾心打造一个梦想的幸福家园。

2．将该项目建成重庆市甚至国家建设部康居或优秀住宅示范小区，使之成为重庆市精品康居住宅典范和金山集团开发项目的形象标志，并以此树立起重庆市甚至西南地区金山集团地产第一品牌，有利地带动其它项目的开发和营销。

三、小区蓝图

1．这是重庆市第一家最适合居住的，超大规模、配套齐全、规划超前、设计合理、环境优美的中高档住宅小区，是实现美好幸福生活的理想家园，是重庆市所有热爱生活、享受生活的人向往的家园。

2．总体规划设计充分利用自然江景和生态环境资源，在社区内设置一个东西向轴线为主题景观，以山体为依托，以长江、生态公园为对景，将建筑融入自然山水之中。

3．建成后小区的星级会所配套齐全，充分满足居民娱乐休闲。家庭医护保健中心随时呼叫上门服务，住户享受的是私家医生的尊贵与方便。恒温泳池、健身房、儿童天地、老年活动室、阅览中心、冲浪网吧等，尽享居家生活舒适与便利。

4．物业管理由专业物管公司提供无微不至的服务，全封闭式24小时智能化系统，高素质的保安队伍，全心全力为住户营造一个亲切、自然、和睦、安全的美好社区。展示一种全新的生活方式，引导重庆市人民开创新的居新模式，是重庆市新世纪生活的样板。

第二节 项目定位

§3.2.1 项目整体定位–––我们的项目是什么样的住宅

项目整体定位描述：针对项目特点充分挖掘地块自身优势，将其自然环境与人文环境高度融合，配以丰富的文化健康设施，把项目建成以居住为主，兼具休闲、健身功能的配套完善、规划超前，拥有私家公园的高尚的大型滨江智能化生态社区。

定位释由：

（1）从项目所处大环境分析：重庆市房地产市场正处于发展阶段，人们对楼盘的理解和要求相对沿海发达地区和北京等来说还有较大距离，人们的购房消费往往还不理解，但随着房地产市场的发展，人们对住房的要求越来越多，对楼盘的户型设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也会越趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的含义，还将是体现的一种美好生活，是对生活的选择和享受。因此，建设一个规划适当超前，环境优美、设计合理，适宜居家的生活大社区是有着广泛的市场基础的。

（2）从项目自身情况分析

本项目规划建筑面积，在重庆市区是一个大盘，作为建成后的大型社区，如定位为高档社区，市场风险很大，不仅是因为市场高档楼盘竞争激烈，而且由于体量过大，市场的承接力将难以保证。选择定位为中高档能满足重庆市大多数人的要求，拓宽了目标客户群。

（3）从重庆市房地产市场的调研分析

目前在重庆市房地产开发多走两个极端，非高即低，高定位和低定位楼盘开发体量都很大，市场竞争激烈，低定位的楼盘以经济适用房为主，虽然市场需求量较大，但此类楼盘利润低；高定位的楼盘近几年发展较快，如新东福、爱丁堡等价格都较高，在2000元/M 以上，但其整体销售状况不甚理想。中高档楼盘由于其质素高但其价格适中，存在相对的细分市场，在此区间内作市场差异化的产品成功的机率增加。

（4）从开发商的实力分析

金山集团是沿海实力较强的开发商，每年开发面积都在100万平方米以上，在珠海和中山有着良好的声誉和市场形象，作为金山集团的子公司，盈丰创展凭借其金山集团的实力和良好的业绩，具备开发中高档项目的能力。

§3.2.2 功能定位––––我们的住宅具备什么功能

A、生态环保、康乐生活：利用项目得天独厚的自然景观（大型生态公园与长江）和人文景观（滨江大道与新加坡的园林设计），推崇生态环保，康乐运动的高质素生活方式。

B、一站式居家，休闲生活：小区配套完善，诊所、净菜市场、超市、幼儿园、泛会所，彰显惬意、休闲的居家氛围。

C、一卡式服务，智能化大社区：小区车辆出入，超市购物，会所服务等可实行刷卡服务，一卡在手，通行无阻。小区布设智能化系统，宽频上网，远程教育，红外线监控，远程报警系统等为住户提供安全、方便、高质素的时尚生活。

§3.2.3 形象定位–––我们的住宅以什么样的形象出现

充满新加坡风情的现代花园小城

定位论证：

1）定位充满异域风情的现代花园小城，即是对现实生活的提炼，又是对美好未来的憧憬，将给重庆市人民提供一种崭新的生活方式。

2）美丽的重庆市是一个有着几千年历史的老城，岁月沧桑，风彩依旧。从它城市的建筑特点和历史发展来看，是受巴渝文化和三峡文化影响的结果。

3）欧陆风格的建筑对重庆市早已不是新事物，目前在重庆市大多数开发商的楼盘风格定为欧陆风格，如爱丁堡、欧式一条街等，对欧洲文化的理解也较为肤浅，多是对欧式建筑符号的简单模仿和克隆，诸如欧式一条街给人生硬冰冷感觉。假如我们再定为欧陆风格，难免不会落入俗套，所以我们需要创新。

4）从沿海发达地区及其它一些大城市的房地产市场来看，成功的大盘项目（其建筑面积在10万M 以上）明显都具备一个共性，即有一个鲜明的营销主题理念。

比如北京的万泉新新家园“前后学府，左右名园”，诉求的是地段与环境、上海万科城市花园–––优诗美地的成熟大规模社区、广州番禺奥林匹克花园运动型健康系列住宅社区、深圳世纪村的“21世纪国际文明居住标准”。

本项目位于南岸区丹龙路南侧，东临公园、南拥长江、远眺南山，具备丰富的自然景观优势，将项目的形象定位为新加坡花园小区就是最大化的强化项目优势–––景观和规划，形成项目独特的核心市场竞争优势，多景观社区，高规划充满异域特色，有深刻文化内涵，能在市场上形成别具一格的形象。

§3.2.4 价格定位–––我们的住宅能卖到什么价格

一期均价：2300–2500元/ M

定位论证：

1）通常大型项目的一期是以相对低价入市，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。随着住宅小区的日益成熟，配套设施逐步完善，小区知名度提高，在后面几期中可以不打或少打广告，提高售价，获取更高的投资回报。

2）从市场调研分析可以清晰看到，重庆市现行的中高档楼盘价位在2000–3000元/ M 之间，说明该价位市场已经形成，定位这个价格的中高档盘是有市场依据和认可度的。

3）项目体量庞大，一次性的开发销售对资金，销售要求较高，市场风险很大，所在建议考虑项目分期开发。因其开发周期较长，从整体销售来分析，为了取得刚进入市场就赢得先机的良好势态，为项目在后期有较大调价空间，树立项目价格和形象整体逐步走高市场印象，一期均价不宜太高。

4）根据我司对重庆市房地产市场调研，定位上述均价的中高档楼盘较符合重庆市房地产发展趋势，目标客户相对最大化，市场承接力较强，而且能够保证发展商取得满意的经济效益。

5）项目所处片区是一个正在发展的区域，市场配套、规划前景，人们认知程度还有待时间检验，而且本项目又是一个大盘，如果一期定价太高，不仅对一期住宅销售压力加大，而且造成项目后期开发的住宅面临更大的销售压力，市场风险大。

§3.2.5 户型面积配比定位–––我们的住宅要做到多大

1）项目整体户型定位原则：迎合主流，适当超前。

2）具体讲:：

① 目前在重庆市好销的户型和面积分别是二房和三房，其面积分别为60–90 M 和110–140 M 。

② 户型面积配比定位要具备适当的超前性，不仅要迎合目前的主流市场需求，更应考虑到项目随后开发的可持续性和不落后性。

③ 不仅要在市场需要什么样的产品时推出提供符合要求的产品，而且要在一定程度上用我们的产品来引导市场，成为主流。

④ 对于目前在深圳、广州、北京、上海等房地产发展程度较成熟的城市中，各种概念户型的出现，我司认为，只有在结合市场和当地具体情况方能决定是否采用，可以在项目的分期开发中，适当推出诸如联体住宅，跃复合体三错层等较为前卫户型。

3）现对开发的户型面积配比定位如下：

以三房为主，二、四房为辅，配以少量五房。

具体户型面积比例如下：

户型

面积（M ）

比例

平面形式

二房二厅

80–110

19%

平面

三房二厅

100–125

30%

平面

130–145

20%

平、错层

四房二厅

145–175

25%

平、错层

五房三厅

180–280

6%

复、跃复合体

4）面积配比定位分析––––我们为什么如此定位

① 本项目定位为中高档社区，对应的目标客户群是重庆市中高收入人群，具体是重庆市的三口之家和核心家庭加老人，因而户型面积不能太小，定位三房和四房恰好能满足这类人群居住需求。

按一套三房建筑面积130平方米，均价2500元/ M 计算，总价32.5万元，根据市调，总价在30万左右的楼盘在重庆市属中高档，重庆市中高收入阶层对此总价承受度较强，因此我们把三房作为本项目的主力户型。

② 从市场需求来看，目前在重庆市热销的户型和面积分别60–90 M 左右的二房和110–140 M 左

右的三房，此类户型厅房配比合理，功能分区明确，空间使用率高，我们定位略高于目前市场上的热销户型，既不影响空间布局，使房间内空间布置更加合理，总价又不高，有利于市场竞争。

③ 考虑中高收入家庭人口较多，或有的家庭需住得舒适，因此户型定位为一部分的四房，对项目客户群做有益的补充，复式或跃复合体主要是考虑有一部分人群有更高的要求，设计成跃复合体的三错层，有利于提升小区的品质和档次。

§3.2.6 目标客户定位及分析

1）总体目标市场定位：重庆市及外市的“中产阶级”。

2）目标客户细分–––我们的住宅将会吸引什么人来购买

A、以购买户型分：

① 购买二房以经济情况较好的青年夫妇和单身贵族为主，年龄在30岁左右，具有稳定的收入，家庭月收入在2500元/月左右，能够承担起1500元/月以下的供楼款，面积够用，事业已有较好基础。购买为自用，一次和二次置业均有。购房心理以偏好环境（大规模高尚社区，景观整体规划好），地段较好（交通便利）为主。

② 三房在中年夫妇（子女已上学）和部分经济条件好的青年夫妻为主，年龄集中在40岁左右，收入较高，家庭月收入不低于3000元/月，事业已有一定成就。二次置业为主，购房心理多以地段偏好（交通便利），偏好环境（大规模高尚社区，整体规划好）和休闲享受（各类休闲设施比较齐全）为主。

③ 四房及四房以上的房子，总价较高，客户来源较为复杂，也更为狭小，可能来自中年夫妇家庭结构和极少数青年夫妻，甚至是单身贵族。但都是经济实力雄厚，追求时尚和讲求尊贵、气派。以二次或多次置业，自用为主。购房心理以休闲享受和商品偏好为主。

B、按区域和职业可分

① 本市区成功人士和周边市、县事业有成者或私营企业主；

② 外地到重庆投资的私营老板，外资企业高级管理人员；

③ 市区特殊行业的高收入人士，如律师、金融、保险以及高科技人士；

④ 本市区中高层领导和主管；

⑤ 本市区政府部门公务员；

⑥ 外地工作重庆籍人士为亲人购房者。

以上①②④⑤中主要以购买三房为主，少量是二房、四房和复式单位的目标客户群。

③⑤⑥是购买二房单位的主要目标客户群。

①②③④⑤中有部分会购买四房，跃复式单位。

C、目标客户定位分析

① 本项目定位是中高档楼盘，对应的目标客户是重庆市的中高收入阶层。从经济能力来

看，售价在2500元/ M 左右的一套三房（建筑面积约130 M ）约需30万左右，首期三成约10万，30年按揭，月供约1500元，这是在其经济能力承担范围之内的。

② 本项目设计规划超前，配套齐全，小区有完善的智能化系统，居家舒适，安全，符合中高收入阶层对居家生活的较高要求。

③ 小区定位是充满新加坡风情的现代花园小城，小区有浓厚的社区文化，符合中高收入阶层对个人情趣和文化品位的追求。

§3.2.7 小区配套功能的定位–––如何体现项目内在价值

本项目定位于中高档楼盘，体现高尚品位的生活，但如何在众多的竞争楼盘中脱颖而出，营造楼盘个性，形成较强的差异性，我们应在以下几个方面突出特色：

① 居家品位：环境独特、格调高雅、舒适温馨居家空间。

② 服务品位：优良、专业、齐全，以人为本的酒店式管理。（建议收购浪高制药厂，将浪高办公楼改为酒店，作为配套。）

③ 生活品位：讲究室内设计理念（如少装修、多装饰）居家配备齐全（如工人房、书房、健身房、储藏间等）的高质素生活（泛会所、大型人文主题生态公园）。

④ 社区品位：小区中庭的绿化美化、休闲活动空间、配合轻松的背景音乐，步入其中，心情舒缓，享受自然。

⑤ 文化品味：在小区内设置各种文化小品及开展多种业主活动，增强小区的文化内涵，提升小区文化品味。

§3.2.8 案名定位––––如何让人们更注意我们

建议本项目名称为“盈丰·新家坡

案名说明：

1）案名含“盈丰”两字，寓意盈丰创展将要通过开发一系列房地产商品，树立自己的品牌，达到可持续发展的战略目标。

2）案名新家坡阐释

A、新：表示我们开发的产品不但要有创新，而且还要给房地产产品注入新的文化内涵，使之成为人居生活新模式的领导者，都市新生活运动的倡导者，给重庆楼市注入一种新的开发理念。

B、家：表示我们不仅要给人们一个栖身的场所，而且要给人们提供一个可以停靠的港湾，给人一个放“心”的地方。

C、坡：表示我们的项目所在地的特殊地形。

D、“新家坡”作为一个整体，与“新加坡”谐音，寓含我们的项目将是与新加坡相关，在建筑风格上体现的是新加坡的风格，在市场形象上体现的是充满新加坡风情的现代花园小城，使人一目了然，对项目的特色和风格印象深刻。

第四章 项目产品策划

第一节 小区整体布局规划

一、主入口建议：设在丹龙路。

释由：

① 利于展示小区形象，形成良好品牌。

② 位于城市干道（丹龙路）出入小区便捷。

③ 主入口作为起点的轴线，成为联系项目周边东西两大居民区的纽带，有利于高效地利用社区的公共配套。

二、小区标志性构筑物

建议在小区的入口处或其它明显的地方设置特色的构筑物（例如：塔楼、门亭等），以加强小区的识别性及居民的归属感。

三、小区整体布局

① 以东西向的景观轴线为规划布局的依据，将小区划分为南北两大块规划建设。

② 开放的小区空间与半围合的空间组合，保持了空间的开敞性和通透性，使住户有较好朝向的同时，又拥有良好的自然景观。

③ 从以人为本的生态环境出发，利用山地地形特征，将自然优势，周边生态及长江大环境为本区域所用，从而使得小区内的“中环境”，最终产生出住户文化的“微”环境，这种三级环境相连贯穿整个设计始末，从而产生一个有创意的、合理的空间变化并具有良好视觉景观和空间效果，宜人的生活居住空间。

四、小区开发进度

① 因项目体量大，实行分期开发。

② 项目分二期进行开发，第一期开发量10万M 左右，以景观中轴线为界，第一期先开发北边，时间为2001年9月至2002年9月，但中心庭园宜与一期一起建设。第二期开发景观中轴线南边，时间为2001年12月至2002年12月。

第二节 建筑风格

由于目前市场上没有新加坡风格的建筑，因此我们为了创新，引入新加坡风格。 新加坡风格，它是具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息。它将园林布置引到住宅中，打破了传统的平面绿化，采用地面、空中、屋顶多层次立体绿化，使室内外环境相互渗透，让住户尽享繁华都市中的清新、自然。它强调的是通风和景观的均好性。在建筑形体设计中采用空中花园，270度低台落地观景窗，使家不再成为封闭的城堡而是与自然环境息息相通。它追求的是一种简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，抛弃了欧陆风格的大红，大黄的浮躁，采用清净，平和的浅色，少了一份城市的喧嚣，多了一份居家的宁静

第三节 户型设计建议

户型的优劣直接影响客户的购买决定，在户型设计上，讲究简洁、实用、功能分区合理、科学，因此必须遵循以下几点原则：

1）户型要求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，又不显局促。

2）按三个空间理念设计户型

第一空间：建筑面积×层高

第二空间：景观空间

第三空间：智慧、信息空间，注入高科技技术。

3）室内各功能分区的明显合理，要求动静分开，工作与生活空间分开，公共与私密空间分开。

4）功能配置合理完善。带卫生间的主卧室、玄关、工作阳台、书房、儿童房、衣帽间、健身房等空间配置需要同户型面积和目标客户的需要紧密联系起来。

5）户型设计更贴近人性化。在厨房的设计方面除了一型、L型，可考虑开放式，半开放式的厨房设计；还应考虑到厨房操作台的摆放、管线安装，通风排气条件，在中小户型采用自用间隔的设计，体现个性品味。

6）可考虑落地弧形窗（打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面）和低窗台设计（可坐可卧，即增强了使用空间，又开阔了视野），充分体现人性化设计。

7）楼层平面布局最多控制在一梯四户为宜。可按“I”字、T”字、蝶形设计、景观、视野、采光互不遮档。

8）具体对各功能区的要求如下：

起居厅：应宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，应做到两面临墙没有门，留出足够摆放家具的稳定空间。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过度空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。

卧室：主卧室最好要有好的朝向和景观，大户型的主卧室应带有一个专用的卫生间；如户内仅设一个卫生间，应放在主卧室的附近。

餐厅：和起居室空间相对独立，即有关联又有分隔。

厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风，厨房宜带一服务阳台。

卫生间：应满足洗衣、洗澡、便溺、化妆功能，公用卫生间、主卧卫生间可各有侧重，卫生间和洗手间应分隔开。

第四节 道路和交通规划

一、社区内实行人车分流交通体系。

二、利用地势高差，采用各种实用、经济、美观的处理方法，合理组织平面、立体交通流线，实现小区内真正的人车分流，提高居住环境质量标准。

三、对小区居民的用车进行预测，合理规划小区停车位的数量。

四、设计人车流线遵循“车走环道，人走直线”原则，大环形车道作为车流的主干道，包括应急消防车道，入口主中央庭院的绿化轴线以及中央庭院与连接望江亭相连景观长廊的两条人流走道的设计，相对避免人车干忧，使小区的安全性和舒适性得到重要保证。

第五节 景观与绿化规划

环境是社区中的重要组成部分，主要包括绿化、水体、雕塑、小品等内容，是社区重要的景观，是社区重要的文化载体，是业主嬉戏游乐的对象。所以绝不能把环境和居住生活分割开来，

一定要统一考虑，互相照应。

一、小区绿化分为以下几个层次

中心花园––––道路绿化––––院落宅旁绿化

二、发展立体绿化、营造空中景观

立体绿化是有效增大住宅绿化面积、改善环境、美化社区的重要措施之一。充分利用阳台的花卉、盆景，墙面的攀悬植物，天台的花卉，以及高楼架空层营造空中花园，形成立体绿化。

立体绿化的另一方面是植物的种植立体化，把乔木、灌木、花卉的种植形成有层次的立体景观。

三、充分利用小区地势的高低，现有的园林，进行合理的规划，设置台阶式分段中心花园，作为统领小区的灵魂和核心。

四、为最大限度的满足社区各户型实现环境的均好性，建议利用地势的落差和单体的高度变化，设计成户户有景的住宅。

五、充分利用小区地势的落差，设置台阶式中心花园，将人与自然进行有机融合，体现一种人类回归自然，返璞归真的理念设计。小区内布置设计园林照明灯和射灯，或照向建筑立面，或照向树木花草，再配上背景音乐，使小区充满诗情画意和人文亲和力。

第六节 生活配套规划

生活配套，是关于小区居民在入住后实际的生活便利的重要因素，需要精心考虑。

一、规划原则

A、首先充分利用周边的市政配套。

B、兴建与周边互补的商业配套项目，弥补项目配套不足缺陷。

C、商业配套不能影响小区的居住环境和品质。

二、会所规划

引入“泛会所”的概念，将部分室内会所的功能延伸室外，使整个社区就是一个大会所。作为大社区的会所，当然它的功能也应该多样化，会所可以设置如下的项目：老年活动中心、图书阅览室、儿童游乐园、健身房、桌球室、棋牌室、乒乓球室、美容健康中心、酒吧、网吧、氧吧、多功能室、诊所等。

室外可设置：

室内外恒温泳池

曲径：蛇形跑道，增加趣味性，提高身体柔韧。

攀爬架：旁边用绿隔遮挡，锻炼者必须通过攀爬架前进，用于增加上肢力量。

绿色生态迷宫：可与泳池或小区内绿化相结合。

赤足步径：由鹅卵石步径，热辐射地面步径，涉水木炭步径，各类药池（次氯酸钠，麦饭石等）组成。

会所的经营及服务标准

会所的经营一般由物业管理公司或发展商的客户服务部门来组织和协调管理。服务的标准

可参照ISO9002的物业管理服务标准来进行，以提高物业的档次。

三、商业项目的配置

社区里应该配备一定规模的小型超级市场、净菜市场、便利店、药店以及餐饮和茶社等辅助生活服务设施，来满足社区生活的基本需要，同时可弥补所处街区功能的不足。

商业功能分布的建议：

商业的设置和分布原则即要保证基本生活的需要，又要兼顾环境的完整和交通的便利。基本

的生活用商业设施宜设置在交通的主要通道上，社区的大门入口处；休闲的商业设施宜设置在主要的休闲场所，与具有休闲功能的项目设施同时配套使用。

四、小区能源设施的配置

小区内除了配备应有的基础能源设施以外，还应尽量配置高效、节能、环保的其他社区能源供给设施。如屋顶太阳能设施，小区统一供热供暖设施（分户中央空调）等。

第七节 物业管理建议

一、物业管理模式建议

本项目的规模比较大和小区的物业品种繁多，物业配套设施完善，项目功能内容丰富，是一个综合性较强的大社区。因此鉴于项目的规模和内容的复杂性，建议实行分级管理，并可以采用一般服务和特殊服务相结合的方式，来针对不同的客户群体，满足他们不同层次的需要。

物业管理可采用顾问型的方式，一可以降低物业管理的收费标准；二可以达到宣传推广本项目的目的，从而提高项目和发展商的知名度。

二、服务内容建议

物业管理公司接管物业以后，实行对社区的全面化的关于物业安全，防火防盗，清洁卫生以及其他社区设施的管理等等。另外，除了业主可以享受这些简单的服务外，还可以在社区内得到一些有助于生活需要的辅助服务，譬如说钟点工、家政、保育、洗衣、保镖、专车以及商务服务等等。另外社区还可以设置住户专门的医疗服务部，定期地为业主检查健康状况，并且承担一些应急或是紧急的医疗事件的服务。服务项目的设置要根据的对象需要来设置，这样不仅满足了业主的需要，给他们的生活提供了方便，同时也提升了物业的档次。

三、服务费用标准建议

服务项目的收费不仅是建立在服务的品质和内容上，更重要的是建立在社区和业主之间的相互利益的基础之上，考虑到社区服务和业主之间的相互依存性，所以服务费用的收取在部分项目上可以尽量扣除利润的因素，部分项目可以考虑给予免费的待遇，通过商铺的租金来支援部分物业管理费用，实行以业养业。总之要保持公平和平衡发展的原则。

第八节 小区智能化规划

采用国际领先的星级智能化管理系统，将信息技术与生态技术有机结合在一起，形成自己独特风格。小区智能化系统包括管理中心、网络布线、家庭智能化三部分，通过三者有机，紧密地结合为一个统一的智能网络系统，家庭智能化控制包含家庭所需的所有功能，以新技术提高了系统的所有功能，简化了操作，极大地方便了用户。智能小区综合管理中心既是小区智能网络的管理中心，又是将小区局域同广域网连接起来的通道。网络布线，要充分考虑到用户将来对宽带的需求。

第九节 住宅小区细部处理

“细微之处见真情”，这是发展商对开发产品精益求精、以人为本的开发理念的写真，只有强调在局部做得精彩，才能让整体变得美妙。

小区细部的处理包括室内装修、室外的小区环境。

§4.9.1室内装修细节

名 称

细 节 内 容

门

门的细节随着室内功能的不同而变化，主要包括房门、户门、厨房门、浴室门、阳台。主要的细节包括门扇、门框的形状、颜色、装饰图案、花纹、门锁、门框、对口线等；阳台门还要考虑厅房的采光和通风性能。

地面

厅、房、厨、厕的地面装修各自不同，地脚线、玄关主要考虑材质，配备、做工。

墙身

墙身涂料、颜色、电源、电话、电视插口或开关位置；饰物、饰品的摆放位置；壁柜、空调洞口以及其他足够充分位置预留。

窗户与窗台

窗户的款式、用料、风格、配色、考虑厅、房内充分的通风、采光、隔音、稳私；窗台的配置注重安全性。

厨房

橱柜、操作台面、冰箱、炉具、抽油烟机、冷水龙头、洗涤盘、电热水器、抽风机。

浴室

洗脸盘、洁具、挂钩、毛巾架、储物柜、抽风扇、水吼、管线隐蔽、浴缸位置预留。

其他

天花、衣柜、储物室、市内过道、晾衣晒物等。

§4.9.2 室外环境细节

A、楼宇建筑外立面细部处理

空调位：预留的空调位采用百叶窗加以掩饰，位置可考虑放在楼宇侧面的墙体，楼宇立面的窗台上部，阳台的局部部分。

管道：包括各种水管、煤气管、电线管，在处理上可以考虑，管道做特殊处理，将管道“隐”起来，使外墙看起来十分简洁；涂以同墙面相近的特殊颜色，并紧贴墙面，使人感觉不到凸出的管道。

B、住宅小区大门、单元入户大堂和电梯厅，凡是眼睛能够看到的都做好，让每个回家的业主从进入小区大门、进单元门、电梯厅和入户门这中间的每个环节都能得到温馨的享受，处处显示了发展商“以人为本”的理念。

C、其他诸如小区绿化带处理、人行道的处理、建筑小品处理、地下设备铺设的处理、垃圾筒的处理都需要认真做到位。

第十节 社区人文环境的营造规划

通过营造社区人文环境，让大型楼盘就可以成为一座免费的大公园，度假的好场所，对于居住在这里的业主来说，生活充满了乐趣，充满了活力，切实享受到崭新生活方式带来的快乐，对于带旺社区人气、传播社区品牌，能够起到很好的作用。

一、社区人文环境规划要点：

A、原则：社区的文化设计即要对地域文化有一定的反映，又要体现对传统社区文化的继承和对现代文化的引导。

B、内涵：现代的新加坡风情小城。

C、手法：在建筑风格上吸收新加坡建筑的精华，在环境规划设计上尽量用现代的元素进行演绎，适应消费者不同的品味，满足小区规划的可持续发展的要求。

二、本项目可从以下几方面来营造社区人文环境。

A、修建小区内部活动设施：硬件的设施必不可少，这是开展各项休闲活动的基础。设施的建造要

注意功能的复杂性，充分结合项目背后所包含的文化气息，营造出特色来。

B、注意软性配合：硬件设施都是干巴巴的，必须要有人的参与，才会充满灵性。参与的人越多，灵性就越足，文化就越浓厚。开展各种活动主要是人才的配合，所以要在社区业主中充分挖掘各种人才，发动大家的力量，举办各种活动。如社区运动会，各种兴趣班的组织和学习等。因为是大盘，人员来自四面八方，让他们认识、互相了解、和睦相处，增进友谊，大型楼盘提供了充分的场地，充分的空间，使社区人文得以充分的展示。设施因为活动的开展而派上了用场，社区因为活动的开展而充满文化氛围，业主因为活动的开展而增强了友谊团结，发展商因为活动的开展而强化了品牌，丰富了品牌的内涵。