农村宅基地转让相关问题的法律分析 宅基地法律
农村宅基地转让相关问题的法律分析
来源: 作者:赵中涛 日期:10-12-09
一、 农村宅基地的现状
我国农村闲置宅基地普遍存在,且有不断增长的趋势,具体表现在以下几个个方面:1. 老的闲置地在继续扩大的同时,新的闲置房也在不断增加;2. 农民进城买房呈快速发展之势,“两栖居民”拥有城乡两种不同权属性质住宅;3. 超面积使用宅基地,一户多宅比较普遍;4. 由于在法律上对农村宅基地流转的禁止,催生了农村以房带地交易“隐性”市场,这种以熟人见证、契约形式的“隐性”市场的普遍存在,在很大程度上反映了现实生活中,农民对农村宅基地经济价值的广泛认同;5. 农民的宅基地私有观念根深蒂固。在农民心中普遍认为宅基地是一种私有财产,可以祖祖辈辈继承下来,自己不使用,也不准别人使用,即使闲置、抛荒,别人也无权过问。6.“一户一宅”政策的配套措施不完善,缺乏可操作性。虽然有关法律明确规定农村宅基地实行“一户一宅”制度,但这一政策的执行阻力很大,缺乏具体可操作的政策指导,如对超面积使用部分如何处理?建新后,农户是否有拆旧的义务?谁来负责实施?政策依据是什么?拆除旧宅是否应当给予必要的补偿等。7.闲置农村宅基地转让机制存在缺陷,既缺乏法律依据,又缺乏经济调节杠杆。地方政府、基层土地管理人员、村民,都非常清楚当前农村宅基地大量闲置的现状,也深深感到这是一种资源的极大浪费,但面对当前农村宅基地“无流转、无限期、无偿使用”的政策现状,只能苦于无可行的闲置农村宅基地盘活机制。
农村宅基地作为一种重要土地资源,是国家为保护农民的利益和基本生活居住权利而实施的一种特殊制度安排。农民期望享有对宅基地更明确的财产权利。《物权法》明确了宅基地的用益物权性质。党的十七届三中全会《决定》提出“依法保障农户宅基地用益物权”,就是要保障农户宅基地依法取得、使用和收益的权利。我国农村宅基地分布广、占地面积大,且近年来呈不断增长之势,而且土地资源利用的粗放和闲置浪费现象仍较为突出
二、 农村宅基地转让的实质
农村宅基地就是指宅基地使用权,而宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。农村宅基地使用权的权利主体包括农村集体经济组织的成员。由于农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的,宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能。
关于宅基地使用权的性质,我国学者大都认为,宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下特点:第一,农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说,农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体、经济组织的成员,
每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地,土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地。所以,宅基地通常是与成员权联系在一起的。农村的宅基地具有一定的福利性质,这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地,获取基本的生活条件,这也是农村居民与城市居民相比享有的最低限度的福利。因为提供了宅基地,农村居民享有了基本的居住条件,从而维护了农村的稳定。由于宅基地具有福利的性质,集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只要支付较少的地款就可以获得,而不可能按市价购买。第二,宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权,首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地,权利人有权在宅基地上建设房屋和附属物。由于房屋可以继承,所以宅基地使用权实质上也可以继承,因此宅基地使用权是一种无期限限制的即长期的权利。尽管权利人对宅基地享有长期的使用权,但这种使用权不是长期不变的。如果因为国家建设需要征用土地,或者村镇规划需要改变土地用途,或者居民个人的宅基地实际过多,远远超过了当地规定的标准,可以经过法定程序,进行合理的调剂或重新安排。应当指出的是,由于宅基地主要是作为生活资料提供的,所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用,例如将宅基地投资建厂或者改为鱼塘等。第三,集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有限性,不可能给每个农村居民提供更多的宅基地,而每户申请到一处宅基地,即足以保证其基本的生活需要,如果允许申请多处,则将导致土地资源的浪费。
三、 农村宅基地转让的主体
农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员,具有身份属性,其在一定程度上有福利性质。从受让的主体上,可以分为向本集体经济组织成员、非本集体经济组织的农民和居民转让。
四、 农村宅基地转让合同的效力
现行立法严格禁止宅基地使用权的抵押、出租和转让的做法是不完全合理的。因为法律并不禁止农村私有房屋的转让,既然宅基地上的房屋所有权可以转让,则意味着宅基地使用权也可以转让。因为“地随房走”是我国现行法的一项基本原则。如果禁止宅基地使用权可以转让,权利人也会通过房屋转让的名义转让宅基地使用权。
如果受让方也是本集体经济组织成员,经过集体经济组织同意,则应当认定买卖合同行为有效。因为根据《宪法》第十条,宅基地属于集体所有,其所有权属于集体,而农民作为经济组织的成员,対于宅基地拥有的是用益物权,即使用和收益的权利,其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条,无处分权人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。所以,如果事后经过农村集体组织同意,应当认定合同有效。反之,则应认定其合同无效。也就是说,对于此种情况,取得农村集体经济组织的同意,以及进行登记是转让有效的前提。
向本集体经济组织成员以外的农民单独转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条,宅基地属于集体所有,《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性,非本集体经济组织成员无法取得。
向本集体经济组织成员以外的农民转让农村宅基地上的房屋的行为是有效的。在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让,根据《物权法》第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有,这一点不存在争议。根据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。《合同法》第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以**、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。目前无法律、行政法规的强制性规定农民不能买农民的房屋。
农村宅基地转让相关问题的法律分析(2)
来源: 作者:赵中涛 日期:10-12-09
向本集体经济组织成员以外的居民转让单独转让农村宅基地使用权的行为和农村宅基地使用权的房屋的行为是无效的。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号 )中规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)中规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地。2004年国土资源部颁布的《关于加强农村宅基地管理的意见 》第十三条规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”向本集体经济组织成员以外的居民单独转让农村宅基地使用权的行为和农村宅基地上的房屋的行为违反法律、行政法规的强制性规定而其合同行为无效。
五、 农村宅基地的交付
向本集体经济组织成员以内的农民转让农村宅基地使用权应取得农村集体经济组织的同意,并进行登记。双方应遵循以下法律规定:我国《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”我国《土地
管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
基于我国现行法律中“地随房走”的一贯做法,向本集体经济组织成员以外的农民转让农村宅基地上的房屋的应取得农村集体经济组织的同意,并进行房屋产权登记,对于宅基地所在集体的福利不应享受。
六、 完善农村宅基地转让的意义
完善农村宅基地转让的好处主要体现在以下五个方面: 第一,有利于资本进入农村,通过大规模收购或租用土地,进行农业现代化和产业化,提高农业生产效率。 第二,农民的土地可以变成资本。这使得离开农村去城镇务工或经商的农民通过转让土地获得补偿,有利于他们在城市安家立业。对于继续留在农村的农民,他们可以通过土地承包权入股农业企业,取得土地租金与分红收入。 第三,加快城市化进程、实现城乡一体化发展。随着农民的土地和宅基地流通权问题得到解决,一部分农民将离开农村,转变为城市人口,并为城市和工业发展提供充足、低廉的劳动力。 第四,农村宅基地改造为耕地、扩大耕地面积。农村现有的宅基地一般占地较多,随着农民转移到城市,他们的宅基地可以改造为耕地,这会缓解我国耕地资源紧张的情况。 第五,随着农民搬迁到城镇,城市化进程加快,将会推动房产、交通、医疗、教育及其他配套生活设施的建设。
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