【土地增值税税收政策盘点】预缴土地增值税

土地增值税税收政策盘点

土地增值税税收政策盘点（重庆）

立信税务师事务所重庆分所整理

一、基本法规

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》

二、其他主要法规政策

⑴《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税

[1995]48号）

⑵《重庆市地方税务局关于普通标准住宅以外的房屋转让应按规定预征土地增值税的通知》（渝地税发〔2003〕278号）

⑶《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号） 重庆市局转发文件为：渝地税发〔2006〕143号

⑷《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）

重庆市局转发文件为：渝地税发[2007]145号

⑸《重庆市地方税务局关于进一步做好土地增值税清算工作的通知》（渝地税发〔2008〕52号）

（6）《国家税务总局关于印发的通知》（国税发

[2009]91号）

（7）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）

（8）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）

（9）《重庆市地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（渝地税发[2010]116号）

（10）《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》（渝地税发〔2010〕167号）

（11）《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》（渝地税发〔2010〕168号）

清算单位

一、《暂行条例实施细则》

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

二、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

三、《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发

[2009]91号）

清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房

地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

四、重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知（渝地税发〔2010〕167号）

在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅(非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房)的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。

五、重庆市地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知的通知渝地税发[2010]168号

房地产开发项目包括成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算单位。

土地增值税的扣除项目

(一)取得土地使用权所支付的金额

是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（1）国土部门出让土地支付的地价款，包括土地出让金、征地拆迁整治成本等。

（2）其他单位和个人转让土地的地价款，即购买价款。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

注：包括国有土地拆迁补偿费用；征用集体土地，由划拨转为出让支付的费用。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用) 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。（不包括逾期贷款利息或违约金[即罚息]，包括展期贷款利息）

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格

是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金

是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（本项目不包括其他税金）

(六)加计扣除

《土地增值税暂行条例》

根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税[1995]48号）

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

土地增值税清算程序

房地产开发企业可自行对符合条件的项目进行清算，也可委托中介机构进行清算鉴证，以清算结果向主管税务机关申报，纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

各区县局税政、征管部门应根据土地增值税清算情况进行审查、梳理和评估，对涉嫌偷逃骗税（包括退税有疑问的）以及清算或中介鉴证项目的土建工程成本（包括基础但不包括室外工程）出现异常（主城九区的单位造价，住宅多层每平方米超过700元，高层超过950元；综合楼多层超过900元，高层超过1200元；办公楼、教学楼、学生公寓、工业建筑等超过900元的，应通过建议稽查渠道，将相关情况和材料移交稽查部门纳入案源管理，稽查部门根据稽查工作相关规定实施检查。

土地增值税清算条件

一、符合下列条件之一的，必须进行土地增值税清算（国税发〔2006〕187号）：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（国税发〔2006〕187号）

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

土地增值税清算应报送的资料

1、清算土地增值税书面申请（《企业清算土地增值税申请表》）；

2、《土地增值税纳税申报表》、《房地产转让收入明细表》、《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施费明细表》、《开发间接费明细表》、《利息支出明细表》、《与转让房地产有关税金缴纳情况明细表》

3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

4、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 土地增值税清算税款纳税申报鉴证

税务师事务所等中介机构可接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，以增强税务机关对该项信息信任程度。

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。 土地增值税清算申请核定征收应报送的资料

1、清算土地增值税书面申请（《企业清算土地增值税申请表》）；

2、《土地增值清算征收方式申请表》、申请核定征收的书面报告（说明申请核定征收的理由与原因）

3、项目销售情况分类统计表（按照开发产品的类型分别列示销售面积、销售金额等数据）

4、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 实行核定征收的情形与核定征收率

一、核定征收的情形

（一）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）

第七条规定：房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，

难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（二）《重庆市地方税务局关于进一步做好土地增值税清算工作的通知》（渝地税发〔2008〕52号）

第四条第（一）项规定：时间较长的遗留问题原则上实行核定征收。

1. 2006年3月2日前，符合清算条件，但资料不全、情况不清的项目，原则上实行核定征收。

2.2006年3月2日前符合清算条件的住宅小区项目，实行核定征收的，只要商业用房面积占小区总建筑面积不到8%的，可以对整个项目（不分住宅非住宅）按转让金额的1%比例进行核定征收。

3.在2002年底以前已全部竣工、完成销售的房地产开发项目，已按规定比例预征了土地增值税的，因时间过长，情况不清、资料不全的，可视同该项目已进行了核定征收。

（三）《重庆市地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（渝地税发[2010]116号）

要进一步加强土地增值税核定征收管理工作。为有效堵塞土地增值税征收管理漏洞，对土地增值税核定征收要从严控制。对纳税人能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的，或者能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的，才按《税收征管法》第三十五条的规定进行核定征收。

对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的行为，对有股权交易行为和投资行为取得土地使用权从事房地产开发业务的企业，一律不得适用核定征收管理办法。对旧房转让要从严从紧控制，一般不采用核定征收的管理办法。

二、核定征收率

（一）《重庆市地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（渝地税发[2007]145号）

根据《清算通知》规定，我市土地增值税征收率暂定为：以商品房的转让金额为计税依据，按普通住房1%；商业用房2%；其他用房1.5%计征土地增值税。

（二）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）

为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

（三）重庆市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告（（重庆市地方税务局公告2010年第1号）

房地产开发企业以商品房转让收入(含预售收入)为计税依据，普通住房核定征收率调整为5%，除普通住房以外的其他开发品核定征收率调整为6%。

个人转让非住宅旧房取得收入，核定征收率调整为6%。

凡纳税人转让土地使用权的行为、股权交易和投资行为、单位转让旧房行为，一律不适用核定征收方式征收税款。

本公告自2010年11月1日(税款所属期)起执行。2010年10月31日以前实行核定征收土地增值税的企业，从2010年11月1日起，一律按新规定执行。 关于普通标准住宅与普通住房

《重庆市地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（渝地税发[2007]145号）

普通标准住宅与普通住房均指《暂行条例》、《实施细则》等政策法规的普通标准住宅，2006年3月2日前，称“普通标准住宅”，之后，称为“普通住房”。 2006年3月2日前开始销售项目，执行渝地税发〔2003〕278号文件的有关规定： 即在立项或建筑结构上能明显区别的可直接划分；对于不能直接划分的可按每套面积和每平方米造价标准进行划分：每套住宅面积超过90平方米或每平方米造价钢混结构高层（九层以上）1200-1800元以上，多层1000-1300元以上；砖混结构高层1100-1400元以上，多层800-1100元以上均不属于普通标准住宅（各地根据实际情况在此幅度内自行确定划分标准）。未超过以上标准的，属普通标准住宅不预征土地增值税。

2006年3月2日（包括3月2日）后开始销售项目，渝地税发〔2005〕172号：住宅小区建筑容积率1.0以上；单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房。

关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发土地增值税清算的处理

一《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。

二、《重庆市地方税务局关于转发的通知》（渝地税发[2007]145号）

凡房地产开发企业在2006年3月2日前同时具备以下三个条件的，按《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）文件第十三条的规定进行清算。

1、已销售（转让）房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上；

2、售房的销售收入已主动向主管税务机关全部申报纳税；

3、房地产项目已通过竣工验收，并且项目已办理财务决算。

三、《重庆市地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（渝地税发〔2006〕143号）

为了满足计算土地增值税需要，应将开发建设项目中的普通住房与其他建设内容分别确定计税单位。开发建设单体综合楼也应把普通住房和非普通住房以及非住宅区分开来确定计税单位。

四、《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》（渝地税发〔2010〕167号）

在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅(非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房)的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。

关于预提费用问题

一、《重庆市地方税务局关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税

清算管理有关问题的通知》（渝地税发[2007]145号）

各项预提（或应付）费用除另有规定外不得包括在扣除项目金额中。对与商品房等非同步建设的项目内非营业性公共配套设施支出，能够提供有权部门批文、规划设计、预算并且与施工、供货单位签定了建设（供货）合同的（四个条件同时具备），以所签合同金额作为扣除金额。

二、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

经济适用住房相关政策

1、由重庆市建委牵头、市级有关部门参与评审确认、市物价局核定销售价格、项目利润控制在3%、管理费控制在2%以内的“经济适用住房”不预征土地增值税。

2、经济适用房应能满足普通住宅的条件，且增值额在20％以内，不征收土地增值税。

转让旧房及建筑物如何计算土地增值税

一、新旧房界定

《重庆市地方税务局重庆市财政局关于新旧房界定的通知》（渝地税发【2007】214号）规定：我市明确规定新建房建成后使用时间超过一年的为旧房。

上述使用一般指转作固定资产管理并使用，新建房屋未销售前，作出租、临时办公等用途，不计算上述使用时间。

（开发产品转固，一年后再转让，其土地增值税清算适用固定资产的政策，其扣除成本以原项目清算时确定的成本为准。咨询市局张老师答复）

二、计算土地增值税

（一）能够提供购房发票的

经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号） 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）

第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

（二）不能提供购房发票，能够提供评估价格的

以取得时支付的土地价款、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等作为扣除项目。

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（三）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的

地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

关于免征土地增值税

一、免征土地增值税的情形

《暂行条例》第八条规定：有下列情形之一的，免征土地增值税:

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

二、免征税金的适用条件与解释

《实施细则》第十一条规定：

（一）、普通标准住宅免税

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、

(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

（二）、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税

因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

三、重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知（渝地税发〔2010〕167号）

七、城市实施规划搬迁企业土地增值税减免税问题

因城市实施规划需要而被搬迁企业，土地增值税减免税，一律报区县（自治县）地方税务局实行审核备案管理。凡符合因城市实施规划需要而被搬迁企业，必须向主管地方税务机关提供以下资料备案。

（1）《备案类减免税纳税人减免税备案登记表》；

（2）被拆迁企业工商营业执照和税务登记证复印件；

（3）市、区县级人民政府及市、区县级人民政府有关部门实施城市规划的有关文件和资料；

（4）市、区县级人民政府及市、区县级人民政府有关部门颁发的《房屋拆迁许可证》复印件；

（5）拆迁方与被拆迁企业根据《城市房屋拆迁安置补偿实施方案》规定，签订的拆迁补偿合同或协议；

（6）市、区县级人民政府及市、区县级人民政府有关部门实施城市规划的拆迁公告及拆迁红线图；

（7）主管税务机关要求提供与实施城市规划有关的其他资料。

八、国家建设征用、收回房地产土地增值税减免问题

因国家建设需要征用、收回房地产土地增值税减免税，一律报区县（自治县）地方税务局实行审核备案管理。凡符合因国家建设征用、收回房地产的企业，必须向主管地方税务机关提供以下资料备案。

（1）《备案类减免税纳税人减免税备案登记表》；

（2）被拆迁企业工商营业执照和税务登记证复印件；

（3）重庆市人民政府因实施国家建设需要征用、收回房地产的有关文件和资料；

（4）重庆市人民政府及有关部门颁发的《房屋拆迁许可证》复印件；

（5）拆迁方与被拆迁企业根据《城市房屋拆迁安置补偿实施方案》规定，签订的拆迁补偿合同或协议；

（6）重庆市人民政府及有关部门建设征用、收回房地产的公告及征用、收回土地的红线图；

（7）主管税务机关要求提供与建设征用、收回房地产的有关其他资料。 关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

一、《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税

[1995]48号）

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

二、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）

对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

三、《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》（渝地税发〔2010〕167号）

财税字〔1995〕48号文件规定,以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对上述投资方以股权交易、投资、联营等方式作价进行投资的，投资方没有缴纳土地增值税的，被投资企业接受股权交易、投资、联营的土地(房地产)价值，不准予以扣除。

关于拆迁安置土地增值税计算问题

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 关于土地增值税清算时收入确认的问题

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 代收的费用如何计征土地增值税的问题

财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税[1995]48号）

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

装修费用是否可以计入房地产开发成本

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 利息支出

《暂行条例实施细则》

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。（不包括逾期贷款利息或违约金[即罚息]，包括展期贷款利息）

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税[1995]48号）

(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

(二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”

金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

开发产品类型

财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税[1995]48号）

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。

《重庆市地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（渝地税发〔2006〕143号）

为了满足计算土地增值税需要，应将开发建设项目中的普通住房与其他建设内容分别确定计税单位。开发建设单体综合楼也应把普通住房和非普通住房以及非住宅区分开来确定计税单位。

重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知（渝地税发〔2010〕167号）

在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅(非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房)的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。

土地增值税预征率

重庆市地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知（渝地税发

[2010]116号）

鉴于过去土地增值税预征率偏低，按照市政府要求，市局决定从2010年5月1日起，土地增值税预征率调整为：普通标准住宅1%；非普通标准住宅2%。各局要认真执行新的预征率，切实加强预征管理，确保税款及时足额入库。

注：本文件之前，全部按照1%预征。部分区县在2003年之前，未实行预征。 重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告（重庆市地方税务局通告2011年2号）

一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：

（一）普通标准住宅预征率为2%。

（二）非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等）预征率为3.5%。

（三）独栋商品住宅预征率为5%。

二、对房地产开发企业2011年5月1日起取得的开发产品销售（预售）收入，按上述预征率标准预征土地增值税。

成本费用分摊的原则

《重庆市地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（渝地税发〔2006〕143号）

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额按下列情况

进行分摊：

（一）在我市范围内开发、转让土地，其土地成本的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。

（二）对一个小区或一个项目的土地成本费用以及为小区或项目建设发生的综合性费用，则按小区内（或项目）各单项工程或幢号的建筑面积占小区（或项目）建筑面积的比例计算分摊到各单项工程或幢号。

（三）对一栋既有住宅又有写字间、公寓、车库等建设内容的单体综合楼，其土地成本费用及综合费用分摊则应该按各建设内容的建筑面积占综合楼建筑面积的比例进行分摊。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发[2009]91号）

第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 《国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知》（国税发〔2007〕132号）

第二十九条审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：

（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。

（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。

（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。 如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。

（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。