房子评估了多久会拆_设备拆迁评估
一、机器设备拆迁价值评估中所面临的问题
（一）实际评估工作中涉及的拆迁机器设备种类繁多在实际工作中，简单、量小、拆迁人与被拆迁人能达成协议的机器设备拆迁，一般不请专业评估机构评估其价值。一般只有在机器设备繁杂、量多、拆迁人与被拆迁人不易达成协议的，才会请专 业评估机构介入。
（二）拆迁当事人的利益冲突对评估操作的影响。
拆迁当事人之间存在着明显的利益冲突。被拆迁人为了取得更多的拆迁补偿，对拆迁人与评估人员现场不易把握的隐蔽工程或特殊设备等会提出各种要求增加补偿的理由和苛刻要求，有的甚至有意不提供应当提供的资料数据，这无疑是对评估人员顺利完成评估工作的挑战。
二、拆迁评估中机器设备的分类
在机器设备拆迁时的价值评估中，要评什么和不要评什么，一般是由评估委托人先行提出，然后 再与评估人员商洽后确定。由于在不同的情况下，机器设备拆迁时评估的对象是不同的，因此，应对 拆迁的机器设备有一个简单的分类：
１、按机器设备能否拆卸可分为可拆卸设备与不可拆卸设备；
２、按机器设备是否需要安装可分为不需安装的设备与需安装设备； ３、按机器设备拆迁所涉及的相关费用和损失，与机器设备重置成本相比较的结果，可分为可搬迁 设备与不可搬迁设备；
４、按机器设备拆卸后能否保持原有功能与技术指标，可分为可保持原有功能的设备与不能保持 原有功能的设备；
５、按政策法规所规定的机器设备可否继续使用运行，可分为不允许继续运行的设备与允许继续运行的设备。
需要注意的是，将不能保持原有功能的机器设备归为不可搬迁设备时应当慎之又慎。对不可搬迁设备所需评估的是设备的一次性损失，其损失价值应该是设备的评估价值扣除设备被拆卸后的可变现净值。而可搬迁设备所需评估的价值是拆卸费、拆卸损失、设备基础费用、运杂费、安装调试费及大型设备联合试运转的费用等相关费用的汇总。当然，不需安装设备与一些闲置设备的评估结果，在具体的内容上有所不同。 至于机器设备因拆迁所发生的停工损失和停产损失，一般不是机器设备拆迁时价值评估范围。除非有特殊的要求与特殊的委托。
三、机器设备拆迁价值评估的实务操作
机器设备拆迁的价值评估，除了应认真执行一般的评估程序之外，还应特别注意以下几个问题：
１、评估基准日似乎应为机器设备拆迁所在地 的拆迁公告日。但由于在实际工作中，机器设备拆迁时的价值评估经常是在被拆迁人与拆迁人之间发生异议后再进行委托的，机器设备的评估具体范围是在被拆迁人、拆迁人与评估人员到达现场后才得以明确，因此，宜以此三方人员共同进入现场的作业日作为评估基准日。
２、评估的现场勘查，应尽量在被拆迁方的相关负责人、拆迁方的项目负责人与评估人员同时在场时进行。评估现场勘查必须达到尽可能的细致与周详。评估现场勘查的现场记录应由上述三方共同签字确认。对重要的、特殊的机器设备还应当摄影、摄像，并建立备份。
３、对于电梯、锅炉、压力容器、深井等设备应取得最新的书面法定检测证明、报告与许可证等资料。
４、分清在建的设备工程、报废的但未处理设备、闲置设备等各种评估对象，并必须关注机器设备的租赁、代管、海关监管、抵押以及已进行了财产保险等各种现状。
５、对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程，应尽可能取得原设计图纸等书面资料，并应尽可能进行必要的勘探测试。
６、在工作中遇到不易处理的具体问题，应尽可能与拆迁方和被拆迁方沟通。评估人员应当要使拆迁双方明确：机器设备拆迁的价值评估报告只是评估人员在一定条件下的专业意见；由于受许多不确定因素与假设条件的限制，评估报告中的评估结果不是拆迁双方最后达成拆迁协议的唯一依据；机器设备拆迁的价值评估报告仅能作为拆迁双方谈判的一个平台或一种参考。
四、机器设备拆迁评估价值确定
采用成本法评估不可搬迁设备补偿价值的公式如下：
不可搬迁设备的一次性补偿价值 ＝ 设备重置全价×综合成新率 － 设备可变现净值其中：设备重置全价＝外购市价＋ 运杂费＋ 安装调试费 或设备重置全价＝ 设备制造成本＋ 应摊期间费用＋安装调试费＋ 大型设备的资金成本＋ 应计税费＋ 合理利润
评估可搬迁设备补偿价值的公式如下：
可搬迁设备的补偿价值 ＝
拆除费＋ 拆除损失＋ 运杂费＋ 安装调试费＋ 设备基础费 ＋ 大型设备的联合试运转费
其中：运杂费 ＝ 基本运费 ＋ 装卸费 ＋ 基本包装费 ＋ 合理损耗费 ＋ 运输保险费
大量的小型设备购置时只有极少的运杂费，也不计安装调试费，因此，在评估时可针对具体情况酌定。大、中型设备购置时，其运输、安装调试费一般由供应商负责，这方面的费用一般已包含在设备的购置价中，因此在评估时，这方面费用的确定应查核原设备购置合同的具体条款或向供应商咨询。
当无法获得设备的外购市价时，才可以用设备的重置全价来替代。而机器设备搬迁的运杂费，应根据搬迁中的具体意向而定，费率可取设备评估价值的１％￣２．５％，在许可的范围内应就高不就低。一般设备的拆卸费率为安装调试费的 ５ ０ ％。
实际工作中有两类机器设备的安装调试费最难把握。一是由国外进口只能由外方来安装调试的设备，二是从军工单位转入并签署了保密协议的设备。评估人员在遇到此类设备时，其安装调试费可以先按一般正常情况下的机器设备的安装调试费进行评估，然后应尽可能地与多方协商最后确定此项费用。
此外，消防设施、供电设施、供水设施等设备的安装调试费与运杂费，是受国家或行业相关规定限制的。此类设备的运杂费和安装调试也应按照国家或行业相关规定或由相关部门出面，经多方协商确定，而不应只是简单地根据一些费率来确定。
五、机器设备拆迁评估报告中的专项说明
机器设备拆迁时的评估价值，受许多不确定因素与假设条件的限制，所以评估人员应对相关不确定因素与假设条件在评估报告特别事项中作出必要的说明。以下是我们对机器设备拆迁价值评估报告中专项说明所进行的尝试，供同仁们参考。
“专项说明：
——本次接受委托所进行的评估，是因动迁需要对所涉及机器设备搬迁所造成的正常损失所作的估价。此项评估结果仅作为对本次动迁相关当事人补偿费确定时的价值参考，不能作为其他用途。因不当使用本评估报告及评估结果所导致的一切损失与本评估机构、本评估师无关。 ——本次评估所涉及机器设备是以持续使用和公开市场为前提条件，即评估价值以机器设备持续使用和公开市场的公允价格标准作为为评估
基础。没有考虑可能与机器设备有关的抵押、财产保险、相关债权债务以及其他特殊事项对评估价值的影响，也未考虑可能与国家宏观经济政策变化与自然力和其它不可抗力对机器设备价值的影响。
——本次评估涉及的机器设备损失，仅是一次性搬迁所造成正常情况下的损失，未考虑二次及二次以上搬迁所可能造成的追加损失。
——本次评估未考虑机器设备可能另行存放于仓库或其他储存地的配、备件的运杂费和拆卸费。
——本次评估未考虑非正常自然条件、非正常拆卸、非正常搬运、非正常调试等情况下的非正常损失；也未考虑因机器设备停工停产的损失。 ——本次评估未考虑因机器设备不应存在的、但原本已经存在的或多年导致的有形或无形的缺陷所造成的拆迁费用的变动，也未考虑因机器设备维护保养、大修理和更新改造所造成的拆迁费用的变动。
——本次评估的设备×××××是以×××× 年×月×日评估师、被拆迁人××××有限公司相关负责人×××、×××及拆迁人××××动迁小组相关负责人×××、×××进行现场勘查时的机器设备的实物状态为准，并未考虑因该设备的所有权及所有权是否受限制所导致的对评估价值的影响，也未考虑××××年×月×日之后该设备的实体毁损（注：对于不同的勘查的时间，可能需要分 别进行说明）。
——本次评估中评估师、工程师对评估对象进行的实地勘查，仅为一般性的勘查，未进行专业性的技术测试，也未能对机器设备相关的隐蔽工程部分进行勘查。