南岸区土地房屋管理登记中心 [土地预登记的创新与管理]

　　摘 要:本文结合丽水市土地预登记项目情况,对当前经济环境下充分利用土地价值,对土地预登记服务提出建议。　　关键词:新增建设用地 地籍管理 预登记　　中图分类号:C93 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)05(a)-0233-01
　　1 预登记产生的背景和作用
　　在国家愈来愈强盛、人民愈来愈富裕的背景下,土地产权作为最重要的财产权,其归属和依法保护成为广大人民群众和社会各界最关心、最直接、最现实的利益问题。用地单位及个人要求登记确权、畅通融资渠道的呼声日益高涨,2007年颁布实施的《物权法》,促使老百姓的法律意识、维权意识、土地产权保护意识日益提高,过去“要我登记”,现在变为“我要登记”。《土地登记办法》的颁布实施,促使日常的土地登记实务逐渐规范。土地登记发证是国土部门服务于地方经济面最广,面对用户最为直接的一项工作,也是国土部门管理最基础的一项工作。我市的土地登记工作2001年起开始采用计算机技术和地理信息系统进行登记管理,到目前全局国土业务大部分在网上运行,数字档案馆的建设基本完成,我们在国土信息化建设管理应用的过程中累积了很多行之有效的经验,同时也在国土信息化建设日益完善的时候发现了可改进的某些问题。本文就其中的一项土地预登记管理提出自己的观点。
　　2 当前预登记管理存在困难
　　2.1 预登记的程序现状
　　根据2008年实施的国土资源部第40号令《土地登记办法》,土地登记进一步明确为以下几种类型:土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记及其他登记共五种类型,在第四章初始登记中第二十六条中提到“新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的,还应当提供建设项目竣工验收报告”。这一点与1993年国家土地管理局《关于变更土地登记的若干规定》中要求的:“对新建设项目用地的使用者,在土地征用,划拨批准后先办理预登记手续,待建设项目竣工验收后三十日内,再申请土地权属变更登记”有密切的历史关系。在1995年的《土地登记规则》中提到的“新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的,建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起三十日内,持建设用地批准书申请土地预登记,建设项目竣工验收后,建设单位应当在该建设项目竣工验收之日内起三十日内,持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。”可以推出《土地登记法》的实施后,土地预登记纳入初始登记范围。在实际的操作实践中,丽水市市本级新增建设用地预登记不采用地籍信息系统进行管理,采用手工发证,登记的程序沿用初始登记程序,宗地图界址线依据土地出让红线,颁发临时使用证(俗称“蓝证”)给新增建设用地土地使用权人。有效存续时间为1到2年。
　　2.2 存在的困难
　　2008年5月,地税部门为了核实企业税源要求提供土地登记信息进行核查,2011年3月地税部门协同审计部门向市国土局提出了税源土地登记的核对请求,经过税务登记资料和土地登记资料核对分析对照对比后,反馈的意见表明,拿到预登记证书的土地使用权利人并未按照要求在项目竣工验收后三十天到土地登记部门进行土地变更登记。
　　2001年初至2011年上半年10年间的数据显示,市国土部门向丽水经济开发区供应土地636宗,面积1228公顷;新增建设用地1171公顷,划拨供地88宗,出让供地548宗,出让供地面积960.6925公顷,出让新增建设用地923.0025公顷,出让价款214915.5982万元,规划建筑面积508.5406万平方米。在出让供地的548家企事业单位中,签订出让合同半年内办理土地预登记的占92.7%,竣工后办理变更登记的时间却没有完全依照规定在竣工后三十日内进行,由于各个单位竣工时间不一、时间短的一到两年就竣工验收了,时间长的则三到五年甚至有的企业预登记证的有效期限一再申请延期,比方丽水一家全国知名的羽绒制品企业,2002年8月份供地,直到2008年12月才完成了全部供地的变更登记手续。
　　出于土地使用者的种种原因,造成土地部门登记信息更新不及时、不确切,给后续的登记信息的应用比方税源信息的共享方面造成了登记项目不及时、不确切的不良影响。
　　3 规范土地预登记的措施和建议
　　3.1 提高认识,土地预登记工作是国土部门管理一项不可缺失的环节
　　土地预登记需要土地使用者提供的材料包括建设用地批准书、建设用地项目呈报说明书、建设用地规划许可证,还包含国有土地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭据,政府抄告单(或者会议纪要)等材料。
　　土地预登记的资料不但提供了建设用地报批、土地供应的档案资料,同时也表明了土地的动态变化,是地籍管理的不可分割的重要内容,预登记的档案资料清楚地再现发生在这块土地上的权属变迁和权利更替以及地方政府对于发展经济做出的努力,也为研究城市的变迁提供了翔实的研究资料和依据。
　　3.2 将土地预登记作为一个登记项目纳入地籍管理信息系统流程
　　为了提高行政效率和工作水平,国土资源部门利用计算机网络和“3S”技术手段对国土资源进行管理。在国土资源管理的政务系统中,可按业务细分为不同的工作流程,包括建设用地审批管理、土地利用现状管理、土地利用规划管理、电子政务办公自动化、地籍管理和档案系统建设等多个流程。土地预登记证书虽然存在的时效短,但由于其环节的不可缺少性,应将预登记纳入土地登记的信息化管理系统,从而完善其管理。
　　3.3 扩展预登记的土地性质范畴,将招牌挂出让土地纳入预登记的登记范围
　　由于预登记定义提出时我国经济制度仍然处于计划经济向市场经济转变的时期,到现在已经过去了将近20年,在市场经济日益成熟的今天,大部分企业用地都已经供应出让土地,比如莲都区供电局,虽属于国家的能源基础设施用地,但它以盈利为目的,土地供应方式仍为挂牌出让,土地登记部门为其办理了预登记,土地使用证的有效期限仅为一年,由此可见,国土资源行政部门的服务行为有了巨大的创新,企业用地办理土地预登记的概念已经深入人心,从几百份资料可以看出,预登记颁发对象已经突破了权属来源为划拨的国有土地,在出让土地报批手续齐全,有政府服务企业用户的抄告单的情况下,国土部门也为其办理预登记证。预登记是地方政府为了服务、发展地方经济而进行的创新之举,是符合经济发展规律的服务创新。
　　3.4 将预登记程序在初始登记条款下单独列出,列入浙江省土地登记办法实施细则
　　地方政府为了实施“三市并举、工业强区”的发展战略而做出服务改进的同时,应从管理措施上进行强化管理,国土资源行政部门对于预登记证发放后的土地管理工作需要加强,笔者建议将预登记程序在初始登记条款下单独列出,列入浙江省土地登记办法实施细则,将预登记的管理纳入地籍信息系统进行入库管理,以期望形成每块土地的全状态、全天候的数字化监控和管理。
　　参考文献
　　[1] 土地登记常用法规文件手册.